Jak rozwiazac umowe zlecenie dotyczącą administrowania wspólnoty
Chcemy rozwiązać umowę zlecenie z zarządcą ale możemy wypowiedzieć umowę na 6 miesięcy naprzód na koniec roku prawomocną uchwałą wspólnoty .czy możemy podjąć uchwalę i zmienić ten zapis w umowie .
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Żeby zmienić umowę, trzeba zgody obu stron lub orzeczenia sądu.
Jeżeli nie określono czasu trwania, to należy uznać, że została zawarta na czas nieokreślony, nie mniej jednak nie ma to w tym przypadku większego znaczenia skoro określono termin wypowiedzenia.
Dodatkowo zastosowanie ma art. 746 kodeksu cywilnego, zgodnie z nim dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie.
Wypowiedzenie takiej umowy to czynność zwykłego zarządu, nie wymaga uchwały, mniej jednak mam pewne wątpliwości co do sytuacji prawnej.
Czy nie nastąpiło tutaj jednak powierzenie zarządu?
Tak czy inaczej musimy mieć zarządcę jeszcze przez półtora roku. Tak PGM zabezpieczały się jak powstawały wspólnoty.
Tak długie okresy wypowiedzenia nie są niczym uzasadnione, to jak "przywiązanie chłopa do ziemi".
Spróbujcie rozwiązać umowę za porozumieniem stron. Stroną umowy jest gmina, czy też komunalna osoba prawna (gminna spółka)? Jeżeli gmina, to spróbujcie porozmawiać z burmistrzem / prezydentem miasta, że chcecie sami zarządzać swoją własnością, niech gmina pójdzie Wam na rękę. Jeżeli to spółka, to takie "polityczne" naciski są trudniejsze. Może Wasi radni pomogą?
Czy PGM jest zarządcą Waszej wspólnoty, czy jedynie administruje? Czy są na ten temat jakiś zapisy w aktach notarialnych?
Czy umowa, którą zawarto jest umową zlecenie czy to umowa o zarządzanie nieruchomością, jakie są zapisy?
Tak określony wówczas sposób zarządu obowiązuje każdego kolejnego nabywcę lokalu, dopóki nie zostanie zmieniony odpowiednią uchwałą (zaprotokołowaną przez notariusza) nakazaną art. 18 ust. 2a UoWL.
W takiej uchwale właściciele większością głosów zmieniają sposób zarządu nieruchomością wspólną na np. "właścicielski" - a następną uchwałą (już bez notariusza) większością głosów wybieracie zarząd wspólnoty.
Tenże zarząd może następnie zawrzeć umowę zlecenie na wykonywanie części obowiązków np. księgowość czy prace konserwacyjne z jakąś firmą zarządzajacą (nawet z dotychczasowym PGM) czy kimkolwiek. Należy tylko pamiętać aby nie umieszczać w takiej umowie zapisu że taka firma (administrator) może samodzielnie wykonywać czynności zwykłego zarządu bo te ustawowo przypisane są dla zarządu wspólnoty(art.22 ust.1).
Działania takie powinniście jako właściciele podjąć jak najszybciej bo obliguje Was do tego (jako dużą wspólnotę) art. 20 UoWL.
Wasz prawnik miałby rację tylko wtedy gdybyście bez zmiany sposobu sprawowania zarządu chcieli zmienić firmę sprawującą zarząd.
W każdym innym przypadku UoWL nie ogranicza Was żadnymi terminami a wręcz przeciwnie co wynika z art. 20 ust. 2 UoWL.
Tak długi termin wypowiedzenia jest niezgodny z zasadami współżycia społecznego i każdy prawnik z łatwością pownien to w razie czego wykazać przed sądem. Niewyobrażalna jest sytuacja gdy np. taka firma robi bezczelne przekręty (albo nic nie robi a dach cieknie) a właściciele mają obojętnie przyglądać się jeszcze ponad rok jak ich pieniądze i majątek są marnotrawione a ich prawa własności łamane.
Odpowiednio przeprowadzona i udokumentowana rozmowa z Prezydentem Miasta powinna spowodować wybicie z głowy PGM-owi ewentualne roszczenia. Dobro właścicieli i ich wola wyrażona w uchwale jest na pierwszym miejscu.
Umowę można rozwiązać w każdym terminie za porozumieniem stron, w przeciwnym razie trzeba zachować termin wypowiedzenia, bo można narazić się na koszty (odszkodowanie).
Właściciele powinni wybrać zarząd wspólnoty od razu, czyli po wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Jeżeli tego nie zrobili, powinni to zrobić teraz. Ale ogranicza ich umowa zlecenie, którą zawarli. Zgodzili się dobrowolnie na taki termin i ustawa tu nic nie pomoże.
Jeżeli wystąpiłby "przekręty" lub zarządca nie wywiązywałby się ze swoich obowiązków, można wystąpić do sądu. Jak na razie nic takiego się chyba nie dzieje - w każdym razie gocha nic o tym nie wspomina. Samowolne i nieuzasadnione zrywanie umów bywa kosztowne.
Jesteś w błędzie.
W umowach nie ważne są tytuły ale treści umów.
W dyskutowanym przypadku (na razie nie ma więcej informacji) zarząd został powierzony PGM - tak robiły wówczas wszystkie molochy typu PGM, ADM, WAM...do 2004 roku.
Czy ten artykuł UoWL tak trudno zrozumieć?
"...Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej..."
Wspólnota Gochy nie zawierała żadnej umowy zlecenia bo wtedy (2000 r.) nie była jeszcze wspólnotą.
W pierwszej umowie o kupnie lokalu, ustanawiając odrębną własność (do tego nie jest potrzebny AN jak wynika z początkowej części przepisu art. 18 ust. 1), dwóch właścicieli (PGM i pan Iksiński)
powierzyli zarząd PGM - (u mnie też tak było), i tak to trwa do dzisiaj jak wynika z opisu.
U Gochy zawarto umowę o powierzeniu zarządu (art. 18 ust.1):
- albo w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali (gdy pierwszy lokal się wyodrębnił)
- albo później (? - raczej nie bo po 2000 r nic nie zawierano) w formie AN
"...art.18 ust. 2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu..."
- i tak jest u Gochy. Aby to zmienić, tak jak pisałem trzeba zastosować art. 18 ust. 2a.
Ty się zdecyduj czy macie zarząd wspólnoty wybrany czy zarządcę powierzonego?
Jak to powstał zarząd w 2001 r.? - w jaki sposób?
Teraz wspomiansz też o jakimś administratorze?
Co radca prawny ma do podpisywania umów?
Tak nie można nas wprowadzać w błąd bo w tej chwili nic nie wiadomo i cały wysiłek aby Ci pomóc idzie na marne.
Jeżeli stwierdziłaś w pierwszym wpisie, że w 2000 roku powierzono zarząd przy pierwszym lokalu (umową zleceniem?) PGM i od tego czasu żadnych innych umów nie zawierano to skąd nagle wziął się w tym wpisie zarząd wspólnoty, administrator, zarządca i jeszcze radca prawny nie wiadomo po co?
Jeżeli w tej umowie z 2000 r PGM ma wpisane że wykonuje czynności zwykłego zarządu tzn, że sprawuje zarząd powierzony bo są to czynności ustawowo przypisane zarządowi wtedy nie powinniście mieć zarządu wspólnoty.
Wszelkie umowy powienien podpisywać zarząd wspólnoty (lub zarządca któremu powierzono...) bo on z mocy prawa (art. 21) jest reprezentantem właścicieli na zewnątrz a nie administrator czy radca.
Podejrzewam, że jest tak jak napisałem w swoim wpisie 6 godzin temu. Jeżeli nie, to dalej nie podejmuje się cokolwiek Tobie wyjaśniać bo mogą wyjść różne "cuda".
Gdzie tu masz choćby słowo o powierzeniu zarządu:
- w drodze umowy,
- a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości
- albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność..."
W ust. 2 jest słowo "powinna być" a nie musi być
Tak - ja piszę o zarządcy powierzonym bo czym jest umowa nawet zlecenie - jak to nazywa Gocha - jeżeli zawierana jest przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu, jak nie powierzeniem zarządu
- przeczytaj jeszcze raz pierwszą część art. 18 ust. 1
AN jest po słowie albo czyli jest to alternatywny sposób.
Wymóg formy aktu notarialnego dla umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu zawarty jest w art. 7.2 i nie ma potrzeby powtarzać go w ustawie za każdym razem, gdy jest mowa o takiej umowie.
Słowo "powinno" w języku prawnym (czyli w języku ustaw) znaczy dokładnie to samo, co "musi" w języku potocznym. Nawiasem mówiąc, w żadnej ustawie nie znajdziesz słowa "musi" dla określenia konieczności, tylko "powinno".
Art. 18.1 mówi o dwóch różnych umowach:
1) umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali
2) umowie (zawartej później w formie aktu notarialnego) określającej sposób zarządu.
Właściciele mogą w jednej ALBO w drugiej umowie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w tym również mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. To ALBO dotyczy alternatywy: w jednej umowie ALBO w drugiej umowie (a obie umowy MUSZĄ mieć formę aktu notarialnego). Nie jest to alternatywny (bez formy aktu notarialnego) sposób ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Ponieważ nie doszło do określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali *) obowiązują zasady o których mowa w rozdziale 4 ustawy (por. art. 18 ust. 3 ustawy).
W myśl art. 20 ustawy, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych, wraz lokalami niewyodrębnionymi jest wyższa niż siedem, właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29.06.2010, sygnatura akt I ACa 264/10.
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1055-i-aca-26410-powierzenie-zarzadu-wymaga-umowy
---
*) podjęto uchwałę o powierzeniu zarządu, zaprotokołowaną przez notariusza
Daleki byłbym od wyciągania tak kategorycznych i jednoznacznych stwierdzeń na podstawie wyroku WSA - tym bardziej że jest orzeczenie SN stwierdzające, że żaden Sąd Administracyjny nie jest uprawniony (co powinno być oczywiste) do oceniania zgodności z prawem podjętych uchwał przez właścicieli we wspólnocie. W tym wypadku orzeczenie to jest wielce dyskusyjne.
Być może nie rozumiem tego co wklejam - cieszę się, że jest ktoś na tym forum co wszystko rozumie.
Ten apodyktyczny styl zaczyna mi przypominać usera o innym nicku.
Nie podejmuję się dalszego gdybania w temacie wątku dopóki Gocha nie wyjaśni dokładnie stanu prawnego w swojej wspólnocie.
Nie zakładam się ale powtórzę że to co napisałem teraz już 7 godzin temu okaże się najbliższe prawdy.
Sorry - mój czeski błąd omsknęło mi się, że A nie jest tym samym A
p.s.
nie widzę potrzeby dalszych osobistych wycieczek bo to napewno nikogo nie interesuje
Zaintrygowany nowym znaczeniem musi być z ciekawości sprawdziłem.
Chociaż to jest forum nie dla purystów językowych to nie będę mógł spać jeżeli nie wyjaśnię tego.
Okazuje się, że w większości aktów prawnych występuje wyrażenie: jest obowiązany, obowiązany jest, ma obowiązek, zobowiązuje, obowiązuje od.
Według słownika:
jest obowiązany - mający obowiązek do spełnienia jest zobowiązany płacić alimenty (konieczność wynikająca z nakazu, jak nie płaci tzn że adresat nie ma alimentów)
- natomiast:
[b]powinien, powinna, powinno [/b]- w połączeniu z podmiotem nieosobowym (być) wskazuje na konieczność spełnienia pewnego warunku, oczekiwania np zupa powinna być gorąca. (ale nie musi, jak będzie zimna dalej będzie zupą)
- to tak na marginesie dla relaksu
Twój ton nie był apodyktyczny? Sorry, ale mocno mnie zdziwiło twierdzenie, że umowa ustanowienia odrębnej własności nie musi być w formie aktu notarialnego. To jest nieprawda.
Może to stwierdzenie jest apodyktyczne, ale jak inaczej komuś powiedzieć, że rozmija się z prawdą?
Zaproponuj może wersję nieapodyktyczną.
Umowa nie ma obowiązku, umowa powinna mieć wymaganą formę.
Weź też pod uwagę, że język prawny jest odmienny od języka literackiego.
Czy znalazłeś w jakiejkolwiek ustawie wyraz "musi"?
Jeżeli chodzi o stronę merytoryczną, to nie masz racji.
Sprawdź w Googlach, na forach prawnych, orzeczeniach sądowych, wreszcie u prawnika.
Tak z ciekawości - czy Twoja umowa kupna mieszkania nie ma formy aktu notarialnego?
- stąd wybierz https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad -
nic sensownego się na forum nie dowiesz
W przypadku niedochowania formy zastosowanie będzie miał art. 73 par. 1k kodeksu cywilnego:
"Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej."
Pomocne piśmiennictwo:
" W obowiązującym stanie prawnym nie istnieje już obowiązek określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.. Właściciele mogą to uczynić w dowolnym czasie, byleby tylko zachowana była forma aktu notarialnego"
Własność lokali. Komentarz, R. Strzelczyk, A. Turlej, CH BECK, s. 323
Podsumowując:
Jeżeli obecny zarządca działa jedynie na podstawie umowy zlecenie i nie nastąpiło powierzenie zarządu, to wspólnota może wypowiedzieć umowę zachowując określony w niej termin wypowiedzenia, chyba że istnieją jakieś podstawy uzasadniające rozwiązanie bez zachowania terminu (rażące uchybienia), które jednak należałoby oprzeć na solidnych podstawach.
Umowa-zlecenie zawarta w dniu ..... pomiędzy wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej w ... przy ul .... reprezentowaną przez: ........
a PGM Spółka z.o.o. w ....... ul ..... reprezentowanym przez..........
o sprawowanie zarządu nieruchomością.
W paragrafie 1
Wspólnota Mieszkaniowa zleca a PGM spółka z.o.o zwane dalej zarządcą przyjmuje wykonanie zwykłego zarządu nieruchomością obejmującego między innymi:
1. Utrzymanie porządku i czystosci
2. zawieranie umów o dostawę wody, energii, wywozu nieczystości i innych
3. dokonywanie miesięcznych wymiarów opłat kosztów utrzymania nieruchomości i zarządu zgodnie z uchwałą
4. dokonywanie kontroli technicznych zgodnie z wymogami prawa bieżących napraw i konserwacji
5. prowadzenie remontów zgodnie z zatwierdzonym planem gospodarczym
6. podejmowanie innych czynności związanych z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości
W paragrafie 2
Czynności wykraczające poza zwykły zarząd nieruchomością wymagają zgody współwłaścicieli w formie uchwały są to:
1. przyjęcie rocznego planu gospodarczego
2. zmiany przeznaczenia części wspólnych
3. dokonywanie podziałów części wspólnej mającego wpływ na wielkość udziałów
4. udzielenie zgody na przebudowę rozbudowę nadbudowę i adaptację nieruchomości
5. zmiana wielkości udziałów
6. wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi lokalu z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie kc o egzekucji.
Paragraf 3
Właściciele lokali na pokrycie kosztów zarządu uiszczają zaliczki płatne z góry do 10 każdego miesiąca
Paragraf 4
Oprócz kosztów zarządu właściciele ponoszą wydatki na dodatkowe świadczenia jak gaz co woda wywóz śmieci i inne
Paragraf 5
Rozliczenie kosztów utrzymania nieruchomości zarządca dokona w cyklach rocznych w I kwartale następnego roku z rozbiciem na udziały i rozliczenie wpłaconych zaliczek przez poszczególnych właścicieli lokali
Paragraf 6
Za sprawowanie zarządu nieruchomością wynagrodzenie zarządcy ustalane będzie zgodnie z uchwałą wspólnoty
Paragraf 7
Naliczone i ściągnięte odsetki od nieterminowych opłat są dochodem zarządcy
Paragraf 8
Każda ze stron może wypowiedzieć umowę na 6 miesięcy naprzód na koniec roku, prawomocną uchwałą wspólnoty
paragraf 9 Zmiana umowy wymaga prawomocnej uchwały wspólnoty pod rygorem nieważności
paragraf 10
W sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie mają przepisy KC ustawa o najmie lokali mieszkaniowych , ustawa o własności lokali
Paragraf 11
Spory mogące wyniknąć pomiędzy stronami rozstrzygane będą przez sąd
Umowa sporządzona zostaje po 1 egzemplarzu dla każdej ze stron
i podpisy
Za wspólnotę Za zarządcę
podpisała pierwsza właścicielka + osoba z PGM
w następnym roku dochodzi 3 współwłaścicieli
którzy podpisują (brak dat)
Jak wynika z tej umowy to PGM sprawuje zarządzanie nieruchomością jako zwykły zarząd nie wiem co to jest w jakich przepisach znajdę zwykły zarząd
Jak wynika z tej umowy to PGM jest zarząda
Na pewno nie macie zarządu powierzonego na podstawie art. 18.1 ustawy. O to PGM zadbał...
Te odsetki to Wasza należność uboczna, nie zarządcy. Niepotrzebnie zgodziliście się oddawać swoje pieniądze.
Czy podjęliście uchwałę o wypowiedzeniu umowy?
Do czynności zwykłego zarządu należy też zawieranie umów, niezbędnych do funkcjonowania nieruchomości: na dostawy wody i odbiór ścieków, dostawy gazu, energii elektrycznej, energii cieplnej (centralne ogrzewanie, ciepła woda użytkowa), na wywóz śmieci, na sprzątanie, czyszczenie kominów, okresowe kontrole stanu technicznego obiektów budowlanych, umowy o konto bankowe, o lokatę bankową. A także windykacja należności (polubowna, sądowa i komornicza), prowadzenie ewidencji pozaksięgowej, remonty.
PGM to w rzeczywistości administrator, którego zatrudniliście do pomocy i którego możecie zwolnić i znaleźć innego lub sami gospodarować
W twojej wspólnocie wszystkie ważne decyzje podejmują właściciele w drodze uchwał.
Wybraliście tez (uchwałą) członków zarządu wm - oni sprawują tzw. zarząd zwykły, czyli podpisują faktury, umowy, wybierają wykonawców remontów i np. nowego administratora
Umowa z administratorem to nie jest taka ot zwykła, jedna z wielu, umów jak np. sprzątanie NW, czy prowadzenie konta bankowego
Budynek PGM, pierwszy lokator w 2000 roku wykupuje mieszkanie, powstaje wspólnota złożona z 2 wlaścicieli tenże Iksiński i PGM.
Między sobą ustalają w umowie: "...o sprawowanie zarządu nieruchomością...", "...PGM przyjmuje wykonanie zwykłego zarządu nieruchomością..." - że nie wybierają zarządu tylko zarząd będzie sprawował PGM.
Pamiętając o tym, że wtedy (skoro jak widać dzisiaj też są problemy) nawet PGM-y nie wiedziały dokładnie jak stosować UoWL i tego rodzaju umowy były dość powszechne. Dotychczasowy zarządzajacy (PGM, WAM...) stawał się takim "ni psem ni wydrą" - niby zarząd ale nie zarząd bo tylko zarządca a może administrator?
Było to traktowane jako powierzenie zarządu bo w niektórych takich umowach podawano podstawę właśnie art. 18 ust 1.
Kto z właścicieli wówczas znał na czym polegają różnice miedzy zarządem a zarządcą o innych niuansach już nie mówiąc?
Pytanie: Czy jest to ustalenie sposobu zarządu czy nie?
Czy jest to powierzenie zarządu czy tylko umowa o administrowanie?
Jeżeli tylko umowa o administrowanie to na jakiej podstawie powierza się zarządcy samodzielne wykonywanie czynności zwykłego zarządu jeżeli takie uprawnienia ma z mocy ustawy tylko zarząd?
Na podstawie dotychczasowych doświadczeń mogę się założyć że u mnie sędziowie w razie czego taką umowę uznali by za powierzenie zarządu, jeżeli zwykłą umowę nazwaną i określoną w treści, że jest umową tylko o administrowanie zawartą przez zarząd z zarządcą uznają za powierzenie zarządu to co dopiero w tej sytuacji?
Moim zdaniem wyjściem z tej sytuacji u Gochy aby "wilk był syty..." i aby nikt nie miał pretensji należałoby właśnie w trybie art. 18 ust. 2a przy pomocy notariusza określić sposób sprawowania zarządu i wybrać następnie zarząd. Pomijam zawarcie umowy między wszystkimi właścicielami - byłby to chyba ideał.
To są moje opinie, mogę być w błędzie - ale od czego mamy właśnie forum?
p.s.
Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, że u Gochy zmieniają zarządzającego, traktują tą umowę jako zwykłe zlecenie. PGM odwołuje się do sądu. Każdy PGM zaprawiony w bojach ma w sądzie układy i zakładam się, że zostaje "przywrócony do pracy". Jaki jest sens wkroczyć na niepewną ścieżkę wojenną aż chyba do SN?
"Sprawowanie zarządu" to tyle, co "zarządzanie".
Uprzedzając - to nie jest też "umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali", bo PGM spółka z o.o. nie była stroną sprzedającą lokale, tą stroną była gmina. Umowa zlecenia została zawarta po sprzedaży pierwszego lokalu. To, czy PGM-y wiedziały, co robią, czy nie ani też powszechność nieznajomości ustawy nie mają znaczenia dla prawnego charakteru umowy. Brak wymaganej formy aktu notarialnego powoduje, że gdyby nawet umowa zawierała sformułowania o "powierzeniu zarządu" czy też o "ustanowieniu sposobu zarządu", to te postanowienia byłyby nieważne z powodu braku koniecznej formy AN. Ale takich sformułowań też w tej umowie nie ma. Nie. Trzeba widzieć świat takim, jaki jest, a nie jakim chciałbyś, żeby był.
Umowa, jaka jest, każdy widzi. Treść została opublikowana. Na podstawie umowy. Opinie te nie są niczym uzasadnione. Nie mają podstaw prawnych ani faktycznych.
Należy podjąć uchwałę o wypowiedzeniu umowy i złożyć je zarządcy za pokwitowaniem (z datą i podpisem).