Zebranie roczne za 2009 r.
ml
Użytkownik
Witam serdecznie :)
Właśnie jestem po tzw. zebraniu rocznym dużej wspólnoty (16 mieszkań) i trochę jestem zaniepokojony, gdyż:
1) właściciele nie otrzymali pisemnego zawiadomienia o zebraniu (zarząd wywiesił kartkę na klatce schodowej 7 dni przez zebraniem)
2) na 2 dni przed zebraniem otrzymałem listem zwykłym: bilans, rachunek zysków i strat oraz plan finansowo gospodarczy na rok 2010
W bilansie i rachunku zysków i strat są tylko ogólne kwoty i żadnych dodatkowych wyjaśnień. Na początku zebrania wręczyłem przewodniczemu pismo, że zebranie nie zostało zwołane prawidłowo, że nie otrzymałem sprawozdania z działalności zarządu, gdzie dowiedziałbym się jakie w ciągu roku były koszty: co, wody, energii elektr, nieczystości stałe, napraw i konserwacji, materiały biurowe, podatki, wynagrodzenia, ubezpieczenia czy wreszcie fundusz remontowy. Dodam, że w 2009 r. zarząd przeprowadził wymianę dachu, ocieplenie budynku na kwotę 130 tys zł i nie ma żadnego rozliczenia tych inwestycji. Złożyłem wniosek o przełożenie zebrania na inny termin i zobowiązanie zarządu do dostarczenia sprawozdania i zastrzegłem, że biorę pod uwagę zaskarżenie prawomocności zebrania i uchwał, jeżeli zebranie będzie kontynuowane. W głosowaniu większość zlekceważyła mój wniosek i zebranie kontynuowano. Prezes zarządu odczytał liczby z bilansu, potem dobyła się rachityczna dyskusja, gdzie próbowałem zadawać pytania, ale przeszkadzano mi i ograniczano możliwość wypowiedzi. W efekcie większość twierdziła sprawozdanie i równie szybko udzieliła absolutorium zarządowi. Nikt nie przedstawiał żadnych projektów uchwał, tylko od razu: kto jest za? kto przeciw? Nawet słowem nie zająknięto się o wydatkowaniu kwoty 130 tys. na wymianę dachu, ocieplenie budynku, o stanie funduszu remontowego. Nie mam też informacji nawet o stanie swojego konta indywidualnego. Mam pytanie:
- czy jest sens zaskarżania do sądu prawomocności zebrania?
- zaskarżania podjętych uchwał?
Co właściwie mogę zrobić w obronie swoich praw, jeżeli większość jest po stronie zarządu?
Przeprasza za przydługi wywód i dziękuję za wszelkie porady :) Pozdrawiam
Właśnie jestem po tzw. zebraniu rocznym dużej wspólnoty (16 mieszkań) i trochę jestem zaniepokojony, gdyż:
1) właściciele nie otrzymali pisemnego zawiadomienia o zebraniu (zarząd wywiesił kartkę na klatce schodowej 7 dni przez zebraniem)
2) na 2 dni przed zebraniem otrzymałem listem zwykłym: bilans, rachunek zysków i strat oraz plan finansowo gospodarczy na rok 2010
W bilansie i rachunku zysków i strat są tylko ogólne kwoty i żadnych dodatkowych wyjaśnień. Na początku zebrania wręczyłem przewodniczemu pismo, że zebranie nie zostało zwołane prawidłowo, że nie otrzymałem sprawozdania z działalności zarządu, gdzie dowiedziałbym się jakie w ciągu roku były koszty: co, wody, energii elektr, nieczystości stałe, napraw i konserwacji, materiały biurowe, podatki, wynagrodzenia, ubezpieczenia czy wreszcie fundusz remontowy. Dodam, że w 2009 r. zarząd przeprowadził wymianę dachu, ocieplenie budynku na kwotę 130 tys zł i nie ma żadnego rozliczenia tych inwestycji. Złożyłem wniosek o przełożenie zebrania na inny termin i zobowiązanie zarządu do dostarczenia sprawozdania i zastrzegłem, że biorę pod uwagę zaskarżenie prawomocności zebrania i uchwał, jeżeli zebranie będzie kontynuowane. W głosowaniu większość zlekceważyła mój wniosek i zebranie kontynuowano. Prezes zarządu odczytał liczby z bilansu, potem dobyła się rachityczna dyskusja, gdzie próbowałem zadawać pytania, ale przeszkadzano mi i ograniczano możliwość wypowiedzi. W efekcie większość twierdziła sprawozdanie i równie szybko udzieliła absolutorium zarządowi. Nikt nie przedstawiał żadnych projektów uchwał, tylko od razu: kto jest za? kto przeciw? Nawet słowem nie zająknięto się o wydatkowaniu kwoty 130 tys. na wymianę dachu, ocieplenie budynku, o stanie funduszu remontowego. Nie mam też informacji nawet o stanie swojego konta indywidualnego. Mam pytanie:
- czy jest sens zaskarżania do sądu prawomocności zebrania?
- zaskarżania podjętych uchwał?
Co właściwie mogę zrobić w obronie swoich praw, jeżeli większość jest po stronie zarządu?
Przeprasza za przydługi wywód i dziękuję za wszelkie porady :) Pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Art. 32
1. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Nie ma sensu, gdyż nie ma pojęcia "prawomocności zebrania". Mozesz wlasnie zaskarzyc uchwaly ( w terminie 6 tyg. od zebrania, jesli zostaly na nim podjete, lub od powiadomienia Cie o ich podjeciu, jesli uzupelniano glosowanie w trybie indywidualnego zbierania glosow). Ale musisz zwrocic uwage na
Art. 25 UoWL:
1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Napisz pismo, podaj termin w którym chcesz się zapoznać.
Moim zdaniem nie ma sensu zaskarżenia prawomocności zebrania, większość była za kontynuowaniem zebrania.
Jeżeli chodzi o zaskarżenie uchwał, to musisz się zapoznać z rozliczeniem rocznym, jeżeli będziesz miał dowody na złe rozliczenie, wtedy tak jak najbardziej trzeba zaskarżyć te uchwały.
Zebranie nie zostalo wprawdzie zwołane prawidłowo, ale sąd rozpatrujący spraę będzie wnikliwie badał jaki to miało wpływ na przebieg zebrania, a przede wszystkim na podjęte uchwały.
Jedynym ustawowym obowiązkiem jest przesłanie zawiadomienia o zebraniu z wyszczególnionym porządkiem obrad. Należało zgłosić się do zarządu z prośbą o udostępnienie projektów uchwał oraz sprawozdania zarządu (w tym finansowego).
Mogłeś albo pisemnie przed zebraniem złożyć zapytania o interesujące Cię niejasne punkty w sprawozdaniu lub też wyartykułować je na zebraniu.
Tylko jedno: przekonać większość do siebie. Takie są zasady demokracji.
Tak jak napisałam wcześniej, jak będziesz miał dowody na nieprawidłowości możesz, a nawet musisz zaskarżyć uchwałę do sądu(termin 6 tyg)
130 tyś, to niebagatelna sumka na 16 właścicieli.
Czy był może brany kredyt? czy uzbieraliście taką kwotę?
Dwie formy zawiadamiania właścicieli lokali.
Skoro tak, to po co ustawodawca wprowadził tak "rygorystyczny" przepis, który faktycznie nie ma żadnego znaczenia. Czy nie lepiej byłoby zapisać, że "o zebraniu zarządcza [...] zawiadamia właścicieli w sposób zwyczajowo przyjęty"?
2) "któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1" - w moim przypadku jest zarząd 3-osobowy wybrany spośród właścicieli (po prostu wybrany - bez umowy, bez notariusza). Czy to ma jakieś znaczenie o powiadamianiu o zebraniu, w innych sprawach?
Już w połowie roku wystąpiłem do zarządu listem poleconym o udostępnienie mi dokumentów związanych z wymianą dachu i ociepleniem budynku, ale na to pismo nie otrzymałem nigdy odpowiedzi. Za jakiś czas posłałem drugie pismo, gdzie wyznaczyłem termin 14 dni na udostępnienie dokumentacji. Wtedy zarząd mi odpowiedział, że nie będę dyktował zarządowi kiedy ma udostępnić dokumenty i narzucał terminu. Miałem nadzieję, że na zebraniu rocznym otrzymam sprawozdanie...:sad: Kwota pochodzi ze sprzedaż powierzchni strychowej. Słyszałem, że były zbierane przez zarząd jakieś oświadczenia, czy może uchwała w formie indywidualnego zbierania głosów w sprawie przekazania uzyskanej kwoty ze sprzedaży strychu na wymianę dachu i ocieplenie budynku, ale do mnie nikt się nie zgłosił, nie dostałem projektu uchwały czy karty do głosowania, nigdy też nie otrzymałem treści uchwały, nawet gdy wystąpiłem o to pismem poleconym.
Ręce opadają! Mam też inne zajęcia i nie mogę 24h/dobę zajmować się sprawami wspólnoty. Wszystkiego trzeba się domagać pismami poleconymi (koszty!), tracić czas, a i tak nie ma reakcji. Zarząd pobiera wynagrodzenie, również z moich wpłat, więc miałem nadzieję, że właściciele będą traktowani poważnie. Czy wymagam za wiele, jeżeli chcę rzecz tak podstawową jak sprawozdanie i rozliczenie roczne?
Co mi da zaskarżenie uchwał?
Czy tu można się powołać na art. 202 k.c. i art. 26.1uwl?
Nie liczą się żadne tablice ogłoszeń i ściany...
Więc aby potem obronić się przez zarzutami o prawidłowym zebraniu, należy mieć potwierdzenie dostarczenia takiego zawiadomienia bądź w formie listy z podpisami lub pocztą ze zwrotką.
"O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania." - art.32 ust.1 ustawy
"W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany." - art. 32 ust.2 ustawy.
Myślisz, że Zarząd lub Zarządca odpowiedzialny wobec właścicieli lokali i instytucji państwowych powiesiłby zawiadomienie o zebraniu właścicieli lokali na ścianie klatki schodowej a rozliczenia zaliczek wysłał pocztą?
Jako wybieralne ciało Zarząd Wspólnoty winien posiadać określone kompetencje i uprawnienia w drodze zawartej umowy cywilno- prawnej ponieważ, ustawa o własności lokali, kodeks cywilny i kodeks postępowania cywilnego nie określa dokładnej definicji zwykły zarząd rzeczą wspólną .
Wspomnieć należy. że Zarząd Wspólnoty pełni dwie funkcje - kieruje sprawami WM związanymi z zarządem nieruchomością wspólną i ją reprezentuje na zewnątrz oraz w stosunkach między WM a poszczególnymi jej członkami (tj. właścicielami lokali.).
W wyrokach sądowych mowa jest o uchwale w sprawie wyboru Zarządu Wspólnoty.
" Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona." - art 20 ust.1 ustawy o własności lokali.
" (...) Organ pierwszej instancji podczas ponownego rozpoznania sprawy uzupełnił materiał dowodowy. Ustalił skład osobowy Zarządu Wspólnoty (...)"
Czy odpowiedź zarządu masz na piśmie?(chyba nie)
Pieniądze ze sprzedaży strychu nie mogła być rozchodowana na podstawie oświadczeń, powinna być uchwała wspólnoty( masz następne pismo jako dowód).
Zwołanie zebrania, bez powiadomienia, nieudostępnienie sprawozdania, treści uchwał, masz szansę wykazać w sądzie, że zarząd nie wywiązuje się ze swoich kompetencji, działa na niekorzyść członków wspólnoty.
Ale nim to zrobisz poradź się prawnika, sam nic nie rób.
Jeszcze mam pytanie.:neutral: Nazywasz kogoś prezesem zarządu, kto to jest, kto wami zarządza?
Wybrany Zarząd Wspólnoty podpisał również dokumenty dla WM.
A gdyby wykorzystał euroskrzynki, to by oznaczało coś innego w tej sprawie?
Jak w ogóle można pisać, że zarząd wspólnoty (organ) może być zarządcą notarialnym z art. 18.1? I to w zależności tylko od tego, gdzie wywiesi ogłoszenie? Powinnaś wyraźnie zaznaczyć, że jest to twoja opinia, nie oparta na żadnym przepisie prawnym. Ty zaś sugerujesz, że jest to obowiązek (powinność), nałożony ustawą - a to nieprawda. Powołanie zarządu wspólnoty uchwałą nadaje mu wszystkie uprawnienia i nakłada wszystkie obowiązki, przewidziane w ustawie o własności lokali oraz w innych ustawach i rozporządzeniach wykonawczych.
Bilans i rachunek zysków i strat podpisał sam tzw. prezes.
Trochę nie chce mi sie wierzyć, że głosowaliście uchwały nie znając absolutnie ich treści?
I tylko Ty jeden to zauważyłeś?
Napisz coś bliżej proszę, bo to ciekawe, ale wierzyć się nie chce...
Zresztą nie tylko ja.
http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/311390,wspolnoty_mieszkaniowe_samo_zebranie_moze_sie_odbyc_nawet_w_kwietniu.html
To jest ewidentna słabość ustawy. Najpierw ustawodawca nadaje zebraniu rocznemu duże znaczenie, a potem tak niezdarnie lub z premedytacją formułuje przepis o terminie tego zebrania, że nie jest to żaden przepis, bo niczego nie normuje.
Powinno być to ujęte tak, jak w Kodeksie spółek handlowych.
Niestety, tak było. Zostały przeczytane niektóre kwoty ogólne z bilansu, a potem pytanie kto jest "za" (tylko 2 osoby były przeciw) Wyszło na to, że po wyjściu z rocznego zebrania sprawozdawczego dalej wiem tyle, co przed zebraniem, czyli nic. Nie wiem ile wydano na c.o., ile za zużycie wspólnej wody (podano łącznie z mieszkaniami), ani słowa rozliczenia z funduszu remontowego, a przypominam, że w 2009 r. była wymiana dachu, ocieplenie bloku - i żadnego, nawet najmniejszego rozliczenia!
Tu jest wyraźnie mowa o zwołaniu zebrania w określonym terminie - w pierwszym kwartale każdego roku.
Nie będzie dobrze, gdyż idąc twoim tokiem rozumowania zebranie roczne mogłoby się odbyć w dowolnym terminie, a nie o to chodziło ustawodawcy, który daje zarządowi i tak aż 3 miesiące na zwołanie zebrania. W art 30.1. pkt 3) mówi się, że zarząd jest zobowiązany zwołać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Termin "zwoływać" nie występuje tu w znaczeniu formalnym a funkcjonalnym, tzn. właściciele muszą być zwołani, czyli zebrani najpóźniej do dnia 31 marca każdego roku, anie że wysłane zostaną zawiadomienia np. 31 marca a termin zebrania określony jaki? kwiecień, może czerwiec, a może 31 grudnia??!
Kto podpisał rozliczenia zaliczek, które otrzymałeś pocztą?
Skoro na dokumencie jest pieczątka WM to oznacza, że to ona dokonała rozliczeń wniesionych zaliczek, a osoba fizyczna zwana "prezesem" wspólnoty rozliczenie podpisała i wysłała je pocztą - do członków WM (tj. właścicieli lokali).
Idąc po śladach innych można uniknąć błędów i kilkuletniego trwania sprawy. Często bywa tak, że Zarząd Wspólnoty lub Zarządca na wniosek sądu dostarcza określone dokumenty o których właściciel lokalu nie miał pojęcia.
Rozliczenie roczne przysłane do właścicieli jest projektem(na zebraniu mogą być naniesione poprawki).
Natomiast jak nikt takich poprawek nie zgłosi, to rozliczenie czytane już na zebraniu powinno być podpisane przez zarząd i tego trzeba pilnować.
Ustalaniem faktów na podstawie dostarczonych dokumentów zajmuje się sąd. Oczywiście można to zrobić samemu by nie usłyszeć, że:
"W przedmiotowej sprawie zaskarżona decyzja jest nieprawidłowo sformułowana, bowiem wymieniono w niej trzy różne podmioty z których każdy z nich nie wiadomo na jakiej zasadzie ma ponosić odpowiedzialność tzn. czy na zasadzie prawa własności, zarządu, czy wymieniona wspólnota mieszkaniowa, która uzyskałaby samodzielność prawną w zakresie nałożonych na nią obowiązków."
Marta, zastanów się nad swoją rolą na tym forum.
Twój udział w jakimkolwiek wątku sprowadza się do rozmydlania tematu, zadawania pytań nie na temat i wszczynania prehistorycznego śledztwa. Zamiast odpowiadać na pytania, ty je zadajesz, a lista pytań ciągle się wydłuża. W efekcie wątek z twoim udziałem rozrasta się o kolejne strony, ale nawet o krok nie przybliża do celu.
"Ludzie, zostawcie w spokoju te pieczątki! Ich może w ogóle nie być, bo żaden przepis prawa nie wymaga, żeby wspólnota, jej zarząd czy zarządca posiadali pieczątki."
WM to podmiot prawa cywilnego dla którego Zarząd Wspólnoty lub Zarządca występuje o nadanie numeru REGON (GUS) , NIP (US) i zakłada konto bankowe (BANK) . Ponadto wyrabia pieczątkę m.in. z numerem NIP.
WM, a jest ich około 120 tysięcy funkcjonuje w obrocie prawnym i jak każdy przedsiębiorca przy zawieraniu umów cywilnoprawnych posługuje się pieczątką wyrobioną przez Zarząd lub Zarządcę.
Gdyby treści dokumentów posiadanych przez ml zostały zamieszczone na portalu byłoby o wiele łatwiej, ale tak nie jest. Poczytaj o pozwaniach WM do sądu przez właścicieli indywidualnych, które na ogół kończyły się fiaskiem. To samo z doniesieniem do prokuratury.
...............................................
ROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
Prawidłowo sporządzone sprawozdanie powinno informować o:
PRZYCHODACH
KOSZTACH
NALEŻNOŚCIACH
ZOBOWIĄZANIACH
ŚRODKACH PIENIĘŻNYCH
http://www.capital.wroclaw.pl/index/pl/Sprawozdanie_wsplnoty.html
Święta racja, niestety! eh...
Cztery doniesienia do prokuatury - wszystko umorzone!
Pamiętam czasy tzw. komuny i stwierdzam, że:
- niby teraz własność jest szczególnie chroniona, ale jeszcze nigdy moja własność nie była tak zagrożona jak teraz,
- niby sądy są sprawiedliwe, ale jeszcze nigdy nie spotkałem się z tak niesprawiedliwymi wyrokami jak teraz,
- niby mamy wolnośc słowa, ale jeszcze nigdy nie mogłem powiedzieć tak mało jak teraz.
Moja wspólnota nigdy nie miała pieczątki z numerem NIP. Wspólnota nie jest przedsiębiorcą.
Może i wspólnoty posługują się pieczątkami, ale wcale nie muszą, bo funkcjonowanie w obrocie prawnym nie wymaga posiadania pieczątki.
Zatrzymałaś się na etapie komunizmu, kiedy pieczątka znaczyła więcej, niż podpis. Teraz jest już trochę inaczej.
Ja nie napisałam,że WM jest przedsiębiorstwem.
Jak wiesz, na fakturach liczy się numer identyfikacji podatkowej NIP - nabywcy towaru lub usługi np. WM, a nie podpis Zarządu lub Zarządcy. A zawarta umowa cywilnoprawna posiada pieczątkę WM i podpis Zarządu lub Zarządcy.
Doskonale wiem ile znaczy podpis na dokumencie prywatnym dlatego w jednym z postów wspomniałam o jego szanowaniu i podałam stronki.
USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. KODEKS POSTĘPOWANIA CYWILNEGO (Dz.U....)
Art. 245. Dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie.
WM nie jest ani przedsiębiorstwem ani przedsiębiorcą , ani nawet osobą fizyczną prowadzącą działalności gospordarczą.
Nie musi mieć pieczątki, ani NIP-u ani REGON-u ani nawet konta bankowego (własnego). Nadal oczekuję na tym forum podania mi choćby jednej Wspólnoty MiESZKANIOWEJ ( jej REGON), KTÓRA PROWADZI DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZĄ.Bez skutku. Ja mam to wszystko (NIP,REGON,konto bankowe,pieczątki nagłowkową oraz imienną) bo to jest dla mnie wygodne.I dla świętego spokoju zdam jutro CIT-8.Może u ownera Zarząd/zarządca chodzi z ksero decyzji o nadaniu NIP-u. To jest prawnie dozwolone.:bigsmile:
Niejednokrotnie były tu przytaczane przepisy ustaw o NIP oraz o statystyce publicznej (sam je przytaczałem), które nakładają obowiązek posiadania REGON i NIP przez wszystkie wspólnoty (duże i małe, bez różnicy).
To ciekawe, że sam "dla wygody" (czytaj: dla swojego bezpieczeństwa) załatwiłeś Regon i NIP swojej wspólnocie, a innym próbujesz wmówić, że nie muszą tego robić. To trochę dziwne. Jeśli nie ma obowiązku, to po co to robiłeś? Ze strachu przed konsekwencjami? Więc jednak uznałeś, że jakieś konsekwencje mogą być?
Tak, konsekwencje mogą być, potwierdzam:
REGON - należy złożyć wniosek w terminie 14 dni od powstania wspólnoty.
NIP - "nie później niż w terminie złożenia pierwszej, od dnia wejścia w życie ustawy, deklaracji dotyczącej zaliczki na ten podatek" (art. 6.2 ustawy o NIP).
Aktualizacja danych - "w terminie 30 dni od dnia, w którym nastąpiła zmiana danych" (art. 9.1 pkt 2 ustawy o NIP).
Posiadanie REGON-u jest "obowiązkiem statystycznym" (art. 30 pkt. 1 ustawy o statystyce publicznej). Za odmowę wykonania obowiązku statystycznego grozi kara grzywny (art. 57 ustawy).
NIP - niedokonanie w terminie zgłoszenia identyfikacyjnego albo aktualizacji objętych nim danych albo też podanie w nim danych niezgodnych ze stanem rzeczywistym lub niepełnych, podlega grzywnie (art. 81. § 1 Kodeksu karnego skarbowego).