zaskarzenie uchwaly WS do sądu
krzys
Użytkownik
Mam problem, byłam na zebraniu naszej wspólnoty. Wszyscy obecni uchwalali wszystkie propozycje uchwał przedstawione przez Zarząd ( wybrany w trybie art. 18. ust. 1UWL ) i udzielili Zarządowi absolutorium.
Ale nikt nie chciał nawet zastanowić się nad istotą naszych problemów.
Nasz Zarząd narzucony w trybie art. 18.1 UWL to Sp. z o.o., w której deweloper ma 100 % udziałów. W umowie o Zarządzanie między deweloperem a Sp. z o.o. nie ma wskazanego imiennie zarządcy posiadającego licencję zawodową, który by się zajmował konkretnie naszą nieruchomością ( wspólnotą). jedyne osoby, które znamy i które się naszą wspólnotą zajmują, to:
prezes Sp. z o.o. ( nie ma licencji), podpisał sprawozdanie finansowe za ro 2009, na zebraniu przedstawiany jako prezes zarządu oraz osoba podająca się na wszystkich dokumentach jako administrator ( tez nie ma licencji).
Czy w takim razie skoro, Sp. z o.o. jako przedsiębiorca nie spełnia wymagań Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, a przede wszystkim wspólnotą zajmują się ludzie bez licencji zarządcy, to czy ich działalność, jako sprzeczna z ustawami dotyczącymi Ws może w ogóle otrzymać np. absolutorium? I może być poddawana w ogóle pod głosowanie?
Podstawowe wymogi prawne nie zostały przecież przez Zarząd dotrzymane, tzn. działa on niezgodnie z prawem.
Ale nikt nie chciał nawet zastanowić się nad istotą naszych problemów.
Nasz Zarząd narzucony w trybie art. 18.1 UWL to Sp. z o.o., w której deweloper ma 100 % udziałów. W umowie o Zarządzanie między deweloperem a Sp. z o.o. nie ma wskazanego imiennie zarządcy posiadającego licencję zawodową, który by się zajmował konkretnie naszą nieruchomością ( wspólnotą). jedyne osoby, które znamy i które się naszą wspólnotą zajmują, to:
prezes Sp. z o.o. ( nie ma licencji), podpisał sprawozdanie finansowe za ro 2009, na zebraniu przedstawiany jako prezes zarządu oraz osoba podająca się na wszystkich dokumentach jako administrator ( tez nie ma licencji).
Czy w takim razie skoro, Sp. z o.o. jako przedsiębiorca nie spełnia wymagań Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, a przede wszystkim wspólnotą zajmują się ludzie bez licencji zarządcy, to czy ich działalność, jako sprzeczna z ustawami dotyczącymi Ws może w ogóle otrzymać np. absolutorium? I może być poddawana w ogóle pod głosowanie?
Podstawowe wymogi prawne nie zostały przecież przez Zarząd dotrzymane, tzn. działa on niezgodnie z prawem.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Stroną umowy o zarządzanie - o ile faktycznie jest umową o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie tylko z nazwy - może być jedynie zarządca z licencją. Ale wspólnota nie jest stroną tej umowy, to problem dewelopera i jego spółki.
Zawarta po dniu 31 grudnia 2001 roku umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna.
Jednak nie ma wymogu zawarcia takiej umowy, o ile nieruchomość nie jest wyłączną własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
Pomocne orzecznictwo:
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2007 roku, sygn. akt: III CZP 69/07:
"Zawarta po dniu 31 grudnia 2001 roku umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna. "
z uzasadnienia:
"Podsumowując te rozważania stwierdzić należy, że art. 190 u.g.n. wprowadzał (w dacie zawarcia spornej umowy) wyłączenie w stosowaniu art. 189 ustawy, co oznacza, że dotyczył on nieruchomości należących do zasobów i jedynie w odniesieniu do właścicieli tych nieruchomości stawiał wymaganie wykonywania zarządu nieruchomościami przez licencjonowanego zarządcę - w razie gdy czynności tych nie wykonuje bezpośrednio właściciel nieruchomości.
Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.). Natomiast jeśli chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy, musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy. "
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/471/94/
Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami, a zwłaszcza jej nowelizacja z 2004 r. Wyraźnie określa w art. 184 .3. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomością, jeżeli czynności z tego zakresu będaą wykonywane przez zarządców nieruchomości.
art. 185 ust. 1 po nowelizacji z 2004 r. mówi, że także bieżące administrowanie nieruchomością należy do czynności zarządzania nieruchomością. ust. 1 b zaś, ze zarządca nieruchomości wykonuje czynności o których mowa osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze, działających po jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową..
Zaś art. 185 .2 po nowelizacji: zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca ( określony w art. 184) zarządza nieruchomością na podstawie umowy ( w naszym przypadku umowę zawarł deweloper, kiedy jeszcze miał większość udziałów, umowa jest bezterminowa).
Dalej a art. 185.2 W umowie wskazuje się ( chodzi dalej o przedsiębiorstwo) zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji.
I to jest meritum sprawy.
W przypadku narzucenia wspólnocie zarządu z art. 195.1 , taki zarząd jest zarządcą nieruchomości. Ponieważ deweloper zawarł umowę bez wskazania , kto w Sp. z o.o. będzie imiennie sprawował zarządzanie nieruchomością i posiada liencje zarządcy, moim zdaniem taka umowa jest nieważna. Potwierdza to cytowane wyżej orzeczenie SN
Czyli jak się domyślam, skoro umowa taka jest nieważna, to i działania zarządcy - Sp. z o.o. są nieważne i uchwała o absolutorium też jest nieważna, bo zarzadca działa bez ważnej umowy. I można taką uchwałę zaskarżyć?
Poza tym jest oczywiście problem, jak przekonać pozostałych członków wspólnoty do podjęcia uchwały o przejściu na zarząd właścicielski. Wówczas współnota może sama zawrzeć np. umowę o zarządzanie i mieć nie wpływ na wybór zarządcy.
Na razie groch o ścianę, ponieważ wiąkszość jeszcze nie zasiedliła swoich mieszkań.
Bardzo uważnie przeczytałam przepisy dotyczące działania wspólnot, Wasze posty ( super strona zarzadca.pl). Jestem po tych lekturach głęboko przekonana, ze ustawa o Własności lokali jest niespójna i komplikuje życie lokatorom. I powinna być znowelizowana. Zwłaszcza, ze jak w naszym przypadku UOiKK uznał sprawę narzucania zarządców przez deweloperów za klauzulę niedozwoloną. Ale w praktyce nadal się to nagminnie robi.
A potem naprawdę trudno jest zmienić takiego zarządcę. Bo trudno jest znaleźć większość, która zechce przyjść na drugie zebranie, opłacić notariusza i koszty drugiego zebrania itp. U nas jeszcze ok. 1/3 mieszkań wykupiona została z bonifikata przez pracowników dewelopera, co utrudnia nam możliwość porozumienia się, bo ci mieszkancy murem stoją za deweloperem.
Jak rozumiem powierzono mu zarząd w trybie art. 18 uwl. O powierzeniu zadecydowali właściciele, zarządca przystąpił do wykonywania czynności.
Inną kwestią jest odpowiedzialność karna za zawarcie umowy o zarządzanie mimo braku licencji. Z drugiej strony może to być podstawa do uchylenia uchwały udzielającej absolutorium.
Jednak za mało danych:
1) czy rzeczywiście zawarta umowa jest umową o zarządzanie w rozumieniu ugn? Czy zawiera niezbędne elementy, o kt. mowa w ugn oraz cytowanym powyżej orzeczeniu?
2) w jaki konkretnie sposób nastąpiło powierzenie zarządu - mam na myśli treść zapisu oraz gdzie został umieszczony.
Dołączam go tutaj, bo rozważam zaskarżenie do sądu uchwały a propos FR.
Pytałam kilka tygodni temu o możliwość podjęcia uchwały o finansowaniu bieżących napraw i awarii z FR.
Wiem, że tego robić nie można (bo płacimy przecież eksploatację), ale za to moja wspólnota podjęła uchwałę, którą nazwałabym uchwałą o... uchwale.
Pojawiły się w niej już, co prawda, drobne remonty (a nie awarie), ale za to nie dotyczy upoważnienia zarządcy do ich finansowania (do określonej kwoty) z FR, ale... podpisywania uchwał dotyczących drobnych remontów tylko przez przedstawicieli wspólnoty (w tym zarządcy).
Nie wiem, co mam o tym myśleć.
naszym problemem jets oczywiście fakt, że nie my jako wspólnota podpisaliśmy umowę o zarządzanie, tylko deweloper. O tym komu powierza funkcję zarządy wspólnoty napisał w pierwszym akcie notarialnym. wszyscy pozostali, przy podpisywaniu aktów notarialnych musieli się na taki zapis zgodzić. Pieniądze wpłacone deweloperowi, kredyty zaciągnięte, adaptacja mieszkań zaawansowana ( akty podpisywano z nabywca ok. 1-2 m-cy po wpłacie pełnej kwoty Według opinii prawników nie było podstawy do zrezygnowania z zawartej umowy, bez odszkodowania dla dewelopera.
No i mamy zarządcę. W takiej sytuacji zarząd jest bowiem zarządcą. Deweloper praktycznie wszystkie mieszkania sprzedał, więc nie ma udziałów w nieruchomości( o ile wiem zostało tylko 1 nie sprzedane).
A my mamy bezterminowo zawartą umowę ze Sp. z o.o, która jest naszym zarządcą. Odwołać praktycznie nie można, bo w umowie z deweloperem mają zapis, że w razie odwołania ( np. w przypadku zmiany zarządu na właścicielski ) przez 36 miesięcy będą otrzymywać wynagrodzenie zgodnie z umową!!!
O treści umowy w akcie notarialnym nie było mowy. Po wielu bojach udało się nam w tą umowę wejrzeć ( nie pozwolili skopiować).
Pod warunkiem, że strony zamierzają zawrzeć umowę o zarządzanie w rozumieniu tej ustawy - w przeciwnym razie nie jest potrzebna licencja, wynika to jednoznacznie z cytowanego powyżej orzeczenia Sądu Najwyższego.
Kto jest wskazany jako strona w umowie? Deweloper czy wspólnota? Jeżeli deweloper to jakie znaczenie dla Was ma ta umowa? Czy w akcie deweloper nie został wskazany jako zarządca? Jaki konkretnie jest ten zapis?
Nie, w takiej sytuacji nie ma zarządu, w jego miejsce ustanowiono zarządcę.
Zatem w aktach umieszczono klauzule niedozwolone:
"Deweloperzy w umowach sprzedaży lokali zazwyczaj zawierają zapis o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną wskazanemu przez siebie zarządcy na okres kilku lat lub na czas nieokreślony. Jeżeli takie postanowienia zostaną umieszczone w pierwszym akcie notarialnym i powstanie wspólnota mieszkaniowa - ten sposób zarządu będzie wiązał wszystkich kolejnych nabywców.Praktyka ta stanowi rażące naruszanie praw konsumentów (wyrok z 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03, Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów). Prezes U.O.K. i K. może nakładać wysokie kary na deweloperów, którzy zamieszczają takie klauzule w umowach z nabywcami lokali."
Więcej na ten temat w artykule "Zanim powstanie wspólnota mieszkaniowa - narzucanie zarządcy przez dewelopera praktyką niedozwoloną " na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/433/32/
To ministerstwo słynie z tego, że w oficjalnej odpowiedzi na interpelację poselską stwierdziło, iż pojęcia "zarządzanie" i "administrowanie" są tożsame (!).
W odpowiedzi mogę Cię odesłać do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2007, III CZP 69/07: Link do orzeczenia: http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnienia/ic/III-CZP-0069_07.pdf
Jeżeli zarząd nieruchomością wspólną powierzono w trybie art.18.1 UWL, to czy mieszkańcy sprawują zarząd nad nią sprawują w sposób bezpośredni? Taki sposób zarządu został przez UOiKK nazwany zarządem przymusowym. Zarządem jest przedsiebiorstwo.
Dalej, tak wybrany zarząd tytułuje się zarządcą ( we wszystkich dokumentach kierowanych do członków wspólnoty). Tyle, ze to nie wspólnota ma zawarła z takim zarządcą umowę ( a na jej podstawie działa, bo ona szczegółowo reguluje kwestie obowiązków i zasad jego pracy).
Czyli, co zarząd przedsiębiorstwo raz jest zarządem ( akt notarialny), a raz zarządcą ( umowa z deweloperem).
Co do wiedzy pracowników Min. Infrastruktury. Nie wiem czy są kompetentni, ale art. 185 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami ( nowelizacja 2004 r. ) wskazuje, że bieżące administrowanie należy do czynności zarządzania nieruchomościami.
Nasze sądy także wydają często sprzeczne orzeczenia w podobnych lub takich samych sprawach. Cytowane powyżej orzeczenie sądu nie mówi o zarządcy z art. 18.1, a o tym, że zarządzanie nieruchomością poprzez właścicieli nieruchomości nie wymaga licencji zawodowej. I mogą dowolnie ustalać sprawy zarządzania swoją nieruchomością.
Ale zarząd z art. 18.1 nie jest zarządem właścicielskim. To jest meritum sprawy i cytowane orzeczenie sądu tego nie rozpatruje. Wspólnota, aby powrócić do zarządu właścicielskiego musi podjąć uchwałę, protokołowana przez notariusza.
Cytowane wyżej orzeczenie wyraźnie mówi: gdy właściciel nieruchomości nie zarządza bezpośrednio nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością.... Wiec to właściciel decyduje o sposobie zarządzania.
U nas: zgodziliśmy się na zarząd przymusowy ( klauzula niedozwolona według UOiKK, ale nic z tego nie wynika, ustawa dopuszcza). Mamy więc Zarząd powierzony. Ale ten sam zarząd nazywa siebie zarządcą i wykonuje czynności zarządcy, na podstawie umowy z deweloperem. A deweloper już nie jest właścicielem, powstała wspólnota, w której deweloper ma minimalną ilość udziałów ( i zaraz nie będzie miał w ogóle).
Jak brzmi ta uchwała, czy uchwały.
Zatem cytowane orzeczenie nie dotyczy wyłącznie zarządzania bezpośredniego przez właścicieli nieruchomości, lecz również "kwestii gospodarowania nieruchomością" przez osoby trzecie nie będące właścicielami.
Naprawdę trudno tutaj polemizować ze stanowiskiem pracowników Ministerstwa (a co dopiero wypowiadać się o kompetencjach!) ponieważ go w tej sprawie nie znamy. Oczywistym jest, że zawarcie skutecznej umowy o zarządzanie nieruchomością jest możliwe tylko z osobą, która jest licencjonowanym zarządcą lub z przedsiębiorcą spełniającym warunki ugn.
Krzys: "U nas: zgodziliśmy się na zarząd przymusowy ( klauzula niedozwolona według UOiKK, ale nic z tego nie wynika, ustawa dopuszcza). "
Nie, zapis o powierzeniu zarządu w trybie art. 18 uwl nie stanowi klauzuli niedozwolonej. Za taką klauzulę UOK i K uznał klauzulę o powierzeniu na czas nieokreślony.
Nieprawdą też jest, iż z tego "nic nie wynika" - otóż wynika, ponieważ to prowadzi do wniosku, że taki zapis jest nieważny, nie wywołuje skutków prawnych.
Nie mogę się odnieść do pozostałych kwestii, gdyż nie znam treści zapisu w akcie notarialnym.
I czyszczenie kominów.
I sprzątanie posesji.
I naprawianie zamków w drzwiach wejściowych do budynku.
Ale chyba od księgowej, kominiarza, konserwatora i sprzątaczki nie będziesz wymagała licencji zawodowej zarządcy nieruchomości? :shocked: Przeczytaj uważnie to orzeczenie: tylko w przypadku zawarcia umowy o zarządzanie konieczna jest licencja u wykonawcy usługi.
Ani powierzenie zarządu, ani żadna inna forma (powołanie zarządu wspólnoty, zawarcie umowy o administrowanie, umowy zlecenia itp.) nie wymaga licencji. To jest wolny wybór właścicieli: chcą skutków, wynikających z ugn, muszą zawrzeć umowę o zarządzanie. Nie chcą - nie muszą zawierać takiej umowy = nie muszą wybierać licencjonowanego zarządcy.
Po zebraniach, które odbywały się od początku marca dowiadywaliśmy się (od mieszkańców różnych bloków), że nasz zarządca (powierzony) proponuje właścicielom podjęcie uchwały o możliwości finansowania bieżących napraw i awarii z FR. Dlatego zadałam pytanie na forum, czy to w ogóle jest możliwe. Na naszym zebraniu w poniedziałek okazało się jednak, że ta uchwała ma zupełnie inne brzmienie. Dlatego nazwałam ją uchwałą o uchwale. Pojawiły się w niej drobne remonty (a nie awarie - więc bez wątpliwości, że mogą być finansowane z FR). Jednak nie dotyczyła upoważnienia zarządcy do ich finansowania do określonej kwoty z FR, ale podpisywania uchwał dotyczących drobnych remontów tylko przez przedstawicieli wspólnoty (w tym zarządcy). Co znaczy, że będą oni uchwały o drobnych remontach podejmować sami. Niezależnie od treści uchwały, na przyszłość będziemy mieć kolejne wyzwanie. Kontrolować, co nasz komunalny zarządca za drobny remont uznał.
Żeby uchwała została podjęta, musi się za nią opowiedzieć ponad 50% wszystkich udziałów. Zarządca nie jest właścicielem, więc nie posiada udziałów, czyli nie ma prawa głosować - chyba, że jako pełnomocnik właściciela (gminy?).
Uchwała, która część właścicieli pozbawia prawa udziału w głosowaniach, jest bezprawna i nie wywołuje żadnych skutków prawnych.
Komunalnego zarzadcę nie uświadomisz.:sad:
W tzw. międzyczasie zaniepokoiło mnie coś zupełnie innego. Zbieram dokumenty wspólnotowe na razie własnymi drogami (m.in. od sąsiadów - wcześniejszych właścicieli). I, niestety, znalazłam odrębny paragraf (w notarialnym powierzeniu zwykłego zarządu) mówiący o tym, że "zarządca dysponuje FR WM w ramach rocznego planu gospodarczego i w przypadkach niespodziewanej awarii przekraczającej zakres bieżącej konserwacji może samodzielnie z posiadanych śroków (FR) usunąć awarię i jej skutki z jednoczesnym powiadomieniem WM i złożeniem informacji na najbliższym zebraniu". Czyli mogę mniemać, że zapomniał, że wcześniej osiągnął to, co chciał, bo już po terminie na zaskarżenie...
Jeszcze nie jedno pewnie znajdziesz.
Oczywiście w niektórych przypadkach naprawdę nie mozna...