[cite] jadwiga_b:[/cite]Jeżeli służebność jest nieodpłatna, to czy można naliczać jakieś koszty?"
Oczywiście, stanowi o tym art. 289 par.1 kodeksu cywilnego: "w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej."
Pomocne piśmiennictwo:
"O obowiązku utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności rozstrzyga przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy ma zastosowanie reguła zawarta w art. 289.. Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej dotyczy tylko tych urządzeń, które istniały już w czasie ustanowienia służebności. Obowiązek ten zatem nie obejmuje kosztów ich wykonania".
Komentarz do kodeksu cywilnego, S. Rudnicki, s. 465
Jeżeli współwłaściciele garażu, z którego korzystają pozostali członkowie wspólnoty zapłacą takie zaliczki jak pozostali, to będą pokrzywdzeni i każdy sąd im to przyzna, konkretnie przyzna im należność od wspólnoty, być może na poziomie istniejącej różnicy, może mniejszą, albo wyższą, tego nie wiemy.
[cite] jadwiga_b:[/cite] Dlaczego lokal garażowy ma być traktowany jako częśc wspólna, skoro nią nie jest?
Chodzi o art. 22.3pkt. 8:
" ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną".
[cite] jadwiga_b:[/cite]Wyroki sądów wrocławskich aprobują sytuację w której każdy ze współwłaścicieli lokalu /garażu/ głosuje oddzielnie swoim udziałem. Ja nie akceptuję sytuacji, w której, ktoś kto nie ma żadnego udziału w lokalu /garażu/ głosuje w jego sprawach.
To zależy w jakich sprawach,a jeżeli dotyczą korzystania w związku z tym, że znajdują się tam pomieszczenia wspólne?
Inną kwestią jest to, że tak naprawdę wspólnota nie może wymieniać samodzielnie żarówek, czy drzwi do garażu - bo ingeruje w cudze prawo własności ( nie chodzi mi w tym momencie już o same koszty, lecz o podejmowanie decyzji).
[cite] Zarządca:[/cite]Jeżeli współwłaściciele garażu, z którego korzystają pozostali członkowie wspólnoty zapłacą takie zaliczki jak pozostali, to będą pokrzywdzeni i każdy sąd im to przyzna, konkretnie przyzna im należność od wspólnoty,
być może na poziomie istniejącej różnicy, może mniejszą, albo wyższą, tego nie wiemy.
Problem w tym, że właściciele MP nie zapłacą takich samych zaliczek ... Oni płacą tylko koszty utrzymania nieruchomości wspólnej czyli zaliczki mniejsze niż pozostali właściciele lokali.
Czytając wypowiedzi - wielu ludzi powiela to co przeczytało na innych portalach wcale nie jest tak że nie można zaliczyć garażu do NW. Wyobraźmy sobie sytuacje że TW ma 30000m2 a garaż ma 200m2 i 8 miejsc postojowych to każdy ze współwłaścicieli zapłacił by ok 250zł za sam udział bez sprzątania, odśnieżania, serwisu bramy itd za sam fakt posiadania - to absurd i oczywiście deweloperzy zawsze w takich przypadkach kiedy jest duży teren a mały garaż (ale nie tylko) zostawiają furtkę w postaci rur kanalizacyjnych, wywietrzników, pomieszczeń gospodarczych itd.. Właśnie art.22.3 ust.8 daje możliwość zakwalifikowania całego garażu (z wyjątkiem miejsc postojowych)do części wspólnej dlaczego? powód jest prosty słowo " część kosztów" ma odzwierciedlenie do np rur przebiegających przez lokal ale na każdym piętrze należały by do kogoś innego a całość jak podzielić? no właśnie część kosztów bo w lokalu mieszkalnym przeważnie takie rzeczy jak rury kanalizacyjne, wodne, gazowe itd przeważnie są zabudowane i korzystają z nich wszyscy a nie jedna osoba a dlatego część kosztów bo są zabudowane i tylko one z całości lokalu są wykorzystywane przez wszystkich a nie przez jednego właściciela natomiast w garażu rzecz się ma inaczej właściciele garażu z nich nie korzystają tylko wspólnota bo w garażach nie ma kranów, ubikacji itd a i pomieszczenia gospodarcze służą przeważnie do przetrzymywania mioteł, szufli do centralnego ogrzewania itd z czego garaż też nie korzysta i oczywiście po pierwsze rury nie są osłonięte/zabudowane a po drugie oszpecają wygląd czyjegoś lokalu i w tym przypadku cały lokal jest obudową dla rur do pomieszczeń gospodarczych trzeba dojść przez czyjś lokal(ciekawe czy ktoś otwierał by komus drzwi po 10 razy dziennie bo pani która sprząta chce wziąć środki czystości, ktoś inny włączyć lub zrobić konserwację ogrzewania itd? tu nie ma porównania lokal mieszkalny z garażowym bo do mieszkalnego idzie woda i właściciel z tego korzysta w garażu nie a jak jest w akcie notarialnym służebność to wszyscy garażowcy mogą to zmienić jak wspólnota będzie robiła problemy bo to ich lokal i nie muszą nikogo wpuszczać chyba że w razie awarii z policją (jak juz tak mówimy o własności że trzeba płacić bo ma się udział) no i nic nie stoi na przeszkodzie żeby za udostępnienie przestrzeni na rury i dojścia do pomieszczeń przez lokal pobierać opłaty albo włączyć cały garaż z wyjątkiem miejsc postojowych do TW miejsca postojowe wlicza się wtedy jako przynależne do lokalu tak jak piwnica czy balkon np. udział większy w lokalu o wielkość 2,7x5m2 tyle ile ma miejsce postojowe a reszta to TW i płaci wtedy cała wspólnota za serwis bramy, odśnieżanie,sprzątanie, oświetlanie itd a dlaczego? ponieważ za używanie czyjejś własności trzeba płacić!
[cite] marian:[/cite]Właśnie art.22.3 ust.8 daje możliwość zakwalifikowania całego garażu (z wyjątkiem miejsc postojowych)do części wspólnej dlaczego?
loka
Nie ma takiej możliwości, aby odrębny lokal zaliczyć do części wspólnej, ART. 22.3.pkt. 8 daje możliwość zakwalifikowania pewnych kosztów jako kosztów zarządu.
Przyznam jednak, że dla mnie to dość trudny do zinterpretowania przepis a komentatorzy milczą jak zaklęci. Sądy też się nie wypowiadają poza jednym wyrokiem, w dodatku chybionym. Nie jest możliwe, aby koszty utrzymania cudzego lokalu zakwalifikować jako koszty "wspólne", poza tym przepis ten dotyczy "wypadków nieuregulowanych przepisami:.
Garaż nie jest częścią budynku służącą do użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ to jest lokal.
art. 22 ust. 3 pkt. 8:
ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
Mam podobny problem. W budynku są zarówno garaże podziemne jak i garaże w poziomie parteru. Są one wydzielonym lokalem użytkowym. Ale co śmieszniejsze wieloizbowym choć miedzy izbami nie ma innego połączenia jak poprzez części wspólne nieruchomości.
Cztery z pomieszczeń wychodzą wprost przed budynek, a jedno z nich zamykane jest pięcioma bramami garażowymi.
Deweloper pewnie chciał oszczędzić na AK i sobie wymyślił ze wyodrębni wszystkie pomieszczenia garażowe w Nieruchomości jako jeden lokal użytkowy wieloizbowy – tak stoi w KW.
Twórczość Zarządcy WM objawiła się tym że zaproponował uznanie bram garażowych izb lokalu wyodrębnionego garażu za cześć wspólną nieruchomości i wpisanie tego w uchwałę wspólnoty żeby się w przyszłości nie kłócili. Co za tym idzie koszt utrzymania bram garażowych nieruchomości odrębnej spoczywa na wspólnocie a nie na właścicielach wyodrębnionego lokalu garażowego.
Na razie nic się jeszcze nie stało bo prawa własności nie można zmienić uchwałą wspólnoty, ale przy najbliższym rozliczeniu okaże się jakie są skutki finansowe takiej operacji.
Głupota właścicieli rozszerza się nadal niepowstrzymana przez Zarządcę WM. Na przykład przy wyjeździe z garaży na parterze powiesili sobie tabliczki „zakaz parkowania grozi odholowaniem” – mimo że wyjazdy te wychodzą na część wspólną gruntu w tym wypadku bez wydzielonego chodnika bo ta sama przestrzeń co podjazd pod bramy garażu jest drogą przejścia do klatek schodowych. W dodatku cała „droga” wzdłuż budynku jest tylko dojazdem bez wydzielonej jezdni i oświetlenia. Nie jest drogą publiczną i nie ma na niej również znaku „strefa ruchu”. Należy więc domniemywać że owo odholowanie pojazdu zapłaci wspólnota mieszkaniowa.
Żeby było jeszcze zabawniej właściciele miejsc postojowych znajdujących się za tymi bramami do garażu wielostanowiskowego parkują bez oporów przed bramami garaży uznając że podjazd do niego jest także oddany im w użytkowanie i mogą sobie dowolnie na nim parkować wbrew groźbie odholowania, którą sami przegłosowali (tabliczki oczywiście wywiesiła wspólnota a nie właściciele garażu). I tak dalej i tak dalej - nie ma takiego idiotyzmu od którego człowiek się powstrzyma.
Co do służebności gruntowej której ktoś wcześniej nie rozumiał to nazywa się ją zgodnie z funkcja służebnością drogi koniecznej i dotyczy ona prawa przesyłu oraz przychodu/przejazdu na rzecz nieruchomości władnącej (obecnie wprowadzono odrębna służebność przesyłu, żeby nie było wątpliwości). Nie zmienia ona granic nieruchomości ani tym bardziej cześć nieruchomości lokalowej.
Dzisiaj mamy PIERWSZE zebranie wspólnoty. Czytam o hali garażowej ze stanowiskami postojowymi i nadal nie wiem, co proponować na zebraniu. Ważne: CZĘŚĆ - 50% miejsc garażowych w hali podziemnej została wykupiona od dewelopera. W związku z tym jak liczyć te wykupione i nie wykupione do planu finansowego wspólnoty? W Elektronicznej Księdze Wieczystej jest wpis: OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE
ODPŁATNA I NA CZAS NIEOZNACZONY SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA POLEGAJĄCA NA PRAWIE SWOBODNEGO KORZYSTANIA Z MIEJSC POSTOJOWYCH:
NUMER 7 I NUMER 8, ZNAJDUJĄCYCH SIĘ W CZĘŚCI PODZIEMNEJ BUDYNKU NUMER ..... PRZY ULICY ....... W ... , POSADOWIONYCH NA WW. DZIAŁCE GRUNTU NUMER ...., W TYM PRAWIE PARKOWANIA SAMOCHODÓW NA WW. MIEJSCACH POSTOJOWYCH, NA RZECZ KAŻDOCZESNEGO WŁAŚCICIELA LOKALU MIESZKALNEGO NUMER ..., POŁOŻONEGO W BUDYNKU NUMER ...., PRZY ULICY....
Właścicielem wszystkich miejsc jest wspólnota, więc myślę w ten sposób - ci co wykupili miejsca postojowe od dewelopera powinni wnosić opłaty tylko od lokali mieszkalnych i pomieszczeń przynależnych i takie mają udziały, a miejsca postojowe wliczać do kosztów zarządu nieruchomości wspólnej lub właścicieli tych wykupionych miejsc obciążać dodatkową opłatą od powierzchni garażowej w wysokości 50% opłaty jak za lokale mieszkalne z pomieszczeniami przynależnymi. Wolne miejsca postojowe mogą wykorzystywać na mocy decyzji Zarządu zainteresowani współwłaściciele, ale tylko ZAMIESZKUJĄCY w tym budynku z opłatami w wysokości RÓWNEJ jak za lokale mieszkalne z pomieszczeniami przynależnymi. Wszyscy właściciele i najemcy miejsc postojowych powinni posiadać udziały WYŁĄCZNIE wynikające z prawa własności lokali mieszkalnych z pomieszczeniami przynależnymi. Co na to powiedzą ci, krzy mają podobne problemy. Z góry dziękuję za WSZYSTKIE propozycje i opinie.
1. Stanowiska wykupione i nie wykupione traktować tak samo. Każde stanowisko ma jakiegoś właściciela/użytkownika. Deweloper tez jest właścicielem/użytkownikiem.
2. To co nazwano w waszym akcie służebnością gruntową to jest tzw. quod usum, tzn. prawo wyłącznego użytkowania fragmentu części wspólnej nieruchomości, w tym wypadku we wspólnej hali garażowej, w tym wypadku oznaczonego miejsca parkingowego, przypisanego to konkretnego lokalu mieszkalnego powyżej, lub jeszcze nieprzypisanego, bo niesprzedanego.
3. Masz rację, że formalnie właścicielem wszystkich miejsc jest wspólnota. Więcej: właścicielem całej hali jest wspólnota. Czyli powierzchnia miejsc (i hali) nie jest wliczana do powierzchni udziałowej (tej związanej z mieszaniami i komórkami).
Dalej zaczynasz mieszać. Trzy uwagi.
Sądzę że w waszej hali nie ma, jak piszesz, "wolnych miejsc", bo deweloper to nie jest instytucja charytatywna (patrz pkt.1). To są po prostu miejsca jeszcze niesprzedane. Zdaje się, że nawet wykluczasz z opłat za miejsca dewelopera, jakby miał mieć przywilej niepłacenia za to samo co sąsiedzi?
Potem robisz rzecz w ogóle niedopuszczalną, bo zakładasz zróżnicowanie opłat za korzystanie z miejsc parkingowych od tytułu prawnego korzystającego z miejsca (przy założeniu, jak pisałem raczej błędnym, że miejsca macie o dwojakim statusie tj. wykupione (w uproszczeniu) i wspólne i to w proporcji póło na pół!!!). Nawet jeśli jakiś cudem tak jest u was, to z co najmniej dwóch przyczyn nie różnicuj po zadnym pozorem opłat za w zasadzie to samo.
Przypisujesz koszty utrzymania części wspólnej tylko do miejsc postojowych, a to jest niepotrzebnie uproszczenie. Koszty generuje cała hala, nie miejsca. Ośrodkiem kosztów jest hala. Miejsca to tylko wymalowane fragmenty posadzki tej hali mające specjalny status związany z quod usum. Przekieruj myślenie na halę.
blazejh - BARDZO dziękuję za te informacje, wyjaśnienia i uwagi. Pomogą uniknąć błędów. Te "wolne miejsca", to są oczywiście nie sprzedane przez dewelopera, czyli są nadal jego własnością. Zawsze staram się precyzyjnie wypowiadać, lecz w tym przypadku mi się to nie udało. Winą jest jeszcze małe obeznanie z materią wspólnoty. Do tej pory (przez 38 lat) mieszkałem w mieszkaniu spółdzielczym i teraz uczę się żyć we wspólnocie. To jest trudniejsze, bo samemu trzeba współtworzyć zasady, a to wymaga nowej wiedzy. W spółdzielni należało się dostosować i tyle.
Ad. 2 - sądzę, że ten cytowany przeze mnie zapis w KW nie jest ostateczny. Lecz myślę, że należy go traktować jako OSTATECZNY!
Zróżnicowanie opłat za miejsca postojowe wydawało mi się logiczne i sprawiedliwe. I nadal tak myślę. Jedni WYKUPILI te miejsca i powinni płacić mniej za korzystanie z nich, czyli za większe prawa we wspólnocie , niż ci, którzy tylko z takich miejsc korzystają, nie będąc ich właścicielami - NIE ZAPŁACILI za nie (deweloperowi). Chociaż zdaję sobie sprawę, że pieniądze za te miejsca postojowe nie wpłynęły do kasy wspólnoty, a tylko dla dewelopera.
Po tym rozważaniu najlepszym wyjściem i prawidłowym będą JEDNAKOWE stawki za miejsca postojowe dla wszystkich z nich korzystających.
Pozostaje jeszcze problem, gdy np. będzie 20 chętnych na 15 miejsc postojowych. Jak je "rozdzielić", aby obiektywnie było to sprawiedliwe. Najskuteczniejszą, najprostszą i najlepszą dla wspólnoty metodą byłoby KTO DA WIĘCEJ, ten parkuje. Ta sama zasada byłaby konieczna w "walce" o lepsze miejsca postojowe (bo przecież są lepsze i gorsze).
I na koniec - ci współwłaściciele wspólnoty, którzy nie korzystają i nie będą korzystać z miejsc postojowych będą pokrywać część kosztów czegoś, z czego nie korzystają i NIE MAJĄ PRAWA z tego korzystać (KOSZTY WSPÓLNE zarządu nieruchomości), nie stawiają tam swoich pojazdów. Nie uważam, aby to było sprawiedliwe. Będą w części fundować utrzymanie niedostępnych dla nich części wspólnych! Będzie huczek! I wcale się temu nie zdziwię. Pozdrawiam.
Formalnie WASZA hala (która nie jest lokalem wyodrębnionym) jest pomieszczeniem wspólnym i współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Tak jak np. wózkownia. Formalnie nie ma to znaczenia, czy ktoś posiada samochód, czy nie, albo wprawdzie posiada, ale nie ma prawa parkować w hali, bo nie wykupił prawa do wyłącznego korzystania z miejsca w hali.
Ustawa pomija w ogóle istnienie takich hal garażowych niewyodrębnionych. Znajdą się tacy, którzy będą twierdzili, że ustawa reguluje przy najmniej niektóre kwestie związane z halami wyodrębnionymi. Ale waszej hali nie ma w żadnych przepisach ustawy o własności lokali. W związku z tym niegarażowicze nie tylko nie powinni płacić na waszą halę, ale nawet nie muszą. Przy najmniej w najprostszym układzie, tj. bez służebności przechodu i gdy niegarażowicze na prawdę nie mają po co wchodzić do tej hali.
Miejsc niesprzedanych deweloper będzie chronił i przeganiał z nich intruzów którzy na nich parkują. Postawią betonowe zapory lub pachołki na kłódkę. Wszyscy deweloperzy to robią prędzej, czy później. Mają do tego prawo w ramach ochrony posiadania.
Deweloper planuje sprzedać użytkowanie wszystkich miejsc. Sprzedaż tych miejsc albo już stoi, albo zaraz stanie. Będzie się to zmieniało w czasie, więc logiczne jest żeby opłaty były takie same, dla każdego aktualnego posiadacza danego miejsca.
Deweloper jest tylko posiadaczem miejsc i sprzedaje prawo użytkowania, które jest rodzajem posiadania rzeczy. Właścicielem wszystkich miejsc jest wspólnota. Czyli deweloper i inni właściciele - w częściach odpowiadających wielkości ich udziałów.
W hali posiadacze są sobie równi, niech płacą więc po równo. I nie ma że kto da więcej ten parkuje. Parkuje ten kto ma prawo parkować, czyli najemca miejsca lub wyłączny użytkownik.
UWAGA: deweloper może i ma prawo wynajmować miejsca, które użytkuje i których jeszcze nie sprzedał. Ten najem wspólnoty nie interesuje, za miejsce w hali i tak wspólnocie płaci deweloper, nie najemca. Tak samo jest z mieszkaniami.
ps. Może kiedyś dojść do sytuacji, że deweloper nie sprzeda ostatnich miejsc i nie będzie miał prawnej (lub tylko faktycznej) możliwości dla sprzedaży. Zdarza się że ostatnie niesprzedane miejsce, czy dwa, deweloper przekaże w użytkowanie wspólnocie. Wtedy wspólnota zrobi z nimi co zechce: najem, kto pierwszy ten lepszy, koperta dla inwalidy. Ale do tego momentu wspólnota nie dysponuje żadnymi miejscami. Tylko ich posiadacze. Miejsca nie mogą być przedmiotem uchwały. Dlatego też wspominałem o kosztach hali, nie miejsc. I nie tylko dlatego.
Zapis o służebności gruntowej jest naturalnie ostateczny. Mógłby być lepszy, ale już go nie zmienicie.
[cite] Sambor:[/cite]W Elektronicznej Księdze Wieczystej jest wpis: OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE
ODPŁATNA I NA CZAS NIEOZNACZONY SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA POLEGAJĄCA NA PRAWIE SWOBODNEGO KORZYSTANIA Z MIEJSC POSTOJOWYCH:
NUMER 7 I NUMER 8, ZNAJDUJĄCYCH SIĘ W CZĘŚCI PODZIEMNEJ BUDYNKU NUMER ..... PRZY ULICY ....... W ... , POSADOWIONYCH NA WW. DZIAŁCE GRUNTU NUMER ...., W TYM PRAWIE PARKOWANIA SAMOCHODÓW NA WW. MIEJSCACH POSTOJOWYCH, NA RZECZ KAŻDOCZESNEGO WŁAŚCICIELA LOKALU MIESZKALNEGO NUMER ..., POŁOŻONEGO W BUDYNKU NUMER ...., PRZY ULICY....
Właścicielem wszystkich miejsc jest wspólnota,
Mam pytanko : Czy w tej EKW jest zapis, że z garażem wielostanowiskowym jest związany udział w częściach wspólnych ?
[cite] Sambor:[/cite]KubaP - Jest TYLKO TO , co podałem. NIC więcej, tylko jeszcze gmina.... takich wpisów jest 15 na 30 miejsc postojowych (na dzisiaj).
"Właścicielem wszystkich miejsc jest wspólnota," to mój dopisek, nie ma go w KW.
ale ty mówisz o zapisie w KW dla poszczególnych MP
a ja się pytam o zapis w KW macierzystej - gruntu. Tam powinny byc ujawnione wszystkie udziały przypisane go do poszczególnych lokali. Suma powinna dać 1 . (100%)
Komentarze
Oczywiście, stanowi o tym art. 289 par.1 kodeksu cywilnego: "w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej."
Pomocne piśmiennictwo:
"O obowiązku utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności rozstrzyga przede wszystkim umowa stron, a dopiero w braku postanowień umowy ma zastosowanie reguła zawarta w art. 289.. Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej dotyczy tylko tych urządzeń, które istniały już w czasie ustanowienia służebności. Obowiązek ten zatem nie obejmuje kosztów ich wykonania".
Komentarz do kodeksu cywilnego, S. Rudnicki, s. 465
Jeżeli współwłaściciele garażu, z którego korzystają pozostali członkowie wspólnoty zapłacą takie zaliczki jak pozostali, to będą pokrzywdzeni i każdy sąd im to przyzna, konkretnie przyzna im należność od wspólnoty, być może na poziomie istniejącej różnicy, może mniejszą, albo wyższą, tego nie wiemy.
Chodzi o art. 22.3pkt. 8:
" ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną".
To zależy w jakich sprawach,a jeżeli dotyczą korzystania w związku z tym, że znajdują się tam pomieszczenia wspólne?
Inną kwestią jest to, że tak naprawdę wspólnota nie może wymieniać samodzielnie żarówek, czy drzwi do garażu - bo ingeruje w cudze prawo własności ( nie chodzi mi w tym momencie już o same koszty, lecz o podejmowanie decyzji).
Nie ma takiej możliwości, aby odrębny lokal zaliczyć do części wspólnej, ART. 22.3.pkt. 8 daje możliwość zakwalifikowania pewnych kosztów jako kosztów zarządu.
Przyznam jednak, że dla mnie to dość trudny do zinterpretowania przepis a komentatorzy milczą jak zaklęci. Sądy też się nie wypowiadają poza jednym wyrokiem, w dodatku chybionym. Nie jest możliwe, aby koszty utrzymania cudzego lokalu zakwalifikować jako koszty "wspólne", poza tym przepis ten dotyczy "wypadków nieuregulowanych przepisami:.
Garaż nie jest częścią budynku służącą do użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ to jest lokal.
art. 22 ust. 3 pkt. 8:
ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
Cztery z pomieszczeń wychodzą wprost przed budynek, a jedno z nich zamykane jest pięcioma bramami garażowymi.
Deweloper pewnie chciał oszczędzić na AK i sobie wymyślił ze wyodrębni wszystkie pomieszczenia garażowe w Nieruchomości jako jeden lokal użytkowy wieloizbowy – tak stoi w KW.
Twórczość Zarządcy WM objawiła się tym że zaproponował uznanie bram garażowych izb lokalu wyodrębnionego garażu za cześć wspólną nieruchomości i wpisanie tego w uchwałę wspólnoty żeby się w przyszłości nie kłócili. Co za tym idzie koszt utrzymania bram garażowych nieruchomości odrębnej spoczywa na wspólnocie a nie na właścicielach wyodrębnionego lokalu garażowego.
Na razie nic się jeszcze nie stało bo prawa własności nie można zmienić uchwałą wspólnoty, ale przy najbliższym rozliczeniu okaże się jakie są skutki finansowe takiej operacji.
Głupota właścicieli rozszerza się nadal niepowstrzymana przez Zarządcę WM. Na przykład przy wyjeździe z garaży na parterze powiesili sobie tabliczki „zakaz parkowania grozi odholowaniem” – mimo że wyjazdy te wychodzą na część wspólną gruntu w tym wypadku bez wydzielonego chodnika bo ta sama przestrzeń co podjazd pod bramy garażu jest drogą przejścia do klatek schodowych. W dodatku cała „droga” wzdłuż budynku jest tylko dojazdem bez wydzielonej jezdni i oświetlenia. Nie jest drogą publiczną i nie ma na niej również znaku „strefa ruchu”. Należy więc domniemywać że owo odholowanie pojazdu zapłaci wspólnota mieszkaniowa.
Żeby było jeszcze zabawniej właściciele miejsc postojowych znajdujących się za tymi bramami do garażu wielostanowiskowego parkują bez oporów przed bramami garaży uznając że podjazd do niego jest także oddany im w użytkowanie i mogą sobie dowolnie na nim parkować wbrew groźbie odholowania, którą sami przegłosowali (tabliczki oczywiście wywiesiła wspólnota a nie właściciele garażu). I tak dalej i tak dalej - nie ma takiego idiotyzmu od którego człowiek się powstrzyma.
Co do służebności gruntowej której ktoś wcześniej nie rozumiał to nazywa się ją zgodnie z funkcja służebnością drogi koniecznej i dotyczy ona prawa przesyłu oraz przychodu/przejazdu na rzecz nieruchomości władnącej (obecnie wprowadzono odrębna służebność przesyłu, żeby nie było wątpliwości). Nie zmienia ona granic nieruchomości ani tym bardziej cześć nieruchomości lokalowej.
ODPŁATNA I NA CZAS NIEOZNACZONY SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA POLEGAJĄCA NA PRAWIE SWOBODNEGO KORZYSTANIA Z MIEJSC POSTOJOWYCH:
NUMER 7 I NUMER 8, ZNAJDUJĄCYCH SIĘ W CZĘŚCI PODZIEMNEJ BUDYNKU NUMER ..... PRZY ULICY ....... W ... , POSADOWIONYCH NA WW. DZIAŁCE GRUNTU NUMER ...., W TYM PRAWIE PARKOWANIA SAMOCHODÓW NA WW. MIEJSCACH POSTOJOWYCH, NA RZECZ KAŻDOCZESNEGO WŁAŚCICIELA LOKALU MIESZKALNEGO NUMER ..., POŁOŻONEGO W BUDYNKU NUMER ...., PRZY ULICY....
Właścicielem wszystkich miejsc jest wspólnota, więc myślę w ten sposób - ci co wykupili miejsca postojowe od dewelopera powinni wnosić opłaty tylko od lokali mieszkalnych i pomieszczeń przynależnych i takie mają udziały, a miejsca postojowe wliczać do kosztów zarządu nieruchomości wspólnej lub właścicieli tych wykupionych miejsc obciążać dodatkową opłatą od powierzchni garażowej w wysokości 50% opłaty jak za lokale mieszkalne z pomieszczeniami przynależnymi. Wolne miejsca postojowe mogą wykorzystywać na mocy decyzji Zarządu zainteresowani współwłaściciele, ale tylko ZAMIESZKUJĄCY w tym budynku z opłatami w wysokości RÓWNEJ jak za lokale mieszkalne z pomieszczeniami przynależnymi. Wszyscy właściciele i najemcy miejsc postojowych powinni posiadać udziały WYŁĄCZNIE wynikające z prawa własności lokali mieszkalnych z pomieszczeniami przynależnymi. Co na to powiedzą ci, krzy mają podobne problemy. Z góry dziękuję za WSZYSTKIE propozycje i opinie.
2. To co nazwano w waszym akcie służebnością gruntową to jest tzw. quod usum, tzn. prawo wyłącznego użytkowania fragmentu części wspólnej nieruchomości, w tym wypadku we wspólnej hali garażowej, w tym wypadku oznaczonego miejsca parkingowego, przypisanego to konkretnego lokalu mieszkalnego powyżej, lub jeszcze nieprzypisanego, bo niesprzedanego.
3. Masz rację, że formalnie właścicielem wszystkich miejsc jest wspólnota. Więcej: właścicielem całej hali jest wspólnota. Czyli powierzchnia miejsc (i hali) nie jest wliczana do powierzchni udziałowej (tej związanej z mieszaniami i komórkami).
Dalej zaczynasz mieszać. Trzy uwagi.
Sądzę że w waszej hali nie ma, jak piszesz, "wolnych miejsc", bo deweloper to nie jest instytucja charytatywna (patrz pkt.1). To są po prostu miejsca jeszcze niesprzedane. Zdaje się, że nawet wykluczasz z opłat za miejsca dewelopera, jakby miał mieć przywilej niepłacenia za to samo co sąsiedzi?
Potem robisz rzecz w ogóle niedopuszczalną, bo zakładasz zróżnicowanie opłat za korzystanie z miejsc parkingowych od tytułu prawnego korzystającego z miejsca (przy założeniu, jak pisałem raczej błędnym, że miejsca macie o dwojakim statusie tj. wykupione (w uproszczeniu) i wspólne i to w proporcji póło na pół!!!). Nawet jeśli jakiś cudem tak jest u was, to z co najmniej dwóch przyczyn nie różnicuj po zadnym pozorem opłat za w zasadzie to samo.
Przypisujesz koszty utrzymania części wspólnej tylko do miejsc postojowych, a to jest niepotrzebnie uproszczenie. Koszty generuje cała hala, nie miejsca. Ośrodkiem kosztów jest hala. Miejsca to tylko wymalowane fragmenty posadzki tej hali mające specjalny status związany z quod usum. Przekieruj myślenie na halę.
Ad. 2 - sądzę, że ten cytowany przeze mnie zapis w KW nie jest ostateczny. Lecz myślę, że należy go traktować jako OSTATECZNY!
Zróżnicowanie opłat za miejsca postojowe wydawało mi się logiczne i sprawiedliwe. I nadal tak myślę. Jedni WYKUPILI te miejsca i powinni płacić mniej za korzystanie z nich, czyli za większe prawa we wspólnocie , niż ci, którzy tylko z takich miejsc korzystają, nie będąc ich właścicielami - NIE ZAPŁACILI za nie (deweloperowi). Chociaż zdaję sobie sprawę, że pieniądze za te miejsca postojowe nie wpłynęły do kasy wspólnoty, a tylko dla dewelopera.
Po tym rozważaniu najlepszym wyjściem i prawidłowym będą JEDNAKOWE stawki za miejsca postojowe dla wszystkich z nich korzystających.
Pozostaje jeszcze problem, gdy np. będzie 20 chętnych na 15 miejsc postojowych. Jak je "rozdzielić", aby obiektywnie było to sprawiedliwe. Najskuteczniejszą, najprostszą i najlepszą dla wspólnoty metodą byłoby KTO DA WIĘCEJ, ten parkuje. Ta sama zasada byłaby konieczna w "walce" o lepsze miejsca postojowe (bo przecież są lepsze i gorsze).
I na koniec - ci współwłaściciele wspólnoty, którzy nie korzystają i nie będą korzystać z miejsc postojowych będą pokrywać część kosztów czegoś, z czego nie korzystają i NIE MAJĄ PRAWA z tego korzystać (KOSZTY WSPÓLNE zarządu nieruchomości), nie stawiają tam swoich pojazdów. Nie uważam, aby to było sprawiedliwe. Będą w części fundować utrzymanie niedostępnych dla nich części wspólnych! Będzie huczek! I wcale się temu nie zdziwię. Pozdrawiam.
Ustawa pomija w ogóle istnienie takich hal garażowych niewyodrębnionych. Znajdą się tacy, którzy będą twierdzili, że ustawa reguluje przy najmniej niektóre kwestie związane z halami wyodrębnionymi. Ale waszej hali nie ma w żadnych przepisach ustawy o własności lokali. W związku z tym niegarażowicze nie tylko nie powinni płacić na waszą halę, ale nawet nie muszą. Przy najmniej w najprostszym układzie, tj. bez służebności przechodu i gdy niegarażowicze na prawdę nie mają po co wchodzić do tej hali.
Miejsc niesprzedanych deweloper będzie chronił i przeganiał z nich intruzów którzy na nich parkują. Postawią betonowe zapory lub pachołki na kłódkę. Wszyscy deweloperzy to robią prędzej, czy później. Mają do tego prawo w ramach ochrony posiadania.
Deweloper planuje sprzedać użytkowanie wszystkich miejsc. Sprzedaż tych miejsc albo już stoi, albo zaraz stanie. Będzie się to zmieniało w czasie, więc logiczne jest żeby opłaty były takie same, dla każdego aktualnego posiadacza danego miejsca.
Deweloper jest tylko posiadaczem miejsc i sprzedaje prawo użytkowania, które jest rodzajem posiadania rzeczy. Właścicielem wszystkich miejsc jest wspólnota. Czyli deweloper i inni właściciele - w częściach odpowiadających wielkości ich udziałów.
W hali posiadacze są sobie równi, niech płacą więc po równo. I nie ma że kto da więcej ten parkuje. Parkuje ten kto ma prawo parkować, czyli najemca miejsca lub wyłączny użytkownik.
UWAGA: deweloper może i ma prawo wynajmować miejsca, które użytkuje i których jeszcze nie sprzedał. Ten najem wspólnoty nie interesuje, za miejsce w hali i tak wspólnocie płaci deweloper, nie najemca. Tak samo jest z mieszkaniami.
ps. Może kiedyś dojść do sytuacji, że deweloper nie sprzeda ostatnich miejsc i nie będzie miał prawnej (lub tylko faktycznej) możliwości dla sprzedaży. Zdarza się że ostatnie niesprzedane miejsce, czy dwa, deweloper przekaże w użytkowanie wspólnocie. Wtedy wspólnota zrobi z nimi co zechce: najem, kto pierwszy ten lepszy, koperta dla inwalidy. Ale do tego momentu wspólnota nie dysponuje żadnymi miejscami. Tylko ich posiadacze. Miejsca nie mogą być przedmiotem uchwały. Dlatego też wspominałem o kosztach hali, nie miejsc. I nie tylko dlatego.
Zapis o służebności gruntowej jest naturalnie ostateczny. Mógłby być lepszy, ale już go nie zmienicie.
Nowy doklejony: 22.09.18 20:40
"Właścicielem wszystkich miejsc jest wspólnota," to mój dopisek, nie ma go w KW.
a ja się pytam o zapis w KW macierzystej - gruntu. Tam powinny byc ujawnione wszystkie udziały przypisane go do poszczególnych lokali. Suma powinna dać 1 . (100%)