Tak, oczywiście.
Chyba, że zachodzą okoliczności, o których pisał Zarządca: niewykonywanie obowiązków, naruszenie prawa itp. - ale na to musicie mieć mocne dowody. Jeżeli po prostu chcecie się pozbyć niechcianego zarządcy, złóżcie wypowiedzenie z zachowaniem okresu umowy.
Można ewentualnie, choć to nie ma wielkiego znaczenia dla pytania postawionego w wątku, rozważać czy nie mamy tu do czynienia z umową o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie wskazano tu jednak osoby odpowiedzialnej zawodowo za wykonywanie czynności.
Uważam, że niektóre jej zapisy nie wywołują skutków prawnych z uwagi na to, że nie dokonano zmiany sposobu zarządu.
Mam na myśli upoważnienie do zawierania umów w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.
Jak przypuszczaliśmy Prezes nie wyraził zgody na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Chciał poznać przyczyny ale nie musimy mu podawać dlaczego Możemy wypowiedzieć zgodnie z paragrafem 8 umowy . Jeszcze jedno pytania czy możemy podjąć uchwałę o zmianie warunków umowy z zarządzania na administrowanie paragraf 9 umowy. Czy mając więcej udziałów Prezes PGM może się nie zgodzić, i jak dalej postępować.
Gocha - jeżeli macie wybrany zarząd (chociaż mam dalej wątpliwości) to możecie tą umowę próbować "wziąść" z innej strony. Z tym, że poniższa opinia prawna dotyczyła podobnej sprawy: był wybrany zarząd wspólnoty z pełnymi szykanami (notariusz akt notarialny itd) a następnie zarząd zawarł umowę z firmą administrującą i też takie brednie były wpisane o zarządzaniu, czynnościach zwykłych, reprezentowaniu itd).
"...Według art. 353-1 Kodeksu Cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawieani zasadom współżycia społecznego.
Wszelkie zapisy w umowie o administrowanie nieruchomością typu: „…reprezentowanie Wspólnoty przed organami administracji państwowej i samorządowej…” , "... wykonywanie czynności zwykłego zarządu..." itp. jako niezgodne z bezwzględnie obowiązującym prawem, zwłaszcza ze wspomnianym już art. 353 KC a także z art. 21, 22 UoWL są bezpodstawne i nieważne..."
To tylko moja sugestia - na podstawie dotychczasowych doświadczeń z Twoich chaotycznych informacji, nie jest to rada kategoryczna.
[cite] gocha:[/cite]Chcemy rozwiązać umowę zlecenie z zarządcą ale możemy wypowiedzieć umowę na 6 miesięcy naprzód na koniec roku prawomocną uchwałą wspólnoty .czy możemy podjąć uchwalę i zmienić ten zapis w umowie .
Teraz już rozumiem twoje dążenia i zmiany w świetle zawartej umowy.
[cite] gocha:[/cite]Jeszcze jedno pytania czy możemy podjąć uchwałę o zmianie warunków umowy z zarządzania na administrowanie paragraf 9 umowy.
Paragraf 9 brzmi:
[i]Zmiana umowy wymaga prawomocnej uchwały wspólnoty pod rygorem nieważności[/i]
Niestety zmiana umowy w drodze uchwały, którą dopuszcza paragraf 9 nie dotyczy jej wypowiedzenia, gdyż umowę zawierał zarząd i tylko on jest władny umowę wypowiedzieć. Umowy tej nie może wypowiedzieć wspólnota uchwałą. Nawet jeśli uchwała o wypowiedzeniu umowy byłaby podjęta przez wspólnotę, to żadna uchwała nie obowiązuje administratora, ona obowiązuje i wiąże zarząd wspólnoty, a nie administratora. Każda uchwała wspólnoty mieszkaniowej wywiera skutek, może inaczej, jest relacją pomiędzy członkami wspólnoty, czyli właścicielami, a zarządem wspólnoty, natomiast umowa z administratorem jest relacją pomiędzy zarządem wspólnoty, a administratorem.
W przypadku takiej uchwały (o wypowiedzenie umowy administratorowi) zarząd będzie zobligowany do jej wykonania, czyli do wypowiedzenia umowy, ale będzie go obowiązywał zapis w obowiązującej umowie dotyczący 6-cio miesięcznego okresu wypowiedzenia. Tego nie można zmienić w drodze uchwały wspólnoty. Uchwały nie dotyczą bezpośrednio administratora.
Przykład:
Możemy hipotetycznie przegłosować uchwałą, że administrator będzie nam sprzątał klatki schodowe dwa razy w tygodniu, lecz taka uchwała nie przyniesie efektu jeśli administrator nie ma w umowie takiego zapisu. To, żeby taki zapis się pojawił, wymagać będzie renegocjacji warunków umowy, akceptacji tego przez obydwie strony i zapewne uzgodnienie nowych stawek należnych administratorowi.
Mam nadzieję, że dobrze mnie Panowie zrozumieliście...
Chodzi o to, że nawet jeśli stroną umowy jest wspólnota, to wykonuje tą umowę zarząd, ponieważ żadne ustalenia wspólnoty w postaci uchwały nie powodują skutku dla administratora. Administrator wykonuje polecenia zawarte w umowie podpisanej przez zarząd (jej przedstawicieli).
[cite] EDDIE:[/cite]Mam nadzieję, że dobrze mnie Panowie zrozumieliście...
Chodzi o to, że nawet jeśli stroną umowy jest wspólnota, to wykonuje tą umowę zarząd, ponieważ żadne ustalenia wspólnoty w postaci uchwały nie powodują skutku dla administratora. Administrator wykonuje polecenia zawarte w umowie podpisanej przez zarząd (jej przedstawicieli).
Zdaje się, że ty nie rozumiesz roli jaką odgrywa Zarząd we wspólnocie i próbujesz nam wcisnąć, że jest taki jak np. w SM.
Podpisuje Zarząd,.... ale wszystkie umowy są ze Wspólnotą, jako jej reprezentant na podstawie pełnomocnictwa ogółu właścicieli lokali.
Inaczej to są zobowiązania Zarządu, a nie wspólnoty i niech Zarząd się z tego rozlicza z własnej kieszeni.
Umów z usługodawcami się nie zmienia, przy każdorazowej zmianie w składzie Zarządu WM.
Jeżeli Zarząd chce sobie zatrudnić prywatnego najemnika, żeby za zarząd pracował, to niech oni sobie jego opłacają.... z własnej kieszeni, a nie ze środków wspólnoty.
Chodzi o to, że nawet jeśli stroną umowy jest wspólnota, to wykonuje tą umowę zarząd, ponieważ żadne ustalenia wspólnoty w postaci uchwały nie powodują skutku dla administratora.
Jak nie powodują ? jeżeli jest uchwała właścicieli lokali to Zarząd nie może, ot tak sobie, zwolnić (wypowiedzieć umowy) administratora.
[cite] EDDIE:[/cite] żadne ustalenia wspólnoty w postaci uchwały nie powodują skutku dla administratora. Administrator wykonuje polecenia zawarte w umowie podpisanej przez zarząd (jej przedstawicieli).
W tym przypadku wydaje się, że powodują, ponieważ takie postanowienie zawarto w umowie, z drugiej strony można się zastanawiać co w sytuacji, gdy administrujący zamierz wypowiedzieć umowę a wspólnota nie podejmie uchwały?
Na pewno brak uchwał nie miałby znaczenia w przypadku wypowiedzenia "z ważnych powodów".
[cite] EDDIE:[/cite] żadne ustalenia wspólnoty w postaci uchwały nie powodują skutku dla administratora. Administrator wykonuje polecenia zawarte w umowie podpisanej przez zarząd (jej przedstawicieli).
W tym przypadku wydaje się, że powodują, ponieważ takie postanowienie zawarto w umowie, z drugiej strony można się zastanawiać co w sytuacji, gdy administrujący zamierz wypowiedzieć umowę a wspólnota nie podejmie uchwały?
Na pewno brak uchwał nie miałby znaczenia w przypadku wypowiedzenia "z ważnych powodów".
Oczywiście, że powodują, jeśli są zawarte w umowie, przecież o tym pisałem podając nawet konkretny przykład:
Przykład:
Możemy hipotetycznie przegłosować uchwałą, że administrator będzie nam sprzątał klatki schodowe dwa razy w tygodniu, lecz taka uchwała nie przyniesie efektu jeśli administrator nie ma w umowie takiego zapisu. To, żeby taki zapis się pojawił, wymagać będzie renegocjacji warunków umowy, akceptacji tego przez obydwie strony i zapewne uzgodnienie nowych stawek należnych administratorowi.
Może ten przykład pozwoli niektórym twardogłowym pomyśleć o co chodzi w relacjach WSPÓLNOTA <=> ZARZĄD <=> ADMINISTRATOR
EDDIE: nawet jeśli stroną umowy jest wspólnota, to wykonuje tą umowę zarząd, ponieważ żadne ustalenia wspólnoty w postaci uchwały nie powodują skutku dla administratora
EDDIE: Może ten przykład pozwoli niektórym twardogłowym pomyśleć o co chodzi w relacjach
Czyli najlepiej wrócić do przeszłości w postaci znanego hasła: Mówimy partia – myślimy Lenin,. Mówimy Lenin – myślimy partia. :bigsmile:
[cite] Zarządca:[/cite]W tym przypadku wydaje się, że powodują, ponieważ takie postanowienie zawarto w umowie, z drugiej strony można się zastanawiać co w sytuacji, gdy administrujący zamierz wypowiedzieć umowęa wspólnota nie podejmie uchwały?
Prawie przyznałbym ci racje, ale... wspólnota korzysta z "pośrednika" jakim jest Zarząd WM. Do rozwiązania umowy przez administratora nie jest potrzebna uchwała właścicieli lokali.
Lwia część obowiązków administratora odbywa się na danych osobowych właścicieli lokali i danych o ich majątku.
Uważam, że nie każdy powinien dysponować taką wiedzą i o doborze administratora powinni decydować właściciel lokali na wniosek Zarządu WM (Zarząd WM powinien przedstawić kilka ofert ).
Nie można więc porównywać / upraszczać interpretacji umowy z administratorem do firmy sprzątającej pisząc, że uchwała właścicieli lokali nie ma znaczenia
[cite] KubaP:[/cite] Lwia część obowiązków administratora odbywa się na danych osobowych właścicieli lokali i danych o ich majątku.
Jakież to operacje wykonuje administrator na danych osobowych właścicieli i ich majątku??:shocked:
Może wiesz coś, czego my nie wiemy?
No chyba nie myślisz o adresowaniu kopert, czy pism i wiedzy, że Kowalski ma x m2 i mieszka pod numerem y?
[cite] KubaP:[/cite]
Uważam, że nie każdy powinien dysponować taką wiedzą i o doborze administratora powinni decydować właściciel lokali na wniosek Zarządu WM (Zarząd WM powinien przedstawić kilka ofert ).
Możesz uważać, że nie każdy powinien, a ja stwierdzę, że nikt nie może dysponować danymi osobowymi innych właścicieli z racji ochrony danych osobowych.
Nie dotyczy to przypadku, gdy właściciel np. zalega z płatnościami i podejmowane są działania związane z licytacją lokalu. Sama windykacja należności to obowiązek administratora i w tym przypadku nie ma potrzeby informować właścicieli o danych osobowych dłużników.
[cite] KubaP:[/cite]
Nie można więc porównywać / upraszczać interpretacji umowy z administratorem do firmy sprzątającej pisząc, że uchwała właścicieli lokali nie ma znaczenia
Porównanie to nie uproszczenie.
Uchwała właścicieli nie odnosi bezpośredniego skutku na obowiązki administratora, jeśli ktoś nie rozumie tego na tym przykładzie, to jego problem.
Gdzie, w jakim artykule UoWL występuje obowiązek windykacji przez administratora?
"...Sama windykacja należności to obowiązek administratora..."
Jeżeli już jest zatrudniony administrator i prowadzi księgowość to jego jedynym obowiązkiem w takiej sprawie jest zgłoszenie zarządowi wspólnoty faktu że któryś z właścicieli ma zaległości w opłatach.
Zarząd decyduje (art. 21) jak problem rozwiązać a następnie właściciele gdy zarząd nie da rady (art. 15 ust.2 i 22 ust. 3 ppkt 7). Administrator nie jest stroną w stosunku do zalegającego właściciela bo nie jest organem wspólnoty - on jest tylko sorry -"fizycznym pracownikiem" - do wykonywania poleceń zarządu.
Niestety, praktyka jest taka,że w wielu wspólnotach administrator usiłuje rządzić i to mu się często udaje.
Piszesz tak, jakbyś rzeczywistość wspólnot mieszkaniowych oglądał z Kosmosu.
To nie jest tak, że zarządcy lubują się w jeżdżeniu po sądach i wyczekiwaniu na rozprawę na sądowych korytarzach. Jeśli na tym ma polegać "rządzenie", to weź je sobie i rządź sam. Pisanie pozwów i udział w przesłuchaniach nie należy do przyjemności, ale czasami ktoś to musi zrobić, żeby wspólnota nie straciła płynności finansowej i nie płaciła odsetek za zwłokę.
Właściciele zasiadający w zarządach ani się do windykacji nie palą (bo to wojna z sąsiadami), ani się na tym nie znają i wolą powierzyć te nieprzyjemne sprawy zarządcy, którego potem rozliczą. Wystarczy pełnomocnictwo procesowe, którego ma prawo udzielić zarząd i po kłopocie.
W umowach o Administrowanie ( Zarządzanie) są czasami zapisy o tym iż Wspólnota upoważnia Administratora do reprezentowania ją przed innymi ( sądami, firmami, bankami itp.) i na podstawie takich zapisów w tych umowach te instytucje uznają tylko reprezentacje Admina a nie Zarządu. Wiem to z autopsji.
[cite] daarek:[/cite]Niestety, praktyka jest taka,że w wielu wspólnotach administrator usiłuje rządzić i to mu się często udaje.
No tak, interpretacja roli administratora we wspólnocie powoduje taki stosunek do niego o jakim piszesz z przekąsem.
W umowie każdy administrator ma taki punkt - Zakres obowiązków i usług.
Prawie we wszystkich przypadkach ma zapisane windykacje zadłużenia (właściciele lokali nie lubią tych spraw ze względu na stosunki sąsiedzkie, najlepiej niech to robi ktoś obcy) wobec członków wspólnoty i pożytkowiczów. Wykonuje swoje obowiązki i dlatego podpisuje się pod wezwaniami do zapłaty / reprezentuje wspólnotę. Jak sięgam pamięcią,.... żaden Sąd tego nie kwestionował i nie oddalił wniosku o windykacje , czy odrzucił dowód podpisany przez administratora.
Administrator dla Sądu jest profesjonalistą ( pomijam patologię administratorską) w przeciwieństwie do członków Zarządu WM
Wiem, że taka jest praktyka - jeżeli właścicielom to odpowiada to ok - gorzej gdy dochodzi do nieporozumień na tym tle.
Do poldek.
Owszem są takie zapisy, instytucje różne (chociaż nie wszystkie) przymykają oko bo najczęściej nie mają pojęcia że powinno być inaczej. Przy wybranym zarządzie takie sformułowania są niezgodne z prawem bo właściciele w ten właśnie sposób określili swoją reprezentację (art.21 i 22) a nie że zarządca ich będzie reprezentował.
Mogli przecież powierzyć zarząd zarządcy wtedy OK ale skoro wybrali zarząd to zarząd ich reprezentuje.
Swoboda umów określa m.in. :...art. 353-1 Kodeksu Cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego..."
Orzecznictwo Sądu Najwyższego wyklucza stosowanie art. 103 § 1 i 2 k.c. w drodze analogii do umów zawartych w imieniu osoby prawnej przez osoby działające w charakterze organu osoby prawnej bez kompetencji do tego i opowiada się za bezwzględną nieważnością tych umów (...) i uznaje taką czynność za bezwzględnie nieważną na podstawie art. 58 § 1 KC - np. uchwała składu 7 sędziów SN z 14 września 2007 r. sygn. akt III CZP 31/07.
"...W uzasadnieniu wyroku z dnia 12 grudnia 1996 roku (sygn. akt: I CKN 22/96, OSNC 6-7/97, poz. 75) Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli za osobę prawną działał podmiot nieuprawniony, który nie był jej organem, to do działania osoby prawnej w ogóle nie doszło, dlatego nie jest możliwe sanowanie takiego działania.
Orzeczenie to należy odnieść do działania wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz, ponieważ w orzecznictwie i doktrynie aprobowany jest pogląd, stosuje się tutaj uregulowania dotyczące osób prawnych „oraz odpowiedzialności osób działających jako organ osoby prawnej, ale nie będących ich organem lub z przekroczeniem umocowania”..." - źródlo: http://www.zarzadca.pl/komentarze/725-potwierdzenie-czynnosci-zarzadu-dokonanej-bez-umocowania
- wniosek oczywisty: wszelkie umowy z dostawcami, reprezentowanie przed różnymi organami itd. są przypisane ustawowo do zarządu a nie administratora chociażby nie wiem co miał napisane w umowie o administrowanie.
jeżeli za osobę prawną działał podmiot nieuprawniony, który nie był jej organem
Jeżeli miał pełnomocnictwo, to był uprawniony.
Istnienie organu osoby prawnej nie oznacza, że tylko on ma prawo reprezentacji. Osoby prawne też ustanawiają swoich pełnomocników. Jeżeli sugerujesz, że Sąd Najwyższy nie uznaje umocowania pełnomocnika osoby prawnej, to nie masz racji.
Zależy o jakie pełnomocnictwo chodzi, administaracyjne, procesowe czy jeszcze inne.
Kilka wycinanek o pełnomocnictwach:
"...Podkreśla się w doktrynie, że zarządca nie może reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też upoważnienie nie znalazło się w umowach, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bądź w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a. .." - Uchwała SN z dnia 21 stycznia 2009 r. sygn. akt III CZP 129/08
"...Pełnomocnik Wspólnoty adw. P. D. podał bowiem, że reprezentowanie Wspólnoty, szczególnie w sprawach sądowych, było dotychczas poprzedzane uchwałą Zarządu Wspólnoty upoważniającą [...] E. O. do reprezentowania Wspólnoty w danej sprawie. W tych okolicznościach, treść §5 pkt 10 umowy z dnia [...] maja 2004 r. o administrowanie nieruchomością, nie daje podstaw do jednoznacznego ustalenia intencji Zarządu Wspólnoty co do upoważnienia tym zapisem [...] E. O. do reprezentowania Wspólnoty..." - Wyrok WSA w Warszawie z 2006.10.18 IV SA/Wa 224/06
"...Umowa stałego stosunku zlecenia, obejmująca jedynie reprezentowanie interesów majątkowych zleceniodawcy przed sądami i organami administracji, nie może stanowić podstawy pełnomocnictwa procesowego udzielonego zleceniobiorcy przez zleceniodawcę (art. 87 § 1 k.p.c.)..." - Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 1992 r. III CZP 4/92
"...Umowa zlecenia obejmująca stałe prowadzenie obsługi prawnej mocodawcy, w tym reprezentowanie go przed sądem, może być podstawą pełnomocnictwa procesowego tylko wtedy, gdy przedmiot sprawy obejmuje określoną w tej umowie czynność prawną, faktyczną lub usługę..." - Uchwała SN z dnia 23.09.2010 R., III CZP 52/10
[cite] poldek:[/cite]Jest tylko pytanie czy zapis w umowie o Administrowanie ( Zarządzanie NW) wyczerpuje znamiona pełnomocnictwa do różnych spraw w umowie zapisanych?
Zależy, jaki to zapis i czy oprócz umowy jest osobny dokument pełnomocnictwa. Lakoniczny wpis w umowie nie wystarczy, pełnomocnictwo procesowe musi spełniać wymagania określone w kodeksie postępowania cywilnego:
Art. 86. Strony i ich organy lub przedstawiciele ustawowi mogą działać przed sądem osobiście lub przez pełnomocników.
Art. 87. § 1. Pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu, jak również rodzice, małżonek, rodzeństwo lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia.
Art. 88. Pełnomocnictwo może być albo procesowe - bądź to ogólne, bądź do prowadzenia poszczególnych spraw - albo do niektórych tylko czynności procesowych.
Art. 91. Pełnomocnictwo procesowe obejmuje z samego prawa umocowanie do:
1) wszystkich łączących się ze sprawą czynności procesowych, nie wyłączając powództwa wzajemnego, skargi o wznowienie postępowania i postępowania wywołanego ich wniesieniem, jako też wniesieniem interwencji głównej przeciwko mocodawcy;
2) wszelkich czynności dotyczących zabezpieczenia i egzekucji;
3) udzielenia dalszego pełnomocnictwa procesowego adwokatowi lub radcy prawnemu;
4) zawarcia ugody, zrzeczenia się roszczenia albo uznania powództwa, jeżeli czynności te nie zostały wyłączone w danym pełnomocnictwie;
5) odbioru kosztów procesu od strony przeciwnej.
Art. 92. Zakres, czas trwania i skutki umocowania szerszego niż pełnomocnictwo procesowe, jak również umocowanie do poszczególnych czynności procesowych, ocenia się według treści pełnomocnictwa oraz przepisów prawa cywilnego.
Art. 93. Mocodawca stawający jednocześnie z pełnomocnikiem może niezwłocznie prostować lub odwoływać oświadczenia pełnomocnika.
Np. taki zapis w umowie : " Administrator zobowiązany jest do : zapewnienie wywozu nieczystości,* /usług elektrycznych/, /dostaw gazu/, /dostaw ciepła/,
/dostaw wody/ i /odprowadzenie ścieków/ poprzez zawarcie w imieniu i na rzecz Wspólnoty odpowiednich umów."
Czy faktycznie ma prawo podpisywać w imieniu Wspólnoty umowy z dostawcami i innymi firmami usługowymi legitymując się tylko takim zapisem umowy ?
Uważam, że nie. Jest to nałożenie obowiązku bez dania instrumentu, jakim jest pełnomocnictwo. Jako zarządca nie podpisałbym umowy w tym brzmieniu, bo ten zapis jest niewykonalny.
Jeżeli wspólnota już ma zawarte takie umowy, to zapis ten jest zbędny. W razie zmiany dostawcy, nową umowę podpisze zarząd wspólnoty, zarządca może pomóc czy doradzić. Wielkiego wyboru i tak nie ma, bo dostawcami są najczęściej monopoliści naturalni (wodociągi, gazownia, mpec).
Chyba, że sformułowanie "zapewnienie dostaw" ma oznaczać nadzór nad realizacją umów przez dostawców, interweniowanie w razie przerw w dostawach, niedotrzymania terminów lub warunków usługi - wtedy zgoda. Ale można to lepiej sformułować, żeby nie było nieporozumień.
Umowy są często bezrefleksyjnie "ściągane" z internetu i niedostosowywane do poszczególnych klientów. Pełno w nich pustych słów-wypełniaczy, które zajmują dużo miejsca, nie zawierają konkretnych treści. Ładnie to wygląda, ale po "wyciśnięciu" niewiele z tego zostaje. Jak na przykład wyegzekwować od zarządcy obowiązek "zapewnienia dostaw", jeżeli on nie ma uprawnień do reprezentowania wspólnoty, bo nie otrzymał pełnomocnictwa?
Panie i Panowie, windykacja którą prowadzi administrator to przede wszystkim na podstawie pilnowania wpływających zaliczek, upomnienia wysyłane właścicielom z określeniem ich kwoty długu, a następnie wezwania do zapłaty jeśli nadal brak wpłaty.
Sprawa windykacji poprzez Sąd wymaga decyzji zarządu. Nie wyobrażam sobie, by zarząd pilnował wezwań do zapłaty, albo by administrator sam wysyłał pozwy o zapłatę do sądu.
Oczywiście zarząd może upoważnić administratora do reprezentowania w sądzie w konkretnej sprawie ale z reguły sam pilnuje spraw sądowych, a administrator jest tylko świadkiem i pomaga zarządowi.
We wszystkich wspólnotach, które znam, do obowiązków administratora należy windykacja długów do etapu pozwu sądowego i decyzji o kierowaniu sprawy do sądu.
[cite] poldek:[/cite]Np. taki zapis w umowie :
" Administrator zobowiązany jest do : zapewnienie wywozu nieczystości,* /usług elektrycznych/, /dostaw gazu/, /dostaw ciepła/,
/dostaw wody/ i /odprowadzenie ścieków/ poprzez zawarcie w imieniu i na rzecz Wspólnoty odpowiednich umów." Czy faktycznie ma prawo podpisywać w imieniu Wspólnoty umowy z dostawcami i innymi firmami usługowymi legitymując się tylko takim zapisem umowy ?
Uważam, że nie.
Ja słowo zapewnienie rozumiem tak : Administrator przygotowuje oferty zapewniające wykonie usług dla wspólnoty (inni członkowie WM też to mogą robić jak chcą "swojego" wepchnąć na usługodawcę WM), przygotowuje niezbędną dokumentacje jak treść umów, i przedstawia do akceptacji Zarządowi WM. ( proszę nie zapominać jaka jest hierarchia podległości ustawowej we WM)
Podpisy pod umowami składa ustawowy reprezentant czyli jak jest Zarząd WM wieloosobowy, przynajmniej dwaj członkowie Zarządu WM.(art21 UoWL)
Członkowie którzy uchylają się od podstawowych obowiązków (nadzoru) należy jak najszybciej wymienić. Trzeba postawić tamę spychologi odpowiedzialności.
Art. 21.
1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
W małych wspólnotach, umowy podpisują albo pełnomocnicy właścicieli lokali albo Zarządca /Administrator NW . Wynika to z wygodnictwa.
W mojej wspólnocie w prawdopodobnie trybie indywidualnego zbierania głosów podjęto uchwałę lecz nie zawiadomiono właścicieli o wyniku podjętej uchwały Chodziłoo zmianę zarządu prawdopodobnie podpisało ją większość właścicieli. Zarządcę i poprzedni zarząd nic o tym niewie. Dwie osoby które powołują się jako zarząd żądają przekazania dokumentacji wspólnoty. Najakiej podstawie zarzadca powołany uchwałą ma przekazać dokumentację.
Margloo: nie zawiadomiono właścicieli o wyniku podjętej uchwały
Art. 23.3 ustawy o własności lokali: "O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie". Ustalcie co wy w końcu uchwaliliście.
margloo - jeśli nawet uchwała ma uchybienia formalne (obiegiem bez późniejszego zawiadomienia), to nie znaczy, że jest nieważna. Obejrzyj ją - czy to jest odwołanie starego i powołanie nowego zarządu wm czy może rozszerzenie składu o nowych członków.
Nie rozumiem co tu ma do rzeczy zarządca, czyli administrator. Jego obowiązuje umowa zawarta ze wspólnotą a nie uchwała
Margloo: Dwie osoby które powołują się jako zarząd
Czy to jest może ten nowy Zarząd WM, powołany najnowszą uchwałą właścicieli. Jakie były konkretne wyniki głosowania ? Czy również w tej uchwale odwołano stary Zarząd WM ?
Pisałem, że prawdopodobnie bo "nowy zarząd" nie pokazał tej uchwały ani zarządcy ani byłemu zarządowi. Nowy zarząd zwracając się do zarządcy powinien ten fakt udokumentować uważam, że nie jest to uchybienie. Nowy "zarząd" poprostu na wstępie nie wykonuje Ustawy o Własności Lokali.
Uchwała została podjęta 1 lipca 2011r prawdopodobnie na zebranu o terminie zebrania kilku właścicieli nie otrzymało zawiadomienia. Domniemywam zatem iż uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów o czym właściciele dotej pory nie otrzymali informacji. Czy to są uchybienia czy nie ważna chwała. Uchwałę podpisali dłużnicy wspólnoty, którym nie na rękę ani zarząd ani zarządca domagający się na mocy uchwały spłaty zadłużenia.
[cite] margloo:[/cite]Nie kręce lecz pytam, jeżeli uchwała jest zbierana indywidualnie to ile czasu ma zbierający [głosy] podpisy na zawiadomienie właścicieli o podjętej uchwale.
Nigdzie tego nie ma zapisane, ale w piśmiennictwie sądowym utarło się że - NIEZWŁOCZNIE ...
jeżeli uchwała jest zbierana indywidualnie to ile czasu ma zbierający podpisy na zawiadomienie właścicieli
Niezwłocznie, ale jak nie zawiadomi, to uchwała i tak jest ważna.
Kto się pod nią podpisał (np. dłużnicy) nie ma żadnego znaczenia, liczy się tylko większość udziałów.
Dlaczego zakładasz, że nowy zarząd będzie gorszy? Daj im szansę, może się mile rozczarujesz
Margloo: Uchwała została podjęta 1 lipca 2011 r. prawdopodobnie na zebraniu
Jak na zebraniu, to o treści uchwały, każdy właściciel lokalu nie musi zostać powiadomiony na piśmie. Kręcisz coś...
elan124 we wspólnotach "różne" rzeczy się zdarzają, uwierz mi :bigsmile:, w mojej na przykład uchwalono uchwałę o nie odwoływaniu obenego administartora na zebraniu, które się nigdy nie odbyło, o czym nawet administrator poinformował mnie odpowiednim pismem (zażądałam bowiem protokołu z tego zebrania, jako że było ono rzekomo zwołane w czasie, gdy byłam w zarządzie wspólnoty, zatem jako zarząd powinnam o nim wiedzieć :bigsmile: - skoro nie było zebrania, nie ma protokołu - odpowiedź administarora; a uchwała jest :surprised:)
w mojej na przykład uchwalono uchwałę o nie odwoływaniu obenego administartora na zebraniu, które się nigdy nie odbyło, o czym nawet administrator poinformował mnie odpowiednim pismem (zażądałam bowiem protokołu z tego zebrania, jako że było ono rzekomo zwołane w czasie, gdy byłam w zarządzie wspólnoty, zatem jako zarząd powinnam o nim wiedzieć
Jak tu nie być przekornym, że zarządca tez może samodzielnie zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali
Art. 31. Zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust.1.
Jak tu nie być przekornym, że zarządca tez może samodzielnie zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali
Art. 31.
Zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1
Ale oni mają zarząd wspólnoty, więc nie mają zarządcy notarialnego z art. 18.1.
Ten przepis nie ma zastosowania w ich wspólnocie.
Jak tu nie być przekornym, że zarządca tez może samodzielnie zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali
Art. 31.
Zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1
Ale oni mają zarząd wspólnoty, więc nie mają zarządcy notarialnego z art. 18.1.
Ten przepis nie ma zastosowania w ich wspólnocie.
A co wg ciebie zarządca notarialny ma inne obowiązki niż zarząd właścicielski?
Zebranie może zwołać każdy właściciel jeżeli uważa, że jest ono niezbędne i poradzi sobie procedurami zebraniowymi.
Koszty organizacji tak zwołanego zebrania ponosi najpierw on sam(organizator) , a jeżeli złoży wniosek o uznanie tych kosztów jako kosztów WM i WM je uzna, że były zasadne, to WM jest zobowiązana mu je zwrócić.
KubaPJak tu nie być przekornym, że zarządca tez może samodzielnie zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali
ale gdzie tu przekora?
Zarząd nie zwoływał, wiem, bo byłam wtedy Zarządem, zarządca nie zwoływał, co potwierdził na piśmie, nawet właściciele 1/10 nie zwoływali, bo wniosek taki nie wpłynął do Zarządu. Zawiadomienia o terminie zwołania zebrania wg art. 32 pkt. UoWL także nie było. Parafrazując Bohdana Smolenia: "Są jakieś przepisy, których trzeba szanować, a nie tylko takie co są wam wygodne....". Skoro zatem powołujemy się na UoWL, to szanujmy wszystkie jej zapisy :bigsmile:
Jeżeli jest wybrany zarząd wspólnoty, to zarządca nie ma uprawnień do zwołania zebrania.
A skąd ta rewelacyjna myśl, że nie może zwoływać zebrań właścicieli lokali , gdzie jest napisane, że jest to zabronione? Z piśmiennictwa sądowego wynika coś przeciwnego....
Komentarze
Chyba, że zachodzą okoliczności, o których pisał Zarządca: niewykonywanie obowiązków, naruszenie prawa itp. - ale na to musicie mieć mocne dowody. Jeżeli po prostu chcecie się pozbyć niechcianego zarządcy, złóżcie wypowiedzenie z zachowaniem okresu umowy.
Próbowaliście nacisków przez prezydenta miasta?
Uważam, że niektóre jej zapisy nie wywołują skutków prawnych z uwagi na to, że nie dokonano zmiany sposobu zarządu.
Mam na myśli upoważnienie do zawierania umów w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.
"...Według art. 353-1 Kodeksu Cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Wszelkie zapisy w umowie o administrowanie nieruchomością typu: „…reprezentowanie Wspólnoty przed organami administracji państwowej i samorządowej…” , "... wykonywanie czynności zwykłego zarządu..." itp. jako niezgodne z bezwzględnie obowiązującym prawem, zwłaszcza ze wspomnianym już art. 353 KC a także z art. 21, 22 UoWL są bezpodstawne i nieważne..."
To tylko moja sugestia - na podstawie dotychczasowych doświadczeń z Twoich chaotycznych informacji, nie jest to rada kategoryczna.
Teraz już rozumiem twoje dążenia i zmiany w świetle zawartej umowy.
Paragraf 9 brzmi:
Niestety zmiana umowy w drodze uchwały, którą dopuszcza paragraf 9 nie dotyczy jej wypowiedzenia, gdyż umowę zawierał zarząd i tylko on jest władny umowę wypowiedzieć. Umowy tej nie może wypowiedzieć wspólnota uchwałą. Nawet jeśli uchwała o wypowiedzeniu umowy byłaby podjęta przez wspólnotę, to żadna uchwała nie obowiązuje administratora, ona obowiązuje i wiąże zarząd wspólnoty, a nie administratora. Każda uchwała wspólnoty mieszkaniowej wywiera skutek, może inaczej, jest relacją pomiędzy członkami wspólnoty, czyli właścicielami, a zarządem wspólnoty, natomiast umowa z administratorem jest relacją pomiędzy zarządem wspólnoty, a administratorem.
W przypadku takiej uchwały (o wypowiedzenie umowy administratorowi) zarząd będzie zobligowany do jej wykonania, czyli do wypowiedzenia umowy, ale będzie go obowiązywał zapis w obowiązującej umowie dotyczący 6-cio miesięcznego okresu wypowiedzenia. Tego nie można zmienić w drodze uchwały wspólnoty. Uchwały nie dotyczą bezpośrednio administratora.
Przykład:
Możemy hipotetycznie przegłosować uchwałą, że administrator będzie nam sprzątał klatki schodowe dwa razy w tygodniu, lecz taka uchwała nie przyniesie efektu jeśli administrator nie ma w umowie takiego zapisu. To, żeby taki zapis się pojawił, wymagać będzie renegocjacji warunków umowy, akceptacji tego przez obydwie strony i zapewne uzgodnienie nowych stawek należnych administratorowi.
Chodzi o to, że nawet jeśli stroną umowy jest wspólnota, to wykonuje tą umowę zarząd, ponieważ żadne ustalenia wspólnoty w postaci uchwały nie powodują skutku dla administratora. Administrator wykonuje polecenia zawarte w umowie podpisanej przez zarząd (jej przedstawicieli).
Podpisuje Zarząd,.... ale wszystkie umowy są ze Wspólnotą, jako jej reprezentant na podstawie pełnomocnictwa ogółu właścicieli lokali.
Inaczej to są zobowiązania Zarządu, a nie wspólnoty i niech Zarząd się z tego rozlicza z własnej kieszeni.
Umów z usługodawcami się nie zmienia, przy każdorazowej zmianie w składzie Zarządu WM.
Jeżeli Zarząd chce sobie zatrudnić prywatnego najemnika, żeby za zarząd pracował, to niech oni sobie jego opłacają.... z własnej kieszeni, a nie ze środków wspólnoty.
Jak nie powodują ? jeżeli jest uchwała właścicieli lokali to Zarząd nie może, ot tak sobie, zwolnić (wypowiedzieć umowy) administratora.
W tym przypadku wydaje się, że powodują, ponieważ takie postanowienie zawarto w umowie, z drugiej strony można się zastanawiać co w sytuacji, gdy administrujący zamierz wypowiedzieć umowę a wspólnota nie podejmie uchwały?
Na pewno brak uchwał nie miałby znaczenia w przypadku wypowiedzenia "z ważnych powodów".
Oczywiście, że powodują, jeśli są zawarte w umowie, przecież o tym pisałem podając nawet konkretny przykład:
Może ten przykład pozwoli niektórym twardogłowym pomyśleć o co chodzi w relacjach WSPÓLNOTA <=> ZARZĄD <=> ADMINISTRATOR
Lwia część obowiązków administratora odbywa się na danych osobowych właścicieli lokali i danych o ich majątku.
Uważam, że nie każdy powinien dysponować taką wiedzą i o doborze administratora powinni decydować właściciel lokali na wniosek Zarządu WM (Zarząd WM powinien przedstawić kilka ofert ).
Nie można więc porównywać / upraszczać interpretacji umowy z administratorem do firmy sprzątającej pisząc, że uchwała właścicieli lokali nie ma znaczenia
Jakież to operacje wykonuje administrator na danych osobowych właścicieli i ich majątku??:shocked:
Może wiesz coś, czego my nie wiemy?
No chyba nie myślisz o adresowaniu kopert, czy pism i wiedzy, że Kowalski ma x m2 i mieszka pod numerem y?
Możesz uważać, że nie każdy powinien, a ja stwierdzę, że nikt nie może dysponować danymi osobowymi innych właścicieli z racji ochrony danych osobowych.
Nie dotyczy to przypadku, gdy właściciel np. zalega z płatnościami i podejmowane są działania związane z licytacją lokalu. Sama windykacja należności to obowiązek administratora i w tym przypadku nie ma potrzeby informować właścicieli o danych osobowych dłużników.
Porównanie to nie uproszczenie.
Uchwała właścicieli nie odnosi bezpośredniego skutku na obowiązki administratora, jeśli ktoś nie rozumie tego na tym przykładzie, to jego problem.
"...Sama windykacja należności to obowiązek administratora..."
Jeżeli już jest zatrudniony administrator i prowadzi księgowość to jego jedynym obowiązkiem w takiej sprawie jest zgłoszenie zarządowi wspólnoty faktu że któryś z właścicieli ma zaległości w opłatach.
Zarząd decyduje (art. 21) jak problem rozwiązać a następnie właściciele gdy zarząd nie da rady (art. 15 ust.2 i 22 ust. 3 ppkt 7).
Administrator nie jest stroną w stosunku do zalegającego właściciela bo nie jest organem wspólnoty - on jest tylko sorry -"fizycznym pracownikiem" - do wykonywania poleceń zarządu.
Niestety, praktyka jest taka,że w wielu wspólnotach administrator usiłuje rządzić i to mu się często udaje.
To nie jest tak, że zarządcy lubują się w jeżdżeniu po sądach i wyczekiwaniu na rozprawę na sądowych korytarzach. Jeśli na tym ma polegać "rządzenie", to weź je sobie i rządź sam.
Właściciele zasiadający w zarządach ani się do windykacji nie palą (bo to wojna z sąsiadami), ani się na tym nie znają i wolą powierzyć te nieprzyjemne sprawy zarządcy, którego potem rozliczą. Wystarczy pełnomocnictwo procesowe, którego ma prawo udzielić zarząd i po kłopocie.
W umowie każdy administrator ma taki punkt - Zakres obowiązków i usług.
Prawie we wszystkich przypadkach ma zapisane windykacje zadłużenia (właściciele lokali nie lubią tych spraw ze względu na stosunki sąsiedzkie, najlepiej niech to robi ktoś obcy) wobec członków wspólnoty i pożytkowiczów. Wykonuje swoje obowiązki i dlatego podpisuje się pod wezwaniami do zapłaty / reprezentuje wspólnotę. Jak sięgam pamięcią,.... żaden Sąd tego nie kwestionował i nie oddalił wniosku o windykacje , czy odrzucił dowód podpisany przez administratora.
Administrator dla Sądu jest profesjonalistą ( pomijam patologię administratorską) w przeciwieństwie do członków Zarządu WM
Do poldek.
Owszem są takie zapisy, instytucje różne (chociaż nie wszystkie) przymykają oko bo najczęściej nie mają pojęcia że powinno być inaczej. Przy wybranym zarządzie takie sformułowania są niezgodne z prawem bo właściciele w ten właśnie sposób określili swoją reprezentację (art.21 i 22) a nie że zarządca ich będzie reprezentował.
Mogli przecież powierzyć zarząd zarządcy wtedy OK ale skoro wybrali zarząd to zarząd ich reprezentuje.
Swoboda umów określa m.in. :...art. 353-1 Kodeksu Cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego..."
Orzecznictwo Sądu Najwyższego wyklucza stosowanie art. 103 § 1 i 2 k.c. w drodze analogii do umów zawartych w imieniu osoby prawnej przez osoby działające w charakterze organu osoby prawnej bez kompetencji do tego i opowiada się za bezwzględną nieważnością tych umów (...) i uznaje taką czynność za bezwzględnie nieważną na podstawie art. 58 § 1 KC - np. uchwała składu 7 sędziów SN z 14 września 2007 r. sygn. akt III CZP 31/07.
"...W uzasadnieniu wyroku z dnia 12 grudnia 1996 roku (sygn. akt: I CKN 22/96, OSNC 6-7/97, poz. 75) Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli za osobę prawną działał podmiot nieuprawniony, który nie był jej organem, to do działania osoby prawnej w ogóle nie doszło, dlatego nie jest możliwe sanowanie takiego działania.
Orzeczenie to należy odnieść do działania wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz, ponieważ w orzecznictwie i doktrynie aprobowany jest pogląd, stosuje się tutaj uregulowania dotyczące osób prawnych „oraz odpowiedzialności osób działających jako organ osoby prawnej, ale nie będących ich organem lub z przekroczeniem umocowania”..." - źródlo: http://www.zarzadca.pl/komentarze/725-potwierdzenie-czynnosci-zarzadu-dokonanej-bez-umocowania
- wniosek oczywisty: wszelkie umowy z dostawcami, reprezentowanie przed różnymi organami itd. są przypisane ustawowo do zarządu a nie administratora chociażby nie wiem co miał napisane w umowie o administrowanie.
Istnienie organu osoby prawnej nie oznacza, że tylko on ma prawo reprezentacji. Osoby prawne też ustanawiają swoich pełnomocników. Jeżeli sugerujesz, że Sąd Najwyższy nie uznaje umocowania pełnomocnika osoby prawnej, to nie masz racji.
Kilka wycinanek o pełnomocnictwach:
"...Podkreśla się w doktrynie, że zarządca nie może reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też upoważnienie nie znalazło się w umowach, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bądź w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a. .." - Uchwała SN z dnia 21 stycznia 2009 r. sygn. akt III CZP 129/08
"...Pełnomocnik Wspólnoty adw. P. D. podał bowiem, że reprezentowanie Wspólnoty, szczególnie w sprawach sądowych, było dotychczas poprzedzane uchwałą Zarządu Wspólnoty upoważniającą [...] E. O. do reprezentowania Wspólnoty w danej sprawie. W tych okolicznościach, treść §5 pkt 10 umowy z dnia [...] maja 2004 r. o administrowanie nieruchomością, nie daje podstaw do jednoznacznego ustalenia intencji Zarządu Wspólnoty co do upoważnienia tym zapisem [...] E. O. do reprezentowania Wspólnoty..." - Wyrok WSA w Warszawie z 2006.10.18 IV SA/Wa 224/06
"...Umowa stałego stosunku zlecenia, obejmująca jedynie reprezentowanie interesów majątkowych zleceniodawcy przed sądami i organami administracji, nie może stanowić podstawy pełnomocnictwa procesowego udzielonego zleceniobiorcy przez zleceniodawcę (art. 87 § 1 k.p.c.)..." - Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 1992 r. III CZP 4/92
"...Umowa zlecenia obejmująca stałe prowadzenie obsługi prawnej mocodawcy, w tym reprezentowanie go przed sądem, może być podstawą pełnomocnictwa procesowego tylko wtedy, gdy przedmiot sprawy obejmuje określoną w tej umowie czynność prawną, faktyczną lub usługę..." - Uchwała SN z dnia 23.09.2010 R., III CZP 52/10
/dostaw wody/ i /odprowadzenie ścieków/ poprzez zawarcie w imieniu i na rzecz Wspólnoty odpowiednich umów."
Czy faktycznie ma prawo podpisywać w imieniu Wspólnoty umowy z dostawcami i innymi firmami usługowymi legitymując się tylko takim zapisem umowy ?
Jeżeli wspólnota już ma zawarte takie umowy, to zapis ten jest zbędny. W razie zmiany dostawcy, nową umowę podpisze zarząd wspólnoty, zarządca może pomóc czy doradzić. Wielkiego wyboru i tak nie ma, bo dostawcami są najczęściej monopoliści naturalni (wodociągi, gazownia, mpec).
Chyba, że sformułowanie "zapewnienie dostaw" ma oznaczać nadzór nad realizacją umów przez dostawców, interweniowanie w razie przerw w dostawach, niedotrzymania terminów lub warunków usługi - wtedy zgoda. Ale można to lepiej sformułować, żeby nie było nieporozumień.
Umowy są często bezrefleksyjnie "ściągane" z internetu i niedostosowywane do poszczególnych klientów. Pełno w nich pustych słów-wypełniaczy, które zajmują dużo miejsca, nie zawierają konkretnych treści. Ładnie to wygląda, ale po "wyciśnięciu" niewiele z tego zostaje. Jak na przykład wyegzekwować od zarządcy obowiązek "zapewnienia dostaw", jeżeli on nie ma uprawnień do reprezentowania wspólnoty, bo nie otrzymał pełnomocnictwa?
Sprawa windykacji poprzez Sąd wymaga decyzji zarządu. Nie wyobrażam sobie, by zarząd pilnował wezwań do zapłaty, albo by administrator sam wysyłał pozwy o zapłatę do sądu.
Oczywiście zarząd może upoważnić administratora do reprezentowania w sądzie w konkretnej sprawie ale z reguły sam pilnuje spraw sądowych, a administrator jest tylko świadkiem i pomaga zarządowi.
We wszystkich wspólnotach, które znam, do obowiązków administratora należy windykacja długów do etapu pozwu sądowego i decyzji o kierowaniu sprawy do sądu.
Ja słowo zapewnienie rozumiem tak : Administrator przygotowuje oferty zapewniające wykonie usług dla wspólnoty (inni członkowie WM też to mogą robić jak chcą "swojego" wepchnąć na usługodawcę WM), przygotowuje niezbędną dokumentacje jak treść umów, i przedstawia do akceptacji Zarządowi WM. ( proszę nie zapominać jaka jest hierarchia podległości ustawowej we WM)
Podpisy pod umowami składa ustawowy reprezentant czyli jak jest Zarząd WM wieloosobowy, przynajmniej dwaj członkowie Zarządu WM.(art21 UoWL)
Członkowie którzy uchylają się od podstawowych obowiązków (nadzoru) należy jak najszybciej wymienić. Trzeba postawić tamę spychologi odpowiedzialności.
W małych wspólnotach, umowy podpisują albo pełnomocnicy właścicieli lokali albo Zarządca /Administrator NW . Wynika to z wygodnictwa.
Nie rozumiem co tu ma do rzeczy zarządca, czyli administrator. Jego obowiązuje umowa zawarta ze wspólnotą a nie uchwała
Kto się pod nią podpisał (np. dłużnicy) nie ma żadnego znaczenia, liczy się tylko większość udziałów.
Dlaczego zakładasz, że nowy zarząd będzie gorszy? Daj im szansę, może się mile rozczarujesz
Ten przepis nie ma zastosowania w ich wspólnocie.
Zebranie może zwołać każdy właściciel jeżeli uważa, że jest ono niezbędne i poradzi sobie procedurami zebraniowymi.
Koszty organizacji tak zwołanego zebrania ponosi najpierw on sam(organizator) , a jeżeli złoży wniosek o uznanie tych kosztów jako kosztów WM i WM je uzna, że były zasadne, to WM jest zobowiązana mu je zwrócić.
Zarząd nie zwoływał, wiem, bo byłam wtedy Zarządem, zarządca nie zwoływał, co potwierdził na piśmie, nawet właściciele 1/10 nie zwoływali, bo wniosek taki nie wpłynął do Zarządu. Zawiadomienia o terminie zwołania zebrania wg art. 32 pkt. UoWL także nie było. Parafrazując Bohdana Smolenia: "Są jakieś przepisy, których trzeba szanować, a nie tylko takie co są wam wygodne....". Skoro zatem powołujemy się na UoWL, to szanujmy wszystkie jej zapisy :bigsmile:
"Jak tu nie być przekornym, że zarządca tez może samodzielnie zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali"
Jeżeli jest wybrany zarząd wspólnoty, to zarządca nie ma uprawnień do zwołania zebrania. On nie sprawuje zarządu powierzonego.