Nowe opłaty za wyodrębniony garaż podziemny
PN.
Użytkownik
Nieruchomości będąca budynkiem mieszkaniowym, pod adresem „X” posiada prowadzoną księgę wieczystą i nieruchomość ta została niedawno powierzona przez Wspólnotę Mieszkaniową nowej firmie zewnętrznej na podstawie umowy o administrowanie nieruchomością.
Częścią tej nieruchomości jest samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne – podziemny garaż wielostanowiskowy, dla której to nieruchomości (garażu) prowadzona jest odrębna księga wieczysta.
W umowie o administrowanie jest mowa jedynie o nieruchomości czyli budynku pod adresem „X” z podaną księgą wieczystą, a nie ma tam mowy o wyodrębnionym garażu podziemnym z własną księgą wieczystą.
Firma administrująca chce teraz wprowadzić opłaty (wcześniej takich opłat nie było) za zarządzanie tą wyodrębnioną nieruchomością (garażem) o bardzo wysokich stawkach.
Pytanie brzmi: czy ma do tego prawo, czy do wprowadzenia opłat musi być podpisana odrębna umowa, czy może uchwała Wspólnoty, czy jakakolwiek inna forma?
Będę wdzięczny za informację.
Częścią tej nieruchomości jest samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne – podziemny garaż wielostanowiskowy, dla której to nieruchomości (garażu) prowadzona jest odrębna księga wieczysta.
W umowie o administrowanie jest mowa jedynie o nieruchomości czyli budynku pod adresem „X” z podaną księgą wieczystą, a nie ma tam mowy o wyodrębnionym garażu podziemnym z własną księgą wieczystą.
Firma administrująca chce teraz wprowadzić opłaty (wcześniej takich opłat nie było) za zarządzanie tą wyodrębnioną nieruchomością (garażem) o bardzo wysokich stawkach.
Pytanie brzmi: czy ma do tego prawo, czy do wprowadzenia opłat musi być podpisana odrębna umowa, czy może uchwała Wspólnoty, czy jakakolwiek inna forma?
Będę wdzięczny za informację.
Najlepsza odpowiedź
-
Opcje
blazej_h
Użytkownik
Ja to rozumiem tak . Rożnica pomiędzy tymi garażami wielostanowiskowymi jest taka, że MP w garażu wielostanowiskowym minus 1 zostały sprzedane wraz z lokalem i udział właściciela lokalu w NW składa się z udziału lokalu + udział MP , a na poziomie minus 2 zostały sprzedane odrębnie stąd każde MP ma swoją KW i lokal ma swoja KW i odrębny udział w NW.
Namieszałeś z początku, a potem piszesz co innego, więc także napiszę: prawdopodobnie tak nie jest, jak rozumiesz.
Garaż na poziomie -1 jest pomieszczeniem wspólnym. Nie ma tam żadnych pomieszczeń przynależnych do lokali. Są miejsca parkingowe
użytkowane na podstawie umowy quod usum. Górna hala należy do NW.
Garaż na poziomie -2 jest lokalem wyodrębnionym. Ma swoją KW, swoich współwłaścicieli i swój udział w częściach wspólnych całej nieruchomości. W ramach współwłasności dolnej hali jej współwłaściciele posiadają wewnętrzne udziały. Prawdopodobnie sobie równe lub prawie równe.
Zarząd i administrację (i księgowość) obydwu nieruchomości macie wspólną. Koszty obydwu nieruchomości także macie, znowu prawdopodobnie, w dużej mierze także wspólne.
Administracja połapała się więc po czasie, że skoro obydwie nieruchomości mają ze sobą praktycznie wszystko wspólne, to powinny być wprowadzone także opłaty dot. utrzymania garażu wielostanowiskowego na poziomie -2 ( prąd, serwis urządzeń pożarowych, wentylacji garażu, bram wjazdowych( które są w hali powyżej), przeglądy techniczne, energia elektryczna , sprzątanie itp.). Można też dolnemu garażowi przypisać także część opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej WM. Wspomnijmy więc i o nich, bo się troll przyczepi.
Czyli teoretycznie (i prawdopodobnie u was) opłaty dla dolnego garażu mogą być nawet wyższe od opłat w garażu powyżej. Głównie z przyczyn różnic w stosunkach własnościowych, choćby nawet koszty obydwu hal były wręcz identyczne. Tak będzie jeśli decydenci będą u was kurczowo trzymali się utartych interpretacji ustawy o własności lokali.
W praktyce radziłbym jednak zrównać te opłaty. Hale w naliczeniach traktować jednakowo.
Ale to moje zdanie. W każdym razie, jeśli ktoś twierdzi , że ten wasz dylemat o wysokości nowych opłat potrafi rozstrzygnąć na podstawie ustawy uwl, a ludzie to zaakceptowali, albo przy najmniej zrozumieli. Jeśli tak, to ja gratuluję. Z góry deklaruję, że zgłaszam ktosia do nagrody Nobla. A co najmniej Pulitzera.
Moim zdaniem podpieranie się tutaj ustawą, kc, zapisami aktów nie ma większego sensu. Tak samo sztuką dla sztuki byłoby zawarcie odrębnej umowy współwłaścicieli dolnej hali z administracją o administrowanie lokalem dolnej hali. Tak jak wprowadzanie dwóch systemów opłat za mp w halach, byłoby to wybitnie niepraktyczne.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Odpowiedzi
Bo ten nr, to nr księgi macierzystej nie lokalu , gdzie są ujawnione wszystkie lokale łącznie z garażem wielostanowiskowym i przypisanym udziałem do niego w częściach wspólnych.
coś to nie tak jest, jak opisujesz , pewnie chce naliczyć opłaty za nieruchomość wspólną, zgodnie z ustawą o własności lokali , która przypada na współwłaścicieli garażu. ( kwota z umowy X udział % przypisany do lokalu garaż wielostanowiskowy X 1/ ilość MP lub jak stanowi zapis w AN)
Ad1. Prawo ma , bo taki jest zapis UoWL.
Ad2. Odrębnej umowy nie potrzeba .
Ad3. Uchwała ogółu właścicieli lokali ustanawiająca stawki dla garażu wielostanowiskowego - Plan gospodarczy na dany rok. Jeżeli w AN garażu wielostanowiskowego jest zapis o służebności przejazdu i przechodu na rzecz osób trzech , to taki garaż należy traktować jak cześć wspólną i nie nalicza się odrębnie opłat związanych z utrzymaniem garażu wielostanowiskowego ponieważ nie wiadomo kto i w jakiej wysokości przyczynił się do powstania kosztów.
Na zaliczkę płaconą przez współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego składają się :
**Opłaty utrzymania garażu wielostanowiskowego ( prąd, serwis bramy wjazdowej , przeglądy techniczne i ect)
**Opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej WM wg zapisu w AN lub stawka miesięczna X udział % w NW X 1/ ilość MP
To wcześniej za utrzymanie garaży nie płacono? Dziwne. Kto pokrywał koszty, przez ile lat? Wszystkie stanowiska są przyporządkowane w KW czy dostępne dla wszystkich? Uchwała wspólnoty? Jakiej mieszkaniowej, dlaczego, czy garażowej z kc?
Budynek ma dwu kondygnacyjny garaż. Miejsca parkingowe na poziomie -1 są przypisane do lokali mieszkalnych jako pomieszczenia przynależne, natomiast poziom -2 jest wyodrębniony jako: „samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne – podziemny garaż wielostanowiskowy” (zapis z KW) i posiada własną księgę wieczystą, a właściciele miejsc parkingowych posiadają własne księgi wieczyste. Oczywiście jest zapis o służebności, gdyż z przejazdu i ogólnego dostępu, korzstają osoby trzecie.
Jak wspomniałem, do czasu zmiany firmy administrującej, właściciele miejsc parkingowych z poziomu -2, nie ponosili odrębnych opłat (zaliczek) za posiadane miejsca, natomiast obecnie zostały wyliczone już w planie finansowo-gospodarczym, koszty stanowiska parkingowego.
W tym miejscu mam wątpliwość, czy Administrator może to zrobić, nie posiadając w umowie żadnego zapisu dotyczącego garażu na poziomie -2 , w umowie jest tylko mowa o nieruchomości z podanym numerem księgi wieczystej dla budynku i garażu -1?
I to był błąd, wymiar opłat od tych MP na poziomie minus 2 jest należny WM.
Czy garaż wielostanowiskowy na poziomie minus 2 ma przypisany udział w NW ?
Nie ma czegoś takiego, jak KW dla budynku , jest KW macierzysta, z której to wyodrębnia się KW poszczególnych LOKALI w tym poszczególnych MP położonych na poziomie minus 1 i minus 2 , a nie budynku.
Czy garaż wielostanowiskowy na poziomie minus 1 ma przypisany udział w NW ?
Czy garaż wielostanowiskowy na poziomie minus 2 ma przypisany udział w NW ?
Ja to rozumiem tak . Rożnica pomiędzy tymi garażami wielostanowiskowymi jest taka, że MP w garażu wielostanowiskowym minus 1 zostały sprzedane wraz z lokalem i udział właściciela lokalu w NW składa się z udziału lokalu + udział MP , a na poziomie minus 2 zostały sprzedane odrębnie stąd każde MP ma swoją KW i lokal ma swoja KW i odrębny udział w NW.
"Księga macierzysta" prowadzona jest dla nieruchomości wspólnej, która powstała w wyniku wyodrębnienia lokali. Ich właściciele nabywają odpowiedni udział w tej nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Podstawowym i niezbędnym składnikiem nieruchomości wspólnej jest grunt.
Księgi wieczyste mogą zostać założone dla trzech rodzajów nieruchomości:
1, Nieruchomość gruntowa. Dotyczy wszystkich działek stanowiących własność, zarówno niezabudowanych jak i zabudowanych. Często zdarza się, że działka zabudowana w księdze wieczystej opisana jest w taki sposób jakby nie było na niej budynku. Na szczęście jednak to nie informacje z księgi wieczystej stanowią o fizycznym stanie nieruchomości, a aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków prowadzony przez Starostwa Powiatowe.
2. Nieruchomość budynkowa. Budynki trwale związane z gruntem, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuacja taka ma miejsce, gdy właściciel budynku i właściciel gruntu to różne osoby, a budynek nie stanowi części składowej nieruchomości.
3. Nieruchomość lokalowa. Wyodrębniona część składowa nieruchomości gruntowej (gdy budynek jest częścią składową gruntu) albo nieruchomości budynkowej. Odrębną nieruchomość może wobec tego stanowić zarówno lokal mieszkalny jak i lokal o innym przeznaczeniu. Tak naprawdę jest to swego rodzaju nieruchomość w nieruchomości (bloku, budynku) i jest ona ściśle powiązana z tzw. „Księgą macierzystą” (założoną dla bloku wraz z gruntem, na którym stoi). Nieruchomość lokalowa będzie miała określony ułamkowy udział w częściach wspólnych i gruncie pod budynkiem.
TYLE w temacie gab.
Nie ma czegoś takiego, jak KW dla budynku , jest KW macierzysta, z której to wyodrębnia się KW poszczególnych LOKALI w tym poszczególnych MP położonych na poziomie minus 1 i minus 2 , a nie budynku.
Czy garaż wielostanowiskowy na poziomie minus 1 ma przypisany udział w NW ?
Nie, przy zakupie mieszkania jest zapis cyt.: "w tym z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr... usytuowanego na kondygnacji -1.
Czy garaż wielostanowiskowy na poziomie minus 2 ma przypisany udział w NW ?
Tak, z własnącią Garażu -2 (samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niz mieszkalne) związany jest udział "X" w nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt oraz części budynku.
Ja to rozumiem tak . Rożnica pomiędzy tymi garażami wielostanowiskowymi jest taka, że MP w garażu wielostanowiskowym minus 1 zostały sprzedane wraz z lokalem i udział właściciela lokalu w NW składa się z udziału lokalu + udział MP , a na poziomie minus 2 zostały sprzedane odrębnie stąd każde MP ma swoją KW i lokal ma swoja KW i odrębny udział w NW.
[/quote]
No w końcu się douczyłeś. DŁUGO TO TRWAŁO. :-) Zajrzyj jeszcze do jakiejkolwiek KW gruntowej, gdzie funcjonuje wspólnota i zobacz co księga opisuje. Stare zazwyczaj tylko grunt i jest odesłanie do KW lokalowych. Nowsze :grunt i budynek/budynki. Często podana jest piowierzchnia. I jeśli komuś potrzebna jest KW danej nieruchomości, to szuka KW gruntowej.
[/quote]
Prawdopodobnie źle rozumiesz. Jeśli poziom -1 nie ma własnej KW, to jest nieruchomością wspólną i jest ustanowiony podział do użytkowania quoad usum. Jeśli miejsca postojowe byłyby obudowane ścianami , to mogłyby być traktowane, jako pomieszczenia przynależne i ich metraż byłby doliczony do powierzchni mieszkania a co za tym idzie, byłby zwiększony udział danego właściciela lokalu.
Trzeba sprawdzić KW jakiegoś (albo kilku) właściciela lokalu, który ma prawo do korzystania z miejsca na poziomie -1.
Umiesz przeglądać KW elektroniczne?
https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false
Też stawiam na to, że poziom -1 jest NW. Ale ostatnio spotkałem się z tym, że w garażu deweloper wybudował boksy i te boksy zostały potraktowane, jak niezależne pomieszczenia i sprzedane jako pomieszczenia przynależne do lokalu. Do powierzchni lokalu doliczono powierzchnię boksu i dopiero wyliczono udział.
Dlatego radzę sprawdzić KW.
Panowie.
Bardzo Wam dziekuję za wszystkie komentarze, były dla mnie bardzo pomocne w zrozumieniu tematu.
Może nie zbyt dokładnie przedstawiałem tem problem, ale dokładnie go "odgadł" i zrozumiał blazej_h, dokładnie opisał moą sytuację.
I zgadł również, że Administracja podpiera się i powołuje na ustawę UWL i twierdzi że jest to jedyne zgodne z prawem rozwiązanie i tego się uparcie trzyma.
Też uważam, że opłaty za obydwa poziomy garaży powinny być jednakowe, ale jak można to od nich wyegzekfować???
Poszli po najprostszym rozwiązaniu i w rezyltacje wyliczyli kwotę (w udziałach) dl -2 wielokrotnie wyższą niż za lokal z miejscem parkowania na -1.
Czy i jakich argumentów można użyć, aby skłonić Administratora do ucziwego podejścia do tego rozliczenia? Już poddał pod głosowanie Uchwałę o zatwierdzenie zaliczek miesięcznych na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, gdzie wprowadził wspomniane bardzo wysokie stawki dla właścicieli z poziomu -2.
To sprytne posunięcie, bo właciciele na -2 są w mniejszości, i uchwała ta na pewno przejdzie, nikt inny na niej "nie traci".
To jest efekt przeliczania opłat wg utartych algorytmów, jakie zresztą przytoczono powyżej. Przy polemice z administracją spotkasz się z argumentami, takimi, jak powyżej. W tym z takim, że przecież hala dolna posiada swój udział w całej nieruchomości.
Chociaż hala górna go nie posiada, to kluczowe w tym myśleniu jest, że akurat dolna posiada.
Walczysz z dogmatami. Utartymi schematami podpartymi orzecznictwem. Pierwotnie, chronologicznie, najpierw zapadającym dla hal wyodrębnionych, a potem dla niewyodrębnionych. U was macie obydwa przypadki hal, ale opłaty skonstruowane wg królowej nauk w administratorstwu halami garażowymi - tj. zasady udziałowej wywiedzionej z ustawy o własności lokali.
U was szczegółowa zasada udziałowa nie zadziała bez konfliktu.
Najkrócej system opłat u was :
- w ogóle pomija zasady KC. Jego klauzule generalne. Zasada udziałowa królową nauk.
- pomija logikę rachunku ekonomicznego, tj. fakt, że obydwie hale są osobnymi ośrodkami kosztów, całkowicie lub częściowo, ale pomija
- rygorystycznie uwzględnia, przypadkowy w gruncie rzeczy, rozdział miejsc parkingowych o rożnym statusie prawnym pomiędzy właścicielami mieszkań
- jest nieczytelny dla wszystkich właścicieli pojazdów
- jest niesprawiedliwy dla właścicieli miejsc w hali dolnej.
- nie interesuje właścicieli nie posiadających aut, nie władających żadnym miejscem w żadnej hali, czyli ludzi, którzy de facto przegłosują wam ten pasztet.
- faworyzuje właścicieli lokali w budynku , kosztem co niemniej właścicieli jednej z hal garażowych, i to w podwójnym znaczeniu faworyzuje, ponieważ nakłada wyższe koszty wg zasady udziałowej w jednej z hal, ale także glosowania u was przebiegają w sprawie hal wg tej samej zasady udziałowej
- dodatkowo dzieli właścicieli na trzecią kategorie, normalnie gdy jest jedna hala, tworzą się kategorie dwie, nie zawsze widoczne na polu jakiegoś konfliktu o opłaty, ale jednak dwie, u was są trzy. Trzy kategorie w opłatach, trzy grupy interesu.
Jak widać logika tutaj mocno szwankuje, a ze zdrowym rozsądkiem też nietęgo. Pozostają tylko orzeczenia i utarte interpretacje ustawy.
Jeśli ktoś chce sobie ułatwić życie, a ma za sobą większość, to z logiką się po prostu żegna.
Rozwianie leży w zapisach Aktach Notarialnych właścicieli lokali MP na poziomie minus 1. Zacytuj pełny zapis z AN w którym sprzedawano lokal mieszkalny z MP na poziomie minus1.
Nie chce mi się wierzyć, że Gmina darowała taki kąsek od poziomu minus1 jakim jest podatek od nieruchomości i nie nalicza go .
Nie chce mi się wierzyć, że Gmina darowała taki kąsek od poziomu minus1 jakim jest podatek od nieruchomości i nie nalicza go .
[/quote]
Tak jest to zapisane w AN:
Dewelper "przenosi na rzecz (moją) własność lokalu mieszkalnego (tu adres) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym xxxx, oraz ze związanymi z tym lokalem prawami w tym z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr xx usytuowanego na kondygnacji minus jeden".
Daszy zapis: " Strony dokonują podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, że właścicielowi (mnie) przysługiwać będzie prawo do: 1)wyłącznego korzystania z przyległych do tego lokalu tarasu i loggii
2) wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe znajdujące się w garażu na minus jeden"
Jak widać logika tutaj mocno szwankuje, a ze zdrowym rozsądkiem też nietęgo. Pozostają tylko orzeczenia i utarte interpretacje ustawy.
Jeśli ktoś chce sobie ułatwić życie, a ma za sobą większość, to z logiką się po prostu żegna.
Jest dokładnie jak opisałeś i jak mówiłem, administrator poszedł po najmniejszej lini oporu obliczając opłaty weglug udziałów, z uśmiechem na ustach twierdząc, że jest spokojny, że nawet w sądzie jego decyzja się obroni. A i tak uchwałę podpisze więkoszość bo ich tak drastyczna opłata nie dotyczy.
Czyli reasumując, jeśli nie można liczyć na zdrowy rozsądek i uczciwość, to nic się nie da zrobić i trzeba płacić.
[/quote]
Wyjaśniałem to wcześniej dokładnie. Garaż ma dwa poziomy, na -1 MP były kupowane z mieszkaniem z cyt: "prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr... usytuowanego na kondygnacji -1." Natomiast na poziomie -2 jest osobna KW i MP były sprzedawane z udziałem w NW.
Wcześniej nie były pobierane żadne opłaty za zarządzanie parkingiem na -2, dopiero nowa firma administrująca (po roku czasu) chce wprowadzić opłaty (za zarądzanie -2), które po obliczeniu udziałów są ekstremalnie wysokie.
Jak to uzasadnia? Nie uzasadnia, twierdzi że do tej pory nie były pobierane opłaty, więc teraz być muszą. Zrobił taką kalkulację (udziałami), że za MP czy komórkę (na poziomie -2) opłaty wynoszą kilkakrotnie więcej niż za lokal z MP na -1.
Wychodzi to tak, że mając MP i komórkę na poziomie -2, taki właściciel za to zapłaci miesięcznie niewiele mniej niż za lokal z MP na -1.
Nie kwestionuje konieczności ponoszonych opłat, ale niech to będzie zrobiene zgodnie z prawem i w sposób sprawiedliwy i uczciwy.
Ale uwaga! Z punktu widzenia administratora, to jego system jest pewnie kompromisem!
Ponieważ w skrajnej wersji, gdyby u was zrobić jeszcze zgodniej z prawem (!), to w dolnej hali powinien powstać rodzaj samorządu właścicieli tej hali.
Z osobnym sposobem decydowania o sprawach tej hali , wewnętrznym głosowaniem równymi udziałami, oraz wyłanianiem pełnomocnika do głosowań wspólnych z górną halą i budynkiem powyżej.
Tyle, że to jest rozwiązanie niepraktykowane, bo drogie, uciążliwe i wprowadzające nadmiar demokracji.
Tzn. argument, że drogie, to akurat u was odpada, bo drogo już w zasadzie macie...
Strategia administratora, to przysypać sprawę algorytmem i ustawą o własności lokali.
Ale o spokój z takimi opłatami będzie u was trudno. Jesteście bardzo wyjątkową wspólnotą, ponieważ u was nie da się zgodnie z prawem i przy tym w sposób sprawiedliwy. Tu nawet pozornie nie da się tego zrobić.
Sprawiedliwy sposób to jest taki, że koszty utrzymania miejsca na każdym poziomie będzie zbliżone.
Osoby korzystające z miejsca na poziomie -1 powinny ponosić 2 rodzaje kosztów.
1. koszt utrzymania hali proporcjonalnie do ilorazu - koszty/liczba miejsc.
2. Rekompensata pozostałym właścicielom za to, że mając udziały w NW nie mogą korzystać z części wspólnej, jaką jest hala-1.
Znajdź na sieci uchwałę III CZP 88/12. Co prawda dotyczy, to współwłasności ułamkowej , o której mowa w kc ale NW to też współwłasność a uwl wyrosła na gruncie kc.
Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r.
"Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub 225 kc."
Zatem na 1 kondygnacji ten garaż z miejscami postojowymi to część wspólna nieruchomości. Rozumiem, że deweloper za to prawo korzystania z części wspólnej na wyłączną żądał dopłaty.
Druga kondygnacja: garaż jako lokal - odrębna nieruchomość, w której nabywano udziały.
Zarządca domaga się wynagrodzenia od właścicieli, którzy korzystają z nieruchomości wspólnej, tj. z miejsc postojowych na wyłączność.
Czy może Pan zacytować uchwałę w tej sprawie? Czy sprawdził Pan treść umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną? Jakie tam są zapisy dotyczące wynagrodzenia?
To orzeczenie nie będzie miało zastosowania, ponieważ dotyczy sytuacji, gdy naruszono art. 206 k.c., tymczasem w omawianej sprawie taka sytuacja nie ma miejsce, gdyż sposób korzystania określono w umowach.
Ten opis bardziej pasuje do stanu faktycznego:
Zupełnie inaczej natomiast będzie w przypadku podziału quoad usum – czyli w sytuacji, gdy porozumieniem i aprobatą współwłaścicieli dochodzi do odmiennego niż wynikający z udziałów sposobu ukształtowania ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji wspólnota może obciążyć współwłaścicieli wyłącznie korzystających z nieruchomości wspólnej – jednak nie będzie w tym przypadku zupełnie dowolna. Uzasadniając wyrok z dnia 7 marca 2013 r., sygn. akt: I ACa 847/12, warszawski Sąd Apelacyjny przedstawił pogląd, że wysokość opłat nie może nastąpić w całkowitym oderwaniu od rzeczywistych kosztów związanych z utrzymaniem tych części nieruchomości wspólnej i powinna im odpowiadać. W uchwale należy zatem wskazać kryteria przyjętego obciążenia.
Więcej na ten temat w artykule: Opłaty za wyłączne korzystanie z nieruchomości wspólnej
Artykuł na stronie czasopisma zarzadca.pl
https://zarzadca.pl/artykuly/oplaty-za-wylaczne-korzystanie-z-nieruchomosci-wspolnej
To z samej sentencji I ACa 847/12.
To orzeczenie jest niestety także kiepskie w tym wypadku. Z powodów dwóch. A właściwie trzech.
1. Wyrok jest na tle quod usum. Nie wiemy na pewno, czy z opłatami w hali górnej w ogóle jest jakiś poważny problem. Bardzo możliwe, że podział opłat w hali z quod usum, jest tak samo oderwany od rzeczywistych kosztów, jak podział w hali dolnej wg algorytmu. Stąd aż taka dysproporcja w opłatach za mp. Ale nie wiemy tego na pewno. Może jest, może nie. Wiemy, że prawie na pewno, problematyczne są nowe opłaty w hali wyodrębnionej.
2. Wyrok ten nie zapadł na tle hali, która nie jest wyodrębniona. Tylko na tle quod usum powstałego w sposób dorozumiany. Na powierzchni ziemi, że tak się wyrażę. Przy ocenie całkowitego oderwania od rzeczywistych kosztów związanych z utrzymaniem części nieruchomości wspólnej ma to znaczenie decydujące. Bo w tamtym stanie faktycznym, to powinno się raczej mówić, jak wynika z wyroku, prawdopodobnie własnie tylko o rekompensacie pozostałym właścicielom. Rekompensacie nie mającej związku z kosztami rzeczywistymi nieruchomości wspólnej. Rekompensacie, która, w tym wyroku przerodziła się w rodzaj rekompensaty z dodatkiem czynszowym. Przepchanej zresztą kolanem minimalną większością głosów.
Sąd wprost pisze, że nowe opłaty przybrały postać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej przez poszczególnych właścicieli. Czyli wniosek sądu co do niezasadnie wysokich opłat niby ten sam, co autora wątku, ale na tle stanu jednak odmiennego. Opłaty to opłaty. Wynagrodzenie to wynagrodzenie.
Rozwiązaniem sytuacji z tymi dwoma halami byłoby oparcie się na dwa osobne wyroki.
Z których wynikałoby, że obydwie hale są osobnymi ośrodkami kosztów. I najlepiej żeby pierwszy wyrok nie skupiał się specjalnie na zasadności rekompensaty w przypadku quod usum, bo to nie jest główny problem tutaj, a drugi, żeby nie był mocno sprzeczny w opisie stanu faktycznego z opisem z pierwszego.
Tylko tyle i aż tyle.
W każdym razie w dotarcie z tymi niuansami do administratora, to ja nie wierzę. O sędziach już się nie wypowiadam.
Zatem na 1 kondygnacji ten garaż z miejscami postojowymi to część wspólna nieruchomości. Rozumiem, że deweloper za to prawo korzystania z części wspólnej na wyłączną żądał dopłaty.
Druga kondygnacja: garaż jako lokal - odrębna nieruchomość, w której nabywano udziały.
Zarządca domaga się wynagrodzenia od właścicieli, którzy korzystają z nieruchomości wspólnej, tj. z miejsc postojowych na wyłączność.
Czy może Pan zacytować uchwałę w tej sprawie? Czy sprawdził Pan treść umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną? Jakie tam są zapisy dotyczące wynagrodzenia?
[/quote]
Nie, na poziomie -1 nie ma osobnej "opłaty" za MP, opłata jest już w zaliczce dla lokalu i nie jest wyodrębniona. Przypomnę, że kupując lokal, kupiłem go z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego na poziomie -1.
A Zarządca teraz domaga się opłat od właścicieli posiadających MP (udziały) na poziomie -2.
W Umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną odnośnie wynagrodzenia Administratora, jest tylko taki zapis:
" Wynagrodzenie dla Administratora" i dalej "Powyższe koszty rozlicza się zgodnie z obowiązujęcymi Uchwałami".
Właśnie Administrator poddał pod głosowanie Uchwałę.
Uchwała
w sprawie: zatwierdzenia zaliczek miesięcznych na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, przyjęcia dla nieruchomości Planu Gospodarczego na rok 2024oraz zatwierdzenia zaliczki na poczet Funduszu remontowo-inwestycyjnego na rok 2024
§2
Właściciele lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej xxxxxx zgodnie z art. 12 ust.2 i art.22 ust.3 pkt 8ustawy o własności lokali:
1. Zatwierdzają miesięczną opłatę zaliczkową na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości XXX zł/m² powierzchni lokalu.
2. Zatwierdzają miesięczną opłatę zaliczkową na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej od użytkowników miejsc parkingowych w garażu podziemnym na poziomie-2 w wysokości xxxx zł za miejsce postojowe.
Do Uchwały dołączony jest załącznik (tabela) z wyszczególnieniem kosztów (składowych) i z podaniem stawek miesięcznych zaliczek dla lokali m2 (tu wliczone są koszty MP na poziomie -1) oraz stawek zaliczek za stanowisko postojowe i komórkę lok. na poziomie -2.
Czy bardzo się pomylę mówiąc, że Administrator załatwił to jak mu było wygodniej i już nic się z tym nie da zrobić? Bo jestem pewny, że Uchwała przejdzie ze względu na niewielką ilość osób z poziomu -2.
Nie koniecznie, MP na -2 były sprzedawane również osobom z zewnątrz, nie mającym mieszkań. A wspólnota i nie tylko, korzysta z garażu na -2 (służebność) ponieważ są tam pomieszczenia techniczne, oraz przez tem garaż prowadzi "droga wyjazdowa" z dalszej części drugiego budynku (z inną wspólnotą) również na zasadzie służebności. Tak prawdę mówiąc, przez ten garaż przejeżdżają kierowcy z dwóch innych wspólnot (budynki są połączone).
[/quote]
Dobre pytanie. To jest pójście na łatwiznę.
Jako właściciele lokali, słabo dbacie o swoje interesy . a to jest Wasza rola zgodnie z zapisem art. 27 UoWL
Hala górna jest spięta księgowo i kosztowo z budynkiem.
A koszty hali dolnej prawdopodobnie zostały z grubsza oszacowane i z dużą górką.
Czyli proporcjonalnie najwięcej za mp na dole bulą ludzie spoza wspólnoty. Bo oni płacą nie tylko wg kosztów szacowanych z grubsza z i z górką. Płacą także wg udziału w nieruchomości wspólnej, która nie jest nawet ich nieruchomością.
Tyle tylko, że algorytm nie działa według rachunku ekonomicznego. On działa tylko według ustawy.
[/quote]
Łatwo jest powiedzieć że nie dbamy o własne interesy, ok, to co Ty byś zrobił w takiej sytuacji będąc w zdecydowanej mniejszości (właściciele na -2) jak wszyscy chętenie zagłosują za podwyżką ale nie ponoszoną przez siebie tylko przez mniejszość?
I tak podsumowując tą dyskusję, z to Administrator postępuje zgodnie z prawem (co nie oznacza sprawiedliwie), może być dyskusyjna kwestia samej kalkulacji, wysokości opłat. Brak zapisów w umowie o administrowanie o zarządzaniu odrębnym lokalem (-2), również jest zgodne z literą prawa i może być wykonywane przez administratora.
Jedyne co można uzyskać aby zmniejszyć obciążenie właścicieli z poziomu -2, to wymuszenie na Administratorze nałożenie służebności odpłatnej dla innych wspólnot korzystających z tej przestrzeni.
Administrator tego zrobić nie może co najwyżej przygotować kosztorys / kalkulacje wysokości tej służebności . Odpłatność ustanawia sąd na wniosek zainteresowanych .
Można też spisać porozumienie pomiędzy korzystającymi podmiotami ws partycypowania w kosztach utrzymania garażu wielostanowiskowego minus 2 .
Można też spisać porozumienie pomiędzy korzystającymi podmiotami ws partycypowania w kosztach utrzymania garażu wielostanowiskowego minus 2 .
[/quote]
Tak , porozumienie byłoby najrozsądniejszym rozwiązaniem.