[cite] owner:[/cite]
10) usunięcie z art. 6 części zdania: "Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania" (teraz prawo zaciągania zobowiązań będą mieli wyłącznie właściciele), rodzi pytanie: jeżeli wspólnota nie będzie miała prawa zaciągać zobowiązań (nawet z ograniczeniem, że wyłącznie do majątku wspólnego właścicieli lokali), to kto będzie stroną umów na dostawy mediów, umów o zarządzanie nieruchomością, umów o kredyt bankowy, o remonty itp.?
Stroną będzie ogół właścicieli wymienionych z imienia i nazwiska tworzących wspólnotę mieszkaniową, podobnie jak przy spółce cywilnej.
Ja tu dostrzegam inny problem - właściciel wystąpi po obu stronach tej umowy.
Zastanawia mnie też kwestia zdolności procesowej wspólnoty - jak rozumiem wspólnota będzie stroną w ewentualnym procesie, inaczej chyba się nie da, ponieważ trudno mi sobie wyobrazić, aby właściciel pozywał sam siebie.
Jaki więc ma być status owej wspólnoty.
[cite] Zarządca:[/cite]
Stroną będzie ogół właścicieli wymienionych z imienia i nazwiska tworzących wspólnotę mieszkaniową, podobnie jak przy spółce cywilnej. (...)
Jaki więc ma być status owej wspólnoty.
Właśnie o to pytałem. Przy bardzo dużych wspólnotach, liczących ponad 100 lokali (na osiedlach deweloperskich jest to częste zjawisko), wykaz właścicieli lokali to będzie długa lista. Żeby umowa została zawarta, wszyscy oni muszą się pod nią podpisać. (Sytuacja dodatkowo się komplikuje, jeśli we wspólnocie jest hala garażowa jako odrębny lokal z kilkudziesięcioma współwłaścicielami - kto ma ich reprezentować przy zawieraniu umowy?). To po co nam oddzielna ustawa o własności lokali, skoro wracamy do zasad kodeksu cywilnego o współwłasności? Jeżeli wspólnota miałaby zostać pozbawiona podmiotowości prawnej, to zostaje sama nazwa, będąca synonimem ogółu właścicieli lokali. Zarząd będzie faktycznie figurantem bez prawa reprezentacji nie tylko wspólnoty, ale i właścicieli. Jest to praktycznie likwidacja wspólnot mieszkaniowych.
Może posłowie zajęliby się zmianami przepisów o zarządzaniu współwłasnością w kodeksie cywilnym? To jest o wiele ważniejsze, niż rozstrzyganie teoretycznych kwestii majątku wspólnoty mieszkaniowej i jej podmiotowości prawnej.
Przypomnę, że chodzi o:
1) wielostanowiskowe hale garażowe, które są odrębnymi lokalami (zarządzanie lokalem i udział współwłaścicieli tego lokalu w głosowaniach uchwał we wspólnocie);
2) "tereny przyległe", nienależące do nieruchomości wspólnej żadnej wspólnoty, a sprzedane na współwłasność ułamkową właścicielom lokali w różnych sąsiadujących ze sobą wspólnotach (parkingi, drogi wewnętrzne, place zabaw, tereny zielone itp.);
3) osiedla domów jednorodzinnych z udziałami właścicieli w drodze i wspólnej infrastrukturze (kanalizacja i wodociągi na terenie wspólnym, stacje pomp, oświetlenie itp.).
Takich nieruchomości jest coraz więcej i nie ma skutecznych instrumentów prawnych, by nimi zarządzać.
O ile ustawa o własności lokali rozwiązuje problem zarządzania współwłasnością w nieruchomościach mieszkalnych (budynkach wielolokalowych), to nie ma żadnych projektów ani pomysłów na rozwiązanie problemu zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi (gruntowymi), będącymi we współwłasności ułamkowej.
Ministerstwo Infrastruktury ostentacyjnie bagatelizuje ten problem i ogłasza oficjalnie, że nie zamierza się nim zająć, co jest dowodem braku kompetencji.
Zastanawia mnie też co to będzie za jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej, która nie ma majątku ani organu.
Chodzi mi o zdolność prawną tego tworu.
Bo do zdolności sądowej potrzebna jest najpierw zdolność prawna.
No i tu mam właśnie wątpliwość.
Pierwsze czytanie projektu PO ma się odbyć na posiedzeniu Sejmu w przyszłym tygodniu.
Wspólnoty - ostrzegał rzecznik Sojuszu - które powstaną po ewentualnym rozpadzie spółdzielni, nie będą miały wystarczającej ilości środków finansowych na inwestycje, takie jak docieplenia budynków, czy malowanie klatek schodowych. "W przypadku trudnej sytuacji finansowej i kłopotów np. z płatnościami czynszu przez któregoś z lokatorów, mieszkania takich osób będą od razu wystawiane na sprzedaż" - mówił Joński.
W jego ocenie ustawa, którą proponuje Platforma, może spowodować zamknięcie spółdzielczych domów kultury, domów seniora, bibliotek i świetlic środowiskowych, a także likwidację osiedlowych zieleńców oraz placów zabaw i zastąpienie ich lokalami rozrywkowymi i hipermarketami.
130 tys. wspólnot mieszkaniowych czekają rewolucyjne zmiany
Wspólnoty zostaną pozbawione zdolności prawnej. Konsekwencje tej propozycji to jedna wielka niewiadoma
Posłowie chcą, aby z dnia na dzień wspólnoty mieszkaniowe straciły podmiotowość prawną, a więc przestały być podmiotem praw i obowiązków. Będą jedynie stosunkiem współwłasności jej członków. Ten kontrowersyjny pomysł zawiera projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przygotowany przez posłów PO. Dziś będzie go rozpatrywać Sejm.
Eksperci ostrzegają, że może się okazać, że dochody z nieruchomości wspólnej będą rozliczane przez poszczególne osoby na zasadach PIT, a nie przez wspólnotę na zasadach CIT. Znaków zapytania jest więcej, bo brakuje przepisów przejściowych...
(...)
Uważam, że to głupi pomysł. Ta część projektu, która "zahacza" o ustawę o własności lokali, jest przejawem arogancji władzy. Nikt spośród właścicieli lokali, zarządów wspólnot czy zarządców nie podsunąłby tak beznadziejnej propozycji, jak likwidacja podmiotowości prawnej wspólnot.
Dotychczas zgłaszano rozmaite propozycje nowelizacji ustawy, ale na tak odlotowy pomysł nikt dotąd nie wpadł.
Faktycznie, trzeba być (p)osłem, żeby coś takiego wymyślić. To jest powrót do zasad zarządzania współwłasnością, określonych w kodeksie cywilnym. Jeśli tak, to po co ustawa o własności lokali? Lepiej ją uchylić, niż zostawiać wydmuszkę. Profesorowie prawa będą mieli doktrynalnie czystą sytuację. Tylko właściciele lokali zostaną z tym bałaganem na głowie.
(...) czyli ten pasztet już od zeszłego roku "bulgoce" sobie w ukryciu kuluarów sejmowych...
Owner dość drobiazgowo rozprawił się z projektem, ale najtrafniej ocenił go romek5257:
1-06-2011 "Trzeba pamiętać że posłowie nie mieszkają w blokach,ani w takich lokalach pod które przygotowują ten projekt,dlatego ta problematyka może być dla nich obca..."
[b]Tak jest:[/b]
Wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną
Może nabywać np. nieruchomości i zaciągać zobowiązania
Właściciel może wystąpić o uchylenie uchwały wspólnoty tylko w ciągu sześciu tygodni
Sąsiedzi mogą żądać licytacji lokalu właściciela tylko wtedy, gdy uporczywie zalega z opłatami lub rażąco narusza porządek domowy
[b]Tak ma być:[/b]
Wspólnota nie ma zdolności prawnej
[b]Nie może nabywać np. nieruchomości ani zaciągać zobowiązań [/b](takie prawo mają współwłaściciele)
Właściciel może żądać uchylenia uchwały, stwierdzenia jej nieważności lub nieistnienia
Sąsiedzi mogą żądać licytacji lokalu właściciela, gdy uporczywie [u]przez 6 miesięcy zalega z opłatami[/u] lub rażąco narusza porządek domowy
Projektu broni prof. [b]Krzysztof Pietrzykowski[/b] z Uniwersytetu Warszawskiego[font=Arial]. [/font]
– Wspólnota mieszkaniowa to stosunek współwłasności, a nie odrębny podmiot.
[b]Absurdalna jest sytuacja, gdy wspólnota mieszkaniowa nabywa dla siebie majątek.
[/b] [color=#f00][b]To jest trwałe wywłaszczenie właścicieli z ich własności. [/b][/color]
Ta nowelizacja ma temu przeciwdziałać – przekonuje profesor.
[b]To on zgłosił zdanie odrębne do uchwały siedmiu sędziów SN, która przyznawała wspólnocie podmiotowość prawną. [/b]
[color=#00f][b]– Porównywanie wspólnoty do spółki jawnej jest nieporozumieniem. [/b][/color]
Spółka jawna jest przedsiębiorcą.
Podlega ujawnieniu w rejestrze, ma zdolność upadłościową, może być rozwiązana.
Nie dotyczy to wspólnoty. [b]Szukanie takich analogii to błąd[/b] – tłumaczy prof. Pietrzykowski.
Art. 6.
1. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości, stanowi wspólnotę mieszkaniową.
2. Właściciele lokali mogą nabywać prawa do majątku wspólnego właścicieli lokali i zaciągać zobowiązania dotyczące tego majątku w takim zakresie, w jakim jest to związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
3. Właścicielom lokali przysługują w ich majątku wspólnym udziały w takiej wielkości jak w nieruchomości wspólnej.
4. Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana w sprawach dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną.”;
dzisiaj ten artykuł brzmi:
Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Nowy doklejony: 14.07.12 23:30 Art. 44.
W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) wprowadza się następujące zmiany:
1) w art. 2:
a) ust. 2 otrzymuje brzmienie: „2. Lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych do stałego pobytu ludzi, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.”;
b) po ust. 2 dodaje się ust. 2a w brzmieniu: „2a. Lokalem o innym przeznaczeniu jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, które są przeznaczone do celów innych niż mieszkalne.”;
c) ust. 3 otrzymuje brzmienie:
„3. Właściwy starosta wydaje zaświadczenie stwierdzające spełnienie wymagań określonych w ust. 2 albo ust. 2a.”;
d) po ust. 4 dodaje się ust. 4a w brzmieniu: „4a. Własność lokalu rozciąga się również na przylegające do niego balkon, loggię i taras, trwale połączone z budynkiem, z wyłączeniem elementów ich konstrukcji, które służą do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu. Ich powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu.”;
2) art. 6 otrzymuje brzmienie: „Art. 6. 1. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości, stanowi wspólnotę mieszkaniową.
2. Właściciele lokali mogą nabywać prawa do majątku wspólnego właścicieli lokali i zaciągać zobowiązania dotyczące tego majątku w takim zakresie, w jakim jest to związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
3. Właścicielom lokali przysługują w ich majątku wspólnym udziały w takiej wielkości jak w nieruchomości wspólnej.
4. Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana w sprawach dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną.”;
3) art. 9 otrzymuje brzmienie: „Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela albo użytkownika wieczystego gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia, po zakończeniu budowy, własności lokalu i przeniesienia prawa do tego lokalu na drugą stronę umowy, małżonków lub na inną osobę wskazaną w umowie (umowa o budowę lokalu).
2. Umowa o budowę lokalu wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
3. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu (ekspektatywa odrębnej własności lokalu).
4. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
5. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
6. Umowa o budowę lokalu ulega rozwiązaniu w wyniku jej wypowiedzenia przez stronę umowy. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej.
7. W razie otwarcia likwidacji właściciela albo użytkownika wieczystego gruntu albo ogłoszenia jego upadłości roszczenie o ustanowienie i przeniesienie własności lokalu może być dochodzone przeciwko likwidatorowi lub syndykowi masy upadłości.
4) po art. 15 dodaje się art. 15a w brzmieniu: „Art. 15a. 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody właściciel lokalu jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli właściciel lokalu jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, osoba sprawująca zarząd nieruchomością wspólną, a w jej braku – właściciel innego lokalu ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność właściciela lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, należy zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia właściciela; z czynności tych sporządza się protokół z udziałem funkcjonariusza policji.
3. Właściciel lokalu jest obowiązany udostępnić lokal, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji albo remontu, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.”;
5) art. 16 otrzymuje brzmienie: „Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega co najmniej za okres sześciu miesięcy z zapłatą należnych od niego opłat lub zaliczek lub wykracza w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, każdy właściciel lub wspólnota mieszkaniowa mogą żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
§ 2. Jeżeli właścicielem, o którym mowa w ust. 1, jest dotychczasowy właściciel nieruchomości, każdy właściciel i wspólnota mieszkaniowa mogą żądać także wyodrębnienia własności lokalu.”;
6) art. 17 otrzymuje brzmienie: „Art. 17. 1. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej lub majątku wspólnego właścicieli lokali odpowiadają właściciele z tego majątku.
2. Każdy właściciel lokalu odpowiada subsydiarnie ze swojego majątku za zobowiązania określone w ust. 1 proporcjonalnie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.”;
7) art. 21 otrzymuje brzmienie: „Art. 21. 1. Zarząd zarządza nieruchomością wspólną oraz w tym zakresie reprezentuje właścicieli lokali wobec osób trzecich, a także w stosunkach między ogółem właścicieli a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Jeżeli zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Oświadczenie woli skierowane do właścicieli może być złożone każdemu członkowi zarządu.
3. Umocowanie zarządu do reprezentowania właścicieli lokali nie wyłącza uprawnienia wszystkich właścicieli lokali do dokonania czynności prawnej.”;
8) art. 22 otrzymuje brzmienie:
„Art. 22. 1. Zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną jest potrzebna uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) obciążenie nieruchomości wspólnej lub jej części ,
6) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
7) wytoczenie powództwa na podstawie art. 16,
8) udzielenie zgody na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej,
9) udzielenie pełnomocnictwa do reprezentowania właścicieli lokali,
10) podjęcie uchwały o stosowaniu do właścicieli lokali ustawy z dnia ….. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr …, poz. …).
4. Ważność czynności dokonanej przez zarząd bez wymaganej zgody właścicieli lokali zależy od jej potwierdzenia. Potwierdzenie może być dokonane nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dnia dokonania czynności.
5. Do zbycia albo nabycia przez zarząd własności innej nieruchomości w celu powiększenia nieruchomości wspólnej jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli lokali.”;
9) w art. 23 dodaje się ust. 2b w brzmieniu: „2b. Jeżeli większość udziałów należy do spółdzielni mieszkaniowej, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właściciela lokalu.”;
10) art. 24 otrzymuje brzmienie: „Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali, właściciel lokalu, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sąd rozpoznaje sprawę w postępowaniu nieprocesowym.”;
11) art. 25 otrzymuje brzmienie:
„Art. 25. 1. Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna.
2. Uchwała sprzeczna z umową właścicieli lokali albo naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszająca interesy właściciela lokalu może być zaskarżona do sądu.
3. Każdy właściciel lokalu lub zarząd może wytoczyć przeciwko wspólnocie mieszkaniowej powództwo o uchylenie uchwały.
4. Jeżeli zarząd wytacza powództwo, wspólnotę reprezentuje pełnomocnik ustanowiony przez właścicieli lokali. W wypadku nieustanowienia pełnomocnika sąd właściwy do rozpoznania sprawy ustanawia kuratora dla wspólnoty.
5. Powództwo może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia zawiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej przynajmniej częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów.
6. Orzeczenie sądu stwierdzające nieważność uchwały lub jej nieistnienie albo uchylające uchwałę ma moc prawną względem wszystkich właścicieli lokali i zarządu.”;
12) w art. 29 ust. 1 otrzymuje brzmienie: „1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić ewidencję i rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.”;
13) art. 32a otrzymuje brzmienie: „Art. 32a. Jeżeli nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku lub urządzeń z nim związanych, współwłaściciele mogą nabyć własność przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie tych wymagań.”.
Nowy doklejony: 15.07.12 11:00
Polecam stenopis z posiedzenia komisji sejmowej ;
Kilka moich uwag a także wątpliwości do projektu zmian.
"...Wspólnota mieszkaniowa to stosunek współwłasności, a nie odrębny podmiot.
Absurdalna jest sytuacja, gdy wspólnota mieszkaniowa nabywa dla siebie majątek.
To jest trwałe wywłaszczenie właścicieli z ich własności..." - prof. Krzysztof Pietrzykowski Uniwersytet Warszawski.
Ta nowelizacja ma temu przeciwdziałać – przekonuje profesor.
Wielokrotnie na to zdanie odrębne się powoływałem, dobrze jeżeli będzie to teraz wyraziście zapisane w ustawie.
Nawet inwestycja typu ocieplenie nie jest przecież majątkiem wspólnoty ale wszystkich właścicieli.
Dziasiaj mamy "majątek nabyty przez wspólnotę" - kuriozalne ! - za kasę właścicieli lokali tworzących daną WM nawet bez aktu darowizny.
Art. 6.
4. Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana w sprawach dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną.
- myslę, że jest to przypomnienie ( i bardzo słuszne) raczej różnym zarządzającym a także sędziom brzmienia dotychczasowego art. 1 ust. 1 UoWL
Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega co najmniej za okres sześciu miesięcy z zapłatą należnych od niego opłat lub zaliczek
- do tej pory było tylko o zaleglych opłatach (Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat...) - o zaliczkach traktował: "...art.15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość..."
- czy tenże art. 15 pozostaje?
- i co w takim razie z "...art. 22 7) wytoczenie powództwa na podstawie art. 16..." - jako czynnością przekraczającą.
Art. 21
3. Umocowanie zarządu do reprezentowania właścicieli lokali nie wyłącza uprawnienia wszystkich właścicieli lokali do dokonania czynności prawnej
- Krzysztof - to coś dla Ciebie, podstawa prawna bycia stroną!!! - teraz lepiej określona niż dotychczas
- czy to ma być zmiana "...art 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1..."
Art. 25. 1. Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna
- czy dalej sąd będzie decydował o takiej bezwzględnej nieważności? czy po terminie będzie już ważna? czy w każdym momencie nawet po 6 tygodniach można będzie powoływać się na jej nieważność?
=============
Warto myślę podyskutować.
Uważam, że podanie definicji / zmiana, że Wspólnota to ogół właścicieli lokali tworzących daną wspólnotę, a nie odrębny podmiot jak jest to teraz interpretowane oraz
że mamy do czynie z dwoma rodzajami majątku : majątek indywidualny ( lokal+udział) oraz majątek wspólny ogółu właścicieli lokali ( współwłasność, nieruchomość wspólna) rozwiązało by sprawę.
Jednocześnie trzeba dodać uprawnienia/definicje prawne dotyczące współwłasności w nieruchomościach wielolokalowych ,
bo te zawarte w k.c. nijak mają się do rzeczywistości np. garaże wielostanowiskowe z miejscami do parkowania.
...majątek wspólny ogółu właścicieli lokali ( współwłasność, nieruchomość wspólna) rozwiązało by sprawę...
Kupując lokal w AN mam napisane, że kupuję lokal wraz z udziałem w NWza cenę taką a taką oraz grunt będący współwłasnością ułamkową za cenę taką a taką. Do AN mam dołączoną mapkę z wrysowanym terenem, instalacjami podziemnymi (wodociąg, gazociąg, kanalizacja) zabudową typu altana śmietnikowa, wszystkie drzewa zaznaczone, chodniki itp. Czyli jest to również moja własność nabyta za moje pieniądze a nie wspólnoty i ja tej własności wspólnocie nie przekazywałem więc dlaczego jest to traktowane, że to jest majątek wspólnoty? Z żadnego przepisu dotychczasowego to nie wynika tylko z nadinterpretacji.
Wiedząc o tym, że współwłasność jest rodzajem własności, czy dalej będzie możliwe aby większość właścicieli decydowała o moim wywłaszczeniu (o czym pisze pan sędzia) czyli rozporządzaniu moim majątkiem bez mojej zgody tak jak to jest dotychczas?
Wiedząc o tym, że współwłasność jest rodzajem własności, czy dalej będzie możliwe aby większość właścicieli decydowała o moim wywłaszczeniu(o czym pisze pan sędzia)
Uważam , że nie chodzi mu o takie wywłaszczenie ....
lecz kupowanie za kasę właścicieli lokali majątku Wspólnoty np. nieruchomości gruntowych przez Wspólnotę w obecnym kształcie .
Orzeczenie SN z 2007 roku było spowodowane zakupem w Warszawie gruntów przez Wspólnoty na parkingi i odmową założenia KW na podstawie takich AN. !!!!!!
Ja uważam, że Wspólnota jako podmiot nie może mieć majątku odrębnego od majątku właścicieli .... podobne stanowisko głosi sędzia Pietrzykowski,
Właściciele lokali nie mogą darować wirtualnemu podmiotowi majątku, dla mnie to jakieś kuriozum , wywłaszczenie...
Dlatego stworzenie pojęcia prawnego majątku wspólnego , takiego do prawidłowego funkcjonowania wspólnoty , rozwiązuje sprawę ... podobnie jak kupiłeś udział w częściach wspólnych...
niby twoje, ale nie tak do końca, bo o wszystkim decyduje większość właścicieli lokali liczona udziałami albo sąd.
2. Właściciele lokali mogą nabywać prawa do majątku wspólnego właścicieli lokali i zaciągać zobowiązania dotyczące tego majątku w takim zakresie, w jakim jest to związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
3. Właścicielom lokali przysługują w ich majątku wspólnym udziały w takiej wielkości jak w nieruchomości wspólnej.
4. Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana w sprawach dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną.
- no nie wiem, czy w świetle takich zapisów - w wypadku majątku nawet wspólnego który nie jest NW (np. pieniądze na rach. bankowym, FR itd) żadna większość nie może o tym decydować bo to nie są sprawy związane z NW.
w wypadku majątku nawet wspólnego który nie jest NW (np. pieniądze na rach. bankowym, FR itd) żadna większość nie może o tym decydować bo to nie są sprawy związane z NW.
Uważam, że majątek wspólny(współwłasność) jest częścią nieruchomości wspólnej podobnie jak urządzenia czy część nieruchomości,
W świetle ukazujących się opinii, kasa wpłacona na konto Wspólnoty, stanowi własność wspólnoty... i uważam, że jest poprawne rozumowanie.
Natomiast inna rzeczą jest, o której część z tych wpłat, decyduje większość właścicieli ( uważam, że tylko o tej, która dotyczy NW)
natomiast o pozostałej musi być zgoda wszystkich właścicieli lokali , a jak jej nie ma, to ma być zwrócona właścicielowi co je wpłacił ( np. za ogrzewanie lokalu, CW, ZW)
Czy możesz podać przykład majątku wspólnego, który nie byłby częścią wspólną?
Do której z tych kategorii chcesz zaliczyć pieniądze właścicieli skoro jakieś mają być wspólne związane z NW???
"...Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia..."
[cite] daarek:[/cite]Do której z tych kategorii chcesz zaliczyć pieniądze właścicieli skoro jakieś mają być wspólne związane z NW???
"...Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia..."
Na początek ...
Wszystkie te wpłaty, które dotyczą bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej ... zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym ...
zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym
- a gdzie to w UoWL lub K.c. jest mowa o jakimś stanie niepogorszonym?
Zaznaczam, że UoGN nie dotyczy większości wspólnot.
Ty nie zmyślaj tylko trzymaj się tematu i nie szukaj na siłę uzasadnień do swoich przyzwyczajeń.
Znasz chyba wyrok SN o zakazie zaliczania do NW środków pieniężnych właścicieli.
- a gdzie to w UoWL lub K.c. jest mowa o jakimś stanie niepogorszonym?
to nie tam się tego szuka, ale UoGN .... bo tam są zadania do wykonania przez właścicieli / współwłaścicieli nieruchomości.
Można też napisać, po co co robić przeglądy nieruchomości , instalacji gazowej , kominiarski .... przecież w UoWL nic na ten temat nie ma...
UoWL pokazuje tylko jak to zrobić, tak dla przykładu...
Reguły obowiązujące i tak uchwalają właściciele w danej wspólnocie....
Zaznaczam, że UoGN nie dotyczy większości wspólnot.
Błędne założenie.
Bezpośrednio może ... ale gdzie szukać zadań do wykonania dla właścicieli lokali .... w wierszu "Paweł i Gaweł"
A tak na marginesie ... można i tak .... negować , łapać za słówka byle wyjść na swoje , ale czy o to chodzi w zarządzaniu nieruchomościami?,
bo przecież tym zajmuje się wspólnota mieszkaniowa czyli ogół właścicieli lokali...
Chodzi nie tylko o kolejny projekt, lecz o uchwalenie nowelizacji lub zupełnie nowej ustawy.
I to takiej, która wytrzyma sprawdzian konstytucyjności w Trybunale Konstytucyjnym.
Mnie cieszy fakt, że ten nieprzemyślany projekt likwidacji podmiotowości wspólnot mieszkaniowych, forsowany przy okazji zmian w ustawie o SM, został zarzucony.
[cite] Posesja:[/cite]Chodzi nie tylko o kolejny projekt, lecz o uchwalenie nowelizacji lub zupełnie nowej ustawy.
I to takiej, która wytrzyma sprawdzian konstytucyjności w Trybunale Konstytucyjnym.
A może czas na zmiany w konstytucji RP , a nie mieszanie w ustawach jak wiatr powieje....
[cite] Posesja:[/cite]Skąd my to znamy: "Stłucz pan termometr, nie będziesz pan miał gorączki".
Masz racje, lepiej nam wychodzi życie w zaścianku prawnym , świat nam odjeżdża, a ten (Posesja) będzie gorączkę wszystkim mierzył ....by zachować swoje felczerowskie stanowisko ....
To konstytucja jest tym termometrem. Nie jest winą konstytucji, że sejm przyjmuje niechlujne ustawy.
KubaP, bez demagogii i insynuacji. Co konkretnie chciałbyś zmienić w Konstytucji?
Po co nam takie prawo, które nam , "szarym" obywatelom z trzydziestego miliona, ma utrudniać życie .... zakładać kajdany ...
jakie to są sprawy , dobrze wiesz ...
Komentarze
Nawet zwolniony z kosztów, w razie przegrania procesu, płaci.
Stroną będzie ogół właścicieli wymienionych z imienia i nazwiska tworzących wspólnotę mieszkaniową, podobnie jak przy spółce cywilnej.
Ja tu dostrzegam inny problem - właściciel wystąpi po obu stronach tej umowy.
Zastanawia mnie też kwestia zdolności procesowej wspólnoty - jak rozumiem wspólnota będzie stroną w ewentualnym procesie, inaczej chyba się nie da, ponieważ trudno mi sobie wyobrazić, aby właściciel pozywał sam siebie.
Jaki więc ma być status owej wspólnoty.
Może posłowie zajęliby się zmianami przepisów o zarządzaniu współwłasnością w kodeksie cywilnym? To jest o wiele ważniejsze, niż rozstrzyganie teoretycznych kwestii majątku wspólnoty mieszkaniowej i jej podmiotowości prawnej.
Przypomnę, że chodzi o:
1) wielostanowiskowe hale garażowe, które są odrębnymi lokalami (zarządzanie lokalem i udział współwłaścicieli tego lokalu w głosowaniach uchwał we wspólnocie);
2) "tereny przyległe", nienależące do nieruchomości wspólnej żadnej wspólnoty, a sprzedane na współwłasność ułamkową właścicielom lokali w różnych sąsiadujących ze sobą wspólnotach (parkingi, drogi wewnętrzne, place zabaw, tereny zielone itp.);
3) osiedla domów jednorodzinnych z udziałami właścicieli w drodze i wspólnej infrastrukturze (kanalizacja i wodociągi na terenie wspólnym, stacje pomp, oświetlenie itp.).
Takich nieruchomości jest coraz więcej i nie ma skutecznych instrumentów prawnych, by nimi zarządzać.
O ile ustawa o własności lokali rozwiązuje problem zarządzania współwłasnością w nieruchomościach mieszkalnych (budynkach wielolokalowych), to nie ma żadnych projektów ani pomysłów na rozwiązanie problemu zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi (gruntowymi), będącymi we współwłasności ułamkowej.
Ministerstwo Infrastruktury ostentacyjnie bagatelizuje ten problem i ogłasza oficjalnie, że nie zamierza się nim zająć, co jest dowodem braku kompetencji.
Chodzi mi o zdolność prawną tego tworu.
Bo do zdolności sądowej potrzebna jest najpierw zdolność prawna.
No i tu mam właśnie wątpliwość.
Wspólnoty - ostrzegał rzecznik Sojuszu - które powstaną po ewentualnym rozpadzie spółdzielni, nie będą miały wystarczającej ilości środków finansowych na inwestycje, takie jak docieplenia budynków, czy malowanie klatek schodowych. "W przypadku trudnej sytuacji finansowej i kłopotów np. z płatnościami czynszu przez któregoś z lokatorów, mieszkania takich osób będą od razu wystawiane na sprzedaż" - mówił Joński.
W jego ocenie ustawa, którą proponuje Platforma, może spowodować zamknięcie spółdzielczych domów kultury, domów seniora, bibliotek i świetlic środowiskowych, a także likwidację osiedlowych zieleńców oraz placów zabaw i zastąpienie ich lokalami rozrywkowymi i hipermarketami.
Czytaj więcej: http://wyborcza.pl/1,91446,12070448,SLD__PO_chce_zlikwidowac_spoldzielnie_mieszkaniowe.html
http://edgp.gazetaprawna.pl/index.php?act=mprasa&sub=article&id=416899
130 tys. wspólnot mieszkaniowych czekają rewolucyjne zmiany
Wspólnoty zostaną pozbawione zdolności prawnej. Konsekwencje tej propozycji to jedna wielka niewiadoma
Posłowie chcą, aby z dnia na dzień wspólnoty mieszkaniowe straciły podmiotowość prawną, a więc przestały być podmiotem praw i obowiązków. Będą jedynie stosunkiem współwłasności jej członków. Ten kontrowersyjny pomysł zawiera projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przygotowany przez posłów PO. Dziś będzie go rozpatrywać Sejm.
Eksperci ostrzegają, że może się okazać, że dochody z nieruchomości wspólnej będą rozliczane przez poszczególne osoby na zasadach PIT, a nie przez wspólnotę na zasadach CIT. Znaków zapytania jest więcej, bo brakuje przepisów przejściowych...
Uważam, że to głupi pomysł. Ta część projektu, która "zahacza" o ustawę o własności lokali, jest przejawem arogancji władzy. Nikt spośród właścicieli lokali, zarządów wspólnot czy zarządców nie podsunąłby tak beznadziejnej propozycji, jak likwidacja podmiotowości prawnej wspólnot.
Dotychczas zgłaszano rozmaite propozycje nowelizacji ustawy, ale na tak odlotowy pomysł nikt dotąd nie wpadł.
Faktycznie, trzeba być (p)osłem, żeby coś takiego wymyślić. To jest powrót do zasad zarządzania współwłasnością, określonych w kodeksie cywilnym. Jeśli tak, to po co ustawa o własności lokali? Lepiej ją uchylić, niż zostawiać wydmuszkę. Profesorowie prawa będą mieli doktrynalnie czystą sytuację. Tylko właściciele lokali zostaną z tym bałaganem na głowie.
Owner dość drobiazgowo rozprawił się z projektem, ale najtrafniej ocenił go romek5257:
1-06-2011 "Trzeba pamiętać że posłowie nie mieszkają w blokach,ani w takich lokalach pod które przygotowują ten projekt,dlatego ta problematyka może być dla nich obca..."
źródło: http://www.ebos.pl/opinie_prawne/5025_wspolnoty_mieszkaniowe.html
http://edgp.dziennik.pl/index.php?act=mprasa&sub=article&id=416899
http://sejm.gov.pl/Sejm7.nsf/druk.xsp?documentId=7C2C18964FF45A39C1257A290049F4E0
i znajdujemy tam:
dzisiaj ten artykuł brzmi:
Nowy doklejony: 14.07.12 23:30
Art. 44.
W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) wprowadza się następujące zmiany:
1) w art. 2:
a) ust. 2 otrzymuje brzmienie:
„2. Lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych do stałego pobytu ludzi, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.”;
b) po ust. 2 dodaje się ust. 2a w brzmieniu:
„2a. Lokalem o innym przeznaczeniu jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, które są przeznaczone do celów innych niż mieszkalne.”;
c) ust. 3 otrzymuje brzmienie:
„3. Właściwy starosta wydaje zaświadczenie stwierdzające spełnienie wymagań określonych w ust. 2 albo ust. 2a.”;
d) po ust. 4 dodaje się ust. 4a w brzmieniu:
„4a. Własność lokalu rozciąga się również na przylegające do niego balkon, loggię i taras, trwale połączone z budynkiem, z wyłączeniem elementów ich konstrukcji, które służą do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu. Ich powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu.”;
2) art. 6 otrzymuje brzmienie:
„Art. 6. 1. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości, stanowi wspólnotę mieszkaniową.
2. Właściciele lokali mogą nabywać prawa do majątku wspólnego właścicieli lokali i zaciągać zobowiązania dotyczące tego majątku w takim zakresie, w jakim jest to związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
3. Właścicielom lokali przysługują w ich majątku wspólnym udziały w takiej wielkości jak w nieruchomości wspólnej.
4. Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana w sprawach dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną.”;
3) art. 9 otrzymuje brzmienie:
„Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela albo użytkownika wieczystego gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia, po zakończeniu budowy, własności lokalu i przeniesienia prawa do tego lokalu na drugą stronę umowy, małżonków lub na inną osobę wskazaną w umowie (umowa o budowę lokalu).
2. Umowa o budowę lokalu wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
3. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu (ekspektatywa odrębnej własności lokalu).
4. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
5. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
6. Umowa o budowę lokalu ulega rozwiązaniu w wyniku jej wypowiedzenia przez stronę umowy. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, chyba że strony postanowią w umowie inaczej.
7. W razie otwarcia likwidacji właściciela albo użytkownika wieczystego gruntu albo ogłoszenia jego upadłości roszczenie o ustanowienie i przeniesienie własności lokalu może być dochodzone przeciwko likwidatorowi lub syndykowi masy upadłości.
4) po art. 15 dodaje się art. 15a w brzmieniu:
„Art. 15a. 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody właściciel lokalu jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli właściciel lokalu jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, osoba sprawująca zarząd nieruchomością wspólną, a w jej braku – właściciel innego lokalu ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność właściciela lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, należy zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia właściciela; z czynności tych sporządza się protokół z udziałem funkcjonariusza policji.
3. Właściciel lokalu jest obowiązany udostępnić lokal, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji albo remontu, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.”;
5) art. 16 otrzymuje brzmienie:
„Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega co najmniej za okres sześciu miesięcy z zapłatą należnych od niego opłat lub zaliczek lub wykracza w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, każdy właściciel lub wspólnota mieszkaniowa mogą żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
§ 2. Jeżeli właścicielem, o którym mowa w ust. 1, jest dotychczasowy właściciel nieruchomości, każdy właściciel i wspólnota mieszkaniowa mogą żądać także wyodrębnienia własności lokalu.”;
6) art. 17 otrzymuje brzmienie:
„Art. 17. 1. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej lub majątku wspólnego właścicieli lokali odpowiadają właściciele z tego majątku.
2. Każdy właściciel lokalu odpowiada subsydiarnie ze swojego majątku za zobowiązania określone w ust. 1 proporcjonalnie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.”;
7) art. 21 otrzymuje brzmienie:
„Art. 21. 1. Zarząd zarządza nieruchomością wspólną oraz w tym zakresie reprezentuje właścicieli lokali wobec osób trzecich, a także w stosunkach między ogółem właścicieli a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Jeżeli zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Oświadczenie woli skierowane do właścicieli może być złożone każdemu członkowi zarządu.
3. Umocowanie zarządu do reprezentowania właścicieli lokali nie wyłącza uprawnienia wszystkich właścicieli lokali do dokonania czynności prawnej.”;
8) art. 22 otrzymuje brzmienie:
„Art. 22. 1. Zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną jest potrzebna uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) obciążenie nieruchomości wspólnej lub jej części ,
6) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
7) wytoczenie powództwa na podstawie art. 16,
8) udzielenie zgody na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej,
9) udzielenie pełnomocnictwa do reprezentowania właścicieli lokali,
10) podjęcie uchwały o stosowaniu do właścicieli lokali ustawy z dnia ….. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr …, poz. …).
4. Ważność czynności dokonanej przez zarząd bez wymaganej zgody właścicieli lokali zależy od jej potwierdzenia. Potwierdzenie może być dokonane nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dnia dokonania czynności.
5. Do zbycia albo nabycia przez zarząd własności innej nieruchomości w celu powiększenia nieruchomości wspólnej jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli lokali.”;
9) w art. 23 dodaje się ust. 2b w brzmieniu:
„2b. Jeżeli większość udziałów należy do spółdzielni mieszkaniowej, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właściciela lokalu.”;
10) art. 24 otrzymuje brzmienie:
„Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali, właściciel lokalu, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sąd rozpoznaje sprawę w postępowaniu nieprocesowym.”;
11) art. 25 otrzymuje brzmienie:
„Art. 25. 1. Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna.
2. Uchwała sprzeczna z umową właścicieli lokali albo naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszająca interesy właściciela lokalu może być zaskarżona do sądu.
3. Każdy właściciel lokalu lub zarząd może wytoczyć przeciwko wspólnocie mieszkaniowej powództwo o uchylenie uchwały.
4. Jeżeli zarząd wytacza powództwo, wspólnotę reprezentuje pełnomocnik ustanowiony przez właścicieli lokali. W wypadku nieustanowienia pełnomocnika sąd właściwy do rozpoznania sprawy ustanawia kuratora dla wspólnoty.
5. Powództwo może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia zawiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej przynajmniej częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów.
6. Orzeczenie sądu stwierdzające nieważność uchwały lub jej nieistnienie albo uchylające uchwałę ma moc prawną względem wszystkich właścicieli lokali i zarządu.”;
12) w art. 29 ust. 1 otrzymuje brzmienie:
„1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić ewidencję i rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.”;
13) art. 32a otrzymuje brzmienie:
„Art. 32a. Jeżeli nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku lub urządzeń z nim związanych, współwłaściciele mogą nabyć własność przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie tych wymagań.”.
Nowy doklejony: 15.07.12 11:00
Polecam stenopis z posiedzenia komisji sejmowej ;
http://www.sejm.gov.pl/sejm7.nsf/biuletyn.xsp?documentId=6602EF5C00B6C39FC1257A29004983F9
proszę zwrócić na wypowiedzi pana Krzysztof Pietrzykowski - Sędziego Sądu Najwyższego :
"...Wspólnota mieszkaniowa to stosunek współwłasności, a nie odrębny podmiot.
Absurdalna jest sytuacja, gdy wspólnota mieszkaniowa nabywa dla siebie majątek.
To jest trwałe wywłaszczenie właścicieli z ich własności..." - prof. Krzysztof Pietrzykowski Uniwersytet Warszawski.
Ta nowelizacja ma temu przeciwdziałać – przekonuje profesor.
Wielokrotnie na to zdanie odrębne się powoływałem, dobrze jeżeli będzie to teraz wyraziście zapisane w ustawie.
Nawet inwestycja typu ocieplenie nie jest przecież majątkiem wspólnoty ale wszystkich właścicieli.
Dziasiaj mamy "majątek nabyty przez wspólnotę" - kuriozalne ! - za kasę właścicieli lokali tworzących daną WM nawet bez aktu darowizny.
Art. 6.
4. Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana w sprawach dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną.
- myslę, że jest to przypomnienie ( i bardzo słuszne) raczej różnym zarządzającym a także sędziom brzmienia dotychczasowego art. 1 ust. 1 UoWL
Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega co najmniej za okres sześciu miesięcy z zapłatą należnych od niego opłat lub zaliczek
- do tej pory było tylko o zaleglych opłatach (Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat...) - o zaliczkach traktował: "...art.15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość..."
- czy tenże art. 15 pozostaje?
- i co w takim razie z "...art. 22 7) wytoczenie powództwa na podstawie art. 16..." - jako czynnością przekraczającą.
Art. 21
3. Umocowanie zarządu do reprezentowania właścicieli lokali nie wyłącza uprawnienia wszystkich właścicieli lokali do dokonania czynności prawnej
- Krzysztof - to coś dla Ciebie, podstawa prawna bycia stroną!!! - teraz lepiej określona niż dotychczas
- czy to ma być zmiana "...art 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1..."
Art. 25. 1. Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna
- czy dalej sąd będzie decydował o takiej bezwzględnej nieważności? czy po terminie będzie już ważna? czy w każdym momencie nawet po 6 tygodniach można będzie powoływać się na jej nieważność?
=============
Warto myślę podyskutować.
że mamy do czynie z dwoma rodzajami majątku : majątek indywidualny ( lokal+udział) oraz
majątek wspólny ogółu właścicieli lokali ( współwłasność, nieruchomość wspólna) rozwiązało by sprawę.
Jednocześnie trzeba dodać uprawnienia/definicje prawne dotyczące współwłasności w nieruchomościach wielolokalowych ,
bo te zawarte w k.c. nijak mają się do rzeczywistości np. garaże wielostanowiskowe z miejscami do parkowania.
Wiedząc o tym, że współwłasność jest rodzajem własności, czy dalej będzie możliwe aby większość właścicieli decydowała o moim wywłaszczeniu (o czym pisze pan sędzia) czyli rozporządzaniu moim majątkiem bez mojej zgody tak jak to jest dotychczas?
lecz kupowanie za kasę właścicieli lokali majątku Wspólnoty np. nieruchomości gruntowych przez Wspólnotę w obecnym kształcie .
Orzeczenie SN z 2007 roku było spowodowane zakupem w Warszawie gruntów przez Wspólnoty na parkingi i odmową założenia KW na podstawie takich AN. !!!!!!
Ja uważam, że Wspólnota jako podmiot nie może mieć majątku odrębnego od majątku właścicieli .... podobne stanowisko głosi sędzia Pietrzykowski,
Właściciele lokali nie mogą darować wirtualnemu podmiotowi majątku, dla mnie to jakieś kuriozum , wywłaszczenie...
Dlatego stworzenie pojęcia prawnego majątku wspólnego , takiego do prawidłowego funkcjonowania wspólnoty , rozwiązuje sprawę ... podobnie jak kupiłeś udział w częściach wspólnych...
niby twoje, ale nie tak do końca, bo o wszystkim decyduje większość właścicieli lokali liczona udziałami albo sąd.
3. Właścicielom lokali przysługują w ich majątku wspólnym udziały w takiej wielkości jak w nieruchomości wspólnej.
4. Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana w sprawach dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną.
- no nie wiem, czy w świetle takich zapisów - w wypadku majątku nawet wspólnego który nie jest NW (np. pieniądze na rach. bankowym, FR itd) żadna większość nie może o tym decydować bo to nie są sprawy związane z NW.
W świetle ukazujących się opinii, kasa wpłacona na konto Wspólnoty, stanowi własność wspólnoty... i uważam, że jest poprawne rozumowanie.
Natomiast inna rzeczą jest, o której część z tych wpłat, decyduje większość właścicieli ( uważam, że tylko o tej, która dotyczy NW)
natomiast o pozostałej musi być zgoda wszystkich właścicieli lokali , a jak jej nie ma, to ma być zwrócona właścicielowi co je wpłacił ( np. za ogrzewanie lokalu, CW, ZW)
Czy możesz podać przykład majątku wspólnego, który nie byłby częścią wspólną?
.
"...Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia..."
Wszystkie te wpłaty, które dotyczą bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej ...
zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym ...
Zaznaczam, że UoGN nie dotyczy większości wspólnot.
Ty nie zmyślaj tylko trzymaj się tematu i nie szukaj na siłę uzasadnień do swoich przyzwyczajeń.
Znasz chyba wyrok SN o zakazie zaliczania do NW środków pieniężnych właścicieli.
Można też napisać, po co co robić przeglądy nieruchomości , instalacji gazowej , kominiarski .... przecież w UoWL nic na ten temat nie ma...
UoWL pokazuje tylko jak to zrobić, tak dla przykładu...
Reguły obowiązujące i tak uchwalają właściciele w danej wspólnocie.... Błędne założenie.
Bezpośrednio może ... ale gdzie szukać zadań do wykonania dla właścicieli lokali .... w wierszu "Paweł i Gaweł"
A tak na marginesie ... można i tak .... negować , łapać za słówka byle wyjść na swoje , ale czy o to chodzi w zarządzaniu nieruchomościami?,
bo przecież tym zajmuje się wspólnota mieszkaniowa czyli ogół właścicieli lokali...
http://www.zarzadca.pl/przeglad-prasy/prasa-ogolnopolska/1723-po-wycofala-projet-ustawy-o-spoldzielniach-mieszkaniowych
I to takiej, która wytrzyma sprawdzian konstytucyjności w Trybunale Konstytucyjnym.
Mnie cieszy fakt, że ten nieprzemyślany projekt likwidacji podmiotowości wspólnot mieszkaniowych, forsowany przy okazji zmian w ustawie o SM, został zarzucony.
KubaP, bez demagogii i insynuacji. Co konkretnie chciałbyś zmienić w Konstytucji?
Po co nam takie prawo, które nam , "szarym" obywatelom z trzydziestego miliona, ma utrudniać życie .... zakładać kajdany ...
jakie to są sprawy , dobrze wiesz ...