Więc jednak jest lista z której Sąd wybiera najbliżej zlokalizowanego zarządcę?
Powtarzam jeszcze raz: Sad nie wybiera z zadnej listy!!!
To Ty we wniosku powinienes wskazac zarzadce przymusowego! I jezeli WM jest niewielka (ale powyzej 7 lokali) to moze to byc oczywiscie jeden z wlascicieli lokali nalezacych do wspolnoty o ile nie przerasta to jego mozliwosci .Oczywiscie kazdy proponowany zarzadca musi wyrazic na to zgode.Taka opinie znajdziesz we wszyskich komentarzach do uwl!
Goniu wpisuj prosze tylko informacje sprawdzone .
Jedno wam wszystkim powiem ,którzy z różnych względow mają na uwadze Zarząd Przymusowy.To jeśli tylko to jest możliwe to najlepiej uzgodnić we Wspólnocie i normalnym trybem czyli większością głosów lub udziałów podjąć uchwałę o wyborze Zarządcy najbezpieczniej z licencją. Zarządzanie wspólnotami na pewno nie należy do łatwych zadań i trzeba naprawdę znać się na wielu sprawach, znać przepisy itp., bo nieznajomość tematyki może przysporzyć wspólnocie wiele niepotrzebnych problemów i konfliktów. Ja zawsze uważam ze lepiej zabezpieczyć się jedną czy dwoma uchwałami więcej niż ich brakiem. Jeśli wynikną jakieś sprawy w Sądach to potem wszystko wyglądą naprawdę nieciekawie. Dla mnie Zarząd Przymusowy to porażka naszej Wspólnoty Mieszkaniowej. Tylko,że u nas była taka sytuacja że to nasz Zarządca sam zwrócił się do Sądu o ten Zarz. Przymusowy.
Zgadzam sie z Toba calkowicie.Z reguly zarzadca przymusowy to koszty, ktore ciezko skontrolowac i wiele innych klopotow.Dlatego zarzadca przymusowy to ostatecznosc.
owner napisał o wysokości wynagrodzenia:
" To jest decyzja sądu.
Sąd weźmie pod uwagę średnie wynagrodzenie zarządcy, zarządzającego podobną nieruchomością w tym rejonie. Nie znamy cen takich usług na Twoim terenie, więc nie pomożemy Ci. Sprawdź ceny na rynku lokalnym i będziesz wiedział.
Oczywiście, wynagrodzenie jest płacone z kieszeni właścicieli lokali, a nie z kasy sądu... "
Tak więc dalej nie rozumiem, dlaczego sugerujecie, że zarządca przymusowy to większe koszty i zło konieczne.
Dalej też nie wiem, jaki jest system ustanawiania zarządcy przez Sąd. Kto tu na forum ma rację ???
Ja zaskarżyłam uchwały wspólnoty do sądu, są to uchwały między innymi o powierzeniu administrowania wspólnoty przez zakład budżetowy ADM. w związku z tym, że zarząd wspólnoty nie radzi sobie z zarządzaniem, a chętnych do zarządu brak( 8 właścicieli), brak porozumienia we wspólnocie, wystąpiłam o zarząd przymusowy.
Zarządcę takiego wybiera sąd(oczywiście jeżeli nie wskaże się takiej osoby sądowi, bo taka możliwość istnieje) i wszystko leży w kompetencjach sądu, kto to będzie i jaką uzyska zapłatę. Jak napisałam jest to też problem dla sądu.
Do warta: sąd posiada takie listy zarządców w danym okręgu.
redis, skorzystaj z porady prawnika i wszystkiego się dowiesz.
Zgadzam się z tym, że zarządca przymusowy to zło konieczne, ale czasem nic więcej zrobić nie można. Ja liczę na to, że własciciele się opamiętają, oby to było jak najszybciej.
Odpowiem dlaczego w moim odczuciu Zarządca Przymusowy to zło konieczne i ostateczne. Jeśli Zarządca wybrany jest w zwykły sposób czyli Wspólnota powierzy to zarządzanie w formie zlecenia /lepiej nie notarialnie/ to w w sytuacji jeśli okaże się,ze Zarządca nie wywiązuje się ze swoich zadań należycie i zgodnie z prawem to po prostu możecie go w każdej chwili odwołać. Zarządca Przymusowy odwołanie jego to znowu droga przez Sąd. Jeśli powodem powołania Zarządcy było to, ze nie dochodziło we Wspólnocie do powstania Zarządu to jeszcze wystarczy ten Zarząd powołać a wtedy ustanie przyczyna powołania i łatwiej z tego wyjść. Są jednak różne przyczyny i póżniej trzeba udowodnić,że ma się rację a to może stać się bardzo trudne. Możecie spadnąć jak to się mówi z deszczu pod rynnę. U nas wprawdzie chodziło o wybór Zarządu ,ale i tak jest żle.bo w dalszym ciągu nie widać szans na ten wybór.
U nas doszło moim zdaniem do kuriozalnej sytuacji Spółdzielnia Mieszkaniowa, która jest naszym Zarządcą Przymusowym wystąpiła do sądu przeciwko dłużnikom o zapłatę długów podając ze wskazaniem zapłaty swoje konto bankowe. Co o tym sądzicie? Zaznaczam,że ta Spóldzielnia Mieszkaniowa ma w swoim statucie zapis, że zarządza wspólnotami.
A mieliście swoje konto bankowe?
Może też we wniosku Spółdzielnia wykazała, że za wasze długi zapłaciła i chodzi o bezpośredni zwrot tych pieniędzy, wtedy wszystko by się zgadzało.
nie rozumiem, dlaczego sugerujecie, że zarządca przymusowy to większe koszty i zło konieczne.[/quote]
Ja mialem w reku kopie rozliczenia 2 zarzadcow przymosowych.Obydwa z roznych miast-duzych z poludnia Polski.Rozliczenia roznily sie bardzo bo jeden rozliczal zupelnie nie wg m² tylko godzin,wyjazdow(km),pracy sekretariatu(!!),telefony itp.Nawet oplaty za parkingi i nawet koszty kopiwania tez tam byly!Oczywiscie WM doplacala bo poprzednio ustalone zaliczki na zarzadzanie nie wystarczaly.Drugi niby wg m² ale dochodzily koszty extra i wynik taki sam :doplaty do zaliczek po 1 miesiacu.Ale byc moze sa sytuacje gdzie to inaczej wyglada.Poczytaj w spokoji art. 611-616 kpc.Sam widzisz,ze to nie jest normalne zarzadzanie bo stosuje sie pomocniczo artykuly o egzekucji komorniczej.Jak dotad nie czytalem zadnego wyroku sadu przynajmniej Okregowego dot. tej kwesti.Komentarze do uwl tez tylko teoria i przypuszczenia.Ale skoro nie masz innego wyjscia wnioskuj.
Acha zapomialem w obu tych powyzszych sprawach sad nie okreslal przy ich wyznaczeniu zadnego sztywnego stalego wynagrodzenia.Ale zobowiazal do skladania sprawozdan po ,ktorych mialo zostac okreslona wysok. wynagrodzenia.Czytalem wlasnie te sprawozdania.Zostaly przez sad zatwierdzone.
[cite] redis:[/cite]Dziękuję za odpowiedzi
Ciekawi mnie jeszcze system wyboru Zarządcy przez Sąd i czy stawki za jego pracę są analogiczne jak licencjonowanych.
Postępowanie w sprawie zarządcy przymusowego toczy się w trybie nieprocesowym na wniosek właściciela/właścicieli z udziałem pozostałych.
We wniosku (lub w trakcie postępowania) należy wskazać kandydata na zarządcę,nie znam przypadku, aby sąd posługiwał się listą zarządców.
Kandydat na zarządcę jest przesłuchiwany w obecności wnioskodawców i wszystkich uczestników na okoliczności, które pomogą ustalić czy wyraża zgodę na zarząd, za jakim wynagrodzeniem, czy daje rękojmie należytego wykonywania swoich obowiązków. W tym celu sąd wyznacza rozprawę, wszyscy uczestnicy mogą zadawać pytania kandydatowi. Jeżeli jest więcej kandydatur wskazanych przez właścicieli, sąd przesłucha wszystkich i dokona wyboru. Nie ma przy tym znaczenia który właściciel ich wskazał, tzn. jeżeli wnioskodawca wskaże kandydata, pozostali uczestnicy też mają do tego prawo w toku postępowania. Przy wyborze są będzie sie kierował dobrem ogółu.
Na postanowienie w przedmiocie wyboru zarządcy przysługuje zażalenie.
Raz w roku taki przymusowy/sądowy zarządca winien się rozliczyć i przekazać sprawozdanie (nie tylko finansowe) wraz z dowodami dokonania czynności (faktury, wyciągi bankowe, dokumentacja finansowa za dany rok). Sąd wydaje postanowienie w przedmiocie zatwierdzenia, bądź odmowy zatwierdzenia tego sprawozdania. Zwykle wyznacza w tym celu rozprawę, na której właściciele mogą poprzez formułowanie wniosków, dostarczanie dowodów, zadawanie zarządcy pytań, innymi słowy wykorzystując swoje uprawnienia procesowe, szczegółowo rozliczyć zarządcę przed sądem. Moim zdaniem to znacznie trudniejsza dla zarządcy forma rozliczenia niż złożenie sprawozdania na zebraniu wspólnoty.
Tak, jeżeli nie znają swoich uprawnień, to w zasadzie sąd zatwierdza sprawozdanie, chyba że sąd ma pojęcie się o tej tematyce z praktyki, np. sam jest właścicielem lokalu we wspólnocie.
Odpowiadam Goni nie nie mamy konta Wspólnoty.Mieliśmy już podobną sprawę i zacytuję uzasadnienie wyroku Sądu " Rozliczenia Wspólnoty Mieszkaniowej nie były dokonywane przez rachunek bankowy,a tym samym nie sposób ustalić czy w myśl powołanej uchwały Sądu Najwyższego ,doszło do przesunięć majątkowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i to kosztem powodowej Spółdzielni. Jeżeli bowiem ,nie można w sposób pewny ustalić przepływów finansowych w ramach konkretnej wspólnoty Mieszkaniowej to nie sposób tym samym ustalić, czy na rzecz/na rachunek/ tej wspólnoty wpłynęły od określonego podmiotu jakiekolwiek środki pieniężne. Właściciele sprawę wygrali.
Odpowiadam, bo Wspólnota nie wybrała Zarządu Dlaczego nie wybrała? Wszystko zaczęło sie od roku 1997 kiedy zostały wykupione pierwsze lokale. Spółdzielnia jak to się mówi wsadziła nas do 1 worka. Wszystkie Wspólnoty . większych ok. 20 i potem małe wspólnoty. Przez 4 lata nie zrobiono nic w tym kierunku. Nie pozawierano umów nie egzekwowano zadłużeń a to zadłużenie już wtedy nie było małe . I tak ciągnie się za nami to zadłużenie. Jak tu wejść teraz w taki żarząd z tak kolosalnym zadłużeniem. Gwoli prawdy podjęto 2 krotnie próbę egzekucji tych zadłużeń. Raz zawarto ugody z dłużnikami, drugi raz przegrała Spółdzienia,uzasadnienie jw. Teraz podjęto 3 egzekucje tych długów do zapłaty podając powtórnie konto Spółdzielni. Co jest niezgodne z prawem ,bo to są Wspólnoty
Mam pytanie właśnie jestem w trakcie sprawy w sądzie o zniesienie zarządu sądowego Czy ten zarząd miał uprawnienia do remontu a teraz do zwrotu nakładu finansowego od spadkobierców
Spadkobiercą staje się w momencie śmierci spadkodawcy, termin wydania orzeczenia o nabyciu spadku czy jego uprawomocnienie nie ma znaczenia. Jeśli spadek został przyjęty, to z długami, które należy spłacić
Zarządca sądowy przeprowadził remont? Miał do tego prawo
Zarządca przymusowy działał zamiast zarządu właścicielskiego, więc miał prawo podpisywać faktury, umowy.
Jak będziecie mieli wybrany zarząd właścicielski, to on przejmie wszystko od sądowego protokołem zdawczo-odbiorczym, tak jak przy zmianie administratora
Do samego przejęcia? A co potem?
Jak już teraz wiecie, że chcecie się sami rządzić i nie wynajmować administratora, to zbędny wydatek.
Jak chcecie mieć kogoś do administrowania/księgowości, to on/ona pomoże wm przejąć dokumentację w swoim interesie, żeby w przyszłości nie miec kłopotów
Jeżeli papiery są w porządku, to powinniście sami sobie poradzić.
Natomiast przejęcie i wyprowadzenie (a czasami odtworzenie) dokumentacji, która jest w proszku, to żmudna i niewdzięczna robota. Zarządcy, nie mając perspektywy pracy z tymi dokumentami, niechętnie biorą się za sprzątanie po kimś innym. Łatwo tu się narazić koledze po fachu (w tym przypadku zarządcy sądowemu), a korzyści nie ma z tego wielkich.
Właściciele również nie będą zachwyceni z tego powodu, że muszą zapłacić za "porządki w papierach". To jest działanie konieczne, ale dla przeciętnego człowieka niewidoczne, nie posuwa naprzód żadnej sprawy wspólnoty, nie rozwiązuje realnych problemów, a kosztuje.
Witam. W Piotrkowie Trybunalskim na wspólnocie był zarządca ustanowiony sądownie. Sąd nie chce go rozliczyć pomino wniosku, ba nawet nie chciał go odwołać. Od chwili złożenia wniosku o jego odwołanie i rozliczenie minęły 2 lata. Obecnie Sąd postanowił że rozliczy zarządcę wzywając biegłego na koszt wnioskodawców, tj właścicieli żądających rozliczenia zarządcy - poniewaz zarządca nie dostarczył udokumentowanego rozliczenia. Zarządca cały czas pobierał sobie wynagrodzenie mimo że sąd mu nie przyznał wynagrodzenia. Hucpa i cyrk.
Czy w treści postanowienia o ustanowieniu zarządcy brak zapisu dotyczącego wynagrodzenia?
To bardzo mało prawdopodobne, ponieważ sąd ma obowiązek je określić.
Odnośnie natomiast rozliczenia zarządcy, to sąd obowiązany jest co roku badać sprawozdanie, zwykle też wyznacza rozprawę z udziałem właścicieli i dopuszcza dowód z przesłuchania zarządcy.
Jeżeli zarządca nie dostarczy sprawozdania - sąd może go ukarać grzywną.
Odnośnie odwołania zarządcy - to być może nie ustały przyczyny jego ustanowienia, jeżeli tak, to może Państwo zwrócić się jedynie o zmianę zarządcy.
Czy rzeczywiście w aktach sprawy brak postanowienia o wynagrodzeniu i brak sprawozdań finansowych, sprawdzaliście to Państwo?
Proszę mieć na uwadze, że sprawozdania zarządca przekazuje sądowi a nie właścicielom (choć dobrą praktyką jest doręczanie właścicielom, m.in. po to, aby uniknąć niepotrzebnych nieporozumień i zarzutów o braku rozliczeń).
Witam ponownie. Widzę, że niektórych może zainteresować odwoływanie zarządcy przymusowego w praktyce :), a ponadto nie spodziewałem się odezwu na tym forum, pisałem raczej aby rozszerzyć forum o wiedzę że odwołanie zarządcy nie jest tak łatwe jak jego powołanie.
Ale do rzeczy i chronologicznie.
1. Zarządca sprawował zarząd na nieruchomości około 15 lat, gdzie początkiem było współwłasność. Zarządca nie miał przyznanego wynagrodzenia. Zarządzanie odbywało się równolegle z trwającym postępowaniem dotyczącym zniesienia współwłasności.
2. Zarządca uzgodnił z częścią współwłaścicieli, że będzie pobierał wynagrodzenie 500 zł, i konsekwentnie je pobierał.
3. Zarządca na koniec każdego roku wysyła do sądu tzw. sprawozdania roczne, gdzie zawsze w koszty wrzucał swoje wynagrodzenie, a pozostały przychód przelewał na konto jednego ze współwłaścicieli - swojej siostry, bo tak uważał za sprawiedliwe. Żadne sprawozdanie nie było sprawdzane pod kątem merytorycznym czy zgodności z dokumentami.
4. Próba odwołania zarządcy a trakcie sprawy znoszenia współwłasności została odrzucona przez sąd z uzasadnieniem "nie należy zmieniać zarządcy w trakcie znoszenia współwłasności, ponieważ zostanie on rozliczony na końcu."
5. Po 15 latach zostaje zniesiona współwłasność (powstaje wspólnota), gdzie dokumentami wykorzystanymi w postępowaniu były m.in. sprawozdania zarządcy.
6. Po kilku miesiącach zarządca porzuca zarząd.
7. Właściciele lokali we wspólnocie zgłaszają się do sądu rejonowego na podstawie 614 k.p.c o odwołanie zarządcy ustanowionego sądownie oraz rozliczenie go za cały okres zarządzania (chociażby taki drobiazg jak wykreślenie zarządcy z księgi wieczystej pozostawał do zrobienia)
8. Sąd postanawia, że nie trzeba odwoływać zarządcy ponieważ już nie zarządza. Po zakończeniu posiedzenia ustnie doradza zarządcy, aby napisał podanie do ksiąg wieczystych o jego wykreślenie :)
9. właściciele odwołują się do sądu okręgowego
10. sąd okręgowy odwołuje zarządcę, nie wspominając nic o rozliczeniu. Po wydaniu postanowienia, na pytanie" wysoki sądzie a co z rozliczeniem" sąd - również ustnie - stwierdza - Państwo zastanowilibyście się czego chcecie
11. Niestrudzeni właściciele wysyłają wniosek do sądu rejonowego aby na podstawie 937 § 1,2 rozliczył zarządcę za cały okres zarządzania, skoro zarządca ten został jużodwołany. Jednocześnie właściciele wysyłają do rzecznika praw obywatelskich prośbę o pomoc w tej sprawie
12. rzecznik odpowiada, że nie może wpływać na pracę niezawisłego sądu póki sprawa trwa.
13. sąd oznajmi, że nie będzie rozliczał zarządcę za cały okres, ponieważ był już skontrolowany w trakcie znoszenia współwłasności. Fakt, że nie były nigdy skontrolowane jego dokumenty (nigdy dokumentów źródłowych nie załączał do spraw) oraz fakt że sprawa znoszenia współwłasności nie wyczerpała roli sądu w rozliczaniu zarządcy, sąd zupełnie ignoruje.
14. Sąd zobowiązuje zarządcę do przedstawienia dokumentów za czas po zniesieniu współwłasności - wyłącznie kilka miesięcy. Daje mu na to 3 miesiące.
15. Po 3 miesiącach, zarządca nie przedstawia żadnych dokumentów. Sąd nie dość, że nie karze go żadną grzywną, to stwierdza że sąd nie ma kompetencji i powołuje biegłego księgowego, stwierdzając że "kto przegra poniesie koszty". Właściciele proszą o uzasadnienie na piśmie, dlaczego - skoro nie są stroną - mają ponosić koszty powołania biegłego.
Właśnie siedzę na uzasadnieniem sądu, gdzie sąd stwierdza, że na podstawie art. 83 i 113 ustawy o kosztach sądowych sąd powoła biegłego i zadecyduje o kosztach przy zwrocie kosztów procesu.
Piszę zaskarżenie tej decyzji.
Ogólnie w trakcie trwającej kilkanaście lat sprawy o zniesienie współwłasności sąd piotrkowski (okręgowy i rejonowy) zabłysnął:
1. Kazał zapłacić jednej stronie za grunt, wydzielając go potem innej stronie jako część wspólną przynależną do lokalu. Idea słuszna, ale dając udział w gruncie nie przeniósł na właściciela lokalu kosztu gruntu. I zrobił tak sąd dwa razy :) Najpierw rejonowy, potem okręgowy. Oczywiście uczestnicy postępowania podnosili że jest to błąd, całkowicie zignorowane.
2. Sąd okręgowy odwołując zarządcę na nieruchomości (innej nieruchomości) odmówił jego rozliczenia stwierdzając, że po zniesieniu współwłasności właściciele nie mogą dochodzić wzajemnych roszczeń. Zasada słuszna, tylko drobiazg - zarządca nie był współwłaścicielem - jest przez sąd ignorowana.
3. Ostatni słodzias - rozliczenie zarządcy. Trwa 2 lata i sąd nie ma zamiaru rozliczać nigdy nie zweryfikowanego zarządcy, pomimo jego oszustw. Dlaczego? Bo w sprawie o zniesienie współwłasności sąd opierał się na tych sprawozdaniach, które teraz musiałby sprawdzać jak organ kontrolny.
To tyle jeżeli chodzi o nadzór sądu nad zarządcą w Piotrkowie Trybunalskim.
Tak w ramach rozliczania zarządu warto dodać, że w czasie, gdy zarządca ciągle był zarządcą (jako ustanowiony sądownie), porzucił zarząd i rozwiązał wszelkie umowy na nieruchomości. Jeden z właścicieli (zwany dalej administratorem) podjął się administrowania nieruchomością abu - chociażby - nieruchomość posiadał dostawy wody, co wymaga podpisania umowy. Administrator po roku zarządzania, kiedy został powołany zarząd wspólnoty, wystąpił później do sądu o wynagrodzenie za czas zarządzania i zwrot przez właścicieli kosztów zarządzania częścią wspólną, które to koszty pokrywał z własnej kieszeni.
Sąd - słusznie - zażądał oryginałów faktur, zapewniając że faktury te zostaną zwrócone po zakończeniu postępowania. Postanowił w postępowanie, że koszty części wspólnej nie zostaną zwrócone, opierając się na fakcie że byłą to wspólnota i ona powinna byłą to uregulować.
Lecz co jest tutaj zabawne: zabawne jest, że po sprawie administrator wystąpił do sądu o zwrot faktur. sąd odpisał, że ma dać kopie w miejsce faktur. administrator odpisał, że nie ma kopii, ale prosi o wydanie faktur aby mógł zrobić te kopie. sąd opisał, że ma dostarczyć kopie :) administrator zakończył dyskusję z sądem jako bezcelową, i oczywiście faktur nie otrzymał z powrotem. Sąd Piotrków Trybunalski oczywiście :)
[cite] zeuss:[/cite] Widzę, że niektórych może zainteresować odwoływanie zarządcy przymusowego w praktyce ,
a ponadto nie spodziewałem się odezwu na tym forum, pisałem raczej aby rozszerzyć forum o wiedzę
że odwołanie zarządcy nie jest tak łatwe jak jego powołanie.
z praktyki....Dla kompetentnego Sądu to pikuś.
Sądy wręcz pilnują i nalegają by jak najszybciej odwołać Zarządce przymusowego( zbyt duże koszty muszą One ponosić, zwłaszcza przy dużych wspólnotach - 150-300 lokalowych).
Widać, że w Piotrkowie Trybunalskim, Sąd ma wiedzę asygnowaną przesz tuzy z boga tego forum, więc macie to co macie.
Wprowadzenie Zarządy przymusowego do wspólnoty nie jest nagrodą , jak co poniektórzy uważają , lecz karą dla właścicieli lokali, ze nie umieją zarządzać własną nieruchomością.
[cite] zeuss:[/cite] odwołanie zarządcy nie jest tak łatwe jak jego powołanie.
z praktyki....Dla kompetentnego Sądu to pikuś.
Sądy wręcz pilnują i nalegają by jak najszybciej odwołać Zarządce przymusowego( zbyt duże koszty muszą One ponosić, zwłaszcza przy dużych wspólnotach - 150-300 lokalowych).
Jeżeli takie jest Twoje praktyczne doświadczenie, to tylko pogratulować praktyki z sądami.
Nie sądzę natomiast, żeby rozliczanie wspólnot / nieruchomości było na poziomie 'pikuś' bo zawsze są to zagadnienia czasochłonne, chyba że nikt nie podważa merytoryki naliczeń albo źródła kosztów. Dla przykładu - znowu z Piotrkowa - sąd nie uznał administratorowi kosztów energii elektrycznej części wspólnej, ponieważ, jak sąd stwierdził, sąd nie wie czy te liczniki (od kosztów wspólnych) oświetlają rzeczywiście część wspólną Właściwie nie wiadomo co sądowi na takie zarzuty odpisać ... zaproponować wizję lokalną ?
Ja bym osobiście wysłał podziękowanie do sądu, gdyby sąd wykazał się kompetencją w jednej z wielu spraw w których miałem okazję uczestniczyć w Piotrkowie. Jak na razie, nominacja do podziękowania w toku, kandydatów brak.
Ale to są już rozważania całkiem inne, niż zarząd komisaryczny.
Natomiast powstaje pytanie: Czy znasz z praktyki, jak sąd dokonuje kontroli dokumentów rozliczając zarządcę? Jakiś, link, numer sprawy, cokolwiek z praktyki? Jak wspomniałem w poście wcześniej, u mnie sąd stwierdził, iz nie jest kompetentny i zażądała dowodu w postaci opinii biegłego Zaliczkę każe pokryć wnioskodawcom i zarządcy.
Z jednym się zgadzam.U nas sądy są niekompetentne!
Co do wątku.Wydaje mi się zeuss , że mylisz rolę sądów we WM. Sądy nie są od kontroli finansowej wspólnot.Powołują i odwołują zarządcę przymusowego. Jeżeli powstała jakaś szkoda, która wykrył nowy Zarząd to można to wyegzekwować na drodze sądowej. Ale to WM ma przedstawić dowody swoich roszczeń, a nie oczekiwać ,że sąd może coś znajdzie.:bigsmile:
[cite] MirekL:[/cite]Co do wątku.Wydaje mi się zeuss , że mylisz rolę sądów we WM. Sądy nie są od kontroli finansowej wspólnot.
Od kontroli finansowej wspólnot - nie.
Od kontroli rozliczenia odwołanego zarządcy przymusowego, nawet na wspólnocie - tak. Podejdźmy do sprawy literalnie:
Art. 937. (k.p.c)
§ 1. Zarządca składa sądowi w wyznaczonych terminach co najmniej raz w roku
oraz po ukończeniu zarządu sprawozdania ze swych czynności, jak również
udokumentowane sprawozdania rachunkowe.
§ 2. Sąd po wysłuchaniu wierzycieli, dłużnika i zarządcy oraz po rozpatrzeniu
sprawozdań, a zwłaszcza przedstawionych w nich pozycji rachunkowych, zatwierdza
sprawozdania zarządcy albo odmawia ich zatwierdzenia w całości lub
w części.
Zwróć uwagę na zapis 'zwłaszcza przedstawionych w nich pozycji rachunkowych' - jaki cel przyświecał ustawodawcy?
Ja od sądu chcę aby zatwierdził, albo odrzucił sprawozdanie. Zarządca nie był uprzejmy dostarczyć udokumentowanego sprawozdania, jedynie dostarczył na kartce A4 swoje zapiski dokonywane na kolanie z pewnymi niesprawdzalnymi pozycjami po stronie kosztów i przychodów.
Czy ja mogę kontrolować takiego zarządcę? Nie
Czy sąd może? Tak
Czy sąd powinien? Jak widać po k.p.c., tak.
A piotrkowski sąd - powołuje biegłego, bez dokonania czynności wspomnianych przez ustawodawcę.
[cite] zeuss:[/cite]Jeżeli takie jest Twoje praktyczne doświadczenie, to tylko pogratulować praktyki z sądami.
Nie sądzę natomiast, żeby rozliczanie wspólnot / nieruchomości było na poziomie 'pikuś' bo zawsze są to zagadnienia czasochłonne, chyba że nikt nie podważa merytoryki naliczeń albo źródła kosztów.
Za te sprawy odpowiadają uchwały wspólnota (uchwała w sprawie sposobu naliczania zaliczek) oraz zawarte umowy na dostawę usług.
[cite] zeuss:[/cite]Dla przykładu - znowu z Piotrkowa - sąd nie uznał administratorowi kosztów energii elektrycznej części wspólnej, ponieważ, jak sąd stwierdził, sąd nie wie czy te liczniki (od kosztów wspólnych) oświetlają rzeczywiście część wspólną Właściwie nie wiadomo co sądowi na takie zarzuty odpisać ... zaproponować wizję lokalną ?
oczywiście , Sądy takich wniosków nie lubą ... za dużo roboty dla niego... ale przede wszystkim jako dowód wskazać umowy na dostawę EE i faktury.
[cite] zeuss:[/cite]Ale to są już rozważania całkiem inne, niż zarząd komisaryczny.
Zarząd przymusowy to nie zarząd komisaryczny. We wspólnocie zarządcy komisarycznego nie ustanawia się.
[cite] zeuss:[/cite] Czy znasz z praktyki, jak sąd dokonuje kontroli dokumentów rozliczając zarządcę?
Na podstawie dokumentów: zawartych umów: wspólnota a dostawcy usług, Faktur wystawionych na wspólnotę, oświadczeń zarządu WM /administratora.(sprawozdania finansowego) , opinii biegłego.
Zarząd przymusowy to nie zarząd komisaryczny. We wspólnocie zarządcy komisarycznego nie ustanawia się.
Zgadza się, rozważany przeze mnie zarząd jest to zarząd ustanowiony sądownie, zwany przymusowym. A podczepiłem się pod wątek o komisaryczym (którego definicji nie znam) stąd niepotrzebne mieszanie i nadużywanie pojęcia zarządu komisarycznego przeze mnie.
Czy znasz z praktyki, jak sąd dokonuje kontroli dokumentów rozliczając zarządcę?
Na podstawie dokumentów: zawartych umów: wspólnota a dostawcy usług, Faktur wystawionych na wspólnotę, oświadczeń zarządu WM /administratora.(sprawozdania finansowego) , opinii biegłego.
Sedno sprawy. U mnie sąd nie dostał materiałów źródłowych, zadeklarował jawnie na sali że nie jest kompetentny do weryfikacji zarządcy i powołuje biegłego.
Powstaje pytanie dlaczego sąd żąda zaliczki na dowód biegłego od wnioskodawców, skoro ustawa nakłada obowiązek weryfikacji na sąd, nie na wnioskodawców. Co więcej, rozliczenie zarządcy powinno było odbyć się obligatoryjnie, po jego odwołaniu, czego sąd nie zrobił. Dlaczego robi to po nowym wniosku o rozliczenie? Czemu miesza do swojego obowiązku wniskodawców? Jak się to ma do zapisu ustawy?
Zagadnienie to chcę albo zrozumieć, ale monitować sąd o stosowanie zapisu ustawy
Zgadza się, rozważany przeze mnie zarząd jest to zarząd ustanowiony sądownie, zwany przymusowym.
A podczepiłem się pod wątek o komisaryczym (którego definicji nie znam) stąd niepotrzebne
mieszanie i nadużywanie pojęcia zarządu komisarycznego przeze mnie.
Wiesz zarządca przynosowy jest powoływany w związku z wystąpieniem przyczyn , które uniemożliwiają prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty; na wniosek właściciela lokalu lub administratora. Jego jedynym zadaniem jest likwidacja tych przyczyny.
Jakie to przyczyny ... różne różniste. Takie podstawowe przyczyny są opisane w Art. 26. UoWL
1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres
jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu
ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością
w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.
Panowie, u Nas w kraju wszyscy znają się na piłce nożnej, polityce i prawie. Interpretacja przepisów prawnych jest porażająca. Cytowany przez zeussa art.937 pochodzi z innej bajki, dotyczy postepowania egzekucyjnego z zajętej sądownie nieruchomości. Są tam dłużnicy, wierzyciele i zarządca.Co to ma wspólnego ze Wspólnotą Mieszkaniową?
Uowl może nie jest "idealna" ale właściwie stosowana jest wystarczająca.Kiedy powołuje się zarządcę przymusowego?Określa to art.26. Jest on prosty i zrozumiały. Jest Zarząd, ale do d.... , lub nie ma chętnych do sprawowania tej zaszczytnej funkcji.Sąd działa wówczas na wniosek kogoś, np. jednego z właścicieli.Sąd ustala mu zakres obowiązków i wynagrodzenie. I tu się kończy rola sądu, aż do momentu wniosku o jego odwołanie. Wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli nie jest rozwiązana, nadal sprawuje funkcję nadzorczą. Od właścicieli zależy ,czy ta sytuacja będzie trwać 25 lat , czy też na następnym zebraniu wybiorą np. nowy Zarząd, który zwróci się z wnioskiem do sądu o odwołanie zarządcy, ponieważ ustanie przyczyna jego powołania.
zeuss -
Tak w ramach rozliczania zarządu warto dodać, że w czasie, gdy zarządca ciągle był zarządcą (jako ustanowiony sądownie), porzucił zarząd i rozwiązał wszelkie umowy na nieruchomości. Jeden z właścicieli (zwany dalej administratorem) podjął się administrowania nieruchomością abu - chociażby - nieruchomość posiadał dostawy wody, co wymaga podpisania umowy. Administrator po roku zarządzania, kiedy został powołany zarząd wspólnoty, wystąpił później do sądu o wynagrodzenie za czas zarządzania i zwrot przez właścicieli kosztów zarządzania częścią wspólną, które to koszty pokrywał z własnej kieszeni.
Szkoda,że nie ma praktycznych mozliwości rozwiązania takiej wspólnoty.:bigsmile:
[cite] KubaP:[/cite]Wiesz zarządca przynosowy jest powoływany w związku z wystąpieniem przyczyn , które uniemożliwiają prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty; na wniosek właściciela lokalu lub administratora. Jego jedynym zadaniem jest likwidacja tych przyczyny.
Wiem, u mnie został zarządca przymusowy powołany na wniosek współwłaścicieli (gdyż w chwili powołania była to jeszcze forma współwłasności)
Natomiast założenie, że jego zadaniem jest likwidacja przyczyn które spowodowały, jest myśleniem idealnym, które nie ma pokrycia w znanej mi rzeczywistości - jego zadaniem jest zarządzanie i branie pieniędzy, jak w każdym biznesie. U mnie dodatkowo weszły masowe nieprawidłowości w zarządzaniu przymusowym, nie korygowane przez sąd. To są moje realia, może Ty żyjesz w innych - ponownie pozazdrościć. Założenie, że ma on likwidować jakiekolwiek przyczyny, nie ma również pokrycia w piśmie - sąd nie wyznacza zarządcy takich celów i go z nich nie rozlicza.
Napiszę na forum za jakiś czas, jak sąd zakończył rozliczenie zarządcy, który przez 15 lat nie został rozliczony i dokonywał wypłaty przychodu wybranym osobom. Przewiduję odwołanie się od decyzji, jak trzeba będzie to poza sąd okręgowy również. Papier wszystko zniesie, a mnie się nie spieszy.
Jeżeli przechodził ktokolwiek przez końcowe rozliczenie zarządu przymusowego w praktyce, będę wdzięczny za jakiekolwiek opinie.
[cite] MirekL:[/cite]Cytowany przez zeussa art.937 pochodzi z innej bajki, dotyczy postepowania egzekucyjnego z zajętej sądownie nieruchomości. Są tam dłużnicy, wierzyciele i zarządca.Co to ma wspólnego ze Wspólnotą Mieszkaniową?
Ma coś wspólnego. uwl definiuje przyczyny powołania zarządu przymusowego, ale jego odwołanie to właśnie ta inna bajka - sprawdź proszę, czy uwl zawiera zasady odwołania zarządu przymusowego. Jeżeli nie, wrzuć w google np. 'odwołanie zarządu na wspólnocie 937', szybko złapiesz linki.
To są moje realia, może Ty żyjesz w innych - ponownie pozazdrościć. Założenie, że ma on likwidować jakiekolwiek przyczyny, nie ma również pokrycia w piśmie - sąd nie wyznacza zarządcy takich celów i go z nich nie rozlicza.
Przyczyny się wypisuje we wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego. Na tej podstawie Sąd ustala jego obowiązki ( zazwyczaj jest to ograniczony zarząd zwykły nieruchomością) i wyznacza mu wynagrodzenie, zazwyczaj jest dwukrotne wyższe niż wynika to z cen rynkowych.
Zarządca Przymusowy(ZP) musi składać sprawdzania ze swej działalności , wykonywać minimum obowiązków zarządu zwykłego, itd.
Ma coś wspólnego. uwl definiuje przyczyny powołania zarządu przymusowego, ale jego odwołanie to właśnie ta inna bajka - sprawdź proszę, czy uwl zawiera zasady odwołania zarządu przymusowego.
Jeżeli nie, wrzuć w google np. 'odwołanie zarządu na wspólnocie 937', szybko złapiesz linki.
Link donikąd ... ale każdy lubi to co lubi...
Art. 26. UoWL
1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres
jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania
Jak to sie robi > 1.Sąd po analizie sprawozdania ZP może sam podjąć czynność odwołania.
2. Na wniosek wnioskodawców którzy wykażą, że ustały przyczyny jego powołania.
3. Sam ZP może taki wniosek złożyć
zeuss - jeżeli wiesz lepiej , to po co się pytasz? A od kiedy to google jest wykładnią prawa?
KubaP -
Na tej podstawie Sąd ustala jego obowiązki ( zazwyczaj jest to ograniczony zarząd zwykły nieruchomością) i wyznacza mu wynagrodzenie, zazwyczaj jest dwukrotne wyższe niż wynika to z cen rynkowych.
Zarządca Przymusowy(ZP) musi składać sprawdzania ze swej działalności , wykonywać minimum obowiązków zarządu zwykłego, itd.
A skąd masz te dane? Co to znaczy ograniczony zarząd zwykły? Co mu nie wolno? Jakie sprawozdanie, podaj podstawę prawną.
Jak to sie robi > 1.Sąd po analizie sprawozdania ZP może sam podjąć czynność odwołania.
Czyli jak ze sprawozdania wyniknie ,że zarządca działał dobrze to sąd go odwołuje? Czy jak nie działa? Rozumiem ,że WM nie ma tutaj nic do gadania. Takie rozważania prowadzą do absurdu.Sądy nie są od oceny pracy zarządców we wspólnotach. Od tego są właściciele. Jak właściciele są bierni i niezainteresowani swoją własnością, to niech mają pretensje do siebie.
zeuss chyba sobie z Nas żartuje
Napiszę na forum za jakiś czas, jak sąd zakończył rozliczenie zarządcy, który przez 15 lat nie został rozliczony i dokonywał wypłaty przychodu wybranym osobom.
Na tym forum zauważyłem,że wymyśla się "wyimaginowane problemy" aby zainicjować dyskusję. Niewyobrażam sobie sytuacji, w której we wspólnocie przez 15 lat rządzi " zarządca przymusowy", samowolnie rezygnuje, jeden z właścicieli podejmuje się funkcji administratora (de facto zarządu) , przez rok opłaca koszty, a po roku zwraca się do sądu o wynagrodzenie i zwrot kosztów, chociaż wybrany już został nowy Zarząd. Niestety mam za mało wyobraźni.:bigsmile:
Trudno dać jednoznaczną odpowiedzieć, bo wszytko zaczyna się od przyczyn, które sprawiły ustanowienie zarządcy przymusowego.
Jeżeli mamy do czynienie, z brakiem przez właścicieli lokali woli wyboru Zarządu WM (duża WM). To z chwilą jego wyboru, ZP jest zobowiązany, do zawiadomienia Sądu o ustaniu przyczyn, które go powołały. Może też to zrobić każdy z właścicieli lokali.
Co to znaczy ograniczony zarząd zwykły? Co mu nie wolno?
ZP ma się skoncentrować nad likwidacją przyczyn które go ustanowiły. To jest jego priorytet.
Wykonuje podstawie czynności zapewniające standardową egzystencje mieszkańców (umowy na dostawę mediów, podstawowe zaliczki, windykacja zaległości, przeglądy prawem przewidziane, etc.)
Co mu wolno?, to określa Sąd (zakres obowiązków), na wniosek przyszłego ZP. To On oprócz zgody na przyjęcie roli ZP, pokazuje "program naprawczy" związany z przyczynami jak ma miejsce we wspólnocie.
Nie wykonuje planowych remontów NW, tylko te konieczne, zagrażające bezpieczeństwu użytkowników nieruchomości. Jak wspólnota nie ma kasy , to za zgodą Sądu, może zaciągnąć kredyt na wykonie takiego remontu.
Jakie sprawozdanie, podaj podstawę prawną.
Sprawdzania z działalności ZP - takie jakie są przewidziane w UoWL. Cała korespondencja dotycząca działalności wspólnoty (w okresie ZP) odbywa się za pośrednictwem Sądu. Prawa właścicieli są w tym okresie "zawieszone" ( znacznie ograniczone np. właściciele nie głosują uchwał - decyduje o tym Sąd). Wszelkie decyzje podejmuje Sąd , który ustanowił ZP.
Rzeczywiście, nie mam tyle wyobraźni co Ty KubaP.Czyli wg Ciebie sąd przejmuje zarządzaniem WM? I bierze kredyt z banku, kredyt który bedą spłacać własciciele! A w którym mieście tak dzialają sądy? Napewno nie w Piotrkowie i nie w Szczecinie. U zeussa sąd 15 lat kontrolował ZP, łącznie z całą korespondencją, a właściciele przez 15 lat nie mogli podjąć uchwały np. o wyborze Zarządu!
Pozwolę sobie pozostać przy swoim zdaniu.:bigsmile:
wszystko zaczyna się od przyczyn, które sprawiły ustanowienie zarządcy przymusowego
Ale te same przyczyny mogły spowodować powołanie np. Zarządcy licencjowanego. Członkowie wielu WM nie mają żadnego rozeznania w ustawie o własności lokali, jak trwoga to do... Sądu. Lecą tam bo jakaś "życzliwa" dusza im to podpowiedziała. Skutki są nieopłakane i gorzkie a "rządy" zarządcy przymusowego nieraz przydługie i nietanie...
Komentarze
To Ty we wniosku powinienes wskazac zarzadce przymusowego! I jezeli WM jest niewielka (ale powyzej 7 lokali) to moze to byc oczywiscie jeden z wlascicieli lokali nalezacych do wspolnoty o ile nie przerasta to jego mozliwosci .Oczywiscie kazdy proponowany zarzadca musi wyrazic na to zgode.Taka opinie znajdziesz we wszyskich komentarzach do uwl!
Goniu wpisuj prosze tylko informacje sprawdzone .
" To jest decyzja sądu.
Sąd weźmie pod uwagę średnie wynagrodzenie zarządcy, zarządzającego podobną nieruchomością w tym rejonie. Nie znamy cen takich usług na Twoim terenie, więc nie pomożemy Ci. Sprawdź ceny na rynku lokalnym i będziesz wiedział.
Oczywiście, wynagrodzenie jest płacone z kieszeni właścicieli lokali, a nie z kasy sądu... "
Tak więc dalej nie rozumiem, dlaczego sugerujecie, że zarządca przymusowy to większe koszty i zło konieczne.
Dalej też nie wiem, jaki jest system ustanawiania zarządcy przez Sąd. Kto tu na forum ma rację ???
Zarządcę takiego wybiera sąd(oczywiście jeżeli nie wskaże się takiej osoby sądowi, bo taka możliwość istnieje) i wszystko leży w kompetencjach sądu, kto to będzie i jaką uzyska zapłatę. Jak napisałam jest to też problem dla sądu.
Do warta: sąd posiada takie listy zarządców w danym okręgu.
redis, skorzystaj z porady prawnika i wszystkiego się dowiesz.
Zgadzam się z tym, że zarządca przymusowy to zło konieczne, ale czasem nic więcej zrobić nie można. Ja liczę na to, że własciciele się opamiętają, oby to było jak najszybciej.
Ciekawi mnie jeszcze system wyboru Zarządcy przez Sąd i czy stawki za jego pracę są analogiczne jak licencjonowanych.
Może też we wniosku Spółdzielnia wykazała, że za wasze długi zapłaciła i chodzi o bezpośredni zwrot tych pieniędzy, wtedy wszystko by się zgadzało.
Ja mialem w reku kopie rozliczenia 2 zarzadcow przymosowych.Obydwa z roznych miast-duzych z poludnia Polski.Rozliczenia roznily sie bardzo bo jeden rozliczal zupelnie nie wg m² tylko godzin,wyjazdow(km),pracy sekretariatu(!!),telefony itp.Nawet oplaty za parkingi i nawet koszty kopiwania tez tam byly!Oczywiscie WM doplacala bo poprzednio ustalone zaliczki na zarzadzanie nie wystarczaly.Drugi niby wg m² ale dochodzily koszty extra i wynik taki sam :doplaty do zaliczek po 1 miesiacu.Ale byc moze sa sytuacje gdzie to inaczej wyglada.Poczytaj w spokoji art. 611-616 kpc.Sam widzisz,ze to nie jest normalne zarzadzanie bo stosuje sie pomocniczo artykuly o egzekucji komorniczej.Jak dotad nie czytalem zadnego wyroku sadu przynajmniej Okregowego dot. tej kwesti.Komentarze do uwl tez tylko teoria i przypuszczenia.Ale skoro nie masz innego wyjscia wnioskuj.
Acha zapomialem w obu tych powyzszych sprawach sad nie okreslal przy ich wyznaczeniu zadnego sztywnego stalego wynagrodzenia.Ale zobowiazal do skladania sprawozdan po ,ktorych mialo zostac okreslona wysok. wynagrodzenia.Czytalem wlasnie te sprawozdania.Zostaly przez sad zatwierdzone.
Postępowanie w sprawie zarządcy przymusowego toczy się w trybie nieprocesowym na wniosek właściciela/właścicieli z udziałem pozostałych.
We wniosku (lub w trakcie postępowania) należy wskazać kandydata na zarządcę,nie znam przypadku, aby sąd posługiwał się listą zarządców.
Kandydat na zarządcę jest przesłuchiwany w obecności wnioskodawców i wszystkich uczestników na okoliczności, które pomogą ustalić czy wyraża zgodę na zarząd, za jakim wynagrodzeniem, czy daje rękojmie należytego wykonywania swoich obowiązków. W tym celu sąd wyznacza rozprawę, wszyscy uczestnicy mogą zadawać pytania kandydatowi. Jeżeli jest więcej kandydatur wskazanych przez właścicieli, sąd przesłucha wszystkich i dokona wyboru. Nie ma przy tym znaczenia który właściciel ich wskazał, tzn. jeżeli wnioskodawca wskaże kandydata, pozostali uczestnicy też mają do tego prawo w toku postępowania. Przy wyborze są będzie sie kierował dobrem ogółu.
Na postanowienie w przedmiocie wyboru zarządcy przysługuje zażalenie.
Raz w roku taki przymusowy/sądowy zarządca winien się rozliczyć i przekazać sprawozdanie (nie tylko finansowe) wraz z dowodami dokonania czynności (faktury, wyciągi bankowe, dokumentacja finansowa za dany rok). Sąd wydaje postanowienie w przedmiocie zatwierdzenia, bądź odmowy zatwierdzenia tego sprawozdania. Zwykle wyznacza w tym celu rozprawę, na której właściciele mogą poprzez formułowanie wniosków, dostarczanie dowodów, zadawanie zarządcy pytań, innymi słowy wykorzystując swoje uprawnienia procesowe, szczegółowo rozliczyć zarządcę przed sądem. Moim zdaniem to znacznie trudniejsza dla zarządcy forma rozliczenia niż złożenie sprawozdania na zebraniu wspólnoty.
Życzę powodzenia.
Zarządca sądowy przeprowadził remont? Miał do tego prawo
Jak będziecie mieli wybrany zarząd właścicielski, to on przejmie wszystko od sądowego protokołem zdawczo-odbiorczym, tak jak przy zmianie administratora
Jak już teraz wiecie, że chcecie się sami rządzić i nie wynajmować administratora, to zbędny wydatek.
Jak chcecie mieć kogoś do administrowania/księgowości, to on/ona pomoże wm przejąć dokumentację w swoim interesie, żeby w przyszłości nie miec kłopotów
Natomiast przejęcie i wyprowadzenie (a czasami odtworzenie) dokumentacji, która jest w proszku, to żmudna i niewdzięczna robota. Zarządcy, nie mając perspektywy pracy z tymi dokumentami, niechętnie biorą się za sprzątanie po kimś innym. Łatwo tu się narazić koledze po fachu (w tym przypadku zarządcy sądowemu), a korzyści nie ma z tego wielkich.
Właściciele również nie będą zachwyceni z tego powodu, że muszą zapłacić za "porządki w papierach". To jest działanie konieczne, ale dla przeciętnego człowieka niewidoczne, nie posuwa naprzód żadnej sprawy wspólnoty, nie rozwiązuje realnych problemów, a kosztuje.
Na jakiej podstawie i w jakiej wysokości? Z czego wynikała wysokość poborów zarządcy?
To bardzo mało prawdopodobne, ponieważ sąd ma obowiązek je określić.
Odnośnie natomiast rozliczenia zarządcy, to sąd obowiązany jest co roku badać sprawozdanie, zwykle też wyznacza rozprawę z udziałem właścicieli i dopuszcza dowód z przesłuchania zarządcy.
Jeżeli zarządca nie dostarczy sprawozdania - sąd może go ukarać grzywną.
Odnośnie odwołania zarządcy - to być może nie ustały przyczyny jego ustanowienia, jeżeli tak, to może Państwo zwrócić się jedynie o zmianę zarządcy.
Czy rzeczywiście w aktach sprawy brak postanowienia o wynagrodzeniu i brak sprawozdań finansowych, sprawdzaliście to Państwo?
Proszę mieć na uwadze, że sprawozdania zarządca przekazuje sądowi a nie właścicielom (choć dobrą praktyką jest doręczanie właścicielom, m.in. po to, aby uniknąć niepotrzebnych nieporozumień i zarzutów o braku rozliczeń).
Ale do rzeczy i chronologicznie.
1. Zarządca sprawował zarząd na nieruchomości około 15 lat, gdzie początkiem było współwłasność. Zarządca nie miał przyznanego wynagrodzenia. Zarządzanie odbywało się równolegle z trwającym postępowaniem dotyczącym zniesienia współwłasności.
2. Zarządca uzgodnił z częścią współwłaścicieli, że będzie pobierał wynagrodzenie 500 zł, i konsekwentnie je pobierał.
3. Zarządca na koniec każdego roku wysyła do sądu tzw. sprawozdania roczne, gdzie zawsze w koszty wrzucał swoje wynagrodzenie, a pozostały przychód przelewał na konto jednego ze współwłaścicieli - swojej siostry, bo tak uważał za sprawiedliwe. Żadne sprawozdanie nie było sprawdzane pod kątem merytorycznym czy zgodności z dokumentami.
4. Próba odwołania zarządcy a trakcie sprawy znoszenia współwłasności została odrzucona przez sąd z uzasadnieniem "nie należy zmieniać zarządcy w trakcie znoszenia współwłasności, ponieważ zostanie on rozliczony na końcu."
5. Po 15 latach zostaje zniesiona współwłasność (powstaje wspólnota), gdzie dokumentami wykorzystanymi w postępowaniu były m.in. sprawozdania zarządcy.
6. Po kilku miesiącach zarządca porzuca zarząd.
7. Właściciele lokali we wspólnocie zgłaszają się do sądu rejonowego na podstawie 614 k.p.c o odwołanie zarządcy ustanowionego sądownie oraz rozliczenie go za cały okres zarządzania (chociażby taki drobiazg jak wykreślenie zarządcy z księgi wieczystej pozostawał do zrobienia)
8. Sąd postanawia, że nie trzeba odwoływać zarządcy ponieważ już nie zarządza. Po zakończeniu posiedzenia ustnie doradza zarządcy, aby napisał podanie do ksiąg wieczystych o jego wykreślenie :)
9. właściciele odwołują się do sądu okręgowego
10. sąd okręgowy odwołuje zarządcę, nie wspominając nic o rozliczeniu. Po wydaniu postanowienia, na pytanie" wysoki sądzie a co z rozliczeniem" sąd - również ustnie - stwierdza - Państwo zastanowilibyście się czego chcecie
11. Niestrudzeni właściciele wysyłają wniosek do sądu rejonowego aby na podstawie 937 § 1,2 rozliczył zarządcę za cały okres zarządzania, skoro zarządca ten został jużodwołany. Jednocześnie właściciele wysyłają do rzecznika praw obywatelskich prośbę o pomoc w tej sprawie
12. rzecznik odpowiada, że nie może wpływać na pracę niezawisłego sądu póki sprawa trwa.
13. sąd oznajmi, że nie będzie rozliczał zarządcę za cały okres, ponieważ był już skontrolowany w trakcie znoszenia współwłasności. Fakt, że nie były nigdy skontrolowane jego dokumenty (nigdy dokumentów źródłowych nie załączał do spraw) oraz fakt że sprawa znoszenia współwłasności nie wyczerpała roli sądu w rozliczaniu zarządcy, sąd zupełnie ignoruje.
14. Sąd zobowiązuje zarządcę do przedstawienia dokumentów za czas po zniesieniu współwłasności - wyłącznie kilka miesięcy. Daje mu na to 3 miesiące.
15. Po 3 miesiącach, zarządca nie przedstawia żadnych dokumentów. Sąd nie dość, że nie karze go żadną grzywną, to stwierdza że sąd nie ma kompetencji i powołuje biegłego księgowego, stwierdzając że "kto przegra poniesie koszty". Właściciele proszą o uzasadnienie na piśmie, dlaczego - skoro nie są stroną - mają ponosić koszty powołania biegłego.
Właśnie siedzę na uzasadnieniem sądu, gdzie sąd stwierdza, że na podstawie art. 83 i 113 ustawy o kosztach sądowych sąd powoła biegłego i zadecyduje o kosztach przy zwrocie kosztów procesu.
Piszę zaskarżenie tej decyzji.
Ogólnie w trakcie trwającej kilkanaście lat sprawy o zniesienie współwłasności sąd piotrkowski (okręgowy i rejonowy) zabłysnął:
1. Kazał zapłacić jednej stronie za grunt, wydzielając go potem innej stronie jako część wspólną przynależną do lokalu. Idea słuszna, ale dając udział w gruncie nie przeniósł na właściciela lokalu kosztu gruntu. I zrobił tak sąd dwa razy :) Najpierw rejonowy, potem okręgowy. Oczywiście uczestnicy postępowania podnosili że jest to błąd, całkowicie zignorowane.
2. Sąd okręgowy odwołując zarządcę na nieruchomości (innej nieruchomości) odmówił jego rozliczenia stwierdzając, że po zniesieniu współwłasności właściciele nie mogą dochodzić wzajemnych roszczeń. Zasada słuszna, tylko drobiazg - zarządca nie był współwłaścicielem - jest przez sąd ignorowana.
3. Ostatni słodzias - rozliczenie zarządcy. Trwa 2 lata i sąd nie ma zamiaru rozliczać nigdy nie zweryfikowanego zarządcy, pomimo jego oszustw. Dlaczego? Bo w sprawie o zniesienie współwłasności sąd opierał się na tych sprawozdaniach, które teraz musiałby sprawdzać jak organ kontrolny.
To tyle jeżeli chodzi o nadzór sądu nad zarządcą w Piotrkowie Trybunalskim.
Sąd - słusznie - zażądał oryginałów faktur, zapewniając że faktury te zostaną zwrócone po zakończeniu postępowania. Postanowił w postępowanie, że koszty części wspólnej nie zostaną zwrócone, opierając się na fakcie że byłą to wspólnota i ona powinna byłą to uregulować.
Lecz co jest tutaj zabawne: zabawne jest, że po sprawie administrator wystąpił do sądu o zwrot faktur. sąd odpisał, że ma dać kopie w miejsce faktur. administrator odpisał, że nie ma kopii, ale prosi o wydanie faktur aby mógł zrobić te kopie. sąd opisał, że ma dostarczyć kopie :) administrator zakończył dyskusję z sądem jako bezcelową, i oczywiście faktur nie otrzymał z powrotem. Sąd Piotrków Trybunalski oczywiście :)
Sądy wręcz pilnują i nalegają by jak najszybciej odwołać Zarządce przymusowego( zbyt duże koszty muszą One ponosić, zwłaszcza przy dużych wspólnotach - 150-300 lokalowych).
Widać, że w Piotrkowie Trybunalskim, Sąd ma wiedzę asygnowaną przesz tuzy z boga tego forum, więc macie to co macie.
Wprowadzenie Zarządy przymusowego do wspólnoty nie jest nagrodą , jak co poniektórzy uważają , lecz karą dla właścicieli lokali, ze nie umieją zarządzać własną nieruchomością.
Jeżeli takie jest Twoje praktyczne doświadczenie, to tylko pogratulować praktyki z sądami.
Nie sądzę natomiast, żeby rozliczanie wspólnot / nieruchomości było na poziomie 'pikuś' bo zawsze są to zagadnienia czasochłonne, chyba że nikt nie podważa merytoryki naliczeń albo źródła kosztów. Dla przykładu - znowu z Piotrkowa
Ja bym osobiście wysłał podziękowanie do sądu, gdyby sąd wykazał się kompetencją w jednej z wielu spraw w których miałem okazję uczestniczyć w Piotrkowie. Jak na razie, nominacja do podziękowania w toku, kandydatów brak.
Ale to są już rozważania całkiem inne, niż zarząd komisaryczny.
Natomiast powstaje pytanie: Czy znasz z praktyki, jak sąd dokonuje kontroli dokumentów rozliczając zarządcę? Jakiś, link, numer sprawy, cokolwiek z praktyki? Jak wspomniałem w poście wcześniej, u mnie sąd stwierdził, iz nie jest kompetentny i zażądała dowodu w postaci opinii biegłego
Co do wątku.Wydaje mi się zeuss , że mylisz rolę sądów we WM. Sądy nie są od kontroli finansowej wspólnot.Powołują i odwołują zarządcę przymusowego. Jeżeli powstała jakaś szkoda, która wykrył nowy Zarząd to można to wyegzekwować na drodze sądowej. Ale to WM ma przedstawić dowody swoich roszczeń, a nie oczekiwać ,że sąd może coś znajdzie.:bigsmile:
Od kontroli finansowej wspólnot - nie.
Od kontroli rozliczenia odwołanego zarządcy przymusowego, nawet na wspólnocie - tak. Podejdźmy do sprawy literalnie:
Art. 937. (k.p.c)
§ 1. Zarządca składa sądowi w wyznaczonych terminach co najmniej raz w roku
oraz po ukończeniu zarządu sprawozdania ze swych czynności, jak również
udokumentowane sprawozdania rachunkowe.
§ 2. Sąd po wysłuchaniu wierzycieli, dłużnika i zarządcy oraz po rozpatrzeniu
sprawozdań, a zwłaszcza przedstawionych w nich pozycji rachunkowych, zatwierdza
sprawozdania zarządcy albo odmawia ich zatwierdzenia w całości lub
w części.
Zwróć uwagę na zapis 'zwłaszcza przedstawionych w nich pozycji rachunkowych' - jaki cel przyświecał ustawodawcy?
Ja od sądu chcę aby zatwierdził, albo odrzucił sprawozdanie. Zarządca nie był uprzejmy dostarczyć udokumentowanego sprawozdania, jedynie dostarczył na kartce A4 swoje zapiski dokonywane na kolanie z pewnymi niesprawdzalnymi pozycjami po stronie kosztów i przychodów.
Czy ja mogę kontrolować takiego zarządcę? Nie
Czy sąd może? Tak
Czy sąd powinien? Jak widać po k.p.c., tak.
A piotrkowski sąd - powołuje biegłego, bez dokonania czynności wspomnianych przez ustawodawcę.
oczywiście , Sądy takich wniosków nie lubą ... za dużo roboty dla niego... ale przede wszystkim jako dowód wskazać umowy na dostawę EE i faktury.
Zarząd przymusowy to nie zarząd komisaryczny. We wspólnocie zarządcy komisarycznego nie ustanawia się.
Na podstawie dokumentów: zawartych umów: wspólnota a dostawcy usług, Faktur wystawionych na wspólnotę, oświadczeń zarządu WM /administratora.(sprawozdania finansowego) , opinii biegłego.
Sedno sprawy. U mnie sąd nie dostał materiałów źródłowych, zadeklarował jawnie na sali że nie jest kompetentny do weryfikacji zarządcy i powołuje biegłego.
Powstaje pytanie dlaczego sąd żąda zaliczki na dowód biegłego od wnioskodawców, skoro ustawa nakłada obowiązek weryfikacji na sąd, nie na wnioskodawców. Co więcej, rozliczenie zarządcy powinno było odbyć się obligatoryjnie, po jego odwołaniu, czego sąd nie zrobił. Dlaczego robi to po nowym wniosku o rozliczenie? Czemu miesza do swojego obowiązku wniskodawców? Jak się to ma do zapisu ustawy?
Zagadnienie to chcę albo zrozumieć, ale monitować sąd o stosowanie zapisu ustawy
Jakie to przyczyny ... różne różniste. Takie podstawowe przyczyny są opisane w Art. 26. UoWL
1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres
jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu
ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością
w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.
Uowl może nie jest "idealna" ale właściwie stosowana jest wystarczająca.Kiedy powołuje się zarządcę przymusowego?Określa to art.26. Jest on prosty i zrozumiały. Jest Zarząd, ale do d.... , lub nie ma chętnych do sprawowania tej zaszczytnej funkcji.Sąd działa wówczas na wniosek kogoś, np. jednego z właścicieli.Sąd ustala mu zakres obowiązków i wynagrodzenie. I tu się kończy rola sądu, aż do momentu wniosku o jego odwołanie. Wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli nie jest rozwiązana, nadal sprawuje funkcję nadzorczą. Od właścicieli zależy ,czy ta sytuacja będzie trwać 25 lat , czy też na następnym zebraniu wybiorą np. nowy Zarząd, który zwróci się z wnioskiem do sądu o odwołanie zarządcy, ponieważ ustanie przyczyna jego powołania.
zeuss - Szkoda,że nie ma praktycznych mozliwości rozwiązania takiej wspólnoty.:bigsmile:
Wiem, u mnie został zarządca przymusowy powołany na wniosek współwłaścicieli (gdyż w chwili powołania była to jeszcze forma współwłasności)
Natomiast założenie, że jego zadaniem jest likwidacja przyczyn które spowodowały, jest myśleniem idealnym, które nie ma pokrycia w znanej mi rzeczywistości - jego zadaniem jest zarządzanie i branie pieniędzy, jak w każdym biznesie. U mnie dodatkowo weszły masowe nieprawidłowości w zarządzaniu przymusowym, nie korygowane przez sąd. To są moje realia, może Ty żyjesz w innych - ponownie pozazdrościć. Założenie, że ma on likwidować jakiekolwiek przyczyny, nie ma również pokrycia w piśmie - sąd nie wyznacza zarządcy takich celów i go z nich nie rozlicza.
Napiszę na forum za jakiś czas, jak sąd zakończył rozliczenie zarządcy, który przez 15 lat nie został rozliczony i dokonywał wypłaty przychodu wybranym osobom. Przewiduję odwołanie się od decyzji, jak trzeba będzie to poza sąd okręgowy również. Papier wszystko zniesie, a mnie się nie spieszy.
Jeżeli przechodził ktokolwiek przez końcowe rozliczenie zarządu przymusowego w praktyce, będę wdzięczny za jakiekolwiek opinie.
Pozdrawiam
Pozdrawiam
Zarządca Przymusowy(ZP) musi składać sprawdzania ze swej działalności , wykonywać minimum obowiązków zarządu zwykłego, itd.
Link donikąd ... ale każdy lubi to co lubi...
Art. 26. UoWL
1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres
jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania
Jak to sie robi > 1.Sąd po analizie sprawozdania ZP może sam podjąć czynność odwołania.
2. Na wniosek wnioskodawców którzy wykażą, że ustały przyczyny jego powołania.
3. Sam ZP może taki wniosek złożyć
Wszytko zależy od przyczyn jego powołania
KubaP - A skąd masz te dane? Co to znaczy ograniczony zarząd zwykły? Co mu nie wolno? Jakie sprawozdanie, podaj podstawę prawną. Czyli jak ze sprawozdania wyniknie ,że zarządca działał dobrze to sąd go odwołuje? Czy jak nie działa? Rozumiem ,że WM nie ma tutaj nic do gadania. Takie rozważania prowadzą do absurdu.Sądy nie są od oceny pracy zarządców we wspólnotach. Od tego są właściciele. Jak właściciele są bierni i niezainteresowani swoją własnością, to niech mają pretensje do siebie.
zeuss chyba sobie z Nas żartuje Na tym forum zauważyłem,że wymyśla się "wyimaginowane problemy" aby zainicjować dyskusję. Niewyobrażam sobie sytuacji, w której we wspólnocie przez 15 lat rządzi " zarządca przymusowy", samowolnie rezygnuje, jeden z właścicieli podejmuje się funkcji administratora (de facto zarządu) , przez rok opłaca koszty, a po roku zwraca się do sądu o wynagrodzenie i zwrot kosztów, chociaż wybrany już został nowy Zarząd. Niestety mam za mało wyobraźni.:bigsmile:
Jeżeli mamy do czynienie, z brakiem przez właścicieli lokali woli wyboru Zarządu WM (duża WM). To z chwilą jego wyboru, ZP jest zobowiązany, do zawiadomienia Sądu o ustaniu przyczyn, które go powołały. Może też to zrobić każdy z właścicieli lokali.
ZP ma się skoncentrować nad likwidacją przyczyn które go ustanowiły. To jest jego priorytet.
Wykonuje podstawie czynności zapewniające standardową egzystencje mieszkańców (umowy na dostawę mediów, podstawowe zaliczki, windykacja zaległości, przeglądy prawem przewidziane, etc.)
Co mu wolno?, to określa Sąd (zakres obowiązków), na wniosek przyszłego ZP. To On oprócz zgody na przyjęcie roli ZP, pokazuje "program naprawczy" związany z przyczynami jak ma miejsce we wspólnocie.
Nie wykonuje planowych remontów NW, tylko te konieczne, zagrażające bezpieczeństwu użytkowników nieruchomości. Jak wspólnota nie ma kasy , to za zgodą Sądu, może zaciągnąć kredyt na wykonie takiego remontu.
Sprawdzania z działalności ZP - takie jakie są przewidziane w UoWL. Cała korespondencja dotycząca działalności wspólnoty (w okresie ZP) odbywa się za pośrednictwem Sądu. Prawa właścicieli są w tym okresie "zawieszone" ( znacznie ograniczone np. właściciele nie głosują uchwał - decyduje o tym Sąd). Wszelkie decyzje podejmuje Sąd , który ustanowił ZP.
Pozwolę sobie pozostać przy swoim zdaniu.:bigsmile: