100% zgody? Na pewno?

Ostatnio na facebookowej grupie mojego osiedla padło pytanie o montaż paneli na dachu i kamer na kratkach. Jeden z sąsiadów odpisał tekstem poniżej:

"Kamery - musi być zgoda 100% mieszkańców klatki. Panele tak pod warunkiem że dach może przyjąć stałe obciążenie, którego nie było w planie + 100% zgody mieszkańców + system przeciwpożarowy na dachu."

Czy ma rację w kwestii tych 100%? A nie minimum 50% udziałów w głosowaniu członków wspólnoty nad uchwałami w tej/tych sprawie?

Komentarze

  • Opcje
    dodam tylko

    argumenty sąsiada za 100% głosów w przypadku kamer na klatkach schodowych to: "ponieważ kamera narusza prywatność, a to prawo osobiste, którego nie można utracić większością, tylko można go się zrzec"

    argumenty sąsiada za 100% głosów w przypadku paneli fotowoltaicznych na dachu to: "ponieważ nie było ich w planie, ktory każdy kupujący ma razem z umową od dewelopera. Zatem nie może Pani naruszać większością umowy między kupującym i sprzedającym, bo hipotetycznie wpłynie Pani na wartość nieruchomości, co wywołać może szereg implikacji. Hipotetycznie może Pani zwiększyć wartość nieruchomości, ale ktoś może twierdzić że zaniżyła ją Pani, bo wzrosło zagrożenie pożarowe, albo że utrzymanie paneli zwiększyło czynsz itd. To że dla większości cos jest dobre, dla jednostki może być złe i zmiany wbrew mogą skutkować pozwami, demontażem paneli i kosztami, które poniosą mieszkańcy, zaś zarząd odpowie karnie za niegospodarność"

    Serio?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Montaż kamery nei wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, wystarczająca jest uchwała.

    Projekt takiej uchwały:
    https://zarzadca.pl/artykuly/uchwala-w-sprawie-monitoringu-wizyjnego

    Podobnie z panelami.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    A co ZARZĄDCA.PL sądzi o argumentacji mojego sąsiada?
  • Opcje
    Jestem skołowana...
    Biorąc więc pod uwagę treść Art. 199. [Rozporządzenie rzeczą wspólną] Kodeksu Cywilnego o treści: Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

    jeśli nie będzie zgody 100% członków, a będzie zgoda ponad 50% członków wspólnoty, sprawę może rozstrzygać sąd i jeśli orzeknie, że można zamontować panele tudzież kamery to droga wolna?

    Wiele wspólnot ma kamery, panele na razie dopiero wkraczają na dachy bloków. Wiem, że nie było zgody 100% członków na montaż kamer, bo mieszkają tam moi znajomi i znam to z pierwszej ręki. Po prostu nie da się zebrać 100% głosów: ludzie nie mieszkają we Wspólnocie, wynajmują, albo mają gdzieś i nie chodzą na zebrania, o głos nie można doprosić się podczas indywidualnego zbierania po zebraniu, albo jakiś pieniacz zawsze będzie na NIE. A już w dodatku zebrać 100% ZA to abstrakcja, chyba jedynie na miarę Północnej Korei.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano września 2022
    Montaż kamer w nieruchomości wspólnej to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Jeżeli to tzw. duża wspólnota mieszkaniowa (w nieruchomości znajdują się co najmniej cztery lokale), to do sprawowania zarządu stosuje się w pierwszej kolejności przepisy rozdziału 4 ustawy o własności lokali.

    Argumentacja sąsiada jest zatem chybiona, gdyż to nie art. 199 Kodeksu cywilnego, a art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali ma tutaj zastosowanie: "Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących
    czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej."

    Oczywiście doposażenie nieruchomości wspólnej w kamery i inne urządzenia to inwestycja, podobnie jak zasadzenie drzewa na gruncie stanowiącym przedmiot współwłasności przymusowej. W obu przypadkach wystarczy zgoda większości (o ile to duża wspólnota).

    Odnośnie argumentacji dotyczącej naruszenia prywatności, to prawo do niej jest prawem absolutnym.

    :Przetwarzanie danych osobowych jest dopuszczalne wyłącznie wtedy, gdy jest to niezbędne do realizacji prawnie uzasadnionego interesu administratora, ale z wyjątkiem tych sytuacji, w których nadrzędny charakter wobec niego mają interesy lub podstawowe prawa i wolności osoby, której dane dotyczą, wymagające ochrony danych osobowych (art. 6 ust. 1 lit. f RODO).

    Wspólnota mieszkaniowa to podmiot powołany do zarządzania nieruchomością wspólną - taki zakres jej działania wyznacza ustawa o własności lokali i tylko zatem przetwarzanie danych przez wspólnotę może mieć miejsce wyłącznie w tym zakresie."

    Więcej na ten temat w artykule "Monitoring wizyjny we wspólnocie mieszkaniowej".
    Artykuł dostępny na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny.

    https://zarzadca.pl/artykuly/monitoring-wizyjny-we-wspolnocie-mieszkaniowej
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano września 2022
    Art. 14 ustawy o własności lokali zawiera wyliczenie przykładowych kosztów. "Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się
    w szczególności". Nie jest to katalog zamknięty.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    Zarządca napisał użytkownik: »
    Montaż kamery nei wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, wystarczająca jest uchwała.
    Podobnie z panelami.
    Nic dodać, nic ująć
    hencho napisał użytkownik: »
    Panele i kamery to inwestycja nie są częścią wspólną nieruchomości
    Tak, to będzie inwestycja, sfinansowana przez wspólnotę i służąca ogółowi właścicieli, zatem oczywiście, że będzie stanowiła element nieruchomości wspólnej
    kamery dodatkowo wkraczają w dane osobowe które są chronione dlatego ma zastosowanie art. 1.2 uwl.
    Nie, decyzja o kamerach, to nadal uwl, a gromadzenie przetwarzanie danych z kamer, reguluja inne przepisy
    Na zadane pytanie odpowiedź 100% udziałów.
    zła teza, a argumenty... też były złe ;)
    hencho napisał użytkownik: »
    Art. 14 ustawy o własności lokali zawiera wyliczenie przykładowych kosztów. "Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności". Nie jest to katalog zamknięty ale dotyczy kosztów nieruchomości wspólnej określonej w art. 3.2 nie dotyczy inwestycji.
    ależ dotyczy, sam przytoczyłeś...
    hencho napisał użytkownik: »
    7. W literaturze nazwę „zarząd” tłumaczy się jako podejmowanie decyzji i dokonywanie wszelkich czynności, których przedmiotem jest rzecz wspólna, a które są konieczne w toku normalnej eksploatacji rzeczy, a także w przypadkach wyjątkowych, wykraczających poza normalny tok eksploatacji 
    tu masz mowę m.in. o inwestycjach

  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    hencho napisał użytkownik: »
    Ja tylko skopiowałem część komentarza prof. Osajdy.
    No i byłoby ok, gdybyś poprzestał tylko na tym, chociaż akurat ten przytoczony fragment nijak się ma do tematu
    Niestety, dodałeś kilka kuriozalnych myśli od siebie. Tu leży problem :/

    Reasumując, to co zostało już powiedziane, zgodnie z art. 23 uwl uchwały w dużej wspólnocie zapadają większością głosów (nie 100%). Taką uchwałę, może zaskarżyć każdy właściciel we wspólnocie w trybie określonym przez ustawę. W tym przypadku, będzie mógł zaskarżyć uchwałę dotyczącą instalacji CCTV, fotowoltaiki lub każdą inną.
    W przypadku powołania się na ochronę dóbr osobistych przy zaskarżeniu uchwały dot. kamer, może spotkać się z podobnym rozstrzygnięciem sądu, jak w tym przypadku - sygn. akt I ACa 4/12

    Na koniec, mam dla ciebie zagadkę, czy nabycie nieruchomości przez wspólnotę do jej własnego majątku, jest dopuszczalne prawem? Jeśli tak, to w za zgodą wszystkich czy tylko większości. A koszt nabytej nieruchomości, jak byś zakwalifikował, jako koszt remontu, utrzymania nieruchomości czy jako koszt inwestycji?
    hencho napisał użytkownik: »
    Art. 14 ustawy o własności lokali zawiera wyliczenie przykładowych kosztów. "Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności". Nie jest to katalog zamknięty ale dotyczy kosztów nieruchomości wspólnej określonej w art. 3.2 nie dotyczy inwestycji.

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano września 2022
    Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wspólnota inwestowała w nieruchomość wspólną, nawet powinna, w przeciwnym razie jakiekolwiek prace, które prowadziłyby do ulepszeń byłyby zakazane. Mogliby je zlecić wyłącznie właściciele w swoim imieniu, w dodatku wszyscy właściciele? Takie rozumowanie opiera się na błędnej tezie, która na szczęście nie znajduje oparcia w przepisach. W art. 14 ustawodawca użył zwrotu "w szczególności". Nie jest to zatem enumeracja zamknięta.

    Odnosząc sie do przytoczonych tekstów, to w żadnym z nich autorzy w ogóle nie wskazali, aby zakazane było inwestowanie w nieruchomość wspólną, co więcej mamy w takich sprawach zarówno bogate orzecznictwo sądowe, jak i piśmiennictwo.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Wspólnota mieszkaniowa może inwestować w nieruchomość wspólną. Montaż kamer, czy fotowoltaika to przykład takich inwestycji.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    hencho napisał użytkownik: »
    Art. 1.2 uwl. w związku z art. 199 kc służy do ochrony współwłaścicieli przed różnymi rodzajami "cwaniaków" (oszustów) którzy pod postacią inwestycji czy remontów ( faktury z przebiciem 100 lub więcej procent) okradają współwłaścicieli dlatego tak chętnie nakłaniają by jak najwięcej kasy wpłacać na fundusz remontowy.
    Fundusz remontowy, nie jest opisany w uwl, a mimo to funkcjonuje w większości wspólnot i ze środków funduszu, są realizowane remonty oraz inwestycje. Decyzja o remoncie lub inwestycji w nieruchomość, powinna opierać się na zasadzie racjonalnej gospodarki nieruchomością. Jeżeli członek wspólnoty uważa, ze określona decyzja wspólnoty, wyrażona większością udziałów, nie jest korzystna dla wspólnoty lub dla niego samego, to może zaskarżyć taką uchwałę. Skoro nabycie nieruchomości przez wspólnotę, jest jedną z czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, i dla jej podjęcia jest konieczne uzyskanie zgody większości członków wspólnoty, a nie 100%, to tym bardziej zakup i montaż paneli fotowoltaicznych, nie będzie wymagał zgody wszystkich właścicieli. Takie jest aktualne orzecznictwo i to jest dość jasna sytuacja. Pomieszałeś uwl z kc i wyszło; bla. bla, bla...
    Hadrian jak się nie potrafi czytać ze zrozumieniem to się nie zabiera głosu gdyż można wyjść na ignoranta. Co innego jest pytać a co innego stwierdzać głupoty.
    Od inwektyw niestety nie przybędzie ci rozumu, a trwanie w tym licealnym, antysytsemowym uporze, gdy wszyscy dookoła twierdza inaczej, czyni cię "Braunem nieruchomości". Twój wybór

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Powyższy wpis zawiera kompilację: porady i dwóch orzeczeń w różnych sprawach, m.in. funduszu remontowego, czy okablowania lokali stanowiących odrębne nieruchomości.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Zarówno w orzecznictwie, jak i piśmiennictwie jednolicie przyjmuje się, że wspólnota mieszkaniowa może realizować inwestycje.
    Pomocne orzecznictwo:
    z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 maja 2020 roku, sygn. akt: V ACa 737/19:

    "Właściciele lokali nie zostali ograniczeni przez ustawodawcę w zakresie swobody dysponowania środkami powierzonymi wspólnocie do gospodarowania, mogą w formie uchwały przeznaczyć je na każdy cel związany z zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości wspólnej w szerokim tego słowa znaczeniu, a nie wynikającym ze ścisłej interpretacji art. 14 u.w.l. . Przepis ten wskazuje bowiem jedynie na przykładowe koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną, nie zawiera zamkniętego ich katalogu. Nie można go sprowadzać wyłącznie do remontów i bieżących napraw. Prowadziłoby to do nieracjonalnego wniosku, że wspólnota mieszkaniowa nie może dokonywać żadnych inwestycji na nieruchomości wspólnej , nawet tych usprawniających funkcjonowanie i korzystanie z tej nieruchomości jak nowo wytyczone chodniki czy windy. "

    http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000002503_V_ACa_000737_2019_Uz_2020-05-21_002
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Pojęcie "inwestycja" jest tutaj zupełnie nieprzydatne. Wspólmnota w nic nie inwestuje i nie przeprowadza inwestycji. Bynajmniej nie na tle uwol.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.