koszty eksploatacyjne miejsc postojowych
Rafalek
Użytkownik
Witam,
mam maly problem w mojej wspolnocie. miejsca podziemne sa oddane do wylacznej dyspozycji poszczegolnych wlascicieli bezterminowo i nieodplatnie, jednakze musimy okrywac koszty eksploatacji.
Zarzad przyjal podzial kosztow w sosunku 20/80 (20% jest rozliczane na miejsca garazowe, 80% jest rozliczane wedlug udzialow na wszytkich wspolwlascicieli). W ten zposob rzoliczane sa koszty ochrony, sprzatania. Wedlug mnie jest to niesprawidle. na koniec roku mielismy takie kuriozum, ze na czesci wspolnej byla nadplata na cochronie a na miejscach garazowych byla spora nie doplata.
jak zmusic zarzad do zmiany sposobu rozliczania kosztow?
pozdrawiam,
rafal
mam maly problem w mojej wspolnocie. miejsca podziemne sa oddane do wylacznej dyspozycji poszczegolnych wlascicieli bezterminowo i nieodplatnie, jednakze musimy okrywac koszty eksploatacji.
Zarzad przyjal podzial kosztow w sosunku 20/80 (20% jest rozliczane na miejsca garazowe, 80% jest rozliczane wedlug udzialow na wszytkich wspolwlascicieli). W ten zposob rzoliczane sa koszty ochrony, sprzatania. Wedlug mnie jest to niesprawidle. na koniec roku mielismy takie kuriozum, ze na czesci wspolnej byla nadplata na cochronie a na miejscach garazowych byla spora nie doplata.
jak zmusic zarzad do zmiany sposobu rozliczania kosztow?
pozdrawiam,
rafal
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
2/ czy wszyscy właściciele mają miejsca postojowe, czy tylko część z nich?
3/ czy w garażach są instalację i urzadzenia np. liczniki enrgii które "obsługują" lokale mieszkalne lub klatki schodowe?
piszesz: "miejsca podziemne sa oddane do wylacznej dyspozycji poszczegolnych wlascicieli bezterminowo i nieodplatnie, jednakze musimy okrywac koszty eksploatacji". Kto jest zatem ich właścicielem?
Jak odpowiesz na te pytania, to może rozwinie się dyskusja.
"strony oswiadczaja ze dokonuja podzialu nieruchomosci wspolnej do korzystania w ten sposob ze kazdoczesny wlasciciel lokalu...bedzie korzystac - na zasadach wylacznosci - bezterminowo i bezplatnie z miejsca (miejsc) postojowych nr... oznaczonych nr...
Poza tym w pkt 4 tegoz paragrafu napisane jest ze szczegoly podzialu kosztow zwiazanych z ekspoatacja hal garazowych w budynkach G3i G4 zostaly okreslone w umowie nieruchomoscia wspolna
miejsc jest 250 a lokali 350 wiec nie wszyscy maja miejsca postojowe
nie ma licznikow obslugujacych lokali lub klatki schodowe
rafal
Moja hipoteza jest taka:
Skur... deweloper sprzedał pod stołem 250 osobom miejsca postojowe. W celu unikniecia zapłacenia podatku wprowadził
kompletnie bezsensowny zapis do aktu (brawo notariusz), który tak naprawdę nic nie znaczy,
ale kupujacy garaże poszli na taki układ i mają jak chcieli.
Przy okazji 100 osób zostało zrobionych w h... bo robi co miesiąc zrzutkę na cudze garaże.
Masz garaż?
Ci co nie maja garazu - to nie placa tak zarzad zrobil budzet, ktory mi nie bardzo licuje z umowa zarzadu bo tam wpisali ze koszty zarzadu nieruchomoscia wspolna to w jejsklad wchodza oplaty za swiatlo w garazu, sprzatanie w garazu i itp.
czyli wedlug ciebie koszty garazu (energia, sprzatanie, ochrona) powinny byc rozliczane wedlug udzialu?
rafal
Proszę poskromić swój jęzor, bo to nie przystoi Damie w miejscu publicznym!
Taki zapis jest bezskuteczny. W orzecznictwie jednolity jest pogląd, że współwłaściciel korzystający z rzeczy wspólnej z wyłączeniem pozostałych winien rozliczyć korzyści z tego tytułu, przy czym korzyści mogą polegać na oszczędzeniu wydatków (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06).
Orzeczenie na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/295/94/
Kto zawarł tę umowę "nieruchomością wspólną"?
deveoper z pierwsza osoba podpisujaca akt notarialny.
Podstawy prawnej brak - owner, pudło! pudło! pudło!
Oczywiście "Nie powinni" z czysto racjonalnych pobudek, bo to po ludzku niesprawiedliwe, dlatego tak się właśnie wściekłam :devil:,
ale jeżeli jest to część wspólna i jest to wspólnota to hmmm....przecież właścicielami hali (hal) garazowych jest 350 osób, a użytkownikami tylko 250.
Właściciel ponosi opłaty z tytułu posiadania, a nie z tytułu korzystania z rzeczy. Mam auto, którym jeździ moja córka, ale OC zapłacić muszę ja - bo to moje auto. Ja jeste właścicielką, ona użytkownikiem.
Gdyby hala została sprzedana jako "lokal garazowy" nie było by tego "bagienka". Oczywiście, że można pozwolić 250 osobom na korzystanie z hali wybudowanej ( w świetle zapisu notarialnego) z pieniędzy 350 osób, ale UCHWAŁĄ WSPÓLNOTY!!!, a nie dwustronną umową deweloper - kupujący.
A co to znaczy że te 250 osób może nieodpłatnie korzystać z miejsc postojowych??? Że niby ma płacić te 100 osób które nie korzystają, czy św. Mikołaj?
Obie strony tej umowy (pojedyńczy właściciel i deweloper) nie mogły skutecznie decydować o wykorzystaniu części wspólnej!
Założe się, że nie jest to służebność wpisana do KW, czyli ten zapis o korzystaniu z garaży to świstek i pachnie od niego na kilometr.
Radzę poszukać go w klauzulach niedozwolonych, bo są duuuuuże szanse na znalezienie go tam.
Wolałabym udzielić kilku praktycznych porad komuś z tej wspólnoty,
kto nie korzysta z garażu podziemnego, pomimo, że jest jego współwłaścicielem :devil:. To własnie te osoby zostały... no jak to nazwać???
Kończę (przynajmniej na jakiś czas) swój udział w tej dyskusji. Owner podkopałeś moją wiarę w Twoje kompetencje.. czasami różniliśmy się co prawda w opiniach,
i nawet zdarzało się, że po dyskusji przyznawałam rację Tobie, ale tym razem, no cóż, przyznajesz?
Pozdrawiam
rozumiem ale czy przyjecie zarzadu 20/80 masens? czy to powinny byc koszty poniesione (na ochrone, sprzatanie i swiatlo). Zarzad po wymyslaniu sobie podzialu 20/80 tak buerze faktury od ochrony i firmy sprzatajacej.
Zgadzam się z Panią Beatą, również uważam, że "obie strony tej umowy (pojedyńczy właściciel i deweloper) nie mogły skutecznie decydować o wykorzystaniu części wspólnej! Założe się, że nie jest to służebność wpisana do KW, czyli ten zapis o korzystaniu z garaży to świstek i pachnie od niego na kilometr.
Radzę poszukać go w klauzulach niedozwolonych, bo są duuuuuże szanse na znalezienie go tam."
Jeżeli ten wprowadzony umownie podział kosztów odbiega od zasad wynikających z uwl (czy k.c.), to też nie jest skuteczny, ponieważ nie stanowi zmiany sposobu zarządu (rozdział IV UWL), lecz zmieniałby regulacje wynikające z przepisów bezwzględnie obowiązujących (rozdział III UWL).
Ci spośród właścicieli, którzy nie korzystają z podziemnego parkingu i nie ponoszą kosztów jego utrzymania, odnoszą korzyści w postaci niższych zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej. I to nie jest hipoteza, tylko fakt podany przez Rafałka.
tylko ze w umowie o zarzadzie nieruchomoscia nie jest powiedziane jak dzielic koszty, tylko jest mowa o kosztach eksploatacyjnych - ale skoro firma sprzajaca myje garaz raz na kwartal i to wycenia na 1200 zl (400 miesiecznie) i zamiata raz na dwa tygodnie to wrzucanie nam kosztow w kwocie 2200 miesiecznie jakos mi sie nie podoba.
rafal
rozumiem,
ale skoro ja zaplacilem za miejsce parkingowe to nikt inny nie moze z niego korzystac - dobrze rozumuje?
jak to ugryzc dalej ze wzgledu na podzial kosztow?
rafal
Jeżeli uchwała przejdzie w glosowaniu:
-wylicz kwoty jakie praktycznie zapłacą ci, którzy nie posiadają prawa do korzystania a zostaną zmuszeni do płacenia za sprzątnie garażu i ochronę samochodów
-zaskarż uchwałę do sądu w terminie 6 tyg. od podjęcia
Większość udziałów jest w rękach właścicieli korzystających z miejsc postojowych.
Jest 350 lokali, a miejsc postojowych 250. W tej sytuacji zawsze ktoś będzie miał "korzyść" w postaci miejsca w garażu - czy będzie umowny podział do wyłącznego korzystania z garażu, czy nie. Podobnie jest z miejscami postojowymi na powierzchni - często jest ich za mało. Kto "zdobywa" miejsce jako pierwszy, ten ma korzyść, tak?
ale jak zmusic zarzad zeby te koszty ekspotacyjen byly faktyczne a nie z sufitu (20 %faktury ochrony maja placic wlasciciele garazu mimo ze ochroniarz zaglada tam raz na dwie godziny na 15 minut; za sprzatanie zarzad wrzuca nam 2200 miesiecznie a koszt sprzatania to 1200 na kwartal plus za zamiatanie raz na dwa tygodnie - 200 miesiecznie)
w planie gospodarczym zarzad wpisal ze 3 zl bedzie na ochrone ale z rozliczenia za 2009 wyszlo prawie 12 zl...i nadal pisza ze w 2010 kwota na ochrone to 3 zl....
jak to ugryzc?
rafal
Z Twojego postu zrozumialem, że per saldo każdy właściciel ma miejsce; albo w hali, albo na parkingu? (250 w hali + 100 naziemnych = 350). Zatem nie widzę problemu, aby koszty ochrony były rozliczane zgodnie z UoWL
250 miejsc podzimnych ma swoich wlascicieli, a 100 na ziemnych jest ogolnie dostepnych - kto pierwszy ten lepszy.
Tak samo z parkingiem naziemnym.
wpisanie do księgi wieczystej bezterminowe oddanie do wyłącznej dyspozycji części wspólnej jednemu z właścicieli lokalu i każdoczesnego właściciela tego lokalu.
będę wdzięczny
możliwość wpisania do KW zapisu jaki cytujesz. (dopatruję się w cytowanym zapisie nieudolnej próby wmówienia komuś służebności)
Każdy sąd Ci odmówi. Zgadzając się na taki, a nie inny zapis w akcie zgodzileś się, (być może nie świadomie) żeby zostać na lodzie.
Vivat notariusz, deweloper i wszyscy którzy oszczędzili na podatku :boogie:
No chyba że coś pokręciłeś, lub niedokładnie zacytowałeś.
a jaki jest inny sposób aby oddać wyłączność użytkowania częścią wspólną jednemu z właścicieli lokalu bez przeniesienia prawa własności na dłużej niż 5 lat i bez konieczności przedłużania umowy??
a prawo własności przenosi się na czas nieokreślony a nie na 5 lat.
Musisz spytać precyzyjnie.
Nie ten autor :crazy:
umowa quoad usum
5 lat aby nie było to sprzeczne z KC Art.210 no właśnie o to chodzi że nie ma być przeniesione prawo własności
Nie, tutaj omawiamy przypadek pozbawienia przez dewelopera stu współwłaścicieli prawa do współkorzystania z rzeczy wspólnej.
1976 nie pytał o przeniesienie prawa własności, lecz o: Można taką umowę zawrzeć,ale to musi być umowa między współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Tutaj mamy do czynienia z sytuacją taką, że deweloper dysponował nieruchomością wspólną, nie pytając o zgodę innych współwłaścicieli. Co więcej - brał za to nienależne wynagrodzenie. Te pieniądze należą się wszystkim współwłaścicielom.
Kodeks cywilny ogranicza do 5 lat (z możliwością dwukrotnego przedłużenia na kolejne 5 lat) umowne wyłączenie zniesienia współwłasności (art. 210). Takie wyłączenie można zawrzeć w tej samej umowie (quoad usum o podziale do korzystania), ale to odrębna kwestia. Można przecież zawrzeć umowę quoad usum bez zakazu zniesienia współwłasności.
Moim zdaniem, jeżeli chciałbyś spełnić skutecznie wszystkie trzy warunki
o których wspominasz czyli: "bezterminowe", "do wyłacznej dyspozycji" i "jednemu z właścicieli lokalu i każdoczesnego właściciela tego lokalu"
to należałało by to kupić jeszcze raz od wspólnoty aktem notarialnym.
Tylko, że Ty już raz zapłaciłeś...poza tym sama procedura, nie pytaj...a quoad usum w tym konkretnym przypadku = 349 podpisów (też nieźle)
ponieważ to umowa , a nie uchwała, większość nie wystarczy, potrzebna będzie jednomyślność.
(do tego po jakimś czasie jeden z 349 może się rozmyśleć i sądownie zarządać odwołania swojej zgody, lub nie przedłużyć terminu itp.itp no jak to w takiej grupie) :smoking:
Chyba nastąpiło jakieś nieporozumienie w zakresie cytowanych przepisów.
Każdy ze współwłaścicieli ma roszczenie o zniesienie współwłasności, jednak może być ono na pewien okres wyłączone, o tym właśnie stanowi art. 210 k.c.
Umowa quoad usum nie ma natomiast żadnego wpływu na uprawnienie żądania zniesienia współwłasności. Poza tym sposób korzystania może być przecież w każdej chwili zmieniony, jeżeli nie przez właścicieli, to przez sąd w drodze orzeczenia.
Czy pomysłodawca chciał zapobiec zniesieniu współwłasności przymusowej w zakresie miejsc postojowych na okres pięciu lat, aby w tym czasie zapewnić korzystanie 250 współwłaścicielom z miejsc postojowych z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli? I to wszystko w tym pierwszym akcie notarialnym?
Nie jest prawdą, jakoby w czasie trwania współwłasności nie było możliwe przeniesienie prawa własności - umowa, o której mowa w art. 210 k.c. jedynie, co już zostało przeze mnie podniesione, może wyłączyć zniesienie współwłasności, natomiast swoim prawem współwłaściciel może swobodnie dysponować, np. zbywać w nim udział - tylko, że w omawianym przypadku taki udział jest nierozerwalnie związany z lokalem.
Ten parking to przecież nieruchomość wspólna, przedmiot współwłasności przymusowej.
Można to załatwić bez zmiany stosunków własnościowych umową quoad usum.
Dużo taniej, prościej i szybciej.
Stosownie do brzmienia art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece w księdze wieczystej ujawnia się m.in. roszczenia wynikające ze sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników.
sąd wieczysto ksiegowy nie dokona wpisu do KW. Tu jest problem.