Ja Ciebie rozumiem. Jednak musimy się z tym pogodzić, że forum publiczne, to forum publiczne i rządzi się swoimi prawami. Możemy je zaakceptować, albo ... nie uczestniczyć w dyskusjach.
pięknie to sformułowałeś tylko na zdrowy rozsądek ten co daje odpowiedz w danym wątku niech przeczyta całość Autora wątku i publikuje odpowiedz w danym temacie a nie że chce się wyróżnić że tylko jest jego racja a innych jest błędna
jeśli tak uważa to niech wcale nie odpowiada bo to naprawdę jest nudne cały czas sugerować art 199-201jeżeli nie WIE jak ma być w małej WM bo małe WM rządzą się innymi prawami jak duże
Aż przyjemnie się czyta tą troskę o wyczerpujące , merytoryczne odpowiedzi.
piotr6 - otrzymałeś dwie rady i to skrajne.
owner - twierdzi ,że art. 20-33 uwl Was nie dotyczą a jedynie Dział IV kc o wspólwłasności. Wg mnie jest to podejście doktrynerskie, które trzymając się literalnie doprowadzi do paraliżu wspólnoty. art. 195-210 kc są powielone, w trochę zmienionej formie w uwl. Pozostałe są nieprzydatne w ogóle.Twierdzenie ,że w małych wspólnotach nie powołuje się Zarządu. to jego swobodna interpretacja. Jak więc rozumieć art. 205 który mówi " współwłasciciel sprawujący zarząd ....... " i art. 208 " każdy ze wspólwłascicieli nie sprawujących zarządu ........." Nie wolno mylić Zarządu z zarządem. Głupio to brzmi ale 1 - to ludzie, a drugie to działanie. Jeżeli razi to niektórych purystów językowych, to powołajcie w swojej WM Sekretarza Generalnego Rady Naczelnej WM, która sprawuje zarząd. Teraz brzmi lepiej i jest zgodne z przepisami prawa. Jeżeli nie obowiązuje art. 29 - to masz proste zadanie w zarządzaniu. Nie musisz prowadzić żadnej, bzdurnej rachunkowości, ewidencji kosztów, nie musisz przejmować protokolarnie nieruchomości, ani jej dokumentacji technicznej. To znaczy do momentu aż np. Nadzór Budowlany, Straż Pożarna Was do tego zmusi.Nie doszukałem się w kc żadnych wytycznych w tym zakresie. Oczywiście można postawić zarzut, że ten obowiązek wynika z innych przepisów.Ale skoro nie ma Zarządu.Proponuję Książkę Obiektu Budowlanego potraktować jak puchar przechodni, po 1 miesiącu u każdego ( art. 200 kc). Nurtuje mnie problem prawa z art. 208 kc. " Każdy współwłaściciel nie sprawujący zarządu .... może żądać W ODPOWIEDNICH TERMINACH (Ciekawe jakich, czy nie natychmiastowych?) rachunku z zarządu ( od kogo, również od siebie) Sam widzisz, że to ABSURD.
Pozwoliłem sobie głębiej przeanalizować Twoją sytuację i doradzić Ci przed zebraniem( Ale wiesz ślepy prowadzi kulawego). Przepraszam w małych WM nie organizuje się zebrań: przed posiedzeniem, spotkaniem, meetingiem, briefingiem (niepotrzebne skreślić). Skoro macie konto, a na nim pieniądze to oczywiście możecie je wydawać . Nie przejmowałbym się w tym momencie brakiem ewentualnego Planu Gospodarczego, taką zastaliście sytuację. Wymiana bramy jest drobną czynnością naprawczą, tak jak wymiana wybitej szyby. Jest to zarząd zwykły, macie na to zgodę. Montaż domofonu, potraktujcie jako drobne usprawnienie. Na wszelki wypadek podejmijcie uchwałę ( w podtytule jako przejaw zgody właścicieli) na te czynności. Jeżeli wasz sąsiad uzna to za czynność sprzeczną z zasadami prawidłowego zarządu...... , może zwrócic się do sądu o pomoc ( art. 202 kc). Jeżeli nadal będzie upór, niestety w przyszłości przygotujcie się do rozstrzygnięcia sądowego (PLAN GOSPODARCZY, ZALICZKI!) Takie jest moje stanowisko ( sprawdź z wczoraj).Życzę powodzenia na zebraniu (pełnomocnictwo ???? - to ważne, ma być szcególne, rodzajowe). Po zebraniu podziel się uwagami, ślędzę codziennie forum. )
Przepisy w poruszonej przez użytkownika , który rozpoczął ten watek, kwestii są oczywiste, choć rzeczywiście w konfliktowych sytuacjach mogą prowadzić do paraliżu działań małej wspólnoty mieszkaniowej. W zupełności zgadzam się z Ownerem, który udzielił wyczerpującej informacji (ewentualne uwagi należałoby raczej kierować do ustawodawcy).
Właściciele lokali tworzący małą wspólnotę mieszkaniową nie dokonują wyboru zarządu w rozumieniu rozdziału IV ustawy o własności lokali, po prostu tam nie wybiera się organu. Każdy właściciel może jednak sprawować zarząd i do tego nie jest konieczna uchwała na zewnątrz, w tym znaczeniu że wystarczy okazać akt własności, aby np. zawrzeć umowę o dostawy energii elektrycznej do nieruchomości wspólnej. W stosunkach wewnętrznych oczywiście należy uzgodnić stanowisko (może dojść do sytuacji, że wszyscy wystąpią do zakładu energetycznego :wink:).
"Ustawa o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. ma zastosowanie do wszystkich wspólnot mieszkaniowych, niezależnie od ich wielkości, jednakże regulacje związane z zarządem nieruchomością zawarte w rozdziale 4 dotyczą wyłącznie tzw. dużych wspólnot. Przesądza o tym art. 19 tej ustawy: jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy o współwlasności zawarte w Kodeksie cywilnym (art. 199 do 208 kc) i Kodeksie postępowania cywilnego (art. 611 - 616 k.pc.). Małą wspólnotę od dużej w sferze organizacyjnej odróżnia przede wszystkim bezpośredni a więc sprawowany przez samych właścicieli zarząd, podczas gdy w dużej powołany w tym celu organ (zarząd pośredni). Cechuje ją też większy rygoryzm prawny w sferze decyzyjnej, ponieważ do czynności przekarczających zarząd zwykły konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli (podczas, gdy w dużych decyduje większość). Zarząd małą wspólnotą może być zatem bardzo utrudniony, w szczególności w konfliktowych sytuacjach" (Więcej w artykule "Zmiana sposobu zarządu w małej wspólnocie" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/693/45/
"W uchwale z dnia 7 października 2009 r. (sygn. III CZP 60/09) Sąd Najwyższy przedstawił zapatrywanie, że właściciele lokali w małej wspólnocie mogą poprzez zmianę sposobu zarządu dopuścić możliwość stosowania art. 25 ustawy o własności lokali. Przepis ten umożliwia zaskarżenie decyzji ogółu właścicieli, na zmodyfikowanych niż wynikające z art. 202 i 199 kodeksu cywilnego zasadach (inne podstawy, ustalenie 6-cio tygodniowego terminu). "
Treść uchwały na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/693/32/
Inną kwestią jest kwalifikacja dokonanej czynności - tzn. czy montaż nowej bramy i domofonu to czynność zwykłego zarządu, czy zarząd taki przekracza.
Moim zdaniem przekracza, Mirek uważa, że nie przekracza - ale i tak zawsze w razie sporu to sąd osądzi.
Uważam, że z ostrożności należałoby wystąpić do sądu o zatwierdzenie dokonanej czynności.
Proponuję Książkę Obiektu Budowlanego potraktować jak puchar przechodni
Nie mieszaj wszystkiego ze wszystkim.
W ustawie o własności lokali też nie ma mowy o KOB. Obowiązki dokonywania przeglądów oraz prowadzenia dokumentacji technicznej (w tym Książki obiektu budowlanego) wynikają z Prawa budowlanego. Są to obowiązki właściciela obiektu budowlanego. W przypadku wspólnoty (małej czy dużej, nieistotne) jest to ogół współwłaścicieli. Nieważne, czy któryś ze współwłaścicieli sam się tym zajmie, czy właściciele kogoś do tego wynajmą - obowiązki te spoczywają na wspólnocie.
Ewidencję pozaksięgową również trzeba prowadzić, choćby dla celów podatkowych i sprawozdawczych (każdy ze współwłaścicieli może zażądać sprawozdania).
Wyraz "zarząd" występuje w dwóch znaczeniach:
1) podmiotowym (zarząd = organ dużej wspólnoty) - w tym znaczeniu występuje jedynie w uwl;
2) funkcjonalnym (zarząd = sprawowanie zarządu = zarządzanie) - zarówno w uwl, jak w Kc i Kpc. Stąd "sposób zarządu" w uwl czy "zarząd" w Kpc (art. 614 Kpc: "Sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania.")
Osoba sprawująca zarząd (zarządzająca) w małej wspólnocie to zarządca lub pełnomocnik, powołany przez właścicieli (pełnomocnikiem może być jeden z właścicieli).
owner - twierdzi ,że art. 20-33 uwl Was nie dotyczą a jedynie Dział IV kc o wspólwłasności. Wg mnie jest to podejście doktrynerskie
Czy znasz art. 19 uwl? Przeczytaj i powiedz, co on dla ciebie oznacza.
A niektórzy mówią, że to kobitki są kłótliwe
Cenię ownera za jego znajomość legislacji, co nie znaczy, że zawsze uważam to prawo za możliwe/wygodne do przestrzegania.
Forum daje nam teorię (prawo) oraz podpowiedzi praktyków. Co z tym zrobimy, to już każdy sam decyduje, ale niech najpierw ma świadomość prawa. Teoria i real dają pełniejszy obraz, więc przepychanki między nimi są naprawdę bez sensu.
A posiadaczy wiedzy absolutnej, czyli jedynie słusznej zwyczajnie nie lubię
Panowie - ja zwracałem się do piotra6 bo on jest autorem wątku. Albo to przyjmie albo nie. Wasze stanowisko znam. Zarządca nie musisz mi czytać ustawy, ja ją znam z praktyki działania. Dla mnie Portlal Zarządca nie jest żadnym autorytetem. Co do ownera, ja wiem ,że trzeba to prowadzić bo mówi o tym uwl, która w tej części dotyczy również małych wspólnot. Znam uwl i zachęcam Ciebie do wnikliwego zapoznania się z nią.To może doczytasz w art. 29 ust 1b o książce obiektu budowlanego. W mojej ustawie taki zapis istnieje. Ty w zacietrzewieniu tego nie widzisz.I oszczędź mi tych Twoich bezużytecznych definicji i interpretacji.
Osoba sprawująca zarząd (zarządzająca) w małej wspólnocie to zarządca lub pełnomocnik, powołany przez właścicieli (pełnomocnikiem może być jeden z właścicieli).
Mirek, uwl mówi o obowiązku protokolarnego przejęcia KOB, a nie prowadzenia jej. Obowiązek prowadzenia nakłada ustawa PB i rozporządzenie wykonawcze. Kłopot w tym, że cały art. 29 dotyczy zarządu dużej wspólnoty i zarządcy notarialnego (z art. 18.1), a nie współwłaścicieli czy pełnomocników w małej wspólnocie. Art. 29 to wciąż rozdział 4 uwl, nie obowiązujący w małej wspólnocie.
[cite] piotr6:[/cite]Osoba sprawująca zarząd (zarządzająca) w małej wspólnocie to zarządca lub pełnomocnik, powołany przez właścicieli (pełnomocnikiem może być jeden z właścicieli).
a gdzie jest napisane że tylko jedna???
Może być kilku pełnomocników, jasne. Może być nawet 6.
[cite] koziorozka:[/cite]A posiadaczy wiedzy absolutnej, czyli jedynie słusznej zwyczajnie nie lubię
Jeśli to do mnie, to możesz się nie martwić - nie posiadam wiedzy absolutnej (nie wiem natomiast, co to jest "wiedza jedynie słuszna").
Nie pisze tego po to, żebyś mnie polubiła - stwierdzam tylko oczywisty fakt.
Po prostu - nie ma takich ludzi.
ownerze - cenię twoją wiedzę, nie wiem czy lubię
Zarządco - wykorzystujesz niecnie swoja pozycję, gdy wstawiasz emotki, których my szaraczkowie nie mamy i psujesz wygląd forum
Szanowni forumowicze. Sądziłem naiwnie, że ten wątek piotr 6 zakończył.Niestety niektórzy nie mogą ścierpieć sytuacji,że watpi się w ich nieomylność.
I zamiast po prostu przyznać, że może nie mam racji, dokonują metamorfozy swoich opinii. Domyślam się, że owner znalazł jednak w uwl wzmiankę o KOB. On o tym doskonale wiedział, miał na myśli nieprzejęcie ale prowadzenie tej książki. W małych wspólnotach nie podejmuje się uchwał odnośnie wyboru zarządu, tam można powołać ( w jaki sposób?) pełnomocników lub zarządców????? Skoro nie obowiązuje w małej WM art. 22 to współwłaścicele sięgają po KC i KPC i tam szukają definicji zarządu zwykłego i czynności je przekraczające. Życzę im powodzenia w poszukiwaniach. Bezstronnych obserwatorów tego forum proszę o ocenę naszych stanowisk od dnia wczorajszego.
Zgadzam się z tym stanowiskiem w sprawie:
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. „mała wspólnota mieszkaniowa"), według art. 19 u.w.l. do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Oznacza to odesłanie do przepisów art. 199-209 k.c. oraz art. 611-616 k.p.c. Wymienione przepisy Kodeksu cywilnego regulują zarząd rzeczą wspólną (będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych) jako zarząd wykonywany przez samych współwłaścicieli, który w odróżnieniu do zarządu pośredniego, sprawowanego przez odpowiedni organ i zarządu powierniczego, określany jest mianem zarządu bezpośredniego (właścicielskiego). Uregulowanie zarządu rzeczą wspólną w art. 199-209 k.c. jest uregulowaniem kompletnym. Nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach dotyczących zarządu. W myśl tego uregulowania sprawowanie zarządu rzeczą wspólną odbywa się poprzez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających możliwość ich dokonania. Przewiduje ono możliwość zwrócenia się do sądu o rozstrzygnięcie w wypadkach, w których stosownie do tego uregulowania rozstrzygnięcie takie jest potrzebne dla zapewnienia prawidłowości zarządu. Do zarządu tego nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i nast.), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust 2 i 4, art. 23 i 24), ani art. 25 tej ustawy o zaskarżaniu uchwał do sądu. Zarząd nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty mieszkaniowej ma szczególny charakter, gdyż służy nie tylko ochronie interesu indywidualnego współwłaścicieli, jak jest to w wypadku zwykłej współwłasności w częściach ułamkowych, lecz przede wszystkim ma zapewnić ochronę interesu zbiorowego wspólnoty. Jednakże z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że ustawodawca uznał, iż mające realizować ten cel szczególne przepisy o sposobie zarządu zawarte w art. 20 i nast. u.w.l. mają zastosowanie jedynie do dużych wspólnot mieszkaniowych. Do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, co nie wyłącza możliwości innego określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.). W razie zawarcia takiej umowy obowiązują co do sposobu zarządu zasady określone w umowie.
[cite] MirekL:[/cite] Jak więc rozumieć art. 205 który mówi " współwłasciciel sprawujący zarząd ....... " i art. 208 " każdy ze wspólwłascicieli nie sprawujących zarządu ........." (...) Nurtuje mnie problem prawa z art. 208 kc. " Każdy współwłaściciel nie sprawujący zarządu .... może żądać W ODPOWIEDNICH TERMINACH (Ciekawe jakich, czy nie natychmiastowych?) rachunku z zarządu ( od kogo, również od siebie)
Pomocne piśmiennictwo:
"Żądanie złożenia rachunku z zarządu przysługuje - jak wynika z art. 208 - tylko współwłaścicielowi niesprawującemu zarządu rzeczą wspólną. Obowiązany do złożenia rachunku jest współwłaściciel, który sprawuje zarząd w wykonaniu obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (...) bezumownie. W wypadku zarządu umownego obowiązek ten wynika z reguły z umowy (...) Złożenie rachunku z zarządu oznacza przedstawienie sprawozdania rachunkowego wraz z odpowiednimi informacjami, dotyczącego rzeczy wspólnej, a w szczególności dokonanych czynności zarządu, poniesionych wydatków i ciężarów oraz pobranych pożytków i innych przychodów z rzeczy (...) Art. 208 nie określa terminów, w których można żądać rachunku, stanowiąc, że terminy te powinny być "odpowiednie". Należy przez to rozumieć, że decydują o tym konkretne okoliczności w wynikające z nich rzeczowe, uzasadnione potrzeby."
Por.: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Stanisław Rudnicki, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2003, s. 278.
Można jednak przyjąć, że montaż bramy i domofonu to konieczne roboty remontowe, jeżeli tak, to poniżej konkretne rozwiązanie problemu wynikające z piśmiennictwa:
"W razie zawarcia przez współwłaścicieli mających większość udziałów umowy, np. na wykonanie koniecznych robót remontowych (art. 201), stroną umowy po stronie współwłaścicieli są tylko ci z nich, którzy umowę zawarli (art. 370 ). Współwłaściciele będący w mniejszości, którzy na tę czynność odmówili zgody, nie są stronami umowy, a więc nie odpowiadają wobec wykonawcy robót za zobowiązanie wynikające z umowy, natomiast odpowiadają wobec pozostałych współwłaścicieli na podstawie - i w granicach - art. 207"
Por.: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Stanisław Rudnicki, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2003, s. 266.
Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
[/quote]To wszystko już było:
[cite] owner:[/cite]Jeśli wystąpią do sądu, to nie złamią prawa. Złamią, jeśli nie wystąpią do sądu i mimo braku zgody jednego ze współwłaścicieli zadysponują wspólnymi pieniędzmi.
Mogą sami sfinansować wymianę bramy (bez udziału opornego właściciela) i potem sądownie dochodzić od niego, by wpłacił swoją część zgodnie z udziałem. Ale wówczas to też oni będą musieli udowodnić, że inwestycja była konieczna, że służyła wszystkim współwłaścicielom.
[cite] MirekL:[/cite]Należy robić to co uważacie słuszne dla 5/6.
Ale na wyłączny koszt tych 5/6.
Bez sądu nie mogą zmusić właściciela do poniesienia kosztu, na który się nie zgadza, skoro kodeks wymaga zgody wszystkich.
...ale piotr6 i MirekL nie uwierzyli mi.
Czy uwierzą Zarządcy? Wiara ma to do siebie, że nie ma się nijak do rozumu i logiki... :sad:
Teza, że montaż bramy i domofonu to "konieczne roboty remontowe", jest dość dyskusyjna.
Przede wszystkim to nie jest remont, lecz inwestycja.
Jeżeli 5 właścicieli wykona to na własny koszt i zechce ściągnąć od szóstego jego część kosztów, będą musieli wykazać przed sądem ową "konieczność" inwestycji. Podkreślam: jest to nowa rzecz, wcale niekonieczna dla "utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym", zatem będzie ciężko wygrać w sądzie sprawę o nakaz zapłaty przeciwko "opornemu" współwłaścicielowi.
Gdyby zaś tych pięciu sfinansowało inwestycję wyłącznie z własnych środków, to tylko oni byliby współwłaścicielami owej bramy, jednak nie mogą przez to uniemożliwić szóstemu współwłaścicielowi korzystanie z podwórka, czyli również z bramy. (Współ)własność (podwórka, nie bramy) ma swoje prawa...
Wychodzi na to, że jedyne realne wyjście to montaż bramy i domofonu na wyłączny koszt zainteresowanych 5 współwłaścicieli i udostępnienie kluczy i kodu temu "opornemu".
Jak widać, polskie prawo nadal sprzyja "wolnemu - nie pozwalam!" (dawniej: "liberum veto").
Ale z tym to już do Ustawodawcy...
Komentarze
Ja Ciebie rozumiem. Jednak musimy się z tym pogodzić, że forum publiczne, to forum publiczne i rządzi się swoimi prawami. Możemy je zaakceptować, albo ... nie uczestniczyć w dyskusjach.
Pozdrawiam.
jeśli tak uważa to niech wcale nie odpowiada bo to naprawdę jest nudne cały czas sugerować art 199-201jeżeli nie WIE jak ma być w małej WM bo małe WM rządzą się innymi prawami jak duże
piotr6 - otrzymałeś dwie rady i to skrajne.
owner - twierdzi ,że art. 20-33 uwl Was nie dotyczą a jedynie Dział IV kc o wspólwłasności. Wg mnie jest to podejście doktrynerskie, które trzymając się literalnie doprowadzi do paraliżu wspólnoty. art. 195-210 kc są powielone, w trochę zmienionej formie w uwl. Pozostałe są nieprzydatne w ogóle.Twierdzenie ,że w małych wspólnotach nie powołuje się Zarządu. to jego swobodna interpretacja. Jak więc rozumieć art. 205 który mówi " współwłasciciel sprawujący zarząd ....... " i art. 208 " każdy ze wspólwłascicieli nie sprawujących zarządu ........." Nie wolno mylić Zarządu z zarządem. Głupio to brzmi ale 1 - to ludzie, a drugie to działanie. Jeżeli razi to niektórych purystów językowych, to powołajcie w swojej WM Sekretarza Generalnego Rady Naczelnej WM, która sprawuje zarząd. Teraz brzmi lepiej i jest zgodne z przepisami prawa. Jeżeli nie obowiązuje art. 29 - to masz proste zadanie w zarządzaniu. Nie musisz prowadzić żadnej, bzdurnej rachunkowości, ewidencji kosztów, nie musisz przejmować protokolarnie nieruchomości, ani jej dokumentacji technicznej. To znaczy do momentu aż np. Nadzór Budowlany, Straż Pożarna Was do tego zmusi.Nie doszukałem się w kc żadnych wytycznych w tym zakresie. Oczywiście można postawić zarzut, że ten obowiązek wynika z innych przepisów.Ale skoro nie ma Zarządu.Proponuję Książkę Obiektu Budowlanego potraktować jak puchar przechodni, po 1 miesiącu u każdego ( art. 200 kc). Nurtuje mnie problem prawa z art. 208 kc. " Każdy współwłaściciel nie sprawujący zarządu .... może żądać W ODPOWIEDNICH TERMINACH (Ciekawe jakich, czy nie natychmiastowych?) rachunku z zarządu ( od kogo, również od siebie) Sam widzisz, że to ABSURD.
Pozwoliłem sobie głębiej przeanalizować Twoją sytuację i doradzić Ci przed zebraniem( Ale wiesz ślepy prowadzi kulawego). Przepraszam w małych WM nie organizuje się zebrań: przed posiedzeniem, spotkaniem, meetingiem, briefingiem (niepotrzebne skreślić). Skoro macie konto, a na nim pieniądze to oczywiście możecie je wydawać . Nie przejmowałbym się w tym momencie brakiem ewentualnego Planu Gospodarczego, taką zastaliście sytuację. Wymiana bramy jest drobną czynnością naprawczą, tak jak wymiana wybitej szyby. Jest to zarząd zwykły, macie na to zgodę. Montaż domofonu, potraktujcie jako drobne usprawnienie. Na wszelki wypadek podejmijcie uchwałę ( w podtytule jako przejaw zgody właścicieli) na te czynności. Jeżeli wasz sąsiad uzna to za czynność sprzeczną z zasadami prawidłowego zarządu...... , może zwrócic się do sądu o pomoc ( art. 202 kc). Jeżeli nadal będzie upór, niestety w przyszłości przygotujcie się do rozstrzygnięcia sądowego (PLAN GOSPODARCZY, ZALICZKI!) Takie jest moje stanowisko ( sprawdź z wczoraj).Życzę powodzenia na zebraniu (pełnomocnictwo ???? - to ważne, ma być szcególne, rodzajowe). Po zebraniu podziel się uwagami, ślędzę codziennie forum. )
Właściciele lokali tworzący małą wspólnotę mieszkaniową nie dokonują wyboru zarządu w rozumieniu rozdziału IV ustawy o własności lokali, po prostu tam nie wybiera się organu. Każdy właściciel może jednak sprawować zarząd i do tego nie jest konieczna uchwała na zewnątrz, w tym znaczeniu że wystarczy okazać akt własności, aby np. zawrzeć umowę o dostawy energii elektrycznej do nieruchomości wspólnej. W stosunkach wewnętrznych oczywiście należy uzgodnić stanowisko (może dojść do sytuacji, że wszyscy wystąpią do zakładu energetycznego :wink:).
"Ustawa o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. ma zastosowanie do wszystkich wspólnot mieszkaniowych, niezależnie od ich wielkości, jednakże regulacje związane z zarządem nieruchomością zawarte w rozdziale 4 dotyczą wyłącznie tzw. dużych wspólnot. Przesądza o tym art. 19 tej ustawy: jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy o współwlasności zawarte w Kodeksie cywilnym (art. 199 do 208 kc) i Kodeksie postępowania cywilnego (art. 611 - 616 k.pc.). Małą wspólnotę od dużej w sferze organizacyjnej odróżnia przede wszystkim bezpośredni a więc sprawowany przez samych właścicieli zarząd, podczas gdy w dużej powołany w tym celu organ (zarząd pośredni). Cechuje ją też większy rygoryzm prawny w sferze decyzyjnej, ponieważ do czynności przekarczających zarząd zwykły konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli (podczas, gdy w dużych decyduje większość). Zarząd małą wspólnotą może być zatem bardzo utrudniony, w szczególności w konfliktowych sytuacjach" (Więcej w artykule "Zmiana sposobu zarządu w małej wspólnocie" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/693/45/
"W uchwale z dnia 7 października 2009 r. (sygn. III CZP 60/09) Sąd Najwyższy przedstawił zapatrywanie, że właściciele lokali w małej wspólnocie mogą poprzez zmianę sposobu zarządu dopuścić możliwość stosowania art. 25 ustawy o własności lokali. Przepis ten umożliwia zaskarżenie decyzji ogółu właścicieli, na zmodyfikowanych niż wynikające z art. 202 i 199 kodeksu cywilnego zasadach (inne podstawy, ustalenie 6-cio tygodniowego terminu). "
Treść uchwały na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/693/32/
Inną kwestią jest kwalifikacja dokonanej czynności - tzn. czy montaż nowej bramy i domofonu to czynność zwykłego zarządu, czy zarząd taki przekracza.
Moim zdaniem przekracza, Mirek uważa, że nie przekracza - ale i tak zawsze w razie sporu to sąd osądzi.
Uważam, że z ostrożności należałoby wystąpić do sądu o zatwierdzenie dokonanej czynności.
W ustawie o własności lokali też nie ma mowy o KOB. Obowiązki dokonywania przeglądów oraz prowadzenia dokumentacji technicznej (w tym Książki obiektu budowlanego) wynikają z Prawa budowlanego. Są to obowiązki właściciela obiektu budowlanego. W przypadku wspólnoty (małej czy dużej, nieistotne) jest to ogół współwłaścicieli. Nieważne, czy któryś ze współwłaścicieli sam się tym zajmie, czy właściciele kogoś do tego wynajmą - obowiązki te spoczywają na wspólnocie.
Ewidencję pozaksięgową również trzeba prowadzić, choćby dla celów podatkowych i sprawozdawczych (każdy ze współwłaścicieli może zażądać sprawozdania).
Wyraz "zarząd" występuje w dwóch znaczeniach:
1) podmiotowym (zarząd = organ dużej wspólnoty) - w tym znaczeniu występuje jedynie w uwl;
2) funkcjonalnym (zarząd = sprawowanie zarządu = zarządzanie) - zarówno w uwl, jak w Kc i Kpc. Stąd "sposób zarządu" w uwl czy "zarząd" w Kpc (art. 614 Kpc: "Sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania.")
Osoba sprawująca zarząd (zarządzająca) w małej wspólnocie to zarządca lub pełnomocnik, powołany przez właścicieli (pełnomocnikiem może być jeden z właścicieli). Czy znasz art. 19 uwl? Przeczytaj i powiedz, co on dla ciebie oznacza.
Cenię ownera za jego znajomość legislacji, co nie znaczy, że zawsze uważam to prawo za możliwe/wygodne do przestrzegania.
Forum daje nam teorię (prawo) oraz podpowiedzi praktyków. Co z tym zrobimy, to już każdy sam decyduje, ale niech najpierw ma świadomość prawa. Teoria i real dają pełniejszy obraz, więc przepychanki między nimi są naprawdę bez sensu.
A posiadaczy wiedzy absolutnej, czyli jedynie słusznej zwyczajnie nie lubię
a gdzie jest napisane że tylko jedna???
Mirek L dzięki odezwę się ale dopiero po zebraniu
Nie pisze tego po to, żebyś mnie polubiła
Po prostu - nie ma takich ludzi.
Zarządco - wykorzystujesz niecnie swoja pozycję, gdy wstawiasz emotki, których my szaraczkowie nie mamy i psujesz wygląd forum
:rasta::shades::smoking::surfing::trompet::thumbup:
:whorship:
Chyba jednak masz.
I zamiast po prostu przyznać, że może nie mam racji, dokonują metamorfozy swoich opinii. Domyślam się, że owner znalazł jednak w uwl wzmiankę o KOB. On o tym doskonale wiedział, miał na myśli nieprzejęcie ale prowadzenie tej książki. W małych wspólnotach nie podejmuje się uchwał odnośnie wyboru zarządu, tam można powołać ( w jaki sposób?) pełnomocników lub zarządców????? Skoro nie obowiązuje w małej WM art. 22 to współwłaścicele sięgają po KC i KPC i tam szukają definicji zarządu zwykłego i czynności je przekraczające. Życzę im powodzenia w poszukiwaniach. Bezstronnych obserwatorów tego forum proszę o ocenę naszych stanowisk od dnia wczorajszego.
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. „mała wspólnota mieszkaniowa"), według art. 19 u.w.l. do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Oznacza to odesłanie do przepisów art. 199-209 k.c. oraz art. 611-616 k.p.c. Wymienione przepisy Kodeksu cywilnego regulują zarząd rzeczą wspólną (będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych) jako zarząd wykonywany przez samych współwłaścicieli, który w odróżnieniu do zarządu pośredniego, sprawowanego przez odpowiedni organ i zarządu powierniczego, określany jest mianem zarządu bezpośredniego (właścicielskiego). Uregulowanie zarządu rzeczą wspólną w art. 199-209 k.c. jest uregulowaniem kompletnym. Nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach dotyczących zarządu. W myśl tego uregulowania sprawowanie zarządu rzeczą wspólną odbywa się poprzez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających możliwość ich dokonania. Przewiduje ono możliwość zwrócenia się do sądu o rozstrzygnięcie w wypadkach, w których stosownie do tego uregulowania rozstrzygnięcie takie jest potrzebne dla zapewnienia prawidłowości zarządu. Do zarządu tego nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i nast.), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust 2 i 4, art. 23 i 24), ani art. 25 tej ustawy o zaskarżaniu uchwał do sądu. Zarząd nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty mieszkaniowej ma szczególny charakter, gdyż służy nie tylko ochronie interesu indywidualnego współwłaścicieli, jak jest to w wypadku zwykłej współwłasności w częściach ułamkowych, lecz przede wszystkim ma zapewnić ochronę interesu zbiorowego wspólnoty. Jednakże z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że ustawodawca uznał, iż mające realizować ten cel szczególne przepisy o sposobie zarządu zawarte w art. 20 i nast. u.w.l. mają zastosowanie jedynie do dużych wspólnot mieszkaniowych. Do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, co nie wyłącza możliwości innego określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.). W razie zawarcia takiej umowy obowiązują co do sposobu zarządu zasady określone w umowie.
Pomocne piśmiennictwo:
"Żądanie złożenia rachunku z zarządu przysługuje - jak wynika z art. 208 - tylko współwłaścicielowi niesprawującemu zarządu rzeczą wspólną. Obowiązany do złożenia rachunku jest współwłaściciel, który sprawuje zarząd w wykonaniu obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (...) bezumownie. W wypadku zarządu umownego obowiązek ten wynika z reguły z umowy (...) Złożenie rachunku z zarządu oznacza przedstawienie sprawozdania rachunkowego wraz z odpowiednimi informacjami, dotyczącego rzeczy wspólnej, a w szczególności dokonanych czynności zarządu, poniesionych wydatków i ciężarów oraz pobranych pożytków i innych przychodów z rzeczy (...) Art. 208 nie określa terminów, w których można żądać rachunku, stanowiąc, że terminy te powinny być "odpowiednie". Należy przez to rozumieć, że decydują o tym konkretne okoliczności w wynikające z nich rzeczowe, uzasadnione potrzeby."
Por.: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Stanisław Rudnicki, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2003, s. 278.
"W razie zawarcia przez współwłaścicieli mających większość udziałów umowy, np. na wykonanie koniecznych robót remontowych (art. 201), stroną umowy po stronie współwłaścicieli są tylko ci z nich, którzy umowę zawarli (art. 370 ). Współwłaściciele będący w mniejszości, którzy na tę czynność odmówili zgody, nie są stronami umowy, a więc nie odpowiadają wobec wykonawcy robót za zobowiązanie wynikające z umowy, natomiast odpowiadają wobec pozostałych współwłaścicieli na podstawie - i w granicach - art. 207"
Por.: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Stanisław Rudnicki, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2003, s. 266.
Czy uwierzą Zarządcy? Wiara ma to do siebie, że nie ma się nijak do rozumu i logiki... :sad:
Teza, że montaż bramy i domofonu to "konieczne roboty remontowe", jest dość dyskusyjna.
Przede wszystkim to nie jest remont, lecz inwestycja.
Jeżeli 5 właścicieli wykona to na własny koszt i zechce ściągnąć od szóstego jego część kosztów, będą musieli wykazać przed sądem ową "konieczność" inwestycji. Podkreślam: jest to nowa rzecz, wcale niekonieczna dla "utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym", zatem będzie ciężko wygrać w sądzie sprawę o nakaz zapłaty przeciwko "opornemu" współwłaścicielowi.
Gdyby zaś tych pięciu sfinansowało inwestycję wyłącznie z własnych środków, to tylko oni byliby współwłaścicielami owej bramy, jednak nie mogą przez to uniemożliwić szóstemu współwłaścicielowi korzystanie z podwórka, czyli również z bramy. (Współ)własność (podwórka, nie bramy) ma swoje prawa...
Wychodzi na to, że jedyne realne wyjście to montaż bramy i domofonu na wyłączny koszt zainteresowanych 5 współwłaścicieli i udostępnienie kluczy i kodu temu "opornemu".
Jak widać, polskie prawo nadal sprzyja "wolnemu - nie pozwalam!" (dawniej: "liberum veto").
Ale z tym to już do Ustawodawcy...
widzę że wysoko mierzysz -co z ciebie za figura ??????