Remont balkonów

filipfilip Użytkownik
W bloku 110 mieszkań 30 mieszkań nie posiada balkonów . Czy remont balkonów może być podjęty na zebraniu wspólnoty płatny z funduszu remontowego. Czy w umowie między Zarządem, a administratorem może być ujęta obróbka blacharska i obarierowanie balkonów jako część Wspólnoty?
«1

Komentarze

  • EDDIEEDDIE Doradca
    edytowano listopada -1
    Moim zdaniem nie. Balkon służy tylko i wyłącznie do użytku właścicielowi lokalu z balkonem i nie jest częścią wspólną.
  • elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    obarierowanie balkonów
    Przecież barierki (charakter, styl, materiał, itp.) balkonów stanowią element elewacji budynku, a tym samym element nieruchomości wspólnej (Sygn. akt III CZP 10/08).
  • ownerowner Ekspert
    edytowano maja 2011
    To zależy, co (które elementy balkonów) mają być remontowane. Barierki jako element konstrukcji balkonu należą do części wspólnych nieruchomości.
    Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.
    Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.

    Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08
    http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnienia/ic/III-CZP-0010_08.pdf
  • koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Tak jak napisał Owner, to zależy, które części balkonu remontujecie. Wspólnota płaci tylko za konstrukcje "trwale połączonych z budynkiem". Czy barierki do nich należą? Hmm...
    W miłym memu sercu Zamościu też z balkonami kłopot mieli i sąd rozstrzygał
    http://www.rp.pl/artykul/56663,663218_Za_daszek_nad_balkonem_placi_wlasciciel.html
  • elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Wspólnota płaci tylko za konstrukcje "trwale połączonych z budynkiem". Czy barierki do nich należą ? Hmm...
    Trwałość można sprawdzić, mocno wychylając się poza barierkę... :wink:
  • EDDIEEDDIE Doradca
    edytowano listopada -1
    Czy barierki są trwale połączone z budynkiem nie trzeba się nawet wychylać. Wychylając się możesz sprawdzić własną trwałość:wink:
  • elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    nie trzeba się nawet wychylać
    Masz rację, można i z kopa sprawdzić... :wink:
  • EDDIEEDDIE Doradca
    edytowano listopada -1
    Temat balkonów jest złożony.
    Problem zaliczania balkonów jako części wspólnej nieruchomości, za które odpowiedzialność ponosiłaby cała wspólnota mieszkaniowa, istnieje od początków powstania wspólnot mieszkaniowych. Poszczególni właściciele mieszkań nie godzili się bowiem z koniecznością partycypowania w kosztach remontu balkonu danego mieszkania z oczywistej przyczyny, że faktycznie z balkonu korzysta zwykle tylko właściciel mieszkania z nim połączonego, a niektóre z mieszkań w budynku mogą nawet nie posiadać dostępu do balkonu. Z drugiej strony, właściciele mieszkań z balkonami przeznaczonymi do remontu wskazywali, na fakt, że balkon jest elementem konstrukcyjnym budynku, jak ściana działowa, a więc koszt jego naprawy powinien spadać na całą wspólnotę, a nie wyłącznie na korzystającego z balkonu właściciela mieszkania, szczególnie z uwagi na znaczne koszty remontu obiektu jakim jest balkon.

    Ostatecznie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r. (Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych; III RN 153/2001) w sposób jednoznaczny wypowiedział się, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. Uzasadniając swe stanowisko Sąd zwrócił uwagę, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.

    Należy jednak zauważyć, iż w piśmiennictwie fachowym, a także ustawodawstwie można znaleźć podstawy do argumentacji odmiennej niż rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego. Balkony bowiem wedle prawa budowlanego są elementem konstrukcyjnym budynku, ich gruntowny remont będzie wymagał pozwolenia na budowę, a ponadto dany właściciel lokalu nie ma praktycznej możliwości kontroli stanu technicznego swego balkonu, a w szczególności jego dolnej części i nie ma możliwości jego remontu bez zgody innego właściciela.

    Trzeba też zwrócić uwagę na fakt, że balkony w nowej architekturze budynków mieszkalnych konstrukcyjnie pełnią różnego rodzaju funkcje. Przykładowo balkon czy taras mieszkania może jednocześnie być zadaszeniem mieszkania znajdującego się poniżej, a więc konstrukcyjnie nie służy tylko i wyłącznie właścicielowi jednego mieszkania. Pomimo zatem jednoznacznego stanowiska Sądu Najwyższego w przedmiocie balkonów, nie jest wykluczonym, że w konkretnym stanie faktycznym kwestia przynależności balkonu zostałaby rozstrzygnięta odmiennie.
  • ownerowner Ekspert
    edytowano listopada -1
    Ostatecznie Sąd Najwyższy
    ...w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, skorygował swoje wcześniejsze stanowisko.
    O tej uchwale pisałem tutaj: https://forum.zarzadca.pl/discussion/3120/remont-balkonow/#Item_4
    Tam też link do pełnego tekstu uchwały wraz z uzasadnieniem.
  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    edytowano czerwca 2011
    Odnośnie remontu balkonów:

    Wspólnota mieszkaniowa nie płaci za budowę daszków nad balkonami przylegającymi do odrębnych lokali, ponieważ służą one wyłącznie właścicielom, takiego kosztu nie można pokrywać ze środków zgromadzonych na koncie funduszu remontowego.
    W Rzeczpospolitej o wyroku Sądu Okręgowego w Zamościu, który rozpoznawał sprawę o uchylenie uchwały w sprawie wykonania zadaszenia nad balkonami na ostatniej kondygnacji i sfinansowania tej inwestycji z funduszu remontowego.

    Więcej na ten temat na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
    http://www.zarzadca.pl/przeglad-prasy/prasa-ogolnopolska/1171-koszt-zadaszenia-balkonow-nie-obciaza-wspolnoty-
  • janukdarjanukdar Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Temat zadaszenia balkonów wydaje się być jednoznaczny. Służyły one w ocenie Sądu wyłącznie właścicielom balkonów z 4-go piętra. Ja mam sytuację związaną z innym elementem balkonu - obróbką blacharską na balkonie (w bloku). Mój Zarządca nieruchomości uważa, że obróbka blacharska balkonu stanowi część indywidualną budynku. Obróbka blacharska, o której mowa zaczyna się na elewacji budynku (wizualnie "wychodzi" z elewacji) i otacza cały balkon. Wygląda to jak skromny daszek nad balkonem poniżej. Moim zdaniem, funkcją tej obróbki blacharskiej jest ochrona elewacji budynku oraz części balkonu sąsiada poniżej, gdzie moja podłoga balkonu stanowi jego dach. Prosiłem swojego Zarządcę o podanie jakiegoś przykładu orzeczenia Sądu potwierdzającego przynależność obróbki blacharskiej do wspólnoty czy też właściciela balkonu, ale dostałem tylko ogólną informację, że "powszechnie" przyjęto, że obróbka blacharska stanowi część indywidualną balkonu. Czy znacie jakieś orzeczenie potwierdzające przynależność obróbki blacharskiej balkonu do wspólnoty lub właściciela lokalu. Jakie jest Wasze zdanie w tej kwestii?
  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    edytowano maja 2012
    Ja się nie wychylam.


    :smoking::smoking::smoking:
  • PosesjaPosesja Doradca
    edytowano listopada -1
    Na balkonach bywa to niebezpieczne.
  • KubaPKubaP Uczestnik
    edytowano listopada -1
    [cite] Posesja:[/cite]Na balkonach bywa to niebezpieczne.
    nie tylko na balkonach... w pociągu też...:boogie::smoking:
  • koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Czy znacie jakieś orzeczenie potwierdzające przynależność obróbki blacharskiej balkonu do wspólnoty lub właściciela lokalu. Jakie jest Wasze zdanie w tej kwestii?
    Orzeczenia nie ma
    Uważam obróbki blacharskie za część wspólną
  • TsudaTsuda Doradca
    edytowano listopada -1
    Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08 wynika, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Obróbka blacharska nie jest elementem konstrukcji balkonu, wyroków w takiej sprawie nie ma, a wynik ewentualnego sporu w postępowaniu sądowym 50/50. Szkoda, że nie ma zdjęcia, można by coś więcej powiedzieć.
  • KubaPKubaP Uczestnik
    edytowano maja 2012
    [cite] koziorozka:[/cite]
    Uważam obróbki blacharskie za część wspólną
    Ja uważam, wprost coś odwrotnego , to są elementy "ozdobne balkonu" jak kwiatek do kapelusza ,.... i wykonanie , i konserwacja bieżąca tych elementów należy do właściciela balkonu.
  • koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dla mnie obróbki blacharskie to takie coś, co chroni części elewacji przed zawilgoceniem i zaciekami
    http://www.obrobkiblacharskie.com/
    http://www.pruszynski.com.pl/typowe_obrobki_blacharskie.php
  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    edytowano listopada -1
    Dla mnie to dochodzimy do absurdu - od kiedy obróbka jest wnętrzem balkonu. Ale zgadzam sie z Tsudą, że należałoby je potraktować zgodnie z "wytycznymi" SN zawartymi w cytowanej uchwale - to nie jest część wspólna.
  • KubaPKubaP Uczestnik
    edytowano listopada -1
    Dla mnie to dochodzimy do absurdu - od kiedy obróbka jest wnętrzem balkonu.
    zgodnie z "wytycznymi" SN zawartymi w cytowanej uchwale - to nie jest część wspólna.
    Userze Zarządca ja jestem tak jak Ty ... jestem ZA, a na wet PRZECIW ...
  • janukdarjanukdar Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Co do tego, że obróbki blacharskie to elementy "ozdobne balkonu", na pewno tak nie jest w moim przypadku. Gdyby tak było nie miałbym problemu z przeciekiem przez elewację do sąsiada.:smile: To właśnie korozja obróbki blacharskiej stanowi usterkę, którą muszę usunąć. W moim przypadku, blacha zaczyna się pod tynkiem elewacji a następnie z niej wychodzi naokoło balkonu. Funkcja mało ozdobna, raczej jak pisała Koziorozka "chroni części elewacji przed zawilgoceniem i zaciekami". Kluczowe w tej sprawie wydaje mi się pełne określenie funkcji takiej obróbki.

    Myślałem, że te szanse w Sądzie na uznanie obróbki za część wspólną są nieco większe niż 50% :smile:
    A to dlatego, że SN podał orzeczeniu, że:
    "Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu."

    Stawiam na to, że obróbka blacharska kwalifikuje się do opisu poniżej, ponieważ stanowi element zewnętrzny zapewniający hydroizolację elewacji budynku i balkonu. Cytat z uzasadnienie orzeczenia SN III CZP 10/08:
    "elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji - z mocy art. 3 ust. 2 ustawy - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. "

    Na logikę, wystarczy ustalić jaką funkcję i na czyj użytek stanowi dany element balkonu. Na przykład barierka, jest po to, żeby właściciel nie wypadł:wink:
    Zatem koszty naprawy pokrywa właściciel lokalu.
  • KubaPKubaP Uczestnik
    edytowano maja 2012
    [cite] janukdar:[/cite]To właśnie korozja obróbki blacharskiej stanowi usterkę, którą muszę usunąć.
    Zanim ponownie zaczniesz suszyć zęby, odpowiedz dlaczego nie konserwowałaś na bieżąco tych obróbek ???
    Stawiam na to, że obróbka blacharska kwalifikuje się do opisu poniżej,
    ponieważ stanowi element zewnętrzny
    zapewniający hydroizolację elewacji budynku i balkonu.
    Podobna funkcje spełniają okna i drzwi balkonowe ... więc, kto je konserwuje, naprawia i ostatecznie wymienia ? :cry:
  • janukdarjanukdar Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Okna i drzwi balkonowe nie stanowią chyba elementu zewnętrznego balkonu. Jeżeli jest problem z hydroizolacją okien i drzwi balkonowych, zakładam, że problem dotyczy właściciela a nie sąsiada poniżej?

    Nowy doklejony: 24.05.12 20:22
    Sprawę załatwię z rzeczoznawcą budowlanym. Dziękuję za komentarze i pozdrawiam.
  • KubaPKubaP Uczestnik
    edytowano listopada -1
    Okna i drzwi balkonowe nie stanowią chyba elementu zewnętrznego balkonu.
    wszytko rozbija się o to "chyba"....
    a jak do tego doszedłeś, że nie stanowią elementu zewnętrznego ? spełniają tę samą rolę co obróbki blacharskie - chronią przed dostawianiem się wody opadowej do lokalu ...
  • szybowcowa53szybowcowa53 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jak już tak rozmawiamy o balkonach - odpadają nam płytki z tzw. gzymsu (chyba mogę tak to nazwać) albo jak znalazłem "płyty balkonowej - i pytanie kto za to ma płacić? balkony należą do mieszkań - nie są użytkowane wspólnie. Poniżej link żeby pokazać o które płytki chodzi.

    Z góry dziękuję za odpowiedź

    http://www.fotosik.pl/pokaz_obrazek/d748886f196d736e.html
  • TsudaTsuda Doradca
    edytowano listopada -1
    Jak dla mnie to fragment elewacji, wyraźnie chodzi o stronę zewnętrzną, czyli koszt wspólnoty,
    płytki odleciały same czy zostały skute i przez kogo?
  • szybowcowa53szybowcowa53 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Tsuda:[/cite]Jak dla mnie to fragment elewacji, wyraźnie chodzi o stronę zewnętrzną, czyli koszt wspólnoty,
    płytki odleciały same czy zostały skute i przez kogo?

    Płytki odpadają same
  • KubaPKubaP Uczestnik
    edytowano maja 2012
    [cite] szybowcowa53:[/cite]Jak już tak rozmawiamy o balkonach - odpadają nam płytki z tzw. gzymsu (chyba mogę tak to nazwać) albo jak znalazłem "płyty balkonowej - i pytanie kto za to ma płacić?
    balkony należą do mieszkań - nie są użytkowane wspólnie.
    Przy dużych mrozach takie przypadki mogą mięć miejsce . W tym roku duże mrozy były od połowu stycznia do końca lutego ..
    Trzeba sprawdzić czy płytki były mrozoodporne i czy technologia była adekwatna do miejsca położenia nieruchomości .

    Jak budynek jest na gwarancji to naprawę winien zrobić deweloper, jak nie, to właściciel lokalu na swój koszt,
    bo płytki to element wykończeniowy, estetyczny .

    "Właściciel" balkonu winien wykonać naprawę w oparciu o warunki wydane przez wspólnotę na własny koszt.
  • LejmanLejman Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Problemem może być wadliwa izolacja całego balkonu, bez oceny technicznej można tylko gdybać.
  • Krzysztof_cwiklaKrzysztof_cwikla Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Przepraszam że wtrącam jakby odrębny problem ale dotyczy on również balkonu mieszkam na poddaszu ściany zewnętrzne są cofnięte około metra od ściany nośnej czyli stoją na stropie mieszkania poniżej balkon /niezadaszony/ jest też na stropie i sięga do ściany nośnej budynku /coś w rodzaju tarasu/ w zeszłym roku po roztopach zalałem mieszkanie sąsiadów z dołu . w wakacje zeszłego roku zbiłem całe lastryko zrobiłem podwójną izolację położyłem kafle mrozoodporne na zaprawie mrozoodpornej zrobiłem nową barierkę z elementów kutych . Niedawno wspólnota podjęła uchwalę o termoizolacji . W zakresie zleconych prac są ujęte Balkony wykonanie nowych izolacji i nowych barierek , oraz położenie płytek /płytki na koszt właściciela/ .

    Pytanie czy w związku z tym będę musiał dostosować się do uchwały na zasadzie że moje /nowe/ barierki będą musiały być wymienione i czy będę musiał wymieniać kafle ?
  • KubaPKubaP Uczestnik
    edytowano listopada -1
    [cite] Krzysztof_cwikla:[/cite] Niedawno wspólnota podjęła uchwalę o termoizolacji . W zakresie zleconych prac są ujęte Balkony wykonanie nowych izolacji i nowych barierek , oraz położenie płytek /płytki na koszt właściciela/ .

    Pytanie czy w związku z tym będę musiał dostosować się do uchwały na zasadzie że moje /nowe/ barierki będą musiały być wymienione i czy będę musiał wymieniać kafle ?
    Uważam, że nie, ale zastanowiłbym się nad zaskarżeniem tej uchwały , dlaczego WM ma płacić za wykonanie tej uchwały ? Czy wszyscy właściciele mają balkony (tarasy) ?
  • Krzysztof_cwiklaKrzysztof_cwikla Użytkownik
    edytowano maja 2012
    Nie - choć mieści się ona w pojęciu dużej wspólnoty to 8 właścicieli /z czego jeden sobie dobudował/ ma balkony 4 właścicieli ich nie ma . A i jeszcze jedno tylko dwa z tych ośmiu balkonów są jakby tarasami czyli stanowią w jakiejś tam znikomej części dach dla mieszkań poniżej . Balkony pozostałe nie wykraczają poza obrys budynku czyli są to jakby wnęki w całym budynku zbudowane kosztem danego pokoju właściciela .
  • koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    edytowano listopada -1
    [cite] Krzysztof_cwikla:[/cite]A i jeszcze jedno tylko dwa z tych ośmiu balkonów są jakby tarasami czyli stanowią w jakiejś tam znikomej części dach dla mieszkań poniżej


    Ta okoliczność nie powinna mieć znaczenia.


    "Temat balkonów jednak znowu powraca a to za sprawą nowych rozwiązań architektonicznych, chodzi o tarasy urządzane na dachach budynków, które coraz częściej pojawiają się w ofertach deweloperów. Można spotkać się z poglądem, że taka powierzchnia, choć zagospodarowana wyłącznie przez właściciela lokalu, w rzeczywistości stanowi nieruchomość wspólną, ponieważ stanowi jednocześnie zadaszenie znajdującego się pod nią lokalu lub klatki schodowej.W jednej z podobnych spraw orzekał Sąd Apelacyjny w Warszawie, który wyrokiem z dnia 19 maja 2011 r., sygn. akt: I ACa 35/11 (niepubl.) przesądził, że okoliczność, iż bezpośrednio pod tarasem przynależnym do lokalu położone są inne lokale nie ma wpływu na jego status prawno – rzeczowy. Oznacza to, że nawet, gdy pełni jednocześnie funkcję zadaszenia nie jest częścią wspólną nieruchomości."

    Więcej na ten temat w artykule" Gdy taras znajduje się na dachu budynku" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:


    http://www.zarzadca.pl/komentarze/1397-gdy-taras-znajduje-sie-na-dachu-budynku
  • janukdarjanukdar Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Opinia rzeczoznawcy budowlanego:
    " W kwestii dotyczącej opierzeń blacharskich stoimy na stanowisku, że opierzenie blacharskie stanowi element trwale związany z konstrukcją budynku ponieważ podobnie jak izolacje przeciwwilgociowe i przeciwwodne stanowi element zabezpieczający konstrukcję obiektu przed degradacją.
    Do elementów, które służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, i których koszty utrzymania powinien pokrywać użytkownik lokalu, można zaliczyć balustrady i posadzkę balkonu. Użytkownik balkonu winien również ponosić koszty napraw za uszkodzenia elementów trwale zawiązanich z budynkiem powstałych z jego winy np. w następstwie wadliwej eksploatacji balkonu. "

    Zdanie wiążące dla sądu ma opinia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

    Pozdrawiam
  • Krzysztof_cwiklaKrzysztof_cwikla Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    Słuchajcie rozumiem to tak mogę zaskarżyć uchwałę zresztą jak każdą tyle że chodzi mi akurat o balkony w pozwie po prostu oprócz innych powodów podaję że zaskarżeniu podlegają prace dotyczące i tu wymieniam zbicie posadzki balkonu wykonanie nowej izolacji i położenie płytek gdyż nie są to części wspólne barierki pozostawiam bo stanowią konstrukcję ale na jaki artykuł się tu powołać czy tylko orzeczenia sądu i uchwała SN .
    Mam następne pytanie byłem przeciwny tej uchwale czyli byłem w mniejszości z uwagi na fakt że usiłuje się do termoizolacji wykorzystać pieniądze zgromadzone na FR - kilka krotnie podczas zebrania prosiłem o wskazanie podstaw prawnych do wykorzystania pieniędzy z FR na budowę docieplenia bez odpowiedzi , z uwagi na wykonanie prac dotyczących balkonów jak też z uwagi na fakt że skoro audyt mówi o konieczności wykonania docieplenia całego obiektu to rozumiem że docieplamy cały budynek jak już tutaj wspominałem mieszkam na poddaszu dach jest spadzisty w pracach dotyczących termoizolacji nie uwzględniono docieplenia dachu .
    Skoro mam uczestniczyć swoimi pieniędzmi zgromadzonymi na FR to jak wymóc na wspólnocie /oprócz zaskarżenia uchwały/ żeby dokonała również docieplenia dachu zwracałem na to uwagę przed głosowaniem uchwały na zebraniu , ale jak grochem o ścianę nie mogę tego zrozumieć mam uczestniczyć w wydatkach które właściciele balkonów sami powinni pokryć a nie mogę wymóc wykonania prac docieplenia dachu jakaś paranoja , tylko na zasadzie że jak ci się nie podoba to możesz zaskarżyć uchwałę . Doradźcie coś .

    Nowy doklejony: 01.06.12 10:26
    [cite] janukdar:[/cite]Opinia rzeczoznawcy budowlanego:
    " W kwestii dotyczącej opierzeń blacharskich stoimy na stanowisku, że opierzenie blacharskie stanowi element trwale związany z konstrukcją budynku ponieważ podobnie jak izolacje przeciwwilgociowe i przeciwwodne stanowi element zabezpieczający konstrukcję obiektu przed degradacją.
    Do elementów, które służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, i których koszty utrzymania powinien pokrywać użytkownik lokalu, można zaliczyć balustrady i posadzkę balkonu. Użytkownik balkonu winien również ponosić koszty napraw za uszkodzenia elementów trwale zawiązanich z budynkiem powstałych z jego winy np. w następstwie wadliwej eksploatacji balkonu. "

    Zdanie wiążące dla sądu ma opinia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

    Pozdrawiam

    Dobra ten wpis bardzo pasuje do mojej sytuacji i działa na moją korzyść tyle że co za każdym razem jeżeli chcemy coś takiego przed sądem udowodnić to musimy powołać rzeczoznawcę czy jest w tej sprawie jakieś orzeczenie albo inaczej skąd to wziąłeś innymi słowy podaj źródło .
  • PosesjaPosesja Doradca
    edytowano listopada -1
    [cite] janukdar:[/cite]Opinia rzeczoznawcy budowlanego:
    " W kwestii dotyczącej opierzeń blacharskich stoimy na stanowisku, że opierzenie blacharskie stanowi element trwale związany z konstrukcją budynku ponieważ podobnie jak izolacje przeciwwilgociowe i przeciwwodne stanowi element zabezpieczający konstrukcję obiektu przed degradacją. (...)"
    Zgadzam się całkowicie z tą opinią, ale sądy miewają inne zapatrywania:
    Koszty izolacji balkonów ponosi właściciel
    Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, 7 sierpnia 2008, I ACa 601/08
    http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/571-i-aca-601-08-koszty-izolacji-balkonow-ponosi-wlasciciel
    [cite] janukdar:[/cite]Zdanie wiążące dla sądu ma opinia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
    Ejże. Może tak było w Twoim przypadku, że sąd podzielił zdanie PINB, ale co do zasady żadna opinia nie wiąże sądu.
    Czy tego rzeczoznawcę powołał sąd, czy jedna ze stron sporu?
  • Krzysztof_cwiklaKrzysztof_cwikla Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    janukdar:Zdanie wiążące dla sądu ma opinia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.


    Ejże. Może tak było w Twoim przypadku, że sąd podzielił zdanie PINB, ale co do zasady żadna opinia nie wiąże sądu.
    Czy tego rzeczoznawcę powołał sąd, czy jedna ze stron sporu?

    Zgadzam się z Tobą "posesja" i dla tego dopytuję się o źródło tej tezy , może "janukard" wie coś więcej dobrze by było żeby się tym pochwalił .
  • janukdarjanukdar Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Co do tej opinii, przesłałem materiały do firmy zajmującej się rzeczoznawstwem budowlanym i dostałem taką opinię jaką przedstawiłem. Nie była to opinia o charakterze prawnym. Chciałem mieć taką opinię wstępną od niezależnego fachowca. Z resztą, podobną opinię, że obróbka blacharska jest elementem wspólnym zewnętrznej elewacji budynku otrzymałem jeszcze od inspektora nadzoru budowlanego. Rzeczoznawca poradził mi, żebym opinię prawną co do mojego konkretnego przypadku pozyskał na piśmie od PINB.

    Zgadzam się, rzeczywiście, opinia PINB nie musi być wiążąca dla Sądu, ale z drugiej strony jest to podmiot właściwy co do wypowiadania się na tematy merytoryczne dotyczące konkretnej nieruchomości.

    Z tym orzeczeniem z Wrocławia, nie dziwię się, że są odrzucił koszt remontu posadzek i wymiany płytek jako koszt Wspólnoty. Pozdrawiam
  • Krzysztof_cwiklaKrzysztof_cwikla Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    Słuchajcie odnośnie remontu balkonów w mojej wspólnocie uwzględnionych w pracach związanych z dociepleniem przesyłam trzy zdjęcia jak wyglądają te balkony i w związku z salomonową uchwałą Sądu Najwyższego rozumiem że mogę zaskarżyć zbicie posadzki wykonanie izolacji i położenie / zakupionych przez właścicieli balkonów/płytek jako że jest to własność poszczególnych właścicieli i oni powinni te czynności finansować natomiast jeżeli chodzi o balustrady to jest to element konstrukcyjny budynku tak czy nie ?
    Komentarz edytowany Krzysztof_cwikla
  • daarekdaarek Konto Zawieszone
    edytowano czerwca 2012
    Tyś nie przesłał żadnych zdjęć.
    Podałeś tylko ścieżki do nich na swoim kompie, a to za malo.
    Jak mamy je oglądać? Ja się nie chcę włamywać do Twojego kompa.
    Sądzę, że ten kto wymyślił takie skomplikowane dodawanie obrazków na forum Ci wyjaśni.
    Komentarz edytowany daarek
  • Krzysztof_cwiklaKrzysztof_cwikla Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    No właśnie Darek zauważyłem to i próbuję to od około 10 minut naprawić ale ni jak nie mogę tych zdjęć wrzucić .

    Nowy doklejony: 03.06.12 22:17
    przydał by mi się jakiś krótki instruktarz z tymi zdjęciami . No tak jak tu zajrzy to może poda jakiś krótki instruktarz .

    Nowy doklejony: 04.06.12 11:45
    [cite] Krzysztof_cwikla:[/cite]Słuchajcie odnośnie remontu balkonów w mojej wspólnocie uwzględnionych w pracach związanych z dociepleniem przesyłam trzy zdjęcia jak wyglądają te balkony i w związku z salomonową uchwałą Sądu Najwyższego rozumiem że mogę zaskarżyć zbicie posadzki wykonanie izolacji i położenie / zakupionych przez właścicieli balkonów/płytek jako że jest to własność poszczególnych właścicieli i oni powinni te czynności finansować natomiast jeżeli chodzi o balustrady to jest to element konstrukcyjny budynku tak czy nie ?
    scaled.php?server=411&filename=dsc0002xrbuw.jpg&res=landing
    scaled.php?server=441&filename=dsc0001mk.jpg&res=landing
    scaled.php?server=440&filename=dsc0003yf.jpg&res=landing
    Komentarz edytowany admin
  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    edytowano listopada -1
    Moim zdaniem balustrady niekiedy są częścią wspólną, tzn. gdy stanowią element konstrukcji trwale połączony z bryłą budynku. Ze zbiciem posadzki i położeniem kafli po wykonaniu izolacji mam pewne wątpliwości.
    Jeżeli przyjmiemy, że izolacja jest elementem konstrukcji (czy płyta balkonowa może być oddana do użytku bez izolacji?), to wówczas koszt jej naprawy obciąża wspólnotę.
    W takiej sytuacji konieczne jest rozkucie kafli, pytanie: kto ponosi koszty przywrócenia do stanu pierwotnego? Sytuacja analogiczna jak w przypadku rozkuwania kafli w łazienkach.
  • Krzysztof_cwiklaKrzysztof_cwikla Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    Dzięki za informację moja wina jest taka że nie napisałem tutaj że posadzka jest wykonana z lastryka to wspólnota na zebraniu zadecydowała że będą położone kafle które na własny koszt zakupi każdy właściciel lokalu .
    W sprawie izolacji - robienie izolacji jest wymysłem wspólnoty budynek jest wybudowany w 1959 roku w budynku tym zamieszkuję z pięcioletnią przerwą od 1962 roku poza jednym notorycznym przykładem /dotyczącym mojego balkonu już mój ojciec co chwila remontował ten balkon / nigdy nie został zalany jakikolwiek lokal znajdujący pod balkonem a to wskazuje że izolacja jest w dobrym stanie natomiast moim zdaniem jeżeli już to ewentualnie odnowienie zwietrzałej powierzchni lastryka w celu położenia kafli , ale to przecież stanowi własność poszczególnych właścicieli więc niech robią to na własny koszt i tak to umotywuję , tym bardziej że jeżeli chodzi o izolacje to mamy tu konkretne orzeczenie w sprawie wadliwej izolacji przytoczone wyroki pewnie już tu były wskazywane gdyż zostały wymienione w przytoczonym tu na tym wątku linku
    http://www.zarzadca.pl/content/view/551/32/

    ale pozwolę sobie jeszcze raz je wskazać
    ........Wadliwa izolacja balkonu wywołuje wiele szkód, niszczy nie tylko płytę konstrukcyjną, ale powoduje zawilgocenie lokalu, również tego położonego poniżej, czy odpadanie tynków elewacyjnych. Koszt jej naprawy jest zwykle wysoki, około kilku tysięcy złotych. Obowiązek usunięcia tej wady spoczywa na właścicielu balkonu a nie na wspólnocie mieszkaniowej - tak orzekł Sąd Apelacyjny we Wrocławiu, Wydział I Cywilny w wyroku z dnia 7.08.2008 roku (sygn. akt: I Aca 601/08).........

    ...........W wyroku z dnia 3.10.2002 roku (III RN 153/01) uznał, iż balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, to część składowa tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego.........
    .........Wrocławski Sąd Apelacyjny w orzeczeniu z dnia 7.08.2008 roku w sprawie I A Ca 601/08 uchylił uchwałę wspólnoty mieszkaniowej dotyczącą remontu balkonów, uznał bowiem, iż"... posadzki, izolacje i płyty balkonowe służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, przez co nie mogą zostać uznane za część nieruchomości wspólnej..."

    Uchylona uchwała dotyczyła remontów, których zakres został określony w tzw. „planie remontów".

    Przewidziano w nim, m.in. remont płyt balkonowych , izolacje i posadzki (zgodnie z kolejnością zgłoszeń, podano cenę metra kwadratowego z płytkami i bez płytek), naprawę tynków elewacyjnych na łączeniu płyt balkonowych z balustradami murowanymi „w powiązaniu z remontowanymi posadzkami".

    Z ustaleń Sądu wynika, że na balkonach nie było prawidłowej izolacji, zaciekały tynki, które odpadały, zalewano balkony sąsiednie, gdy balkon był położony bezpośrednio nad lokalem mieszkalnym - przeciekał strop tego mieszkania.

    Sąd uchylił uchwałę z uwagi na to, że powyższe punkty nie dotyczyły remontów konstrukcyjnych budynku: „z treści uchwały wynika bowiem, że wspólnota miała na jej podstawie zostać obciążona kosztami remontów posadzek, izolacji i płyt balkonowych oraz tynków elewacyjnych na łączeniu płyt balkonowych z balustradami. W ocenie Sądu Apelacyjnego elementy te służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, przez co nie mogą zostać uznane za części nieruchomości wspólnej....."

    Dla mnie ważne jest to że jak już wspomniałem wykonałem około 4 lata temu wykonałem nowe barierki na własny koszt z elementów kutych czy będę musiał wymienić te barierki na takie same jak to jest wskazane w zakresie robót planowanego docieplenia .
    Ponad rok temu wykonałem remont gdyż zalewałem mieszkańca pod spodem /na zdjęciach jest to najwyższy balkon w części środkowej budynku/ remont polegał na zbiciu lastryka i starej izolacji oraz położenia nowej izolacji i kolejnych warstw powierzchni balkonowej włącznie z położeniem nowych płytek przetrwało to deszcze śniegi mrozy trzyma się dobrze i to co najważniejsze nie zalewam już mieszkańca piętro niżej .
    Komentarz edytowany Krzysztof_cwikla
  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    edytowano czerwca 2012
    Ten sam wrocławski sąd wydał jeszcze inny wyrok, gdzie uznał, że izolacje stanowią część konstrukcji, cytowane przez Pana orzeczenie należałoby raczej traktować z lekkim przymrużeniem oka.
    Natomiast inną kwestią jest to czy taki remont jest konieczny.
  • Krzysztof_cwiklaKrzysztof_cwikla Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    No więc właśnie o to mi chodzi izolacja jest dobra tym nie mniej jaką mam pewność że ta co zrobią będzie dobra to po pierwsze a po drugie zdaję sobie sprawę że różne sądy a nawet te same mogą wydać różne orzeczenie w podobnych sprawach tym nie mniej tam była poruszana sprawa kto ma naprawić uszkodzoną izolację to znaczy kto ma to sfinansować a jak się to ma do izolacji która jest dobra kto to ma finansować , co i na jakiej podstawie
  • KubaPKubaP Uczestnik
    edytowano czerwca 2012
    [b]różne sądy a nawet te same mogą wydać różne orzeczenie w podobnych sprawach[/b]
    
    za to ci się browar należy ...:wink:
    kto ma naprawić uszkodzoną izolację to znaczy kto ma to sfinansować
    Uważam, że izolację balkonu , tarasu ma sfinansować wspólnota jako ogół właścicieli lokali,
    gdyż ona chroni konstrukcję balkonu, tarasu przed erozją ...

    To tak jakby naprawić samochód po stłuczce bez malowania nadwozia lakierem ...
    Ten sam wrocławski sąd wydał jeszcze inny wyrok, gdzie uznał,
    że izolacje stanowią część konstrukcji,
  • Krzysztof_cwiklaKrzysztof_cwikla Użytkownik
    edytowano listopada -1
    KubaP wszystko było by okej gdyby nie jeden fakt a mianowicie taki że izolacja nie jest uszkodzona i nie wymaga moim zdaniem ingerencji w materię . Twój przykład z samochodem jest dobrym przykładem i jeżeli gościu będzie poszkodowanym inaczej jeżeli nie jest to jego wina to zakład ubezpieczeniowy /czytaj wspólnota / pokryje tę szkodę tyle że mówimy nadal o uszkodzeniu , a jeżeli właściciel chce zmienić lakier bo mu się np. nie podoba to robi to na własny rachunek .
  • KubaPKubaP Uczestnik
    edytowano listopada -1
    Jeżeli cieknie do lokalu poniżej to trzeba szukać w izolacji nie tylko poziomej ( nawierzchni) ale i pionowej ( wywiniecie na mury)
    gdzieś musi być ona uszkodzona, bo woda znalazła sobie ujście...
  • Krzysztof_cwiklaKrzysztof_cwikla Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    A i jeszcze jedna sprawa jeżeli założymy że izolacje z racji że stanowią element konstrukcyjny to remont ich jest finansowany przez wspólnotę to jak się to ma do izolacji podłogi łazienek które z racji swojego przeznaczenia również są często zalewane przez użytkowników bądź niedrożną kanalizę , to zgodnie z tym założeniem w razie np remontu wspólnota też będzie uczestniczyć. Jak się to ma do Uowł ? Przecież każdy właściciel jest zobowiązany do utrzymania swojego mieszkania w należytym stanie . Jeżeli balkon uznano za pomieszczenie pomocnicze służące do użytku tylko i wyłącznie jednego właściciela to niech ponosi wydatki zgodnie z UoWL Rozdział 3 Prawa i obowiązki właścicieli lokali
    Art. 13.
    1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany
    utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego,

    uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości
    wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych
    współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.