Ja swoje zdanie już określiłem, chcę tylko dociec szczegółów Twojego stanowiska.
Uważam, że brakuje określenia pewnych warunków brzegowych umowy o zarządzanie: http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=59338#59338
Pragnę ponownie zwrócic uwagę na jeden szczegół: tylko umowa o zarządzanie gwarantuje odpowiedzialnośc zawodową zarządcy nieruchomości, gdyby zatem uznac, że administrowanie nie mieści się w pojęciu zarządzania w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, to okaże się, że administrator nigdy tej odpowiedzialności nie poniesie, trochę to się chyba mija z celem ustawy.Przypomnijmy również cel nowelizacji ugn, która wprowadziła pojęcie "administrowania" nieruchomością - chodziło wówczas o wyeliminowanie osób zarządzających bez licencji, które jedynie "administrują" nieruchomościami.
Wyznaczający zakres pojęcia zarządzania przepis art. 185 1. ugn stanowi, że
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu m.in.: bieżące administrowanie nieruchomością;
moim zdaniem treśc tego przepisu można interpretowac jako decyzje i czynności podejmowane bezpośrednio w ramach administrowania, innymi słowy że administrowanie również wiąże się z samodzielnym podejmowaniem decyzji przez administrującego.
Wykładnia językowa w powiązaniu w wykładnią celowościową i historyczną tego przepisu przemawia w mojej ocenie za przyjęciem stanowiska, że administrowanie co do zasady należy utożsamiac z zarządzaniem w rozumieniu ugn.
Oczywiście, w jakimś marginalnym, skrajnym przypadku administrowanie nie będzie zarządzaniem, z tego co pamiętam jeden z użytkowników pisał już tutaj o czymś takim, gdy chciał zawierac umowę o zarządzanie, która dotyczyłaby przeglądów techn. celem ominięcia przepisów podatkowych.
Teraz małe sprostowanie mojej wcześniejszej wypowiedzi:
Wydawałoby się, że zawsze, gdy mamy do czynienia z podejmowaniem decyzji przez zarządcę, jednak rzeczywiście, w takiej sytuacji musiałoby dojśc do zmiany sposobu zarządu, uchwała w tym przedmiocie niczego nie zmieni.
Nie wszystkie decyzje mają związek z reprezentacją wspólnoty, kierowaniem jej sprawami - bo tylko takie zastrzeżone są dla zarządu - może należałoby przyjąc, że ten zakres brzegowy wyznacza pojęcie reprezentacji i kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej.
Kierownictwo nie wyklucza przecież podejmowania samodzielnych decyzji przez jednostki podległe.
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu m.in.: bieżące administrowanie nieruchomością;
moim zdaniem treśc tego przepisu można interpretowac jako decyzje i czynności podejmowane bezpośrednio w ramach administrowania, innymi słowy że administrowanie również wiąże się z samodzielnym podejmowaniem decyzji przez administrującego.
Wykładnia językowa w powiązaniu w wykładnią celowościową i historyczną tego przepisu przemawia w mojej ocenie za przyjęciem stanowiska, że administrowanie co do zasady należy utożsamiac z zarządzaniem w rozumieniu ugn.
Szkoda, że Wysokie Sądy mają wielokrotnie inne zdanie. Jak jest instytucja Zarządu WM, to On ma podejmować decyzje , administrator ma je ewentualnie wykonać.
Rozważamy tu trochę inną kwestię - czy umowa o administrowanie co do zasady mieści się w zakresie umowy o zarządzanie w rozumieniu cyt. przepisu ugn.
Jeżeli uznamy, że administrator nie może podejmowac żadnych decyzji, to oznacza, że nie można z nim zawrzec umowy o zarządzanie a to z kolei prowadzi do konkluzji, że w sytuacji "zlecenia" administrowania zarządca nigdy nie poniesie odpowiedzialności zawodowej, ponieważ wyłącznie umowa o zarządzanie wywołuje taki skutek.
gdyby zatem uznac, że administrowanie nie mieści się w pojęciu zarządzania w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, to okaże się, że administrator nigdy tej odpowiedzialności nie poniesie, trochę to się chyba mija z celem ustawy.
Ale tak wynika z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2007, III CZP 69/07:
Umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu przyjętym w art. 185 ustawy może być zawarta jedynie między podmiotami wskazanymi w art. 185 ust. 2 ustawy. Jeśli więc strony złożą zgodne oświadczenia woli składające się na tę umowę, to skutki prawne określone przepisami ustawy występują jedynie wtedy, gdy stronami tymi są, z jednej strony - przedsiębiorca (art. 184 ust. 3 ustawy) lub zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 3 ustawy, a z drugiej - właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa albo inna osoba lub jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości.
Tylko w razie zawarcia umowy między tymi podmiotami samo złożenie oświadczeń woli o zarządzaniu nieruchomościami stwarza po stronie zarządcy uprawnienia i obowiązki w zakresie "podejmowania wszelkich decyzji i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość" (art. 185 ust. 1 ustawy), daje podstawę do działania zarządcy w charakterze pełnomocnika, powoduje względne ("chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej") ograniczenia zarządcy w czerpaniu korzyści z zarządzania nieruchomością, nakłada na zarządcę nieruchomości wobec drugiej strony umowy "obowiązek stosowania przepisów prawa i standardów zawodowych, kierowania się zasadami etyki zawodowej", wykonywania czynności zarządzania ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru działalności (art. 186 ust. 1 ustawy) oraz rodzi ryzyko odpowiedzialności zawodowej zarządcy, o której mowa w art. 188 ustawy.
[cite] Zarządca:[/cite]Rozważamy tu trochę inną kwestię - czy umowa o administrowanie co do zasady mieści się w zakresie umowy o zarządzanie w rozumieniu cyt. przepisu ugn.
Jeżeli uznamy, że administrator nie może podejmowac żadnych decyzji, to oznacza, że nie można z nim zarzec umowy o zarządzanie a to z kolei prowadzi do konkluzji, że w sytuacji "zlecenia" administrowania zarządca nigdy nie poniesie odpowiedzialności zawodowej, ponieważ wyłącznie umowa o zarządzanie wywołuje taki skutek.
I tak jest, przy działającym Zarządzie i przy umowie na zarządzanie nieruchomością wspólną jest tylko odpowiedzialność cywilna, a nie zawodowa.
Uważam, że żaden zdrowo myślący licencjonowany zarządca nie zawrze umowy o zarządzanie tylko o administraownie, co wielokrotnie ma miejsce.
Ktoś chcąc ograniczyć rolę zarządcy z licencją , przegiął i wyszła chała. Teraz możemy pobić pianę.
Sytuacja ta przypomina mi sprawę wyodrębnienia nieruchomości po obrysie
czy posiadania własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątku właścicieli ,choć to właściciele go sfinansowali.
[cite] owner:[/cite]
Ale tak wynika z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2007, III CZP 69/07:
Ja to "tylko" rozumiem chyba inaczej:
- umowa musi byc pomiędzy okreslonymi w ugn podmiotami (+ wymogi co do formy, itd.)
- musi dotyczyc podejmowania decyzji i wykonywania czynności w zakresie określonym w art. 185, przy czym po pierwsze nie jest to enumeratywne wyliczenie o czym świadczy zwrot " w szczególności" i oczywiście wystarczy spełnienie którejkolwiek przesłanki z tego przepisu ( np. "4) bieżące administrowanie nieruchomością;").
[cite] weles1478:[/cite]
I tak jest, przy działającym Zarządzie i przy umowie na zarządzanie nieruchomością wspólną jest tylko odpowiedzialność cywilna, a nie zawodowa.
Czyli również wykluczasz odpowiedzialnośc zawodową w przypadku działającego zarządu ograniczając ją wyłącznie do zarządcy, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 uwl.
Nie zgadzam się z Wami z przyczyn, o których powyżej.
[cite] weles1478:[/cite]
I tak jest, przy działającym Zarządzie i przy umowie na zarządzanie nieruchomością wspólną jest tylko odpowiedzialność cywilna, a nie zawodowa.
Czyli również wykluczasz odpowiedzialnośc zawodową w przypadku działającego zarządu ograniczając ją wyłącznie do zarządcy, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 uwl.
Nie zgadzam się z Wami z przyczyn, o których powyżej.
Tak, ale ja o tym wiem z sal sądowych i ukazujących się orzeczeniach - wyrokach.
Ktoś chcąc ograniczyć rolę zarządcy z licencją w zarządzaniu nieruchomością (patrz ile lat nie było w rej. zawodu administratora nieruchomości), przegiął w interpretacji i wyszła chała. Teraz możemy pobić pianę.
[cite] weles1478:[/cite]
Ktoś chcąc ograniczyć rolę zarządcy z licencją w zarządzaniu nieruchomością (patrz ile lat nie było w rej. zawodu administratora nieruchomości), przegiął w interpretacji i wyszła chała. Teraz możemy pobić pianę.
Nie, właśnie chyba miał odwrotny zamysł a wyszło jak wyszło.
[cite] weles1478:[/cite]
I tak jest, przy działającym Zarządzie i przy umowie na zarządzanie nieruchomością wspólną jest tylko odpowiedzialność cywilna, a nie zawodowa.
Czyli również wykluczasz odpowiedzialnośc zawodową w przypadku działającego zarządu ograniczając ją wyłącznie do zarządcy, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 uwl.
Nie zgadzam się z Wami z przyczyn, o których powyżej.
Tak, ale ja o tym wiem z sal sądowych i ukazujących się orzeczeniach - wyrokach.
Ktoś chcąc ograniczyć rolę zarządcy z licencją w zarządzaniu nieruchomością (patrz ile lat nie było w rej. zawodu administratora nieruchomości), przegiął w interpretacji i wyszła chała. Teraz możemy pobić pianę.
jeżeli macie rację to dlaczego Wspólnoty w których jeden z właścicieli jest samorządem terytorialnym lub Skarb Państwa muszą mieć Zarządce licencjonowanego skoro on i tak nie jest obarczony odpowiedzialnością zawodową - to po co się wymaga tej licencji? Odpowiedzialność Zarządu również może być tylko cywilna ponieważ Zarząd nie wykonuje swojego zawodu po za tym nie ma licencji. Takie wspólnoty z definicji powinny mieć Zarządce powołanego z art.18 ust.1 inaczej jest to radykalny błąd o ile nie przestępstwo popełnione przez właściciela większościowego, który odsprzedał pierwszy lokal i nie doprowadził albo do wpisu do K.W. albo do umowy notarialnej z Zarządcą licencjonowanym o czym właśnie mówi rzeczowy artykuł.
dlaczego Wspólnoty w których jeden z właścicieli jest samorządem terytorialnym lub Skarb Państwa muszą mieć Zarządce licencjonowanego
To nieprawda. Kto Ci to powiedział?
Właściciel zasobów publicznych może zarządzać sam swoim majątkiem (przez swoje jednostki) lub ustanowić tak zwany trwały zarząd. Nie musi mieć do tego żadnych licencji ani zarządców z licencją. Dopiero jeżeli chce zlecić zarządzanie podmiotowi zewnętrznemu, musi to być zarządca z licencją lub przedsiębiorca, zatrudniający takiego zarządcę. Podmiot ten musi być wyłoniony w trybie przepisów ustawy o zamówieniach publicznych (przetarg).
Jeżeli mówimy o współwłasności, to te przepisy w ogóle nie obowiązują - dotyczą one jedynie publicznych zasobów nieruchomości, czyli tych będących w 100% własnością JST lub SP albo będące w ich wieczystym użytkowaniu.
Wspólnota mieszkaniowa z udziałem JST lub SP nie musi ogłaszać przetargu na zarządcę, nie musi w ogóle zatrudniać zarządcy z licencją.
Na marginesie: właścicielem czy współwłaścicielem nieruchomości może być gmina, powiat lub województwo, czyli jednostka samorządu terytorialnego (konkretna osoba prawna), a nie "samorząd terytorialny" jako taki.
[cite] owner:[/cite]Wspólnota mieszkaniowa z udziałem JST lub SP nie musi ogłaszać przetargu na zarządcę, nie musi w ogóle zatrudniać zarządcy z licencją.
Wspólnoty, gdzie JST lub SP jest większościowym udziałowcem wymagają, by zarządcą nieruchomości wspólnej był licencjonowany zarządca.
JST lub SP wymagają też by wykonawcy wszelkich prac remontowych w ramach Planów Remontów wyłaniani byli w przetargach.
To wymagają bezpodstawnie.
Znają tylko takie procedury, najczęściej zarządzają tymi wspólnotami, to narzucają swoje warunki.
Jest to łatwe, bo mają większość udziałów - mogą wszystkich zarzucić czapkami.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy, obowiązek stosowania ustawy zachodzi nie tylko w sytuacji finansowania zamówienia ze środków publicznych,
ale również w przypadku finansowania zamówienia przez podmioty, o których mowa w pkt 1-3 art. 3 ustawy,
a więc również przez gminę, która jako jednostka sektora finansów publicznych zaliczana jest do podmiotów wymienionych art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Niezależnie zatem od sporu dotyczącego statusu wydatkowanych środków, bezspornym jest, iż <strong>zamówienia udzielane przez wspólnotę mieszkaniową finansowane są również przez gminę </strong> jako współwłaściciela nieruchomości, co przesądza o obowiązku stosowania ustawy przez wspólnoty mieszkaniowe w nieruchomości których udział jednostki samorządu terytorialnego przekracza 50 %.
W opinii Urzędu Zamówień Publicznych, w przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa, w której gmina posiada ponad 50 % udziałów w nieruchomości wspólnej udziela zamówienia na usługę, dostawę lub robotę budowlaną, wspólnota ta zobowiązana będzie do stosowania procedur ustawy Prawo zamówień publicznych na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy.
Członkiem zarządu może być również osoba spoza grona właścicieli nie posiadająca licencji zawodowej zarządcy nieruchomości - taką wykładnię przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami przedstawił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 2007.07.17 ( sygn. akt: III CZP 69/07).
Dopiero jeżeli chce zlecić zarządzanie podmiotowi zewnętrznemu, musi to być zarządca z licencją lub przedsiębiorca, zatrudniający takiego zarządcę
czy masz na myśli zlecenie z art.18 ust.1?
themoth:<br>
Takie wspólnoty z definicji powinny mieć Zarządce powołanego z art.18 ust.1 inaczej jest to radykalny błąd o ile nie przestępstwo
to właśnie napisałem...
jeżeli natomiast Zarząd zleca Zarządzanie osobie prawnej - nie z art.18 - nawet z licencją (która zresztą nie ma żadnej wagi, bo brak u Zarządcy odpowiedzialności zawodowej) i nie istnieje coś takiego jak stosowanie się do UoGN pomimo tego że gmina ma udział większościowy. Oj, ktoś pisał te ustawy na czas...
Na marginesie: właścicielem czy współwłaścicielem nieruchomości może być gmina, powiat lub województwo, czyli jednostka samorządu terytorialnego (konkretna osoba prawna), a nie "samorząd terytorialny" jako taki.
no jasne, dzięki
więc większościowy (lub też nie) udział gminy w nieruchomości wspólnej jest tożsamy z "własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego" w rozumieniu art.1 pkt.1. UoGN? Bo to jest właściwie podstawowe pytanie.
Członkiem zarządu może być również osoba ... nie posiadająca licencji zawodowej zarządcy nieruchomości - taką wykładnię przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami przedstawił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 2007.07.17 ( sygn. akt: III CZP 69/07).
to jest dla mnie jasne,
tylko nie dotyczy mojego problemu, mnie chodzi raczej o zarządcę zleconego po za wymogami art.18 ust.1
więc większościowy (lub też nie) udział gminy w nieruchomości wspólnej jest tożsamy z "własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego" w rozumieniu art.1 pkt.1. UoGN? Bo to jest właściwie podstawowe pytanie.
Nie, nie jest tożsamy.
w przepisie tym mowa o nieruchomościach stanowiących własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. Nawet większościowy udział nie zapewnia prawa do całej nieruchomości.
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 10 września 2002 r., sygn. akt: I ACa 384/02:
"Ustawę o zamówieniach publicznych stosuje się do udzielania zamówień publicznych m.in. na usługi, a więc wszelkie świadczenia, których przedmiotem nie są roboty budowlane lub dostawy. Art. 4 ust. 1 ustawy wymienia podmioty zobowiązane do stosowania ustawy, w ust. 2 wskazuje na inne podmioty - poza wymienionymi - jeżeli ponad 50% wartości udzielanego przez nie zamówienia jest finansowane ze środków publicznych lub bezpośrednio przez podmioty wymienione w ust. 1. Finansowanie zarządcy nieruchomością wspólną w części odpowiadającej udziałowi, nie jest finansowaniem bezpośrednio przez współwłaściciela nieruchomości wspólnej, którym jest Miasto Grajewo. Do rozważenia pozostaje problem, czy zarządzanie takie jest finansowane ze środków publicznych gminy w części powyżej 50%. (...)
Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jak i obowiązki, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. A zatem ciąży na nim obowiązek ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością, wymienionych art. 14 ustawy o własności lokali. Na koszty "zarządu" składają się wydatki związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości wspólnej, remontami oraz wypłatą wynagrodzenia członkom zarządu lub zarządcy. Ustawodawca wskazał również, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry. Kwoty z tytułu wpłaconych zaliczek przeznaczane są na finansowanie "kosztów zarządu", a więc i wynagrodzenie "zarządcy". Świadczenie usługi w postaci zarządzania (administrowania) nieruchomością wspólną przez osobę prawną jest finansowane (wynagradzane) z pieniędzy Wspólnoty. (...)
W przekonaniu, że art. 4 ust. 2 ustawy o zamówieniach publicznych nie ma zastosowania do Wspólnoty Mieszkaniowej, wybierającej zarządcę nieruchomości, gdy udział Gminy stanowi ponad 50%, utwierdziła również Sąd wykładnia innych rozwiązań przewidzianych ustawą o własności lokali. "
Treśc orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
"Administrator musi mieć licencję
Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że nieważna jest umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami - zawarta przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej (uchwała SN z 17 lipca 2007 r., sygn. III CZP 69/07)." - więc wspólnoty podlegają pod UoGN? Chyba nie do końca...
dalej przeplata, pisze już o odpowiedzialności zarządcy... (nie administratora)
a tutaj znów administrator się pojawia
"Z administratorem lub bez
...
Wybór administratora wspólnoty mieszkaniowej uważa się w praktyce za czynność przekraczającą zwykły zarząd, dlatego umowę z administratorem zarząd podpisuje na podstawie uchwały wspólnoty. Niektóre zarządy uznają wybór administratora za czynność zwykłego zarządu i samodzielnie podpisują umowę o administrowanie uznając, iż to i tak zarząd odpowiada „politycznie” za stan spraw we wspólnocie. Większość zarządów nie chce jednak dokonywać tej czynności samodzielnie by nie wzbudzać podejrzeń o kryteria wyboru firmy administrującej. Wspólnota może, jeśli uzna to za właściwe, w uchwale o wyborze zarządu wspólnoty upoważnić zarząd do podpisania umowy o administrowanie nieruchomością."
dalej nic z tego wynika. "uważa się w praktyce", "niektóre zarządy uznają". Niby ciekawy teks, ale bez konkretnych tez.
[cite] themoth:[/cite]trafiłem na artykuł Pana Chwałka z Wrocławia,
Wiesz ja gdzieś czytałem w internecie, że ten Chwałek (prawnik z wykształcenia) prowadzi wspólnotę o ...690 członkach . (12 budynków wieżowców, dwie duże ulice ogólnodostępne do utrzymania)
Tak załatwił jeden z deweloperów właścicieli lokali.
Próby podziału tego molocha nie dochodzą do skutku.
Zarząd w tej wspólnocie liczy 12 osób. Nic nie można załatwić normalnie . Zebrania wspólnoty trwają na raty
Miałem do czynienia ze wspólnotami 500-lokalowymi. Zarząd 7-osobowy. Zarządy ostre wyselekcjonowane - wiedzą co chca.
Zebrania wspólnoty normalne tyle że dość długie.
[cite] a-z:[/cite]Miałem do czynienia ze wspólnotami 500-lokalowymi. Zarząd 7-osobowy. Zarządy ostre wyselekcjonowane - wiedzą co chca.
Zebrania wspólnoty normalne tyle że dość długie.
Wiesz, wolałbym 500 lokali w jednym budynku (jakieś 18 -20 klatek), niż 690 w 12 budynkach.
Komentarze
Uważam, że brakuje określenia pewnych warunków brzegowych umowy o zarządzanie: http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=59338#59338
Wyznaczający zakres pojęcia zarządzania przepis art. 185 1. ugn stanowi, że
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu m.in.: bieżące administrowanie nieruchomością;
moim zdaniem treśc tego przepisu można interpretowac jako decyzje i czynności podejmowane bezpośrednio w ramach administrowania, innymi słowy że administrowanie również wiąże się z samodzielnym podejmowaniem decyzji przez administrującego.
Wykładnia językowa w powiązaniu w wykładnią celowościową i historyczną tego przepisu przemawia w mojej ocenie za przyjęciem stanowiska, że administrowanie co do zasady należy utożsamiac z zarządzaniem w rozumieniu ugn.
Oczywiście, w jakimś marginalnym, skrajnym przypadku administrowanie nie będzie zarządzaniem, z tego co pamiętam jeden z użytkowników pisał już tutaj o czymś takim, gdy chciał zawierac umowę o zarządzanie, która dotyczyłaby przeglądów techn. celem ominięcia przepisów podatkowych.
Wydawałoby się, że zawsze, gdy mamy do czynienia z podejmowaniem decyzji przez zarządcę, jednak rzeczywiście, w takiej sytuacji musiałoby dojśc do zmiany sposobu zarządu, uchwała w tym przedmiocie niczego nie zmieni.
Nie wszystkie decyzje mają związek z reprezentacją wspólnoty, kierowaniem jej sprawami - bo tylko takie zastrzeżone są dla zarządu - może należałoby przyjąc, że ten zakres brzegowy wyznacza pojęcie reprezentacji i kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej.
Kierownictwo nie wyklucza przecież podejmowania samodzielnych decyzji przez jednostki podległe.
Jeżeli uznamy, że administrator nie może podejmowac żadnych decyzji, to oznacza, że nie można z nim zawrzec umowy o zarządzanie a to z kolei prowadzi do konkluzji, że w sytuacji "zlecenia" administrowania zarządca nigdy nie poniesie odpowiedzialności zawodowej, ponieważ wyłącznie umowa o zarządzanie wywołuje taki skutek.
Uważam, że żaden zdrowo myślący licencjonowany zarządca nie zawrze umowy o zarządzanie tylko o administraownie, co wielokrotnie ma miejsce.
Ktoś chcąc ograniczyć rolę zarządcy z licencją , przegiął i wyszła chała. Teraz możemy pobić pianę.
Sytuacja ta przypomina mi sprawę wyodrębnienia nieruchomości po obrysie
czy posiadania własnego majątku wspólnoty, odrębnego od majątku właścicieli ,choć to właściciele go sfinansowali.
Ja to "tylko" rozumiem chyba inaczej:
- umowa musi byc pomiędzy okreslonymi w ugn podmiotami (+ wymogi co do formy, itd.)
- musi dotyczyc podejmowania decyzji i wykonywania czynności w zakresie określonym w art. 185, przy czym po pierwsze nie jest to enumeratywne wyliczenie o czym świadczy zwrot " w szczególności" i oczywiście wystarczy spełnienie którejkolwiek przesłanki z tego przepisu ( np. "4) bieżące administrowanie nieruchomością;").
Nie zgadzam się z Wami z przyczyn, o których powyżej.
Ktoś chcąc ograniczyć rolę zarządcy z licencją w zarządzaniu nieruchomością (patrz ile lat nie było w rej. zawodu administratora nieruchomości), przegiął w interpretacji i wyszła chała. Teraz możemy pobić pianę.
Nie, właśnie chyba miał odwrotny zamysł a wyszło jak wyszło.
jeżeli macie rację to dlaczego Wspólnoty w których jeden z właścicieli jest samorządem terytorialnym lub Skarb Państwa muszą mieć Zarządce licencjonowanego skoro on i tak nie jest obarczony odpowiedzialnością zawodową - to po co się wymaga tej licencji? Odpowiedzialność Zarządu również może być tylko cywilna ponieważ Zarząd nie wykonuje swojego zawodu po za tym nie ma licencji. Takie wspólnoty z definicji powinny mieć Zarządce powołanego z art.18 ust.1 inaczej jest to radykalny błąd o ile nie przestępstwo popełnione przez właściciela większościowego, który odsprzedał pierwszy lokal i nie doprowadził albo do wpisu do K.W. albo do umowy notarialnej z Zarządcą licencjonowanym o czym właśnie mówi rzeczowy artykuł.
Właściciel zasobów publicznych może zarządzać sam swoim majątkiem (przez swoje jednostki) lub ustanowić tak zwany trwały zarząd. Nie musi mieć do tego żadnych licencji ani zarządców z licencją. Dopiero jeżeli chce zlecić zarządzanie podmiotowi zewnętrznemu, musi to być zarządca z licencją lub przedsiębiorca, zatrudniający takiego zarządcę. Podmiot ten musi być wyłoniony w trybie przepisów ustawy o zamówieniach publicznych (przetarg).
Jeżeli mówimy o współwłasności, to te przepisy w ogóle nie obowiązują - dotyczą one jedynie publicznych zasobów nieruchomości, czyli tych będących w 100% własnością JST lub SP albo będące w ich wieczystym użytkowaniu.
Wspólnota mieszkaniowa z udziałem JST lub SP nie musi ogłaszać przetargu na zarządcę, nie musi w ogóle zatrudniać zarządcy z licencją.
Na marginesie: właścicielem czy współwłaścicielem nieruchomości może być gmina, powiat lub województwo, czyli jednostka samorządu terytorialnego (konkretna osoba prawna), a nie "samorząd terytorialny" jako taki.
JST lub SP wymagają też by wykonawcy wszelkich prac remontowych w ramach Planów Remontów wyłaniani byli w przetargach.
Znają tylko takie procedury, najczęściej zarządzają tymi wspólnotami, to narzucają swoje warunki.
Jest to łatwe, bo mają większość udziałów - mogą wszystkich zarzucić czapkami.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy, obowiązek stosowania ustawy zachodzi nie tylko w sytuacji finansowania zamówienia ze środków publicznych,
ale również w przypadku finansowania zamówienia przez podmioty, o których mowa w pkt 1-3 art. 3 ustawy,
a więc również przez gminę, która jako jednostka sektora finansów publicznych zaliczana jest do podmiotów wymienionych art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Niezależnie zatem od sporu dotyczącego statusu wydatkowanych środków, bezspornym jest, iż <strong>zamówienia udzielane przez wspólnotę mieszkaniową finansowane są również przez gminę </strong> jako współwłaściciela nieruchomości, co przesądza o obowiązku stosowania ustawy przez wspólnoty mieszkaniowe w nieruchomości których udział jednostki samorządu terytorialnego przekracza 50 %.
W opinii Urzędu Zamówień Publicznych, w przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa, w której gmina posiada ponad 50 % udziałów w nieruchomości wspólnej udziela zamówienia na usługę, dostawę lub robotę budowlaną, wspólnota ta zobowiązana będzie do stosowania procedur ustawy Prawo zamówień publicznych na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy.
Więcej poczytasz tu
<a href="%5C%22http://samorzad.lex.pl/artykul-dodano/534,\"">http://samorzad.lex.pl/artykul-dodano/534,</a>
Sąd Najwyższy doszedł do wniosku, że przepisy art. 189 i 190 ustawy nie mają zastosowania do właścicieli nieruchomości, które nie znajdują się w zasobach skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/823-czy-czlonek-zarzadu-musi-miec-licencje.html
jeżeli natomiast Zarząd zleca Zarządzanie osobie prawnej - nie z art.18 - nawet z licencją (która zresztą nie ma żadnej wagi, bo brak u Zarządcy odpowiedzialności zawodowej) i nie istnieje coś takiego jak stosowanie się do UoGN pomimo tego że gmina ma udział większościowy. Oj, ktoś pisał te ustawy na czas...
no jasne, dzięki
więc większościowy (lub też nie) udział gminy w nieruchomości wspólnej jest tożsamy z "własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego" w rozumieniu art.1 pkt.1. UoGN? Bo to jest właściwie podstawowe pytanie.
to jest dla mnie jasne,
tylko nie dotyczy mojego problemu, mnie chodzi raczej o zarządcę zleconego po za wymogami art.18 ust.1
w przepisie tym mowa o nieruchomościach stanowiących własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. Nawet większościowy udział nie zapewnia prawa do całej nieruchomości.
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 10 września 2002 r., sygn. akt: I ACa 384/02:
"Ustawę o zamówieniach publicznych stosuje się do udzielania zamówień publicznych m.in. na usługi, a więc wszelkie świadczenia, których przedmiotem nie są roboty budowlane lub dostawy. Art. 4 ust. 1 ustawy wymienia podmioty zobowiązane do stosowania ustawy, w ust. 2 wskazuje na inne podmioty - poza wymienionymi - jeżeli ponad 50% wartości udzielanego przez nie zamówienia jest finansowane ze środków publicznych lub bezpośrednio przez podmioty wymienione w ust. 1. Finansowanie zarządcy nieruchomością wspólną w części odpowiadającej udziałowi, nie jest finansowaniem bezpośrednio przez współwłaściciela nieruchomości wspólnej, którym jest Miasto Grajewo. Do rozważenia pozostaje problem, czy zarządzanie takie jest finansowane ze środków publicznych gminy w części powyżej 50%. (...)
Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jak i obowiązki, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. A zatem ciąży na nim obowiązek ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością, wymienionych art. 14 ustawy o własności lokali. Na koszty "zarządu" składają się wydatki związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości wspólnej, remontami oraz wypłatą wynagrodzenia członkom zarządu lub zarządcy. Ustawodawca wskazał również, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry. Kwoty z tytułu wpłaconych zaliczek przeznaczane są na finansowanie "kosztów zarządu", a więc i wynagrodzenie "zarządcy". Świadczenie usługi w postaci zarządzania (administrowania) nieruchomością wspólną przez osobę prawną jest finansowane (wynagradzane) z pieniędzy Wspólnoty. (...)
W przekonaniu, że art. 4 ust. 2 ustawy o zamówieniach publicznych nie ma zastosowania do Wspólnoty Mieszkaniowej, wybierającej zarządcę nieruchomości, gdy udział Gminy stanowi ponad 50%, utwierdziła również Sąd wykładnia innych rozwiązań przewidzianych ustawą o własności lokali. "
Treśc orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/657-i-aca-384-02-wspolnota-mieszkaniowa-nie-stosuje-uchwaly-o-zamowieniach-publicznych.html
http://www.rp.pl/artykul/56663,491670-Czym-sie-rozni-zarzad-od-zarzadcy.html
"Administrator musi mieć licencję
Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że nieważna jest umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami - zawarta przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej (uchwała SN z 17 lipca 2007 r., sygn. III CZP 69/07)." - więc wspólnoty podlegają pod UoGN? Chyba nie do końca...
dalej przeplata, pisze już o odpowiedzialności zarządcy... (nie administratora)
a tutaj znów administrator się pojawia
"Z administratorem lub bez
...
Wybór administratora wspólnoty mieszkaniowej uważa się w praktyce za czynność przekraczającą zwykły zarząd, dlatego umowę z administratorem zarząd podpisuje na podstawie uchwały wspólnoty. Niektóre zarządy uznają wybór administratora za czynność zwykłego zarządu i samodzielnie podpisują umowę o administrowanie uznając, iż to i tak zarząd odpowiada „politycznie” za stan spraw we wspólnocie. Większość zarządów nie chce jednak dokonywać tej czynności samodzielnie by nie wzbudzać podejrzeń o kryteria wyboru firmy administrującej. Wspólnota może, jeśli uzna to za właściwe, w uchwale o wyborze zarządu wspólnoty upoważnić zarząd do podpisania umowy o administrowanie nieruchomością."
dalej nic z tego wynika. "uważa się w praktyce", "niektóre zarządy uznają". Niby ciekawy teks, ale bez konkretnych tez.
to taka prasówka pasująca do tego wątku.
Tak załatwił jeden z deweloperów właścicieli lokali.
Próby podziału tego molocha nie dochodzą do skutku.
Zarząd w tej wspólnocie liczy 12 osób. Nic nie można załatwić normalnie . Zebrania wspólnoty trwają na raty
Zebrania wspólnoty normalne tyle że dość długie.
Masz rację, że odrębność budynkow jest poważnym problemem mentalnym.