Zawarcie umowy Zarządu z Zarządcą

themoth

Czy macie Państwo wiedzę na jakiej podstawie autor Zarządca Portal Informacyjny w temacie zawierania rzeczowej umowy

http://zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/umowy/630-umowa-o-zarzadzanie-(administrowanie)-nieruchomoscia-wspolna.html

napisał w pkt.4 Omówienia

"4. Zawarcie umowy o zarządzanie i określenie wynagrodzenia zarządcy to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, powinna być poprzedzona uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. "

nie ma o tym wzmianki w UoWL, to znaczy o wynagrodzeniu dla Zarządcy jest w art.22 ust.3.1, ale mnie chodzi o część "zawarcie umowy o zarządzanie", wg mnie jeżeli uchwałą jest wybierany zarząd, to zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i tak samo jak zawiera umowę na sprzątanie, czy remonty bieżące - podpisuje umowę na administrowanie/zarządzanie budynkiem wspólnoty, bez żadnej uchwały...

czy ma ktoś z Państwa na ten temat wyrobione zdanie? Czy jest jakiś kruczek uzasadniający interpretację autora Omówienia?

owner

Ja mam wyrobione zdanie. Zgadzam się z Tobą.

themoth

interesuję się tym, pod kątem rozwiązania umowy z administratorem, chociaż nie noszę się jeszcze z tym zamiarem... ale koniec roku się zbliża, a z nowym rokiem czas na zmiany...

MirekL

themoth - to "oczywista oczywistość". Jako ciekawostkę podam ci mój przykład osobisty.Jako jednosoobowy Zarząd podpisałem ze sobą umowę na administrowanie nieruchomości, i określiłem w niej wynagrodzenie. Może to bezsensowne ale zrobiłem to za radą US.Samo życie.:bigsmile:

themoth

MirekL - żartujesz, nie wierzę...

weles1478

[cite] themoth:[/cite]ale mnie chodzi o część "zawarcie umowy o zarządzanie",
wg mnie jeżeli uchwałą jest wybierany zarząd, to zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz
i tak samo jak zawiera umowę na sprzątanie, czy remonty bieżące - podpisuje umowę
na administrowanie/zarządzanie budynkiem wspólnoty, bez żadnej uchwały...
czy ma ktoś z Państwa na ten temat wyrobione zdanie? Czy jest jakiś kruczek uzasadniający interpretację autora Omówienia?

Ja mam wyrobione zdanie z doświadczenia życiowego. Nie zgadzam się z Tobą.

To kto będzie mi sprzątał nieruchomość wspólna czy wywoził odpady to mi jest to obojętne, niech tylko to robi dobrze,
ale kto będzie dbał o moje bezpieczeństwo , zarządzał moimi danymi osobowymi, czy prawidłowo rozliczał koszty utrzymania nieruchomości
to ja, jako właściciel lokalu, chciałbym mieć wpływ na wybór tego podmiotu, który to będzie wykonywał.

Zarząd WM ma słuchać i wykonywać polecenia właścicieli lokali wyrażone w uchwałach.
Co innego jest wybór zarządcy /administratora, a co innego jest spisanie fizyczne umowy.

weles1478

[cite] MirekL:[/cite]Jako jednosoobowy Zarząd podpisałem ze sobą umowę na administrowanie nieruchomości,
i określiłem w niej wynagrodzenie. Może to bezsensowne ale zrobiłem to za radą US.Samo życie.:bigsmile:

A co US ma do mieszania we wspólnocie? Teraz już wiem skąd Twoje problemy. Jak Ty pod prąd z osobami trzecimi zarządzasz wspólnotą?
Umowę z jednoosobowym zarządem podpisują pełnomocnicy właścicieli wybrani uchwałą.

a-z

Ja też uważam, że Zawarcie umowy o zarządzanie i określenie wynagrodzenia zarządcy to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, powinna być poprzedzona uchwałą wspólnoty mieszkaniowej.
Ale nie z powodów przytoczonych przez welesa, który różnicuje wagę świadczonych usług. Jedne są (dla niego) ważne, inne nie.
Uważam, że wybor zarzący to czynność zwykłego zarządu. Natomiast określenie wysokości wynagrodzenia musi być zgodne z podjętą wcześniej uchwałą zebrania wspólnoty dotyczącą planu gospodarczego.

warta

Ja tez mam wyrobione zdanie....i nie zgadzam się z ownerem!!

owner

to ja, jako właściciel lokalu, chciałbym mieć wpływ na wybór tego podmiotu

Co nie znaczy, że są podstawy żądania od zarządu wspólnoty realizacji marzeń właściciela.

Jeśli chodzi o administratora, o którym pisze themoth, to nie ma problemu - to jest zleceniobiorca, wykonujący czynności faktyczne, bez prawa podejmowania jakichkolwiek decyzji - choćby w zakresie zarządu zwykłego (z wyjątkiem sytuacji nadzwyczajnych - awaria, pożar itp.). O wyborze osoby administratora decyduje zarząd i on zawiera z nim umowę. Wysokość wynagrodzenia administratora powinna być ujęta w uchwalonym planie gospodarczym.

Nie zgadzam się jednak z opinią, że zawarcie umowy o zarządzanie coś zmienia w tej sytuacji - nadal za sprawy wspólnoty odpowiada zarząd. Ani nie zwiększa się zakres kompetencji zarządcy, ani nie rośnie ryzyko wspólnoty. Wręcz przeciwnie - umowa o zarządzanie, zawarta zgodnie z wymogami ugn daje lepszą ochronę prawną wspólnocie, niż jakakolwiek inna forma zlecenia niektórych zadań z obszaru zarządzania osobie trzeciej.

Zarząd WM ma słuchać i wykonywać polecenia właścicieli lokali wyrażone w uchwałach.

To jest sprzeczne z ustawą - zarząd ma kompetencje własne, w ramach których działa samodzielnie (bez uchwały) i za co odpowiada. Z tej odpowiedzialności nie zwolni go żadna uchwała.

Wyobrażenie, że zarząd ma być bezwolnym narzędziem w rękach ogółu właścicieli, nie ma podstaw w obowiązującym prawie. to tylko marzenie zarządców, którzy chcą łatwiej manipulować wolą właścicieli.

Co innego jest wybór zarządcy /administratora, a co innego jest spisanie fizyczne umowy.

Nie wyobrażam sobie, żeby wszyscy właściciele lokali mieli fizycznie spisywać czy podpisywać jakąkolwiek umowę. To odróżnia wspólnotę dużą od małej, że od spraw mniejszej wagi jest zarząd, a w sprawach ważniejszych decyduje ogół właścicieli większością głosów.

Zarząd = organ wspólnoty, uprawniony do jej reprezentacji.
W tym: do zawierania umów w zakresie zarządu zwykłego nieruchomością wspólną.

weles1478

[cite] a-z:[/cite]Ja też uważam, że ...Ale nie z powodów przytoczonych przez welesa,
który różnicuje wagę świadczonych usług.
Jedne są (dla niego) ważne, inne nie.
Uważam, że wybor zarzący to czynność zwykłego zarządu.
Natomiast określenie wysokości wynagrodzenia musi być zgodne z podjętą wcześniej uchwałą zebrania wspólnoty dotyczącą planu gospodarczego.

Ta argumentacja jakoś mnie nie przekonuje . Plan gospodarczy w każdej chwili można zmienić /urealnić uchwałą właścicieli lokali.
Usługodawców dzielę na ich role jaka mają spełniać we wspólnocie i jaka odpowiedzialność z ich usług wynika.
Zarząd WM ma słuchać i wykonywać polecenia właścicieli lokali wyrażone w uchwałach.

owner

[cite] a-z:[/cite]Ja też uważam, że Zawarcie umowy o zarządzanie i określenie wynagrodzenia zarządcy to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, powinna być poprzedzona uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. (...)

Uważam, że wybor zarzący to czynność zwykłego zarządu. Natomiast określenie wysokości wynagrodzenia musi być zgodne z podjętą wcześniej uchwałą zebrania wspólnoty dotyczącą planu gospodarczego.

Tutaj mamy inny problem - administrator już jest, ma uchwalone wynagrodzenie.
Chodzi o to, czy do rozwiązania umowy z nim (a potem do zatrudnienia innego) jest potrzebna uchwała:

[cite] themoth:[/cite]interesuję się tym kątem rozwiązania umowy z administratorem

weles1478

[cite] owner:[/cite]

to ja, jako właściciel lokalu, chciałbym mieć wpływ na wybór tego podmiotu

Co nie znaczy, że są podstawy żądania od zarządu wspólnoty realizacji marzeń właściciela.

To nie znaczy, że są jakieś przeszkody by tak było.

owner

Tak, marzenia nie znają przeszkód.

weles1478

[cite] owner:[/cite]

Co innego jest wybór zarządcy /administratora, a co innego jest spisanie fizyczne umowy.

Nie wyobrażam sobie, żeby wszyscy właściciele lokali mieli fizycznie spisywać czy podpisywać jakąkolwiek umowę. To odróżnia wspólnotę dużą od małej, że od spraw mniejszej wagi jest zarząd, a w sprawach ważniejszych decyduje ogół właścicieli większością głosów.

Zarząd = organ wspólnoty, uprawniony do jej reprezentacji.
W tym: do zawierania umów w zakresie zarządu zwykłego nieruchomością wspólną.

Problem jest taki, że ty czynność wyboru administratora zaliczyłeś do czynności zwykłych a ja i inni nie.
Ja nie sugeruję, że wszyscy właściciele ( za wyjątkiem małej wspólnoty) powinni podpisywać umowę o administrowanie, to twoja (..) wyobraźnia .

weles1478

komentarz usunięto Admin

themoth

wydaje mi się, że powinny powstać dwa nowe fora

www.owner.forum.zarzadca.pl i www.wales1487.forum.zarzadca.pl wtedy byście się tak nie koncentrowali na zaprzeczaniu sobie, tylko każdy będąc moderatorem wycinał by wpisy drugiego, a teraz poważnie...

Każdy z Państwa opiera się jednak na "wyrobionym zdaniu", tak też mi się wydawało że ustawodawca tego nie sprecyzował, trudno będę się jednak musiał mocniej starać o pełnomocnictwa 20 % właścicieli i dopiero wtedy 1gł=1wł, a następnie władza absolutna dziel i rządź.

weles1478

[cite] themoth:[/cite]Każdy z Państwa opiera się jednak na "wyrobionym zdaniu",
tak też mi się wydawało że ustawodawca tego nie sprecyzował,
trudno będę się jednak musiał mocniej starać o pełnomocnictwa 20 % właścicieli
i dopiero wtedy 1gł=1wł, a następnie władza absolutna dziel i rządź.

Z tego co pamiętam, czytając komentarze z 1995 roku , w myśl ówcześnie panującej zasady "Bierzcie sprawy w swoje ręce ..." (kurcze jak to ten czas leci...)
ustawodawca specjalnie nie wydał przepisów wykonawczych do ustawy , (pamiętam jakie było larum Gmin)
pozostawiając wolna rękę właścicielom lokali , by to oni decydowali jakie prawo wewnętrzne (lokalne) jest dla nich najwłaściwsze.
To właściciele podejmując uchwały tworzą wewnętrzne prawo. Sądy ograniczają się czy tak stanowione prawo nie narusza prawa ogólnie stosowanego.
Ustawodawca wyznaczył tylko minimalne podstawy prawne oraz kierunki tworzenia prawa wewnetrznego, np. art. 14 czy 22 używając w nich słów "w szczególności"

akera

witam,

z calym szacunkiem ale w tej sprawie trzeba odnieść się do UoWL, gdzie jest napisane ze albo zarządza zarząd wspólnoty albo firma zarządzająca.
Nie ma opcji jedno plus drugie.
Zatem jeśli jest powołany zarząd to nie ma znaczenia że ten sam zarząd podpisze umowę na zarządzanie wspólnotą bo to jest umowa na podwykonastwo na rzecz zarządu
(ponieważ za blędy w wykonaniu tej umowy odpowiada zarząd na mocy ustawy jako zarządca wspólnoty).
Nie mozna takiej umowy traktować jak bezpośrednią umowę na zarządzanie ponieważ jeśli wcześniej wspólnota powierzyła zarzadzanie zarządowi to tylko ta sama wspólnota może to zmienić.

Problem pewnie wynika z nazwy, gdyby to była umowa o administrowanie to sprawa byłaby jasniejsza, ale pewnie chodzi o opodatkowanie czynności, o zarządzanie jest bez podatku, o administrowanie podatek jest.

Zarządca

[cite] akera:[/cite]

Problem pewnie wynika z nazwy, gdyby to była umowa o administrowanie to sprawa byłaby jasniejsza, ale pewnie chodzi o opodatkowanie czynności, o zarządzanie jest bez podatku, o administrowanie podatek jest.

Niezupełnie, administrowanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami to zarządzanie.

themoth

Zatem jeśli jest powołany zarząd to nie ma znaczenia że ten sam zarząd podpisze umowę na zarządzanie wspólnotą bo to jest umowa na podwykonawstwo na rzecz zarządu
(ponieważ za błędy w wykonaniu tej umowy odpowiada zarząd na mocy ustawy jako zarządca wspólnoty).
Nie można takiej umowy traktować jak bezpośrednią umowę na zarządzanie ponieważ jeśli wcześniej wspólnota powierzyła zarządzanie zarządowi to tylko ta sama wspólnota może to zmienić.

zgadzam się, a co do wynagrodzenia to niech sobie właściciele decydują na podstawie art.22 ust.3.1. - planem gospodarczym

weles1478

[cite] akera:[/cite]Zatem jeśli jest powołany zarząd to nie ma znaczenia, że ten sam zarząd podpisze umowę na zarządzanie wspólnotą,
bo to jest umowa na podwykonastwo na rzecz zarządu
(ponieważ za blędy w wykonaniu tej umowy odpowiada zarząd na mocy ustawy jako zarządca wspólnoty).

A kogo masz wpisanego do umowy o administrowanie jako strony umowy Zarząd wspólnoty czy Wspólnotę reprezentowaną przez Zarząd?
Jak Zarząd, to niech zarząd utrzymuje takiego administratora z własnej kasy, a nie mamony ogółu właścicieli lokali.

weles1478

[cite] Zarządca:[/cite]Niezupełnie, administrowanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami to zarządzanie.

W którym miejscu ustawy jest taki zapis? Żadnym...

owner

[cite] Zarządca:[/cite]administrowanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami to zarządzanie.

Sprawdźmy:

Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Jak widać, kluczowe dla zarządzania jest podejmowanie decyzji. Wykonywanie samych czynności faktycznych i technicznych bez podejmowania decyzji nie jest zarządzaniem.

Administrowanie to tylko jedna z szeregu czynności, mieszcząca się w pojęciu "zarządzanie". Jeśli nie jest uzupełnione o prawo do decyzji, nie wypełnia pojęcia "zarządzanie".
Jeżeli jest powołany zarząd wspólnoty, to on zarządza nieruchomością, bo jest organem wspólnoty, uprawnionym do jej reprezentowania. To zarząd podejmuje czynności, o których mowa w art. 185 - w zakresie zwykłego zarządu samodzielnie, zaś czynności przekraczające zarząd zwykły po uzyskaniu zgody i pełnomocnictwa właścicieli (w formie uchwały).

Dla realizacji wszystkich powyższych zadań (z art. 185) potrzebne są decyzje - uchwały właścicieli lub decyzje zarządu.
Zarządca w żadnej z tych spraw nie podejmuje decyzji - on wykonuje zlecone zadania na podstawie umowy.
Jeśli nawet jest to umowa o zarządzanie, to w żadnym stopniu nie uszczupli ona uprawnień zarządu wspólnoty, przyznanej ustawą.

Zarządzanie we wspólnocie sprawowane jest po części:
- przez ogół właścicieli - decyzje w sprawach przekraczających ZZ;
- przez zarząd wspólnoty - decyzje oraz czynności prawne i faktyczne w sprawach ZZ.

Administrator / zarządca wykonuje jedynie czynności faktyczne, zlecone przez wspólnotę, reprezentowaną przez zarząd.
Jest to tylko "bieżące administrowanie", jak to określa ustawa.
Zarząd równie dobrze może nie zlecać tych czynności administratorowi i wykonywać je samodzielnie lub zatrudnić do pomocy przy niektórych czynnościach podwykonawców (np. biuro rachunkowe), nadzorując i koordynując ich usługi. Czyli będzie robić to samo, co administrator.

Administrowanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami to NIE TO SAMO, co zarządzanie.

weles1478

[cite] themoth:[/cite] co do wynagrodzenia to niech sobie właściciele decydują na podstawie art.22 ust.3.1. - planem gospodarczym

najpierw są umowy, a potem plan gospodarczy.... nie odwrotnie ... PG to są planowane wydatki przez WM, na podstawie umów lub kosztorysów inwestorskich ( Plan Rem. NW)

koziorozka

themoth - z zycia: zarzad wm sam zmienia zarzadce/administratora gdy jest on tanszy lub tyle samo bierze co poprzednik. Jak chcecie wziac drozszego, to uchwala, bo zmienia sie plan gospodarczy.

themoth

przestudiowałem wczoraj wieczorem UoWL... o kurde.

Nie ma tam nic o zlecaniu obowiązków Zarządzania przez Zarząd osobie trzeciej (to było późnym wieczorem, ale chyba dobrze pamiętam).
Jest natomiast mowa o Zarządcy, ale tylko w rozumieniu art.18 ust.1 - czyli na podstawie umowy (notarialnej) osoby prawnej (czyli wg mnie jakiejś firmy zarządzającej) ze wszystkimi Właścicielami. Dopiero jeżeli nie określono sposobu zarządu umową notarialną wg art.18 ust.3 obowiązują zasady wymienione dalej czyli art.20 ust.1 (traktuję że mówimy o wspólnocie 7+) mówi o powierzeniu zarządu wyłącznie osobie fizycznej.
Podsumowanie - mamy więc do wyboru:
- Zarządca w rozumieniu art.18 ust.1,
- Zarząd (osoba fizyczna) na podstawie art.18 ust.3, czyli obowiązek wynikający z art.20 ust.1

Nie może jednocześnie istnieć Zarząd i Zarządca co potwierdza również m.in. art.14 pkt.5 wynagrodzenie członków Zarządu LUB Zarządców (czyli ustawodawca znowu nie zakłada że mogą istnieć jednocześnie w tym samym czasie).

Więc skąd taka interpretacja UoWŁ w pkt.4 Omówienia Umowy
"4. Zawarcie umowy o zarządzanie i określenie wynagrodzenia zarządcy to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, powinna być poprzedzona uchwałą wspólnoty mieszkaniowej." - czy może mowa o umowie o której stanowi art.18 ust.1, wtedy by wszystko pasowało za wyjątkiem jednego... Nagłówka we wzorze:

"Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej w ...... ....................przy ul. ..................................., dla której Sąd Rejonowy ............. ........Wydział Ksiąg Wieczystych urządził i prowadzi księgę wieczystą KW Nr ....., reprezentowaną przez Zarząd w osobach:
l) ........................................................... ,
2) ............................................................ ,
3) ............................................................ ,
- zwaną dalej w treści umowy Wspólnotą Mieszkaniową "
nie może wspólnoty reprezentować Zarząd, skoro go nie ma, a nawet gdyby był jakiś dotychczasowy to i tak nie jest stroną, stroną w rozumieniu tego artykułu są właściciele, a to wyraźnie jest wzór umowy pomiędzy Zarządem a Zarządcą więc nie jest skutkiem art.18 ust.1,
a jeżeli nie jest to w rozumieniu UoWL nie mówimy już o Zarządcy a o Administratorze, więc obsługa administracyjno/biurowa/księgowa, pomoc prawna, dział techniczny - bierzemy kasę, zero odpowiedzialności.

Do czego zmierzam? A no do tego że staram się udowodnić iż odpowiedź na rzeczowe pytanie (zadane na początku wątku) brzmi: NIEPRAWDA, nie to omówienie dotyczy zupełnie innej sytuacji

jedyne co może tłumaczyć taką interpretację autora to być może jakieś orzecznictwo.

czy mogę się mylić?
wiem że Owner jesteś tego samego zdania, więc pozwoliłem sobie na taką odważna rozprawkę, będąc jednocześnie laikiem, którego wrobiono w zarząd/wolintariat nieruchomością wspólną

weles1478

[cite] koziorozka:[/cite] z zycia: zarzad wm sam zmienia zarzadce/administratora gdy jest on tanszy lub tyle samo bierze co poprzednik.

A co z jakością usług - dot. tego tańszego.
Tanie nie oznacza dobra jakość znamy to też z życia - hipermarketów.:bigsmile:

[cite] koziorozka:[/cite] Jak chcecie wziąć droższego, to uchwala, bo zmienia się plan gospodarczy.

Nie trzeba ponownie uchwalać PG. Uchwała jest potrzebna tak jak już wcześniej pisałem z innych względów.
https://forum.zarzadca.pl/discussion/2107/zawarcie-umowy-zarzadu-z-zarzadca/#Item_6

MirekL

Szanowni forumowicze. Temat ten był już wielokrotnie wałkowany, a i tak co osoba to inna interpretacja. Już wcześniej spierałem się m.in. z ownerem, że jest Zarząd albo Zarządca.Owner zacytował mi nawet zasady logiki matematycznej, że lub nie oznacza wyłączności. Mniejsza o to.
Co innego prawo uwol, a co innego życie we wspólnotach. We wspólnotach jest i zarząd właścicielski, i zarządca (oczywiście nie ten z trybu art. 18), i administrator i dozorca.A pisma roznosi sprzątaczka. To jest samo życie. Jak piszę o "kuriozalnej" sytuacji w mojej wspólnocie, jaką napotykam reakcję

MirekL - żartujesz, nie wierzę...

themot - Ty wyrażasz zdziwienie, owner - ironię, a np. weles -

A co US ma do mieszania we wspólnocie? Teraz już wiem skąd Twoje problemy. Jak Ty pod prąd z osobami trzecimi zarządzasz wspólnotą?
Umowę z jednoosobowym zarządem podpisują pełnomocnicy właścicieli wybrani uchwałą.

weles - nigdy nie byłeś w zarządzie, a masz tyle do powiedzenia. O jakiej umowie Ty piszesz? Jacy pełnomocnicy właścicieli wybrani uchwałą? Uchwałą właścicieli zostałem wybrany jako jednoosobowy Zarząd. Koniec ,kropka.W dniu następnym przystąpiłem do wykonywania obowiązków. Jakich - ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ, na jakich zasadach, ustawowych określonych w uowl. To podstawowy błąd na tym forum, mylenie zarządu właścicielskiego z umownym.Gdyby nas było dwóch, sprawa prosta, podpisujemy umowę na sprzątanie, bieżące administrowanie itp. Bez żadnych zbędnych uchwał. Natomiast w mojej sytuacji, zwłaszcza, że zobowiązałem się do prowadzenie ewidencji kosztów, i nadzoru nazwijmy go technicznego nad wspólnotą, pojawił się problem zalegalizowania mojego wynagrodzenia. Udałem się więc po poradę do US, i postąpiłem zgodnie z ich zaleceniami.Może to brzmi absurdalnie, ale ja jako Zarząd (ustawowy przedstawiciel Wspólnoty) to nie to samo co ja jako osoba fizyczna.Wiec niech niektórzy darują sobie głupie komentarze.
Możemy się spierać co to są czynności zarządu zwykłego. Jest to bardzo rozmyte. Zmiana administratora wg mnie nie wymaga żadnych uchwał. Rozważania na temat konieczności zmiany PG to - rozważania akademickie. Na rynku administratorzy są zazwyczaj w zbliżonej cenie. Próby zmiany PG to większy wydatek administracyjny niż to warte, ale jeżeli we WM nie ma z tym problemów to warto.
Oczywiście zarządzanie to nie to samo co administrowa:bigsmile:nie. A jak nie wiadomo o co chodzi to znaczy ,że chodzi o pieniądze.

weles1478

komentarz usunięto Admin

a-z

wynagrodzenie członków Zarządu LUB Zarządców (czyli ustawodawca znowu nie zakłada że mogą istnieć jednocześnie w tym samym czasie).

Nie do końcajestem pewny. Jest wśród prawników odwieczna dyskusja: czy i czym się różni znaczenie słów "LUB" i "ALBO"
Część z nich twierdzi, że jedynym spójnikiem wykluczającym jest "ALBO"
Spójnik "LUB" dopuszcza (również) wybór obu rozwiązań.

MirekL

Ale sobie podyskutowaliśmy.Ponawiam pytanie, proszę uprzejmię o wyjaśnienie tej hipotezy???/:bigsmile:

Umowę z jednoosobowym zarządem podpisują pełnomocnicy właścicieli wybrani uchwałą.

MirekL

a-z - ja się nie spieram. To już wyjaśnił mi owner. Ta decyzja jest niezaskarżalna. Jeżeli wspólnoty mają pieniądze mogą zatrudnić jeszcze asystentów członków Zarządu, doradców politycznych, i stażystów zarządcy.Prawnicy zawsze będą potrzebni, żeby m.in. wyjaśniali obywatelów takie "niuansy".:bigsmile:

MirekL

Przepraszam purystów za błąd

wyjaśniali obywatelów

wyjaśniali obywatelom. Z błahszych powodów wybuchała dyskusja.:bigsmile:

owner

[cite] MirekL:[/cite]pojawił się problem zalegalizowania mojego wynagrodzenia. Udałem się więc po poradę do US, i postąpiłem zgodnie z ich zaleceniami.

Twoja umowa o administrowanie jest zbędna, a sposób jej zawarcia jest sprzeczny z prawem.
Kilka osób już o tym pisało na forum (np. Zarządca i ja), ale ty nadal wierzysz źle poinformowanym urzędnikom, a dobre rady z forum kwitujesz: "niech niektórzy darują sobie głupie komentarze". Przypomnę jednak:

Członkowie zarządu wspólnoty nie muszą mieć umowy ze wspólnotą, żeby otrzymywać wynagrodzenie.
Jest to wynagrodzenie nie z tytułu umowy, lecz z tytułu wyboru.
Fiskus do celów podatkowych kwalifikuje przychód tego typu jako "przychód z innych źródeł". Nie wymaga on naliczania i odprowadzania miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych. Wystarczy, że członek zarządu doliczy ten przychód do innych swoich przychodów i ujmie to w rocznym zeznaniu podatkowym. Wspólnota jest zobowiązana wystawić mu PIT 8C.

Przeczytaj na ten temat:
http://www.zarzadca.pl/content/view/460/
http://www.zarzadca.pl/content/view/462/32/

Urzędnicy podatkowi, którzy poradzili ci, żebyś zawarł umowę z samym sobą, wprowadzili cię w błąd. Na to nie zezwala kodeks cywilny (art. 108). Nie można ślepo wierzyć urzędnikom tylko dlatego, że pracują w poważnym urzędzie państwowym. Zasady przedstawicielstwa i zawieranie umów to nie jest ich "działka" - sami nie posiadali wiedzy na ten temat i nie powinni niczego "doradzać".

themoth

a-z
Spójnik "LUB" dopuszcza (również) wybór obu rozwiązań.

oczywiście że masz absolutną rację, z logicznego punktu widzenia również "lub" nie wyklucza "i", to był zły przykład, co tylko świadczy o tym że nie potwierdza moich dotychczasowych interpretacji jednak nie świadczy o tym, że im zaprzecza.

weles1478

Członkowie zarządu wspólnoty nie muszą mieć umowy ze wspólnotą, żeby otrzymywać wynagrodzenie.
Jest to wynagrodzenie nie z tytułu umowy, lecz z tytułu wyboru.
Fiskus do celów podatkowych kwalifikuje przychód tego typu jako "przychód z innych źródeł".

to dotyczy tylko członków zarządów będących jednocześnie właścicielami lokali., w innym przypadku, przy zarządzie jednoosobowym, jak wcześniej pisałem.

owner

to dotyczy tylko członków zarządów będących jednocześnie właścicielami lokali.

Na jakiej podstawie tak twierdzisz?

weles1478

[cite] owner:[/cite]

to dotyczy tylko członków zarządów będących jednocześnie właścicielami lokali.

Na jakiej podstawie tak twierdzisz?

samo życie - z tym się pogada, tam się pójdzie, to się coś przegra w sądzie, to się zapyta US , to się poszpera w internecie - samo życie :bigsmile:
ja nie jestem od paragrafów....

owner

...jedna pani drugiej pani, w maglu czy w kolejce...
Świetne i wiarygodne źródła, pozazdrościć.
Nie masz żadnego argumentu na poparcie swoich słów. Czyli to ściema.

ja nie jestem od paragrafów....

To widać. Ale mówimy o podatkach, a tutaj bez paragrafów ani rusz.

weles1478

To jest twój punkt widzenia i niech tak pozostanie.

weles1478

[cite] MirekL:[/cite]Ale sobie podyskutowaliśmy.
Ponawiam pytanie, proszę uprzejmię o wyjaśnienie tej hipotezy???/:bigsmile:

Umowę z jednoosobowym zarządem podpisują pełnomocnicy właścicieli wybrani uchwałą.

Jak nie ja, no to może Oni
http://e-prawnik.pl/biznes/prawo-cywilne/pelnomocnictwo/artykuly/kiedy-mozna-zawrzec-umowe-z-samym-soba.html

owner

[cite] weles1478:[/cite]To jest twój punkt widzenia i niech tak pozostanie.

Zawsze przedstawiam swój punkt widzenia - na tym chyba polega dyskusja.

[cite] weles1478:[/cite]

[cite] owner:[/cite]Członkowie zarządu wspólnoty nie muszą mieć umowy ze wspólnotą, żeby otrzymywać wynagrodzenie.
Jest to wynagrodzenie nie z tytułu umowy, lecz z tytułu wyboru.
Fiskus do celów podatkowych kwalifikuje przychód tego typu jako "przychód z innych źródeł".

to dotyczy tylko członków zarządów będących jednocześnie właścicielami lokali., w innym przypadku, przy zarządzie jednoosobowym, jak wcześniej pisałem.

Nie masz racji: nie jest prawdą, że fiskus inaczej kwalifikuje przychód członków zarządu, którzy są właścicielami lokali w danej wspólnocie, a inaczej tych, którzy nie są właścicielami.

pacek57

W podobnej sprawie, w innym wątku tego forum, cytowałem stanowisko Sądu Okregowego w Legnicy. Sprawa dotyczyła uznania umowy o zarząd zlecony za nieważną. Umowę taką, zawarł zarząd wspólnoty, bez stosownej uchwały właścicieli lokali. Pozwalam sobie jeszcze raz zacytować to stanowisko: syg. akt II Ca 478/09 z dnia 22.10.2009 Sąd Okręgowy w Legnicy stwierdza: "Zarząd ten w osobach (...) miał uprawnienie i obowiązek podejmowania w imieniu wspólnoty działań zgodnych z prawem, których wykonaniem mogło być zawieranie cywilnoprawnych umów. Ich katalog nie został przewidziany w ustawie o własności lokali, zaś oceny wazności tych umów dokonywać należy przy zastosowaniu wszystkich obowiązujących przepisów prawa, w tym zasad przyjętych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku oraz norm kodeksu cywilnego. Kwestionowana w pozwie umowa jest taką właśnie czynnością cywilnoprawną (...) która określa przedmiot umowy jako zarząd zwykły nieruchomośćią wspólną i wymienia wśród czynności takie, które bez wątpienia nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną, lecz polegają na bieżącym administrowaniu sprawami wspólnoty (jak utrzymanie porządku, realizacja remontów, zapewnienie mediów, prowadzenie dokumentacji). (...) Wieloletnia już praktyka pokazuje, iż zarządca taki (nie w znaczeniu członka zarzadu, lecz administratora) jest w dużych wspólnotach przydatny, wykonując jako profesjonalista szereg czynności, niezbednych do codziennego funkcjonowania wspólnoty i wyręczając w ten sposób członków zarządu w sprawach bieżących, wymagających systematycznego nakładu czasu i pracy.(...) Jak wskazano powyżej, umowę stron należy oceniać jako zlecenie administrowania nieruchomością wspólną, przy czym zlecenie takie, na co słusznie wskazuje się w apelacji, jest ze strony wspólnoty czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dlatego przy jego realizacji muszą zostać spełnione określone wymogi z ustawy o własności lokali, a to podjęcie przewidzianej w art. 22 ust. 2 uchwały wspólnoty mieszkaniowej, zawierającej zgodę na tę czynność oraz umocowanie dla zarządu do zawarcia umowy stanowiącej taką czynność. Brak wyrażonej taką uchwałą zgody właśącicieli skutkuje nieważnością umowy."

owner

zlecenie takie, na co słusznie wskazuje się w apelacji, jest ze strony wspólnoty czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu

Nie zgadzam się z taka oceną.
Sąd sam sobie przeczy, pisząc:

umowa jest taką właśnie czynnością cywilnoprawną (...) która określa przedmiot umowy jako zarząd zwykły nieruchomością wspólną i wymienia wśród czynności takie, które bez wątpienia nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną, lecz polegają na bieżącym administrowaniu sprawami wspólnoty (jak utrzymanie porządku, realizacja remontów, zapewnienie mediów, prowadzenie dokumentacji).

Skoro tak, to po co uchwała?

Zarządca

Nie znamy treści umowy, która była przedmiotem rozpoznania legnickiego sądu, z drugiej strony trudno mi wyobrazic sobie administrowanie, które nie łączyłoby się z podejmowaniem czynności decyzyjnych. Moim zdaniem jednak co do zasady zawarcie umowy o administrowanie wymaga jednak uchwały, choc nie zawsze tak musi byc, ostatecznie decyduje jej zakres.

Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 2007.07.17, sygn. akt: III CZP 69/07 :


"Charakterystyczne dla tej umowy jest to, że o ile z reguły elementy przedmiotowo istotne dla danej czynności prawnej, stanowią pewne minimum niezbędne do przyjęcia, że doszło do zawarcia określonej umowy nazwanej, o tyle formuła umowy o zarządzanie nieruchomością jest bardzo szeroka, niejako obliczona na maksymalne, a nie minimalne określenie praw i obowiązków stron umowy. Na tym tle powstaje też problem oceny umowy, w którym strony przewidują odjęcie niektórych uprawnień i obowiązków z katalogu owych "wszelkich decyzji i czynności". Powstaje pytanie, czy każde odjęcie praw i obowiązków należy traktować jako odejście od normatywnego wzorca umowy o zarządzanie nieruchomością. Takie skrajne stanowisko należy odrzucić, gdyż nie uwzględnia ono potrzeb praktyki wymagającej dopasowania praw i obowiązków zarządcy do rozmaitego charakteru i potrzeb nieruchomości. Należy także odrzucić przeciwne stanowisko, że zarządzaniem nieruchomością jest już wykonywanie względem nieruchomości choćby jednej czynności wywołującej skutki w sferze praw i obowiązków jej właściciela. "

Treśc orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/471-iii-czp-69-07-umowa-o-zarzadzanie-nieruchomoscia-zawarta-przez-osobe-bez-licencji-jest-niewazna.html

Zarządca

[cite] themoth:[/cite]
Do czego zmierzam? A no do tego że staram się udowodnić iż odpowiedź na rzeczowe pytanie (zadane na początku wątku) brzmi: NIEPRAWDA, nie to omówienie dotyczy zupełnie innej sytuacji jedyne co może tłumaczyć taką interpretację autora to być może jakieś orzecznictwo.

Moim zdaniem zamieszczona umowa jest umową o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, co skutkuje odpowiedzialnością zawodową zarządcy z którym została zawarta. Odmienny tok rozumowania prowadziłby do wniosku, zarządca licencjonowany, z którym wspólnota zawarła umowę administrowanie nigdy nie poniesie odpowiedzialności zawodowej.


Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 2007.07.17, sygn. akt: III CZP 69/07 :

"... art. 185 ust. 3 u.g.n. rozstrzyga, że "zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością". Mimo że odstąpiono tu od przyjętej w kodeksie cywilnym koncepcji regulowania umów nazwanych przez wyraźne określenie obowiązków stron, to jednak także umowę o zarządzanie nieruchomością należy uznać za umowę nazwaną, gdyż jej zawarcie powoduje powstanie uprawnień i obowiązków zarządcy wynikających z "przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością" (...) umowa jest sprecyzowana podmiotowo. Jedną stroną umowy jest - stosownie do art. 185 ust. 2 u.g.n. - zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 2 u.g.n. lub przedsiębiorca, o którym stanowi art. 184 ust. 3 u.g.n., drugą stroną: właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa lub inna jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości (...) o stypizowanym charakterze umowy o zarządzanie nieruchomością świadczy też treść art. 186 ust. 3 u.g.n. stanowiąc, że "w umowie o zarządzanie nieruchomością zarządca składa oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu" (chodzi o obowiązkowe ubezpieczenie OC) (...) ustawodawca określa formę umowy o zarządzanie nieruchomością - jako formę pisemną pod rygorem nieważności. Jeśli więc uwzględnić zastrzeżenie formy pisemnej z sankcją nieważności, to nie sposób twierdzić, że umowa o zarządzanie nieruchomością nie jest umową nazwaną (...) nie bez znaczenia jest konsekwentne powoływanie w ustawie omawianej umowy jako "umowy o zarządzanie nieruchomością" bądź skrótowo "umowy o zarządzanie" (art. 185 ust. 2, 3 i 4, art. 185 ust. 5, art. 186 ust. 3 u.g.n.).

Reasumując stwierdzić należy, że umowa o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n., jest umową nazwaną. Zawarcie w formie pisemnej umowy o zarządzanie nieruchomością między podmiotami, o których mowa w art. 184 ust. 2 i 3 w związku z art. 185 ust. 2 u.g.n., powoduje skutki określone w art. 185 ust. 1 i 3 u.g.n. "

Treśc orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/471-iii-czp-69-07-umowa-o-zarzadzanie-nieruchomoscia-zawarta-przez-osobe-bez-licencji-jest-niewazna.html

owner

Moim zdaniem jednak co do zasady zawarcie umowy o administrowanie wymaga jednak uchwały, choc nie zawsze tak musi byc, ostatecznie decyduje jej zakres.

Jaki Twoim zdaniem zakres umowy wymaga uchwały, a jaki nie wymaga? Możesz sprecyzować?

Zarządca

Teraz małe sprostowanie mojej wcześniejszej wypowiedzi:
Wydawałoby się, że zawsze, gdy mamy do czynienia z podejmowaniem decyzji przez zarządcę, jednak rzeczywiście, w takiej sytuacji musiałoby dojśc do zmiany sposobu zarządu, uchwała w tym przedmiocie niczego nie zmieni.

Nie wszystkie decyzje mają związek z reprezentacją wspólnoty, kierowaniem jej sprawami - bo tylko takie zastrzeżone są dla zarządu.

owner

Jeśli zatem umowa o administrowanie nie przewiduje samodzielnego podejmowania decyzji przez administratora, to nie musi być "zatwierdzona" uchwałą?

Zarządca

No wiesz, że chyba nie musi
Ale to moje zdanie, sąd może miec inne.