Zarząd, zarządca, administrator
redis
Użytkownik
To, że Wspólnota powinna wyłonić Zarząd, to jasne. Czy Wspólnota musi mieć Zarządcę, czy Administratora?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ja raczej rozumie pytanie redisa inaczej: on chyba pyta czy to ma byc zarzadca czy tez administrator.Ja osobiscie nie widze zadnej roznicy pomiedzy tymi okresleniami i sa one zamienne.Wielu zarzadcow nawet podkresla,ze sa tylko administratorami i nic ponad to.Ale moze sie myle?
Zarządzanie (zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami) to:
"Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość."
Administrowanie to:
"W świetle art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje podstawa do stwierdzenia, że pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji." Wyrok SN z 19.01.2006 IV CK 343/05
Często dochodzi do tego: prowadzenie ewidencji pozaksięgowej (chociaż może to robić inny podmiot, np. biuro rachunkowe), organizowanie przeglądów okresowych budynku, prowadzenie dokumentacji nieruchomości wspólnej, nadzór bieżący nad realizacją umów z dostawcami.
Zarząd dokonuje wyboru dostawców i wykonawców remontów (podejmowanie decyzji) oraz zawiera z nimi umowy i reprezentuje wspólnotę na zewnątrz: przed kontrahentami, urzędami i sądami (dokonywanie czynności prawnych).
Administrator wykonuje zadania, określone w umowie.
NIE PODEJMUJE DECYZJI - to jest domena zarządu wspólnoty, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd - ogółu właścicieli. Administrator wykonuje wyłącznie czynności pomocnicze.
Administratorzy są również zatrudniani w firmach zarządzających, jako pomocnicy licencjonowanych zarządców. Pełnią tam rolę identyczną, jak "przy zarządzie" wspólnoty. Różnica polega na tym, że dość często administratorem zatrudnianym przez zarząd WM jest osoba z licencją zarządcy - chociaż nie ma takiego wymogu prawnego.
Na marginesie - dla omawianych kwestii nie ma najmniejszego znaczenia, że w oficjalnych wykazach nie istnieje "zawód" administratora. Do czasu uchwalenia ustawy o gospodarce nieruchomościami w 1997 roku nie istniał też zawód zarządcy nieruchomości - co nie znaczy, że nie było osób, zarządzających nieruchomościami. Dzisiaj w Polsce są tysiące osób, które wykonują nowe zawody czy zakresy czynności, umykające statystyce. Wystarczy poczytać ogłoszenia o naborze do pracy na stanowiskach w marketingu, pośrednictwie handlowym, reklamie, PR czy branży IT.
Źródło: http://wspolnoty.net.pl/viewtopic.php?p=51216#51216
Administrator też nie sprawuje zarządu.
Praca administratora to:
1) prowadzenie ewidencji pozaksięgowej
2) konserwacja urządzeń nieruchomości wspólnej
3) utrzymanie czystości i porządku w NW
4) prowadzenie rozliczeń mediów
5) prowadzenie rozliczeń zaliczek właścicieli na kznw
6) prowadzenie książki obiektu budowlanego
7) przygotowanie sprawozdania zarządu oraz projektów uchwał
8/ przygotowanie zebrań właścicieli od strony organizacyjnej
9) usuwanie awarii
itp.
W żadnej z tych spraw administrator nie podejmuje decyzji, nie zaciąga zobowiązań, nie składa oświadczeń woli za wspólnotę. Decyzje podejmuje zarząd wspólnoty, który też odpowiada przed właścicielami zarówno za swoje decyzje, jak i za pracę administratora.
Nie należy mylić administratora (choćby miał licencję zarządcy nieruchomości) z zarządcą, który sprawuje zarząd powierzony w trybie art. 18.1 ustawy. Wówczas on podejmuje wszystkie decyzje w zakresie zarządu zwykłego. Robi to samodzielnie, ponieważ został do tego umocowany przez właścicieli w drodze pełnomocnictwa, udzielonego umową notarialną lub uchwałą, zaprotokołowaną przez notariusza. Zarządca z art. 18.1 nie jest jednak przedstawicielem ustawowym wspólnoty mieszkaniowej, lecz jej pełnomocnikiem. Zarządca z art. 18.1 - inaczej niż zarząd - bez pełnomocnictwa nie może podjąć nawet czynności zwykłego zarządu. Najczęściej jest to pełnomocnictwo ogólne, przez odesłanie do czynności, określonych w rozdziale 4 ustawy. Ale może też być rodzajowe, wymieniające rodzaje czynności prawnych, w tym czynności przekraczające zarząd zwykły.
Źródło: http://wspolnoty.net.pl/viewtopic.php?p=51215#51215
Osoba nieposiadająca licencji zawodowej zarządcy nieruchomości może prowadzić sprawy wspólnoty jako administrator. Może prowadzić ewidencję pozaksięgową, rozliczać wpłaty właścicieli lokali, dbać o czystość i porządek w nieruchomości, prowadzić korespondencję, usuwać awarie, prowadzić i aktualizować dokumentację wspólnoty itp.
Nie ma prawa tytułować się "zarządcą", ponieważ tytuł zawodowy "zarządca nieruchomości" podlega ochronie prawnej (art. 184.4 zdanie drugie ugn).
Osoba bez licencji nie może zawrzeć umowy o zarządzanie, która jest zastrzeżona dla licencjonowanych zarządców. Może być stroną umowy o administrowanie, która jednak nie daje takiej ochrony prawnej wspólnocie, jak umowa o zarządzanie.
Usługodawca wspólnoty, działający na podstawie umowy o administrowanie:
1) nie ma obowiązku posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej (taki obowiązek dotyczy tylko zarządców),
2) nie podlega odpowiedzialności zawodowej zarządcy,
3) nie jest zobowiązany przestrzegać przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, określających obowiązki zarządcy,
4) nie ma ustawowych uprawnień zarządcy,
5) nie jest związany standardami zawodowymi zarządców.
Źródło: http://wspolnoty.net.pl/viewtopic.php?p=52518#52518
Co prawda ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje dość szeroko pojęcie zarządzania nieruchomościami - w art. 185.1 jest mowa o "podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności", ale ta sama ustawa w innej części mocno zawęża pole działania zarządców, ograniczając ich rolę w publicznych zasobach nieruchomości (Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego), zaś inne ustawy robią to samo w innych sektorach: spółdzielczości mieszkaniowej (kompetencje ma spółdzielnia jako osoba prawna) czy wspólnotach mieszkaniowych (decydują współwłaściciele nieruchomości wspólnej). Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w ogóle nie używa słowa "zarządca" (!).
Wykwalifikowanych zarządców nie posiadają więc w Polsce:
1) komunalne zasoby mieszkaniowe,
2) spółdzielcze zasoby mieszkaniowe,
3) publiczne placówki służby zdrowia (przychodnie, szpitale),
4) publiczne przedszkola, szkoły i uczelnie,
5) nieruchomości instytucjonalne - urzędy publiczne, biurowce spółek komunalnych i spółek Skarbu Państwa, ale też siedziby firm prywatnych,
6) nieruchomości leśne,
7) nieruchomości rolne,
8) nieruchomości kościelne.
Zarządcą nieruchomości z prawdziwego zdarzenia można być jedynie w sektorze nieruchomości komercyjnych, które w Polsce są zdominowane przez firmy zagraniczne.
Czyli tak, jeżeli wyłonimy Zarząd, to ewentualnie jedna osoba z niego, lub inny mieszkaniec naszej Wspólnoty może pełnić funkcję Administratora. Jeżeli dobrze rozumię, to nie będzie się ona mogła nazywać zarządcą, jeżeli nie posiada licencji.
Mam rację ? :smile:
Ale nie musicie powoływać administratora - zarząd może wykonywać wszystkie czynności sam.
Może tez zlecić niektóre czynności specjalistom. Jeżeli jest taki wśród mieszkańców, to OK.
Moje pytanie, na jakich zasadach finansowych rozlicza się wtedy Wspólnota z taką osobą - członkiem wspólnoty, ewentualnie będącej nawet jednocześnie członkiem Zarządu?
Dosłowne brzmienie zapisu umowy:,,Strony stwierdzają, że przedmiotem umowy jest wykonywanie przez administratora czynności administrowania nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami"
Proszę o odpowiedź.
Np. w Twoim przypadku 350 zł/miesiąc.
Zatem będzie powołany z określonym wynagrodzeniem.
Wtedy nie trzeba będzie płacić ani ZUS, ani podatku PIT. Tylko do końca lutego po roku trzeba będzie sporządzić deklarację PIT-8C.
Dana osoba będzie miała obowiązek uwzględnić ten dochód w swojej deklaracji rocznej.
a-z, wydawało mi się, że nie ma możliwości uzyskiwania stałego dochodu bez jednoczesnego obowiązku ubezpieczenia w ZUS. Jakie rozwiązanie masz na myśli?
Przeczytaj:
http://www.podatki.biz/artykuly/4_7169.htm
Dodatkowo dochodzi temat ubezpieczenia w ZUS. Napiszcie proszę , jak to wygląda, czy zawsze przy takiej okazji istnieje obowiązek ubezpieczeniowy i w jakiej kwocie?
Dziękuję :smile:
Również umowa zlecenie, zawarta z osobą już posiadającą pełne ubezpieczenie społeczne z tytułu zatrudnienia w pełnym wymiarze, nie podlega ubezpieczeniu społecznemu - tylko podatek i składka ubezpieczenia zdrowotnego.
Ubezpieczenia społeczne i ubezpieczenie zdrowotne osób wykonujących pracę na podstawie umów cywilnoprawnych: http://www.zus.pl/pliki/poradniki/porad23.pdf
Art. 184 ust. ustawy o gospodarce nieruchomościami:
"Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „zarządca nieruchomości”. Tytuł zawodowy „zarządca nieruchomości” podlega ochronie prawnej."
Zatem nie będzie mogła się nazywać "zarządcą nieruchomości".
To czy w sytuacji posiadania ubezpieczenia w KRUS jest jakieś wyjście?
Płacić pełną stawkę ubezpieczenia ( ok. 800 zł ) i jeszcze oddać coś na podatek przy dochodzie ok. 550 zł/mieś. za administrowanie było by nonsensem.
W jakim przypadku są takie mozliwości i jak to się ma przy KRUSie?
czytajac szystkie opinie i wyroki sądów można sie w tym pogubić.
wiele jest stwierdzeń że w klasyfikacji zawód nie ma takiego jak "administrator" i uowl tez takiego pojecia nie uzywa.
W świetle wyżej cytowanego przepisu prawa szeroko pojęte czynności związane z bieżącym administrowaniem nieruchomościami są zaliczane do czynności pomocniczych, o których mowa w art. 185 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tak więc obecne przepisy prawa dopuszczają funkcjonowanie na rynku nieruchomości osób nieposiadających licencji zarządcy nieruchomości, w tym osób z wykształceniem średnim, wykonujących zarobkowo różne czynności związane z zarządzaniem nieruchomościami. Ponieważ zarządca nieruchomości, zatrudniający takie osoby, ponosi pełną odpowiedzialność za wykonywane przez nie czynności, to w jego interesie leży zachęcanie pracowników do podnoszenia swoich kwalifikacji zawodowych poprzez udział w specjalistycznych szkoleniach i kursach. Poza tym nakładanie na osoby wykonujące czynności pomocnicze na rzecz zarządców nieruchomości dodatkowych wymagań, polegających na konieczności uzyskania licencji, mogłoby zostać odebrane jako tworzenie barier utrudniających prowadzenie działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami i powodujących zwiększenie kosztów prowadzenia tej działalności, znajdujących swoje odzwierciedlenie w poziomie cen usług zarządzania oferowanych potencjalnym konsumentom.
Należy także podkreślić, że ze względu na złożoność procesu zarządzania nieruchomością, trudne, a wręcz niemożliwe wydaje się wyodrębnienie zespołu czynności administrowania, które mogłyby być samodzielnie wykonywane przez osobę o kwalifikacjach niższych niż zarządca nieruchomości.
Ponadto uprzejmie informuję, że w rozporządzeniu ministra gospodarki i pracy z dnia 8 grudnia 2004 r. w sprawie klasyfikacji zawodów i specjalności dla potrzeb rynku pracy i zakresu jego stosowania (Dz. U. Nr 265, poz. 2644, z późn. zm.) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 6 kwietnia 2004 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (Dz. U. Nr 89, poz. 844) wymieniony został zawód ˝zarządca nieruchomości˝ oraz usługa ˝zarządzanie nieruchomościami˝, natomiast brak jest zawodu ˝administrator nieruchomości˝ oraz usługi o nazwie ˝administrowanie nieruchomościami˝.
Interpelacja nr 1976 w sprawie propozycji rozdzielenia zawodów administratora i zarządcy nieruchomości
Jezli sie myle to prosze o korekte.
. w razie gdy wspólnota domagała by się odszkodowania to z czyjego OC ?? czy dobrze mi sie wydaje ze z OC przedsiębiorstwa gdyż to ono jest strona umowy ?
Umowa o administrowanie to rodzaj umowy zlecenia, natomiast umowa o zarządzanie to typ umowy nazwanej, którą cechują pewne elementy charakterystyczne tylko dla niej:
1) forma: należy ją zawrzeć na piśmie pod rygorem nieważności, podczas gdy umowa zlecenie może być zawarta również w sposób dorozumiany,
2) zapis o wynagrodzeniu - w umowie o zarządzanie bezwzględnie należy określić sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością,
3) strony - może być zawarta tylko pomiędzy określonymi podmiotami:
- właścicielem nieruchomości,wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej
- licencjonowanym zarządcą nieruchomości lub przedsiębiorcą, o którym mowa w art. 184 ust. 3,
4) w umowie o zarządzanie należy wskazać zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami,
5) Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.
Tylko taka umowa skutkuje odpowiedzialnością zawodową zarządcy.
W większości wspólnot zarządy zawierają umowy o administrowanie z licencjonowanymi zarządcami spełniające powyższe wymogi - moim zdaniem są to umowy o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami i tacy zarządcy ponoszą odpowiedzialność zawodową, bo przecież nie nazwa, ale treść umowy i cel stron ma decydujące znaczenie, poza tym administrowanie to również zarządzanie.
Problem polega na tym, że bardzo często pojęcie "zarządzanie" utożsamiane jest ze sprawowaniem zarządu przez organ lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością w trybie art. 18 uwl. A przecież zarząd w rozumieniu różnych aktów może mieć inne znaczenie. W przypadku ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie to dokonywanie czynności na postawie umowy o zarządzanie spełniającej w/w wymogi. W rozumieniu kodeksu postępowania cywilnego (np. art. 87 pkc) zarząd majątkiem to również administrowanie, w rozumieniu natomiast ustawy o własności lokali to pełnienie wykonywanie czynności zarządu przez organ wspólnoty mieszkaniowej (lub zarządcę z art. 18 uwl).
Umowa o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami niekiedy może zawierać postanowienia sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami - a to np. wtedy, gdy zarząd powierza zarządcy swoje kompetencje w umowie, np. reprezentacja wspólnoty na zewnątrz. Takie zapisy są oczywiście niedopuszczalne, ponieważ wymagałoby to zmiany sposobu zarządu (nie wywołują więc skutków prawnych). W umowie o zarządzanie, gdy nie ma zmiany sposobu zarządu, można "powierzyć" jedynie administrowanie nieruchomością. Jednak nadal to będzie umowa o zarządzanie, gdy spełnione są przesłanki w rozumieniu ugn.
http://www.zarzadca.pl/content/view/630/49/
umowa jest zawierana z firmą XXX, i wspólnota winna dochodzić wszelkich roszczeń od firmy XXX. ewentualnie firma XXX może dochodzić roszczeń od zatrudnionego zarządcy. czy dobrze rozumuje ??
a czy ma ktoś może wzór umowy jaką zarządca powinien zawrzeć z taką firmą żeby czasem się nie wkopać. bo skoro firmę reprezentuje na zewnątrz prezes/dyrektor/właściciel/ to czy przez jego błędne decyzje zarządca może trafić do KOZ-y??
Oj widze,ze pomylilem watki
Z góry dziękuję z odpowiedzi
Art. 18
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Art. 26
1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.
Jeżeli właściciele nie powierzyli zarządzania w formie aktu notarialnego (tryb określony w art. 18.a ustawy), a jest to duża wspólnota (ponad 7 lokali), to muszą powołać zarząd. Podstawa prawna: art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Jesteśmy nową wspólnotą mieszkaniową (9 mieszkań). Jesteśmy bardzo niezadowoleni z Firmy, która nas prowadzi. Planujemy rozwiązać z nimi umowę. Pytanie moje jest następujące: czy jako Wspólnota możemy prowadzić sobie rozliczenia księgowe, ewentualne remonty, sprzątanie, administrowanie budynku itp. na własną rękę tzn. bez "zatrudniania" licencjowanego zarządcy w celu ograniczenia kosztów? Ewentualnie, jakby to się miało do wynagrodzenia dla osoby wyznaczonej do poszczególnych prac?
Z góry bardzo dziękuję