Remont balkonów
filip
Użytkownik
W bloku 110 mieszkań 30 mieszkań nie posiada balkonów . Czy remont balkonów może być podjęty na zebraniu wspólnoty płatny z funduszu remontowego. Czy w umowie między Zarządem, a administratorem może być ujęta obróbka blacharska i obarierowanie balkonów jako część Wspólnoty?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
W miłym memu sercu Zamościu też z balkonami kłopot mieli i sąd rozstrzygał
http://www.rp.pl/artykul/56663,663218_Za_daszek_nad_balkonem_placi_wlasciciel.html
Problem zaliczania balkonów jako części wspólnej nieruchomości, za które odpowiedzialność ponosiłaby cała wspólnota mieszkaniowa, istnieje od początków powstania wspólnot mieszkaniowych. Poszczególni właściciele mieszkań nie godzili się bowiem z koniecznością partycypowania w kosztach remontu balkonu danego mieszkania z oczywistej przyczyny, że faktycznie z balkonu korzysta zwykle tylko właściciel mieszkania z nim połączonego, a niektóre z mieszkań w budynku mogą nawet nie posiadać dostępu do balkonu. Z drugiej strony, właściciele mieszkań z balkonami przeznaczonymi do remontu wskazywali, na fakt, że balkon jest elementem konstrukcyjnym budynku, jak ściana działowa, a więc koszt jego naprawy powinien spadać na całą wspólnotę, a nie wyłącznie na korzystającego z balkonu właściciela mieszkania, szczególnie z uwagi na znaczne koszty remontu obiektu jakim jest balkon.
Ostatecznie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r. (Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych; III RN 153/2001) w sposób jednoznaczny wypowiedział się, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. Uzasadniając swe stanowisko Sąd zwrócił uwagę, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.
Należy jednak zauważyć, iż w piśmiennictwie fachowym, a także ustawodawstwie można znaleźć podstawy do argumentacji odmiennej niż rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego. Balkony bowiem wedle prawa budowlanego są elementem konstrukcyjnym budynku, ich gruntowny remont będzie wymagał pozwolenia na budowę, a ponadto dany właściciel lokalu nie ma praktycznej możliwości kontroli stanu technicznego swego balkonu, a w szczególności jego dolnej części i nie ma możliwości jego remontu bez zgody innego właściciela.
Trzeba też zwrócić uwagę na fakt, że balkony w nowej architekturze budynków mieszkalnych konstrukcyjnie pełnią różnego rodzaju funkcje. Przykładowo balkon czy taras mieszkania może jednocześnie być zadaszeniem mieszkania znajdującego się poniżej, a więc konstrukcyjnie nie służy tylko i wyłącznie właścicielowi jednego mieszkania. Pomimo zatem jednoznacznego stanowiska Sądu Najwyższego w przedmiocie balkonów, nie jest wykluczonym, że w konkretnym stanie faktycznym kwestia przynależności balkonu zostałaby rozstrzygnięta odmiennie.
O tej uchwale pisałem tutaj: https://forum.zarzadca.pl/discussion/3120/remont-balkonow/#Item_4
Tam też link do pełnego tekstu uchwały wraz z uzasadnieniem.
Wspólnota mieszkaniowa nie płaci za budowę daszków nad balkonami przylegającymi do odrębnych lokali, ponieważ służą one wyłącznie właścicielom, takiego kosztu nie można pokrywać ze środków zgromadzonych na koncie funduszu remontowego.
W Rzeczpospolitej o wyroku Sądu Okręgowego w Zamościu, który rozpoznawał sprawę o uchylenie uchwały w sprawie wykonania zadaszenia nad balkonami na ostatniej kondygnacji i sfinansowania tej inwestycji z funduszu remontowego.
Więcej na ten temat na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/przeglad-prasy/prasa-ogolnopolska/1171-koszt-zadaszenia-balkonow-nie-obciaza-wspolnoty-
:smoking::smoking::smoking:
Uważam obróbki blacharskie za część wspólną
http://www.obrobkiblacharskie.com/
http://www.pruszynski.com.pl/typowe_obrobki_blacharskie.php
Myślałem, że te szanse w Sądzie na uznanie obróbki za część wspólną są nieco większe niż 50% :smile:
A to dlatego, że SN podał orzeczeniu, że:
"Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu."
Stawiam na to, że obróbka blacharska kwalifikuje się do opisu poniżej, ponieważ stanowi element zewnętrzny zapewniający hydroizolację elewacji budynku i balkonu. Cytat z uzasadnienie orzeczenia SN III CZP 10/08:
"elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji - z mocy art. 3 ust. 2 ustawy - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. "
Na logikę, wystarczy ustalić jaką funkcję i na czyj użytek stanowi dany element balkonu. Na przykład barierka, jest po to, żeby właściciel nie wypadł:wink:
Zatem koszty naprawy pokrywa właściciel lokalu.
Podobna funkcje spełniają okna i drzwi balkonowe ... więc, kto je konserwuje, naprawia i ostatecznie wymienia ?
Nowy doklejony: 24.05.12 20:22
Sprawę załatwię z rzeczoznawcą budowlanym. Dziękuję za komentarze i pozdrawiam.
a jak do tego doszedłeś, że nie stanowią elementu zewnętrznego ? spełniają tę samą rolę co obróbki blacharskie - chronią przed dostawianiem się wody opadowej do lokalu ...
Z góry dziękuję za odpowiedź
http://www.fotosik.pl/pokaz_obrazek/d748886f196d736e.html
płytki odleciały same czy zostały skute i przez kogo?
Płytki odpadają same
Trzeba sprawdzić czy płytki były mrozoodporne i czy technologia była adekwatna do miejsca położenia nieruchomości .
Jak budynek jest na gwarancji to naprawę winien zrobić deweloper, jak nie, to właściciel lokalu na swój koszt,
bo płytki to element wykończeniowy, estetyczny .
"Właściciel" balkonu winien wykonać naprawę w oparciu o warunki wydane przez wspólnotę na własny koszt.
Pytanie czy w związku z tym będę musiał dostosować się do uchwały na zasadzie że moje /nowe/ barierki będą musiały być wymienione i czy będę musiał wymieniać kafle ?
https://forum.zarzadca.pl/wiki/granica_czesci_wspolnej
Ta okoliczność nie powinna mieć znaczenia.
"Temat balkonów jednak znowu powraca a to za sprawą nowych rozwiązań architektonicznych, chodzi o tarasy urządzane na dachach budynków, które coraz częściej pojawiają się w ofertach deweloperów. Można spotkać się z poglądem, że taka powierzchnia, choć zagospodarowana wyłącznie przez właściciela lokalu, w rzeczywistości stanowi nieruchomość wspólną, ponieważ stanowi jednocześnie zadaszenie znajdującego się pod nią lokalu lub klatki schodowej.W jednej z podobnych spraw orzekał Sąd Apelacyjny w Warszawie, który wyrokiem z dnia 19 maja 2011 r., sygn. akt: I ACa 35/11 (niepubl.) przesądził, że okoliczność, iż bezpośrednio pod tarasem przynależnym do lokalu położone są inne lokale nie ma wpływu na jego status prawno – rzeczowy. Oznacza to, że nawet, gdy pełni jednocześnie funkcję zadaszenia nie jest częścią wspólną nieruchomości."
Więcej na ten temat w artykule" Gdy taras znajduje się na dachu budynku" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1397-gdy-taras-znajduje-sie-na-dachu-budynku
" W kwestii dotyczącej opierzeń blacharskich stoimy na stanowisku, że opierzenie blacharskie stanowi element trwale związany z konstrukcją budynku ponieważ podobnie jak izolacje przeciwwilgociowe i przeciwwodne stanowi element zabezpieczający konstrukcję obiektu przed degradacją.
Do elementów, które służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, i których koszty utrzymania powinien pokrywać użytkownik lokalu, można zaliczyć balustrady i posadzkę balkonu. Użytkownik balkonu winien również ponosić koszty napraw za uszkodzenia elementów trwale zawiązanich z budynkiem powstałych z jego winy np. w następstwie wadliwej eksploatacji balkonu. "
Zdanie wiążące dla sądu ma opinia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Pozdrawiam
Mam następne pytanie byłem przeciwny tej uchwale czyli byłem w mniejszości z uwagi na fakt że usiłuje się do termoizolacji wykorzystać pieniądze zgromadzone na FR - kilka krotnie podczas zebrania prosiłem o wskazanie podstaw prawnych do wykorzystania pieniędzy z FR na budowę docieplenia bez odpowiedzi , z uwagi na wykonanie prac dotyczących balkonów jak też z uwagi na fakt że skoro audyt mówi o konieczności wykonania docieplenia całego obiektu to rozumiem że docieplamy cały budynek jak już tutaj wspominałem mieszkam na poddaszu dach jest spadzisty w pracach dotyczących termoizolacji nie uwzględniono docieplenia dachu .
Skoro mam uczestniczyć swoimi pieniędzmi zgromadzonymi na FR to jak wymóc na wspólnocie /oprócz zaskarżenia uchwały/ żeby dokonała również docieplenia dachu zwracałem na to uwagę przed głosowaniem uchwały na zebraniu , ale jak grochem o ścianę nie mogę tego zrozumieć mam uczestniczyć w wydatkach które właściciele balkonów sami powinni pokryć a nie mogę wymóc wykonania prac docieplenia dachu jakaś paranoja , tylko na zasadzie że jak ci się nie podoba to możesz zaskarżyć uchwałę . Doradźcie coś .
Nowy doklejony: 01.06.12 10:26
Dobra ten wpis bardzo pasuje do mojej sytuacji i działa na moją korzyść tyle że co za każdym razem jeżeli chcemy coś takiego przed sądem udowodnić to musimy powołać rzeczoznawcę czy jest w tej sprawie jakieś orzeczenie albo inaczej skąd to wziąłeś innymi słowy podaj źródło .
Czy tego rzeczoznawcę powołał sąd, czy jedna ze stron sporu?
Zgadzam się z Tobą "posesja" i dla tego dopytuję się o źródło tej tezy , może "janukard" wie coś więcej dobrze by było żeby się tym pochwalił .
Zgadzam się, rzeczywiście, opinia PINB nie musi być wiążąca dla Sądu, ale z drugiej strony jest to podmiot właściwy co do wypowiadania się na tematy merytoryczne dotyczące konkretnej nieruchomości.
Z tym orzeczeniem z Wrocławia, nie dziwię się, że są odrzucił koszt remontu posadzek i wymiany płytek jako koszt Wspólnoty. Pozdrawiam
Podałeś tylko ścieżki do nich na swoim kompie, a to za malo.
Jak mamy je oglądać? Ja się nie chcę włamywać do Twojego kompa.
Sądzę, że ten kto wymyślił takie skomplikowane dodawanie obrazków na forum Ci wyjaśni.
Nowy doklejony: 03.06.12 22:17
przydał by mi się jakiś krótki instruktarz z tymi zdjęciami . No tak jak tu zajrzy to może poda jakiś krótki instruktarz .
Nowy doklejony: 04.06.12 11:45
Jeżeli przyjmiemy, że izolacja jest elementem konstrukcji (czy płyta balkonowa może być oddana do użytku bez izolacji?), to wówczas koszt jej naprawy obciąża wspólnotę.
W takiej sytuacji konieczne jest rozkucie kafli, pytanie: kto ponosi koszty przywrócenia do stanu pierwotnego? Sytuacja analogiczna jak w przypadku rozkuwania kafli w łazienkach.
W sprawie izolacji - robienie izolacji jest wymysłem wspólnoty budynek jest wybudowany w 1959 roku w budynku tym zamieszkuję z pięcioletnią przerwą od 1962 roku poza jednym notorycznym przykładem /dotyczącym mojego balkonu już mój ojciec co chwila remontował ten balkon / nigdy nie został zalany jakikolwiek lokal znajdujący pod balkonem a to wskazuje że izolacja jest w dobrym stanie natomiast moim zdaniem jeżeli już to ewentualnie odnowienie zwietrzałej powierzchni lastryka w celu położenia kafli , ale to przecież stanowi własność poszczególnych właścicieli więc niech robią to na własny koszt i tak to umotywuję , tym bardziej że jeżeli chodzi o izolacje to mamy tu konkretne orzeczenie w sprawie wadliwej izolacji przytoczone wyroki pewnie już tu były wskazywane gdyż zostały wymienione w przytoczonym tu na tym wątku linku
http://www.zarzadca.pl/content/view/551/32/
ale pozwolę sobie jeszcze raz je wskazać
........Wadliwa izolacja balkonu wywołuje wiele szkód, niszczy nie tylko płytę konstrukcyjną, ale powoduje zawilgocenie lokalu, również tego położonego poniżej, czy odpadanie tynków elewacyjnych. Koszt jej naprawy jest zwykle wysoki, około kilku tysięcy złotych. Obowiązek usunięcia tej wady spoczywa na właścicielu balkonu a nie na wspólnocie mieszkaniowej - tak orzekł Sąd Apelacyjny we Wrocławiu, Wydział I Cywilny w wyroku z dnia 7.08.2008 roku (sygn. akt: I Aca 601/08).........
...........W wyroku z dnia 3.10.2002 roku (III RN 153/01) uznał, iż balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, to część składowa tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego.........
.........Wrocławski Sąd Apelacyjny w orzeczeniu z dnia 7.08.2008 roku w sprawie I A Ca 601/08 uchylił uchwałę wspólnoty mieszkaniowej dotyczącą remontu balkonów, uznał bowiem, iż"... posadzki, izolacje i płyty balkonowe służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, przez co nie mogą zostać uznane za część nieruchomości wspólnej..."
Uchylona uchwała dotyczyła remontów, których zakres został określony w tzw. „planie remontów".
Przewidziano w nim, m.in. remont płyt balkonowych , izolacje i posadzki (zgodnie z kolejnością zgłoszeń, podano cenę metra kwadratowego z płytkami i bez płytek), naprawę tynków elewacyjnych na łączeniu płyt balkonowych z balustradami murowanymi „w powiązaniu z remontowanymi posadzkami".
Z ustaleń Sądu wynika, że na balkonach nie było prawidłowej izolacji, zaciekały tynki, które odpadały, zalewano balkony sąsiednie, gdy balkon był położony bezpośrednio nad lokalem mieszkalnym - przeciekał strop tego mieszkania.
Sąd uchylił uchwałę z uwagi na to, że powyższe punkty nie dotyczyły remontów konstrukcyjnych budynku: „z treści uchwały wynika bowiem, że wspólnota miała na jej podstawie zostać obciążona kosztami remontów posadzek, izolacji i płyt balkonowych oraz tynków elewacyjnych na łączeniu płyt balkonowych z balustradami. W ocenie Sądu Apelacyjnego elementy te służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, przez co nie mogą zostać uznane za części nieruchomości wspólnej....."
Dla mnie ważne jest to że jak już wspomniałem wykonałem około 4 lata temu wykonałem nowe barierki na własny koszt z elementów kutych czy będę musiał wymienić te barierki na takie same jak to jest wskazane w zakresie robót planowanego docieplenia .
Ponad rok temu wykonałem remont gdyż zalewałem mieszkańca pod spodem /na zdjęciach jest to najwyższy balkon w części środkowej budynku/ remont polegał na zbiciu lastryka i starej izolacji oraz położenia nowej izolacji i kolejnych warstw powierzchni balkonowej włącznie z położeniem nowych płytek przetrwało to deszcze śniegi mrozy trzyma się dobrze i to co najważniejsze nie zalewam już mieszkańca piętro niżej .
Natomiast inną kwestią jest to czy taki remont jest konieczny.
Uważam, że izolację balkonu , tarasu ma sfinansować wspólnota jako ogół właścicieli lokali,
gdyż ona chroni konstrukcję balkonu, tarasu przed erozją ...
To tak jakby naprawić samochód po stłuczce bez malowania nadwozia lakierem ...
gdzieś musi być ona uszkodzona, bo woda znalazła sobie ujście...
Art. 13.
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany
utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego,
uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych
współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.