Min. Infrastruktury -Komisja Odpowiedzialności Zawodowej.
andczy
Użytkownik
Jaka jest "skuteczność" tej instytucji, czy są prowadzone statystyki dotyczące postępowań wobec Zarządców?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
http://www.pfrn.pl/page/111
http://zarzadca.pl/zarzadzanie-nieruchomosciami/74-licencja-zarzadcy/850-najczesciej-pojawiajace-sie-pytania-dotyczace-odpowiedzialnosci-zawodowej-zarzadcow-nieruchomosci.html
Orzecznictwo Komisji Odpowiedzialności Zawodowej:
http://zarzadca.pl/zarzadzanie-nieruchomosciami/74-licencja-zarzadcy/851-orzecznictwo-komisji-odpowiedzialnosci-zawodowej.html?showall=1
Rejestr zarządców nieruchomości Ministerstwa Infrastruktury:
http://www.mi.gov.pl/2-482c0ddde037d.htm
Standardy zawodowe zarządców
http://zarzadca.pl/zarzadzanie-nieruchomosciami/74-licencja-zarzadcy/469-standardy-zawodowe-zarzadcow.html
Stan na dzień 31 grudnia 2009 r.
http://www.mi.gov.pl/files/0/1433/Z2009.pdf
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie można podzielić stanowiska Sądu I instancji, że skarżący działając w niniejszej sprawie jako pracownik P. Sp. z o.o. (w ramach stosunku pracy) w zakresie zarządzania nieruchomościami, którą to działalnością zajmowała się spółka a nie on, nie wykonywał działalności zawodowej zarządcy nieruchomościami.
Według Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego: skoro skarżący występował jako pracownik P. to nie wykonywał działalności zawodowej i dlatego nie miały wobec niego zastosowania wymogi i zapisy działu V rozdziału 3 ustawy z dnia 2 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w tym przepisy o odpowiedzialności zawodowej.
Tego rodzaju wykładnia przepisu art. 184 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest nie do zaakceptowania, gdyż podważa funkcjonowanie przedsiębiorców - osób prawnych jako zarządców nieruchomościami, które wykonują swoją działalność poprzez swoich pracowników posiadających licencjonowane uprawnienia zawodowe w zakresie zarządzania nieruchomościami.
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/880-ii-gsk-9008-odpowiedzialnosc-zawodowa-zarzadcy-nieruchomosci-.html
swoich obowiązków służbowych czynności mieszczące się w pojęciu „zarządzanie nieruchomością", to odpowiedzialności dyscyplinarnej jako zarządca podlega. :bigsmile:
swoich obowiązków służbowych czynności mieszczące się w pojęciu „zarządzanie nieruchomością", to odpowiedzialności dyscyplinarnej jako zarządca podlega." A jak zawrze umowę o "administrowanie" to może być nieuczciwy? Sorry.
Nie, nie może być nieuczciwy, moja wypowiedź dotyczy wyłącznie odpowiedzialności zawodowej.
Umowa ta winna mieć w dodatku formę pisemną pod rygorem nieważności.
Jeżeli nie mamy do czynienia z umową o zarządzanie, to nie możemy rozpatrywać kwestii odpowiedzialności na gruncie przepisów ugn.
W omawianej sprawie, której orzeczenie zostało przytoczone taka umowa ze wspólnotą została zawarta. Zawarł ją przedsiębiorca, który z kolei zatrudnił licencjonowanego zarządcę.
Odpowiedzialność tego zarządcy wynika z zawartej przez przedsiębiorcę umowy o zarządzanie, którą ten zarządca wykonywał w imieniu przedsiębiorcy.
1. "Przedsiębiorca"=SM zawiera ze WM umowę o "administrowanie", którą podpisuje Prezes SM.
2. Prezes SM wykonuje czynności mieszczące się w pojęciu „zarządzanie nieruchomością".
3. "Przedsiębiorca" "zatrudnia" licencjonowanego zarządcę nieruchomościami, to Prezes SM w jednej osobie.
4. Czy Prezes SM, posiadający licencję zarządcy nieruchomościami może wykonywać czynności mieszczące się w pojęciu „zarządzanie nieruchomością" i nie ponosić z tego tytułu odpowiedzialności zawodowej? Powtarzam i będę się upierał, że mam rację: "zarządcą" się jest a nie bywa.
- nie zawiera danych osoby posiadającą licencję ( jest tylko numer dowodu osobistego)
-zarządca nie wskazuje osoby, delegowanej do wykonywania czynności w jego imieniu
-wszystkie dokumenty są podpisywane tylko przez właściciela firmy
-zapis o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej dla zarządców nieruchomości bez numeru polisy
zamierzamy złożyć skargę, gdyż firma zarządzająca naraziła wspólnotę na straty
Oczywiście, bo nie nazwa, lecz treść umowy jest decydująca.
Jednak, jeżeli z treści będzie wynikało, że nie mamy do czynienia z umową o zarządzanie, to nie możemy mówić o odpowiedzialności zawodowej.
Co rozumiesz przez stwierdzenie "nie został wskazany przez zarządcę jako osoba wykonująca czynności zapisane w umowie"? Ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga, żeby to przedsiębiorca wskazał w umowie zarządcę, wykonującego czynności zarządzania, a nie na odwrót. Przypomnę, że te przepisy ugn dotyczą umowy o zarządzanie, a nie umowy zlecenia. W Waszym przypadku nie było obowiązku wskazania zarządcy z licencją. Chyba, że z treści tej umowy wynika, że jest to de facto umowa o zarządzanie (bo nie nazwa umowy, lecz jej treść decyduje o charakterze umowy i jej skutkach prawnych). Zgadzam się co do skutków - w efekcie zawarcie takiej umowy utrudnia pociągnięcie zarządcy do odpowiedzialności.
Nie zgadzam się natomiast z sugestią, że to zarządcy specjalnie podsuwają takie wzory umowy - niektórzy tak robią, ale proszę zwrócić uwagę, że taki typ umowy ma wielu zwolenników wśród świadomych właścicieli, aktywnych na forach internetowych. Z uporem godnym lepszej sprawy powtarzają oni, że jeśli jest powołany zarząd wspólnoty, to zatrudniany przez wspólnotę zarządca z licencją jest wyłącznie administratorem i namawiają uczestników forów do stosowania umów o administrowanie. Jest to typowy strzał we własną stopę, który szkodzi właścicielom i wspólnotom, a chroni nierzetelnych zarządców.
Zakres uprawnień zarządu wspólnoty określa ustawa o własności lokali. Umowa zawarta z zarządcą tego zakresu nie jest w stanie pomniejszyć czy ograniczyć, więc nie ma się o co bać. Warto natomiast zadbać o taki kształt umowy, który w największy możliwy sposób zabezpieczy interes prawny wspólnoty. Taką umową jest umowa o zarządzanie, z przywołaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, oświadczeniem zarządcy o przyjęciu zarządzania nieruchomością, o posiadanym ubezpieczeniu OC oraz podaniem numeru licencji zawodowej. Nie należy zarządcy powierzać w umowie żadnych uprawnień do reprezentacji wspólnoty - z wyjątkiem pełnomocnictwa procesowego w zakresie windykacji należności - ani prawa do dysponowania kontem bankowym wspólnoty. Należy natomiast skupić się na szczegółowym wyliczeniu konkretnych obowiązków zarządcy: za co odpowiada, jakie czynności wykonuje samodzielnie, a jakie po uzyskaniu zgody zarządu, jakie i jak często przedstawia rozliczenia i sprawozdania, w jaki sposób ma udostępniać dokumenty wspólnoty właścicielom, jaką odpowiedzialność finansową poniesie w razie niewykonania czy zaniedbania swoich obowiązków, w jakiej sytuacji zarząd może rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, w jakim terminie po rozwiązaniu umowy zarządca powinien się rozliczyć i przekazać nieruchomość wraz z całością dokumentacji. Im dokładniej określimy, za co zarządca otrzymuje wynagrodzenie, tym łatwiej będzie go rozliczyć. Należy skoncentrować się na uregulowaniu sytuacji konfliktowych (takich przepisów "na trudne czasy"), bo jeśli takich regulacji w umowie nie będzie a dojdzie do konfliktu, to wspólnota będzie na przegranej pozycji.
Uważam, że tylko taki wzór umowy ze wspólnotami mieszkaniowymi powinny zalecać do stosowania stowarzyszenia i federacje zarządców, rzetelni zarządcy i firmy zarządzające, portale branżowe i sami właściciele lokali, wypowiadający się na forach dyskusyjnych.
Umowa o zarządzanie nie stanowi żadnego zagrożenia dla właścicieli lokali, wręcz przeciwnie - stanowi dla nich niezbędny parasol ochronny, natomiast poważnie utrudnia nieuczciwym zarządcom manipulowanie właścicielami i unikanie odpowiedzialności. Uczciwym zarządcom będzie to na rękę, gdyż będzie sprzyjać eliminowaniu z zawodu krętaczy i poprawie opinii o środowisku zarządców.
Chyba, że Twoją uwagę należy odnosić do konkretnej sytuacji w Twojej wspólnocie, w której prezes SM ma licencję. Wówczas udowodnienie, że zawarta umowa o administrowanie jest umową o zarządzanie, rzeczywiście umożliwi pociągnięcie zarządcy do odpowiedzialności zawodowej.
owner ma podejście bardzo specyficzne. To on ma racje, we wszystkim co napisze.
. Ja jestem takim "uparciuchem" , który tak twierdzi. Jest Zarząd nie może być równolegle zarządca, wyklucza to uowl. Jeżeli wśród właścicieli nie znajdzie się chętny do Zarządu, należy wybrać (notarialnie) zarządce umownego, a jeżeli i to nie pomoże zarządcę przymusowego.
Praktyka dnia codziennego jest inna. Zarząd właścicielski, który nie zna się na sprawach administracyjnych szuka pomocy. Podpisuje więc umowę cywilno-prawną na zarządzanie/administrowanie. Nazwa nie ma żadnego znaczenia. Zleceniobiorca będzie wykonywał czynności pomocnicze dla Zarządu, ponieważ nie ma prawa podejmowania decyzji za Zarząd.
Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością, w rozumieniu niniejszej ustawy, polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.
Ja nie rozumiem, dlaczego tylko w umowie na zatrządzanie nieruchomością mogą być te punkty zabezpieczające interesy wspólnoty a w umowie o administrowanie już nie?. Płaćcie z góry, umieście klauzulę o karach finansowych, i o warunkach wypowiedzenia.
I przede wszystkim podpisujcie umowy z osobą fizyczną. I nie podniecajmy się tak możliwością składania skarg do KOZ. To fikcja. Jak nie macie prawomocnego orzeczenia sądu o popełnieniu przestępstwa, szkoda czasu. Złożyłem 4 lata temu taką skargę, po roku zapytałem co się z nią dzieje, "korporacja" odpowiedziała mi ,że ja tylko zainicjowałem postępowanie, w którym n:bigsmile:ie jestem stroną. I mają na to nawet podkładkę orzeczenia WSA. Machnąłem ręką, szkoda pieniędzy na znaczki.
W przypadku tej wspólnoty, zarządcą jest spółdzielnia mieszkaniowa, której prezes ma licencję zarządcy.
Po drugie - jeśli zarządcę z licencją nazwiesz administratorem lub cieciem, to nie traci on w ten sposób licencji - nie przestaje być zarządcą. Będzie również podlegał odpowiedzialności zawodowej, o ile z treści umowy będzie wynikać, że jest to umowa o zarządzanie.
Po trzecie - przemyśl swoje zdanie w tej sprawie, bo sam sobie przeczysz.
"dlaczego tylko w umowie na zatrządzanie nieruchomością mogą być te punkty zabezpieczające interesy wspólnoty a w umowie o administrowanie już nie?" - jeżeli w umowie "o administrowanie" będą "te punkty", które ja wymieniłem, to będzie to umowa o zarządzanie. Bo przecież: "Nazwa nie ma żadnego znaczenia", o charakterze umowy decyduje jej treść, a nie nazwa.
Ale nie mówi się o wykluczeniu, jednym głosem, ani w orzecznictwie, ani w piśmiennictwie stanowisko w tej kwestii nie jest jednolite.
Pomocne piśmiennictwo:
"W omawianym postanowieniu z 14.9.2005 r. (postan. SN z dnia 14.9.2005 r., III CZP 62/05, niepubl.) Sąd Najwyższy stwierdził też, że ustanowienie zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 WłLokU wyklucza możliwość tworzenia zarządu wspólnoty w rozumieniu art. 20 ustawy. Jest to stwierdzenie zbyt stanowcze. Prawdą jest, że skoro właściciele lokali ustalili umowny sposób zarządzania nieruchomością wspólną, to nie mają obowiązku powołania zarządu wspólnoty, gdyż taki obowiązek istnieje tylko przy ustawowym sposobie zarządzania nieruchomością wspólną w dużych wspólnotach (art. 18 ust. 3 i art. 20 WłLokU). Należy jednak przyjąć, że skoro zarządcy powierza się czynności w ramach zwykłego zarządu, to zbędne jest powoływanie zarządu wspólnoty. Nie można jednak wykluczyć tej sytuacji, że właściciele lokali powierzą zarząd osobie fizycznej lub prawnej, upoważniając zarządcę do działania w granicach zwykłego zarządu, natomiast określą sposób zarządzania w sprawach przekraczających zwykły zarząd według reguł zamieszczonych w art. 21 ust. 3 i art. 22 WłLokU i dla realizacji uchwał wspólnoty w tych sprawach powołają zarząd wspólnoty."
Własność lokali, Bieniek, Marmaj, CH Beck, Warszawa 2008, s. 151
Najpierw przeczytaj, później komentuj.
Wielcy "znawcy" prawa spółdzielczego zabrali się za tzw. "piśmiennictwo". Wydali swoje "przemyślenia" w oderwaniu od rzeczywistości i z punktu widzenia SM. powstające prywatne uczelnie zatrudniały takich ludzi (autorów od "piśmiennictwa") a ci wykorzystali studentów.
Tylko nie liczne komentarze do ustawy są godne zainteresowania - ale nie Strzelczyk, Dziczek, czy Dziewior.
https://forum.zarzadca.pl/discussion/1694/2/czy-taka-uchwala-wywoluje-skutki-prawne/#Item_35
Nie można nazwać "prawem" uchwały wspólnoty. Wspólnota w ogóle nie tworzy prawa, ona ma obowiązek je stosować. Jeśli nawet sąd wydał błędny i głupi wyrok to jeszcze nie znaczy, że takie jest prawo. Głupców nie sieją - oni sami rosną. Również w polskich sądach ich nie brakuje, niestety.
Na forum wspolnota.net.pl jeden z użytkowników przytaczał taki przykład: Jak może "obowiązywać" uchwała, której nie ma, bo nie uzyskała większości głosów?
Jak obie instancje sądowe mogły palnąć taką bzdurę?
Podobnie jest z uchwałą, o której pisze anka123 - wspólnota nie może nikogo zmusić do świadczenia pracy, bo jest to ograniczenie wolności.
Ja z kolei znam przypadki uchylania uchwał z tego powodu, że ich nie ma