Zmiany w ustawie o własności lokali - projekt poselski
owner
Użytkownik
Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zawiera też art. 44, w którym proponuje się istotne zmiany w ustawie o własności lokali. Poniżej przedstawiam te propozycje za stroną sejmową: http://orka.sejm.gov.pl/Druki6ka.nsf/wgdruku/3494
Moje komentarze umieściłem w nawiasach [].
Art. 44. W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wprowadza się następujące zmiany:
1) w art. 2:
a) ust. 2 otrzymuje brzmienie:
"2. Lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych do stałego pobytu ludzi, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Za lokal mieszkalny uważa się również pracownię twórcy przeznaczoną do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.";
b) po ust. 2 dodaje się ust. 2a w brzmieniu:
"2a. Lokalem o innym przeznaczeniu jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, które są przeznaczone do celów innych niż mieszkalne.";
[znika pojęcie "samodzielnego lokalu"]
c) ust. 3 otrzymuje brzmienie:
"3. Właściwy starosta wydaje zaświadczenie stwierdzające spełnienie wymagań określonych w ust. 2 albo ust. 2a.";
d) po ust. 4 dodaje się ust. 4a w brzmieniu:
"4a. Własność lokalu rozciąga się również na przylegające do niego balkon, loggię, taras i inne części budynku służące do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu [co to znaczy?!]. Ich powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu.";
2) art. 6 otrzymuje brzmienie:
"Art. 6. 1. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości, stanowi wspólnotę mieszkaniową.
2. Właściciele lokali mogą nabywać prawa do majątku wspólnego właścicieli lokali i zaciągać zobowiązania dotyczące tego majątku w takim zakresie, w jakim jest to związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną. [Błąd. Co innego ograniczać uprawnienia wspólnoty jako osoby ustawowej, a co innego uprawnienia właścicieli. Powraca pytanie o inwestycje. Jak to się ma do innego nowego przepisu (art. 22 ust. 5) o nabyciu nieruchomości?]
3. Właścicielom lokali przysługują w ich majątku wspólnym udziały w takiej wielkości jak w nieruchomości wspólnej.
4. Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana w sprawach dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną.";
3) art. 9 otrzymuje brzmienie:
"Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela albo użytkownika wieczystego gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia, po zakończeniu budowy, własności lokalu i przeniesienia prawa do tego lokalu na drugą stronę umowy, małżonków lub na inną osobę wskazaną w umowie (umowa o budowę lokalu).
2. Umowa o budowę lokalu wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. [Błąd - brak wymogu zachowania formy aktu notarialnego]
3. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu (ekspektatywa odrębnej własności lokalu).
4. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
5. Umowa przeniesienia ekspektatywy odrębnej własności lokalu wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
3) [powinno być: 4)] po art. 15 dodaje się art. 15a w brzmieniu:
"Art. 15a. 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody właściciel lokalu jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli właściciel lokalu jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, osoba sprawująca zarząd nieruchomością wspólną, a w jej braku – właściciel innego lokalu ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność właściciela lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, należy zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia właściciela; z czynności tych sporządza się protokół z udziałem funkcjonariusza policji.
3. Właściciel lokalu jest obowiązany udostępnić lokal, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji albo remontu, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.";
[cały ten artykuł to nowość, oceniam ją pozytywnie]
4) art. 16 otrzymuje brzmienie:
"Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega co najmniej za okres sześciu miesięcy z zapłatą należnych od niego opłat lub zaliczek lub wykracza w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, każdy właściciel lub wspólnota mieszkaniowa mogą żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
§ 2. Jeżeli właścicielem, o którym mowa w ust. 1, jest dotychczasowy właściciel nieruchomości, każdy właściciel i wspólnota mieszkaniowa mogą żądać także wyodrębnienia własności lokalu." [brawo! tego brakowało. Teraz można będzie zlicytować lokal gminy lub dewelopera];
5) art. 17 otrzymuje brzmienie:
"Art. 17. 1. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej lub majątku wspólnego właścicieli lokali odpowiadają właściciele z tego majątku.
2. Każdy właściciel lokalu odpowiada subsydiarnie ze swojego majątku za zobowiązania określone w ust. 1 proporcjonalnie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.";
[uwaga: znika pojęcie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej]
6) art. 21 otrzymuje brzmienie:
"Art. 21. 1. Zarząd zarządza nieruchomością wspólną oraz w tym zakresie reprezentuje właścicieli lokali wobec osób trzecich [zarząd już nie reprezentuje wspólnoty, tylko właścicieli], a także w stosunkach między ogółem właścicieli a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Jeżeli zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Oświadczenie woli skierowane do właścicieli może być złożone każdemu członkowi zarządu. [nowość - OK]
3. Umocowanie zarządu do reprezentowania właścicieli lokali nie wyłącza uprawnienia wszystkich właścicieli lokali do dokonania czynności prawnej."; [nowość - OK]
7) art. 22 otrzymuje brzmienie:
"Art. 22. 1. Zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną jest potrzebna uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. [znika część zdania: "oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej"]
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) obciążenie nieruchomości wspólnej lub jej części, [nowość]
6) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, [utrzymanie fikcji - do rozporządzania lokalem i zmiany udziałów konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli, uchwała jest nic nie warta]
7) wytoczenie powództwa na podstawie art. 16, [zniknął pkt 6a) "nabycie nieruchomości" - teraz wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli]
8) udzielenie zgody na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej,
9) udzielenie pełnomocnictwa do reprezentowania właścicieli lokali.[nowość - będzie możliwe ustanowienie pełnomocnika, nie będzie już chyba wątpliwości, czy wymaga to zmiany sposobu zarządu]
4. Ważność czynności dokonanej przez zarząd bez wymaganej zgody właścicieli lokali zależy od jej potwierdzenia. Potwierdzenie może być dokonane nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dnia dokonania czynności. [nowość - OK]
5. Do zbycia albo nabycia przez zarząd własności innej nieruchomości w celu powiększenia nieruchomości wspólnej jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli lokali."; [nowość - zapis wreszcie jednoznaczny; uwaga: z art. 22 znika pkt 10) "określenie zakresu i sposobu prowadzenia (...) ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną"; czy teraz będą to określać przepisy prawa? czy może będzie to uznawane za czynność zwykłego zarządu?]
8) art. 25 otrzymuje brzmienie:
"Art. 25. 1. Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna. [wow! nieważność bezwzględna!]
2. Uchwała sprzeczna z umową właścicieli lokali albo naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszająca interesy właściciela lokalu może być zaskarżona do sądu.
3. Każdy właściciel lokalu lub zarząd [nowość - OK] może wytoczyć przeciwko wspólnocie mieszkaniowej powództwo o uchylenie uchwały.
4. Jeżeli zarząd wytacza powództwo, wspólnotę reprezentuje pełnomocnik ustanowiony przez właścicieli lokali. W wypadku nieustanowienia pełnomocnika sąd właściwy do rozpoznania sprawy ustanawia kuratora dla wspólnoty.
5. Powództwo może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia zawiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej przynajmniej częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. [lepsze było poprzednie sformułowanie: "z udziałem głosów zebranych indywidualnie"]
6. Orzeczenie sądu stwierdzające nieważność uchwały bądź uchylające uchwałę ma moc prawną względem wszystkich właścicieli lokali i zarządu."; [nowość]
9) w art. 29 ust. 1 otrzymuje brzmienie:
"1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić ewidencję kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej."; [projektodawcy konsekwentnie usuwają zwrot: "określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową". Kto teraz będzie określał zasady ewidencji finansowej wspólnoty? Ustawa o rachunkowości? Zwracam uwagę, że użyto zwrotu "ewidencja kosztów", a nie "ewidencja [u]pozaksięgowa[/u]"]
10) art. 32a otrzymuje brzmienie:
"Art. 32a. Jeżeli nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku lub urządzeń z nim związanych, współwłaściciele mogą nabyć własność przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie tych wymagań.". [konsekwencja wcześniej przyjętych rozwiązań: znikają sformułowania o uchwałach ws. nabycia. I słusznie, bo poprzedni przepis był sprzeczny z ustawą o gosp. nieruchomościami, która wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli]
W projekcie widać niekonsekwencję terminologiczną:
Art. 22.3
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania
Art. 29.1. Zarząd lub zarządca, (...) jest obowiązany prowadzić ewidencję kosztów zarządu
Jaka jest Wasza opinia o kierunku tych zmian?
Jak sądzicie, jak w praktyce będzie to teraz wyglądać? Co może wspólnota, co zarząd?
Proszę o merytoryczne wypowiedzi.
Moje komentarze umieściłem w nawiasach [].
Art. 44. W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wprowadza się następujące zmiany:
1) w art. 2:
a) ust. 2 otrzymuje brzmienie:
"2. Lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych do stałego pobytu ludzi, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Za lokal mieszkalny uważa się również pracownię twórcy przeznaczoną do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki.";
b) po ust. 2 dodaje się ust. 2a w brzmieniu:
"2a. Lokalem o innym przeznaczeniu jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, które są przeznaczone do celów innych niż mieszkalne.";
[znika pojęcie "samodzielnego lokalu"]
c) ust. 3 otrzymuje brzmienie:
"3. Właściwy starosta wydaje zaświadczenie stwierdzające spełnienie wymagań określonych w ust. 2 albo ust. 2a.";
d) po ust. 4 dodaje się ust. 4a w brzmieniu:
"4a. Własność lokalu rozciąga się również na przylegające do niego balkon, loggię, taras i inne części budynku służące do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu [co to znaczy?!]. Ich powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu.";
2) art. 6 otrzymuje brzmienie:
"Art. 6. 1. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości, stanowi wspólnotę mieszkaniową.
2. Właściciele lokali mogą nabywać prawa do majątku wspólnego właścicieli lokali i zaciągać zobowiązania dotyczące tego majątku w takim zakresie, w jakim jest to związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną. [Błąd. Co innego ograniczać uprawnienia wspólnoty jako osoby ustawowej, a co innego uprawnienia właścicieli. Powraca pytanie o inwestycje. Jak to się ma do innego nowego przepisu (art. 22 ust. 5) o nabyciu nieruchomości?]
3. Właścicielom lokali przysługują w ich majątku wspólnym udziały w takiej wielkości jak w nieruchomości wspólnej.
4. Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana w sprawach dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną.";
3) art. 9 otrzymuje brzmienie:
"Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela albo użytkownika wieczystego gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia, po zakończeniu budowy, własności lokalu i przeniesienia prawa do tego lokalu na drugą stronę umowy, małżonków lub na inną osobę wskazaną w umowie (umowa o budowę lokalu).
2. Umowa o budowę lokalu wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. [Błąd - brak wymogu zachowania formy aktu notarialnego]
3. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu (ekspektatywa odrębnej własności lokalu).
4. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
5. Umowa przeniesienia ekspektatywy odrębnej własności lokalu wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
3) [powinno być: 4)] po art. 15 dodaje się art. 15a w brzmieniu:
"Art. 15a. 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody właściciel lokalu jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli właściciel lokalu jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, osoba sprawująca zarząd nieruchomością wspólną, a w jej braku – właściciel innego lokalu ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność właściciela lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, należy zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia właściciela; z czynności tych sporządza się protokół z udziałem funkcjonariusza policji.
3. Właściciel lokalu jest obowiązany udostępnić lokal, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji albo remontu, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.";
[cały ten artykuł to nowość, oceniam ją pozytywnie]
4) art. 16 otrzymuje brzmienie:
"Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega co najmniej za okres sześciu miesięcy z zapłatą należnych od niego opłat lub zaliczek lub wykracza w sposób rażący bądź uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, każdy właściciel lub wspólnota mieszkaniowa mogą żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
§ 2. Jeżeli właścicielem, o którym mowa w ust. 1, jest dotychczasowy właściciel nieruchomości, każdy właściciel i wspólnota mieszkaniowa mogą żądać także wyodrębnienia własności lokalu." [brawo! tego brakowało. Teraz można będzie zlicytować lokal gminy lub dewelopera];
5) art. 17 otrzymuje brzmienie:
"Art. 17. 1. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej lub majątku wspólnego właścicieli lokali odpowiadają właściciele z tego majątku.
2. Każdy właściciel lokalu odpowiada subsydiarnie ze swojego majątku za zobowiązania określone w ust. 1 proporcjonalnie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.";
[uwaga: znika pojęcie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej]
6) art. 21 otrzymuje brzmienie:
"Art. 21. 1. Zarząd zarządza nieruchomością wspólną oraz w tym zakresie reprezentuje właścicieli lokali wobec osób trzecich [zarząd już nie reprezentuje wspólnoty, tylko właścicieli], a także w stosunkach między ogółem właścicieli a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Jeżeli zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Oświadczenie woli skierowane do właścicieli może być złożone każdemu członkowi zarządu. [nowość - OK]
3. Umocowanie zarządu do reprezentowania właścicieli lokali nie wyłącza uprawnienia wszystkich właścicieli lokali do dokonania czynności prawnej."; [nowość - OK]
7) art. 22 otrzymuje brzmienie:
"Art. 22. 1. Zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną jest potrzebna uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. [znika część zdania: "oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej"]
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) obciążenie nieruchomości wspólnej lub jej części, [nowość]
6) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, [utrzymanie fikcji - do rozporządzania lokalem i zmiany udziałów konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli, uchwała jest nic nie warta]
7) wytoczenie powództwa na podstawie art. 16, [zniknął pkt 6a) "nabycie nieruchomości" - teraz wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli]
8) udzielenie zgody na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej,
9) udzielenie pełnomocnictwa do reprezentowania właścicieli lokali.[nowość - będzie możliwe ustanowienie pełnomocnika, nie będzie już chyba wątpliwości, czy wymaga to zmiany sposobu zarządu]
4. Ważność czynności dokonanej przez zarząd bez wymaganej zgody właścicieli lokali zależy od jej potwierdzenia. Potwierdzenie może być dokonane nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dnia dokonania czynności. [nowość - OK]
5. Do zbycia albo nabycia przez zarząd własności innej nieruchomości w celu powiększenia nieruchomości wspólnej jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli lokali."; [nowość - zapis wreszcie jednoznaczny; uwaga: z art. 22 znika pkt 10) "określenie zakresu i sposobu prowadzenia (...) ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną"; czy teraz będą to określać przepisy prawa? czy może będzie to uznawane za czynność zwykłego zarządu?]
8) art. 25 otrzymuje brzmienie:
"Art. 25. 1. Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna. [wow! nieważność bezwzględna!]
2. Uchwała sprzeczna z umową właścicieli lokali albo naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszająca interesy właściciela lokalu może być zaskarżona do sądu.
3. Każdy właściciel lokalu lub zarząd [nowość - OK] może wytoczyć przeciwko wspólnocie mieszkaniowej powództwo o uchylenie uchwały.
4. Jeżeli zarząd wytacza powództwo, wspólnotę reprezentuje pełnomocnik ustanowiony przez właścicieli lokali. W wypadku nieustanowienia pełnomocnika sąd właściwy do rozpoznania sprawy ustanawia kuratora dla wspólnoty.
5. Powództwo może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia zawiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej przynajmniej częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. [lepsze było poprzednie sformułowanie: "z udziałem głosów zebranych indywidualnie"]
6. Orzeczenie sądu stwierdzające nieważność uchwały bądź uchylające uchwałę ma moc prawną względem wszystkich właścicieli lokali i zarządu."; [nowość]
9) w art. 29 ust. 1 otrzymuje brzmienie:
"1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić ewidencję kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej."; [projektodawcy konsekwentnie usuwają zwrot: "określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową". Kto teraz będzie określał zasady ewidencji finansowej wspólnoty? Ustawa o rachunkowości? Zwracam uwagę, że użyto zwrotu "ewidencja kosztów", a nie "ewidencja [u]pozaksięgowa[/u]"]
10) art. 32a otrzymuje brzmienie:
"Art. 32a. Jeżeli nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku lub urządzeń z nim związanych, współwłaściciele mogą nabyć własność przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie tych wymagań.". [konsekwencja wcześniej przyjętych rozwiązań: znikają sformułowania o uchwałach ws. nabycia. I słusznie, bo poprzedni przepis był sprzeczny z ustawą o gosp. nieruchomościami, która wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli]
W projekcie widać niekonsekwencję terminologiczną:
Art. 22.3
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania
Art. 29.1. Zarząd lub zarządca, (...) jest obowiązany prowadzić ewidencję kosztów zarządu
Jaka jest Wasza opinia o kierunku tych zmian?
Jak sądzicie, jak w praktyce będzie to teraz wyglądać? Co może wspólnota, co zarząd?
Proszę o merytoryczne wypowiedzi.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
"Zmiany w ustawie o własności lokali (dalej: u.w.l.) są konieczne przede wszystkim z tego względu, że w projekcie ustawy proponuje się znaczne zbliżenie formuły wspólnoty mieszkaniowej i formuły spółdzielni mieszkaniowej. W art. 2, zawierającym definicję lokalu, pomija się pojęcie pomieszczenia pomocniczego, które na tle wykładni art. 2 u.w.l. okazało się wieloznaczne i trudne do odróżnienia od pojęcia pomieszczenia przynależnego (w orzecznictwie Sądu Najwyższego balkon jest określany jako pomieszczenie przynależne albo pomocnicze), a w konsekwencji zbędne. Utrzymuje się natomiast pojęcie pomieszczenia przynależnego, wymieniając przykładowo takie pomieszczenia. Nowa regulacja dotyczy balkonu, loggii i tarasu, które mają stanowić własność właściciela tego lokalu, do którego przylegają, jednakże ich powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu.
Ponadto, w nawiązaniu do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, pracownię twórcy przeznaczoną do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki uważa się za lokal mieszkalny.
Niewątpliwie do najbardziej kontrowersyjnych i wieloznacznych zagadnień należy charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej (czy przysługuje jej zdolność prawna, a zatem, czy jest ona ułomną osobą prawną – art. 33^1 Kodeksu cywilnego), a w konsekwencji możliwość nabywania majątku przez wspólnotę. W orzecznictwie Sądu Najwyższego ujawniły się rozbieżności w tej kwestii, zaś uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/2007 budzi istotne zastrzeżenia. W związku z tym w projekcie proponuje się rozwiązanie, które nie pozwala na nabywanie praw do majątku odrębnego wspólnoty (byłoby to bowiem wywłaszczenie właścicieli), ale do majątku wspólnego właścicieli lokali. Konsekwencją zmiany art. 6 są też dalsze zmiany, dotyczące art. 17, 21, 29 i 32a u.w.l.
Zasadniczej nowelizacji wymaga art. 9 dotyczący tzw. umowy deweloperskiej. Przepisy tego artykuł, wprowadzające bardzo rygorystyczne przesłanki dla tej umowy, zupełnie nie sprawdziły się w praktyce, zaś umowa niezawierająca którejkolwiek ze wspomnianych przesłanek jest wprawdzie – według orzecznictwa Sądu Najwyższego – ważna, ale nie wywołuje podstawowego skutku, mianowicie nie wynika z niej roszczenie o zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu. Dlatego zamiast rozwiązań dotychczasowych proponuje się regulację wzorowaną na spółdzielczej umowie o budowę lokalu, która w pełni sprawdziła się w praktyce.
Nowy art. 15a u.w.l. jest wzorowany na art. 10 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W art. 16 § 1, który odpowiada obecnemu art. 16 u.w.l. (mającemu zastosowanie również do spółdzielni mieszkaniowych), legitymację czynną do wystąpienia z przewidzianym tam powództwem przyznaje się równie każdemu właścicielowi lokalu. Ma to przeciwdziałać sytuacjom, w których właściciel mający większość udziałów może czuć się bezkarny w sytuacji, gdy jego zachowanie się wypełnia dyspozycję rozważanego przepisu. Wprowadza się następnie nowy § 2 [ustawa nie zawiera paragrafów, to nie kodeks. Zapewne chodzi o ustęp 2], który dotyczy dotychczasowego właściciela nieruchomości. Przepis ten wypełnia istotną lukę polegającą na tym, że obecnie bezkarny może się czuć dotychczasowy właściciel, ponieważ jego lokale nie są wyodrębnione, nie można zatem ich sprzedać w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
W art. 22 u.w.l. wprowadza się kilka zmian.
Po pierwsze, w § 2 pominięto wywołujące niepotrzebne komplikacje sformułowanie "albo udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu'. [Jak wyżej - chodzi o ustęp 2 artykułu 22 uwl, tylko nie ma w nim wyrazu "albo", jest wyraz "oraz"]
Po drugie, przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu obejmuje sprawy związane wyłącznie z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
Po trzecie, zmieniono § 4 wprowadzając możliwość potwierdzenia przez właścicieli czynności zarządu dokonanej bez ich zgody.
Sankcja w odniesieniu do wadliwych uchwał właścicieli lokali jest obecnie określona w art. 25 u.w.l. wzorowanym na art. 42 prawa spółdzielczego. Projektowane przepisy art. 25, znacznie rozbudowane w stosunku do obecnie obowiązujących, są zaś wzorowane na art. 42 prawa spółdzielczego w brzmieniu nadanym w 2005 r. oraz na projekcie ustawy o spółdzielniach (ogólnej)."
Lobby spółdzielni mieszkaniowych ma się dobrze, chcą ugrać jak najwięcej ...
miecz wiszący nad ich likwidacją (SM) "nabiera szybkości":devil:
Wręcz przeciwnie. Mowa jest o możliwości ustanowienia pełnomocnictwa i ani słowa ograniczającego to prawo.
W tej materii nic się nie zmieniło. Właścicielowi zlicytowanego lokalu nie przysługiwało i nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
----
Generalnie zmiany idą na lepsze.
Nie bardzo rozumiem zapis o uprawnieniach wszystkich właścicieli do dokonania czynności prawnej.
Czyżby uprawniało to np. kilku właścicieli do dokonywania czynności poza zarządem?
Co do pełnomocnika wspólnoty - nowelizacja nie zawiera żadnych ograniczeń, zatem pełnomocnika można będzie powołać uchwałą w różnych sytuacjach, nie tylko do reprezentacji w procesie, w którym zarząd jest powodem przeciwko wspólnocie. Mam inne zdanie. Zmiany są istotne, praktycznie pojęcie "wspólnoty mieszkaniowej" staje się synonimem ogółu współwłaścicieli. Jedne wątpliwości zostały wyjaśnione, ale na ich miejsce powstają nowe.
Nie wiadomo, co to są "inne części budynku służące do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu".
Nie rozumiem, dlaczego proponuje się ograniczenie praw właścicieli do zaciągania zobowiązań: "Właściciele lokali mogą nabywać prawa do majątku wspólnego właścicieli lokali i zaciągać zobowiązania dotyczące tego majątku w takim zakresie, w jakim jest to związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną". Nie jest do końca jasne, czy chodzi tu o zobowiązania zaciągane przez zarząd w zakresie zwykłego zarządu, czy - na podstawie uchwały - przez podjęcie czynności przekraczających zarząd zwykły, czy również tych zobowiązań, które wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. W tym ostatnim przypadku byłoby to zupełnie nieuzasadnione ograniczenie prawa własności.
Inne wątpliwości zawarłem w swoich uwagach w pierwszym poście tego wątku.
Edit:
Widzę, że pisaliśmy z EDDIE-m w tym samym czasie.
Solidarność odpowiedzialności oznacza, że wierzyciel może egzekwować od dowolnego dłużnika wierzytelność, natomiast co oznacza w praktyce subsydiarność odpowiedzialności w art. 17 ust.2 UWL?
Stanowisko rządu jest następujące: Gazeta Prawna donosiła ostatnio, że projekt popiera klub PO oraz klub PiS, zatem ma on duże szanse powodzenia w głosowaniach sejmowych.
Bez wiedzy i danych nic mu to nie da, ponieważ taki pozew każdy sąd odrzuci.
W nowych wyborach dwie czołowe partie polityczne nie zmienią się. Skoro teraz PO i PIS są za zmianami w UWL, to po wyborach nic się nie zmieni chyba, że za zmianami będzie PIS i PO.
Taki zarząd nie wystąpi z projektem uchwały o wytoczenie powództwa z art. 16. A jeśli nawet uchwała zostanie podjęta, to zarząd może nie złożyć pozwu i nie zostanie za to odwołany, bo większość jest w rękach właściciela, przeciwko któremu miałoby być skierowane powództwo.
Nie dyskutujmy tutaj nad praktyką sądownictwa, tylko nad projektem zmian w ustawie, bo taki jest temat tego wątku.
O art. 16 pisałem wielokrotnie - to nie jest odpowiedni instrument do ściągania należności wspólnoty. Należy po prostu składać pozwy o nakaz zapłaty (najlepiej w postępowaniu elektronicznym), a potem kierować do komornika wnioski o wszczęcie egzekucji, na przykład z nieruchomości lokalowej. Odpada opłata stosunkowa od wartości lokalu, odpada postępowanie procesowe przed sądem i niepewność jego wyniku (komornik nie może zakwestionować przedmiotu egzekucji). Czas postępowania też jest dużo krótszy.
W projekcie nowelizacji nie zmienia się istoty art. 16, dodano jedynie możliwość wystąpienia z powództwem przez każdego z właścicieli lokali - ja tę zmianę oceniam pozytywnie.
Taki majątek jest majątkiem poszczególnych właścicieli w częściach zgodnych z ich udziałami.
A gdzie jest ownerek? ten to ci wyłuszczy w czym jest sedno "majątku wspólnego odrębnego od majątku właścicieli" .
Czy to nie jest "uspółdzielnianie" wspólnoty?
Czytałem, ale widać, że nie zrozumiałeś. Tamta uchwała jest z 2007 roku, a w tym wątku rozmawiamy o proponowanych zmianach do UWL. Zmiana uchwały oznacza zmianę prawa.
Projekt poselski nie usuwa jednak większości znanych i powszechnie krytykowanych wad ustawy, za to wprowadza nowe niejasności:
1) nie zakazuje zarządzania nieruchomościami wspólnymi gminom, jej zakładom budżetowym i jednostkom organizacyjnym jako działalności sprzecznej z prawem, na co wskazywała kilkukrotnie Najwyższa Izba Kontroli;
2) nie wprowadza obowiązku przeprowadzenia przez zarząd lub zarządcę zebrania rocznego – pozostawiono przepis o obowiązku zwołania zebrania "nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku"; wystarczyło sięgnąć do sprawdzonych wzorów, np. z Kodeksu spółek handlowych ("art. 231. § 1. Zwyczajne zgromadzenie wspólników powinno odbyć się w terminie sześciu miesięcy po upływie każdego roku obrotowego");
3) nie wprowadza obowiązku uporządkowania przez poprzedniego właściciela (najczęściej gminę) - na jego koszt - stanu prawnego nieruchomości: skorygowania źle wyliczonych udziałów, odtworzenia dokumentacji technicznej itp.;
4) nie wprowadza obowiązkowego funduszu remontowego – pomimo zapowiedzi autorów projektu, że ich celem jest "upodobnienie" regulacji dotyczących SM do WM i na odwrót, FR w spółdzielniach jest nadal obowiązkowy, a w WM nie; nadal zatem w przypadku roszczeń gmin (a czasami indywidualnych właścicieli) o zwrot niewykorzystanych wpłat na FR w razie sprzedaży lokalu można jedynie poddać się rozstrzygnięciu sądu;
5) nie wprowadza jednoznacznego obowiązku posiadania przez każdą wspólnotę własnego rachunku bankowego i dokonywania rozliczeń wyłącznie przez ten rachunek bankowy;
6) nie usuwa wymogu formy aktu notarialnego dla umowy właścicieli "zawartej później" w sprawie powierzenia zarządu; moim zdaniem należało skreślić w ogóle wymóg umowy, wystarczyłaby zarówno do powierzenia zarządu, jak i do zmiany sposobu zarządu zwykła uchwała, bez udziału notariusza; nie usuwa też możliwości narzucania przez deweloperów sposobu zarządu i zarządcy w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu pomimo faktu, że przepis art. 18.1 ponosi porażkę za porażką w orzecznictwie sądów konsumenckich oraz prezesa UOKiK, co kompromituje ustawodawcę, a nabywców lokali wydaje na żer sprzedającym;
7) nie wprowadza przepisu umożliwiającego kontrolę działalności zarządcy przez każdego właściciela – pozostaje kuriozalny przepis art. 29.3, który zezwala jedynie na kontrolę działalności zarządu;
8) nie wprowadza sankcji za łamanie praw właścicieli: nieudostępnianie dokumentacji, uniemożliwianie kontroli, niezwoływanie zebrań rocznych, nieudostępnianie danych osobowych dłużników oraz kontaktu z członkami zarządu (sic!) itp.
9) w art. 2.1 pozostawia się przepis: "Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości", ale z ust. 2 znika wyraz "samodzielny", przez co dotychczasowa definicja "samodzielnego lokalu mieszkalnego" zostaje zmieniona na definicję lokalu mieszkalnego. Zatem w ustawie będzie używane pojęcie "samodzielnego lokalu", które nie jest nigdzie zdefiniowane; nie bardzo wiadomo, do czego będzie ono potrzebne, skoro nie będzie już zaświadczeń o samodzielności lokalu; powstaje luka prawna: nadal sprzedać można tylko lokal samodzielny, ale nikt nie wie, co to pojęcie znaczy ani kto i w jakim trybie stwierdza fakt samodzielności lokalu;
10) usunięcie z art. 6 części zdania: "Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania" (teraz prawo zaciągania zobowiązań będą mieli wyłącznie właściciele), rodzi pytanie: jeżeli wspólnota nie będzie miała prawa zaciągać zobowiązań (nawet z ograniczeniem, że wyłącznie do majątku wspólnego właścicieli lokali), to kto będzie stroną umów na dostawy mediów, umów o zarządzanie nieruchomością, umów o kredyt bankowy, o remonty itp.?
11) skoro wspólnocie mieszkaniowej pozostawiono zdolność sądową ("art. 6.4 Wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana w sprawach dotyczących praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną"), to kto będzie miał prawo reprezentować ją przed sądem, skoro zarząd nie będzie mógł tego robić (zarząd reprezentuje właścicieli lokali, a nie wspólnotę – art. 21.1)?
12) pozostawiono pusty i mylący przepis art. 15.2, który obecnie nie ma żadnego znaczenia.
Ta lista braków i zaniechań projektodawców nie jest zamknięta.
Zachęcam użytkowników forum do zamieszczania dalszych spostrzeżeń na ten temat.
Niekoniecznie. Projekt ogranicza się do likwidacji podmiotowości prawnej wspólnoty i paru korekt, które w mojej opinii nie są najważniejsze (np. balkony).
Szkoda, że zmiany w ustawie o własności lokali robi się niejako "przy okazji" zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
Projekt poselski nie wymaga konsultacji społecznych. Szkoda tylko, że autorzy nie zadali sobie trudu, by zebrać informacje o najważniejszych słabościach i brakach ustawy, które zapewne posiada Ministerstwo Infrastruktury.
2. Każdy właściciel lokalu odpowiada subsydiarnie ze swojego majątku za zobowiązania określone w ust. 1 proporcjonalnie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej." Subsydiarna - posiłkowa, pomocnicza, dodatkowa.
Oznacza to tyle, że jeśli majątek wspólny (np. środki z konta bankowego) nie wystarczy na spłatę zobowiązania, to pozostałą kwotę pokrywają właściciele lokali ze swoich majątków odrębnych do wysokości swojego udziału w NW.
Zarządca, sprawujący zarząd powierzony nie podlega kontroli właścicieli (art. 29.3).
Właściciele nie mają swojej reprezentacji, a zarządca jest osobą obcą (spoza wspólnoty).
Notariusze wymagają najczęściej, żeby uchwała zapadła podczas zebrania, bez zbierania głosów w trybie indywidualnym. To bardzo utrudnia zmianę zarządcy z art. 18.1. Dodatkowo dochodzi niepotrzebny koszt opłat notarialnych i wieczystoksięgowych.
Ponadto umowa w sprawie ustanowienia sposobu zarządu to wyłącznie zapisy w umowie wyodrębnienia lokalu, potem do takich umów między właścicielami nie dochodzi. Widać więc, że to narzędzie służy wyłącznie deweloperom.
Nie widzę żadnej przewagi umowy zawartej w formie aktu notarialnego nad uchwałą właścicieli. Przewagi, przemawiającej na korzyść właścicieli. Snujesz katastroficzne wizje, ale jakoś bez związku z formą powierzenia zarządu. Dlaczego niby umowa w formie AN miałaby wymuszać uczciwość i większą odpowiedzialność zarządcy? Forma prawna powierzenia zarządu miałaby sprawić cud, którego nie czyni działalność Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i zwykłe, ludzkie poczucie przyzwoitości? To dopiero pobożne życzenie!
EOT
Romek5257, tworzysz nowe prawo:shocked:
Wspólnota, jako ogół właścicieli może dowolnie dysponować swoją własnością i rozporządzać nią według własnego widzimisię, nawet gdyby chodziło o oddanie zarządzania tym majątkiem w ręce kogokolwiek. Ich własność, ich prawo.
1) "udzielenie pełnomocnictwa do reprezentowania właścicieli lokali" (art. 22.3 pkt 9),
2) "umocowanie zarządu do reprezentowania właścicieli lokali nie wyłącza uprawnienia wszystkich właścicieli lokali do dokonania czynności prawnej" (art. 21.3).
Czy to oznacza, że dopuszcza się stałą, równoległą z zarządem, inną reprezentację ogółu właścicieli w osobie pełnomocnika?
O jakie czynności prawne "wszystkich właścicieli lokali" może chodzić?
Co do projektu. To wspaniały przykład ignorancji prawnej naszych dzielnych posłów. Można się chwalić kolejną inicjatywą poselską.to jedynie kosmetyka, ja nie zauważam żadnych plusów. Zresztą prawdę mówiąc ja nie winię ustawy za jej "nieprecyzyjność", bardziej winię nasze sądy za "nadgorliwość w interpretacji". Co upraszcza zamiana słowa " wspólnota " na słowo " ogól włascicieli"?Przeciez to synonimy.Po co wstawiono punkt, że uchwała niezgodna z ustawa jest nieważna. Kto o tym będzie decydował - właściciel? Można było wstawić również jakiś artykuł z Konstytucji, np. ,że Polska to państwo prawa.
Dla mnie zastrzeżenia ownera wynikają z jego "doktrynerskiego" podejścia do ustawy. I nie jest to moja "zaczepka" to stwierdzenie faktu.
Jezeli we wspólnocie własciciele wykazują zaimteresowanie i zaangazowanie to obecna uowl jest w pełni wystarczająca. "Uzupełnić" ją można uchwałą doprecyzywującą" np. warunki kontroli pracy zarządu.Ja nie neguję całkowicie wszystkich zastrzeżeń ownera, niektóre z nich w niektórych wspólnotach mają sens, niektóre nie. owner oczekuje, że ustawodawca wstawi wiecej obowiązków i ewentualne sankcje. To utopia. Konto bankowe wspólnoty jest logicznie zasadne we WM duzych, ale już np. w 3-4 lokalowej niekoniecznie. Fundusz remontowy - to relikt z epoki ,kiedy były odpisy podatkowe, dla WM to tylko problem, np. przy żądaniach zwrotu albo konieczności wydatkowania na inne cele np. inwestycje. Prawo kontroli Zarządu, nikt w Polsce nie wie na czym to polega ale jest mnóstwo "interpretacji", że można kontrolować - wszystko,zawsze i wszędzie. A wystarczy zdrowy rozsądek i logika w uchwaleniu zasad dokonywania tej kontroli (zakres, terminy, procedury) Oj biedni właścicele, ale widocznie tak chcieli to ich święte prawo własności. Prawda, jego obowiązuja ustalenia zawarte w umowie.Jak tam nic nie ma o kontroli jego pracy, to ...hulaj dusza diabła nie ma". Jak będa chcieli to udzielą pełnomocnictwa, nie wyobrażam sobie sytuacji,że zarządca nie ma takiegoż.
Co do notariusza.Jezeli deweloper wciśnie nam zarząd powierzony firmie X , to odkrecenie tego wymaga niestety formy notarialnej. I nie unikniemy opłat.
materiał filmowy swidnicafakty/ YouTube
Tak to rozumiem, ponieważ w mojej ocenie możliwe było jedynie ustanowienie pełnomocnika procesowego, wszelkie dalsze pełnomocnictwa wymagałyby zmiany sposobu zarządu, choć w praktyce powszechnie naruszano zasadę reprezentacji.
Nad tym zapisem o czynnościach "wszystkich właścicieli lokali" muszę się zastanowić, ponieważ wydaje się, że właściciele po uzyskaniu jednomyślności mogą sami siebie reprezentować, czyli z jednej strony uchwałą mogą pełnomocnika ustanowić, ale z drugiej na dokonanie czynności muszą się zgodzić wszyscy?
[Poniżej podaję jedynie te fragmenty, które odnoszą się do zmian w ustawie o własności lokali. Moje uwagi w nawiasach - owner]
Projekt w istotny sposób zmienia ustawę o własności lokali, nie ujawniając tej ingerencji w tytule ustawy. [s. 1] (...)
Na krytykę zasługuje także nowelizacja art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.), przewidziana w art. 44 pkt 2 projektu. W uzasadnieniu tej zmiany wskazano, ogólnie rzecz ujmując, że dotychczasowa regulacja budzi wątpliwości interpretacyjne. Chociaż jest to trafne spostrzeżenie, to projektowany przepis wątpliwości tych nie usuwa, a wręcz przeciwnie, pogłębia. Jest on nieprecyzyjny, niczego nie porządkuje, rodzi natomiast dalsze pytania, przede wszystkim o status prawny wspólnoty mieszkaniowej. Wydaje się, że na gruncie omawianego art. 6 ma ona [wspólnota] zostać sprowadzona do pewnej, sui generis, formy organizacyjnej współwłaścicieli rzeczy w postaci nieruchomości lokalowych. [w zupełności się zgadzam]
Tymczasem kwestie stosunków między współwłaścicielami dostatecznie reguluje Kodeks cywilny, natomiast istnienie wspólnot mieszkaniowych ma sens, gdy nada się im cechy podmiotowości prawnej. [Tu nie ma zgody. Ta opinia KRS to kompletne nieporozumienie. Stosunki między współwłaścicielami kodeks cywilny reguluje niedostatecznie. Wystarczy wspomnieć o halach garażowych, będących odrębnymi lokalami, o "terenach przyległych" do nieruchomości wspólnych, mających czasem kilkuset współwłaścicieli, o osiedlach domów jednorodzinnych ze wspólną drogą, kanalizacją itp. Nie ma żadnych możliwości, żeby zgodnie z prawem zarządzać taką współwłasnością - każda decyzja przekraczająca zarząd zwykły wymaga jednomyślności. Nie ma też form organizacyjnych do zarządzania takimi nieruchomościami przez współwłaścicieli.]
Krytyce należy też poddać propozycję zmiany treści art. 16 ustawy o własności lokali.
Proponuje się bowiem by dotychczasową przesłankę długotrwałości zalegania z opłatami należnymi od właściciela lokalu, pozwalającą wspólnocie na podjęcie uchwały o sprzedaży jego lokalu i wystąpienie z powództwem przeciwko niemu, zastąpić terminem 6 miesięcy. Zdaniem Rady należy zachować dotychczasową przesłankę "długotrwałego" zalegania z opłatami i pozostawić ocenie sądu, czy w konkretnej sprawie skala i czas zaległości uzasadniają żądanie powództwa wspólnoty o przymusową sprzedaż lokalu. Na marginesie można zaznaczyć, że w wielu przypadkach proponowany termin 6 miesięcy okaże się zbyt długi i będzie istotnie ograniczał prawo wspólnoty do ochrony przed niesumiennym właścicielem. (...) [zgoda]
Zasadnicze zastrzeżenia budzi też zakres podmiotowy regulacji art. 16 ustawy o własności lokali w projektowanym brzmieniu. Obecnie bowiem legitymacja czynna do wystąpienia z powództwem o sprzedaż lokalu przysługuje tylko wspólnocie i jest to przepis wyjątkowy, ingerujący w prawo własności. W myśl nowelizacji będzie ona przysługiwała również każdemu właścicielowi lokalu. Takie rozwiązanie stwarza ryzyko nadużywania przez właścicieli lokali tego ostatecznego środka ochrony przed niesumiennym, czy też dokuczliwym, sąsiadem. Jest wysoce prawdopodobne, że (zwłaszcza w sytuacji konfliktów sąsiedzkich), zamiast korzystać początkowo ze środków mniej drastycznych np. powództwa z art. 144 w zw. z art. 222 par. 2 Kc, zwaśnione strony będą od razu sięgać po środek najbardziej dokuczliwy. Innymi słowy, będzie to podstawa do tzw. procesów pieniaczych. Trzeba wreszcie wskazać, że możliwość spowodowania przymusowej sprzedaży lokalu powinna mieć charakter wyjątkowy, ponieważ godzi w prawo własności, które podlega ochronie konstytucyjnej. Wobec tego przesłanki wystąpienia ze stosownym powództwem muszą być dostatecznie poważne, a decyzja o skorzystaniu ze środka przewidzianego w art. 16 ustawy o własności lokali powinna być podejmowana tylko w drodze uchwały podjętej przez wspólnotę. [To gruba przesada. Wystarczającym hamulcem dla pieniaczy jest astronomiczna opłata sądowa od takiego pozwu: 5% wartości rynkowej lokalu, który miałby być zlicytowany. W razie przegranego procesu, powód traci np. 15.000 zł. Czy to mało, żeby ostudzić nawet najbardziej rozpalone głowy? Chyba aż nadto.]
Poza zastrzeżeniami merytorycznymi, za nieuzasadnione i niedopuszczalne należy uznać dokonywanie tak szerokiej nowelizacji ustawy o własności lokali, projektowaną ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. b]Tu pełna zgoda.[/b
http://tvp.info/informacje/polska/sld-i-psl-przeciw-ustawie-o-spoldzielczosci/4714924
czytaj więcej:
http://krs.org.pl/aktualnosci/co-oznacza-dla-czlonkow-spoldzielni-uchwalenie-proponowanych-ustaw-spoldzielczych,361,.html