Najem
Kupno i sprzedaż
Zarządzanie nieruchomościami
Forum
Oferty
Zaloguj się
Zarejestruj się

Jak powinna wyglądać zaliczka na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości

Grafen2Grafen2 Użytkownik
w Zarządzanie nieruchomościami
WM istnieje ju 27 lat i dalej są dyskusje jak powinna wyglądać naliczenie zaliczki . Czy stosować tzw stawki zbiorcze (Utrzymanie lokalu , Eksploatacja, Fundusz remontowy ) , czy raczej rozpisać zaliczkę (przykład poniżej ) na składowe, jak są zawarte umowy na obsługę nieruchomości z wyłączenie dwóch stawek tj Konserwacja bieżącą NW i Fundusz remontowo- inwestycyjny NW
Jak jestem zwolennikiem "rozpisanej zaliczki" , bo właściciel lokalu już na początku wie ile co będzie go kosztowało (koszty planowane) . Jest to też dobry materiał do oceny pracy Zarządu . A jakie jest Wasze zdanie ?

Zaliczka na utrzymanie nieruchomości
Nazwa .............................................."Jednostka naliczenia"
- UTRZYMANIE LOKALU --> MEDIA
1. Ogrzewanie lokalu - opłata stała m2
2. Ogrzewanie lokalu - opłata zmienna (LP) GJ
3. Podgrzanie wody (LP) m3
4. Zimna woda i ścieki (LP) m3
RAZEM - UTRZYMANIE LOKALU --> MEDIA .......zł

- UTRZYMANIE NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ
1. Energia elektryczna NW udz.
2. Woda gospodarcza NW + UCHYBY udz.
3. Ogrzewanie NW udz.
4. Ubezpieczenie nieruchomości wspólnej udz.
5. Abonament MPWIK udz.
6. Wody opadowe i roztopowe udz.
7. Konserwacja bieżąca NW udz.
8. Przeglądy techniczne NW prawem przewidziane udz.
9. Konsewacja instalacji domofonowej bez unifonu lok.
10. Opłata - obsługa bankowa konta WM udz.
11. Dezynsekcja i deratyzacja udz.
12. Opłaty sądowe; obsługa prawna; windykacja udz.
13. Administrowanie NW udz.
14. Utrzymanie czystości na NW udz.
15. Pozostałe koszty zarządu NW udz.
RAZEM - UTRZYMANIE NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ

- POZOSTAŁE
1. Obsługa E- kartoteki lokalu lok.
RAZEM - Pozostałe
- FUNDUSZE CELOWE
1. Fundusz remontowo-inwestycyjny NW udz.
2. Wymiana /Legalizacja wodomierzy szt
3. Wymiana /Legalizacja ciepłomierzy C.O. szt
4. Spłata kredytu remontowo - inwestycyjnego NW udz.
RAZEM - FUNDUSZE CELOWE …... zł

- OPŁATY PUBLICZNOPRAWNE
1. Zagospodarowanie odpadów przez gminę m2/
RAZEM …….zł

Komentarze

  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Właściwie punktem wyjścia tutaj są możliwości i umiejętności obsługi programu do zarządzania, ściślej - części dot księgowości (tzw. uproszczonej) danej wspólnoty.
    Rozbicie zaliczek umożliwi ich rozliczenie na dz. 31.12.2023. Z tym że wiele wspólnot rezygnuje z takiego rozliczenia i wtedy uproszczony system zaliczek też się sprawdza.
  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    blazej_h napisał użytkownik: »
    Właściwie punktem wyjścia tutaj są możliwości i umiejętności obsługi programu do zarządzania, ściślej - części dot księgowości (tzw. uproszczonej) danej wspólnoty.
    Czyli jeżeli jest zaliczka "skromna" to jest to uzależnione od programu komputerowego a nie dobrej woli administratora czy zarządcy .
    A jakby tak WM, podjęła uchwałę, jak ma wyglądać zaliczka , taka która będzie zrozumiała przez większość właścicieli lokali, a nie narzucana przez 'leniwego' administratora czy zarządcę bo pracuje na programach DOS. Inaczej mówiąc narzuciła wzór administratorowi ?
    blazej_h napisał użytkownik: »
    Z tym że wiele wspólnot rezygnuje z takiego rozliczenia i wtedy uproszczony system zaliczek też się sprawdza.
    WM ; Rezygnując ze szczegółowego rozliczenia , gotuje sobie sagan kłótni, swar na zebraniach właścicieli lokali i jak stado baranów daje się strzyc i dla żyje w niewiedzy ....


  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Widziałem różne programy. W zasadzie w każdym zaliczki można rozbić na części pierwsze, włącznie z deratyzacją w osobnej pozycji.
    Więc zależy o jakim zarządcy mówimy, bo administratorowi gminnemu niczego nie narzucisz. Schemat zaliczek będzie ten sam w całych jego zasobach.

    Rezygnując z rozliczenia zaliczek na eksploatację z kosztami eksploatacji i wykazania w tej pozycji wyniku do rozliczenia na właścicieli z całego roku wspólnota narazi się na uchybienie zasadzie wynikającej nie wprost z przepisów uwol.

    Bynajmniej tak utrzymają legaliści oraz generalnie orzecznictwo.


  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    blazej_h napisał użytkownik: »
    Więc zależy o jakim zarządcy mówimy, bo administratorowi gminnemu niczego nie narzucisz. Schemat zaliczek będzie ten sam w całych jego zasobach.
    Nie wiem, ale ja im narzuciłem , sprawa nawet trafiła do sądu , bo .... wiesz, jak gmina lubi naliczać wszystko wg m2 , a ja naliczałem części wspólne wg udziału w NW .... zażądali, abym to zmienił lub przeliczał im na m2 (gmina miała 37% udziału w NW - lok użytkowy) , a ja na to, za dodatkową opłatą mogę im to robić , nie zgodzili się , poszli do sądu .... a Sąd ich pogonił w diabły. Jak się fama rozeszła po gminie, to takich, jak ja naliczających wg udziału w NW było więcej .... utworzyli stanowisko do przeliczania zaliczek na m2 . :)

  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    No bo administratorzy gminni najdłużej trzymali się starych programów i liczyli od metra. Ignorując że mamy ustawę od 1994 roku.
    Przy czym gros nieruchomości wspólnot jest tak skonstruowanych, że podział naliczeń będzie sprawiedliwy czy to od udziałów czy od metrów. Bez wielkiej różnicy.
    Problem w starszych nieruchomościach oraz ewentualnie tam gdzie wyodrębniona hala garażowa.
  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    blazej_h napisał użytkownik: »
    Przy czym gros nieruchomości wspólnot jest tak skonstruowanych, że podział naliczeń będzie sprawiedliwy czy to od udziałów czy od metrów. Bez wielkiej różnicy.
    Nie, nie.... dla wielu Gmin m2 oznacza tylko powierzchnię lokalu bez pomieszczeń przynależnych (przynajmniej, tak było w moim przypadku)

  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    blazej_h napisał użytkownik: »
    No bo administratorzy gminni najdłużej trzymali się starych programów i liczyli od metra. Ignorując, że mamy ustawę od 1994 roku.
    .... i to grzech główny tego bałaganu i konfliktów we WM , nikt nie przyjmuje do wiadomości, że od 1995 roku obowiązuje trzeci model zarządzania nieruchomościami - właścicielski - , którzy rządzi się odmiennymi zasadami, niż te, które już obowiązywały czyli komunalne czy spółdzielcze . Ustawa o własności lokali wprowadziła, że decyzje nalezą do właścicieli lokali i że dla WM prowadzona jest ewidencja pozaksięgowa .

  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    Z jakich składowych składają się Wasze zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania NW ?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 10) ustawy o własności lokali określenie zakresu i sposobu prowadzenia
    -ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
    -zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów,
    - rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
    - to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. To właściciele w formie uchwały podejmują zatem decyzję w jaki sposób należy redagować zaliczkę.

    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    Zarządca napisał użytkownik: »
    Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 10) ustawy o własności lokali określenie zakresu i sposobu prowadzenia
    -ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
    -zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów,
    - rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
    to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.
    To właściciele w formie uchwały podejmują zatem decyzję w jaki sposób należy redagować zaliczkę.

    "Zarządca" szkoda, że nie na temat, ws jak powinna wyglądać zaliczka, którą otrzymują właściciele lokali . Cytowanie co jest w zakresie Zarządu WM, a co nie , nie jest tematem tego wątku.


  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    Grafen2 napisał użytkownik: »
    show previous quotes

    "Zarządca" szkoda, że nie na temat, ws jak powinna wyglądać zaliczka, którą otrzymują właściciele lokali . Cytowanie co jest w zakresie Zarządu WM, a co nie , nie jest tematem tego wątku.
    Nie ma jednego, właściwego modelu "wyglądania" zaliczek. Wspólnota decyduje, jaki ma przybrać kształt, jak ma być redagowana. O tym właśnie pisze Zarządca. Najczęściej, przybierają kształt proponowany przez moduły f-k w programach wspierających zarządzanie.
    Jeśli zarząd ma za dużo wolnego czasu, to może w excelu prowadzić szczegółową tabelkę i rozpisywać zaliczkę na najdrobniejsze pozycje, bo w programach zarządzających ciężko o takie szczegóły.
    Co innego rozliczenie zaliczki, które powinno być bardziej szczegółowe i należy unikać pozycji typu "inne", "pozostałe", "ogólna", itd.
    Ale, to również zależy od właścicieli, czy mają taką potrzebę, znać szczegóły. Gdy się zapytać, to większość z nich udaje ze coś rozumie, lub jest zbyt leniwa by dociekać.

  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    Grafen2 napisał użytkownik: »
    A jakby tak WM, podjęła uchwałę, jak ma wyglądać zaliczka , taka która będzie zrozumiała przez większość właścicieli lokali, a nie narzucana przez 'leniwego' administratora czy zarządcę bo pracuje na programach DOS. Inaczej mówiąc narzuciła wzór administratorowi ?
    To wtedy zaliczka powinna wyglądać tak jak sobie życzą w uchwale właściciele. To nie musi być leniwy administrator, tylko szanujący swój czas i pieniądze klienta. Nie ma uzasadnienia i wymiernej korzyści z ręcznie przygotowywanej, szczegółowo rozpisanej zaliczki

  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    Hadrian napisał użytkownik: »
    Nie ma jednego, właściwego modelu "wyglądania" zaliczek. Wspólnota decyduje, jaki ma przybrać kształt, jak ma być redagowana. O tym właśnie pisze Zarządca. Najczęściej, przybierają kształt proponowany przez moduły f-k w programach wspierających zarządzanie.
    Nie jest tak do końca, że to program narzuca wygląd zaliczki . Przecież ewiedencja pozaksiegowa jest prowadzoanie szczególowo a nie wrzuca się wszytko do "Wygląd kształtuje człowiek , ten co obsługuje program . Czy Właściciele lokali mogą narzucić WYGLĄD zaliczki uchwalając jej wzór?



    Hadrian napisał użytkownik: »
    Co innego rozliczenie zaliczki, które powinno być bardziej szczegółowe i należy unikać pozycji typu "inne", "pozostałe", "ogólna", itd.
    Ale, to również zależy od właścicieli, czy mają taką potrzebę, znać szczegóły. Gdy się zapytać, to większość z nich udaje ze coś rozumie, lub jest zbyt leniwa by dociekać.
    :) to raczej dotyczy sprawozdania finansowego WM , ale to nie jest tematem tego wątku.

  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    Hadrian napisał użytkownik: »
    Nie ma uzasadnienia i wymiernej korzyści z ręcznie przygotowywanej, szczegółowo rozpisanej zaliczki
    Nie zgadzam się z tym poglądem, że nie ma "uzasadnienia" . Zacytowany wzór na początku wątku, pozwala kontrolować Zarząd WM oraz daje informacje właścicielowi lokalu, jakie są planowane koszty roczne utrzymania nieruchomości ( inaczej, ile WM planuje wydać na utrzymanie nieruchomości)

  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    Grafen2 napisał użytkownik: »
    Zacytowany wzór na początku wątku, pozwala kontrolować Zarząd WM oraz daje informacje właścicielowi lokalu, jakie są planowane koszty roczne utrzymania nieruchomości ( inaczej, ile WM planuje wydać na utrzymanie nieruchomości)
    Co chcesz kontrolować tym gniotem?
    Zdecyduj się, czy mówisz o planie gospodarczym, czy o zaliczkach. Co do planu, można dyskutować, na ile ma być szczegółowy, i czy ma schodzić do poziomu "Abonament MPWIK".
  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    Hadrian napisał użytkownik: »
    Co chcesz kontrolować tym gniotem?
    Zdecyduj się, czy mówisz o planie gospodarczym, czy o zaliczkach. Co do planu, można dyskutować, na ile ma być szczegółowy, i czy ma schodzić do poziomu "Abonament MPWIK".
    Gniotem ? masz lepszy wzór zaliczki, który winien otrzymać właściciel lokalu ?.
    Nawet nie wiesz w jakiej sprawie zabierasz głos, a już na wstępie wystawiasz ocenę negatywną . W tym wątku konwersacja jest jak powinna wyglądać ..... ZALICZKA na utrzymanie nieruchomości ..... jakbyś jeszcze nie wiedział.


  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    Grafen2 napisał użytkownik: »
    Zacytowany wzór na początku wątku, pozwala kontrolować Zarząd WM oraz daje informacje właścicielowi lokalu, jakie są planowane koszty roczne utrzymania nieruchomości ( inaczej, ile WM planuje wydać na utrzymanie nieruchomości)
    Ale oszołom z ciebie :D
    "planowane koszty roczne utrzymania nieruchomości" znajdziesz w planie gospodarczym, właśnie do tego służy.
    Jeśli ktoś chce wiedzieć ile przypadnie na jego lokal z planowanego kosztu deratyzacji, to sobie przemnoży swój udział przez szacowany koszt w planie.
    Na cholerę, chcesz tę informację powielać w zaliczkach?
    Najistotniejsze jest rozliczenie zaliczki, w oparciu o rzeczywiste koszty poniesione przez wspólnotę. Tu możesz kontrolować, czy wykonanie mocno odbiegło od prognozy.
    Co właściciel zrobi z informacją, że przypadający na niego miesięczny planowany koszt deratyzacji, to np 4,42 zł? To dużo, mało, czy w sam raz...?
    Lepiej zostaw sprawę profesjonalistom, bo do końca nie wiesz czego chcesz. Zagmatwasz temat, a i tak nie dogodzisz wszystkim.
    I jeszcze jedno, udział, jest ściśle powiązany z powierzchnią lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi, dlatego równie dobrze w zaliczce można stosować stawki od m2
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Właściciele decydują w formie uchwały również o wzorcu zaliczki.
    Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 10) ustawy o własności lokali określenie zakresu i sposobu prowadzenia
    -ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
    -zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów,
    - rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    Hadrian napisał użytkownik: »
    Ale oszołom z ciebie :D
    ""dlatego równie dobrze w zaliczce można stosować stawki od m2 ""
    Ale z ciebie twardogłowy :D .... polecam poczytać i to kilka razy UoWL ....
  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    Zarządca napisał użytkownik: »
    Właściciele decydują w formie uchwały również o wzorcu zaliczki.
    ... decydują i nikt tego nie kwestionuje .
    Pytanie było: jaki jest lepszy wygląd zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości ?
    czy taki rozbudowany jak wyżej, powiązany z zawartymi umowami przez WM ,
    czy taki ze zbiorczymi stawkami, jak Utrzymanie lokalu , Eksploatacja, Fundusz remontowy (trzy pozycje na zaliczce) naliczanych wg m2 pul?

  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    Hadrian napisał użytkownik: »
    Co właściciel zrobi z informacją, że przypadający na niego miesięczny planowany koszt deratyzacji, to np 4,42 zł? To dużo, mało, czy w sam raz...?
    Nie wiem co zrobi z taką informacją, jaką przedstawiłeś, ale dowie się i zobaczy wyliczenie (1,2 %(jego udział w NW X 368,50 zł/m-c (koszt miesięczny usługi) = 4,42 zł/m-c .... i może poszuka tańszej usługi i zgłosi zarządowi WM / administratorowi, by to z nim zawarł umowę na obsługę WM .

  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    Grafen2 napisał użytkownik: »
    dowie się i zobaczy wyliczenie (1,2 %(jego udział w NW X 368,50 zł/m-c (koszt miesięczny usługi) = 4,42 zł/m-c .... i może poszuka tańszej usługi i zgłosi zarządowi WM / administratorowi, by to z nim zawarł umowę na obsługę WM .
    ...przecież zobaczy miesięczną, prognozowaną wartość usługi w planie gospodarczym 368,5 zł.
    Tak, tańszą o... 5 zł :D a gdy zarząd nie nie będzie chciał bawić się dla 5 zł, to będą złodziejami na następnym zebraniu. Naprawdę, genialne! Świetna koncepcja :)
    Grafen2 napisał użytkownik: »
    Pytanie było: jaki jest lepszy wygląd zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości ?
    czy taki rozbudowany jak wyżej, powiązany z zawartymi umowami przez WM ,
    czy taki ze zbiorczymi stawkami, jak Utrzymanie lokalu , Eksploatacja, Fundusz remontowy (trzy pozycje na zaliczce) naliczanych wg m2 pul?
    nie, pytanie było "Jak powinna wyglądać zaliczka na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości"
    Otrzymałeś odpowiedź, uzasadnienie do odpowiedzi... nie ma za co B)
    pozdrawiam
  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    blazej_h napisał użytkownik: »
    Właściwie punktem wyjścia tutaj są możliwości i umiejętności obsługi programu do zarządzania, ściślej - części dot księgowości (tzw. uproszczonej) danej wspólnoty.
    Rozbicie zaliczek umożliwi ich rozliczenie na dz. 31.12.2023. Z tym że wiele wspólnot rezygnuje z takiego rozliczenia i wtedy uproszczony system zaliczek też się sprawdza.

    Uważam, że TRANSPARENTNOŚĆ winna przyświecać przy podejmowaniu uchwał ws jak powinna wyglądać zaliczka na utrzymanie nieruchomości, którą otrzymuje właściciel lokalu .

    Niestety w większości WM , właściciele lokali ulegają presji administratorów / zarządców i godzą się na to, co oni proponują , czyli "ubogie zaliczki", oparte na zbiorczych stawkach , nie mających oparcia w UoWL ... bo tak IM jest na rękę ... im mniej wie właściciel lokalu, to mniej pytań zadaje, no i zawsze jest pole do żonglowania, przez administratora czy Zarządcę, nieprawidłowościami .
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.