Ustalenie sposobu zarządu wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali

Zarzadca.pl

Uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może dotyczyć tylko takich spraw, które właściciele określili uprzednio w umowie, ponieważ służy wyłącznie do tego, aby „zmieniać już ustalony sposób zarządu nieruchomością wspólną w danej materii, natomiast nie może go ustalać” skonstatował Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 26 października 2011 r., sygn. akt: I ACa 953/11 (niepubl.).

więcej:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1378-ustalenie-sposobu-zarzadu-wymaga-zgody-wszystkich-wlascicieli-lokali

koziorozka

No, żesz...
Tego bym się nie spodziewała
Zarządca.pl spamuje na własnym forum? A fe
https://forum.zarzadca.pl/discussion/3430/nonsensy-temidy/#Item_9

Posesja

Temat jest na tyle ważny, że zasługuje na osobny wątek.

koziorozka

To prawda, ale po co post powtarzać w innym?
Po Zarzadca.pl spodziewam się większej forumowej sprawności/grzeczności niż po zwykłym użytkowniku

Posesja

Ja też dałem linka w jednym z wątków do tamtego posta Zarządcy, bo nawet starzy wyjadacze forumowi mylnie odczytują sens artykułu 18.2a.
To jest przydatne, bo te same sprawy przewijają się w różnych wątkach. Ktoś może trafi na jeden, a nie trafi na drugi.
Zaglądasz czasem do Wikipedii? Tam linki odsyłają w każdym artykule do innych, powiązanych merytorycznie. Czy to też jest spam?

daarek

Teraz już się zrobił całkowity mętlik dla starych wyjadaczy (chyba że nie jestem stary ...) a co mają powiedzieć nowicjusze?
Dobrze by było ostatecznie zdefiniować znaczenie wyrażenia: "...zmiana ustalonego sposobu..." zawartego w art. 18 ust.2a - aby wyjadacze źle nie interpretowali tego zapisu po wyroku wrocławskim.

Do tej pory dominował pogląd wynikający z literalnego odczytu zapisu art. 18 ust. 2a z którym ja również się identyfikuję jak poniższy autor:
"...Ustanowić sposób zarządu można tylko umową (art. 18.1).
Zmienić wcześniej ustanowiony umowny sposób zarządu można uchwałą (art. 18.2a)... - Posesja 23-11-2011"

"...Uchwała (art. 18 ust.2a)...nie może go ustalać (sposobu zarządu) skonstatował Sąd Apelacyjny we Wrocławiu..."

To co oznacza zapis ustawowy?:
"...2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały..."

Wynika z tego, że jeżeli właściciele określili w umowie (art. 18 ust.1) że zarząd nieruchomością wspólną powierzają firmie X na zasadach rozdziału IV UoWL, to nie mogą (gdy im się znudzi ten spośób zarzadu) podjąć uchwały zaprotokołowanej (art. 18 ust. 2a) że zarząd nieruchomością wspólną od dnia...będzie sprawował na zasadach rozdziału IV UoWL zarząd wybrany spośród właścicieli?
To nie będzie zmiana sposobu zarządu określona w art. 18 ust 2a - dopuszczalna właśnie w ten sposób?
O co chodzi sądowi wrocławskiemu?

Zarządca

"Art. 18 ust. 2a stanowi co prawda, że właściciele mogą podejmować w zakresie sposobu zarządu uchwały, które winny być protokołowane przez notariusza, jednak w przepisie tym wyraźnie zastrzeżono, że uchwała ta może dotyczyć wyłącznie zmiany „ustalonego” w trybie art. 18 ust. 1 sposobu zarządu.

Treść powyższych przepisów jednoznacznie wskazuje, że modyfikacja ustawowego sposobu zarządu zawsze wymagać będzie umowy właścicieli, a więc zgody wszystkich właścicieli, o ile nie zostało to uczynione na etapie wyodrębniania lokali."

Więcej na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/80-sposob-zarzadu/834-okreslenie-sposobu-zarzadu-wymaga-zgody-wszystkich-wlascicieli-lokali

daarek

Z podanego linku(a):
"...Art. 18 ust. 2a stanowi co prawda, że właściciele mogą podejmować w zakresie sposobu zarządu uchwały, które winny być protokołowane przez notariusza, jednak w przepisie tym wyraźnie zastrzeżono, że uchwała ta może dotyczyć wyłącznie zmiany „ustalonego” w trybie art. 18 ust. 1 sposobu zarządu...."

Ponawiam pytanie:
- czy taką zaprotokołowaną uchwałą (art. 18 ust. 2a) właściciele mogą zmienić ustalony w trybie art. 18.ust.1 sposób zarządu z powierzonego na tzw. właścicielski czy nie mogą? - w świetle wyroku wrocławskiego?

Posesja

Zmienić - mogą.
Ustanowić, jeżeli wcześniej nie było ustanowionego umową właścicieli sposobu zarządu - nie mogą.

daarek

Doskonale rozumiem, że zapisów ustawowych (czyli sposobu zarządu ustawowowego ) zmieniać żadną uchwałą nie można - tylko umową. Chociaż wątpliwości pozostają bo przecież art. 18 ust. 1 jest zapisem ustawowym.

"...Uchwała (art. 18 ust.2a)...nie może go ustalać (sposobu zarządu) skonstatował Sąd Apelacyjny..."
Nie wiem czy dobrze rozumiem wyrok wrocławski ale wynika z niego, że zmiana sposobu zarządu z powierzonego (art. 18 ust.1) na "właścicielski" (art. 18 ust. 2a) - nie jest ustaleniem (innego) sposobu zarządu? Chociaż to też jest zapis ustawowy.
"...Ustanowić, jeżeli wcześniej nie było ustanowionego umową..." - nie spotkałem sie z takim przypadkiem, przecież każdy kupując mieszkanie w AN ma wpisany sposób zarządu nieruchomością wspólną - w umowie czyli umową określony, że będzie sprawowany na zasadzie rozdziału IV UoWL (ustawy).
Po co w takim razie jest art. 18 ust. 2a?

p.s. poza konkursem niejako pozostaje pytanie: jaka jest różnica między "zmianą" a "ustaleniem" czy "ustanowieniem"?
Przecież każda zmiana jest nowym ustanowieniem (ustaleniem).

Zarządca

Uchwałą można zmienić to, co zostało ustalone umowę i nic ponadto, np. właściciele w umowie postanowili, że będą głosować wg. zasady 1 właściciel 1 głos, mogą to zmienić teraz uchwałą, nie mogą jednak niejako przy okazji tej zmiany, np. powierzyć zarządu osobie prawnej. Będzie to bezskuteczne, ponieważ umowa nie regulowała w ogóle takiej kwestii, na powierzenie muszą się zgodzić wszyscy.

daarek

Umową zostało ustalone że sposób zarządu będzie powierzony firmie X na zasadach rozdziału 4 UoWL.
I co - uchwałą mogą sobie zmienić zapisy umowy (ustawowe), że np. uchwały zapadają większością obecnych na zebraniu?

A taką samą uchwałą nie mogą zmienić, że zarząd będą sami sprawować - "właścicielski" - więc pytam sie po co jest zapis ustawowy w art. 18 ust. 2a ("...Zmiana ustalonego...sposobu zarządu...może nastąpić na podstawie uchwały..." )???

Posesja

[cite] daarek:[/cite]Umową zostało ustalone że sposób zarządu będzie powierzony firmie X na zasadach rozdziału 4 UoWL.

Powierzenie zarządu jest już określeniem sposobu zarządu:

Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

[cite] daarek:[/cite]I co - uchwałą mogą sobie zmienić zapisy umowy (ustawowe), że np. uchwały zapadają większością obecnych na zebraniu?

Nie mogą. Gdzieś to wyczytał?
Nie ma zapisu w ustawie, że uchwały przechodzą większością głosów liczoną spośród obecnych na zebraniu.

[cite] daarek:[/cite]A taką samą uchwałą nie mogą zmienić, że zarząd będą sami sprawować - "właścicielski"

Przecież mogą:

Art. 18.2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

daarek

Dlatego tyle prostych pytań zadaję bo chcę w końcu ustalić jednolitą linię.
Pisałem na początku że ja się z tym zgadzam i uważam, że też mogą bo zapis ustawowy (ust. 2a) jest jednonaczny.
Dyskusja się zaczęła od wyroku sądu wrocławskiego (wpis Zarzadcy) który stwierdził że uchwałą nie można zmienić określonego w umowie (art. 18 ust.1 ) tylko inne zapisy (stąd ta obecność na zebraniu) - podobnie pisze Zarządca. Jest to dla mnie dziwne bo oznacza że zapisy ustawowe można zmienić uchwałą a sposobu zarządu nie można zmienić uchwałą zaprotokołowaną (art. 18 ust. 2a). W tym sensie nie rozumiem wyroku wrocławskiego. Należy coś ustalić - albo sąd sie pomylił albo zapis ustawowy (art. 18 ust. 2a) jest do kitu ?!
Trzeciej ewentualności, że ja nie rozumiem pisanego języka polskiego nie biorę pod uwagę.

p.s. "...uchwały przechodzą większością głosów liczoną spośród obecnych na zebraniu..." - w tym wyroku jest.

Zarządca

[cite] daarek:[/cite]
Dyskusja się zaczęła od wyroku sądu wrocławskiego (wpis Zarzadcy) który stwierdził że uchwałą nie można zmienić określonego w umowie (art. 18 ust.1 ) tylko inne zapisy (stąd ta obecność na zebraniu) - podobnie pisze Zarządca.

Wręcz przeciwnie - uchwałą można zmienić wyłącznie to, co wcześniej określono w umowie.
Generalnie chodzi o to, aby o rezygnacji z ustawowego sposobu zarządu decydowali wszyscy właściciele, art. 18 ust. 2a nie może służyć do omijania prawa - tzn. do takiej sytuacji, że przy okazji zmiany sposobu zarządu dokonujemy kolejnych modyfikacji za zgodą większości. Wtedy może się, np. okazać, że pod pretekstem zmiany zawartej umowy przyjmuje się zupełnie nowe rozwiązania z ominięciem części właścicieli.

MirekL

Panie Ministrze Gowin ( może czyta fora internetowe) - ciężka praca przed Panem. Za takie orzeczenia należałoby skierować urzędników Sądu na ponowne egzaminy. No ale Panowie i Panie z Sądów nie mieszkają we WM.:bigsmile:

KubaP

[cite] MirekL:[/cite] No ale Panowie i Panie z Sądów nie mieszkają we WM.:bigsmile:

błędny wniosek ...:devil:
Mieszkają , mieszkają... przekonałem się tym na ostatnim posiedzeniu Sądu w sprawie windykacji zaliczek ... poszło jak po maśle ... właściciel przegrał, a sędzina mu to wyjaśniła, krótko i zwięźle.... "kazała się udać po poradę prawną jak czegoś nie rozumie z zakresu prawa "... w tym przypadku upadł mit,.... ja właściciel tu rządzę...i basta....

Zarzadca.pl

Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu sygn. akt I ACa 953/11:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1377-i-aca-95311-okreslenie-sposobu-zarzadu