[cite] prezes:[/cite]marta26421, jeszcze raz zapytam : jak wyegzekwować od spółki "opuszczenie" piwnic,kotłowni i oddanie zarządu nad nieruchomościa wspólną? W jaki sposób wymusić na nich,aby te pieniądze, które wpłacamy z tytułu wynajmu piwnic na konto spółki zostały przelane na konto wspólnoty - jeśli oczywiście piwnice są częścią wspólną. W takim razie spółka niesłusznie zarabia na wynajmie tych piwnic...Tyle tylko,że spólka ma tak wyliczone udziały, że wynika z nich iż są właścicielem kotłowni,składu opału (nie potrzebnego) i całych piwnic w budynku. I co ty na to?
Skoro spółka wyliczyła udziały w taki sposób to jest właścicielem piwnic i składu opału, ani wspólnocie,ani poszczególnym właścicielom nie przysługują zatem roszczenia o zwrot kwot wpłaconych z tytułu najmu tych pomieszczeń.
Inaczej jest z kotłownią, ponieważ stanowi część składową nieruchomości wspólnej, przedsiębiorstwo nie mogło jej pozostawić na własność, tak jak nie sprzedaje się samochodu z zastrzeżeniem, że transakcja nie dotyczy silnika, za użytkowanie którego sprzedający naliczał będzie opłaty. Oczywiście kupujący może się na to zgodzić, wymaga to jednak jego oświadczenia woli w tym zakresie. Jeżeli w umowach wyodrębnienia lokali i sprzedaży lokali brak zapisu o kotłowni - to jest ona częścią nieruchomości wspólną.
Niestety, ale konieczne jest wystąpienie do sądu z powództwem o ustalenie prawa do kotłowni lub wystąpienie do organów nadrzędnych, sprawujących nadzór na działalnością przedsiębiorstwa państwowego w tej sprawie.
Oczywiście powyższe uwagi pozostają aktualne w sytuacji, gdy w nieruchomości jest jednolity system ogrzewania.
"Jeżeli budynki ogrzewane są jednolitym systemem grzewczym kotłownia wraz z urządzeniami stanowi część składową nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 46 § 2 kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączanego. Bez wątpienia odłączenie kotłowni od nieruchomości mieszkaniowej spowodowałoby niemożność jej użytkowania. Należy mieć także na uwadze treść art. 191 kodeksu cywilnego, zgodnie z którą własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. "
Więcej w artykule "Kotłownia jest częścią składową nieruchomości" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego, II Wydział Cywilny Odwoławczy we Wrocławiu z dnia 9 lipca 2009 roku, sygn. akt: II Ca 274/09:
"Uznając sporne pomieszczenie kotłowni za nie służące wyłącznie do użytku uczestnikowi postępowania .... Sąd Rejonowy oprał się na dowodzie z opinii biegłych .... Beigli w treści opinii wskazali, że kotłownia stanowi część instalacji ciepłej wody użytkowej i centralnego ogrzewania. Jest wspólna dla całej nieruchomości, zasila te isntalacje w każdy z lokali w energię cieplną. Została ona wybudowana do obsługi wszystkich nieruchomości lokalowych wyodrębnionych z nieruchomości. Fakty te decydują że nie sposób uznać pomieszczenia kotłowni za przynależne do konkretnej nieruchomości lokalowej. Pomieszczenie to nie może służyć zaspokajaniu potrzeb tylko tylko uczestnika postępowania .... Uznając pomieszczenie za składnik części wspólnych stanowiących współwłasność właścicieli wydzielonych nieruchomości lokalowych Sąd Rejonowy orzekł zgodnie z nakazem prawa materialnego, a to przepisem art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z jego brzmieniem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tym samym, jeżeli więc pomieszczenie kotłowni służy do użytku wszystkich właścicieli nieruchomości lokalowych, to nie może być częścią składową nieruchomości lokalowej uczestnika postępowania.... W kontekście zarzutu apelacji wskazującego na naruszenie przez Sąd rejonowy przepisu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali wskazać należy na wypowiedź Sądu Najwyższego wyjaśniającą pojęcie pomieszczenia przynależnego. Sąd Najwyższy potwierdził, że kategoria "pomieszczenia przynależnego" ..., jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza więc pojęcie rzeczy składowej według Kodeksu cywilnego. Jednocześnie S.N. potwierdził, że pomieszczenie przynależne może być częścią składową nieruchomości lokalowej, gdy służy wyłącznie do uzytku właściciela tej nieruchomości lokalowej (tak uzasadnienie wyroku SN, sygn. III RN 153/01 z dnia 2002.10.03-LEX nr 76824).
Za bezzasadne należy uznać zarzuty apelacji dotyczące naruszenia przez Sąd I instancji przepisów art. 618 kpc w zw. z art. 212 kc i art. 211 kc w zw. z art. 623 kpc. Wskazać należy, że zarzuty te pomijają treść przepisów ustawy o własności lokali, które zastosował Sąd Rejonowy, a które skutkowały uznaniem spornego pomieszczenia kotłowni za część wspólną. "
Szanowny "Zarządco" - jeśli firma wyliczyła udziały tak,że piwnica, skład opału są ich własnością....A czy przypadkiem się nie pomylono w obliczeniach?Kotłownia jest częścią wspólną - to ustaliliśmy ponad wszystko.Skład opału też powinien być liczony do kotłowni (czyli wspólny) bo kotłownia bez składu opału funkcjonować nie mogła. To,że teraz jest gazowa to inna bajka. Sam Pan widzi,że u nas wszystko jest nie tak. Przecież w Akcie Notarialnym mam zagwarantowany udział w wysokości0,009 w częściach wspólnych. Co w naszym przypadku jest częścią wspólną?
Częścią wspólną jest to, co służy do użytku właścicielom lokali a nie wyłącznie przedsiębiorstwu. Cytowana powyżej wykładnia uwl zawarta w uzasadnieniu Sądu Okręgowego II Wydział Cywilny Odwoławczy we Wrocławiu wydaje się być wyczerpująca i w zasadzie nie mam już chyba nic do dodania.
Prezesie! Dach odśnieżany przez członka jednoosobowego Zarządu Wspólnoty to jeden z elementów nieruchomości wspólnej której jesteś udziałowcem.
Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Podmiotem odpowiadającym za zarząd nieruchomością wspólną jest WM.
Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Sposób sprawowania zarządu to proces gospodarczy.
Art. 29. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
1c. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
1d. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:
1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu - dotychczasowego właściciela nieruchomości,
2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu - wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
Powstanie WM związane jest z protokolarnym przekazaniem dokumentacji technicznej przez dotychczasowego właściciela nieruchomości. Przed podpisaniem protokółu sprawdza się kompletność i rzetelność jej sporządzenia. To samo dotyczy układu pomieszczeń w budynku, w tym piwnic.
Przekazanie nieruchomości wspólnej w zarząd następuje na podstawie:
1. Uchwały WM
2. Postanowienia sądu ( zarząd przymusowy)
3. umowy o sprawowanie zarządu.
Prezesie! Od kilku miesięcy próbuję dowiedzieć się jakie decyzje w formie uchwał podjęto na pierwszym zebraniu organizacyjnym, a po zapoznaniu się z treścią zaskarżonej uchwały do sądu również na zebraniu dnia 27.03.2009 roku.
Podejmujecie decyzje w trybie tekstu jednolitego ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr.80, poz.903 ze zm.) obowiązującej od dnia 19.05.2000 roku a to oznacza, że w budynku WM nie ma problemu z "pomieszczeniami przynależnymi".
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
Coś jest nie tak. Z jednej strony podejmujesz decyzje w formie uchwały mówiące, że wszystko jest w porządku by zaraz na forum napisać, że tak nie jest.
marta26421, na pierwszym zebraniu w 2000 r. podjęto uchwałę nr 1 o wyborze zarządu. Niestety,piszę z pamięci bo nie mam tej uchwały przed sobą.Został powołany dwuosobowy zarząd bez powoływania się na jakąkolwiek ustawę.Mam protokół z tego zebrania.Cytuję :"Protokół z zebrania właścicieli lokali odbytego dnia 07.11.2000r. na okoliczność wyboru zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w ABC przy ul. XYZ. W zebraniu wzięło udział 8 właścicieli lokali oraz przedstawiciel przedsiębiorstwa. Porządek zebrania. 1) Wybór przewodniczącego zebrania. 2)Wybór i ustalenie składu osobowego zarządu wspólnoty. 3) Podjęcie uchwały o wyborze zarządu. 4) Dyskusja.AD.1) Na przewodniczącego zebrania wybrano (nazwisko i imię ). AD 2)Wspólnie uzgodniono o wyborze zarządu w składzie 2 osób : przewodniczący i członek. Do zarządu zgłoszono : 1) ...nazwisko i imię...2) ....nazwisko i imię... , którzy jednogłośnie zostali wybrani do zarzadu wspólnoty. AD 3). Wszyscy właściciele podjęli uchwałę o wyborze zarządu w składzie....(j.w.). AD 4) W trakcie dyskusji zabrał głos przedstawiciel Przedsiębiorstwa (tzn. kierownik hotelu), który przekazał dla przewodniczącego zarządu pismo od Dyr. Przedsiębiorstwa i szczegółowo omówił sposób rozliczania wspólnoty z Przedsiębiorstwem. Zapoznał również wszystkich właścicieli z obowiązkami, jakie na nich spoczywają. Pan ...(jeden z właścicieli lokali)..zabrał głos w sprawie utrzymania porządku na korytarzach oraz dokonania we własnym zakresie malowania korytarzy przyległych do mieszkań wykupionych. Podpisy : Protokołował ..(podpis kierownika) Przew. zebrania :...XXXXX Przew. Zarządu :..YYYY." KONIEC.Co było w piśmie Dyr. Przedsiębiorstwa pisałem wcześniej - stawki dla właścicieli.Prowadzącym zebranie był oczywiście kierownik hotelu.Całą dokumentację wspólnoty od początku tez przechowywał kierownik hotelu u siebie.To było całe zebranie organizacyjne.Zdziwiona...marta26421?
Prezesie! Pisząc o pierwszym zebraniu miałam na myśli komplet dokumentów, w tym pełnomocnictwo Dyrektor Przedsiębiorstwa udzielone osobie fizycznej zatrudnionej na stanowisku kierownika hotelu.
UWAGA!
Zasady zwoływania zebrań właścicieli lokali określa ustawa o własności lokali, a jego przebieg regulują w drodze podjętej uchwały właściciele lokali.
Marta26421, ale Ty jesteś...Gdyby było coś jeszcze, to bym o tym napisał.Nie było żadnych dokumentów bo nie było przekazania nieruchomości.Nie było przekazania zarządu nad nieruchomością. Wałkujemy to już od jakiegoś czasu.
O przepisach UWL i innych to ja wiem teraz !Wtedy NIKT z nas nie miał pojęcia o wspólnotach.Zresztą jak czytam niektóre posty na tym forum,to pomimo,że minęło 10 lat niewiele osób jest zorientowanych w temacie w stopniu choćby podstawowym.Pewnie,że byłoby super gdyby każdy miał UWL, KC i inne przepisy w małym palcu.Niestety,tak nie jest !
Pewnie,że byłoby super gdyby każdy miał UWL, KC i inne przepisy w małym palcu.Niestety,tak nie jest !
Nie musi miec uwl w malym palcu a juz tym bardziej kc.Od kc sa prawnicy
Natomist uwazam,ze kazdy kto kupuje mieszkanie powinien byc tego swiadomy,ze bedzie na 99% czlonkiem WM,w ktorej glownie obowiazuje uwl.
Niestety ludzie o tym b.czesto dowiaduja sie juz po fakcie.
jak czytam niektóre posty na tym forum,to pomimo,że minęło 10 lat niewiele osób jest zorientowanych w temacie w stopniu choćby podstawowym.
Dobrze to okreslasz przygoda!
Niestety dla wielu wlascicieli mieszkan a co gorsza dla zarzadow WM ta ustawa -mysle o uwl- to faktycznie przygoda.Pisalem juz o tym pare dni temu: jezeli ta ustawa miala byc przelomem prawnym i motywowac wlascicieli aby faktycznie wzieli zarzadzanie swoja wlasnoscia w swoje rece to powinna byc inaczej napisana.Niestety tak nie jest.Sami prawnicy maja z nia klopot a co dopiero normalni zjadacze chleba.
Oczywiscie nie mozna zapominac faktu,iz niestety b.wielu wlascicieli lokali absolutnie nie interesuje sie sprawami wspolnoty.W wielu wspolnotach na zebranie przychodzi gora 30% a nawet mniej.Uzupelniajace zbieranie glosow przez Zarzad lub korespondencyjnie(jezeli jest konieczne) trwa miesiacami.Bardzo czesto uchwala traci aktuaalnosc z uplywem czasu.Ten krajobraz uzupelniaja w niektorych wspolnotach koterie i grupy walczace o wladze ;podkreslam o wladze(jaka by ona nie byla!) a nie o mozliwosc zarzadzania jako Zarzad Wspolnoty.Czesto laczy sie to z niepotrzebnym zaskarzaniem uchwal po to tylko aby "dogryzc" innej koterii.Cierpia na tym interesy wspolnoty.
Z pewnoscia czesc wspolnot posiada Zarzady,ktore wzorowo wykonuja swoja prace ,ale w takich WM z pewnoscia aktywnosc pozostalych wlascicieli jest duzo wieksza.
Warto! Ktoś kto zna powstanie i funkcjonowanie WM operuje określonym słownictwem.To po ich użyciu można poznać czy taka osoba orientuje się w sytuacji WM, a jest ich w Polsce około 120 tysięcy.
Jak wiesz, powstanie WM reguluje jedna ustawa - o własności lokali - w której to ustawodawca nie dzieli właścicieli, a to oznacza, że nie ma znaczenia kto nim jest - Jan Kowalski czy developer . A zatem mowa jest o wszystkich właścicielach tworzących około 120 tysięcy WM posiadających te same prawa i obowiązki co do lokalu (lokali) oraz co do nieruchomości wspólnej.
O tym kto uczestniczy w zebraniu właścicieli lokali a kto nie, wiedzą wyłącznie osoby które takie zebrania zwołują i prowadzą. Jedną z takich osób jest Prezes.
Każdy kto czyta posty Prezesa nie może mu zarzucić, że nie starał się by WM prawidłowo funkcjonowała. Dzisiaj to nie on dostarcza dane do GUS, US i banku, a pełnomocnik Przedsiębiorstwa. O jego postawie wobec właścicieli 9 lokali każdy może dowiedzieć się z jego postów, a nie ustawy i dokumentów WM.
Gdyby właściciele indywidualni wysłali Prezesa na szkolenia, kursy i wspólnie to z finansowali to sytuacja we WM uległaby radykalnej poprawie. Nie byłoby też problemu z pomieszczeniem przynależnym - piwnicą. Wspomnieć należy, że po nowelizacji ustawy wszystkie pomieszczenia przynależne winny być na wyrysie z operatu ewidencyjnego, ale pod pewnym warunkiem.
W uzasadnieniu Marszałka Senatu Alicji Grześkowiak do uchwały z dnia 4.02.2000 r. w sprawie ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o własności lokali czytamy :
" W poprawce nr.1 Senat wskazał, iż pomieszczenia przynależne stanowią części składowe lokalu. Zdaniem Senatu pozwoli do interpretować przepis art.2 ust.4 tylko w taki sposób, ze pomieszczenia te mogą przynależeć do lokalu tylko wówczas, gdy tak stanowi czynność prawna lub orzeczenie sądu- ustanawiające odrębną własność lokalu." .
1) w art.1 w pkt 1 w lit.a), ust.4 otrzymuje brzmienie:
" 4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". http://www.senat.gov.pl/K4/DOK/UCH/51/343uch.htm
A zatem o piwnicy stanowi czynność prawna lub orzeczenie sądu - ustanawiające odrębną własność lokalu.
Ustawa z dnia 23.04.1964r. Kodeks cywilny
Art. 56. Czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów.
Art. 58. § 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy
Gdyby piwnice stanowiły część składową lokalu to zwiększyłby się udział w nieruchomości wspólnej m.in. Prezesa.
marta26421 - jeszcze raz napiszę : w naszym budynku nie ma TYPOWYCH PIWNIC tak jak w blokach. Nie ma "klatek" .Są to pomieszczenia, w których kiedyś była kuchnia,pralnia jakieś wentylatory(chyba od kotłowni węglowej).To kiedyś był hotel robotniczy a nie budynek przeznaczony pod zamieszkanie tak jak blok czy kamienica. Kierownik w jednym z pomieszczeń porobił nam ścianki z płyty gipsowej i dzięki temu mamy piwnice.Ale musimy za nie płacić dotychczasowemu właścicielowi za wynajmowanie.Przecież piwnice powinny być częścią wspólną jeśli nie są pomieszczeniami przenależnymi zgodnie z aktem notarialnym.
Moim zdaniem,ktoś w przedsiębiorstwie miał jakąś wizję dotyczącą sprzedaży lokali.Niestety ta wizja trochę odbiega od UWL.Przedsiębiorstwo tuż przed sprzedażą wyremontowało dach na całym budynku.Bardzo ładnie z ich strony.Po sprzedaży lokali zmodernizali kotłownię zmieniając piece węglowe na kotły gazowe.Też bardzo ładnie z ich strony.Pojmowanie sposobu funkcjonowania wspólnoty przez dyrekcję firmy chyba trochę kłóci się z UWL?
Prezesie! Wiem. W hotelu pracowniczym powstała duża WM. Jej reprezentantem na zewnątrz jest Zarząd Wspólnoty, a nie "przewodniczący" o którym wspomniałeś w jednym z postów. Od dnia jej powstania właścicieli obowiązują przepisy ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali. Problem polega na tym, że w zawartej umowie oraz w uchwale przytoczonej na forum mowa jest o ustawie określonej w dwóch różnych Dz.U.
Z tego co piszesz wynika, że Przedsiębiorstwo nie zaadaptowało pomieszczenia na piwnice zgodnie ze sztuką budowlaną. O jego prowizorycznym podziale nie ma w dokumentach technicznych budynku WM.
Jeżeli właścicielem tego lokalu jest Przedsiębiorstwo to oznacza, że wnosicie na jego rzecz opłaty za najem.
No dobrze,marta26421.Gdzie ja mam to sprawdzić? A co z kotłownią? Skoro kotłownia jest własnością przedsiębiorstwa i skład opału to i piwnice też.Piszesz o prowizorycznym podziale. Tak, to jest prowizorka, tak samo jak ściany dzielące korytarze na I i II piętrze w hotelu.Kierownik hotelu postawił je na korytarzach po to, żeby uchodźców od nas oddzielić.Przypuszczam,że na to też nie ma żadnego papieru a przecież korytarze (wszystkie) są częścią wspólną.Jeszcze raz napiszę : mam przed sobą dane szczegółowe budynku Hotel i łącznik sporządzony przez inż. budownictwa. Według tych danych "nieruchomość wspólna to : - korytarze w piwnicy hotelu - 69,29m2, klatka schodowa, korytarze wszystkie kondygnacje,holl, przedsionek - 558,65m2 , korytarze łącznika 45,02m2. Jakie dane zostały podane do sporządzenia aktów notarialnych.Według czego zostały one napisane? Kto z nas pierwszego dnia po sprzedaży lokali miał problem z interpretacją przepisów - my, czy dyrektor przedsiębiorstwa? Co robił wtedy ich radca prawny?Zostało popełnione tak dużo błędów i z naszej, i z ich strony, że to teraz wyprostować jest bardzo trudno. Zwłaszcza,że druga strona nie chce słuchać co się do niej mówi.
Warto! Ktoś kto zna powstanie i funkcjonowanie WM operuje określonym słownictwem.To po ich użyciu można poznać czy taka osoba orientuje się w sytuacji WM, a jest ich w Polsce około 120 tysięcy.
O czym Ty piszesz?
O tym kto uczestniczy w zebraniu właścicieli lokali a kto nie, wiedzą wyłącznie osoby które takie zebrania zwołują i prowadzą. Jedną z takich osób jest Prezes.
Podejrzewam,ze na forum jest wiele takich osob.Ja rowniez do nich naleze,zorganizowalem i prowadzilem juz wiele zebran WM.
Każdy kto czyta posty Prezesa nie może mu zarzucić, że nie starał się by WM prawidłowo funkcjonowała.
A kto mu to zarzuca? Jego WM jest dosyc nietypowa i tyle.Natomiast Ty niestety znowu typowo piszesz obok poruszanego w moim poscie tematu.
Ja nie kierowalem go do Prezesa.To sa rozwazania oparte na moich doswiadczenia z WM i stosowaniem przez wspolnoty uwl.
Natomiast biernosc wlasicieli lokali w wiekszosci WM jest niestety smutna prawda potwierdzana takze- prawie codziennie- nowymi postami na tym forum.
Warto! Użycie przez Prezesa słowa "przygoda" sprawiło, że odniosłeś się do sytuacji znanej Tobie z autopsji jako organizującego i prowadzącego zebrania właścicieli lokali w wielu WM. Jeżeli na zebraniach zwołanych przez Ciebie nie uczestniczyli właściciele to oznacza,że sprawa może mieć związek z przygotowaniem zebrania lub konfliktem miedzy właścicielami.
Wspomnieć należy, że WM to podmiot gospodarki narodowej któremu nadaje się numer REGON, NIP i zakłada konto bankowe. Jej reprezentantem na zewnątrz jest Zarząd lub Zarządca. Członkami WM są właściciele lokali w określonej nieruchomości. Właściciele lokali to osoby - fizyczna i prawna.
A zatem organizując i prowadząc zebrania w wielu WM powinieneś rozumieć sytuację opisane na forum przez właścicieli lokali, w tym Prezesa. Ponadto porównywanie niewiedzy z biernością jest krzywdzące dla autorów tych postów.
Prezesie! Aby Twoja WM mogła funkcjonować dokonano zwołania zebrania właścicieli lokali na którym wybraliście dwuosobowy Zarząd Wspólnoty . Z woli właścicieli zostałeś jednym z członków dwuosobowego Zarządu Wspólnoty. Piszę o tym dlatego, że to na Zarządzie lub Zarządcy spoczywa obowiązek posiadania książki obiektu budowlanego wraz z dokumentacją techniczną.
Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r., Nr. 89, poz.414 ze zm.)
Art.63.1. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty , o których mowa w art.60, oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.
Art.93
Kto:
9) nie spełnia określonych w art.63 lub art.64 ust.1 i 3, obowiązków przechowywania dokumentów, związanych z obiektem budowlanym lub prowadzenia książki obiektu budowlanego,
podlega karze grzywnych.
Książka obiektu budowlanego zawiera:
- adres budynku, imiona i nazwiska właścicieli i zarządcy lub członków zarządu, a także personalia nowego właściciela lokalu, zarządcy lub członków zarządu,
- numer i datę sporządzenia protokołu odbioru budynku,
- nazwę organu, który wydał pozwolenie na użytkowanie budynku, oraz numerze i dacie wydania tego pozwolenia,
- dane ogólne budynku wraz z wykazem dokumentacji technicznej,
- plan sytuacyjny budynku z zaznaczonymi granicami nieruchomości, a także określającymi miejsca przyłączenia budynku do sieci uzbrojenia terenu, urządzeń odcinających dopływ mediów dostarczanych siecią, protokole okresowych kontroli oraz badań instalacji w budynku oraz przewodów kominowych.
Prezesie!Dnia 21.02. 2009 roku napisałeś " Kilka razy prosiłem na piśmie,żeby przekazali wszystkie dokumenty związane z nieruchomością,powołując się na przepisy ustawy w własności lokali.Dostałem zaledwie inwentaryzację budowlaną,projekt budowlany kotłowni gazowej część technologiczną oraz projekt instalacji gazowej do tej kotłowni,projekt instalacji c.o. ale nie całej."
Dnia 17.04.2009 napisałeś " (...) W środę inspektor nadzoru budowlanego z policją i strażą pożarną przeprowadzili kontrolę stanu zabezpieczenia p-poż we wspólnocie (...)."
Osoba do której udał się inspektor nadzoru budowlanego wraz z policją zawiadomiła Ciebie " To kierownik hotelu zatelefonował do mnie,żebym poinformował mieszkańców,żeby pousuwali szafki z korytarzy."
W kolejnym poście z dnia 25.04.2000 25.04.2009r. napisałeś " (...) Nie było przekazania nieruchomości,dokumentacji technicznej budynku,Książek przeglądów i wreszcie zarządzania nieruchomością - NIC!!Po prostu firma rządzi dalej."
Z Twoich postów wynika, że doskonale wiesz gdzie uzyskasz potrzebne informacje związane z nieruchomością WM. Nadmieniam, że właścicielami dokumentacji WM są jej członkowie będący właścicielami lokali.
Komentarze
Skoro spółka wyliczyła udziały w taki sposób to jest właścicielem piwnic i składu opału, ani wspólnocie,ani poszczególnym właścicielom nie przysługują zatem roszczenia o zwrot kwot wpłaconych z tytułu najmu tych pomieszczeń.
Inaczej jest z kotłownią, ponieważ stanowi część składową nieruchomości wspólnej, przedsiębiorstwo nie mogło jej pozostawić na własność, tak jak nie sprzedaje się samochodu z zastrzeżeniem, że transakcja nie dotyczy silnika, za użytkowanie którego sprzedający naliczał będzie opłaty. Oczywiście kupujący może się na to zgodzić, wymaga to jednak jego oświadczenia woli w tym zakresie. Jeżeli w umowach wyodrębnienia lokali i sprzedaży lokali brak zapisu o kotłowni - to jest ona częścią nieruchomości wspólną.
Niestety, ale konieczne jest wystąpienie do sądu z powództwem o ustalenie prawa do kotłowni lub wystąpienie do organów nadrzędnych, sprawujących nadzór na działalnością przedsiębiorstwa państwowego w tej sprawie.
Oczywiście powyższe uwagi pozostają aktualne w sytuacji, gdy w nieruchomości jest jednolity system ogrzewania.
"Jeżeli budynki ogrzewane są jednolitym systemem grzewczym kotłownia wraz z urządzeniami stanowi część składową nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 46 § 2 kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączanego. Bez wątpienia odłączenie kotłowni od nieruchomości mieszkaniowej spowodowałoby niemożność jej użytkowania. Należy mieć także na uwadze treść art. 191 kodeksu cywilnego, zgodnie z którą własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. "
Więcej w artykule "Kotłownia jest częścią składową nieruchomości" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny.
z uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego, II Wydział Cywilny Odwoławczy we Wrocławiu z dnia 9 lipca 2009 roku, sygn. akt: II Ca 274/09:
"Uznając sporne pomieszczenie kotłowni za nie służące wyłącznie do użytku uczestnikowi postępowania .... Sąd Rejonowy oprał się na dowodzie z opinii biegłych .... Beigli w treści opinii wskazali, że kotłownia stanowi część instalacji ciepłej wody użytkowej i centralnego ogrzewania. Jest wspólna dla całej nieruchomości, zasila te isntalacje w każdy z lokali w energię cieplną. Została ona wybudowana do obsługi wszystkich nieruchomości lokalowych wyodrębnionych z nieruchomości. Fakty te decydują że nie sposób uznać pomieszczenia kotłowni za przynależne do konkretnej nieruchomości lokalowej. Pomieszczenie to nie może służyć zaspokajaniu potrzeb tylko tylko uczestnika postępowania .... Uznając pomieszczenie za składnik części wspólnych stanowiących współwłasność właścicieli wydzielonych nieruchomości lokalowych Sąd Rejonowy orzekł zgodnie z nakazem prawa materialnego, a to przepisem art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z jego brzmieniem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tym samym, jeżeli więc pomieszczenie kotłowni służy do użytku wszystkich właścicieli nieruchomości lokalowych, to nie może być częścią składową nieruchomości lokalowej uczestnika postępowania.... W kontekście zarzutu apelacji wskazującego na naruszenie przez Sąd rejonowy przepisu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali wskazać należy na wypowiedź Sądu Najwyższego wyjaśniającą pojęcie pomieszczenia przynależnego. Sąd Najwyższy potwierdził, że kategoria "pomieszczenia przynależnego" ..., jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza więc pojęcie rzeczy składowej według Kodeksu cywilnego. Jednocześnie S.N. potwierdził, że pomieszczenie przynależne może być częścią składową nieruchomości lokalowej, gdy służy wyłącznie do uzytku właściciela tej nieruchomości lokalowej (tak uzasadnienie wyroku SN, sygn. III RN 153/01 z dnia 2002.10.03-LEX nr 76824).
Za bezzasadne należy uznać zarzuty apelacji dotyczące naruszenia przez Sąd I instancji przepisów art. 618 kpc w zw. z art. 212 kc i art. 211 kc w zw. z art. 623 kpc. Wskazać należy, że zarzuty te pomijają treść przepisów ustawy o własności lokali, które zastosował Sąd Rejonowy, a które skutkowały uznaniem spornego pomieszczenia kotłowni za część wspólną. "
Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Podmiotem odpowiadającym za zarząd nieruchomością wspólną jest WM.
Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Sposób sprawowania zarządu to proces gospodarczy.
Art. 29. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
1c. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
1d. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:
1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu - dotychczasowego właściciela nieruchomości,
2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu - wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
Powstanie WM związane jest z protokolarnym przekazaniem dokumentacji technicznej przez dotychczasowego właściciela nieruchomości. Przed podpisaniem protokółu sprawdza się kompletność i rzetelność jej sporządzenia. To samo dotyczy układu pomieszczeń w budynku, w tym piwnic.
Przekazanie nieruchomości wspólnej w zarząd następuje na podstawie:
1. Uchwały WM
2. Postanowienia sądu ( zarząd przymusowy)
3. umowy o sprawowanie zarządu.
Podejmujecie decyzje w trybie tekstu jednolitego ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr.80, poz.903 ze zm.) obowiązującej od dnia 19.05.2000 roku a to oznacza, że w budynku WM nie ma problemu z "pomieszczeniami przynależnymi".
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
Coś jest nie tak. Z jednej strony podejmujesz decyzje w formie uchwały mówiące, że wszystko jest w porządku by zaraz na forum napisać, że tak nie jest.
UWAGA!
Zasady zwoływania zebrań właścicieli lokali określa ustawa o własności lokali, a jego przebieg regulują w drodze podjętej uchwały właściciele lokali.
Natomist uwazam,ze kazdy kto kupuje mieszkanie powinien byc tego swiadomy,ze bedzie na 99% czlonkiem WM,w ktorej glownie obowiazuje uwl.
Niestety ludzie o tym b.czesto dowiaduja sie juz po fakcie. UWL obowiazuje juz prawie 15 lat!
Niestety dla wielu wlascicieli mieszkan a co gorsza dla zarzadow WM ta ustawa -mysle o uwl- to faktycznie przygoda.Pisalem juz o tym pare dni temu: jezeli ta ustawa miala byc przelomem prawnym i motywowac wlascicieli aby faktycznie wzieli zarzadzanie swoja wlasnoscia w swoje rece to powinna byc inaczej napisana.Niestety tak nie jest.Sami prawnicy maja z nia klopot a co dopiero normalni zjadacze chleba.
Oczywiscie nie mozna zapominac faktu,iz niestety b.wielu wlascicieli lokali absolutnie nie interesuje sie sprawami wspolnoty.W wielu wspolnotach na zebranie przychodzi gora 30% a nawet mniej.Uzupelniajace zbieranie glosow przez Zarzad lub korespondencyjnie(jezeli jest konieczne) trwa miesiacami.Bardzo czesto uchwala traci aktuaalnosc z uplywem czasu.Ten krajobraz uzupelniaja w niektorych wspolnotach koterie i grupy walczace o wladze ;podkreslam o wladze(jaka by ona nie byla!) a nie o mozliwosc zarzadzania jako Zarzad Wspolnoty.Czesto laczy sie to z niepotrzebnym zaskarzaniem uchwal po to tylko aby "dogryzc" innej koterii.Cierpia na tym interesy wspolnoty.
Z pewnoscia czesc wspolnot posiada Zarzady,ktore wzorowo wykonuja swoja prace ,ale w takich WM z pewnoscia aktywnosc pozostalych wlascicieli jest duzo wieksza.
Jak wiesz, powstanie WM reguluje jedna ustawa - o własności lokali - w której to ustawodawca nie dzieli właścicieli, a to oznacza, że nie ma znaczenia kto nim jest - Jan Kowalski czy developer . A zatem mowa jest o wszystkich właścicielach tworzących około 120 tysięcy WM posiadających te same prawa i obowiązki co do lokalu (lokali) oraz co do nieruchomości wspólnej.
O tym kto uczestniczy w zebraniu właścicieli lokali a kto nie, wiedzą wyłącznie osoby które takie zebrania zwołują i prowadzą. Jedną z takich osób jest Prezes.
Każdy kto czyta posty Prezesa nie może mu zarzucić, że nie starał się by WM prawidłowo funkcjonowała. Dzisiaj to nie on dostarcza dane do GUS, US i banku, a pełnomocnik Przedsiębiorstwa. O jego postawie wobec właścicieli 9 lokali każdy może dowiedzieć się z jego postów, a nie ustawy i dokumentów WM.
Gdyby właściciele indywidualni wysłali Prezesa na szkolenia, kursy i wspólnie to z finansowali to sytuacja we WM uległaby radykalnej poprawie. Nie byłoby też problemu z pomieszczeniem przynależnym - piwnicą. Wspomnieć należy, że po nowelizacji ustawy wszystkie pomieszczenia przynależne winny być na wyrysie z operatu ewidencyjnego, ale pod pewnym warunkiem.
W uzasadnieniu Marszałka Senatu Alicji Grześkowiak do uchwały z dnia 4.02.2000 r. w sprawie ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o własności lokali czytamy :
" W poprawce nr.1 Senat wskazał, iż pomieszczenia przynależne stanowią części składowe lokalu. Zdaniem Senatu pozwoli do interpretować przepis art.2 ust.4 tylko w taki sposób, ze pomieszczenia te mogą przynależeć do lokalu tylko wówczas, gdy tak stanowi czynność prawna lub orzeczenie sądu- ustanawiające odrębną własność lokalu." .
1) w art.1 w pkt 1 w lit.a), ust.4 otrzymuje brzmienie:
" 4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
http://www.senat.gov.pl/K4/DOK/UCH/51/343uch.htm
A zatem o piwnicy stanowi czynność prawna lub orzeczenie sądu - ustanawiające odrębną własność lokalu.
Ustawa z dnia 23.04.1964r. Kodeks cywilny
Art. 56. Czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów.
Art. 58. § 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy
Gdyby piwnice stanowiły część składową lokalu to zwiększyłby się udział w nieruchomości wspólnej m.in. Prezesa.
Z tego co piszesz wynika, że Przedsiębiorstwo nie zaadaptowało pomieszczenia na piwnice zgodnie ze sztuką budowlaną. O jego prowizorycznym podziale nie ma w dokumentach technicznych budynku WM.
Jeżeli właścicielem tego lokalu jest Przedsiębiorstwo to oznacza, że wnosicie na jego rzecz opłaty za najem.
Ja nie kierowalem go do Prezesa.To sa rozwazania oparte na moich doswiadczenia z WM i stosowaniem przez wspolnoty uwl.
Natomiast biernosc wlasicieli lokali w wiekszosci WM jest niestety smutna prawda potwierdzana takze- prawie codziennie- nowymi postami na tym forum.
Wspomnieć należy, że WM to podmiot gospodarki narodowej któremu nadaje się numer REGON, NIP i zakłada konto bankowe. Jej reprezentantem na zewnątrz jest Zarząd lub Zarządca. Członkami WM są właściciele lokali w określonej nieruchomości. Właściciele lokali to osoby - fizyczna i prawna.
A zatem organizując i prowadząc zebrania w wielu WM powinieneś rozumieć sytuację opisane na forum przez właścicieli lokali, w tym Prezesa. Ponadto porównywanie niewiedzy z biernością jest krzywdzące dla autorów tych postów.
Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r., Nr. 89, poz.414 ze zm.)
Art.63.1. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty , o których mowa w art.60, oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.
Art.93
Kto:
9) nie spełnia określonych w art.63 lub art.64 ust.1 i 3, obowiązków przechowywania dokumentów, związanych z obiektem budowlanym lub prowadzenia książki obiektu budowlanego,
podlega karze grzywnych.
Książka obiektu budowlanego zawiera:
- adres budynku, imiona i nazwiska właścicieli i zarządcy lub członków zarządu, a także personalia nowego właściciela lokalu, zarządcy lub członków zarządu,
- numer i datę sporządzenia protokołu odbioru budynku,
- nazwę organu, który wydał pozwolenie na użytkowanie budynku, oraz numerze i dacie wydania tego pozwolenia,
- dane ogólne budynku wraz z wykazem dokumentacji technicznej,
- plan sytuacyjny budynku z zaznaczonymi granicami nieruchomości, a także określającymi miejsca przyłączenia budynku do sieci uzbrojenia terenu, urządzeń odcinających dopływ mediów dostarczanych siecią, protokole okresowych kontroli oraz badań instalacji w budynku oraz przewodów kominowych.
Dnia 17.04.2009 napisałeś " (...) W środę inspektor nadzoru budowlanego z policją i strażą pożarną przeprowadzili kontrolę stanu zabezpieczenia p-poż we wspólnocie (...)."
Osoba do której udał się inspektor nadzoru budowlanego wraz z policją zawiadomiła Ciebie " To kierownik hotelu zatelefonował do mnie,żebym poinformował mieszkańców,żeby pousuwali szafki z korytarzy."
W kolejnym poście z dnia 25.04.2000 25.04.2009r. napisałeś " (...) Nie było przekazania nieruchomości,dokumentacji technicznej budynku,Książek przeglądów i wreszcie zarządzania nieruchomością - NIC!!Po prostu firma rządzi dalej."
Z Twoich postów wynika, że doskonale wiesz gdzie uzyskasz potrzebne informacje związane z nieruchomością WM. Nadmieniam, że właścicielami dokumentacji WM są jej członkowie będący właścicielami lokali.