Właściciele mieszkań nie stawiają się na zebraniach
lain
Użytkownik
Witam.
Proszę o poradę w następującej sprawie:
Część właścicieli mieszkań notorycznie nie pojawia się na zebraniach wspólnoty - (inne miejsce zamieszkania)
jak w takich warunkach -nie łamiąc prawa- przeprowadzić głosowanie w którym niezbędna jest 100% frekwencja?
Czy można jakoś zobligować właścicieli do głosowania lub przekazania pełnomocnictwa, a w przypadku braku reakcji podjąć uchwałę, że osoby te -do odwołania- dobrowolnie zrzekają się prawa głosu
(oraz do składania uwag w sprawie uchwał podjętych bez nich)?
PS: 1 blok z 81 lokalami w tym 65% w rękach wspólnoty
Proszę o poradę w następującej sprawie:
Część właścicieli mieszkań notorycznie nie pojawia się na zebraniach wspólnoty - (inne miejsce zamieszkania)
jak w takich warunkach -nie łamiąc prawa- przeprowadzić głosowanie w którym niezbędna jest 100% frekwencja?
Czy można jakoś zobligować właścicieli do głosowania lub przekazania pełnomocnictwa, a w przypadku braku reakcji podjąć uchwałę, że osoby te -do odwołania- dobrowolnie zrzekają się prawa głosu
(oraz do składania uwag w sprawie uchwał podjętych bez nich)?
PS: 1 blok z 81 lokalami w tym 65% w rękach wspólnoty
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Odpowiedź na pozostałe pytania brzmi: nie.
Jedynie można zwrócić się o rozstrzygnięcie do Sądu, jeżeli współwłaściciele uchylają się od podjęcia decyzji niezbędnej dla zarządu nieruchomością wspólną.
najwyraźniej coś źle przeczytałam :)
Czy w takim razie - sytuacja hipotetyczna- jeśli na zebraniu stawi się 3 właścicieli i 2 będzie na TAK - uchwała przechodzi?
Czy wymagana jest większość - nawet różnicą 1 głosu; czy 51%.
a) przed zebraniem przelecieć się po sąsiadach i zebrać pełnomocnictwa rodzajowe do głosowania
b) po zebraniu przelecieć się po sąsiadach i zebrać podpisy pod projektem uchwały, tak żeby odpowiedź za lub przeciw (jestem przeciwniczką rubryki wstrzymał się) osiągnęła ponad 50% głosów liczonych udziałami w części wspólnej
Nie można przecież pójść do każdego właściciela z osobna i nagabywać go o wystawienie pełnomocnictwa.
W mojej wspólnocie do każdego zestawu materiałów na zebranie zawsze dołączony jest druk pełnomocnictwa i to właściciel sam decyduje komu je wystawi, o ile będzie nieobecny na zebraniu.
Problem w tym, że ci, którzy nie stawiają się na zebraniach mieszkają gdzie indziej (nawet za granicą) i po prostu (nie potrafię tego zrozumieć) mają wszystko "gdzieś".
Czyli - jeśli na zebraniach zjawia się 30% właścicieli to nie da się przeforsować żadnej uchwały...a te podjęte są nieważne?
Spróbujcie, aby członkowie rodziny pozostający w kraju (lub znajomi, przyjaciele, koledzy) otrzymali od nich stosowne pełnomocnictwa.
Art. 23. ustawy o własności lokali
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego
zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów
oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości
udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono,
że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość
udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione
są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden
głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie
co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie,
każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
Nie jestem formalistką, uznaję każde pełnomocnictwo, bo lepsze ogólne, niż żadne. Popieram aktywność. Poza tym uważam, że we wspólnocie ważniejsze są stosunki dobrosąsiedzkie niż formalne wymogi (do pewnych granic oczywiście)
Na zebranie przychodzi się z pełnomocnictwem rodzajowym tzw . jednorazówką przykłady masz tu
https://forum.zarzadca.pl/discussion/2188/wystawione-upowaznienie/#Item_17
http://www.zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/inne-wzory-dokumentow/84-pelnomocnictwo-do-glosowania-nad-uchwalami-rodzajowe
Twój "zarząd" ma blade pojęcie na temat pełnomocnictw, te ich uwagi to możesz sobie w... na Berdyczów...
Ja mam takich pełnomocnictw wiele , wpisuje tylko datę zebrania. Zawsze przedstawiam je w oryginale
No spoko ale co zrobić ma Zarząd jeśli właściciele mieszkań mieszkają na miejscu a nie przychodzą na zebrania(pełnomocnictwa odpadają)
Przecież już wcześniej napisałem, a właściwie zacytowałem
Art. 23. ustawy o własności lokali
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu,
bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd;
uchwała może być wynikiem głosówoddanych częściowo na zebraniu,
częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Zarząd WM , który nie zna ustawy o własności lokali jest nic nie wart.
Zbieranie głosów pod uchwałami metoda "kolędowania" "od drzwi do drzwi" to przeżytek, teraz drukuje się indywidualne karty do głosowania i wrzuca do skrzynek oddawczych (pocztowych ) lub wysyła na adresy korespondencyjne /do tych właścicieli lokali, co mieszkają poza nieruchomością/.
Po dwóch dniach chodzi się i zbiera wypełnione karty. Całe głosowanie, przy sprawnym Zarządzie WM , nie powinno trwać dłużej jak dwa tygodnie.
Wysyłania listów nie polecam, bo to drożej kosztuje i więcej czasu zabierze
Jeśli idziesz po głos w konkretnej sprawie/uchwale, to załatwiasz to i koniec. O przebiegu zebrania nawet nie wspominasz, bo i po co. Możesz tylko napomknąć, że nie uczestnicząc w zebraniach nie mają żadnego wpływu na sprawy, które ich dotyczą.
W końcu współdziałanie w zarządzie NW to nie tylko prawo, ale obowiązek:
Właściciele nieobecni na zebraniu i nie głosujący powinni otrzymać treść uchwał do głosowania. Przy "kolędowaniu" nie ma fizycznej możliwości czytać np: 12 uchwał , poza tym co to jest "za poznawanie się" z treścią uchwały.Paranoja!!!
Każdy właściciel winien taki tekst dostać zgodny z tym co głosowano na zebraniu ( a zdarzają się poprawki) przed głosowaniem, aby móc się z nim zapoznać . Co on z taką kartą - treścią uchwały zrobi to jest inna brocha.
Właśnie u nas była wtopa za taka technikę głosowania. Grupa właścicieli lokali oddała sprawę do sądu ponieważ nie mogła się zapoznać z treścią uchwał przed głosowaniem i nie dostała treści po rozstrzygnięciu. Od dwóch lat przeszliśmy na głosowanie kartami indywidualnymi . Każdy właściciel, który dostaje taką kartę do głosowania płaci 5 zł/szt - koszty wykonania
Poskutkowało frekwencja reprezentowanych właścicieli lokali na zebraniu wzrosła z 8% do 38-45%.
Na szczęście nie można, nie ma kary bez ustawy, jak to mówią
W takiej sytuacji należy zebranie przeprowadzić i uzupełniać głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zwykle jednak takie problemy, jak tu opisany mają miejsce w nowych budynkach, gdzie właściciele się nie znają, dlatego na początku powstania wspólnoty rzeczywiście trzeba się sporo nachodzić i nagadać przy trzepaku, potem będzie już tylko łatwiej.
Może to i u mnie przejdzie i frekwencja będzie wyższa niż 17-22% ..
Chwila, chwila!
Czytałeś to, co pisałem wcześniej?
Nie mam zamiaru niczego obchodzić, wręcz przeciwnie, ale nie mam zamiaru uświadamiać dorosłych ludzi o ich prawach i obowiązkach.
Znasz powiedzenie, że nieobecni głosu nie mają?
[align=right](...) Admin[/align]
Przestań. Bez ostrzeżenia tak się nie robi/pisze - zapryskałem monitor kawą.
Nie możesz nikogo pozbawiać prawa do oddania głosu nad uchwałą, komu to uprawnienie przysługuje, niezależnie czy chodzi na zebrania właścicieli lokali czy nie.
Oj, to trzeba uważać, mi się tak stało i cały notebook skasowany.
Nie ma takiego przepisu, jednak problem może dotyczyć innej kwestii: czy w treści pełnomocnictwa wskazano uchwały, nad którymi pełnomocnik może głosować, chodzi mi o to, czy można z niej wywnioskować czego konkretnie dotyczy (tzw. pełnomocnictwo rodzajowe), np. upoważniam .. do głosowania nad uchwałą w sprawie zmiany sposobu zarządu, albo w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2011?
Pełnomocnictwo, które nie spełnia takich wymagań, lecz jedynie zawiera ogólne upoważnienie do głosowania (pełn. ogólne) jest ważne, ale pełnomocnik na jego podstawie nie będzie mógł dokonać skutecznie tych czynności prawnych za mocodawcę, które przekraczają zakres zwykłego zarządu.
Ponieważ co do zasady przedmiotem uchwał są czynności przekraczające ten zakres - pełnomocnictwo ogólne nie daje podstaw do głosowania, no chyba, że właściciele dopuszczą do działania pełnomocnika a mocodawca dokonane czynności zatwierdzi.
Byłbyś pierwszą ofiarą Ownerka
U nas robimy tak: wszyscy właściciele dostają z wymaganym wyprzedzeniem zawiadomienie o zebraniu, projekty wszystkich uchwał oraz formularz pełnomocnictwa. W zawiadomieniu przypominamy, że jeśli ktoś z właścicieli nie może przybyć na zebranie, może udzielić pełnomocnictwa innej osobie (komuś z rodziny, sąsiadowi itp.). Pełnomocnictwo jest rodzajowe, wymienia wszystkie najczęściej występujące na zebraniach czynności prawne (de facto: rodzaje uchwał) oraz jednorazowe - ważne jest tylko na tym konkretnym zebraniu (jest podana data zebrania i odwołanie się do porządku obrad). Podane są wszystkie dane mocodawcy - wystarczy wpisać nazwisko pełnomocnika i podpisać się.
W razie niskiej frekwencji na zebraniu, wszystkim nieobecnym właścicielom (czyli tym, którzy dotychczas nie wzięli udziału w głosowaniu) rozdajemy przez euroskrzynki indywidualne karty do głosowania wraz z pełną treścią uchwał. Wcześniej, na zebraniu, ustalamy termin, do którego będą zbierane głosy indywidualne. Po upływie terminu głosy są podliczane, sporządzany jest protokół z głosowania i wyniki przekazywane wszystkim właścicielom na piśmie.
Jest to czasochłonne i kosztowne - z powodu rutynowych, corocznych głosowań i obojętności części właścicieli marnuje się mnóstwo papieru i wysiłku, który można by sensowniej spożytkować.
Uważam, że skoro właściciel, mimo prawidłowego zawiadomienia o zebraniu, dostarczenia kompletu projektów uchwał i pełnomocnictwa-gotowca, nie skorzysta ze swoich praw i nie wypełni swojego obowiązku współudziału w zarządzie nieruchomością wspólną, zarząd nie powinien szczególnie (bo po raz kolejny) zabiegać o głosy tych właścicieli, którym sprawy wspólnego majątku są obojętne. Z chwilą, gdy projekt uzyska większość "za" lub "przeciw", uchwała jest rozstrzygnięta i dalsze zbieranie głosów i tak niczego nie zmieni. Nie ma też mowy o "pozbawianiu prawa do oddania głosu nad uchwałą" - każdy, kto chciał wziąć udział w głosowaniu, mógł to zrobić na zebraniu - czy to osobiście, czy przez pełnomocnika - czy wreszcie w głosowaniu indywidualnym.
Jeśliby uznać, że nie można przerwać zbierania głosów dopóty, dopóki nie spłynie 100% kart do głosowania, wspólnoty nie mogłyby zakończyć głosowań, bo części właścicieli nie ma na miejscu, inni nie mają ochoty głosować, a jeszcze inni stosują obstrukcję "na złość zarządowi" albo dla zabawy. To prowadzi do paraliżu decyzyjnego i zaniedbania nieruchomości.
Ustalanie jakiegokolwiek terminu zakończenia zbierania kart do głosowania jest co najmniej nie rozważany . Bo co w przypadku, gdy wyznaczonym terminie nie uda się przekroczyć magicznej wartości 50%? Budzimy się z ręką... i walimy na forum?
no cóż , bez pracy nie ma kołaczy ...
A kto tak twierdzi przecież nie ja ...chyba tylko ty.
Ja napisałem i to podtrzymuje, że karty do głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów powinni dostać wszyscy właściciele lokali , którzy nie byli reprezentowani na zebraniu.
To nie oznacza, że 100 % właścicieli lokali musi oddać wypełnione karty , bo jestem realistą i wiem, że jest a wykonalne.
Chyba żartujesz. Piszesz o pozbawianiu prawa do głosowania?? Wytłumacz dokładnie na czym polega to pozbawianie prawa? Mógłbyś mieć rację, gdyby ktoś kogoś specjalnie nie informował o terminie zebrania, a następnie pominął przy zbieraniu głosów w trybie indywidualnym. O tym przypadku tutaj jednak nie dyskutujemy.
Błąd. Nic bardziej mylnego. Właściciel ma uprawnienie do podejmowania decyzji poprzez głosowanie nad uchwałami przede wszystkim uczestnicząc w zebraniu, o którym jest poinformowany, tak samo jak jest poinformowany o uchwałach, które będą głosowane. Nie przychodząc na zebranie świadomie tego prawa się pozbawia. Znając UWL musi wszak pamiętać, że indywidualne zbieranie głosów może nie być w ogóle potrzebne, ponieważ sprawa uchwały (ponad 50% głosów) może rozstrzygnąć się już na zebraniu, a nawet jeśli nie, to niekoniecznie ktoś musi do niego zapukać w tej sprawie.
Na koniec przeczytaj raz jeszcze to, co Owner napisał dwa posty wcześniej.
Najczęściej poprzez "kolędowanie" chodzi się do swoich i tam zbiera głosy, a szerokim kołem omija się tych co myślą inaczej, bo "zepsują wynik głosowania".
Często się zdarzą (tak wynika z wpisów na forach) , że właściciele lokali nie wiedzą, że odbywa się głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów czy głosowanie uzupełniające ta metodą. Moim zdaniem, to już jest kuriozum uzurpatorstwa do decydowania co właścicielowi wolno, a czego nie. Stawiasz tezę , że tylko na zebraniu właściciel może podejmować decyzje głosują - bo tak tobie wygodnie i czy inna jest przyczyna?. Takie myślenie doprowadza do tego , że sądy maja pracę , a we wspólnocie toczą się gierki , które nie służą właścicielom lokali tylko Zarządom tych wspólnot.
To co Owner napisał to żadna rewelacja, nie wiem skąd takie święto na forum, ja już od paru lat to głoszę. Bez rezultatów jak dotąd.:sad:
Nie decyduję co wolno właścicielowi, a co nie. Piszę o tym do czego ma prawo i o tym w jaki sposób (głupi z resztą) tego prawa się pozbawia!
Gdzie postawiłem taką tezę?? Wskaż proszę.
Piszesz coraz większe dyrdymały
Właściciel ma uprawnienie do podejmowania decyzji poprzez głosowanie nad uchwałami przede wszystkim uczestnicząc w zebraniu,
o którym jest poinformowany, tak samo jak jest poinformowany o uchwałach, które będą głosowane. Nie przychodząc na zebranie świadomie tego prawa się pozbawia.
To są tylko propozycje, a nie uchwały.
Ostateczny test uchwał jest poddawany pod głosowanie i może (choc nie musi) różnić od tego co otrzymał w zawiadomieniu o zebraniu sprawozdawczym.
Jak długo zbierasz głosy? Do uzyskania 100%?
Po drugie - ja nie chodzę, już o tym pisałem - wrzucamy indywidualne karty do głosowania do skrzynek pocztowych. Podpisane karty właściciele wrzucają do skrzynki wspólnoty.