dłużnik i sposób podejmowania uchwał
themoth
Użytkownik
dobry wieczór
mam dwa pytanka, być może ktoś z Państwa spotkał się z tym problemem
aha... wspólnota 60mieszkań własnościowych
1. jeżeli gmina ma we wspólnocie ~60%/36lokali, a na zebrania przychodzi tylko pozostałe ~20%/12właścicieli (razem 70%) udziałów/właścicieli, jeżeli przepchnąby uchwałę o 1głos-1właściel (mam powody - nie podobają mi się decyzje właściciela większościowego) , na zebrania zacznie przychodzić tylko max 13 właścicieli czyli ok 21,5% udziałów. Jak więc podjąć jakąkolwiek uchwałę (brak 50%+1 głosujących na zabraniach), a rozsyłanie kart do głosowania daje jeszcze gorsze wyniki (sprawdzone empirycznie)? Może jest jakiś haczyk w UoWL który przeoczyłem?
2. We wspólnocie jest dłużnik 25000PLN. Postępowanie sądowe trwa. Pieniądze ma, ugoda go nie interesuje. Jakie można ustalić MAKSYMALNE oprocentowanie (zgodnie z prawem, jaka postawa) dla niepłacących w terminie bo na razie jest 0% i mam ochotę sam przestać płacić tylko zacznę sobie odkładać na lokatę. Z tym związane jest też moje pierwsze pytanie, bo gmina nie chce się zgodzić bo się sama ślizga, ale to już nie jest pytanie...
proszę o pomoc/opinie
mam dwa pytanka, być może ktoś z Państwa spotkał się z tym problemem
aha... wspólnota 60mieszkań własnościowych
1. jeżeli gmina ma we wspólnocie ~60%/36lokali, a na zebrania przychodzi tylko pozostałe ~20%/12właścicieli (razem 70%) udziałów/właścicieli, jeżeli przepchnąby uchwałę o 1głos-1właściel (mam powody - nie podobają mi się decyzje właściciela większościowego) , na zebrania zacznie przychodzić tylko max 13 właścicieli czyli ok 21,5% udziałów. Jak więc podjąć jakąkolwiek uchwałę (brak 50%+1 głosujących na zabraniach), a rozsyłanie kart do głosowania daje jeszcze gorsze wyniki (sprawdzone empirycznie)? Może jest jakiś haczyk w UoWL który przeoczyłem?
2. We wspólnocie jest dłużnik 25000PLN. Postępowanie sądowe trwa. Pieniądze ma, ugoda go nie interesuje. Jakie można ustalić MAKSYMALNE oprocentowanie (zgodnie z prawem, jaka postawa) dla niepłacących w terminie bo na razie jest 0% i mam ochotę sam przestać płacić tylko zacznę sobie odkładać na lokatę. Z tym związane jest też moje pierwsze pytanie, bo gmina nie chce się zgodzić bo się sama ślizga, ale to już nie jest pytanie...
proszę o pomoc/opinie
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ile jest lokali łącznie z gminnymi? Gorsze wyniki? Nie może być gorzej.
Zrób głosowanie mieszane: częściowo na zebraniu, częściowo po nim, w trybie indywidualnym: rozdanie kart z wyznaczonym terminem zwrotu. Potem odwiedzić właścicieli, którzy nie oddali kart. Jak długo trwa to postępowanie? Czy w pozwie zaznaczyliście, że żądacie wydania nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym? Czy też po prostu złożyliście pozew o zapłatę?
Jeszcze lepiej (szybciej, taniej, bez odwiedzania sądu) jest złożyć pozew w EPU (elektroniczne postępowanie upominawcze). Wszystko załatwiasz przez Internet: https://www.e-sad.gov.pl/default.aspx?AspxAutoDetectCookieSupport=1 Odsetki ustawowe - z marszu, bez żadnej uchwały: 13% w stosunku rocznym.
Odsetki maksymalne - konieczna uchwała wspólnoty: 20% w stosunku rocznym.
Podstawa prawna - Kodeks cywilny: Czterokrotność stopy lombardowej NBP = 4 x 5% = 20%
http://www.nbp.edu.pl/home.aspx?f=/dzienne/stopy.htm
1. , może być gorzej - ponieważ ludzie nie odnoszą kart do administracji (w ostatnim głosowaniu na moje zlecenie oddano 5szt. + gmina) więc biorących udział jest mniej niż normalnie na zebraniu (dopiero oddanie karty = udział w głosowaniu). Chyba że (ale mogę się mylić) przyjęcie karty do głosowania można potraktować jako udział w głosowaniu. A na to można by już uchwałę załatwić.
2. czy mogę wprowadzić odsetki ustawowe decyzją zarządu i nakazać administratorowi naliczanie? jeżeli tak, czy gmina może to odwołać przegłosowaniem uchwały (lub czarny scenariusz - odwołaniem zarządu)?
wiem co trzeba zrobić żeby wprowadzić 1głos=1właściel, tylko zastanawiam się czy warto... bo wtedy nastąpi zamrożenie w podejmowaniu decyzji ponieważ w żaden sposób nie będzie brało z żadnym kolejnym w głosowaniu 50%+1 więc żadna uchwała nie będzie miała mocy prawnej i stąd moje pytanie czy jest na to jakaś rada, żeby w przyszłości uchwały pomimo nieosiągnięcia 50% frekfencji były ważne.
owner: lokali jest 60 tak jak napisałem na początku - więc w życiu nie zbierzemy 31osób na zebraniu a kartami będzie jeszcze gorzej.
Trzeba uściślić: żądanie 1/5 (a nie 1/10), czyli 20% udziałowców nie podlega głosowaniu, ustawa mówi: "wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej". Jest tak w takiej sytuacji, jak we wspólnocie themotha: gdy występuje właściciel większościowy (mający większość udziałów). Gdyby nie było właściciela większościowego, by zasadę 1=1 można wprowadzić tylko uchwałą, głosowaną "normalnie" (udziałami).
36 lokali gminy = 1 właściciel.
24 pozostałe lokale = 24 właścicieli.
W głosowaniu 1 właściciel = 1 głos masz do zebrania 25 głosów (100%).
Większość z 25 = 13 głosów, a nie 31.
chodzi o to czy warto wychodzić z żądaniem 1=1 skoro od tej pory wspólnota nie będzie w stanie podjąć żadnej uchwały ze względu na niewystarczającą ilość 50%+1 biorących udział w głosowaniach
Sam mówiłeś, że na zebrania przychodzi 13 właścicieli. Jeśli nawet nie wszyscy przyjdą, jeden czy dwa brakujące głosy chyba uda się dozbierać?
wyjaśnienie jeżeli chodzi o dłużnika
nie płaci od pięciu lat, a mieszkanie mu zostało po konkubinie która umarła, ale to on zapłacił swoimi pieniędzmi za wykup tego mieszkania kilka lat temu. Tak więc jest pat. Mieszka, jest zameldowany, mieszkanie z jego pieniądze, nie płaci. Prawdopodobnie gdyby nie to że konkubina miała dzieci to lokal przepadł by na skarb państwa. A tak. wystąpiliśmy do sądu o ustanowienie masy spadkowej. tylko jedno dziecko zgłosiło się na rozprawę. za kilka tygodni sąd uzna spadkobiercę, chyba że chłopak nie przyjmie spadku wraz z długiem... i jak już będzie właściciel i dłużnik, to dopiero zacznie się ściąganie długu od nowa i tak ze dwa trzy latka i to jest powód dla którego chcę oprocentować zaległości - a gmina nie chce bo sama święta nie jest.
Więc jakie mam wyjście:
- obalić gminę i wprowadzić 1/1, a potem się męczyć z uchwałami
- wykombinować coś innego,
- olać to,
nadmieniam że pełnię funkcję członka zarządu jako wolontariusz (z resztą jak pozostali członkowie), nie chcę też za bardzo wchodzić w konflikt z dłużnikiem bo kłopoty mi nie potrzebne, na razie auto stoi spokojnie pod blokiem i niech tak pozostanie
mam jeszcze jedno pytanie:
czy można głosować tymczasowo 1głos=1właściel nad jedną tylko uchwałą wysuwając takie żądanie ,
a potem wrócić do standardu %głosów=%udziałów?
Jeżeli chciałbyś stale tak głosować, przed każdą uchwałą (albo przynajmniej na początku każdego zebrania, w odniesieniu do projektów uchwał ujętych w porządku obrad) musisz zgłosić żądanie takiego głosowania, poparte głosami 1/5 udziałowców.
A pisałeś, że znasz te zasady...
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
i to mogło by mi być nawet na rękę bo jestem w stanie przegłosować 1gł/1wł , potem przepchnąć uchwałę o procentach za długi, następie wszystko wróci do normy. Ma to sens.
Bardzo Ci dziękuję, gdyby tu był jakiś magiczny przycisk do dałbym ci "+" do rep'a.
Powodzenia!
Jak to zrobić?
Na zebraniu wspólnoty mieć grupę właścicieli dysponującą 1/5 udziałów i zgłaszać wniosek o głosowaniu 1=1 lub
samumu dysponować 1/5 udziałów ( swoje udziały + pełnomocnictwa)
W UoWL jest bowiem zapisane:
art.23.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
A nie jest tak, że gdy nie ma większościowego właściciela i suma udziałów równa się 1 to nie ma możliwości głosowania 1 właściciel = 1 głos?
art.23.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Wg. tego artykułu można zażądać głosowania 1 = 1 wyłącznie w przypadku gdy... (reszta w cytowanym artykule 23 ust. 2a) Nie ma tu wzmianki o możliwości żądania tego typu głosowania w innych sytuacjach.
art.23.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 ....że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Pytałem o sytuację gdy nie ma właściciela większościowego i gdy suma udziałów =1 Z pierwszego postu wiemy o większościowym właścicielu. O sumie udziałów nie ma wzmianki, a "owner" napisał - "Gdyby nie było właściciela większościowego, by zasadę 1=1 można wprowadzić tylko uchwałą, głosowaną "normalnie" (udziałami). "
Zmiana sposobu głosowania, gdy suma udziałów równa się 1 i nie ma większościowego udziałowca, może odbyć się TYLKO uchwałą włascicieli lokali podjętą udziałami.
Sądziłem, że nie ma takiej możliwości.
jeżeli mam 20% głosów to można każdorazowo żądać przed podjęciem danej uchwały głosownia 1gł=1wł,
jeżeli natomiast zbierze się 50%+1 można podjąć uchwałę że głosowanie 1gł=1wł będzie standardem głosowania aż do odwołania (być może i na zawsze)?
Ustawa mówi o "określonej sprawie". Skoro głosowanie odbywa się na zebraniu, które zostało zwołane zgodnie z ustawą (w drodze zawiadomień z podanym porządkiem obrad, w tym z nazwami / tematyką uchwał, które mają być głosowane), to wszystkie projekty uchwał są "określonymi sprawami", czyli nazwanymi i znanymi obecnym właścicielom.
Wystarczy jedno żądanie, żeby w sprawie uchwał ujętych w porządku obrad głosowano według zasady 1=1. Nie. Na stałe się nie da. Obecność większości nie zmienia przepisu ustawy.
Można jedynie określić pewne stałe kategorie spraw, np. przyjęcie sprawozdania zarządu; udzielenie absolutorium zarządowi; uchwalenie planu gospodarczego; powołanie i odwołane zarządu lub poszczególnych jego członków. Wówczas będą to "określone sprawy". (Nie obejmiesz tym uchwał zgłaszanych ad hoc, do załatwienia incydentalnych spraw, bo nie przewidzisz z góry ich tematyki). Nie da się zastosować metody 1=1 dla wszystkich uchwał, po wsze czasy (lub do odwołania). Niektóre wspólnoty zapisują takie postanowienia w statucie lub regulaminie, ale to błąd, bo ustawa na to nie zezwala.
Pamiętaj, że u Ciebie to gmina ma większość i raczej nie będzie głosowała przeciwko sobie, więc w głosowaniu udziałami nie uzyskasz większości w tej sprawie.
tylko myślałem że można by przegłosować 1/5 głosów sposób głosowania nad uchwałą 1gł=1wł, a treść rzeczowej uchwały mogłaby dotyczyć sposobu głosowania na przyszłość, ale tak jak mówisz, niezależnie od sposobu nie można 1gł=1wł przegłosować forever.
Na stałe nie można wprowadzić głosowania wg 1=1 ponieważ z ustawy wynika, że na stałe głosuje się udziałami
Ustawodawca wprowadził fory dla właścicieli "mniejszościowych", gdy we wspólnocie właściciele indywidualni posiadają 1/5 udziałów i spełnione są inne warunki zapisane w art. 23.2a.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
to właśnie napisałem
ale i tak dzięki za zaangażowanie
1) z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 września 2005 r. , sygn. akt: I ACa 195/05, niepubl.:
"Trzeba więc zaakcentować, iż w myśl dodanego przepisu, sposób liczenia głosów korzystny dla właścicieli niedysponujących większością udziałów stosuje się "na żądanie", którego zgłoszenie wywiera skutek automatycznie. "
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/668-i-aca-195-05-sposob-liczenia-glosow-korzystny-dla-wlascicieli-niedysponujacych-wiekszoscia-udzialow.html
2) z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r., II CSK 47/06, niepubl.:
"Mając na względzie wskazane wyżej przyczyny wprowadzenia art. 23 ust. 2a, przesłanki jego stosowania, cel i jednoznaczne brzmienie, należy opowiedzieć się za pierwszym stanowiskiem, zgodnie z którym przewidziane w tym przepisie głosowanie według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos, oznacza, że większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą, niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości (wyodrębnionych lub nie) stanowi ich własność. Tylko taka wykładnia zgodna jest z brzmieniem i celem art. 23 ust. 2a, którym było zapewnienie realnego udziału w zarządzie nieruchomością wspólną właścicielom lokali nieposiadającym większości udziałów i zdominowanym przez jednego właściciela posiadającego taką większość. "
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/667-ii-csk-47-06-sposob-glosowania-wedlug-zasady-ze-na-kazdego-wlasciciela-przypada-jeden-glos.html
3) z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2008 r., sygn. akt II CSK 605/07:
"Prawny sens żądania jako aktu inicjującego odpowiedni sposób głosowania nad uchwałami wspólnoty, przemawia za tym, że żądanie takie powinno w zasadzie poprzedzać procedurę oddawania głosów. Jednakże głosujący wcześniej właściciele (przy zastosowaniu tzw. udziałowego sposobu głosowania; art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.) mogą odpowiednio potwierdzić (podtrzymać) swoje poprzednio wyrażone stanowisko w nowym (tzw. właścicielskim) trybie głosowania. Przemawia za tym elastycznie ujęta formuła wyrażania woli przez uczestników Wspólnoty (na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów, kombinacja obu tych formuł głosowania; art. 23 ust. 1 ustawy). W tak przyjętej formule głosowania podstawowe znaczenie ma umożliwienie właścicielom lokali wyrażenia ich woli, a nie sam proceduralny aspekt jej wyrażenia. W związku z tym pojawia się kwestia prawidłowego oznaczenia daty podjęcia przez wspólnotę uchwały przy zastosowaniu sposobu głosowania przewidzianego w art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., poprzez indywidualne zbieranie głosów przez zarząd Wspólnoty. Czasowa sekwencja zbierania głosów poszczególnych właścicieli lokali pozwala na stwierdzenie, że data podjęcia uchwały w omawianym systemie głosowania powinna z reguły odpowiadać dacie wyrażenia woli przez ostatniego z właścicieli uprawnionych do głosowania, chyba że ilość dotychczas głosujących właścicieli opowiedziało się za uchwałą o określonej treści, a głosy pozostałych właścicieli nie miały już istotnego znaczenia."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/559-ii-csk-60507---glosowanie-w-trybie-1-wlasciciel---1-glos.html
"Jakie odsetki może uchwalić wspólnota mieszkaniowa"
http://zarzadca.pl/komentarze/494-jakie-odsetki-moze-uchwalic-wspolnota-mieszkaniowa.html
dobry artykuł o tych odsetkach - dzięki
a jak uważacie, czy aby wprowadzić 5PLN za każde upomnienie potrzebna jest uchwała?
I czy można zatem wprowadzić 13% ustawowe - bez uchwały, jak rozumiem - przez zlecenie (jako zarząd) administratorowi rozpoczęcie naliczania od dnia dzisiejszego?
Takie rzeczy winny być spisane w Regulaminie wspólnoty.
Ja tak nie uważam - wystarczy raz, na początku zebrania. Tak. Pytasz o to kolejny raz. Po co?
Tak, do naliczania odsetek ustawowych (13% rocznie) nie potrzebujesz uchwały.
art.23.2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów,
chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono,
że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
:bigsmile::fierce::bigsmile::updown::bigsmile:
Żądanie głosowania 1=1 będzie dotyczyło tych właśnie spraw.
Dzięki za gratulacje.
Jeśli masz odmienne zdanie, podaj argumenty merytoryczne. Emotikony nie wystarczą.
To jest informacja w jakich sprawach WM chce się zebrać i pogadać.
Niejednokrotnie treść uchwał i tak jest dopracowywana na zebraniu.
Są zgłaszane inne uchwały przez właścicieli lokali.
Objęcie "wszystkiego" jednym wnioskiem jest sprzeczne z obowiązującym prawem.
Czy możesz wykazać, na czym polega sprzeczność takiego rozwiązania "z obowiązującym prawem"? Konkretnie.
czy można by puścić karty do głosowania z
1. żądaniem 1g=1w w sprawie X,
2. treść uchwały/sprawy X.
wtedy każdy odda głos na poz.1 i poz.2, i po podliczeniu poz.1 się rozstrzygnie uchwała X.
czy jednak 1g=1w można głosować tylko na zebraniach. Jaka była by Wasza interpretacja?
bo wg mnie ma to sens
Łączenie dwóch uchwał w pakiecie, w którym przyjęcie jednej (o przyjęciu udziałami metody 1=1) warunkuje przyjęcie drugiej (merytorycznej) komplikuje liczenie głosów i stwarza niejasną sytuację, którą przeciwnicy (np. gmina) mogą wykorzystywać do rozpowszechniania pogłosek o manipulacjach, naruszeniach procedur itp. Jeżeli wiesz, że sytuacja jest napięta, lepiej nie prezentować opozycji takich okazji.
Metodą 1 właściciel = 1 głos można głosować zarówno na zebraniu, jak w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd czy w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegiem). Jeżeli do zarządu przed głosowaniem w trybie "obiegowym" wpłynie żądanie podpisane przez właścicieli 1/5 udziałów o głosowanie metodą 1=1, to zarząd powinien takie głosowanie przeprowadzić.
teraz tylko problem czy puścić dwie karty razem czy w odstępie czasu...
no właśnie nad tym się zastanawiam, czy było by to naruszenie procedur? , jeżeli tak to jakich jeżeli nie UoWLu
Przecież (chyba) chodzi o załatwienie sprawy, a nie rozpoznanie bojem przeciwnika (gminy).
Ale jaki to ma sens? Przecież aby podjąć taką uchwałę potrzebne jest 50%+ udziałów i jeśli "mamy" tyle, to podejmujemy uchwały "normalnie" udziałami.