znaczenie normy Ar.18.1 U.o.w.l.

romek5257

Witam! Sad Najwyższy w uzasadnieniu do uchwały z dn.21stycznia 2009r. syg.IIICZP129/08 stwierdził że umowa o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną zawarta w formie aktu notarialnego zawierana jest pomiędzy właścicielami lokali,a nie pomiędzy nimi i zarządcą, czy wobec tak jednoznacznego stwierdzenia należy rozumieć że z zarządcą oprócz tej umowy należy jeszcze zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomoscią wspólną,jaka jest Wasza opinia drodzy forumowicze jeśli chodzi o tą sprawę?

koziorozka

Ja to rozumiem tak, że właściciele umawiają się między sobą, że rezygnują z zarządu właścicielskiego i przechodzą na zarząd powierzony od nowego roku (czyli np. za pół roku).
Zaczynają się rozglądać za zarządcą.
Umowa z firmą zarządzającą precyzuje wzajemne prawa i obowiązki.

romek5257

To całkiem logiczne,to co napisalaś a zatem chodzi tylko o same określenie jaki ma być to zarząd czy włascicielski czy powierzony a nie oto że przy zastosowaniu Ar,18.1 można wykonywać czynności zarządzania.

owner

[cite] koziorozka:[/cite]Ja to rozumiem tak, że właściciele umawiają się między sobą, że rezygnują z zarządu właścicielskiego i przechodzą na zarząd powierzony od nowego roku (czyli np. za pół roku).
Zaczynają się rozglądać za zarządcą.
Umowa z firmą zarządzającą precyzuje wzajemne prawa i obowiązki.

Umowa powierzenia zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 18.1 jest najczęściej częścią umowy wyodrębnienia lokalu, zatem właściciele nie rezygnują z funkcjonującego ustawowego sposobu zarządu na rzecz zarządu powierzonego - w dniu wyodrębniania pierwszego lokalu, nie ma jeszcze żadnego sposobu zarządu. Ustawa o własności lokali daje właścicielom pierwszeństwo w określaniu sposobu, w jaki ma być zarządzana ich wspólna nieruchomość - mogą go określić zupełnie inaczej, niż przewiduje ustawa. Jeśli natomiast nie skorzystają z tej możliwości, to dopiero wówczas obowiązują ich przepisy rozdziału 4 ustawy o "zarządzie właścicielskim".

Jeżeli umowa powierzenia zarządu nie określa zakresu praw i obowiązków stron i ogranicza się jedynie do stwierdzenia, że właściciele powierzają zarząd (=zarządzanie) nieruchomością wspólną osobie (fizycznej lub prawnej) X, to ma zastosowanie przepis art. 33 uwl:

Art. 33 W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.

Zatem zarządca, sprawujący zarząd powierzony na mocy tak ogólnikowej umowy, ma identyczne uprawnienia i obowiązki, jak zarząd wspólnoty, z wyłączeniem prawa reprezentacji wspólnoty. To uprawnienie ustawa nadaje zarządowi, nie zarządcy. Jeżeli zatem umowa nie zawiera takiego pełnomocnictwa, to do każdej czynności prawnej (również z zakresu zarządu zwykłego, np. zawarcie umowy o wywóz śmieci lub złożenie pozwu w sądzie o nakaz zapłaty), to zarządca notarialny (z art. 18.1 uwl) musi uzyskać pełnomocnictwo właścicieli lokali w formie uchwały.

Nie ma natomiast konieczności zawierania dodatkowo umowy o zarządzanie.
Niektórzy twierdzą, że umowa powierzenia zarządu jest umową o zarządzanie, np. pani Ewa Bończak-Kucharczyk, "Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz", Oficyna, 2010:

Należy zauważyć, że umowa powierzająca zarząd nieruchomością wspólną, zawierana na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., nie jest wyłącznie umową właścicieli lokali. Właściciele zawierają ją bowiem z konkretnym zarządcą i wobec tego nie może ona być zawarta bez zgody zarządcy, a zarządca ten ma wpływ na dotyczące go postanowienia tej umowy. Właściciele lokali nie mogą zatem w całkowicie dowolny sposób ukształtować postanowień tej umowy, lecz muszą uwzględniać wynik ustaleń i negocjacji z zarządcą.
Umowa właścicieli lokali określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, w tym powierzająca zarząd określonej osobie, jest umową o zarządzanie nieruchomością w świetle u.g.n. i stosuje się do niej postanowienia art. 185 ust. 1–5 u.g.n.

Z takim poglądem się nie zgadzam - zarządca nieruchomości nie jest stroną tej umowy. Uważam, że typowa umowa powierzenia zarządu jest formą pełnomocnictwa, którego zarządcy (lub firmie zarządzającej) udzielają właściciele. W razie braku odmiennych postanowień umowy, o zakresie tego pełnomocnictwa decydują przepisy ustawy o własności lokali (patrz art. 33).

romek5257

Trudno Owner ale Twoja argumentacja też jest bardzo ryzykowna,u.g.n mówi wyrażnie zarządca czy podmiot zarządzajacy działa na podstawie umowy o zarządzanie,a zatem tytuł został wyrażnie określony,natomiast takiego zapisu w ustawie o własności lokali niestety nie ma,inną sprawą jest kiedy to przy ustanawianiu odrębnej własnosci lokali zawieramy taką umowę z pierwotnym właścicielem budynku,np. z gminą czy też deweloperem który jednocześnie wskazywał w niej kto ma zarzadzać częścia wspólną,ale jeżeli chodzi o póżniejszą umowę, to tutaj zgodzić się nie można, brak jakichkolwiek zobowiazań ze strony tego który zarząd ma sprawować i brak oświadczenia woli jest wystarczająca przyczyną aby podważyć taką argumentację.

MirekL

Szanowni forumowicze.
Pozwolę sobie po raz kolejny nie zgodzić się z poglądami ownera. Oczywiście ma prawo nie zgadzać się z Panią Bończak, której cytowaną pozycję ja np. oceniam najwyżej z poznanych.

w dniu wyodrębniania pierwszego lokalu, nie ma jeszcze żadnego sposobu zarządu

Nie wiem skąd tak stanowcze stanowisko? Ja miałem szczęście być pierwszym, który podpisywał umowę o ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży lokalu. I znalazło się w nim art. o zarządzie nieruchomością zgodnie z uowl. Ale w większości lokali "deweloperskich" są zarządcy (osoby prawne lub fizyczne - narzucone z góry). Właściciele oczywiście mają możliwość to zmienić. Jeżeli chcą zmienić tylko zarządcę na innego (umownego) podejmują uchwałę, w której nie potrzebują notariusza. To nie jest zmiana sposobu zarządu.

Ustawa o własności lokali daje właścicielom pierwszeństwo w określaniu sposobu, w jaki ma być zarządzana ich wspólna nieruchomość - mogą go określić zupełnie inaczej, niż przewiduje ustawa. Jeśli natomiast nie skorzystają z tej możliwości, to dopiero wówczas obowiązują ich przepisy rozdziału 4 ustawy o "zarządzie właścicielskim".

Ustawa przewiduje wszystkie możliwości sprawowania zarządu. Art. 4 to nie rozdział o zarządzie właścicielskim a o zarządzie nieruchomością wspólną (właścicielski i powierzony).

Zatem zarządca, sprawujący zarząd powierzony na mocy tak ogólnikowej umowy, ma identyczne uprawnienia i obowiązki, jak zarząd wspólnoty, z wyłączeniem prawa reprezentacji wspólnoty

Jeżeli umowa powierzenia zarządu nie określa zakresu praw i obowiązków stron i ogranicza się jedynie do stwierdzenia, że właściciele powierzają zarząd (=zarządzanie) nieruchomością wspólną osobie (fizycznej lub prawnej) X, to ma zastosowanie przepis art. 33 uwl:

Jest to typowy przykład nie umowy a uchwały właścicieli o utworzeniu zarządu włascicielskiego.

Zatem zarządca, sprawujący zarząd powierzony na mocy tak ogólnikowej umowy, ma identyczne uprawnienia i obowiązki, jak zarząd wspólnoty, z wyłączeniem prawa reprezentacji wspólnoty.

Przecież takie postępowanie członków wspólnoty jest pozbawione logiki.Istnieje Zarząd i zarządca, który nic nie może.I do tego potrzebny jest notariusz??? Oczywiście takie sytuacje istnieją realnie, wynika to z niewiedzy członków wspólnoty. Rola zarządcy ogranicza się do prowadzenia "księgowości". Jak zarządca chciałby podpisać umowę na sprzątanie, dzwoni do Zarządu, żeby ten zebrał podpisy pod pełnomocnictwem do podpisania umowy.Pytam się po co? Przecież Zarząd może sam to podpisać.Oczywiście taki zarządca nie podlega żadnej kontroli. Taki przywilej spoczywa jedynie na Zarządzie (art. 29 ust. 3). To jest niebezpie:bigsmile:czeństwo "literalnego" odczytywania uowl.

Nadal podtrzymuje swoje stanowisko, że jeżeli we Wspólnocie nie znajdzie się "chętny/chętni" do zarządu, którzy mogą być wspoimagani przez administratora (najlepiej zarządcy z licencją) to powinni podjąć "męską " decyzję o zarządzie umownym. Lepsze to niż zarządca przymusowy.

owner

[cite] romek5257:[/cite]u.g.n mówi wyrażnie zarządca czy podmiot zarządzajacy działa na podstawie umowy o zarządzanie,a zatem tytuł został wyrażnie określony,natomiast takiego zapisu w ustawie o własności lokali niestety nie ma

Ale o to, że czegoś nie ma w ustawie, nie możesz mieć pretensji do mnie
Uważasz, że zarządca z licencją nie ma prawa zawrzeć innej umowy, niż umowa o zarządzanie? Że tego zabrania mu ugn? Ja tak nie uważam. Właściciel nieruchomości może w każdy dozwolony sposób zlecić zarządzanie jego nieruchomością, a zarządca może też w różnych formach przejąć zarząd.
Może być zatrudniony na umowę o pracę z przedsiębiorcą, który prowadzi działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami; może zawrzeć umowę zlecenia lub umowę o zarządzanie; może też przyjąć pełnomocnictwo do reprezentowania właściciela w takim zakresie, jaki strony uznają za stosowne.

[cite] romek5257:[/cite]inną sprawą jest kiedy to przy ustanawianiu odrębnej własnosci lokali zawieramy taką umowę z pierwotnym właścicielem budynku,np. z gminą czy też deweloperem który jednocześnie wskazywał w niej kto ma zarzadzać częścia wspólną,ale jeżeli chodzi o póżniejszą umowę, to tutaj zgodzić się nie można

Takie umowy (zawarte później, już w czasie istnienia wspólnoty) praktycznie nie występują w obrocie prawnym.

[cite] romek5257:[/cite]brak jakichkolwiek zobowiazań ze strony tego który zarząd ma sprawować i brak oświadczenia woli jest wystarczająca przyczyną aby podważyć taką argumentację.

To nie podważa, lecz przeciwnie - potwierdza mój argument, że stroną takiej umowy nie jest zarządca.
Zatem to nie jest umowa o zarządzanie, zawarta przez wspólnotę z zarządcą, lecz umowa między współwłaścicielami nieruchomości wspólnej.

owner

[cite] MirekL:[/cite]

[cite] owner[/cite] w dniu wyodrębniania pierwszego lokalu, nie ma jeszcze żadnego sposobu zarządu

Nie wiem skąd tak stanowcze stanowisko?

Ano stąd, że nie ma jeszcze nieruchomości wspólnej. Nie może być żadnego sposobu zarządu czymś, czego nie ma.
[align=right](...) admin[/align]

[cite] MirekL:[/cite]Art. 4 to nie rozdział

To chyba oczywiste.

[cite] MirekL:[/cite]

[cite] owner[/cite]Jeżeli umowa powierzenia zarządu nie określa zakresu praw i obowiązków stron i ogranicza się jedynie do stwierdzenia, że właściciele powierzają zarząd (=zarządzanie) nieruchomością wspólną osobie (fizycznej lub prawnej) X, to ma zastosowanie przepis art. 33 uwl:

Jest to typowy przykład nie umowy a uchwały właścicieli o utworzeniu zarządu włascicielskiego.

Jaka uchwała?
Nie piszę o powołaniu zarządu wspólnoty, lecz o typowej, stosowanej przez deweloperów umowie powierzenia zarządu, która z reguły nie zawiera żadnych oryginalnych (odbiegających od ustawy) rozwiązań, a jedynie wskazuje osobę, której właściciele powierzają zarząd nieruchomością wspólną. Wówczas nie powołuje się zarządu wspólnoty. Czasami umowa odsyła do rozdziału 4 ustawy, a czasami zakres obowiązków i uprawnień zarządcy pomija milczeniem. Wówczas obowiązuje art. 33.

[cite] MirekL:[/cite]

[cite] owner[/cite]Zatem zarządca, sprawujący zarząd powierzony na mocy tak ogólnikowej umowy, ma identyczne uprawnienia i obowiązki, jak zarząd wspólnoty, z wyłączeniem prawa reprezentacji wspólnoty.

Przecież takie postępowanie członków wspólnoty jest pozbawione logiki.Istnieje Zarząd i zarządca, który nic nie może.I do tego potrzebny jest notariusz???

Nie ma zarządu, jest tylko zarządca. Skąd ci się wziął ten zarząd?

romek5257

Takie wyjaśnianie sprawy do niczego nie prowadzi drogi Mirku,bo niedość że sa tu czarne chmury, to jeszcze pojawiła się wszędzie gęsta mgła, są oczywiście różne teorie i interpretacje zarządu powierzonego,ale Twoje stwierdzenia że należy odczytywać tylko to co jest między wierszami jakoś nie trafiają do przekonania.Po pierwsze aby sprawę uporządkować,jesli mamy zarzad jako organ,to nie można równoczesnie mówić o powierzonym bo może być albo jedna forma sprawowana albo druga,nigdy dwie naraz,oczywiscie zarząd może skolei powierzyć zarzadzanie w profesjonalne ręce zarządcy na podstawie umowy zlecenia bądż umowy o zarzadzanie ale w dalszym ciagu będzie to zarząd właścicielski,i uważam że takie uporzadkowanie sprawy zarzadu jest jak najbardziej optymalne,natomiast zasadnicze pytanie czy można powierzać zarząd zarządcy tylko na podstawie normy Ar.18.1 U.o.w.l. uważam że nie,bo dlatego że między tym zarządcą a wspólnotą istnieje dodatkowe ogniwo jakim jest oswiadczenie woli,tak zarówno pismiennictwo jak i orzecznictwo sadowe.

MirekL

romek 5257 - spytałeś się o moją opinię to ją wyraziłem. nie musisz się z nią zgadzać.

jesli mamy zarzad jako organ,to nie można równoczesnie mówić o powierzonym bo może być albo jedna forma sprawowana albo druga,nigdy dwie naraz

ja się z tym zgadzam, spytaj ownera czy on również?. Prowadziłem już z nim polemikę na ten temat, więc znam jego stanowisko.
Trudno jest wchodzić w jakąś polemikę, z kimś kto nie chce polemizować.

Ano stąd, że nie ma jeszcze nieruchomości wspólnej. Nie może być żadnego sposobu zarządu czymś, czego nie ma.

Oczywiście art. 3.1 - to taki żart ustawodawcy. Nie ma nieruchomości wspólnej - właścicielowi nic nie przysługuje.

Wszystkie, czyli ile?
Z mojego egzemplarza ustawy wynika co innego: ustawa określa tylko 2 sposoby zarządu: powierzony (zarządca z art. 18.1) lub własny (powołanie zarządu wspólnoty z art. 20). Ale może mamy różne wersje ustawy?

To taka próba ośmieszenia mojej rzekomej niewiedzy. W moim egzemplarzu są trzy; dochodzi PRZYMUSOWY. Coś na ten temat jest w art. 26.

Art. 4 to nie rozdział o zarządzie właścicielskim a o zarządzie nieruchomością wspólną (właścicielski i powierzony).

To jest łapanie za słówka. Dlatego nazwałem ownera "purystą" językowym.
Więc poprawiam "Rozdział 4 to nie rozdział o zarządzie właścicielskim a o zarządzie nieruchomością wspólną (właścicielski i powierzony). Też nieprawda???
Ja nawet nie liczę,że ownera przekonam do czegokolwiek. Ma on na tym forum Status "nieomylnego'. Jego uszczypliwe uwagi nie drażnią Admina. Przyjmuję to do wiadomości.:bigsmile:

MirekL

Muszę uzupełnić, żeby nie narazić się na krytykę ze względu na błędy

Więc poprawiam "Rozdział 4 to nie rozdział o zarządzie właścicielskim a o zarządzie nieruchomością wspólną (właścicielski i powierzony). Też nieprawda???

Oczywiście, że nieprawda, dochodzi zarząd przymusowy.
Kończąc ten wątek. Nasze rozważania mają charakter "akademickich". Używamy potocznego języka aby określić sposób zarządu. W ustawie nie ma pojęcia Zarząd właścicielski ani Zarząd własny. Do Zarządu możemy powołać osobę z zewnątrz, nie będącą właścicielem. Może to być np. licencjonowany zarządca i co? Jak podpiszemy z nim umowę, to nazwiemy go "powierzonym", z określonym w umowie zakresem obowiązków? A jak bez umowy, Zarząd "własny" działający na podstawie uowl?
Jakby sprawa była jednoznaczna, SN nie wypowiadał by się.:bigsmile:

romek5257

Drodzy forumowicze,nie można dochodzić do właściwych wniosków bez umiejętności pewnej dedukcji w myśleniu,komentarz pani Ewy Bończak-Kucharczyk jest całkowicie sprzeczny u uzasadnieniem SN do wspomnianej na wstępie uchwały ,nie wiemy też jaki przyświecał duch przy powstawaniu U.o.w.l. ale jedno wydaje się pewne, że przy stosowaniu tej ustawy trzeba brać pod uwagę również zapisy kodeksu cywilnego,jak i ustawy o gospodarce nieruchomosciami,bo dlatego że system prawny opiera się na wszystkich aktach prawnych,które muszą być ze sobą spójne,nie ma też racji Owner twierdząc że Ar,18.1 to jest jedynie forma pełnomoctnictwa wspólnota może oczywiscie w dowolny sposób ustanawiać zarząd nieruchomością wspólna pod jednym wszakże warunkiem że ten sposób nie będzie sprzeciwiał się naturze stosunków miedzy ludzkich i uwzględniał zasady współżycia społecznego,tak więc o zupełnej dowolności w zakresie kształtowania tych stosunków mowy być nie może.A co do tego dylematu jaki postawił Mirek to sprawa wydaje się prosta,nie może być zarząd i zarządca w jednej osobie,jeśli wybieramy kogoś w trybie Ar.20.1 to mamy zarząd, żadna umowa zatem nie zmienia tej kwalifikacji prawnej.

Zarządca

[cite] romek5257:[/cite]Drodzy forumowicze,nie można dochodzić do właściwych wniosków bez umiejętności pewnej dedukcji w myśleniu,komentarz pani Ewy Bończak-Kucharczyk jest całkowicie sprzeczny u uzasadnieniem SN do wspomnianej na wstępie uchwały ,nie wiemy też jaki przyświecał duch przy powstawaniu U.o.w.l. ale jedno wydaje się pewne, że przy stosowaniu tej ustawy trzeba brać pod uwagę również zapisy kodeksu cywilnego,jak i ustawy o gospodarce nieruchomosciami,bo dlatego że system prawny opiera się na wszystkich aktach prawnych,które muszą być ze sobą spójne,nie ma też racji Owner twierdząc że Ar,18.1 to jest jedynie forma pełnomoctnictwa wspólnota może oczywiscie w dowolny sposób ustanawiać zarząd nieruchomością wspólna pod jednym wszakże warunkiem że ten sposób nie będzie sprzeciwiał się naturze stosunków miedzy ludzkich i uwzględniał zasady współżycia społecznego,tak więc o zupełnej dowolności w zakresie kształtowania tych stosunków mowy być nie może.A co do tego dylematu jaki postawił Mirek to sprawa wydaje się prosta,nie może być zarząd i zarządca w jednej osobie,jeśli wybieramy kogoś w trybie Ar.20.1 to mamy zarząd, żadna umowa zatem nie zmienia tej kwalifikacji prawnej.

Moim zdaniem umowa, o której mowa w art. 18 ust. 1 uwl, to umowa wyłącznie pomiędzy współwłaścicielami, zarządca nie jest jej stroną. Taki pogląd opieram przede wszystkim na wykładni przepisów dotyczących zarządu przedmiotem współwłasności, tj. kodeksu cywilnego.
Pogląd, jakoby właściciele winni liczyć się ze zdaniem zarządcy przy ustalaniu sposobu zarządu uważam za całkowicie błędny. Wybór osoby zarządcy to nie sposób zarządu.
Jeżeli kandydatowi na stanowisko zarządcy taki sposób nie odpowiada, to należy szukać innego, ewentualnie ustalać taki sposób, który będzie realny do wykonania.

Grafen

Pogląd, jakoby właściciele winni liczyć się ze zdaniem zarządcy przy ustalaniu sposobu zarządu [nieruchomością] uważam za całkowicie błędny. Wybór osoby zarządcy to nie sposób zarządu.
Jeżeli kandydatowi na stanowisko zarządcy taki sposób nie odpowiada,
to należy szukać innego, ewentualnie ustalać taki sposób, który będzie realny do wykonania.

Ja uważam, że przy takich indywidualnych pobożnych życzeniach stawka za zarządzanie - administrowanie pójdzie w górę.
Zarządcy zawsze proponują sposób zarządu stosowany przez siebie tzw.standard.

romek5257

Tak,z taką opinią nie sposób się nie zgodzić,jest przede wszystkim w sposób merytoryczny uzasadniona,chłodna rzeczowa analiza jak się okazuje daje wymierne efekty,natomiast rozpalone w swym zacietrzewieniu głowy Ownera i Mirka niestety pogubiły się w tej wzajemnej walce polemicznej już nie na argumenty ale na inwektywy nie rzadko epitety.Owner a także Mirek mają chyba tu na tym forum wyrobioną pozycję stałego eksperta,ale osoba korzystająca z ich rad może mieć czasami mętlik w głowie.

owner

Pragnę zwrócić uwagę, że mój pogląd jest identyczny, jak Zarządcy - umowa powierzenia zarządu jest wyłącznie umową między właścicielami, zarządca nie jest stroną tej umowy. Dlatego nie rozumiem, na jakiej podstawie próbujesz przeciwstawić moją opinię jego opinii. Na mętlik w głowie doradzam edukację.

Jeżeli zarządca nie jest stroną umowy powierzenia zarządu, to jaka jest relacja między zarządcą a właścicielami?

Zarządca

Tak, mamy identyczne zdanie na ten temat.

romek5257

Owner,jeśli chcesz się wycofać z tej ślepej uliczki to możesz to powiedzieć,nie ma żadnej ujmy na honorze jeśli ktoś przyznaję się do swoich błędów czasem wynikających rzeczywiście z ograniczonej wiedzy,a czasem ze złej interpretacji przepisów prawnych,ale znajomość przepisów prawnych nigdy nie jest wystarczająca,zawsze będzie to proces który ewoluuje w kierunku modyfikacji tych przepisów,dlatego mamy tak czeste nowelizacje ustaw,które jeszcze tam gdzie są wątpiwości natury prawnej są przedmiotem analizy przez SN.

Zarządca

Z czym konkretnie się Pan nie zgadza?

romek5257

Nie zgadzam się z takim poglądem jakoby Ar18.1U.o.w.l. jest jedynie formą pełnomocnictwa przy pomocy którego właściciele lokali udzielają go zarządcy,bądż firmie zarządzajacej,bez koniecznosci zawarcia dodatkowej umowy o zarządzanie,bądż umowy zlecenia,a taki wniosek wynika z pogladów jaki prezentuje Owner i niestety pani Ewa Bończak-Kucharczyk,znam wiele publikacji tej pani są one w wielu miejscach sprzeczne ze sobą jednym razem twierdzi że to tylko umowa właścicieli,innym razem tak jak tutaj,że to też umowa z właścicielami,w gruncie rzeczy te opinie są bardzo podobne,a ja przypomnę tylko Ar750kc. który mówi że jeżeli nie ma stosownych przepisów w tym zakresie należy stosować umowę na zlecenie a zatem także umowę w oparciu o u.g.n.

owner

Pani Ewa Bończak-Kucharczyk uważa inaczej: umowa powierzenia zarządu jest umową o zarządzanie, zatem żadnych dodatkowych umów zawierać nie trzeba:

Umowa właścicieli lokali określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, w tym powierzająca zarząd określonej osobie, jest umową o zarządzanie nieruchomością w świetle u.g.n. i stosuje się do niej postanowienia art. 185 ust. 1–5 u.g.n.

To nawet nie jest interpretacja, tylko zupełnie bezpodstawna teza.

Ja z niczego się nie wycofuję. Podtrzymuję swoją opinię, że jeżeli umowa powierzenia zarządu nie zawiera postanowień odmiennie regulujących sprawowanie zarządu, niż rozdział 4 ustawy o własności lokali (a umowy, narzucane przez deweloperów najczęściej takie są) i jeżeli zgadzamy się, że stroną tej umowy nie jest zarządca to znaczy, że jest to jednostronne oświadczenie woli (jeśli za stronę uznamy ogół właścicieli lokali), dające umocowanie określonej osobie (fizycznej lub prawnej) do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Brak tutaj oświadczenia drugiej strony (zarządcy). Zatem jest to typowe pełnomocnictwo ogólne.

Ustawa o własności lokali uznaje za wystarczające samo powierzenie zarządu, o czym świadczy ustawowe uregulowanie praw i obowiązków zarządcy, "któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1". Ani ten, ani żaden inny przepis uwl nie wymaga zawarcia dodatkowo jakiejkolwiek umowy z zarządcą. Jedyny wymóg ustawy, to dochowanie szczególnej formy umowy właścicieli o powierzeniu zarządu - formy aktu notarialnego.

MirekL

romek 5257 - przywołany do tablicy - odpowiadam.
Na tym forum nie jestem żadnym stałym ekspertem, a raczej bardziej lub mniej tolerowanym "oszołomem", który wyraża swoje opinie, bardzo często sprzeczne z "obowiązującymi".

nie można dochodzić do właściwych wniosków bez umiejętności pewnej dedukcji w myśleniu

Czy to dotyczy tylko mnie i ownera , czy jest to zasada uniwersalna dla wszystkich? I nie popadajmy w megalomanię, że wiemy więcej niż niektórzy eksperci, jak np. Pani Bończak-Kucharczyk.
Niestety nie znam treści uchwały SN z dn.21stycznia 2009r. syg.IIICZP129/08 , trudno więc odnosić się do niej.

Myślę, że wszyscy w dyskusji trochę inaczej rozumieją temat, stąd te rozbieżności.

Wszystko zależy od sytuacji początkowej.Kupujemy mieszkanie u dewelopera, w AN powinniśmy mieć określony sposób sprawowania Zarządu.Są tu dwie sytuacje: developer narzuca nam zarządcę (osobę lub firmę) czyli narzuca Zarząd powierzony (zarządcę). Trudno poprzeć tu stanowisko,że jest to umowa między właścicelami, NIE , to umowa o ustanowieniu odrębnej nieruchomości i sprzedaży, między deweloperem a nabywcą.Powstaje wspólnota mieszkaniowa i obowiązuje uowl. Ja nie wyobrażam sobie, w jaki sposób funkcjonowałaby ta wspólnota bez dodatkowej umowy o zarządzanie. Musielibyśmy domniemywać, że zarządca ma w tym momencie identyczne prawa i obowiązki jak określone w uowl dla Zarządu lub zarządcy.Nie jest to tak jednoznaczne.art.29 ust. 3 mówi o prawie do kontroli zarządu nie zarządcy. Ale to taka niedoróbka tej ustawy. Załóżmy ,że nie podoba się nam ten zarządca. Na zebraniu możemy dokonać dwóch rzeczy:
1. zmienić jednego zarządcę na drugiego - sprawa prosta i oczywista, uchwała większości, bez żadnego notariusza. Uchwała o odwołaniu zarządcy (właściwie powinno być zerwanie umowy), udzielenie pełnomocnictwa dla "kogoś ze wspólnoty" do podpisania nowej umowy na zarządzanie. Jak sobie wyobrażacie owner i Zarządca, że w obecności notariusza właściciele podpiszą między sobą umowę o powierzeniu zarządu Panu X (Firmie) nie pytając jego/ich o to, bo on nie jest stroną w tej umowie? Absurd.

2. zmienić sposób zarządu na tzw. własny zgodnie z art. 20 uowl. Jest to wówczas niewątpliwie umowa pomiędzy właścicielami. Oczywiście notariusz niezbędny do dokonania wpisu w KW.Wydaje się logiczne aby albo w tej uchwale o zmianie sposobu Zarządu, albo w następnej dokonać jego wyboru - personalnie. Sprawa załatwiona.
Oczywiście w przypadku kiedy deweloper w AN nic nie wspomni o sposobie sprawowania zarządu obowiązuje art. 18 ust. 3 czyli Rozdział 4 uowl.

Wg mnie całe zamieszanie wynika z "niefortunnego" sformuowania art. 18.1 uowl. Umowa właścicieli o sposobie zarządu to jedno, powierzenie zarządu - to drugie. Są to dwie różne umowy ; w pierwszej stronami są właściciele, w drugiej właściciele i osoba fizyczna lub prawna (zarządca).
Osobiście nie podoba mi się posługiwanie wyrwanych z kontekstu cytatów i ich totalna krytyka. W związku z taką a nie inną redakcją art. 18.1 Pani Bończak-Kucharczyk użyła w całości ten artykuł, i wyszedł prawniczy "bełkot".

Czy teraz nie brzmi lepiej

Umowa właścicieli lokali ............................................................................................... powierzająca zarząd określonej osobie, jest umową o zarządzanie nieruchomością w świetle u.g.n. i stosuje się do niej postanowienia art. 185 ust. 1–5 u.g.n.

:bigsmile:

owner

Absurd

To nie wystarczy za argument. Ja twierdzę, że nie ma wymogu zwierania dodatkowej umowy i samo powierzenie zarządu wystarczy, o czym świadczy treść rozdziału 4 uwl. Ty piszesz, że dobrze by było, gdyby taka umowa była - to nie to samo, co obowiązek wynikający z ustawy.

Pełnomocnictwa do udziału w głosowaniu nad uchwałą wspólnoty też nie udziela się bez wiedzy i zgody pełnomocnika, ale jest to przecież jednostronne oświadczenie woli. Podobnie jest z umową powierzenia zarządu - jest to oświadczenie woli wspólnoty (rozumianej jako ogół właścicieli lokali); do ważności tej umowy nie jest potrzebny podpis zarządcy.

Jeżeli wspólnota chce zmienić zarządcę notarialnego na innego (udzielić pełnomocnictwa innej osobie), to w uchwale powinna odwołać pełnomocnictwo poprzedniego zarządcy (odwołać powierzenie mu zarządu). Chyba, że umowa powierzenia zarządu była zawarta na czas określony i wygasła. Jeśli jednak była bezterminowa, to nadal obowiązuje i umocowanie poprzedniego zarządcy jest ważne.

Musielibyśmy domniemywać, że zarządca ma w tym momencie identyczne prawa i obowiązki jak określone w uowl dla Zarządu lub zarządcy.

Zarządca z art. 18.1 uwl ma dokładnie tyle uprawnień, ile daje mu ustawa. Zatem może prowadzić sprawy "bieżącego administrowania" z zakresu zarządu zwykłego, ale już nie może zawrzeć w imieniu wspólnoty żadnej umowy, nawet na dostawy mediów do nieruchomości (choć to zarząd zwykły), bo ustawa nie daje mu prawa do reprezentowania wspólnoty. Tym się różni pozycja zarządcy od pozycji zarządu (organu wspólnoty), że ten pierwszy do reprezentowania wspólnoty nie ma umocowania w ustawie i w związku z tym musi mieć pełnomocnictwo.

Jeśli takiego pełnomocnictwa nie otrzymał od właścicieli w umowie powierzenia zarządu lub w późniejszej uchwale, to nie może wykonywać żadnych czynności prawnych za wspólnotę: ani zawrzeć umowy na wywóz śmieci, ani być pełnomocnikiem procesowym wspólnoty o nakaz zapłaty przeciwko właścicielowi-dłużnikowi.

Osobiście nie podoba mi się posługiwanie wyrwanych z kontekstu cytatów i ich totalna krytyka. W związku z taką a nie inną redakcją art. 18.1 Pani Bończak-Kucharczyk użyła w całości ten artykuł, i wyszedł prawniczy "bełkot".

Każdy cytat jest tylko fragmentem. Przytoczony cytat w zupełności oddaje stanowisko autorki. Kto nie wierzy, niech sięgnie do oryginału. Cytowanie całego komentarza do ustawy przekracza możliwości tego forum, poza tym byłby to przedruk, co narusza prawa autorskie.

romek5257

No tak,przeanalizowałem to co napisał Owner i to co Mirek, rzeczywiście w tym porównaniu zdecydowanie lepiej wyszedł Mirek,Owner przykro mi ale musisz zrewidować swoje poglądy które niestety pokryte są grubą warstwą kurzu.Pamietaj że pełnomocnictwo może być zgodnie z tą definicją również ustne,a tu mamy formę notarialną,a samo pojęcie zarzadu powierzonego odnosi się do różnych form zarządzania której właściciele zlecają zarzad osobie trzeciej,jesli by tak było jak piszesz to własciciele na wlasne życzenie by się pozbawili kontroli i odpowiedzialnosci nad sprawowanym takim zarzadem.Zgadza się że sposób to jedno a powierzenie to drugie i że to są dwie osobne umowy i być moze powinien być tam zapis bardziej precyzyjny bo dla niektórych jak się okazuje ten jezyk jakim się posługują ustawy nie jest prosty.

romek5257

Owner,przeczytaj sobie Ar.65.2 w umowie wazny jest zamierzony cel, a nie doslowna treść,a po za tym jeśli coś nazywamy umową właścicieli,a nie pelnomocnictwem właścicieli dla zarządcy, to wiadomo o jaki cel chodzi.

MirekL

Szanowni forumowicze.
Dziekuję romkowi za wsparcie moralne, niestety od ownera tego nie oczekuję. Z jego odpowiedzi jasno wynika, jego musi być na wierzchu. OK, poddaje to pod ocenę innych.
Wracając do tematu. Uowl to kiepska ustawa, ponieważ zezwala na dowolną interpretację. Wiemy to z orzeczeń sądów, różnych interpretacji organów państwowych, np. podatkowych.romek5257 - rozpoczął wątek, który przeinaczył się w "akademicką dyskusję". Powtarzam, niewyobrażam sobie powierzenia zarządu bez zgody tej osoby?!!! Ta zgoda to podpisanie umowy dwustronnej, obowiązującej właścicieli i zarządcę.

Zarządca z art. 18.1 uwl ma dokładnie tyle uprawnień, ile daje mu ustawa

To jest doktrynerstwo. owner - wskaż przepis prawny zezwalający zarządcy wykonywanie czynności zwykłego zarządu.
W mojej ustawie tego nie ma. Mogę stanowczo twierdzić, że ustawodawca tak chciał, skoro nie umieścił tego w ustawie. Ustawodawca nie chciał aby zarządca był kontrolowany przez członków wspólnoty, jak również, żeby przedmiotem zebrania rozliczeniowego było przedstawienie sprawozdania zarządcy i udzielenie jemu absolutorium. Ten przywilej spoczywa jedynie na Zarządzie.
Jestem bardzo ciekaw jak wygląda w praktyce " umowa o powierzeniu zarządu np. Panu X." A ilu właścicieli ma ją podpisać? Większość czy wszyscy? Oczywiście mam na myśli tą umowę zawartą później w formie aktu notarialnego. Później, znaczy jak istnieje już wspólnota mieszkaniowa. Naiwnie sądziłem,że we wspólnotach podejmuje się uchwały w sprawach, a nie każe podpisywać jakieś umowy między właścicielami.
Póki owner nie przyjmie do wiadomości, że we Wspólnotach Mieszkaniowych może być Zarząd albo zarządca nasza dyskusja będzie bezowocna.:bigsmile:

MirekL

O przepraszam, POPRAWIAM , Zarząd lub zarządca.
W zeszłym roku wyczytałem cały wykład z logiki matematycznej od ownera na ten temat.:bigsmile:

Grafen

Dziekuję romkowi za wsparcie moralne, niestety od ownera tego nie oczekuję.
Z jego odpowiedzi jasno wynika, jego musi być na wierzchu. OK, poddaje to pod ocenę innych.

Zacznij używać opcji usuń wpis. Przecież takich ocen domaga się Admin:bigsmile:

owner

[cite] MirekL:[/cite]owner - wskaż przepis prawny zezwalający zarządcy wykonywanie czynności zwykłego zarządu. W mojej ustawie tego nie ma.

Art. 33 uwl:

W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.

MirekL

[align=right](...) admin[/align]
Masz na myśli art. 22 uowl????
A jak jest w twojej ustawie, bo w mojej jest mowa tylko o zarządzie.
art.22.1. Czynności zwykłego zarządu ZARZĄD podejmuje samodzielnie.
Wybiórczo podchodzisz tylko do niektórych art. jak np. 21.1

bo ustawa nie daje mu prawa do reprezentowania wspólnoty

[align=right](...) admin[/align]

Zarządca

[cite] owner:[/cite] Ja twierdzę, że nie ma wymogu zwierania dodatkowej umowy i samo powierzenie zarządu wystarczy, o czym świadczy treść rozdziału 4 uwl.

Ja to widzę jednak inaczej, nawet jeżeli nie sporządzono umowy na piśmie, to i tak dochodzi do jej zawarcia.
Oto przykład, który mam na uwadze:
właściciele zawierają między sobą umowę o sposobie zarządu, wskazują przy okazji w niej osobę zarządcy - Panią Malinowską, albo, np. ustalają, że osoba zarządcy i jego wynagrodzenie będzie każdorazowo ustalane w uchwale.

Pani Malinowska nie zawiera jednak ze wspólnotą umowy o zarządzanie, ale przystępuje do pracy na rzecz wspólnoty (jako zarządca w rozumieniu art. 18 ust. 1 uwl).
Uważam, że do zawarcia umowy pomiędzy wspólnotą a Panią Malinowską dochodzi w sposób dorozumiany. Oczywiście nie będzie to umowa o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ dla tej umowy wyjątkowo zastrzeżona jest wyłącznie pisemna forma pod rygorem nieważności.
Będzie to po prostu umowa, do której stosujemy przepisy o zleceniu.

Co do twierdzenia, jakoby stroną umowy o sposobie zarządu był również zarządca, to takie sformułowanie uważam za co najmniej niefortunne, o ile kwestię tę rozpatrujemy na gruncie prawa cywilnego.

Zarządca

[cite] MirekL:[/cite]
To jest doktrynerstwo. owner - wskaż przepis prawny zezwalający zarządcy wykonywanie czynności zwykłego zarządu.
W mojej ustawie tego nie ma.

Został już wskazany:

[cite] owner:[/cite]
Jeżeli umowa powierzenia zarządu nie określa zakresu praw i obowiązków stron i ogranicza się jedynie do stwierdzenia, że właściciele powierzają zarząd (=zarządzanie) nieruchomością wspólną osobie (fizycznej lub prawnej) X, to ma zastosowanie przepis art. 33 uwl:
Art. 33 W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.

Oczywiście został przywołany na okoliczność, że odnosi się wyłącznie do zarządcy sprawującemu zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1 uwl, co wynika z kontekstu całego wątku poświęconego temu zagadnieniu.

[cite] owner:[/cite] Podtrzymuję swoją opinię, że jeżeli umowa powierzenia zarządu nie zawiera postanowień odmiennie regulujących sprawowanie zarządu, niż rozdział 4 ustawy o własności lokali (a umowy, narzucane przez deweloperów najczęściej takie są) i jeżeli zgadzamy się, że stroną tej umowy nie jest zarządca to znaczy, że jest to jednostronne oświadczenie woli (jeśli za stronę uznamy ogół właścicieli lokali), dające umocowanie określonej osobie (fizycznej lub prawnej) do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Brak tutaj oświadczenia drugiej strony (zarządcy). Zatem jest to typowe pełnomocnictwo ogólne.

To umocowanie to pochodna umowy stanowiącej podstawę stosunku łączącego zarządcę ze wspólnotą mieszkaniową.
Przecież zarządca ma prawo pobierać wynagrodzenie a to już z przepisów o pełnomocnictwie nie wynika.

romek5257

Owner i Zarządca powołujecie się często na zapisy U.o.w.l. ale żaden z Was nie zwróci uwagi że sformułowania tam użyte jednoznacznie wskazują że chodzi tam przede wszystkim o sposób sprawowania zarządu przez osobę fizyczną lub prawną która ustawodawca ogólnie nazywa zarządcą ten zwrot nie odnosi się do konkretnej osoby która zarząd ma sprawować,zarzad lub zarządca któremu zarząd powierzono w sposób określony w Ar.18.1 brzmi nieco inaczej niż zarząd lub zarządca któremu zarząd powierzono na podstawie Ar.18.1

Zarządca

[cite] romek5257:[/cite]Owner i Zarządca powołujecie się często na zapisy U.o.w.l. ale żaden z Was nie zwróci uwagi że sformułowania tam użyte jednoznacznie wskazują że chodzi tam przede wszystkim o sposób sprawowania zarządu przez osobę fizyczną lub prawną która ustawodawca ogólnie nazywa zarządcą ten zwrot nie odnosi się do konkretnej osoby która zarząd ma sprawować,zarzad lub zarządca któremu zarząd powierzono w sposób określony w Ar.18.1 brzmi nieco inaczej niż zarząd lub zarządca któremu zarząd powierzono na podstawie Ar.18.1

Oczywiście, określenie sposobu zarządu to nie wybór osoby zarządcy.
Właśnie to cały czas mam na uwadze, tym bardziej stroną umowy o sposobie zarządu są wyłącznie właściciele lokali, którzy w określony umową sposób kształtują zarządzanie swoją nieruchomością.
Należy odróżnić dwie kwestie: umowę o sposobie zarządu - tę zawierają właściciele od umowy zawieranej z osobą zarządcy - tę zawierają wspólnota z zarządcą.

Armika

"Ja twierdzę, że nie ma wymogu zwierania dodatkowej umowy i samo powierzenie zarządu wystarczy, o czym świadczy treść rozdziału 4 uwl. Ty piszesz, że dobrze by było, gdyby taka umowa była - to nie to samo, co obowiązek wynikający z ustawy."

Do wykonywania czynności zarządzania powierzenie zarządzania w akcie notarialnym nie wystarczy, konieczne jest zawarcie umowy w tym zakresie, zgodnie z rygorami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 czerwca 2015 roku, sygn. akt II GSK 1153/14 .

tajfun

Proponuje NAPRAWDĘ głęboka analize tej Uchwały SN.
http://sn.pl/Sites/orzecznictwo/Orzeczenia1/III CZP 129-08.pdf

Zarządca

[cite] Armika:[/cite]"Ja twierdzę, że nie ma wymogu zwierania dodatkowej umowy i samo powierzenie zarządu wystarczy, o czym świadczy treść rozdziału 4 uwl. Ty piszesz, że dobrze by było, gdyby taka umowa była - to nie to samo, co obowiązek wynikający z ustawy."

Do wykonywania czynności zarządzania powierzenie zarządzania w akcie notarialnym nie wystarczy, konieczne jest zawarcie umowy w tym zakresie, zgodnie z rygorami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 czerwca 2015 roku, sygn. akt II GSK 1153/14 .

W mojej ocenie to zależy od konktretnego przypadku, mam na uwadze przede wszystkim zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązek zawarcia umowy o zarządzanie na piśmie został wprowadzony do niej dopiero wraz z nowelizacją, która weszła w życie dopiero w lutym 2015 roku, dlatego też zarządcy, którzy wcześniej rozpoczeli swoją działalność na rzecz konkretnej wspólnoty nie mieli obowiązku jej zawierania.


Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 16 lutego2016 roku, sygn. akt: I ACa 1686/15:

"Przypomnieć także należy, że przepis art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. w pierwotnym brzieniu obowiązującym w dacie powstania Wspólnoty Mieszkaniowej ... w ust. 2 stanowił, że "zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej". Przepis ten nie stanowił obowiązku zawarcia umowy o zarządzanie na piśmie. Zmiana ustawy wprowadzająca ten obowiązek weszła w życie 15 lutego 2000 roku. Ustę 4 art. 185 u g.n. w ówczesnym brzmieniu stanowił, że "zarządca ma prawo do wynagrodzenia, którego wysokość określa umowa o zarządzanie nieruchomością".


Analizując kwestię obowiązku zawarcia umowy o zarządzanie na piśmie należy zatem wziąć pod uwagę okres w jakim dany zarządca działa, jeżeli swoją działalność rozpoczął jeszcze przed wejsciem w życie cytowanego powyżej przepisu, czyli przed dniem 15 lutego 2000 roku - mógł i może nadal ją prowadzić bez tej pismenej umowy.

Armika

Przypadek jest następujący: w akcie notarialnym podczas sprzedaży lokali mieszkalnych wpisano - spółka xxx powierza zarządzanie nieruchomością na czas rękojmi spółce yyy, oczywiście bez uprzedniej konsultacji z właścicielami. Nie dokonano wpisu w dziale III księgi wieczystej. Pytanie pierwsze - czy przy takim zapisie w akcie zostanie powołany zarząd wspólnoty i drugie - jak się z tego wycofać, bo właściciele nie mieli świadomości że w akcie jest taki zapis. Sprawa jest świeża, właśnie zostały podpisane akty notarialne.

Zarządca

Jeżeli umowa, to ten zapis musiał być konsultowany - przynajmniej z pierwszym nabywcą lokalu - czyli można to ująć następująco: właściciele okreśłili sposób zarządu i dodatkowo jeszcze wskazali osobę zarządcy.

Powyższe wyklucza powołanie zarządu w rozumieniu organu, o którym mowa w art. 20 uwl.

Brak wpisu do kw wprowadza co prawda domniemanie, że we wspólnocie sprawowany jest zarząd na zasadach określonych w ustawie o własności lokali (ustawowy), ale można je obalić okazując ten właśnie akt, o którym mowa powyżej (pod warunkiem, że to pierwsza umowa wyodrebniająca lokal w danej nieruchomości).

Wycofać można się wypowiadając umowę o zarządzanie, należałoby sprawdzić terminy wypowiedzenia, nie ma przeszkód w tym, aby powołać innego zarządcę wmiejsce tego, którego wyznaczył deweloper, nie wymaga to zmiany sposobu zarządu (podjęcia uchwały protokołowanej przez notariusza).

Moim zdaniem powierzenie zarządu na taki długi okres narusza prawo (klauzula niedozwolona).

tajfun

Powierzenie zarządu na podstawie art 18.1 UoWL to jest umowa zawarta pomiędzy właścicielami.
Taki zapis powinien być w pierwszym AN przy pierwszym wyodrebnieniu lokalu. Mamy wtedy dwóch wspłwłascicieli, developera i pierwszego właściciela.Ten sposób zarzadu obowiązuje wszystkich pozostałych właścicieli do czasu zmiany sposobu zarządu
Jesli develper ( spółka xxx) powierzyła to zarządzanie przed pierwszym wyodrebnieniem i wpisał to do aktów notarialnych,to ten problem może roztrzygnąć tylko Kuba P.
W waszym przypadku " wine" ponosi pierwszy właściciel który podpisał taki AN. Formalnie bowiem to nie spółka xxx ustanowiła taki sposób zarządu lecz spółka xxx i pierwszy właściciel.
Uwaząm że możecie zmienić sposób zarzadu na tz właścicielski powołując zarzad na podstawie art 20 ale wcześniej na podstawie art18.2a musicie notarialne podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarzadu ( własnie na zarżad wybrany wg art20)
Nie sądze aby określenie terminu powierzenia ( na czas rekojmi )miało znaczenia.
Ale to tylko mój pogląd.

Nowy doklejony: 10.01.17 12:36
Zarzadca:

. Obowiązek zawarcia umowy o zarządzanie na piśmie został wprowadzony do niej dopiero wraz z nowelizacją, która weszła w życie dopiero w lutym 2015 roku

To od kiedy 15 lutego 2015 czy 15 lutego 2000. Bo to istotna różnica.

Armika

Umowa nie została jeszcze zawarta, zresztą w przypadku braku zarządu między kim a kim będzie zawarta?

blazejh

[cite] Armika:[/cite]Przypadek jest następujący: w akcie notarialnym podczas sprzedaży lokali mieszkalnych wpisano - spółka xxx powierza zarządzanie nieruchomością na czas rękojmi spółce yyy, oczywiście bez uprzedniej konsultacji z właścicielami.(...) Sprawa jest świeża, właśnie zostały podpisane akty notarialne.

Przypadek jest zwykły. Nie ma tak, że akt notarialny jest zawierany bez uprzednich konsultacji, tj. bez możliwości zapoznania się obydwu stron umowy z ostatecznym projektem aktu. Zawiera zbyt wiele ważnych zapisów żeby strony uowy miały się wzajemnie czymś zaskakiwać i jest w całości odczytywany przed zwarciem umowy przez notariusza, nawet jeśli strony treść aktu znają na pamięć.

Przyjmuje się zatem że strony są świadome tego co podpisują i nikt nikogo w konia nie robi.
To nie spółka xxx powierza, strony powierzają, powierza się itp.

Armika

Tak to prawda, że się tak przyjmuje, ale rzeczywistość jest zupełnie inna niestety. Akty odczytywane są pobieżnie (nie w całości), szybko, tak wiem, wiem że nabywcy nie powinni pod czymś takim się podpisywać ale rzeczywistość jest taka a nie inna.

blazejh

Nie powinni? W takim razie powinni jak najszybciej się skrzyknąć na zebranie i przejmować budynek na własną rękę.

Tylko jaki deweloper sobie na to pozwoli? Chyba firma filantropijna.

Zarządca

[cite] tajfun:[/cite]

. Obowiązek zawarcia umowy o zarządzanie na piśmie został wprowadzony do niej dopiero wraz z nowelizacją, która weszła w życie dopiero w lutym 2015 roku

To od kiedy 15 lutego 2015 czy 15 lutego 2000. Bo to istotna różnica.

Oczywiście od 2000 roku, dziękuję

Armika

Ponawiam pytanie. Umowa o zarządzanie nie została jeszcze zawarta, zresztą w przypadku braku zarządu między kim a kim będzie zawarta?

tajfun

Odpowiedź na to pytanie jest bardzo prosta.Między właścicielami lokali tworzacych wspolnote a zarzadca 18.1.
Tylko zauwaz że nikt nie kwapi sie odpowiedzieć na to pytanie.Dlaczego? Bo nie ma jednoznacznej odpowiedzi kto w imieniu wspolnoty jest uprawniony do podpisania takiej umowy.A odpowiedź jest zawarta we wskazanej przeze mnie uchwale SN.
Jak przeczytasz to wróć do dyskusji. Czytaj a później pytaj.

KubaP

[cite] Armika:[/cite]Ponawiam pytanie. Umowa o zarządzanie nie została jeszcze zawarta, zresztą w przypadku braku zarządu między kim a kim będzie zawarta?

w takim przypadku na zebraniu właścicieli lokali wybiera się reprezentantów spośród właścicieli lokali a jak jest to mała wspólnota( do 7 lokali) to taka umowę podpisują wszyscy właściciele lokali

blazejh

[cite] KubaP:W takim przypadku na zebraniu właścicieli lokali wybiera się reprezentantów spośród właścicieli lokali, a jak jest to mała wspólnota( do 7 lokali), to taką umowę podpisują wszyscy właściciele lokali

Trochę intuicyjnie ale nadal przychylam się do tego poglądu. Tak byłoby najprościej i zgodnie z logiką podstaw prawa cywilnego. W wielu przypadkach mogłoby to załatwić sprawę bez biegania do notariusza. Tylko, że to może być zwykła droga na skróty, do podważenia w sądach, ponieważ...

Tajfun od dawna drąży głębiej wygląda na to, że i SN też. Teza z uchwały SN brzmi:

"Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę (powierzonego, przyp.własny) wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy.

Ta teza SN ma tylko jedną zaletę: broni się pod względem zgodności z zasadami i przepisami prawa. Po analizie tęgich głów prawniczych. Jest teorią, na papierze wygląda super.

Ale niestety jest nieżyciowa. Ma kilka wad praktycznych i one moim zdaniem przeważają.

tajfun

Z tej uchwały wynika nawet że wykonywanie czynności zarządu zwyklego przez zarządcę 18.1. a konkretnie upowąznienie do wykonywania tych czynności w zakresie reprezentacji powinno wynikać z umowy o sposobie zarządu.
Przeciez upowaznienie do wykonywania czynności zwykłego zarządu przez zarzad ( 20) wcale nie wynika z samego faktu wyboru tego zarządu na podstawie art20 UoWL, lecz z art 22.1.
SN w tej uchwale SN stanął na stanowisku że upowaznienie do wykonywania czynności zarzadu zwykłego przez zarządce (18.1) nie wynika z tego punktu UoWL lecz musi wynikać z umowy o sposobie zarządu.
Oczywiście że wywołało to protest w środowisku zarządcow. Fakt jest faktem.Ale jest to pogląd raczej martwy , bo trudno sobie wypbrazić żeby zarządca 18.1 , bez takiego upowaznienia nie mógł wykonywać nawet czynności zarzadu zwykłego w zakresie reprezentacji wspolnoty.
Pogląd wyrazony przez Kubę P i Blazejha jest moim zdaniem racjonalny i praktyczny .
A wystarczyło w art22.1 dopisać .
Czynności zarzadu zwykłego zarząd i zarządca któremu zarzad powierzono na podstawie art18.1wykonuje samodzielnia.

Armika

Dziękuję za odpowiedzi. Wrócę jeszcze do tematu powierzenia zarządu na okres rękojmi. Jeśli ten zapis jest klauzulą niedozwoloną ze względu na tak długi okres jak również w związku z pozbawieniem właścicieli prawa do wyboru zarządcy ponadto klauzula taka znajduje się w rejestrze klauzul niedozwolonych. Więc rozumiem, że taka klauzula nie wiąże nabywców i można zignorować narzuconego zarządcę tak?