ogrzewanie wspólne a indywidualne - rozliczenie płatności
Elwira
Użytkownik
Witam,
mieszkam we wspólnocie składającej się z 12 mieszkań. Jest to stary blok, część mieszkań ma jeszcze kuchnie węglowe (palą na gorącą wodę w bojlerze). 3 mieszkańców ma rozprowadzone ciepło z kuchni do grzejników. Pozostałych ogrzewały zakłady. Sytuacja się zmieniła, kiedy zakłady zlikwidowano. Pozostał problem C.O. Zawiązaliśmy wspólnotę i zaciągnęliśmy kredyt na zakup dużego pieca do ogrzewania całego bloku. Piec ogrzewa 9 mieszkań, 3 nadal ogrzewają się same. Co miesiąc zbieramy pieniądze na zakup węgla od 9 rodzin. Na kredyt zbieramy osobne środki.
Po jakimś czasie dobraliśmy kredyt i wymieniliśmy dach, drzwi główne i do kotłowni, zrobiliśmy opaskę wokół bloku, położyliśmy kostkę. Nadal kredyt jest spłacany.
2 rodziny od początku nie wpłacają na fundusz remontowy, twierdząc, że oni z pieca nie korzystają i ich to nie dotyczy. Nie rozumieją, że dach i pozostałe remonty są wspólne i trzeba na nie spłacać kredyt.
I tu moja prośba o pomoc. Czy te 2 rodziny powinny płacić taką samą stawkę na f.rem. co pozostali, czy może odliczyć im wartość zakupu pieca i zaliczki będą pomniejszone? Co wtedy jeśli za jakiś czas zechcą się podłączyć lub sprzedadzą mieszkanie i nowy właściciel zechce wspólnie ogrzewać mieszkanie. Jak wtedy rozliczyć im koszty zakupu pieca?
Bardzo proszę o pomoc.
mieszkam we wspólnocie składającej się z 12 mieszkań. Jest to stary blok, część mieszkań ma jeszcze kuchnie węglowe (palą na gorącą wodę w bojlerze). 3 mieszkańców ma rozprowadzone ciepło z kuchni do grzejników. Pozostałych ogrzewały zakłady. Sytuacja się zmieniła, kiedy zakłady zlikwidowano. Pozostał problem C.O. Zawiązaliśmy wspólnotę i zaciągnęliśmy kredyt na zakup dużego pieca do ogrzewania całego bloku. Piec ogrzewa 9 mieszkań, 3 nadal ogrzewają się same. Co miesiąc zbieramy pieniądze na zakup węgla od 9 rodzin. Na kredyt zbieramy osobne środki.
Po jakimś czasie dobraliśmy kredyt i wymieniliśmy dach, drzwi główne i do kotłowni, zrobiliśmy opaskę wokół bloku, położyliśmy kostkę. Nadal kredyt jest spłacany.
2 rodziny od początku nie wpłacają na fundusz remontowy, twierdząc, że oni z pieca nie korzystają i ich to nie dotyczy. Nie rozumieją, że dach i pozostałe remonty są wspólne i trzeba na nie spłacać kredyt.
I tu moja prośba o pomoc. Czy te 2 rodziny powinny płacić taką samą stawkę na f.rem. co pozostali, czy może odliczyć im wartość zakupu pieca i zaliczki będą pomniejszone? Co wtedy jeśli za jakiś czas zechcą się podłączyć lub sprzedadzą mieszkanie i nowy właściciel zechce wspólnie ogrzewać mieszkanie. Jak wtedy rozliczyć im koszty zakupu pieca?
Bardzo proszę o pomoc.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Kredyt powinno wziąć tylko tych 9 mieszkań, nie wspólnota, czyli umową właścicieli a nie uchwałą
(umowa = zgoda 100% zainteresowanych właścicieli, uchwała = zgoda większości)
Wy postąpiliście zgodnie ze zdrowym rozsądkiem, a to niestety nie zawsze oznacza, że zgodnie z prawem
Ja bym teraz zrobiła tak
Wydzieliłabym koszt kredytu na piec i jego obsługi jako oddzielną pozycję - rozliczaną tylko na 9 lokali
Oddzielnym funduszem będzie f.remontowy - w nim muszą uczestniczyć wszyscy właściciele bez wyjątku
Księgowa wam to przeliczy wstecz i będziecie wiedzieć na czym teraz stoicie - jak ktoś nie zechce płacić, to wystarczy zwykła windykacja
Potem, na spokojnie przemyślicie, jaką spisać umowę (9 właścicieli) w sprawie tego c.o.
Schody się zaczną, jak za jakiś czas ktoś się zechce do tego pieca podłączyć, ale wszystkiego nie przewidzisz
Wyprowadź najpierw na prostą to co masz teraz
pojawia się problem z księgową, bo jako takiej nie mamy :sad:
Masz dwa wyjścia
1) twardo stoicie na stanowisku, że piec jest dla całej wm, a jak ktoś nie chce sie podłączyć (nie udostępnia lokalu do doprowadzenia rur), to zarząd wm wzywa ich na podst. art.13 pkt. 2 uowl. W tym wariancie wszystko - nawet koszt zakupu węgla - rozdzielacie na wszystkich właścicieli
2) obciążacie tych 3 opornych tylko zaliczką na f. remontowy, a koszty pieca spłacacie sami. Księgowa nie jest potrzebna, tylko ktoś biegły w rachunkach, żeby te sumy wstecz rozdzielić
Wariant nr. 1 jest lepszy, bo upraszcza przyszłość, ale grozi wybuchem konfliktu
Wariant nr.2 to pójście na ugodę, ale grozi wielkim konfliktem w przyszłości
Ale jeżeli ci 3 oporni nawet na remonty nie zechcą zapłacić, to wariant nr. 1 polecam, bo konflikt i tak będziecie mieli, ale w przyszłości spokój
Wariant 1. może i dobry, ale my nie zmusimy tych ludzi do podłączenia się do wspólnego C.O - nawet tartak ich nie ogrzewał, od zawsze sami.
Wariant 2. jeśli możesz to podpowiedz czy dobrym tropem idę.
Koszt kredytu 60 000zł (bez odsetek, nie mam jeszcze info co do łącznej wartości kredytu)
Zakup pieca 23 800zł (czyli 39,666% kredytu)
Pozostałe 36 200zł (czyli 60,333% kredytu)
Koszty FR to 1,50zł za m2 (liczone tylko mieszkanie, bez piwnic, części wspólnych)
Czy z tych 1,50zł mam odjąć 39,666% (czyli 0.59zł) = 0,91zł za m2 dla osób nie korzystających ze wspólnego C.O.?
Wariant 2.
Uchwała o wysokości zaliczek na f. remontowy np. 1,5 zł
Stan konta f. remontowego dzień przed wzięciem wzięcia kredytu - np. 1000 zł
kredyt na f. remontowy 36 200
Czyli na f. remontowym masz 37 200 i to rozliczasz na wszystkich właścicieli, przedstawiasz w rocznym sprawozdaniu itp.
Umowa 9 właścicieli o kredyt na piec w wys. 23 800 i zobowiązanie do jego spłaty w formie comiesięcznej wpłaty w wys. np. 50 gr na konto nr xxx do 10 dnia każdego miesiąca.
Jak teraz to 1,5 zł jest dla wszystkich za dużo, to uchwałą zmniejszasz wysokość zaliczki na f. remontowym
A tak przy okazji, powinniście się rozliczać nie od metra kwadratowego a od udziału wykazanego w akcie notarialnym. Czasem na jedno wychodzi, ale nie zawsze
Wasz FR (potrzeby) należy podzieli na : fundusz bieżący oraz fundusz celowy
Funduszem bieżącym jest : FR bieżący uczestniczą bez wyjątku wszyscy właściciele lokali - 12 właścicieli lokali
Natomiast funduszem celowym jest : Fundusz celowy płaca tylko ci których dotyczy - 9 właścicieli lokali
To ma zapłacić za przyłączenie się do instalacji CO . Ile to już wy musicie sami (9 właścicieli ) o tym zadecydować. ja bym zrobił tak koszty związane z zakupem pieca ( zakup pieca +montaż w kotłowni+obsługa i spłata kredytu) podzieliła na 12 X inflacja.
Tak uzyskane środki zakwalifikował jako wpłatę na FR bieżący do tych 9 właścicieli lokali.
Wpłacona kwota przez nowego użytkownika "pieca" podzielona przez 9 i zaksięgowana na koto FR bieżącego każdego z tych 9 właścicieli lokali.
czy macie problem we WM że wam się sumuja do jednosci udziały?
Jesteście dużą wspólnotą ( powyżej 7 lokali) obowiązuje was ustawa o właśnosci lokali (UoWL link jest w stopce na dole wpisu).
To jest zła metoda naliczania FR , powinno być od udziału z aktu notarialnego? kwota /m-c X udział % w NW
"To jest zła metoda naliczania FR , powinno być od udziału z aktu notarialnego? kwota /m-c X udział % w NW"
w naszym akcie znalazłam zapis: właściciel tego lokalu jest współwłaścicielem do 3804/53838 części we wspólnych częściach budynku...czyli mamy 7,06% udziału? Dobrze liczę?
mnie wyszło... ja wyliczyłem 7,0656 %
Zazwyczaj "dzielnik" winien być liczbą : 100 ; 1000 ; 10 000; 100 000 ... to zależy od liści miejsc po przecinku, dokładności udziału...
Zazwyczaj "dzielnik" winien być liczbą : 100 ; 1000 ; 10 000; 100 000 ... to zależy od liści miejsc po przecinku, dokładności udziału...[/quote][/quote]
Mi też tak wyszło, tylko zaokrągliłam. A jak w takim razie rozliczyć na procentach FR, bo nie 7,0656% x 1,50zł...
Czy nie możemy zostać jednak przy tych m2? Ani w banku, ani w urzędzie skarbowym to nie przeszkadzało
Czas na zmiany, hmm...wspólnotę nie stać na fachowca, więc wychodzą takie cyrki :shamed:
Nie tak.
Jak masz Plan remontów na dany rok np. 60 000 zł , to dzielisz to na 12 m-c , dostajesz stawkę na miesiąc jaką ma zebrać wspólnota co miesiąc.
Stawkę miesięczną mnożysz przez udział %
60 000 zł / 12 m-c = 5 000 zł/m-c
5 000 zł/ m-c X 7,0656 % = 353,28 zł / m-c
najprościej ?
a nie łatwiej biorąc zaliczkę do ręki wiesz, że WM zbiera 5000 zł/ m-c ... to po 8 m-cach winna mieć 40 000 zł ... kontrola jest prosta ....
korzystasz tylko z matematyki w zakresie szkoły podstawowej, a nie gimnazjum ...
każdą WM na to stać.... bule, partactwo i amatorstwo więcej kosztuje .... i kończy się
Policz dla swojego mieszkania.
Jak jest to samo, to możecie zostać przy metrach kwadratowych - taki zapis jest czytelniejszy dla właścicieli
Albo dodaj jedną rubryke i obok m kw. dopisz udział
Zapis zapisem, ale najważniejsze, żeby kasa się zgadzała
Również w teorii wspólnota mieszkaniowa nie tylko może, ale powinna inwestować w nieruchomość wspólną, inną kwestią jest zakres tych inwestycji, które w zależności od stanu faktycznego sprawy mogą być nieuzasadnione, albo naruszać interesy właścicieli.
Wyrok, który masz zapewne na uwadze, tj. wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 18.12.2007 r., sygn. akt: I ACa 1226/07 zapadł w sprawie, gdzie zarząd został upoważniony do dysponowania funduszem remontowym, do "samodzielnego podjęcia decyzji o pomnażaniu tych środków i o formie tego pomnożenia."
"Sąd I instancji uznał, że umożliwienie zarządowi wspólnoty podjęcie samodzielnej decyzji w zakresie wydatkowania kwoty do 25.000 zł bez konieczności podejmowania uchwał, być może w sprawach przekraczających zwykły zarząd należy uznać za sprzeczne z przepisami ustawy. Sąd Okręgowy za sprzeczny z prawem uznał też § 8 zaskarżonej uchwały, gdyż wymienione w nim drobne prace budowlane oraz wykonanie niezbędnych ekspertyz, winny wynikać z rocznego planu gospodarczego. Z tego też powodu za sprzeczny z prawem uznano postanowienia § 11 uchwały, jako oderwane całkowicie od konieczności uchwalania rocznego planu gospodarczego, a nakładające na właścicieli obowiązek wniesienia na konto bankowe kwoty będącej różnicą pomiędzy kosztami przeprowadzonych robót a wartością środków zgromadzonych na funduszu. Sąd Okręgowy uznał, że rozwiązanie to otwiera drogę do możliwości nałożenia na właścicieli lokali obowiązków finansowych w zakresie przekraczającym roczny plan gospodarczy bez żadnej kontroli decyzyjnej."
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/491-i-aca-1226-07-z-18-grudnia-2007-z-funduszu-remontowego-nie-pokrywa-sie-kosztow-inwestycji
Wspólnota mieszkaniowa nie może moim zdaniem inwestować na giełdzie, ale ma obowiązek inwestować w nieruchomość wspólną, czynić na nią nakłady i to nie tylko konieczne.
Nowy doklejony: 23.11.12 13:54
Moim zdaniem ta inwestycja (ogrzewanie wspólne) ingeruje w prawo własności właścicieli, którzy mają własny system ogrzewania, dlatego nie mogła mieć miejsca bez zgody wszystkich. Nie możecie naliczać teraz tym osobom jakichkolwiek opłat, można rozważać sprawę ogrzewania części wspólnych - na zasadzie zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia, trzeba byłoby udowodnić, że osoby dzięki temu mnie zużywają ciepła we własnych lokalach.
Wspólnota nie miała prawa w ogóle zawierać takiej umowy, kredyt powinni spłacać ci właściciele, którzy go zaciagnęli, nie wolno Wam obciążać kosztami właścicieli, którzy mają własny system ogrzewania. Kredytu też nie wolno spłacać z funduszu remontowego. Tej inwestycji nie nalezy ujmować w ogóle w kosztach wspólnoty mieszkaniowej.
W kwestii tej instalacji mógł się wypowiedzieć wyłącznie sąd, należało zgłosić wniosek w trybie art. 199 kc. - moim zdaniem należałoby to zrobić nawet po fakcie, niech sąd się wypowie. Moim zdaniem wyraziłby zgodę, gdyby okazało się, że bez wspólnego systemu ogrzewania właściciele nie mieliby szans na likwidacje pieców palonych węglem, np. ze względu na niewystarczającą ilość przewodów kominowych nie można zamontować ogrzewania gazowego w lokalach a ogrzewanie elektryczne jest b.drogie.
Oczywiście wszyscy mają obowiązek na fundusz wpłacać, jednak w pierwszej kolejności należałoby ten fundusz rozliczyć do zera a potem rozliczyć na wszystkich koszty remontu części wspólnych.
Nie chodzi już nawet o to, że niezgodne z prawem, ale przede wszystkim pokrętne, na zasadzie może nikt się nie zorientuje.
Można rozważyć jeszcze jedno wyjście, gdy wspólnota podejmuje uchwałę o zaliczeniu tych kosztów do kosztów wspólnych, ale mam wątpliwości czy to w ogole jest dopuszczalne:
art. 22 ust. 3 pkt 8:
"ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną".
chyba to nie będzie jednak dopuszczalne, bo ten przypadek jest uregulowany, można zastosować art. 199 kc
Jestem przerażona tym co piszecie :sad: wychodzi, że u mnie nic nie jest tak jak powinno!
mam mieszkanie 38,04m2, miesięcznie na FR płacę 57,06zł (1,5m2).
czyli jakby zrobić odwrotność:
X zł/12 m-cy = Y zł/m-c
Y zł/m-c x 7,0656% = 57,06zł/m-c
sorry, ale ja was zamęczę pytaniami, i dzięki wielkie za odpowiedzi :hug:
przecież ci pisze od paru wpisów, że czas na zmiany ... by wrócić do normalności.
38,04 m2 >> 7, 0656 %
538,38 m2 >> 100%
538,38 m2 X1,5 zł / m2 = 807,57 w zaokr. 808,00 zł/m-c zbiera wspólnota
do zaliczki przyjmujesz
808,00 zł/m-c X 7,0656% = 57,09 zł / m-c
rocznie wspólnota winna zebrać 808,00 X 12 m-c = 9.696,00 zł
Teraz to zdarzasz ze swoim Planem remontów i wiesz czy podnieść stawkę czy zrezygnowany z jakiś zadań wpisanych do Pl. Rem.