Wynik głosowania
Katarzynka
Użytkownik
Jak pisałam już w pierwszym moim poście, mamy problemy z firmą zarządzającą, robią nam pod górkę. Staramy się o balkon, była już uchwała i głosowanie:
za: 26%
przeciw: 5%
wstrzymało się: 20%
Zastanawia mnie fakt, że na uchwale pod głosowaniem napisano: uchwała nie została przyjęta jednogłośnie.
Dyrektor firmy zarządzającej uważa, że ta uchwała jest podjęta negatywnie. Inny zarządca mi powiedział, że gdziekolwiek musi być ponad 50% (za, przeciw lub wstrzymało się) żeby w ogóle można mówić o rozstrzygniętej uchwale. Gdy powiedziałam to dyrektorowi ten stwierdził, że to nieprawda i uchwała jest negatywna. Ręce mi opadają. Kazał mi ją zaskarżyć a po pół godzinie niemiłej rozmowy z mojej strony raptem okazało się, że można ją uchylić i jeszcze raz poddać pod głosowanie nową uchwałę (wiele osób nie było na zebraniu). Czy z takim wynikiem ta uchwała weszła w życie (jako negatywnie rozstrzygnięta)? Na co powołać się przy rozmowie z dyrektorem?
za: 26%
przeciw: 5%
wstrzymało się: 20%
Zastanawia mnie fakt, że na uchwale pod głosowaniem napisano: uchwała nie została przyjęta jednogłośnie.
Dyrektor firmy zarządzającej uważa, że ta uchwała jest podjęta negatywnie. Inny zarządca mi powiedział, że gdziekolwiek musi być ponad 50% (za, przeciw lub wstrzymało się) żeby w ogóle można mówić o rozstrzygniętej uchwale. Gdy powiedziałam to dyrektorowi ten stwierdził, że to nieprawda i uchwała jest negatywna. Ręce mi opadają. Kazał mi ją zaskarżyć a po pół godzinie niemiłej rozmowy z mojej strony raptem okazało się, że można ją uchylić i jeszcze raz poddać pod głosowanie nową uchwałę (wiele osób nie było na zebraniu). Czy z takim wynikiem ta uchwała weszła w życie (jako negatywnie rozstrzygnięta)? Na co powołać się przy rozmowie z dyrektorem?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Żeby uchwała została podjęta, musi się za nią opowiedzieć ponad 50% udziałów.
Żeby uchwała została odrzucona, musi się przeciw niej opowiedzieć ponad 50% udziałów.
U Was należy kontynuować zbieranie głosów aż do uzyskania co najmniej 50,01% głosów "za" albo "przeciw", czyli do rozstrzygnięcia.
Za uchwałą jest 26% udziałów, pozostaje jeszcze 49% udziałów, które dotychczas nie wzięły udziału w głosowaniu. Wystarczy, że 24,01% udziałów opowie się za uchwałą, żebyś wygrała.
Czy mogę powołać się na jakiś przepis, artykuł, który jasno mówi, ze ta uchwała jest nierozstrzygnięta? Zarządca robi z nas idiotów, chodzimy teraz po współlokatorach z takim pismem o treści mniej więcej: wyrażam zgodę na uchylenie uchwały nr ..... i zgadzam się na budowę balkonu.... - tak nam kazał zarządca, jednak z głosowania wynika że uchwała jest nierozstrzygnięta. Czy ten zarządca jest niepoważny? Robi wszystko, aby opóźnić budowę balkonu lub wręcz uniemożliwić, a okazuje się, że większość współlokatorów nie ma nic przeciwko budowie balkonu. Każe nam uchylać uchwałę, która jest nierozstrzygnięta?
Zarządca was lekceważy.
Odwołajcie go, bo albo nie ma pojęcia, co mówi, albo cynicznie Wami manipuluje.
Ustawa o własności lokali:
Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Na mojej uchwale pod wynikami głosowania są tylko 2 opcje:
uchwała została przyjęta / nie została przyjęta jednogłośnie
Mam zaznaczoną drugą opcję. Jak w takim wypadku dozbierać głosy? Jakoś nie widzę opcji zmiany tego wyniku po dozbieraniu głosów :(
Czy dobrze zrozumiałam, że 100% musi być tylko w przypadku małych wspólnot, tj. do 7 lokali?
Czy z tego wynika, że zarządca jest kompletnie niekompetentny i nawet nie potrafi zinterpretować głosowania? Jaki powinien być wynik głosowania przy moich %?
Coś w rodzaju: "W wyniku głosowania uchwała została nierozstrzygnięta"?
Uchwała będzie nierozstrzygnięta, jeżeli pomimo spełnienia warunków, o których pisałem we wcześniejszym akapicie, żadna z opcji nie uzyska większości głosów.
Tak może się zdarzyć, bo przecież nie można zmusić właścicieli do udziału w głosowaniu.
Czy mogę zażądać oryginalnej uchwały i iść osobiście dozbierać głosy?
"w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału. "
Zatem może zbierać zarząd lub zarządca.
Jednak jak rozumiem, mamy tu do czynienia z inną sytuacją, bo głosowanie przeprowadza zarząd a Pani ma na myśli techniczną czynność zbierania głosów (jak listonosz, czy doręczyciel). Proszę zwrócić się o tę uchwałę i dozbierać, tym bardziej, że z opisu sytuacji wynika niestety niezrozumiały sposób działania Waszego zarządcy.
W tym przypadku karta jest jedna, jednak nadal to czynność techniczna (przekazanie karty do podpisu i jej odbiór).
Czy zarządca może odmówić dozbierania głosów i zostawić taką nierozstrzygniętą uchwałę? Czy mam podetknąć mu pod nos jakiś wniosek o dobranie tych podpisów?
Byłoby to uzasadnione, gdyż okazuje się, że mamy współwłaścicieli, których jest prawie niemożliwym zastać w domu, np. ktoś tam pracuje za granicą, druga pani (mająca prawie 20%) mieszka w innym mieście i nie mamy z nią kontaktu, na zebranie też nie przyjdzie...
Czytam ten Art. 24-25 i wygląda mi na to, że o rozstrzygnięcie może tylko wnioskować zarządca lub zarząd. Zarządu nie mamy a zarządca działa przeciwko nam. Czy właściciel lokalu może tylko zaskarżać uchwałę i czy może to zrobić tylko w przypadku łamania przepisów? Jeśli tak, to będę bezsilna, bo przepisy nie zostały naruszone.
Trochę siłowe rozwiązania - ale może Pani w ramach czynności kontrolnych, np. z innymi właścicielami spróbować, jednak może lepiej zarządcę zmienić, jeżeli nie wykonuje swoich obowiązków.
Dostrzegam jednak inną możliwość - może Pani udać się do właścicieli, którzy się wstrzymali i poprosić o zmianę stanowiska wyjaśniając sytuację. Właściciele ci mogą przecież wysłać do zarządcy pismo z informacją, że głosują jednak za przyjęciem uchwały. Nie będziemy mieli w tym przypadku do czynienia ze zbieraniem głosów. Na tej samej zasadzie oświadczenia o tym, że są za przyjęciem uchwały mogą złożyć osoby, które jeszcze nie głosowały - wówczas uzupełnienie podpisów na treści uchwały to formalność. Właściciele mogą także upoważnić Panią do głosowania - wtedy na podstawie uzyskanych pełnomocnictw proszę udać się do zarządcy i oddać swój głos. Niestety będzie to wymagało nakładu pracy, ale można ten problem rozwiązać.
Moim zdaniem może Pani także wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Art. 24 uwl upoważnia co prawda zarząd lub zarządcę, jednak w orzecznictwie i piśmiennictwie przyjmuje się, że takie uprawnienie przysługuje także właścicielowi odnośnie braku zgody na podział/połączenie lokali. Różnie może jednak ten przepis interpretować sąd rozpoznający Pani sprawę.
Pomocne piśmiennictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 grudnia 2009 roku, sygn. akt: I ACa 691/09 (niepubl):
"..ustawodawca przewidział, iż w razie odmowy właścicieli, skarżący, który chce w istocie dokonać podziału lokalu użytkowego na cztery lokale mieszkalne może żądać takiego rozstrzygnięcia przez sąd z mocy art. 22 ust. 4 cyt. ustawy o własności lokali, zwłaszcza, że przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały określonej treści (patrz SN z 7.2.02. I CKN 498/00, OSNC 2002/12/157)".
Pomocne piśmiennictwo:
"Uprawnienie wystąpienia do sądu przysługuje również właścicielowi lub właścicielom lokali w związku z odmową wyrażenia zgody (brakiem zgody wymaganej większości właścicieli) na podział lub połączenie lokali (art. 22 ust. 4)."
Własność lokali. Komentarz. R. Dziczek, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2006, s. 179 - 180.
Pomocne orzecznictwo:
Oświadczenie
Ze względu na brak mojej obecności na zabraniu, które odbyło się dnia....... i niemożność wzięcia udziału w głosowaniu nad uchwałą numer ....... z dnia............ (kopia w załączniku) oświadczam, że:
- głosuję za przyjęciem / przeciw przyjęciu * uchwały nr ................. z dnia ...................
- wstrzymuję się od głosu* (*niepotrzebne skreślić)
oraz wnoszę o dodanie mojego głosu do wyniku głosowania.
CZY MOGĘ ZEBRAĆ TE OŚWIADCZENIA I ZANIEŚĆ DO ZARZĄDCY?
W pełnomocnictwach właścicieli, którzy zechcą zmienić swój głos ze wstrzymującego się na popierający uchwałę, musi być to wyraźnie stwierdzone. Lepiej będzie: Z powodu mojej nieobecności...
PEŁNOMOCNICTWO
Ja, niżej podpisana/y ............................................. będąc właścicielem lokalu mieszkalnego nr ..... położonego w budynku przy ulicy ……………………………, dysponując udziałami w nieruchomości wspólnej w wysokości ............ %, oświadczam, że z powodu nieobecności na zabraniu, które odbyło się dnia....... i niemożność wzięcia udziału w głosowaniu nad uchwałą numer ....... z dnia............ (kopia w załączniku) chcę przystąpić do głosowania nad wyżej wymienioną uchwałą. W związku z powyższym oświadczam, że:
- głosuję za przyjęciem / przeciw przyjęciu * uchwały nr ................. z dnia ...................
- wstrzymuję się od głosu* (*niepotrzebne skreślić)
oraz wnoszę o dodanie mojego głosu do wyniku głosowania.
Do złożenia podpisu w moim imieniu pod uchwałą nr………… z dnia ………… upoważniam panią / pana ......................................................... , numer ewidencyjny PESEL .........................
Zamiast tego:
"...udzielam pełnomocnictwa pani (dane osobowe) do oddania głosu w moim imieniu za przyjęciem uchwały / przeciw uchwale.
Data: .... Podpis ... (imię i nazwisko mocodawcy)."
Mam już gotowe pełnomocnictwa i w przyszłym tygodniu pójdę z nimi złożyć podpisy za osoby nieobecne. Co mam zrobić lub na co się powołać, gdy zarządca na moją prośbę o udostępnienie uchwały w celu złożenia podpisów będzie się upierał, że ta uchwała jest negatywna lub coś w rodzaju, że nie można już na niej nic dopisywać ani zmieniać (założę się, że tak będzie)?Czy mam zażądać od niego na piśmie, że nie udostępnia mi uchwały i dlaczego?
I jeszcze takie pytanie.
Czy termin 6 tygodni tyczy się także uchwał nierozstrzygniętych? Czy uchwała nierozstrzygnięta ma jakiś termin, w którym można dobierać głosy osób nieobecnych?
Nie ma przepisu, określającego jak długo można głosować.
Nie można mówić o 6-tygodniowym terminie na zaskarżenie uchwały, której nie ma, która nie została jeszcze przyjęta. Dopóki uchwała nie zostanie przyjęta lub odrzucona (chodzi o zebranie ponad 50% głosów za lub przeciw, liczonych udziałami), to nie tylko można, ale TRZEBA zbierać głosy.
Nie można zaprzestać zbierania głosów, skoro sprawa nie została rozstrzygnięta.
Zarządca nie ma prawa odmówić przyjęcia głosu od właściciela lub jego pełnomocnika w trakcie głosowania. Takie działanie kwalifikuje się do wniosku o pociągnięcie do odpowiedzialności dyscyplinarnej. Proponuję też informować lokalne media, niech manipulator wie, że nie ujdzie mu to na sucho. Podaj na forum nazwisko zarządcy lub numer jego licencji.
Dotyczy:
projektu uchwały nr .../.../2010 z dnia ...
Jako członek Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości nr ... wzywam Pana ..........., będącego Zarządcą (nr lic. ...) w/w Wspólnoty Mieszkaniowej do wyjaśnienia przyczyny braku kontynuacji zbierania głosów członków Wspólnoty nieobecnych na zebraniu w dniu .... W dniu tym został poddany pod głosowanie projekt uchwały nr .../.../2010 z dnia ..... (kopia w załączniku). Wynik głosowania czyni uchwałę nierozstrzygniętą, gdyż ani „za” ani ”przeciw” nie opowiedziało się ponad 50% udziałów. Pana obowiązkiem, jako Zarządcy naszej Wspólnoty, jest uzyskanie głosów członków nieobecnych na zebraniu w ilości pozwalającej na doprowadzenie uchwały do rozstrzygnięcia. Proszę także o wyjaśnienie, dlaczego w projekcie uchwały jako wynik głosowania została podkreślona opcja: „uchwała nie została podjęta jednogłośnie” podczas gdy 100% poparcia dla uchwały wymagane jest tylko w małych wspólnotach (tj. do 7 lokali).
Odpowiedzi oczekuję na piśmie w trybie pilnym.
Z poważaniem
Ciekawe, co zarządca odpowie.
Odpowiedzi na temat pana stanowiska i podjętych działań w tej sprawie oczekuję na piśmie w trybie pilnym.
mireczekL jak zwykle stara się być na siłę oryginalny.
Zaczyna pleść takie bzdury, że szkoda czasu na ich prostowanie.
Jeśli przeciw jest 40 % (prawie wszyscy obecni na zebraniu) to wylicza, że za było 60 % i uchwała przeszła...
To był żart. Więc MirekL nie obrażaj się...
Na początek serdecznie polecam kurs czytania ze zrozumieniem oraz mniej żółci w stosunku do osób, które zwracają się tutaj z prośbą o pomoc w swojej bezradności. Myślę, że doskonale dogadałby się pan z moim zarządcą. Macie podobne podejście do ludzi i w podobny sposób interpretujecie wyniki głosowań
W sumie przeczytałam uwl i nie znajduję zapisu, że musi dozbierać. Jest tylko art. 24 że MOŻE zażądać rozstrzygnięcia przez sąd. Mogę prosić o bliższą informację na temat tego zapisu? Szczerze mówiąc to nie jest napisane nic o opcji dozbierania głosów. Ja poproszę zarządcę o dozbieranie, a on mi na to "na jakiej podstawie?".
owner - umiem liczyć do stu. 100 - 26 = 74 . Te 74 % było przeciwko, albo się wstrzymało, zagłosowali nogami nie przychodząc na zebranie. Takie maja prawo, mogą nigdy nie przyjść. Przyjdą jak będą bardziej zainteresowani np. swoją prywatną sprawą. Czy bym skłamał? TAK i NIE. Poza tym ja staram się nie obrażać Cię za twoje wypowiedzi, i coraz bardziej tego żałuję.
Haneczka - masz rację i właściciele bardzo często korzystają z tego swojego ustawowego prawa (Katarzynka również).
Z ciekawością oczekuję na wskazanie w uwl OBOWIĄZKU dozbierania głosów.
a-z - nie mam takiego subtelnego poczucia humoru. W mojej Wspólnocie nie mam problemów z liczeniem głosów, może dlatego ,że również i moi sąsiedzi wzieli sobie do serca "ustawowe prawo do nie przychodzenia na zebranie".
Katarzynko - dziękuję za radę. Zmyliło mnie to określenie "firma robi nam pod górkę". Rozumiem ,że gdyby zarządca namawiał za Panią sąsiadów do poparcia to byłby "cacy" a tak jest "be" .Nie mam problemów ze swoimi sąsiadami, o czym świadczy fakt, że od czterech lat "jednomyślnie" udzielają mi Absolutorium (jednomyślnie, tzn. Ci co przyjdą).I zapewniam, że jestem pryncypialnym zarządem. Jedyne co mogę poradzić (a tak traktuję to forum, a nie jako pole do uszczypliwości), to namawiać sąsiadów do poparcia. Czy nie dziwi Pani fakt, że na zebraniu obecni w połowie byli przeciwni? Ich Pani raczej nie przekona. Odważyli się jawnie odmówić i raczej nie zmienią zdania. Jeżeli skonfliktowała się Pani również z zarządcą, szanse na powodzenie są marne. Ale haneczka wskaże Pani podstawę prawną żądania dozbierania głosów !!! Oby tylko zarządca, nie dozbierał (ze swojej inicjatywy!!!) następnych głosów przeciwnych.:bigsmile:
Proszę mieć świadomość, że we Wspólnocie nie wszyscy, i nie zawsze są zadowoleni.Zarządcę zawsze możecie zmienić, oby nie na gorszego.:bigsmile:
Jestem bardzo ciekaw rozszerzenia wątku uchwał nierozstrzygniętych. Czuję nosem,że zobaczę tu wiele niekonwencjonalnych interpretacji uuwl!!!!:bigsmile:
Nie wiem skąd się biorą w pańskiej głowie te rewelacje i fakty których nie ma, ale dla uściśnienia:
Mój mąż był na zebraniu, ja nie mogłam bo zebrania zarządca robi na 14.00 i jest mała frekwencja a bardzo chciałam być. Nie każdy może urwać się z pracy, wielokrotne prośby zmiany zebrań nic nie dały, ale teraz mam już wniosek z podpisami w tej sprawie i mu to wręczę na piśmie.
49% nie było na zebraniu, wiąże się to z tym, co napisałam powyżej. Mam już pełnomocnictwa wystarczającej liczby osób nieobecnych, żeby mieć ponad 50% na tak, więc proszę sobie wyobrazić, że ludzie nie są mi przeciwni a wręcz odwrotnie. Na zebraniu przeciw były tylko 2 osoby, a od głosu wstrzymała się gmina. I nie chcę, aby zarządca nikogo namawiał bo nie ma takiej potrzeby. Okazuje się, że jest to bardzo prosta sprawa do załatwienia, a zarządca tak zagmatwał i nakłamał, że ciągnie się to po prostu bez sensu. Jedyne czego od zarządcy oczekuję, to rzetelnego wykonywania swojej pracy za moje pieniądze oraz zwykłej, ludzkiej życzliwości.
To tak w skrócie. Dalsza dyskusja z pańską osobą nie ma sensu, gdyż wie pan wszystko najlepiej i dopowiada sobie sytuacje, których nie było i nie ma.
Dwie osoby przeciwne = 5%, dla uproszczenia przyjmuję,że mieszka Pani we WM ok. 40 lokalowej. Około 10-12 poparło uchwałe, jeżeli ma Pani ok. 10 pełnomocnictw sprawa nie powinna być trudna.Ale!!!! Nie wszystko jest jasne. Co Pani mąż robił na zebraniu? Nie zagłosował za uchwałą? Nie ma obowiązku obecności obojga małzonków.Więc proszę nie mieć pretensji do zarządcy. Ja zebrania robię o 18.00 wieczorem i też przychodzi 10 % właścicieli. Jeżeli Pani tak podchodzi do zarządcy to proszę się nie dziwić, że nie będzie Pani dłużny.Powiem szczerze, że gdybym na jego miejscu nie chciał Pani pomóc to nieumożliwiłbym to dziwne głosowanie. Byłaby to niewątpliwie złośliwość z mojej strony, ale niestety skuteczna.Lepszym rozwiązaniem ( o ile to będzie niezbędne) jest zażądanie zebrania (wystarczy 10% ) z porządkiem - uchwalenie żądanej uchwały.Na takie zebranie może przyjść jedynie Pani i oczywiście zarządca.POWODZENIA
PS. Pani mnie pomyliła z ownerem - to on wie wszystko najlepiej, ja tylko podpieram się swoim doświadczeniem praktycznym. Szkoda, że haneczka nie dała jeszcze odpowiedzi!:bigsmile:
A teraz Miruś skup się i myśl. :thumbup:
Czy indywidualne zbieranie głosów musi odbywać się na zasadzie, że zarządca lub zarząd chodzi do mieszkań i prosi o podpis? Jeśli dobrze interpretuję art. 23, to każdy z członków wspólnoty może iść do zarządcy i w jego siedzibie złożyć podpis pod uchwałą sam i w każdym momencie aż do chwili rozstrzygnięcia. Nie wiem na jakiej podstawie zarządca miałby odmówić mi złożenia podpisów w imieniu osób nieobecnych (posiadając pełnomocnictwa). Proszę mnie oświecić.