Z calym szacunkiem,ale nie zgodze sie z Toba,bo:
-nie kupilam lokalu od Gminy,tylko na rynku wtornym.
-Gmina w naszej kamienicy ma 30% udzialu
-w owym strychu,a terz juz mieszkaniu kazdy ma swoj udzial,w tym i Gmina,ktora dala inwestorowi 99%bonifikaty.Tego samego oczekuje inwestor od WM.Niestety,nie damy zadnej bonifikaty.
Kalino! Z postu wynika, że niewiele wiesz o powstaniu i funkcjonowaniu WM, którą nie interesuje co robi właściciel ze swoim lokalem. Kupienie lokalu na rynku wtórnym jest dowodem na to, że nie stanowi on własności Gminy. Takich lokali w budynku jest 70%. Nadmieniam, że w budynku WM utrzymanie lokalu należy do jego właściciela.
Załóżmy hipotetycznie, że strych ma 100 m2. Do Gminy należy 30% , a do osób fizycznych 70%. Zrzeczenie się 70% udziałów w nieruchomości wspólnej na rzecz Gminy oznacza, że 100 m2 strychu jest jej. Inwestor na zlecenie Gminy zaadaptował strych na lokal mieszkalny. A więc to Gmina zarabia na jego sprzedaży lub najmie, a nie WM .
I tak za zgodą właścicieli lokali zmniejszyła się powierzchnia nieruchomości WM o 100 m2.
[cite] marta26421:[/cite]Zrzeczenie się 70% udziałów w nieruchomości wspólnej na rzecz Gminy oznacza, że 100 m2 strychu jest jej. Inwestor na zlecenie Gminy zaadaptował strych na lokal mieszkalny. A więc to Gmina zarabia na jego sprzedaży lub najmie, a nie WM .
Udział w nieruchomości wspólnej jest nieodłącznie związany z własnością lokalu. Udział nie podlega obrotowi bez lokalu (z drugiej strony, nie można zbyć lokalu bez udziału). Nie można więc skutecznie "zrzec się" udziału w nieruchomości wspólnej bez lokalu. Jeden ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej nie może rozporządzać częścią tej nieruchomości, ponieważ jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły.
Tylko wówczas, gdyby wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali zbyli swoje lokale wraz z udziałami na rzecz gminy, gmina byłaby (ponownie) wyłącznym właścicielem nieruchomości i mogłaby nią rozporządzać. Wtedy nie byłoby bowiem współwłasności ani wspólnoty mieszkaniowej. Taka sytuacja jednak nie wystąpiła, więc Twój wywód jest bez sensu.
W tym kontekście Twoja ocena:
[cite] marta26421:[/cite]Kalino! Z postu wynika, że niewiele wiesz o powstaniu i funkcjonowaniu WM
Mam silne odczucie, że ta adptacja została wykonana w oparciu o uchwałę, która została podjęta w 2005.
Mieszkanie zostało już wybudowane
Mieszkają w nim potecjalni nabywcy
Pozostało tylko "formalne przeniesienie własności".
Oczywiście bonifikaty za sprzedaż wspólnego strychu to żart.
Kalina przeanalizuj dokumenty adaptacji. pozdrawiam
[cite] marta26421:[/cite]Kalino! Z postu wynika, że niewiele wiesz o powstaniu i funkcjonowaniu WM, którą nie interesuje co robi właściciel ze swoim lokalem. Kupienie lokalu na rynku wtórnym jest dowodem na to, że nie stanowi on własności Gminy. Takich lokali w budynku jest 70%. Nadmieniam, że w budynku WM utrzymanie lokalu należy do jego właściciela.
Załóżmy hipotetycznie, że strych ma 100 m2. Do Gminy należy 30% , a do osób fizycznych 70%. Zrzeczenie się 70% udziałów w nieruchomości wspólnej na rzecz Gminy oznacza, że 100 m2 strychu jest jej. Inwestor na zlecenie Gminy zaadaptował strych na lokal mieszkalny. A więc to Gmina zarabia na jego sprzedaży lub najmie, a nie WM .
I tak za zgodą właścicieli lokali zmniejszyła się powierzchnia nieruchomości WM o 100 m2.
Jasne,ze niewiele wiem o WM,bo dopiero weszlam do niej.Moja obecnosc na tym forum swiadczy o tym,ze chce sie dowiedziec jak najwiecej.Mam ogromny metlik w glowie i moxe czasem moje posty sa malo czytelne.
[cite] Jarek69:[/cite]Mam silne odczucie, że ta adptacja została wykonana w oparciu o uchwałę, która została podjęta w 2005.
Mieszkanie zostało już wybudowane
Mieszkają w nim potecjalni nabywcy
Pozostało tylko "formalne przeniesienie własności".
Oczywiście bonifikaty za sprzedaż wspólnego strychu to żart.
Kalina przeanalizuj dokumenty adaptacji. pozdrawiam
Kalino! Na tym forum nie piszą przedstawiciele Skarbu Państwa, Gmin, przedsiębiorstw państwowych i spółek prawa handlowego będących członkami WM. Oni mają prawników od tego.
Kupiłaś lokal mieszkalny na rynku wtórnym, a zatem nie znasz "życia" najemcy lokalu, który złożył wniosek do wójta, burmistrz lub prezydenta miasta o jego wykupienie. Nie znasz też procedur jego sprzedaży, które określiła Gmina. Na stronach internetowych Urzędu są uchwały rady regulujące te kwestie. Przeczytaj je.
Uważam, że rozmowa z byłym najemcą pozwoli Tobie lepiej zrozumieć sytuację we WM. W jej budynku Gmina ma swoje i Wy macie swoje - lokale +udziały w nieruchomości wspólnej. Podział dokonuje się w drodze inwentaryzacji budynku.
Jestem pełna podziwu dla osób takich, jak Ty. Właściciele, którzy podejmują się uporządkowania spraw we WM muszą być onibusami i mieć benedyktyńską cierpliwość. Drogę, którą muszą "przejść" może dotyczyć 2 lat lub 15.
Ustalenie daty powstania i rozpoczęcia działalności WM umożliwia posiadanie jej numeru REGON. Czy Ty go znasz? http://www.stat.gov.pl/regon/
Strych to nieruchomość WM. Tak samo, jak dach, ściany nośne wraz z tynkiem zewnętrznym, klatki schodowe, suszarnie, pralnie itp. Powstanie mieszkania komunalnego z wykorzystaniem nieruchomości WM za zgodą jej udziałowców nie trzeba wiele tłumaczyć. Z wynajmu lokalu lub jego sprzedaży WM nie otrzyma ani grosza, a przecież za te pieniądze można byłoby np. odnowić klatki schodowe.
WM jest INWESTOREM, a jej przedstawiciel to ZARZĄD lub ZARZĄDCA.
Kalino? Sprawdz w starostwie rejestr gruntów i budynków. Historia, którą opisałaś wymaga sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. Musisz wiedzieć kto jest jej właścicielem.
Wyniki kontroli m.in. zarządzania nieruchomościami gminnym w budynkach WM na stronie http://bip.nik.gov.pl/pl/bip/ Odszukaj "wyniki kontroli" i wpisz do formularza" zarządzanie nieruchomościami".
Serdecznie Tobie dziekuje:).Pozdrawiam.Mam nadzieje,ze kiedys,kiedy juz nabede troszke wiedzy na temat WM,bede mogla rowniez pomoc,jak Wy mnie pomagacie.Dziekuje raz jeszcze.
[cite] marta26421:[/cite]Owner! Zostaw przepisy ustawy o własności lokali. To decyzja właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały.
Taka decyzja jest nieważna. Nie ma takiej możliwości, żeby zrzec się samych udziałów w nieruchomości wspólnej, bez lokalu.
Poza tym, takiej decyzji nie można podjąć w formie uchwały, bo lokal wraz z udziałem są własnością odrębną każdego właściciela. To nie podlega głosowaniu, bowiem nie jest to obszar kompetencji wspólnoty mieszkaniowej. Nie można uchwałą (większością głosów) pozbawić właściciela jego własności. Taka uchwała byłaby nie tylko sprzeczna z ustawą o własności lokali, ale z Konstytucją:
Art. 21.
1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.
2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.
Art. 64
1. Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.
2. Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.
3. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.
[cite] marta26421:[/cite]Kalino? Sprawdz w starostwie rejestr gruntów i budynków. Historia, którą opisałaś wymaga sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. Musisz wiedzieć kto jest jej właścicielem.
Zatem nie w rejestrze gruntów i budynków, lecz w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. To księga wieczysta odzwierciedla stan prawny nieruchomości, a nie kataster. Dane z działu II-IV ksiąg wieczystych są objęte rękojmią wiary publicznej.
Każdy, kto chce uzyskać wiarygodną informację o stanie prawnym nieruchomości, powinien (dla własnego dobra) zasięgnąć informacji w wydziale ksiąg wieczystych. Żadna inna ewidencja tego nie zastąpi.
Owner! Na stronie http://www.gugik.gov.pl/gugik/dw_files/132_art.23_ust.7.pdf jest projekt rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia .... w sprawie wykazu starostw powiatowych, które zapewniają sądom prowadzącym księgi wieczyste i ośrodkom migracyjnym ksiąg wieczystych, bezpośredni dostęp do informatycznych baz danych katastru nieruchomości.
Dusia sprawdzając KW w systemie informatycznym musiałaby posługiwać się rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym
Data wejścia w życie: 2003-10-02 http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20031621575
[cite] marta26421:[/cite]jest projekt rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia .... w sprawie wykazu starostw powiatowych, które zapewniają sądom prowadzącym księgi wieczyste i ośrodkom migracyjnym ksiąg wieczystych, bezpośredni dostęp do informatycznych baz danych katastru nieruchomości.
Ja proponuję Dusi drogę na skróty.
Ale tu chodzi tylko o oznaczenie nieruchomości: położenie, adres i numer działki gruntu oraz opis nieruchomości (dane do działu I księgi wieczystej), a nie stan prawny nieruchomości. Dane do działu I Kw są pozyskiwane przez sądy z katastru (ewidencji gruntów i budynków). Elektroniczny dostęp sądu do danych katastru skróci czas pozyskania tych danych i uprości procedury, ale nie spowoduje, że kataster zastąpi księgi wieczyste.
Stan prawny nieruchomości jest uwidoczniony w działach od II do IV księgi wieczystej.
Po pierwsze: nie wszystkie katastry zawierają dane o właścicielu.
Po drugie: nie korzystają one z rękojmi wiary publicznej.
Po trzecie: stan prawny nieruchomości to nie tylko informacja o właścicielu, ale też: ograniczone prawa rzeczowe (np. służebności, hipoteki), wzmianka o wniosku, ostrzeżenie itp.
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece:
Art. 5. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Takiej pewności obrotu prawnego kataster nie gwarantuje.
Tak się składa, że sprawa dotyczy WM powstałej w nieruchomości gminnej podlegającej ewidencji i kontroli państwa. Przeczytaj informację NIK o kontroli stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, a także o zarządzaniu.
Wyniki kontroli http://bip.nik.gov.pl/pl/bip/
Owner! Do powstania WM nie potrzeba żadnych dokumentów i to jest problem. Sprawdz w trybie jakiej ustawy sprzedają lokale na rzecz wnioskodawców gminy.
W budynku WM własność komunalna graniczy z własnością osób fizycznych. Na ogół właściciele indywidualni nie sprawdzają swoich praw do lokalu i nieruchomości wspólnej. Nie znają też zasad powstania i funkcjonowania WM. Zarządcami i Administratorami są jednostki komunalne. Ich właścicielem jest Gmina - członek WM.
Przez ponad rok pisałam na forach z osobami,dzięki którym inaczej patrzę na to co piszą właściciele indywidualni. Dopiero po zamieszczeniu treści niektórych dokumentów było wiadomo o co w tym wszystkich chodzi. Tragedia.
[cite] marta26421:[/cite]Do powstania WM nie potrzeba żadnych dokumentów
Mylisz się. Jest potrzebny akt notarialny (wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności nieruchomości), założenie księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej i odpowiednie wpisy w macierzystej Kw.
W ten okrężny sposób wracamy do tematu ksiąg wieczystych i stanu prawnego nieruchomości.
Gro właścicieli indywidualni zrezygnowało z dalszego dochodzenia swoich praw, ponieważ byli w tym sami. Nikt im nie powiedział, że przed zaskarżeniem uchwał trzeba sprawdzić KW i rejestr gruntów i budynków w starostwie. Odpis KW lokalu i wypis z katastru stanowiły materiał dowodowy. Doniesienia do prokuratury okazały się bezzasadne. Lata spędzone w sądzie zakończyły się ich przegraną, a wygraną gmin.
To co piszesz niewielu z właścicieli indywidualnych rozumie.
Owner! Sprawdz w trybie jakiej ustawy zawarte są umowy przez gminę, a zmienisz zdanie.
Data wyodrębnienia lokalu i wpisania jego nowego właściciela do KW czyni go właścicielem lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali, a nie zawarta umowa z gminą.
[cite] marta26421:[/cite]Data wyodrębnienia lokalu i wpisania jego nowego właściciela do KW czyni go właścicielem lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali, a nie zawarta umowa z gminą.
Umowa z gminą w sprawie sprzedaży lokalu, żeby była prawnie skuteczna, MUSI być sporządzona w formie aktu notarialnego.
Podstawa prawna: art. 158 Kodeksu cywilnego.
Zatem wyodrębnienie lokalu=umowa notarialna z gminą.
Jak zauważyłam, dla Ciebie na tym forum nikt nie jest doskonały.
Kalino! Zebranie właścicieli lokali to najważniejszy organ WM . Potem dopiero jest Zarząd Wspólnoty.
Skoro wzywa się Ciebie - właściciela indywidualnego na zebranie to oznacza, że masz do czynienia z dużą WM, którą reprezentuje Zarząd Wspólnoty - art.18, art.20, art.40 ust.1 i 2 . A zatem wczorajsze zebranie winien zwołać Zarząd Wspólnoty.
Nie znam daty wykupienia pierwszego lokalu i określenia sposobu zarządu Twoim udziałem w nieruchomości wspólnej stąd art.18, art. 20, art.40 ust.1 i 2 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali.
Używasz terminu "Administrator". Skoro WM reprezentuje Zarząd Wspólnoty to Administrator działa z jego upoważnienia. Nadmieniam, że Administrator nie jest upoważniony do reprezentowania WM.
Jeżeli Gmina w budynku WM posiada lokale to we wczorajszym zebraniu właścicieli lokali winien uczestniczyć Pani/Pan ... wójt, burmistrz lub prezydent miasta (niepotrzebne skreślić). Każda dowolna osoba fizyczna reprezentująca wójta, burmistrza lub prezydenta miasta winna posiadać jego pełnomocnictwo w formie pisemnej pod rygorem nierważności.
Witam ponownie i dziekuje za ostatnie porady.
Wczoraj odbylo sie kolejne zebranie,ktore tak naprawde nie mialo sensu,bo nawet nie bylo kworum,a co dopiero 100%,ktore sa potrzebne do sprzedazy tego lokalu.Jednak zobaczylismy w koncu oszacowanie tego mieszkania.
Otoz szacunek sporzadzony byl 4sierpnia 2008r.(!),a mamy cos jakby 2010,prawda?Na moja sugestie,ze powinien byc aktualny operat uslyszalam,ze w kazdej chwili inwestor moze zaplacic 100zl i uzyska klauzule waznosci tego operatu.Moze napisze to,co przepisalam z tego operau,aby naswietlic Wam sprawe:
Wartosc udzialu elementow budynku-Wu=55 541razy 0,249=13 830 Wue=13 830.
Wartosc gruntu,o powierzchni 199mkw. wynosi 13 134.Dalej pan rzeczoznawca pisze tak:szacunek byl oparty na analizie rynku nieruchomosci na obszarze miasta,w badanym okresie czasu 2007/2008.W szczegolnoscicechy i tendencje wplywajace na aktualna wartosc rynkowa nieruchomosci.Oszacowana wartosc rynkowa prawa wlasnosci lokalu mieszkalnego odzwierciedla zachowania rynkowe nie uwzglednia indywidualnych zachowan i decyzji,jest mozliwa do uzyskania przy sprzedazy.
Wartosc rynkowa lokalu mieszkalnego o powierzchni 55,10mkw jako przedmiot prawa wlasnosci wynosi 55 541.To tyle rzeczoznawca.Obliczyl inwestora wklad procentowo.I wychodzi na to,ze on chce kupic to mieszkanie za 13 830zl.Malo tego,dobrze byloby,abysmy jako wspolnota dali te "slynne"rabaty.
Oczywiscie doszlo do sciecia z inwestorem,bo nie zgadzamy sie z tym operatem.Co Wy na to?
Ja wiem czego bym chciał.
Wartość mieszkania 55-metrowego (używanego) w moim mieście to obecnie ok. 140.000 zł. (tu może być korekta o lokalizację)
Od tego odjąłbym uzasadnione wydatki wykonawcy. Złote klamki mnie nie ruszają.
Szacuję, że ostateczna cena powinna wynosić 90.000 - 100.000 zł
Co będzie niżej to Wasza strata.
Dziekuje wwwinyl:)Zagladalam na te strone.Jesli dobrze doczytalam,to chodzi w niej o nowe budynki.Nasz,to stara kamienica.Jesli chodzi o lokalizacje,to calkiem niezla.Rzeczoznawca policzyl 1008zl/mkw.Smiech w bialy dzien.
Wspólnota nie musi się kierować wyceną. Nieruchomość wspólna jest własnością prywatną, tutaj wycena nie jest obowiązkowa.
Możecie cenę sprzedaży ustalić tak, jak chcecie i na co zgodzi się druga strona. Może to być poziom poniżej wyceny, albo powyżej.
Nie wiem, jak wygląda cały operat. Być może przytoczyłaś tylko wnioski końcowe, ale coś mi tu brzydko pachnie. Ani słowa o przyjętej metodzie wyceny, o liczbie analizowanych transakcji, o poziomie cen transakcyjnych w nieruchomościach podobnych. Wycena powinna bazować na autentycznych transakcjach (rzeczoznawca ma dostęp do aktów notarialnych, które otrzymuje gmina), a tutaj wygląda na to, że cena jest wzięta "z kapelusza": "szacunek był oparty na analizie rynku nieruchomości na obszarze miasta". Jeśli analiza wyglądała tak, jak jej opis, to jest to niepoważne.
Macie prawo nie przyjąć wyceny, którą uznajecie za nierzetelną czy zaniżoną. Jeśli chcecie się w to bawić, możecie złożyć skargę na rzeczoznawcę (oni też oczywiście podlegają odpowiedzialności zawodowej). Możecie sami dokonać rozeznania w poziomie cen rynkowych i zaproponować taką, która Was satysfakcjonuje.
Chyba, że wspólnota przyjęła jakieś zobowiązania w tej materii - w uchwale lub (gorzej) w umowie, zwłaszcza w formie aktu notarialnego. Jeśli jednak takich zobowiązań co do ceny nie ma, to nie jesteście niczym ograniczeni. Jeżeli nie dojdzie do transakcji, zawsze wspólnota może czerpać dochody z czynszu najmu tego lokalu.
Dziekuje owner.To o czym piszesz na poczatku,w ogole nie zostalo tam zawarte.Zadnych zobowiazan co do ceny nie ma wspolnota.Najlepiej to oddac za darmo i niech sie inwestor smieje z frajerow.
Ten link nie był po to aby korzystać z cen tylko po to aby wiedzieć jak wzrosły ceny między 2007 a 2009.
W moim mieście dwewloper jest w stanie oddać mieszkanie w stanie deweloperskim lub przeciętnie wykończone (gładzie, płytki, panele) za ok. 900 - 1000 zł/m2
Taką też kwotę odjąłem od ceny rynkowej.
Jeśli "inwestor" nie chce kupić mieszkania na Waszych warunkach może nadal wynajmować (1.000 zł/mies?)
Kalino! W okresie sprawozdawczym nie rozmawia się o adaptacji nieruchomości WM. Takimi sprawami należy zajmować się przed zebraniem. Najpierw ustal czy WM działa w swoim imieniu. Budowanie obrazu zaistniałej sytuacji w Twojej WM musi mieć solidny fundament zwany stanem prawnym nieruchomości.
To na zebraniu sprawozdawczym nie otrzymaliście rozliczeń swoich zaliczek i nie podejmowaliście decyzji w formie uchwał?
[cite] marta26421:[/cite]Kalino! W okresie sprawozdawczym nie rozmawia się o adaptacji nieruchomości WM. Takimi sprawami należy zajmować się przed zebraniem. Najpierw ustal czy WM działa w swoim imieniu. Budowanie obrazu zaistniałej sytuacji w Twojej WM musi mieć solidny fundament zwany stanem prawnym nieruchomości.
To na zebraniu sprawozdawczym nie otrzymaliście rozliczeń swoich zaliczek i nie podejmowaliście decyzji w formie uchwał?
Nie bylo jeszcze zebrania sprawodawczego:)Stan prawny nieruchomosci jest ok.
[cite] wwwinyl:[/cite]Ten link nie był po to aby korzystać z cen tylko po to aby wiedzieć jak wzrosły ceny między 2007 a 2009.
W moim mieście dwewloper jest w stanie oddać mieszkanie w stanie deweloperskim lub przeciętnie wykończone (gładzie, płytki, panele) za ok. 900 - 1000 zł/m2
Taką też kwotę odjąłem od ceny rynkowej.
Jeśli "inwestor" nie chce kupić mieszkania na Waszych warunkach może nadal wynajmować (1.000 zł/mies?)
Zobaczymy kto kogo przechytrzy.
Dzieki za wyjasnienie.Wczoraj,na zebraniu inwestor stwierdzil prawie,ze on to wlasciwie laske nam robi,ze wykupuje to mieszkanie.Tylko wlasnie biedak nie wie,ze jesli nie wykupi,to malo to bedzie dla niego oplacalne.
Witam wszystkich ponownie i dziekuje za Wasze odpowiedzi.
Sprawa wykupu tego strychu jest niezakonczona,bo jak to okreslil zarzadca:szumie w tym temacie.Dotarlam do uchwaly Rady Miejskiej w sprawie tego wykupu.Tam jest taki zapis:proponuje sie przeznaczenie do sprzedazy lokalu mieszkalnegodla najemcy po uplywie 5 lat od dnia zawarcia umowy najmu.Umowy najmu na oczy nie widzialam.Natomiast w ewidencji ludnosci wykupujacy ma taki status:zamieszkaly od kwietnia 2005(na tym strychu,wtedy jeszcze),zameldowany od sierpnia 2006.Wycena lokalu jest z 2008,a wykupic juz chce teraz.Skoro nie minely jeszcze pelne 5 lat,to czy moze juz wykupic?To zgodne z prawem?
Okazuje sie rowniez,ze w czerwcu 2009r wykupiono w naszej kamienicy mieszkanie calkowiecie nalezace do Gminy.Jednak ci ludzie w ogole nie sa w wspolnocie.Moze mi ktos wyjasnic dlaczego?Z gory dziekuje za odpowiedzi.
[cite] kalina:[/cite]Okazuje sie rowniez,ze w czerwcu 2009r wykupiono w naszej kamienicy mieszkanie calkowiecie nalezace do Gminy.Jednak ci ludzie w ogole nie sa w wspolnocie
Dlaczego tak twierdzisz?
Są, tylko może o tym nie wiedzą. Jeżeli są właścicielami, to należą do wspólnoty.
Możesz to sprawdzić w macierzystej księdze wieczystej (obejmującej grunt i budynek): czy lokal o tym numerze został wyłączony z tej Kw i została dla niego założona nowa księga.
Jeżeli tak, to lokal jest odrębną nieruchomością a jego właściciel jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Wiat, ja tak z innej beczki,
jeżeli gmina odsprzedaje lokale przy czym obniża swoje koszty i otrzymuje zastrzyk gotówki co daje jej stosowanie 90% bonifikaty??? czemu gmina sprzedaje lokale za 10% wartości i czemu zarzeka sobie ze nie możemy jej odsprzedać przez 5 lat?
Bo w przeciwnym razie nie znalazłyby nabywców?
W większości są to budynki zdewastowane, wymagające olbrzymich nakładów na remonty i modernizacje.
Gminy pozbywają się problemu i obciążeń finansowych, nabywcy się cieszą, że za grosze stali się właścicielami. Wszyscy są zadowoleni.
Nastrój pryska, kiedy konieczny jest remont dachu lub wymiana instalacji. Mieszkania "bezczynszowe" okazują się wcale nie takie tanie w utrzymaniu.
Komentarze
-nie kupilam lokalu od Gminy,tylko na rynku wtornym.
-Gmina w naszej kamienicy ma 30% udzialu
-w owym strychu,a terz juz mieszkaniu kazdy ma swoj udzial,w tym i Gmina,ktora dala inwestorowi 99%bonifikaty.Tego samego oczekuje inwestor od WM.Niestety,nie damy zadnej bonifikaty.
Załóżmy hipotetycznie, że strych ma 100 m2. Do Gminy należy 30% , a do osób fizycznych 70%. Zrzeczenie się 70% udziałów w nieruchomości wspólnej na rzecz Gminy oznacza, że 100 m2 strychu jest jej. Inwestor na zlecenie Gminy zaadaptował strych na lokal mieszkalny. A więc to Gmina zarabia na jego sprzedaży lub najmie, a nie WM .
I tak za zgodą właścicieli lokali zmniejszyła się powierzchnia nieruchomości WM o 100 m2.
Tylko wówczas, gdyby wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali zbyli swoje lokale wraz z udziałami na rzecz gminy, gmina byłaby (ponownie) wyłącznym właścicielem nieruchomości i mogłaby nią rozporządzać. Wtedy nie byłoby bowiem współwłasności ani wspólnoty mieszkaniowej. Taka sytuacja jednak nie wystąpiła, więc Twój wywód jest bez sensu.
W tym kontekście Twoja ocena: ...brzmi dość groteskowo.
Mieszkanie zostało już wybudowane
Mieszkają w nim potecjalni nabywcy
Pozostało tylko "formalne przeniesienie własności".
Oczywiście bonifikaty za sprzedaż wspólnego strychu to żart.
Kalina przeanalizuj dokumenty adaptacji. pozdrawiam
Jasne,ze niewiele wiem o WM,bo dopiero weszlam do niej.Moja obecnosc na tym forum swiadczy o tym,ze chce sie dowiedziec jak najwiecej.Mam ogromny metlik w glowie i moxe czasem moje posty sa malo czytelne.
Dziekuje za odpowiedz.Pozdrawiam
Kupiłaś lokal mieszkalny na rynku wtórnym, a zatem nie znasz "życia" najemcy lokalu, który złożył wniosek do wójta, burmistrz lub prezydenta miasta o jego wykupienie. Nie znasz też procedur jego sprzedaży, które określiła Gmina. Na stronach internetowych Urzędu są uchwały rady regulujące te kwestie. Przeczytaj je.
Uważam, że rozmowa z byłym najemcą pozwoli Tobie lepiej zrozumieć sytuację we WM. W jej budynku Gmina ma swoje i Wy macie swoje - lokale +udziały w nieruchomości wspólnej. Podział dokonuje się w drodze inwentaryzacji budynku.
Jestem pełna podziwu dla osób takich, jak Ty. Właściciele, którzy podejmują się uporządkowania spraw we WM muszą być onibusami i mieć benedyktyńską cierpliwość. Drogę, którą muszą "przejść" może dotyczyć 2 lat lub 15.
Ustalenie daty powstania i rozpoczęcia działalności WM umożliwia posiadanie jej numeru REGON. Czy Ty go znasz?
http://www.stat.gov.pl/regon/
Strych to nieruchomość WM. Tak samo, jak dach, ściany nośne wraz z tynkiem zewnętrznym, klatki schodowe, suszarnie, pralnie itp. Powstanie mieszkania komunalnego z wykorzystaniem nieruchomości WM za zgodą jej udziałowców nie trzeba wiele tłumaczyć. Z wynajmu lokalu lub jego sprzedaży WM nie otrzyma ani grosza, a przecież za te pieniądze można byłoby np. odnowić klatki schodowe.
WM jest INWESTOREM, a jej przedstawiciel to ZARZĄD lub ZARZĄDCA.
Wyniki kontroli m.in. zarządzania nieruchomościami gminnym w budynkach WM na stronie http://bip.nik.gov.pl/pl/bip/ Odszukaj "wyniki kontroli" i wpisz do formularza" zarządzanie nieruchomościami".
Poza tym, takiej decyzji nie można podjąć w formie uchwały, bo lokal wraz z udziałem są własnością odrębną każdego właściciela. To nie podlega głosowaniu, bowiem nie jest to obszar kompetencji wspólnoty mieszkaniowej. Nie można uchwałą (większością głosów) pozbawić właściciela jego własności. Taka uchwała byłaby nie tylko sprzeczna z ustawą o własności lokali, ale z Konstytucją: Zatem nie w rejestrze gruntów i budynków, lecz w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. To księga wieczysta odzwierciedla stan prawny nieruchomości, a nie kataster. Dane z działu II-IV ksiąg wieczystych są objęte rękojmią wiary publicznej.
Każdy, kto chce uzyskać wiarygodną informację o stanie prawnym nieruchomości, powinien (dla własnego dobra) zasięgnąć informacji w wydziale ksiąg wieczystych. Żadna inna ewidencja tego nie zastąpi.
Ja proponuję Dusi drogę na skróty.
Data wejścia w życie: 2003-10-02
http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20031621575
Stan prawny nieruchomości jest uwidoczniony w działach od II do IV księgi wieczystej.
Po drugie: nie korzystają one z rękojmi wiary publicznej.
Po trzecie: stan prawny nieruchomości to nie tylko informacja o właścicielu, ale też: ograniczone prawa rzeczowe (np. służebności, hipoteki), wzmianka o wniosku, ostrzeżenie itp.
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece:
Art. 5. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Takiej pewności obrotu prawnego kataster nie gwarantuje.
Wyniki kontroli http://bip.nik.gov.pl/pl/bip/
Jaki związek ma kontrola NIK z różnicami między księgą wieczystą a katastrem?
Tak się składa, że z dniem powstania wspólnoty mieszkaniowej, powstaje też nieruchomość wspólna, która nie jest już nieruchomością gminną.
W budynku WM własność komunalna graniczy z własnością osób fizycznych. Na ogół właściciele indywidualni nie sprawdzają swoich praw do lokalu i nieruchomości wspólnej. Nie znają też zasad powstania i funkcjonowania WM. Zarządcami i Administratorami są jednostki komunalne. Ich właścicielem jest Gmina - członek WM.
Przez ponad rok pisałam na forach z osobami,dzięki którym inaczej patrzę na to co piszą właściciele indywidualni. Dopiero po zamieszczeniu treści niektórych dokumentów było wiadomo o co w tym wszystkich chodzi. Tragedia.
W ten okrężny sposób wracamy do tematu ksiąg wieczystych i stanu prawnego nieruchomości.
To co piszesz niewielu z właścicieli indywidualnych rozumie.
Data wyodrębnienia lokalu i wpisania jego nowego właściciela do KW czyni go właścicielem lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali, a nie zawarta umowa z gminą.
Podstawa prawna: art. 158 Kodeksu cywilnego.
Zatem wyodrębnienie lokalu=umowa notarialna z gminą. Nobody is perfect.
My name is Nobody.
(żart!)
Skoro wzywa się Ciebie - właściciela indywidualnego na zebranie to oznacza, że masz do czynienia z dużą WM, którą reprezentuje Zarząd Wspólnoty - art.18, art.20, art.40 ust.1 i 2 . A zatem wczorajsze zebranie winien zwołać Zarząd Wspólnoty.
Nie znam daty wykupienia pierwszego lokalu i określenia sposobu zarządu Twoim udziałem w nieruchomości wspólnej stąd art.18, art. 20, art.40 ust.1 i 2 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali.
Używasz terminu "Administrator". Skoro WM reprezentuje Zarząd Wspólnoty to Administrator działa z jego upoważnienia. Nadmieniam, że Administrator nie jest upoważniony do reprezentowania WM.
Jeżeli "Administrator" posiada nadany numer KRS to sprawdz na stronie http://krs.ms.gov.pl/login.aspx?ReturnUrl=/Default.aspx kto go reprezentuje na zewnątrz.
Jeżeli Gmina w budynku WM posiada lokale to we wczorajszym zebraniu właścicieli lokali winien uczestniczyć Pani/Pan ... wójt, burmistrz lub prezydent miasta (niepotrzebne skreślić). Każda dowolna osoba fizyczna reprezentująca wójta, burmistrza lub prezydenta miasta winna posiadać jego pełnomocnictwo w formie pisemnej pod rygorem nierważności.
Większość pełnomocników gmin we wspólnotach mieszkaniowych nie ma prawa głosować na zebraniach właścicieli lokali
http://www.minigo.pl/index.php/page/wi-kszo-pe-nomocnik-w-gmin-we-wsp-lnotach-mieszkaniowych-nie-ma-prawa-g-osowa-na-zebraniach-w-a-cicieli-lokali
Jak może być reprezentowana gmina przez pełnomocników
http://samorzad.infor.pl/organizacja/postepowanie-administracyjne/53226,Jak-moze-byc-reprezen
Wczoraj odbylo sie kolejne zebranie,ktore tak naprawde nie mialo sensu,bo nawet nie bylo kworum,a co dopiero 100%,ktore sa potrzebne do sprzedazy tego lokalu.Jednak zobaczylismy w koncu oszacowanie tego mieszkania.
Otoz szacunek sporzadzony byl 4sierpnia 2008r.(!),a mamy cos jakby 2010,prawda?Na moja sugestie,ze powinien byc aktualny operat uslyszalam,ze w kazdej chwili inwestor moze zaplacic 100zl i uzyska klauzule waznosci tego operatu.Moze napisze to,co przepisalam z tego operau,aby naswietlic Wam sprawe:
Wartosc udzialu elementow budynku-Wu=55 541razy 0,249=13 830 Wue=13 830.
Wartosc gruntu,o powierzchni 199mkw. wynosi 13 134.Dalej pan rzeczoznawca pisze tak:szacunek byl oparty na analizie rynku nieruchomosci na obszarze miasta,w badanym okresie czasu 2007/2008.W szczegolnoscicechy i tendencje wplywajace na aktualna wartosc rynkowa nieruchomosci.Oszacowana wartosc rynkowa prawa wlasnosci lokalu mieszkalnego odzwierciedla zachowania rynkowe nie uwzglednia indywidualnych zachowan i decyzji,jest mozliwa do uzyskania przy sprzedazy.
Wartosc rynkowa lokalu mieszkalnego o powierzchni 55,10mkw jako przedmiot prawa wlasnosci wynosi 55 541.To tyle rzeczoznawca.Obliczyl inwestora wklad procentowo.I wychodzi na to,ze on chce kupic to mieszkanie za 13 830zl.Malo tego,dobrze byloby,abysmy jako wspolnota dali te "slynne"rabaty.
Oczywiscie doszlo do sciecia z inwestorem,bo nie zgadzamy sie z tym operatem.Co Wy na to?
Tu masz gusowskie ceny 1 m2 na przestrzeni lat.
http://www.stat.gov.pl/gus/5840_4671_PLK_HTML.htm
Ja wiem czego bym chciał.
Wartość mieszkania 55-metrowego (używanego) w moim mieście to obecnie ok. 140.000 zł. (tu może być korekta o lokalizację)
Od tego odjąłbym uzasadnione wydatki wykonawcy. Złote klamki mnie nie ruszają.
Szacuję, że ostateczna cena powinna wynosić 90.000 - 100.000 zł
Co będzie niżej to Wasza strata.
Możecie cenę sprzedaży ustalić tak, jak chcecie i na co zgodzi się druga strona. Może to być poziom poniżej wyceny, albo powyżej.
Nie wiem, jak wygląda cały operat. Być może przytoczyłaś tylko wnioski końcowe, ale coś mi tu brzydko pachnie. Ani słowa o przyjętej metodzie wyceny, o liczbie analizowanych transakcji, o poziomie cen transakcyjnych w nieruchomościach podobnych. Wycena powinna bazować na autentycznych transakcjach (rzeczoznawca ma dostęp do aktów notarialnych, które otrzymuje gmina), a tutaj wygląda na to, że cena jest wzięta "z kapelusza": "szacunek był oparty na analizie rynku nieruchomości na obszarze miasta". Jeśli analiza wyglądała tak, jak jej opis, to jest to niepoważne.
Macie prawo nie przyjąć wyceny, którą uznajecie za nierzetelną czy zaniżoną. Jeśli chcecie się w to bawić, możecie złożyć skargę na rzeczoznawcę (oni też oczywiście podlegają odpowiedzialności zawodowej). Możecie sami dokonać rozeznania w poziomie cen rynkowych i zaproponować taką, która Was satysfakcjonuje.
Chyba, że wspólnota przyjęła jakieś zobowiązania w tej materii - w uchwale lub (gorzej) w umowie, zwłaszcza w formie aktu notarialnego. Jeśli jednak takich zobowiązań co do ceny nie ma, to nie jesteście niczym ograniczeni. Jeżeli nie dojdzie do transakcji, zawsze wspólnota może czerpać dochody z czynszu najmu tego lokalu.
W moim mieście dwewloper jest w stanie oddać mieszkanie w stanie deweloperskim lub przeciętnie wykończone (gładzie, płytki, panele) za ok. 900 - 1000 zł/m2
Taką też kwotę odjąłem od ceny rynkowej.
Jeśli "inwestor" nie chce kupić mieszkania na Waszych warunkach może nadal wynajmować (1.000 zł/mies?)
Zobaczymy kto kogo przechytrzy.
To na zebraniu sprawozdawczym nie otrzymaliście rozliczeń swoich zaliczek i nie podejmowaliście decyzji w formie uchwał?
Nie bylo jeszcze zebrania sprawodawczego:)Stan prawny nieruchomosci jest ok.
Dzieki za wyjasnienie.Wczoraj,na zebraniu inwestor stwierdzil prawie,ze on to wlasciwie laske nam robi,ze wykupuje to mieszkanie.Tylko wlasnie biedak nie wie,ze jesli nie wykupi,to malo to bedzie dla niego oplacalne.
Sprawa wykupu tego strychu jest niezakonczona,bo jak to okreslil zarzadca:szumie w tym temacie.Dotarlam do uchwaly Rady Miejskiej w sprawie tego wykupu.Tam jest taki zapis:proponuje sie przeznaczenie do sprzedazy lokalu mieszkalnegodla najemcy po uplywie 5 lat od dnia zawarcia umowy najmu.Umowy najmu na oczy nie widzialam.Natomiast w ewidencji ludnosci wykupujacy ma taki status:zamieszkaly od kwietnia 2005(na tym strychu,wtedy jeszcze),zameldowany od sierpnia 2006.Wycena lokalu jest z 2008,a wykupic juz chce teraz.Skoro nie minely jeszcze pelne 5 lat,to czy moze juz wykupic?To zgodne z prawem?
Okazuje sie rowniez,ze w czerwcu 2009r wykupiono w naszej kamienicy mieszkanie calkowiecie nalezace do Gminy.Jednak ci ludzie w ogole nie sa w wspolnocie.Moze mi ktos wyjasnic dlaczego?Z gory dziekuje za odpowiedzi.
Są, tylko może o tym nie wiedzą. Jeżeli są właścicielami, to należą do wspólnoty.
Możesz to sprawdzić w macierzystej księdze wieczystej (obejmującej grunt i budynek): czy lokal o tym numerze został wyłączony z tej Kw i została dla niego założona nowa księga.
Jeżeli tak, to lokal jest odrębną nieruchomością a jego właściciel jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
jeżeli gmina odsprzedaje lokale przy czym obniża swoje koszty i otrzymuje zastrzyk gotówki co daje jej stosowanie 90% bonifikaty??? czemu gmina sprzedaje lokale za 10% wartości i czemu zarzeka sobie ze nie możemy jej odsprzedać przez 5 lat?
W większości są to budynki zdewastowane, wymagające olbrzymich nakładów na remonty i modernizacje.
Gminy pozbywają się problemu i obciążeń finansowych, nabywcy się cieszą, że za grosze stali się właścicielami. Wszyscy są zadowoleni.
Nastrój pryska, kiedy konieczny jest remont dachu lub wymiana instalacji. Mieszkania "bezczynszowe" okazują się wcale nie takie tanie w utrzymaniu.