Nierzetelny Administrator. Zmiana na innego.
DeadlyFog
Użytkownik
Witam
Od dłuższego czasu mamy problem z administrowaniem, a raczej jego brakiem, na osiedlu Pomarańczowym w Gdańsku. ACTUM, firma, która naszym kosztem pobiera opłaty, nie robi nic aby zachować chociaż pozory administrowania. Jedyne co im wychodzi, to zbieranie nalezności i roznoszenie rachunków. Od 10 lat nie było remontów (w klatkach odpada tynk, schody dawno zapomniały, że kiedyś miały kafelki, balkony się sypią a kolor bloków mało przypomina pierwotny). Dopiero od niedawna robią dach ale pewnie dlatego, że byli już zmuszeni do tego. Na każde pytanie o remonty zasłaniają się sporem i procesem z deweloperem ale niech ktoś mi uzasadni, skoro blok był zbudowany ponad 10 lat temu, czemu jest to przeszkodą do napraw (szczególnie, że co miesiąc pobierają opłaty na fundusz remontowy)? Dla mnie jest to podejrzane. Dodatkowo cyklicznie brakuje ciepłej wody (mamy kotłownie) oraz zaniki prądu (nie wiem czy to akurat wina Actum).
Reasumując, czy ktoś mógłby opisać mi proces zmiany nierzetelnego administratora na innego? Jak to prawnie wygląda?
pozdrawiam
Od dłuższego czasu mamy problem z administrowaniem, a raczej jego brakiem, na osiedlu Pomarańczowym w Gdańsku. ACTUM, firma, która naszym kosztem pobiera opłaty, nie robi nic aby zachować chociaż pozory administrowania. Jedyne co im wychodzi, to zbieranie nalezności i roznoszenie rachunków. Od 10 lat nie było remontów (w klatkach odpada tynk, schody dawno zapomniały, że kiedyś miały kafelki, balkony się sypią a kolor bloków mało przypomina pierwotny). Dopiero od niedawna robią dach ale pewnie dlatego, że byli już zmuszeni do tego. Na każde pytanie o remonty zasłaniają się sporem i procesem z deweloperem ale niech ktoś mi uzasadni, skoro blok był zbudowany ponad 10 lat temu, czemu jest to przeszkodą do napraw (szczególnie, że co miesiąc pobierają opłaty na fundusz remontowy)? Dla mnie jest to podejrzane. Dodatkowo cyklicznie brakuje ciepłej wody (mamy kotłownie) oraz zaniki prądu (nie wiem czy to akurat wina Actum).
Reasumując, czy ktoś mógłby opisać mi proces zmiany nierzetelnego administratora na innego? Jak to prawnie wygląda?
pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Po pierwsze jest w niej termin wypowiedzenia.
Po drugie nauczeni doświadczeniem zmieniacie umowę z nowym tak, by pole niedopowiedzeń było jak najmniejsze.
Wszystkie pieniądze powinniście wpłacać na konto należące do wspólnoty. W dniu wręczenia wypowiedzenia zarząd powinien w banku cofnąć pełnomocnictwo dla administratora.
Najpierw trzeba sprawdzić w banku, kto jeszcze oprócz administratora ma uprawnienia do dysponowania środkami z konta. Jeżeli tylko admin, trzeba to zmienić i umocować 2 osoby z zarządu. Wtedy można cofnąć pełnomocnictwo administratorowi.
- Wspólnota udziela pełnomocnictwa zarządcy (administratorowi) do "dokonywania wpłat i wypłat z rachunków bankowych wspólnoty i pobierania wyciągów".
Oprócz wielu (!!!) innych pełnomocnictw w tym samym paragrafie jest też zapisane upoważnienie do:
- "dysponowania środkami finansowymi na cele związane z obsługą nieruchomości".
Skoro jest ten drugi punkt, czym może "pachnieć" pierwszy? Według mnie taki zapis tworzy precedens dając dostęp do naszych pieniędzy i dysponowania nimi bez określenia celu - czyli w sposób nieograniczony. Dodam, że mamy zarząd wspólnoty złożony z właścicieli wybierany w trybie Art. 20 UoWL. Jest to umowa z nowym administratorem, zawiera wiele wątpliwych treści, niezgodnych m.in. z UoWL ale też dających szerokie pełnomocnictwa administratorowi. Umowa z nikim nie była konsultowana. Podpisał ją trzyosobowy zarząd. Obawiam się, że autorem jej treści jest administrator. :sad:
- dokonywania wpłat i wypłat z rachunków bankowych wspólnoty i pobierania wyciągów
- dysponowania środkami finansowymi na cele związane z obsługą nieruchomości
(nie są wyspecyfikowane tematycznie - jako jedno pod drugim, pomiędzy nimi jest jeszcze kilka innych)
Skoro tak, to co oznaczać może pierwsze z nich? (Dodam, że prawnik analizujący dokument mocno się zatroskał widząc m.in. takie zapisy)
Tutaj raczej udzielamy porad ludziom, których nie stać na prawnika lub nie rozumieją przepisów, ale jeżeli masz opinię prawnika, to chętnie zapoznamy się z jej treścią.
Poza tym taki zapis jest wg mnie sprzeczny z art. 21 2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
@koziorozka, właśnie tego typu uwagę poczynił jeden z właścicieli. Zarząd jest trzyosobowy. Czulibyśmy się bezpieczniej, gdyby w umowie był jedynie zapis o "dysponowaniu środkami finansowymi na cele związane z obsługą nieruchomości". Można założyć taką sytuację, że np. pieniądze zostaną wypłacone przez administratora i przeznaczone na cel inny niż wynikający z zarządzania nieruchomością, bo powoła się na ten konkretny paragraf X i punkt Y o treści "dokonywania wpłat i wypłat z rachunków bankowych wspólnoty i pobierania wyciągów". I będzie to niestety zgodne z tak zapisaną umową.
Ps. Oczywiście nie zakładam złej woli administratora, ale w naszym państwie niejeden przejechał się na zapisach umowy. A potem sądy, programy telewizyjne i lament. Stąd mój (i nie tylko) niepokój i prośba o wypowiedzi.
Po co administratorowi pełny dostęp do konta? Ja nie widzę takiej potrzeby. Nawet w awariach, zatrudnianiu fachowca na cito płatność jest po czasie, a nie z reki do ręki.
Konto wspólnoty jest kontem właścicieli na które wpływają płacone zaliczki, więc nierozsądnym jest zezwolenie na dysponowanie tym kontem osobie spoza wspólnoty.
To tak jakbyś do swojego prywatnego konta upoważniła księgową w banku, czy inną zupełnie obcą osobę do jego dysponowania bez żadnej kontroli z twojej strony.
To jest zaproszenie do przekrętu bo dostęp do cudzych pieniędzy najbardziej odpornych potrafi skusić.
Sprawa powinna być w takim razie ułatwiona.
Proszę opracować propozycje aneksu do tej umowy dla zarządu i ewentualnie projekt uchwały w tej sprawie by nie było już niejasności i właściciele mogli spać spokojnie.
Kowal o jednym z właścicieli: Podziwiam Twoją szybkość w osądzaniu nieznanych ludzi i sytuacji. Nie każdy uważa siebie za alfę i omegę, stąd szuka rad pośród bardziej doświadczonych w danej dziedzinie. Rad, które pomogą wszystkim członkom wspólnoty uniknąć ewentualnych problemów. No ale Ty już wydałeś swój wyrok, bo na pewno nie była to żadna pomoc. :sad:
- czym może "pachnieć"? - Po czym sama sobie odpowiadasz.
- Skoro tak, to co oznaczać może pierwsze z nich? - Odpowiedział ci na to prawnik.
Ależ skąd! Tylko dziwi, że albo zadajesz pytania na które sama odpowiadasz, albo takie na które uzyskałaś już odpowiedź od prawnika. Chodzi mi o to, że na forum możemy opierać się tylko na wyjątkach, który ty nam zacytujesz, natomiast prawnik, i to taki, który osobiście jest zainteresowany sprawą, bo jest członkiem wspólnoty, ma nieporównanie lepszą możliwość oceny dokumentów i ich skutków, także pod kątem ustawy o własności lokali i innych ustaw.
Pełnomocnictwo zostało sformułowane w umowie. Skoro uznajesz, że sama odpowiedziałam na pytanie słowami: "taki zapis tworzy precedens dając dostęp do naszych pieniędzy i dysponowania nimi bez określenia celu - czyli w sposób nieograniczony", rozumiem, że moje obawy są zasadne.
Zauważyłam, że w wielu wątkach tego Forum odchodzi się od głównego problemu i jego merytorycznego omówienia przekierowując uwagę na to, czy ktoś użył jakiegoś wyrazu, czy postawił przecinek itp. albo wręcz na wypowiedzi ad personam. Niemniej jednak dziękuję za odpowiedź. Nie mam więcej pytań.
Nie, nie uważam, że są zasadne, a moje stanowisko zaprezentowałem już w pierwszym poście napisanym do ciebie.
Jeżeli to do mnie, to ani razu nie odniosłem się w tym wątku do ciebie ad personam, komentuję jedynie sens twoich wypowiedzi, udzieliłem odpowiedzi na twoje wątpliwości. Jeżeli moja enigmatyczna odpowiedź nie była zrozumiała, to ją rozwinę: pomimo, że pełnomocnictwa na ogół funkcjonują autonomicznie, to jednak w tym przypadku są one sformułowane w treści umowy o zarządzanie/administrowanie, w związku z czym zostały inkorporowane do umowy, są jej integralną częścią, i nie mogą być interpretowane samoistnie, a tylko w świetle całej umowy, zatem zapis, że środki finansowe mogą być zadysponowane jedynie na cele związane z nieruchomością wspólną jest wiążący. Ja osobiście nie wybrałbym takiego rozwiązania, bo jestem zwolennikiem bardziej ścisłej kontroli, niemniej dysponowanie przez admina środkami finansowymi wspólnoty jest zjawiskiem dosyć powszechnym i przy aktywnej kontroli ze strony zarządu nie musi automatycznie prowadzić do nadużyć - a już obawa, że zaprezentowana umowa pozwala na wydawanie środków finansowych na sprawy pozawspólnotowe, jest moim zdaniem zupełnie irracjonalna.
koziorozka: I masz do tego prawo, ale to Twój pogląd. We wspólnocie kapitanki jest inaczej. Czasami właściciele i członkowie zarządu uważają, że skoro płacą i kontrolują, to wymagają pełnej obsługi, nie chcą się angażować w potwierdzanie przelewów za wodę i ścieki czy za światło na schodach. Jeśli serio uważasz, że czai się w tym groźba jakichś wielkich nadużyć, to możesz w ogóle pozbawić administratora dostępu do konta i dokonywania przelewów - ale inni mogą to sobie ustawić inaczej. I wcale nie znaczy, że to grozi katastrofą. Wystarczy, że zarząd ma wgląd do konta, może sam sprawdzić wszystkie operacje.
Moja wspólnota też jest kilkudziesięciolokalowa, mamy 4 osobowy zarząd właścicielski i umowę o z firmą zarządzająca nieruchomościami (administrowanie, księgowość, przygotowywanie umów itd. ). Od samego początku zatwierdzanie wszelkich wypłat z konta (zatwierdzanie faktur) odbywa się w systemie 1 + 2, tzn 1 = szef firmy zarządzającej wprowadza do systemu bankowego faktury do zapłacenia, a 2 = dwóch członków zarządu, którzy muszą te faktury zatwierdzić. System działa bez zarzutu od kilku lat, zarząd ma z tego powodu nie więcej niż 15 min pracy tygodniowo, a wszystko jest pod kontrolą i możliwość wyłapania ewentualnej pomyłki.
Ktoś we wcześniejszym wpisie stwierdził, że zarząd właścicielski jest kwiatkiem do kożucha, gdy jest zatrudniony administrator. Uważam, ze to nieprawda. Zarząd właścicielski składa się z ludzi, którzy kierują sprawami wspólnoty, ale często przy najlepszych chęciach, zaangażowaniu i dużym wkładzie pracy nie maja wystarczającego doświadczenia by móc działać bez fachowej pomocy firmy zarządzającej nieruchomościami. Oczywiście z czasem zarząd właścicielski może nabrać na tyle doświadczenia, że poradzi sobie sam i wtedy to administrator jest kwiatkiem do kożucha.
piastowska - nie dziwi mnie Twoje dobre samopoczucie
W czwórkę jest raźniej i można zagrać w brydża. W sąsiedniej WM , w której kiedyś byłem administratorem (30-lokali) chyba wszyscy już byli w Zarządzie, a raz było ich w nim 6, wszyscy się z wszystkimi pokłócili, chodzili parami i każda para chciała dowodzić. Mają teraz profesjonalnego administratora, którego niektórzy nie widzieli na oczy, ponieważ po 5 latach jeden z właścicieli nadal sądził ,że pracuje dla ich WM. KABARET. No, rzeczywiście firma jest dla Was niezbędna, kto by to robił? Członek Zarządu? Nie, zarząd jest od kierowania a nie od fizycznej roboty. U mnie we WM miesięcznie są 2 SLOWNIE DWA przelewy ( sprzątanie, konserwacja domofonu), a co drugi miesiąc dochodzą trzy ( śmieci, woda, światlo) i jakoś daję radę. I mam nieograniczony dostęp do konta WM. Coś niebywałego, na pewno sąsiedzi nie mogą spać z tego powodu. Czym to może "pachnieć". gecon podpowie.
piastowska - powiedz mi, ile umów podpisujecie w ciągu roku? Jedną , dwie, trzy ? Zwyczajowo firmy przygotowują projekt umowy na prace remontowe, wystarczy je wnikliwie przeanalizować, to nie są prace doktorskie czy habilitacyjne ale umowy-zlecenia. Wystarczy jak jeden z zarządu "wyspecjalizuje się w tym zakresie" i po miesiącu będzie EKSPERTEM. Drugi będzie od np. spraw technicznych (KOB, przeglądy, konserwacja itp.) a trzeci od finansów, czwarty - rezerwowy.
kapitanka - Jestem ciekaw po jakim okresie będzie to u Was. Domniemywam ,że NIGDY. Bo w tej całej robocie nie wiedza jest najtrudniejsza do opanowania, ale PRACA Z LUDŹMI. Zawsze znajdzie się jakiś zawistnik, który wie lepiej i chce zabłysnąć w gronie sąsiadów. A WM to taki PRL-bis, władza-Zarząd to oni, i my właściciele-obywatele, oszukiwani i wykorzystywani. A jakbyście rzeczywiście kiedyś chcieli wszystko robić sami, to zapamiętaj piastowska, musicie robić to za darmo. Jak zaproponujecie nawet 100 zl wynagrodzenia to Wam "gardła przegryzą". Wolą zapłacić 3 razy więcej obcemu, niż sąsiad miałby jakiś pożytek. Święta racja, twój wątek dobrym przykladem jak sobie wstawicie kilka wyrazów Będziecie spać spokojnie, a administrator nie dokona malwersacji waszych pieniędzy
Jak już wielokrotnie pisałam, ja i prawie wszyscy właścicieli lokali w mojej wspólnocie jesteśmy bardzo zadowoleni z sytuacji w naszej nieruchomości (niezadowolone są 2 osoby, którym bardziej odpowiadały obyczaje w spółdzielni mieszkaniowej, gdzie można było chociaż trochę żyć na czyjś rachunek). Powtórzę kolejny raz - nie twierdzę, że nasze rozwiązania są najlepsze. Ja się dzielę z innymi moim osobistym doświadczeniem, bo może komuś to się przyda. Ty wybierasz inne rozwiązania, no i na zdrowie, nie mam zamiaru wykazywać, że ja mam rację.
W moim rozumieniu istotą zarządu właścicielskiego we wspólnocie mieszkaniowej jest to, że właściciele mają najwięcej do powiedzenia i najlepiej jak interesy właścicieli reprezentuje zarząd złożony z właścicieli, a nie pracownik najemny jakim jest administrator. Zbyt świeże są dla nas bardzo złe wspomnienia ze spółdzielni mieszkaniowej, od której udało nam się odciąć. To właśnie w spółdzielniach zarząd, czyli pracownicy najemni, zapomina kto jest dla kogo i ustawia się w roli wszechwładnych prezesów mogących dowolnie golić i grabić stado owiec, czyli spółdzielców (którzy zresztą w swojej bezmyślności i bezwolności na to pozwalają).
Sporo się dzieje w naszej wspólnocie pod względem remontowym i dlatego faktur jest znaaaacznie więcej niż 2 miesięcznie. Jest też sporo dyskusji na temat , co trzeba jeszcze zrobić, kiedy, jaką firmę wybrać itd Decyzje staramy sie podejmować z rozmysłem, wybierając najkorzystniejsze opcje, bo nie stać nasz na kontynuowanie spółdzielnianego marnotrawstwa. W swoich decyzjach dużą pomocą jest dla nas tzw zarządca, bo obsługując ileś tam wspólnot już niejeden problem rozwiązywał. Ostateczna decyzja należy jednak do nas. I jak na razie właściciele lokali mają do nas zaufanie i nie kwestionują tych decyzji.
Jest nas czworo w zarządzie i uważamy, że wybraliśmy bardzo dobrą opcję: bardzo dobrze uzupełniamy się w naszych działaniach. W brydża nie grywamy, ale inne spotkania towarzyskie i owszem. Zresztą zebrania roczne wspólnoty kończą się spotkaniami towarzyskimi, bo wszystkie formalności, głosowania uchwał i bieżące sprawy załatwiamy w ciągu godziny a potem po prostu ludzie zostają by ze sobą pogadać i pożartować (a i coś dobrego do przekąszenia się znajdzie).
Podsumowanie ostatniego zebrania: 85% obecnych, 85% głosów "ZA' przy głosowaniu wszystkich trzech uchwał. Fajnie? Fajnie :bigsmile: