Sprawy nieujęte w porządku obrad nie mogą być głosowane
owner
Użytkownik
Zaskakujące orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Lublinie:
http://www.rp.pl/artykul/56663,479844_Sprawa_reklam_musiala_byc_w_porzadku_obrad.html
Sąd lubelski dokonał nadużycia, poszedł za daleko w interpretacji ustawy.
Argument, że zmiana porządku obrad na zebraniu może skutkować wyeliminowaniem "niewygodnych" właścicieli z procesu podejmowania decyzji jest obosieczny. Jeśli bowiem właścicielom nie uda się przed zebraniem przekonać zarządu do ujęcia ich propozycji w porządku obrad, to na zebraniu będzie już za późno. nawet, jak zmienią porządek, to będą mogli sobie tylko pogadać, ale głosować w tych nowych sprawach już im nie wolno. To jest dopiero "eliminacja niewygodnych właścicieli"!
Przyjęcie takiej wykładni to prosta droga do kompletnego ubezwłasnowolnienia właścicieli. Nie będą oni w stanie ani doprowadzić do zwołania zebrania z własnej inicjatywy (zebrania zwołuje zarząd), ani zmienić proponowanego przez zarząd porządku obrad. Przypomnę, że zgodnie z ustawą, tylko zebranie roczne może zwołać każdy z właścicieli, jeżeli zarząd nie zwoła go w ustawowym terminie (do końca pierwszego kwartału). Inne zebrania zwołuje zarząd (albo zarządca z art. 18.1). Jeśli nie zechce, to nie zwoła.
Takie stanowisko Sądu Apelacyjnego w Lublinie jest sprzeczne z dotychczasową linią orzecznictwa Sądu Najwyższego i sądów powszechnych:
http://www.rp.pl/artykul/56663,479844_Sprawa_reklam_musiala_byc_w_porzadku_obrad.html
Nie znam przepisu prawnego, który byłby podstawą stwierdzenia sądu, że skoro w zawiadomieniu o zebraniu właścicieli nie było w porządku obrad punktu o podjęciu określonej uchwały, to wspólnota nie mogła przeprowadzić takiego głosowania. To właściciele decydują, w jakiej sprawie będą przeprowadzane głosowania. To jest ich majątek i ich zebranie. Tym bardziej, że w omawianej sprawie głosowanie było kontynuowane po zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów. W głosowaniu indywidualnym ewentualne "braki" porządku obrad zebrania nie miały już najmniejszego znaczenia.Zdaniem sądu skoro w zawiadomieniach o zebraniach właścicieli 25 kwietnia i 30 maja nie było w porządku obrad punktu o podjęciu uchwały w tej sprawie, to wspólnota nie mogła przeprowadzić takiego głosowania. Jest to na tyle istotne uchybienie, że skutkuje koniecznością uchylenia uchwały. Sąd przypomniał, że zgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy o własności lokali, zawiadamiając właścicieli lokali o zebraniu, należy doręczyć im porządek obrad. Nie mogą oni być bowiem zaskakiwani ich przedmiotem i mają prawo do uczestniczenia w tych zebraniach, w których swój udział uważają za potrzebny. Nienależyta informacja o porządku obrad nie tylko uniemożliwia im podjęcie decyzji o uczestnictwie w zebraniu, ale może skutkować wyeliminowaniem "niewygodnych" właścicieli z procesu podejmowania decyzji.
Sąd lubelski dokonał nadużycia, poszedł za daleko w interpretacji ustawy.
Argument, że zmiana porządku obrad na zebraniu może skutkować wyeliminowaniem "niewygodnych" właścicieli z procesu podejmowania decyzji jest obosieczny. Jeśli bowiem właścicielom nie uda się przed zebraniem przekonać zarządu do ujęcia ich propozycji w porządku obrad, to na zebraniu będzie już za późno. nawet, jak zmienią porządek, to będą mogli sobie tylko pogadać, ale głosować w tych nowych sprawach już im nie wolno. To jest dopiero "eliminacja niewygodnych właścicieli"!
Przyjęcie takiej wykładni to prosta droga do kompletnego ubezwłasnowolnienia właścicieli. Nie będą oni w stanie ani doprowadzić do zwołania zebrania z własnej inicjatywy (zebrania zwołuje zarząd), ani zmienić proponowanego przez zarząd porządku obrad. Przypomnę, że zgodnie z ustawą, tylko zebranie roczne może zwołać każdy z właścicieli, jeżeli zarząd nie zwoła go w ustawowym terminie (do końca pierwszego kwartału). Inne zebrania zwołuje zarząd (albo zarządca z art. 18.1). Jeśli nie zechce, to nie zwoła.
Takie stanowisko Sądu Apelacyjnego w Lublinie jest sprzeczne z dotychczasową linią orzecznictwa Sądu Najwyższego i sądów powszechnych:
Wyrok z dnia 11 stycznia 2007 r. Sąd Najwyższy II CSK 370/2006
Ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je.
Wyrok z dnia 13 grudnia 2006 r. Sąd Apelacyjny w Poznaniu I ACa 589/2006
1. Przepisy z ustawy o własności lokali natury proceduralnej mogą być podstawą uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko w sytuacji kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało znaczenie dla treści uchwały tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali.
2. W sytuacji, kiedy za uchwałami głosowała zdecydowana większość współwłaścicieli nie ma żadnych przekonywujących podstaw do wnioskowania, że omawiane uchybienia proceduralne miały wpływ na treść uchwały. (...)
Wyrok z dnia 18 stycznia 2006 r. Sąd Apelacyjny w Poznaniu I ACa 1152/2005
1. Zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.
2. Zdolność zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał nie jest uzależniona od jego należytego zwołania. Nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na konflikty pomiędzy osobami pełniącymi funkcje zarządu wspólnoty. Istotne jest to, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu, osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Pana notariusza, prowadzącego w budynku wspólnoty kancelarię notarialną - co wiąże się z częstymi wizytami osób z zewnątrz - obciążyłbym (uchwałą, ujętą w porządku obrad, oczywiście) zwiększonymi opłatami za utrzymanie czystości na klatce schodowej i w otoczeniu budynku, za naprawy drzwi, domofonu itp.
Swoją drogą, wieszanie przez notariusza płachty reklamowej na balkonie lub elewacji apartamentowca świadczy nie najlepiej nie tylko o poczuciu estetyki tego pana, ale i o jego pozycji w branży. To czysta desperacja...
W szczególności brak było podstaw do oddalenia na tej podstawie (prekluzja), ponieważ właściciel mógł zaskarżyć uchwałę dopiero, gdy się o niej dowiedział. Moim zdaniem w tym przypadku doszło do rażącego naruszenia prawa przez zarząd wspólnoty. Po prostu problem leży gdzie indziej niż to sugeruje się w tytule artykułu - nie chodzi o to, że głosowanie nad reklamami wymaga zamieszczania takiej informacji w zawiadomieniu, lecz o to, że każdy właściciel ma prawo do informacji o podejmowaniu uchwał. Brak informacji nie może wywoływać negatywnych skutków - tj. pozbawić właściciela ustawowego prawa do zaskarżenia uchwały.
W sytuacji, gdy brak było informacji o głosowaniu nad uchwałą w zawiadomieniu a została ona podjęta na zebraniu, osoby nieobecne na nim powinny zatem zostać powiadomione o podjęciu uchwały (a prawdopodobnie w tej sprawie tak nie było).
Moim zdaniem w sprawie brak było podstaw do uznania, że minął termin do zaskarżenia uchwały, należało go obliczyć przyjmując jako datę początku biegu terminu - dzień, w którym skarżący dowiedział się o treści uchwały i rozpoznać sprawę merytorycznie. Ponieważ nie można właścicielowi zakazać uchwałą wspólnoty wieszania reklam, to i tak zasadne było oddalenie powództwa.
Termin biegnie od daty zebrania, a nie od dnia, w którym skarżący się dowiedział o uchwale, podjętej na zebraniu: Z artykułu: Z ustawy: Jeżeli uchwała nie została przyjęta, nie ma obowiązku powiadamiania o wyniku głosowania. Jeżeli nie ma obowiązku, nie można stawiać takiego zarzutu. Uważasz, że sąd nie użył tych słów? Czy portal może zamieścić pełną treść orzeczenia z uzasadnieniem?
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Można wnioskować, że ustawodawca zebranie stawia na pierwszym miejscu w kolejności?
Tym bardziej nie ma podstaw, żeby "zmiana kolejności" głosowania mogła być podstawą do uchylenia uchwały.
Gdy brak było informacji o głosowaniu nad uchwałą w zawiadomieniu a została ona podjęta na zebraniu, osoby nieobecne na nim powinny zatem zostać powiadomione o podjęciu uchwały, w przeciwnym bowiem razie może dojść do sytuacji, że właściciel nieuczestniczący w zebraniu nigdy nie dowie się o tym, że podjęto uchwałę, albo pozyska o niej informację wtedy, gdy minie termin 6-ciu tygodni do jej zaskarżenia. Oczywiście, że zgadzam się z Ownerem, że nie ma obowiązku powiadamiania o uchwałach podjętych wyłącznie na zebraniu, jednak w sytuacji, gdy sprawa była ujęta w porządku obrad stosownie do brzmienia art. 32 uwl.
Podstawa prawna - art. 27 uwl. w zw. z art. 3 uwl.
2)
Zresztą - nie można na podstawie słabości regulacji proceduralnych ustawy, uznawać braku działań - być może wskazanych, ale przecież nieobligatoryjnych - za podstawę uchylenia uchwały!
Podstawy te są określone w art. 25.1:
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności:
1) z przepisami prawa lub
2) z umową właścicieli lokali albo
3) jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub
4) w inny sposób narusza jego interesy.
Pojęcie "sprzeczności z przepisami prawa" dotyczy samej uchwały, jej treści, a nie działań przed lub po jej podjęciu.
Sąd nie roztrząsał zresztą tych aspektów - uchwała została uchylona z tego powodu, że została podjęta mimo, że nie było jej w porządku obrad zebrania. Artykuł 3 określa, czym jest udział w nieruchomości wspólnej i jak się go oblicza. Nie widzę związku z omawianą sprawą.
Widzę, że dla Ciebie art. 27 jest dobry na wszystko?
Chyba mnie źle zrozumiałeś: moim zdaniem doszło do uchybienia, które mogło spowodować uchylenie uchwały, o ile skarżący wykazał, że mogło to mieć wpływ na jej treść.
Sąd Apelacyjny moim zdaniem słusznie zmienił wyrok Sądu Okręgowego, ponieważ w omawianej sprawie nie mamy do czynienia z prekluzją. Uważam, że następnie należało:
- albo uchwałę uchylić, o ile właściciel wykazał wpływ uchybienia proceduralnego na treść uchwały,
- albo przekazać do rozpoznania sądowi 1-ej instancji - celem merytorycznego rozpoznania sprawy.
NIE ISTNIEJE JAKAKOLWIEK PRZESZKODA FORMALNA UNIEMOŻLIWIAJĄCA: 1)ZWOŁANIE ZEBRANIA PRZEZ ZARZĄD W SPRAWIE GLOSOWANIA PROPONOWANEJ UCHWAŁY, CZY 2) ZAINICJOWANIE PRZEZ WŁAŚCICIELI SKUPIAJĄCYCH 10% UDZIAŁÓW W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ ZWOŁANIA ZEBRANIA PRZEZ ZARZĄD W CELU PROCEDOWANIA I GŁOSOWANIA UCHWAŁY ZAPROPONOWANEJ PRZEZ WLAŚCICIELA/WLAŚCICIELI INICJUJĄCYCH .
TAK NAPRAWDĘ CAŁA AWANTURA MOŻE MIEĆ (ŁĄCZNIE LUB ROZŁĄCZNIE ) NIE WIĘCEJ NIŻ 2 PRZYCZYNY: PÓJŚCIE ZARZĄDU NA SKRÓTY ABY POMINĄĆ BARDZO PRACOCHŁONNA PROCEDURĘ ZWOŁYWANIA I ODBYWANIA ZEBRANIA LUB "WYKIWANIE " GRUPY WŁAŚCICIELI POZOSTAWIONYCH W NIEŚWIADOMOŚCI, ŻE NA ZEBRANIU "KRĘCONE BĘDĄ LODY " . W OPISYWANYM PRZYPADKU TAK WŁAŚNIE ZARZĄD POSTĄPIŁ - A NOTARIUSZ DOCHODZIŁ SWOICH PRAW JAKO WŁAŚCICIEL LOKALU. PROSZĘ ZAUWAŻYĆ, ŻE CAŁA TA AFERA WYNIKA Z NIEDOSTATKU MYŚLENIA ZARZĄDU O NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ W KATEGORIACH WŁAŚCICIELSKICH I DEMOKRATYCZNYCH. WŁAŚCICIELE (ZARZĄD) ZOSTALI ZASKOCZENI WYWIESZENIEM REKLAMY PRZEZ NOTARIUSZA, KTÓRY PRZECIEŻ JAKO WŁAŚCICIEL LOKALU MA NIEZBYWALNE PRAWO DO UZYSKIWANIA Z NIEGO POŻYTKÓW - STĄD POSTAWA "PSA OGRODNIKA" POZOSTAŁYCH WŁAŚCICIELI.
SYTUACJA TA ZAMIAST WIEŚĆ KU ZASTANOWIENIU SIĘ (PODJĘCIU STOSOWNEJ UCHWAŁY) CZY I EWENTUALNIE JAK WSZYSCY WŁAŚCICIELE LOKALI MOGĄ WYKORZYSTYWAĆ CZĘŚĆ WSPÓLNĄ (ELEWACJĘ) DLA WŁASNYCH CELÓW WYWOŁAŁA AWANTURĘ, KTÓRA ANI O KROK NIE ZBLIŻYŁA TEJ WSPÓLNOTY DO ROZWIĄZANIA NAJWYRAŹNIEJ WAŻNEGO DLA NIEJ PROBLEMU .
PRAWDOPODOBNIE USTAWA O WŁASNOŚCI LOKALI JEST JEDYNYM AKTEM PRAWNYM WYMUSZAJĄCYM "PRAKTYKOWANIE DEMOKRACJI".
TO FORMUŁA BARDZO TRUDNA, PRAWIE NIE ZNANA, CAŁKOWICIE NIE ZROZUMIAŁA I PRZEZ TO DLA WIELU WŁAŚCICIELI NIE DO ZAAKCEPTOWANIA (KTOŚ TU MUSI ZROBIĆ PORZĄDEK!) Jednak jestem dobrej myśli - nie od razu Kraków zbudowano!
MOIM ZDANIEM ZACYTOWANE ORZECZENIE SĄDU ZASTOPOWAŁO MASZEROWANIE (ZARZĄDÓW)WSPÓLNOT NA SKRÓTY I PRZYPOMNIAŁO, ŻE ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ MA ODBYWAĆ SIĘ W SPOSÓB DEMOKRATYCZNY.
Sprawa była właścicielom powszechnie znana, była już wcześniej głosowana obiegiem.
Jak rozumiem, wynikający z orzeczenia zakaz wprowadzania przez właścicieli do porządku obrad nowych spraw, pominiętych lub niechcianych przez zarząd, jakoś Twojego poczucia demokracji nie rani?
Z tym "kręceniem lodów" to Ci się pokręciło - przecież to notariusz kręci lody i żeby je pomnożyć, wywiesza szmatę reklamową na balkonie.
Z artykułu nie wynika jasno, kto zgłosił wprowadzenie tej uchwały pod obrady, ale Ty od razu oskarżasz zarząd. Nie rozumiem, dlaczego zarząd wspólnoty posądzasz o niecne intencje, a notariusza, działającego z chęci zysku, stawiasz na piedestale. Dobry notariusz i zawistni sąsiedzi? A może interes jednostkowy ponad interes ogółu? Czy uważasz, że takie "ozdoby" na ścianach budynku podniosą wartość nieruchomości i zachęcą ludzi do kupna / wynajęcia mieszkania w tym budynku? W jaki sposób właściciele mieszkań mają bronić swoich interesów, skoro metoda demokratyczna została zamknięta? Ja znam kilka sposobów, ale nie nadają się do publikacji na forum... Jedno jest pewne - jeżeli kosa trafi na kamień, to jest wiele sposobów, żeby panu notariuszowi obrzydzić tę lokalizację i odstraszyć jego klientów. Pan notariusz może się reklamować na setki różnych sposobów - ten, który wybrał, źle świadczy o poziomie i stylu jego kancelarii. Jeśli on sam wprowadza do apartamentowca klimat slumsów, można twórczo rozwinąć i ugruntować tę myśl. Jeśli może to robić jeden właściciel, to innym też wolno. Ciekawe, ilu nowych klientów w tych warunkach pozyska w ciągu najbliższego roku. W pewnych okolicznościach żadna reklama nie pomoże, nie mówiąc o płachtach na elewacji.
Przypominam też, że w orzeczeniu nie chodziło o obronę prawa właściciela do korzystania z elewacji do celów reklamowych, lecz o względy formalne.
Nie wiem, z czego się cieszysz - jeśli taka linia orzecznictwa się upowszechni, będzie to oznaczać nie obronę demokracji, lecz jej koniec we wspólnotach:
- czego nie będzie w porządku obrad, nie będzie rozpatrywane na zebraniu;
- o porządku obrad w zawiadomieniu decyduje zarząd;
- głosy w trybie indywidualnym zbiera wyłącznie zarząd;
- zebranie na wniosek 1/10 właścicieli zwołuje (albo nie) zarząd.
Spróbuj w tych warunkach odwołać zły zarząd - jeśli on sam się na to nie zgodzi, może nigdy do tego nie dojść.
Wara właścicielom od wpływu na sprawy wspólnoty!
Cała władza w ręce zarządu i zarządców!
Wysokie sądy - nie idźcie tą drogą.
P. NOTARIUSZ WYGRAŁ, BO ZARZĄD Z WŁAŚCICIELAMI ZAMIAST PRACOWAĆ NAD PRZYJĘCIEM ZASAD KORZYSTANIA PRZEZ WŁAŚCICIELI Z CZĘŚCI WSPÓLNEJ NIERUCHOMOŚCI (ELEWACJA) SKUPIŁ SIĘ NA TĘPIENIU REKLAMODAWCY - CO SĄDZĄC Z UŻYTYCH WOBEC NOTARIUSZA ZWROTÓW UWAŻASZ ZA SŁUSZNE.
ZA WOLĘ WIĘKSZOŚCI UZNAJESZ DYKTAT MNIEJSZOŚCI. ZATEM NIE DEMOKRACJA A DYKTATURA. (DODATKOWO SKŁANIA MNIE DO PRZEDSTAWIONEGO SĄDU TWOJE POZAMERYTORYCZNE PRZYWOŁANIE DO "ESTETYKI ELEWACJI" ). ODWOŁANIE SIĘ DO OWEJ ESTETYKI MOŻE BYĆ JEDNYM Z ARGUMENTÓW ZA PRZYJĘCIEM NP. UCHWAŁY O ZAKAZIE WIESZANIE REKLAM NA ELEWACJI. W PRZECZYTANYM TEKŚCIE SŁYSZĘ WYŁĄCZNIE NAPAŚĆ NA NOTARIUSZA. TYM SIĘ RÓŻNIMY, ŻE DLA MNIE NIE "POMYSŁOWY DOBROMIR" STANOWI KŁOPOT, ALE BRAK WIEDZY, CO JEST WAŻNE DLA WŁAŚCICIELI.
POZDRAWIAM
PS. JEŚLI WŁAŚCICIELE PODEJMĄ UCHWAŁĘ O KTÓREJ SIĘ PRZEKONAJĄ, ŻE JEST GŁUPIA, TO PRZECIEŻ MOGĄ PODJĄĆ NASTĘPNĄ, W KTÓREJ GŁUPIĄ UNIEWAŻNIĄ.
ŻE JEST TO PROCEDURA KOSZMARNIE CZASOCHŁONNA, A PRZEDE WSZYSTKIM WYMAGAJĄCA UCZESTNICTWA W GŁOSOWANIU - NIE MAM WĄTPLIWOŚCI. ALE TAK WŁAŚNIE ZACZYNA SIĘ KSZTAŁTOWANIE SPOŁECZEŃSTWA OBYWATELSKIEGO.
Estetyka elewacji ma niewątpliwy wpływ na wartość nieruchomości - i o tym pisałem.
Strony sporu (notariusz i wspólnota) mają sprzeczne interesy i sąd ich nie rozstrzygał - sąd uchylił uchwałę (mniejsza o jej treść!) pod pretekstem, że nie było jej w porządku obrad.
Wskaż mi przepis, który uniemożliwia podjęcie uchwały spoza tego porządku. Wyroki sądów (w tym Sądu Najwyższego) w sprawie znaczenia względów proceduralnych cytowałem wyżej. Nie przeczytałeś ich dość starannie, czy w ogóle? "Pomysłowy Dobromir" to ten notariusz ze szmatą na balkonie? OK, niech mu będzie: notariusz-Dobromir.
Pozwól, żeby sami właściciele decydowali, co jest dla nich ważne. W formie uchwał na przykład. Oni to wiedzą najlepiej.
Odbieranie właścicielom przez sąd prawa zmiany porządku obrad zebrania nazywasz szumnie "kształtowaniem społeczeństwa obywatelskiego"?
To rzeczywiście się różnimy, nie mam wątpliwości.
Sądzę jednak, że to nie art. 32 pkt 2. uwl został naruszony. Proszę zauważyć, że adresowany do organizatorów zebrania nakaz zawiadamiania właścicieli lokalu o treści uchwał dotyczy zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach.
Moim zdaniem literalne brzmienie przepisu, zgodne zresztą z istotą tej regulacji, wskazuje, że chodzi o planowaną (zamierzoną) zmianę. Celem zebrania jest m.in. dyskusja, omówienie spraw dotyczących nieruchomości. Niekiedy konieczne jest osiągnięcie kompromisu, który można wypracować dopiero na zebraniu. W efekcie powstają projekty uchwał. Absurdem byłaby w takiej sytuacji konieczność organizowania kolejnego zebrania, tak, aby każdy otrzymał projekt uchwały, albo ograniczanie się wyłącznie do głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Jednak w takiej sytuacji, gdy podjęta zostania uchwała na zebraniu - właściciel nieobecny na zebraniu winien otrzymać o tym zawiadomienie. Można też przyjąć, że zarząd nie ma obowiązku zawiadomienia, to właściciel nieobecny na zebraniu winien we własnym interesie pozyskać informacje o przebiegu zebrania.
W obu przypadkach można posłużyć się art. 27 uwl.
Tutaj jednak doszło do naruszenia konkretnego przepisu - głosy zbierano w trybie mieszanym - a art. 23 ust. 3 stanowi, iż : "o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie".
Twojego Owner wywodu o demokracji nie uważam za słuszny, bo demokracja to w mojej ocenie wola większości wyrażona w sposób prawem przewidziany, w przeciwnym razie mamy do czynienia nie z demokracją, lecz z dyktatem większości (w wielu wspólnotach niestety to dość częsta tendencja).
Nie tylko ilość ,ale i jakość poczynań należy mieć na względzie.
Nie zgadzam się też z Jpet 1 - uchylanie uchwały z przyczyn wyłącznie proceduralnych jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy właściciel wykaże, że uchybienia miały wpływ na treść uchwały. Być może tak było w tej sprawie (przekonamy się po publikacji orzeczenia), jeżeli jednak nie - to na pewno takie emocjonalne działanie (my was nauczymy i uchylimy uchwałę) nie służy kształtowaniu postaw obywatelskich.
Uważam ponadto, że notariusz co do zasady miał prawo swoją szmatę wywiesić.
"Można też przyjąć, że zarząd nie ma obowiązku zawiadomienia, to właściciel nieobecny na zebraniu winien we własnym interesie pozyskać informacje o przebiegu zebrania.
W obu przypadkach można posłużyć się art. 27 uwl.
Jeżeli każdy może wywiesić swoją szmatę, o dowolnej tematyce i estetyce, to w każdej wspólnocie mamy Sajgon.
Pod tym względem Polska jest chyba jedynym krajem w Europie.
Tak wynika z treści tego artykułu, stąd mój wywód, jednak pewność będziemy mieć po publikacji. Z drugiej strony chyba nie odjęli głosów zebranych indywidualnie
"Sprawa reklam musiała być w porządku obrad", Robert Horbaczewski, Rzeczpospolita:
"Uchwała w tej sprawie miała być podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów.Procedura została wszczęta, ale uchwały nie podjęto z powodu zbyt małej liczby oddanych głosów. Na zebraniu 30 maja 2008 r. zmieniono porządek obrad przez dodanie punktu dotyczącego podjęcia uchwały w tej sprawie. Wtedy też uchwalono wspomniany zakaz."
Zatem naruszono art. 23 ust. 3
Poza tym skoro właściciele mogą zmienić zarząd w każdej chwili na mocy uchwały, to niby dlaczego nie mogliby podejmować innych uchwał dotyczących NW na zebraniu właścicieli, nawet jeśli nie były one ujęte w jego porządku obrad?
Ustawa o własności lokali nie ustanowiła żadnych procedur dla przebiegu zebrań właścicieli, dając im w tej materii pełną swobodę podejmowania decyzji dotyczących zarządzania NW, które czasem wynikają z przebiegu samego zebrania i poruszanych na nim problemów/zagadnień.
Mialem podobną sytuację na zebraniu rocznym podjeto uchwałe zgloszona w trakcie zebrania przez jednego z włascicieli
podwyzszajaca fundusz remontowy o 200% wiekszoscia glosów /50.47%/ nie powiadamiając o podjetej uchwale włascicieli nieobecnych na zebraniu.Sad Okregowy oddalił pozew o uchylenie uchwały ze wzgledu na przekroczenie terminu złozenia pozwu nie rozpatrujac spraw merytorycznych., uznając że termin 6tygodni biednie od daty zebrania a nie od daty otrzymania wiadomości/otrzymalem po 6 tyd.celowe działanie zarzadu aby sie nie odwolac/ .Sąd uznał że nieistotne jest ze uchwały nie ujeto w porzadku obrad ,przyjeto ja wiekszościa głosów a moja nieobecnośc na zebraniu nie ma znaczenia., że mialem obowiazek zapoznania sie z uchwałami na zebraniu.
I jak to jest z tymi Sądami jeden uchyla uchwałe , a drugi że wszystko jest Ok można dowolnie zgłaszac uchwały w trakcie zebran
Skoro właściciel ma obowiązek zapoznania się z uchwałami podjętymi na zebraniu, to ważne jest również to, czy projekty tych uchwał były przedstawione każdemu właścicielowi na piśmie wraz z zawiadomieniem o terminie zebrania, a jeśli nie było przegłosowanej uchwały w projektach uchwał, to należało (obowiązek zarządu) zawiadomić o jej treści wszystkich właścicieli, po zebraniu.
Art. 21.1. uowl :
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Poza tym z art.29.3. i art.27 uowl wynika, między innymi, jawność pracy zarządu i obowiązek równego traktowania wszystkich właścicieli.
Przepis ustawy nakłada obowiązek informowania tylko o treści uchwały podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie (art. 23.3).
O uchwałach podjętych wyłącznie na zebraniu nie ma ani słowa.
A zawiadamianie nieobecnych to dodatkowy koszt dla wm
Zarząd ma obowiązek działania w sposób jawny i w interesie wszystkich właścicieli, w każdym innym przypadku jest do wymiany. Ależ to oczywista oczywistość, jak piszą nasi znajomi. Tylko, jaki to ma związek (nie piszę, co powinien zrobić właściciel) z omawianym tutaj przykładem? Bez przesady.
Wykładani prawa nie sprowadza się wyłącznie do odczytania przepisu, niekiedy należy mieć na uwadze co też ten ustawodawca miał na myśli.
Dlaczego wprowadzono obowiązek powiadamiania właścicieli przed zebraniem o zamierzonych zmianach w zakresie ich praw i obowiązków? Dlatego żeby nie byli zaskakiwani tak jak notariusz, któremu minął termin do zaskarżenia uchwały (tak uznał sąd okręgowy). Czy to oznacza, że nie można podejmować uchwał, których nie ujęto w porządku zebrania? Oczywiście, że nie, ale w takiej sytuacji należy powiadomić wszystkich, którzy w zebraniu udziału nie brali o ich podjęciu.
Czy konieczność płacenia zobowiązań za dłużników WM wystarczy?
Uwl nikt nie wymyslal ,ta ustawa praktycznie istnieje od 1934 r.jako rozp.Prezydenta.I wiele z tego jest odpisane.Czasami zaluje,ze tego rozporzadzenia zupelnie "zywcem" nie odpisano.Byloby chyba o wiele lepiej.
Juz kiedys (bodajze w marcu) dyskutowalismy o tym.Ja osobiscie uwazam,ze to jeden z gorzej napisanych aktow prawnych.Najgorsze jest to,ze dotyczy zywotnie pareset tysiecy wlascicieli lokali w Polsce.
Dokonała rewolucji na rynku nieruchomości - umożliwiła masowe uwłaszczenie dotychczasowych lokatorów i swobodny obrót lokali.
Bez niej nie byłby możliwy boom mieszkaniowy lat 2006-2008 (budownictwo deweloperskie).
Myślę, że na kształt uwl nikt z nas nie ma wpływu.
Była to odpowiedź ówczesnej władzy na hasło prezydenta "Bierzcie sprawy w swoje ręce ..właściciele"
i niewydolność państwowych i spółdzielnianych zarządców nieruchomości.
Reszta zależy już od tego, czy ktoś będzie przed atakiem, czy po....
Niestety czas jego trwania i moc jest wielką niewiadomą.
Jednak, jak już przejedzie fala uderzeniowa możesz próbować nawet nieco śmielej.
No, to robisz już postępy. :cool:
Przecież możesz sprawdzić czy ma przygotowanie zawodowe o choćby tu
http://www.mi.gov.pl/2-482c0ddde037d.htm
bo kto sprawuje funkcje zarządcy a nie jest właścicielem musi mieć licencje zawodową.
Do prezesa: Prawie w kazdej WM jest taki madrala.U na s jest gorzej ,bo ten filozof i "znafca" prawa wytacza dodatkowo pozwy,pisze skargi do wszelkich wladz,donosy o popelnieniu przestepstwa.Maniak.Niby nie ma sie czym przejmowac ale to b. pracochlonne i czasochlonne.