Zmiana Administratora WM
Caban
Użytkownik
Jesteśmy WM składająca się z 67 właścicieli lokali. Do chwili obecnej naszym Administratorem był Pan X. Obecnie w związku z tym, że straciliśmy do niego zaufanie, chcielibyśmy zmienić Administratora na innego.
Czy w związku z tym Uchwałę może podjąć sam Zarząd WM, czy Zebranie ?
Proszę o podanie podstawy prawnej
Czy w związku z tym Uchwałę może podjąć sam Zarząd WM, czy Zebranie ?
Proszę o podanie podstawy prawnej
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Administrator to "pracownik-menedżer" właścicieli lokali, a nie członków Zarządu.
Choć są i tacy zwolennicy że to zarząd może sam zmienić administratora kiedy chce i ile razy w roiku chce .
takiej nie ma [align=right](...) admin[/align]
Czynność zatrudnienia konkretnego administratora jest czynnością zwyklłego zarządu. Odwołanie również. Administratora "zatrudnia się" podpisując z nim uwowę (robi to zarząd). Zwalnia się - rozwiązując z nim umowę w trybie określonym w tejże umowie. Tylko organ wspólnoty powołuje się uchwałą - NIE PRACOWNIKA!!!!
O ile w sprawie powołania administratora jakaś wspólnota (najpewniej z powodu braku wiedzy) mogła podjąć zupełnie zbędną uchwałę, to NAWET WTEDY do odwołania administratora nie będzie potrzeba drugiej uchwały "odwołującej". Uchwała jest tylko wewnętrznym prawem właścicieli, dlatego wiąże jedynie właścicieli, a nie podmioty ZEWNĘTRZNE.
Administrator jest bez wątpienia podmiotem zewnętrznym. Dla niego stroną umowy o pracę jest zarząd (czyli ustawowy przedstawiciel wspólnoty). Z tego powodu administrator nie będzie mógł (ewentualnie w sądzie) powołać się skutecznie na brak uchwały (nawet, jeżeli O ZGROZO! taki wymóg zapisanoby w umowie z nim!). Tak może jedynie "spróbować straszyć" niedoinformowanych włąścicieli, którzy nie znają Ustawy o Własności Lokali ( lub znają ją inaczej
Podstawa prawna do zatrudnienia administratora uchwałą nie istnieje.
[align=right](...) admin[/align]
Zarząd SM może dużo i nawet jeszcze więcej ,
to nie to samo co Zarząd WM ... oni mają wykonywać decyzje właścicieli lokali wyrażoną w uchwałach , i tylko tyle i aż tyle... to jest jedynie czynność techniczna , która na podstawie uchwały właścicieli lokali, ma OBOWIĄZEK wykonać Zarząd WM , czty mu sie to podoba czy nie .
Takie czynnoscu musi podjąć Zarząd, gdy uchwała zostanie podjęta w wynki wniosku grupy właściucieli lokali , choć dla nich ( członków Zarządu) może to być najlepszy Administrator jakiego wspólnota do tej pory miała.
Dla ciebie może i tak
dla mnie strona jest zakład pracy tutaj wspólnota jako ogółu właścicieli lokali ( nie dyrektor) i ja . Jak się procesuje to robię to z zakładem pracy a nie z dyrektorem który podpisał angaż.( umowę)
administrator może rozwiązać umowę o zarzadzanie nawet jeżeli istnieje "ta pożałowania godna uchwała o powołaniu go".
Nie odpowie przcież za "niezastosowanie się do uchwały...:)" Może odpowiedzieć za to za zerwanie umowy...
a wspólnota musi podjąć czynności z poszukaniem sobie innego administratora .... i tak się to kręci,
Nieraz tak sie właśnie zdarza np. jak administrator nie ma "posłuchu wśród właścicieli lokali" a właściciele chcą, aby administrator był "przykrywką" dla ich poczynań, czasami niezgodnych z prawem.... po co ma się męczyć ... kasa to nie wszytko....
Zarząd zwołuje w okresie wypowiedzenia zebranie właścicieli i podejmują uchwałę o wyborze Pani Beaty na administratora...
Jego wynagrodzenie nie może być wyższe, niż przewidziano w planie gospodarczym (uważaj, żeby rocznego planu nie przekroczyć, bo czasem nowy chce za pierwszy miesiąc podwójną stawkę)
Jeśli stary administrator został zatrudniony na podstawie uchwały, to i nowego tak można (żeby tradycję zachować, konfliktów nie wzbudzać), ale konieczne to nie jest
On nie został zatrudniony na podstawie uchwały lecz na podstawie umowy zwartej pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową reprezentowaną (na podstawie uchwały) przez Zarząd WM. Bo tak była wola właścicieli lokali.
Takie rozwiązanie chroni interesy właścicieli lokali.
Administrator we WM nie jest wymogiem ustawowym, może być we wspólnocie, ale wcale nie musi , to zależy od woli właścicieli lokali którzy go opłacają, a nie widzimisię członków Zarządu WM.
Administrator we WM jest praktycznie od "czarnej roboty", którą powinien wykonywać Zarząd WM .
Od kontroli i krytykowania administratora jest członek wspólnoty (art.27 UoWL)
:bigsmile:
Co do administratora? U nas też jest. Ja nim jestem. Sam ze sobą podpisałem umowę, to znaczy nie , WM reprezentowana przeze mnie ją podpisala z osobą fizyczną, czyli ze mną. Nie mam tych dylematow co inni, w każdej chwili mogę z jednej lub drugiej strony rozwiązać tą umowę, za porozumieniem stron w trybie natychmiastowym, a przecież móglbym wprowadzić 12-miesięczny okres wypowiedzenia. A życie wspólnotowe u nas takie nudne, nic się nie dzieje. Czasami "ktoś" napisze anonim, że mu się nie podoba, i wówczas rzetelnie informuję go co należy zrobić ,żeby mnie odwolać. Przecież to jego prawo, ale u nas w Polsce najlepiej wychodzi krytykowanie i psucie , w myśl piosenki Mlynarskiego " Co by tu jeszcze spieprzyć Panowie......".:bigsmile:
917191@gmail.com
Jednak to bardzo irytujące twierdzenie na fachowym forum, że administrator MUSI być powołany uchwałą. Wypowiadając się na fachowym forum, że istnieje taki obowiązek należy
przynajmniej podać podstawę prawną i przedstawić konsekwencje jakie z takiego obowiązku wynikają (to chyba zrozumiałe?).
Skoro MUSI, to po pierwsze MUSI istnieć przepis który to nakazuje. (a nie istnieje)
Po drugie MUSI istnieć sankcja za niewypełnienie tego "obowiązku". (a nie istnieje)
Skoro musi, to znaczy że jak nie jest powołany uchwałą, to nie jest zatrudniony? (a jest jeżeli podpisze umowę)
Skoro musi, to znaczy że nie można go zwolnić bez uchwały, która na to zezwala (a można go zwolnić rozwiązując umowę)
Osoby, które szukają porad na tym forum powinny wyciągać samodzielnie logiczne wnioski.
uchwała nie służy do powołania administratora (błędne założenie to i błędne wnioski) ... jest wyborem właścicieli w której dokonali wyboru kto ma pomagac wspólnocie i z kim współpracować "amatorski - społeczny" Zarząd WM
to nie logiczne myślenie, ty obrzydzasz ludziom życie i zniechęcasz do zarządzania w strukturach wspólnotowych.
Podaj choć jeden logiczny argument na to że to członkowie zarządu wybierają i sami zatrudniaj sobie administratora?
Jeżeli we wspólnocie (ogólnie w prawie cywilnym) ktoś coś MUSI, to wynika to z obowiązku, a ten obowiązek z przepisu.
Podstawy prawnej na NIE MUSI nie trzeba podawać, bo jak nie ma obowiazku to i nie ma podstawy.
W przeciwnym razie ustawy musiałyby mieć miliony artykułów (zawierać podstawę prawną, na każdy brak obowiązku?).
To zarząd samodzielnie zatrudnia administratora ( działając w oparciu o uchwałę - plan roczny), ponieważ:
1/ Administrator przejmuje część KOMPETENCJI ZARZADU WSPÓLNOTY (wykonuje jedynie część "zarządu zwykłego")i to zarząd decyduje, czy chce te kompetencje przekazać i komu.
2/ Za pracę administratora odpowiedzialność ponosi WYŁĄCZNIE zarząd (a nie może być tak, że kto inny powołuje, a kto inny ponosi odpowiedzialność).
3/ Administrator nie jest organem wspólnoty, więc nie można go "powołać", ani "odwołać" uchwałą. Można go jednak zatrudnić i zwolnić przy pomocy umowy.
4/ Nie ma obowiązku zatrudniania administratora. Jeżeli zarząd czuje się na siłach - może wszystkie czynności wykonywać sam.
5/ Uchwała jest "wewnetrznym prawem wspólnoty", a administrator jest podmiotem zewnętrznym.
6/ Uchwały podejmuje się wyłącznie w sprawach przekraczających zarząd zwykły, w ramach zwykłego zarzadu zarząd podejmuje decyzje samodzielnie.
Dlatego nie próbuj być "sprytny inaczej" i nie epatuj nieuctwem, a prawa do autokompromitacji używaj z umiarem...
Nikt nie napisał, że musi (oprócz ciebie) i tylko TY taką tezę stawiasz...
:bigsmile: :bigsmile: :bigsmile: "argumenty" sie wyczerpały i nie masz nic do powiedzenia w przedmiotowym temacie ... teraz będzie kręcenie keksu
1/ "Może .... składa wypowiedzenie i już... biegnie czas wypowiedzenia ....
a wspólnota musi podjąć czynności z poszukaniem sobie innego administratora .... i tak się to kręci"
2/ "Administrator we WM nie jest wymogiem ustawowym, może być we wspólnocie, ale wcale nie musi"
No to nieźle obroniłeś
1/ istnieje podstawa prawna
2/ jakie będa skutki przyjetego rozwiązania
Jeżeli już się pomylę, to będę zadowolona, jeżeli dzięki dyskusji na forum odkryję ten błąd i postaram się go w przyszłości nie popełniać.
( nie dla wspónoty) administratora części wspólnych ????
już w pierwszym swoim poście w tym wątku napisał o podstawie prawnej powołania administratora uchwałą:
"takiej nie ma"
A przez resztę wątku próbuje udowodnić, "że im bardziej czegoś nie ma, tym bardziej to jest".
Czyżby znalazł naśladowcę?
KubaP no co Ty?
Odpowiem po raz kolejny, bo nie jestem obrażalska.
Podstawą jest Art. 21 pkt 1 UoWL. (tylko przeczytaj je proszę). i Art. 22 pkt 1.
Jeżeli Ty uważasz inaczej to napisz też konkretnie z jakiego przepisu wywodzisz swoje zdanie i każdy będzie mógł ocenić prawidłowość Twojego i mojego wnioskowania.
A nie na początku dyskusji sam piszesz, że czegoś nie ma (istotnie), a potem starasz się udowadniać, że jednak jest...(od czapki)
Jest bardzo prawdopodobne ,że już jutro, po wymianie kilkudziesięciu wpisów dojdziecie do tego samego, czyli do niczego.
KubaP - z Tobą nie warto dyskutować, bo TY nie przyjmujesz żadnych argumentow. Niestety nie masz pojęcia o życiu WM w realu, ty zarządzasz wirtualnie w "swojej WM", ktorej nie wskażesz bo "podobno twoi ziomale to czytają"! Konfabuluj dalej! Pozwolę sobie jako praktyk w dzialaniu odnieść się do wątku.
Nie ma przepisu prawnego . który nakazuje uchwalić zatrudnienie administratora, tak samo jak nie ma przepisu to zakazującego . Wszystko zależy od wspólnoty, od jej wielkości, aktywności wlaścicieli i zaangażowania zarządu. Być może we WM kilkunastolokalowej zarządzanie uchwalami jest możliwe, a może nawet wskazane, w większości jednak uważam ,że to wręcz sparaliżuje życie WM. To co glosisz to demagogia. Zmiana sprzątaczki to sprawa poważna, bo chodzi tu przecież o zdrowie i życie wynikające z zagrożenia epidemiologicznego, zmiana osoby dokonującej przegladu gazowego, kominowego itp.z pominięciem woli wlascicieli nie podlega nawet żadnej dyskusji to bezprawie i winno być ścigane z urzędu. Jeżeli namawiasz do takiej WM , to już lepiej niech własciciele notarialnie zmienią sposób zarządu z właścicielskiego na powierzony. Wówczas to czlonkowei WM zobaczą, że mają g... do powiedzenia kto prowadzi ich księgowość, kto jest administratorem , sprzątaczką, konserwatorem. Twoje tutaj przodownictwo w rankingach to wielkie nieporozumienie, ale ono wynika tylko z sumy wpisów, z matematyki, a nie z logiki. To powoduje ,że to forum staje się polem pyskowek 3-4 "specjalistow" na tematy, ktore pozostaną nierozstrzygniete, bo przepisy są do d..., a w Polsce "wszyscy znają się na wszystkim".:bigsmile:
Moim zdaniem jednak, jeżeli już właściciele wybierają zarząd, który obdarzają zaufaniem i który ma określone ustawowo kompetencje, to nie po to, żeby próbować "odbierać" te kompetencje temu zrządowi za każdym razem... a zostawić mu samą odpowiedzialność...
zwróciłeś MirkuL również uwagę na inny ciekawy wątek z którym się zgadzam. Ja również uważam, że gdyby sąsiedzi KubyP wiedzieli jakie on tu wypisuje historie, to szybko by mu podziękowali... w trosce o własne dobro (o ile człowiek z taką "wiedzą" może w ogóle czymkolwiek zarządzać).
Ja być może używam barwnego języka, żeby być bardziej komunikatywnym. Przepraszam wszystkich urażonych za mój sarkazm. Lepsze to niż używanie "belkotu prawnego". Zabieram glos bo mam ciekawe doświadczenie z zarządzania Wspólnotami.Ja nie wymyślam, nie konfabuluję, ja piszę jak w Szczecinie niektóre problemy WM są widziane i rozwiązywane, nie wszystkich WM, ale mojej i sąsiednich. I nawet nie "wtrącam " się już w sprawach podatkow WM, kto chce niech placi, to ich pieniądze. Ja nie obawiam się ,że moi czlonkowie WM czytają to forum, a nawet powiem ,że bardzo bym się cieszyl, bo to znaczy ,że są aktywni, chcą wiedzieć. Ale bardziej będę się cieszyl, kiedy na zebranie przyjdą, i będą chcieli coś uchwalić, a nie później "przy trzepaku" narzekać. Tacy dla mnie nie mają moralnego prawa czegokolwiek żądać, niech sobie szukają pocieszenia i wazeliniarzy na takim forum jak to.Ode mnie otrzymają jedynie adres sądu do ktorego mogą wnieść swoj pozew.Po pięciu latach zarządzania wiem co robić ,żeby lepiej zarządzać , ale też wiem więcej jak można kombinować. I tu mogę udzielić rady chętnym, jak to wylapywać. To powinny być glówne tematy tego forum.:bigsmile:
I jest inaczej niż uczą na kursach zarządców.W życiu jest trochę inaczej, niekiedy śmieszniej, niekiedy poważniej.
elan124 - Czy sądzisz ,że to jest glupie? Zapewniam Cię, doskonale.
Nie tylko sią zastanowilem, nawet konsultowalem w US. Tu nie ma wad, tu nawet wg klasyka Walęsy "minusy są dodatnie". Kto jest w temacie zrozumie, kto nie ,zarzuci lamanie prawa,tradycji, kultury, zasad wspólżycia spolecznego i wartości chrześcijańskich.
Tylko tyle i aż tyle.
Moim zdaniem taka umowa, w której ty sam reprezentujesz obie strony bez szczególnego umocowania (pełnomocnictwa wspólnoty) jest nieważna. Jak nie wierzysz to idź do kancelarii prawnej, zapłać stówę, to dostaniesz to na piśmie, na druku firmowym kancelarii z pieczęcią.
[align=right](...) admin [/align] Ja nie potrzebuję zaplacić stówę za coś co wiem, i to jeszcze na druku z pieczęcią . Chyba dlatego to kosztuje stowę , a nie 5 zl.
[align=right](...) admin[/align] Ja nie mialem żadnego pelnomocnictwa, bo po co? Wykonując czynności zarządu zwyklego dzialam samodzielnie, więc po co cytujesz art. 108 kc , ktory nie ma tu zastosowania. Ta umowa jest nieważna? W świetle jakiego prawa? Chyba Twoich zasad. A która strona tej umowy ją kwestionuje? Ta trzecia, forum Zarządca.pl. To mocny argument dla sądów.
Masz ciekawe podejście do prawa.Nie można scalić dwoch dzialek, bo jedna jest w posiadaniu Wspólnoty Mieszkaniowej jako grupy wlascicieli, a druga Wspólnoty Mieszkaniowej jako oddzielnego podmiotu prawnego, ulomnej osoby prawnej, nazwanej przez jakiegoś (...) sędziego "osobą ustawową".Oczywiście zarządzana przez Ciebie WM nie może dokupić nieruchomości. Może następca, niedouczony po podstawówce (niepelnej) tego dokona. Kto wie?:bigsmile:
Powyższym postem udowodniłeś po raz kolejny, że nie warto z tobą gadać.
odpowiem krótko, bo tamten wpis Admin wyciął ...
Zakładasz, że jest to czynność zwykła zarządu NW ,a twierdzę, że NIE jest to czynność zwykła zarządu. Umowa z Administratorem jest szczególną umową.
To, że tak urzędnik z MI to zinterpretował, to nie znaczy, że tak musi być we wspólnocie...
Interpretację zawsze można zmienić ... ( weźmy choćby sprawę faktur dla lokali niemieszkalnych- wystawiać , nie wystawiać , wystawiać....
Ciekaw jestem jakie udzieliłby interpretacji w przypadku, gdy Zarząd WM jest 5 osobowy i zostały zwarte dwie umowy na administrowanie NW (taki przypadek miał już miejsce w realu)
Tu chodzi o interes właścicieli lokali, a nie członków Zarządu.
Podpisanie to dla mnie czynność techniczna,.
Niestety urzędnicy mają to do siebie, że nie rozróżniają tych czynności "Umocowanie do wykonania" od czynności technicznej , a niby kto miałby dokonać podpisania umowy z administratorem, jak nie członek Zarządu.
Uchwała wspólnoty jest wymagana do wykonania czynności przekraczającej zwykły zarząd.
[align=right](...) admin[/align]
KubaP po raz kolejny wkleił art 27, ale czy go zrozumiał (zwaszcza drugie zdanie?)
KubaP to nie tylko nick - to styl życia...
zwłaszcza, gdy czytam w doktrynie :
Portal byle czego nie zamieszcza w swoich archiwach .... warto tam czasem zaglądać .... jest duzo materiału do krucjat na zebrania właścicieli lokali ...wskazówka na czasie ...
Art. 749. Jeżeli zlecenie wygasło, uważa się je mimo to za istniejące na korzyść przyjmującego zlecenie aż do chwili, kiedy dowiedział się o wygaśnięciu zlecenia.
Jeżeli umowa zawarta z administratorem jest zleceniem albo w stosunku do tej umowy stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu na podstawie art.750 k.c. to należałoby zweryfikować, czy przyjmujący zlecenie wie o jego wygaśnięciu. Zatem przesłanie informacji o wygaśnięciu zlecenia jest pożądane.