Adaptacja strychu i zawiść ludzi

gothic

Po lekturze wszystkiego co się dało znależć w sieci (również i na tym forum) postanowiłem wykupić od mojej Wspólnoty (24 mieszkania) strych, znajdujący się nad moim mieszkaniem. Wszystko trwało bardzo długo, ale krok po kroku szedłem do przodu.

Zacząłem od uchwały o "dobrej woli" Wspólnoty co do możliwości adaptacji, póżniej załatwienia wszystkich formalności (warunki zabudowy, projekt budowlany, projekt konstruktora wzocmnienia stropu, pozwolenie na budowę), by na kolejnym zebraniu przeforsować już konkretna uchwałę o adaptacji z konkretną ceną i terminem zakończenia przeze mnie prac.

Mając to wszystko dokonałem już pierwszych zakupów (okna, płyty osb, schody), i zaczałem rozmowy z ekipami budowlanymi, niestety dowiedziałem się, że w między czasie zawiązała się w moim bloku "frakcja" osób, które chcą mi uniemożliwić finalizację mojego przedsięwzięcia (wcześniejszych podjętych uchwał nikt z nich nie zaskarżył, "obudzili" się teraz). Dokładnie chodzi o to, że osoby te nie zgadzają się na żadne póżniejsze zmiany swoich ksiąg wieczystych (wysokości udziałów). Mówią, że "nie pójdą" do notariusza i nic nie podpiszą - a z tego co wiem, to podpisy wszystkich właścicieli będa w pózniejszej fazie konieczne.

W poniedziałek jest kolejne zebranie i - jak się nieoficjalnie dowiedziałem - "grupa wywrotowców" będzie chciała zablokować moją sprawę. Nie znam się na meandrach prawa, ale czy możecie mi coś doradzić? Na co się powołać, jak przekonać te osoby, jak im uzmysłowić, że skoro uchwały "przeszły", to teraz już niewiele mogą zrobić (ale czy rzeczywiście?). Nie zależy mi na stawianiu sprawy na ostrzu noża, jakimś straszeniem sądami itd., ale chciałbym wiedzieć, jak to wygląda teraz w praktyce. Czy faktycznie kilka osób może się nie zgodzić na ich ingerencję w księgi wieczyste? Czy osoby te moją mi zrobić "koło dupy". Z góry dziękuje za pomoc.

koziorozka

W swojej pierwszej wypowiedzi tutaj
https://forum.zarzadca.pl/discussion/1920/adaptacja-strychu-w-celu-powiekszenia-mieszkania
Zarządca wylicza potrzebne uchwały, w tym zgoda na zmianę udziałów
Masz te wszystkie uchwały?
Jak tak, to śpij spokojnie

gothic

Tak, jeden z punktów mojej uchwały, która została uchwalona brzmi:

1. Właściciele lokali oświadczają, że po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych, o których mowa w § 2 i przedłożeniu przez inwestora zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 9 obejmującego nowopowstałą powierzchnię wyrażą zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy i rozporządzenie tym lokalem na rzecz inwestora oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu przebudowanego na warunkach określonych w załączniku do niniejszej uchwały.

MirekL

Śpisz spokojnie, pod warunkiem, że te uchwały (zgoda na zmianę udziałów) została podjęta jednomyślnie.Oczywiście w obecności notariusza. Jeżeli będziesz nazywał swoich sąsiadów "wywrotowcami" o adaptacji - zapomnij.:bigsmile:

owner

[cite] MirekL:[/cite]Śpisz spokojnie, pod warunkiem, że te uchwały (zgoda na zmianę udziałów) została podjęta jednomyślnie.

Nie ma takiej potrzeby: na podstawie art. 21.3 oraz art. 22.3 pkt 5 robi to zarząd:

Art. 21.3 Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.\
Art. 22.3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego

MirekL

gothic - dostałeś dwie rady, Twoja wola ,z której skorzystasz. owner nie mówi wydaje mi się , że ......., on to wie interpretując uwl. Ja wiem, ponieważ taką informację otrzymałem od notariusza, a Ty skąd ...

a z tego co wiem, to podpisy wszystkich właścicieli będa w pózniejszej fazie konieczne.

Nie potrzebna jest tu grupa, wystarczy "jeden" sprzeciwiający się. Jest to typowy przykład niespójności uwl z innymi aktami. Dlatego ja uważam, że jest to bubel a owner, że jest to dobra ustawa.:bigsmile:

Pani Beata

Moim zdaniem uchwała o odsprzedaży części wspólnej nieruchomości jednemu z właścicieli powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza. Dodatkowo powinna zawierać pełnomocnictwo dla Zarządu, aby ten z kolei mógł stanąć do aktu notarialnego z kupującym,( inaczej będą musieli stanąć wszyscy właściciele), dodatkowo dobrze byłoby jasno określić kto poniesie koszty wezwania notariusza na zebranie, przeliczenia udziałów wszystkich właścicieli po transakcji itp. Moim zdaniem UoWl nie jest aż tak zła.

owner

Do sprzedaży nieruchomości konieczne jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego.
W omawianym przypadku może tego dokonać zarząd wspólnoty. Uchwała z pełnomocnictwem dla zarządu musi mieć formę aktu notarialnego.
Wówczas zarząd, na podstawie art. 21.3 i 22.3 pkt 5, składa oświadczenia w celu wykonania uchwały w tych sprawach ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

Chodzi tu o następujące sprawy:
1) udzielenie zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej,
2) udzielenie zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy
3) rozporządzenie tym lokalem (czyli jego sprzedaż),
4) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu przebudowanego.

Jeśli zatem wspólnota podejmie uchwałę o wyrażeniu zgody w sprawach, o których mowa w art. 22.3 pkt 5 i w wymaganej prawem formie aktu notarialnego udzieli zarządowi pełnomocnictwa do składania oświadczeń w tych sprawach, to zgoda zarządu na zmianę wysokości udziałów odniesie skutek wobec wszystkich właścicieli lokali.

Zgoda wszystkich właścicieli lokali nie jest więc konieczna do zmiany udziałów w wyniku powstania lokalu z przebudowy strychu. Co więcej - zgoda wszystkich właścicieli lokali nie jest konieczna do udzielenia zarządowi takiego pełnomocnictwa - wystarczy uchwała podjęta większością udziałów, sporządzona w formie aktu notarialnego.

Podobne stanowisko prezentuje Józef Bajor z Ministerstwa Infrastruktury: https://forum.zarzadca.pl/ekspert_radzi/2/zgoda-wlascicieli-na-sprzedaz-nieruchomosci-wspolnej-powstalej-w-wyniku-przebudowy

Zarządca

[cite] Pani Beata:[/cite]Moim zdaniem uchwała o odsprzedaży części wspólnej nieruchomości jednemu z właścicieli powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza.

Nie tyle zaprotokołowana, co winna miec formę aktu notarialnego.

[cite] gothic:[/cite]Mówią, że "nie pójdą" do notariusza i nic nie podpiszą - a z tego co wiem, to podpisy wszystkich właścicieli będa w pózniejszej fazie konieczne.

Sądzę, że dotychczasowe uchwały nie zostały podjęte w formie aktu notarialnego, jednak uchwały uprawniają do dokonania adaptacji i choc zobowiązanie dotyczące sprzedaży powierzchni nie ma przypisanej formy, to jednak wywołuje moim zdaniem skutki prawne.
"Czynnośc prawna nieważna z powodu niezachowania wymaganej przez ustawę formy wywołuje często niezamierzone skutki (...) i dlatego nie może byc w takich wypadkach uważana za czynnośc niebyłą, w znaczeniu nigdy nie dokonanej (non existens, nihil actum)" (Komentarz do kodeksu cywilnego, S. Dmowski, S. Rudnicki, LexisNexis, Warszawa 2002,. s. 270).

W omawianej sprawie, o ile nie dojdzie do zbycia, będziemy mieli do czynienia z przykładem winy w kontraktowaniu, zwanej culpa in contrahendo (oczywiście winy leżącej po stronie wspólnoty mieszkaniowej), wspólnota winna więc pokryc koszty naprawienia szkody, ponieważ stosujemy art. 415 i nast. kc.
Podkreślam, że pozwaną winna byc moim zdaniem wspólnota a nie poszczególnie właściciele, uważam, że do wyrażenia zgody wystarczy bowiem zgoda większości, nie jest konieczna zgoda wszystkich właścicieli.