Kuriozum prawne w WM
batbat
Użytkownik
Jestem forumowiczem od jakiegoś czasu, co prawda nieaktywnym.Sytuacja, w jakiej się znaleźliśmy zmusiła mnie do opisania tego kuriozum. Podjęlismy działania, które - jak nam się wydawało - zmienią sytuację w naszej w m. Mieszkamy w małym miasteczku powyżej 4-tysięcy mieszkanców, wspólnota nasza liczy 60 mieszkań,posiada zarządcę licencjonowanego plus 3 osobowy zarząd wybrany z posród naszych członków.Działali jak potrafili dopóki nie zorientowaliśmy się, że podpisują wszystko, co im zarządca każe podpisać.Dopatrzyliśmy sie błędow zaniechania jak i złego gospoarowania obydwoma funduszami,dopuszczenia do zajęcia komorniczego po nieopłceniu faktur, mimo że na koncie były środki. Po odmowie zwołania przez zarząd zebrania podjęliśmy w drodze induwidualnego zbierania głosów trzy uchwały o odwołanie zarządu, o powołanie nowego zarządu i wypowiedzenia umowy dotychczasowemu zarządcy.Po przejęciu, jak zwykle bywa, dokumentów wspólnoty, zaczęlismy działać,w ciągu dwóch tygodni zrobiśmy więcej niż poprzedni zarząd w ciągu dwóch lat. Po trzech tygodniach nadeszły dokumenty z Sądu Okręgowego że były zarząd jako członkowie wspólnoty plus zarządca wnieśli pozew przeciwko wspólnocie , że uchwały nie mają mocy prawnej bo nie były podjęte na zebraniu.Wnieśli również o wstrzymanie uchwał do czasu zakończenia postępowania sądowego. Sąd przychylił się do ich wniosku, takie postanowienie do wszystkich trzech uchwał wydał. I tutaj wystąpiło kuriozum, na mocy tego postanowienia były zarząd zostal przywrócony, nowy zarząd został pozbawiony dalszych czynności. Jako że została zaskarżona wspólnota, a do reprezentowania wspólnoty przed sądem ma prawo tylko zarząd wspólnoty,czyli jako członkowie wspólnoty zaskarżyli wspólnotę, a po postanowieniu sądu te same osoby jako zarząd będą ją bronić. Pojąć trudno ale takie są fakty, zarząd powołany zaskarżonymi uchwałami nie może nic zrobic, ani wnieść zażalenia na postanowienie sądu, jak również odpowiedzieć na pozew.
Proszę poradę, co można w danej sytuacji zrobić, termin siedmiodniowy mija za trzy dni.
Proszę poradę, co można w danej sytuacji zrobić, termin siedmiodniowy mija za trzy dni.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Czy napewno powodem jest to że nie były podjęte na zebraniu???
Byłby to kolejny błąd sędziego.
Niestety na prowincji tak bywa i różne cuda się dzieją nie mające nic wspólnego z prawem.
Czy te uchwały otrzymały większość głosów?
Zakładam, że ten zarządca nie miał powierzonego zarządu a "stary zarząd" nie był tylko przedstawicielami (radą starszych).
Co robić?
Należy mieć na uwadze, że to nie zarządy rządzą we wspólnotach tylko właściciele.
Należy natychmiast podjąć uchwałę (zbierając - dwóch właścicieli z upoważnieniem - głosy od drzwi do drzwi) o powierzeniu komuś reprezentowania pozwanych właścicieli (wspólnoty) przed sądem. Najlepiej jakiegoś mecenasa który jest oblatany w sprawach UoWL (jeżeli nie ma takiego - szukać po okolicy nawet dalszej) bo w tej sytuacji to podstawa sukcesu. Powinien wiedzieć co dalej robić.
Ja bym napisał pełnomocnictwo procesowe podpisane przez nowy zarząd jako przedstawicieli właścicieli lokali o uchylenie zawieszenia podjętych uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Polak mądry po szkodzie .... a dlaczego nie ujawniłeś się przed zbieraniem głosów pod uchwałami o zmianie Zarządu WM?
Czy trudno wam było zwołać zebranie skoro Zarząd zwlekał?
w Warszawie też tak bywa, a nawet lepiej ... przykłady jest ich na forum pełno...
W Warszawie wiele powstaje orzeczeń sądowych, aktów prawnych , które ze sprawiedliwością nie mają nic wspólnego ... (uchwała o odrębnym majątku)
lepiej sobie radzi "prowincja".... Kraków, Górny Śląsk, Wrocław czy Szczecin
"...Sąd Najwyższy uchylił dwa wyroki wydane przez Sąd Rejonowy w Łańcucie. W obu sprawach skazując pijanych kierowców samochodów ta sama sędzina odebrała im prawa jazdy, ale… nie kategorii "B”...To tak, jakby skazanemu za prowadzenie samochodu w stanie nietrzeźwym zakazać prowadzenia statków kosmicznych - mówiła na wczorajszej rozprawie kasacyjnej w Sądzie Najwyższym prokurator Beata Mik, wnosząc o uchylenie wyroku..."- http://www.nowiny24.pl/apps/pbcs.dll/article?AID=/20061207/AKTUALNOSCI/61206039
p.s. zdajac sobie sprawę, że to forum dotyczy innych spraw traktuję ten jednostkowy wpis jako przerywnik rozrywkowy.
A złożono zażalenie do sądu apelacyjnego na postanowienie w przedmiocie wstrzymania wykonania uchwał? Jeżeli postanowienie Sądu Okręgowego nie jest prawomocne nowy zarząd działa nadal.
Mam jednak pewne wątpliwości czy rzeczywiście chodziło tylko o to, że uchwały podjęto na zebraniu.
Tak zarzutów było wiecej. Czterech członków wycofało oświadczenie woli dwa dni po ogłoszeniu uchwał. Wycofanie woli było motywowane tym, że wprowadzono ich w błąd, takie oświadczenia wpłynęły na ręce byłego zarządu,zarzucono nam że zle były liczone głosy, głosowaliśmy na tych samych formularzach na których głosowała wspólnota od dwóch lat,ale podział głosów jest chyba nieaktualny, zarządca ich nie uaktualniał.
Podjęcie jakichkolwiek uchwał nie wchodzi w grę, dużo członków mieszka za granicą, grono członków to osoby starsze chcą mieć święty spokój.
batbat - tak się nie robi, oszukiwać to można sąd ale nie forumowiczów bo to bez sensu.
Wygląda na to, że te niby uchwały nie były uchwałami i sędzia słusznie uznał je i potraktował to wszystko jako próbę rebelii.
- to po co to wszystko było?, to te trzy też nie były uchwałami?
- dajcie sobie siana i .....niech was golą równo (administrator do spółki z zarządem)
- w większości wspólnot (jak wynika z wpisów) mieszkają okazuje się tylko ludzie starsi, którzy nie wiedzą jak się nazywają
Rada, że można oszukiwać sąd to rada, jak sobie strzelić w kolano.
- batbat - sorry ale wychodzi na to że musicie czekać aż wszyscy poumierają - jeszcze raz sorry.
Tutaj mamy sprawę cywilną, o uchylenie uchwały właścicieli lokali we wspólnocie. Oszustwo to działanie na własną szkodę, bo druga strona to wykorzysta.
"...prawo zezwala na oszukiwanie na sali sądowej..." - wyraźnie widać z tego stwierdzenia, że mówię nie o konkretnej sprawie cywilnej tylko o tym że prawo zezwala także w sprawach cywilnych oszukiwać czyli kłamać.
"...Po przeprowadzeniu wszystkich dowodów w sprawie sąd dopuszcza dowód z przesłuchania stron. Sąd poucza, że strona ma obowiązek zeznawania prawdy, a jeśli okaże się, że zeznaje nieprawdę lub zataja fakty - może być przesłuchana ponownie po odebraniu przysięgi..." - może kłamać? - może.
"Uchwała SN z dnia 20 WRZEŚNIA 2007 R. (I KZP 26/07)
Nie popełnia przestępstwa fałszywych zeznań (art. 233 § 1 k.k.), kto umyślnie składa nieprawdziwe zeznania dotyczące okoliczności mających znaczenie dla realizacji jego prawa do obrony (art. 6 k.p.k.)."
Koledzy idzcie gdzie indziej się kłócić.
Twoje wyjaśnienia powodują, że już nic nie jest jasne. To nie ma znaczenia. Ważne jest, czy głosowanie przeprowadziliście prawidłowo. Przede wszystkim: czy uchwała miała wymaganą większość głosów? Czy wszystkie głosujące osoby były uprawnione do głosowania?
POSESJA Zarządca Nieruchomości
Piszę wyrażnie wszyskie trzy nasze uchwały miały wymaganą większość. Na podstawie uchwały bank przyjął nasze pełnmocnictwa.Poprzedni zarząd wydał wszyskie dokumenty dotyczące wspólnoty Podpisaliśmy umowę z dostawcą energii ciepnej,chodziło omoc zamówieniową z 270 kw do 200 kw bo w szczycie wykorzystujemy tylko około 150 kw.
Trudno uwierzyć ale takie są fakty.
Podpisała jedna i policzyliście to jako 1/3 udziału (prawidłowo) czy jako cały głos czy trzy podpisały?
Rozumiem, że mieliście listę do głosowania z nieaktualnymi nazwiskami i ich wielkością udziału - to może być podstawa do uchylenia uchwały
Ale teraz to już nie ważne, bo po postanowieniu Sądu nie mamy możliwości odpowiedzieć na pozew.
Takie pisanie ,to nie są porady, piszę wyraźnie że nikt nie wiedział że te jak nazwałeś "wykazy" są nie aktualne.
Problem to jest taki czy można cofnąć głos po ogłoszeniu uchwały, poprzedni zarząd takie oswiadczenia zdobył od czterech członków.
Czy postanowienie o wstrzymaniu uchwał jest prawomocne?Fakt używania błędnej listy przez dwa lata nie ma znaczenia w kwestii uchylenia uchwał, ponieważ zadaniem sądu jest ustalić stan faktyczny na dzień ich podjęcia. Moim zdaniem, skoro zabrakło głosów, możecie jeszcze działając jako zarząd wspólnoty, o ile postanowienie się nie uprawomocniło, dozbierać brakujące, najlepiej zwołać zebranie i omówić tę sprawę z właścicielami.
Wtedy w tej sprawie, którą bada sąd, należałoby uznać powództwo skoro nie było większości, można też wyjaśnić sądowi, ze poprzedni zarząd podawał nieprawdziwe dane odnośnie udziałów.
Jakbyś zwołał zebranie to w jego trakcie na pewno wyszłoby na jaw, że listy - wykazy właścicieli lokali są nieaktualne .
Uważam, że to uchybienie jest mało ważne, jeżeli po odrzuceniu tych wątpliwych głosów, dalej jest większość ZA uchwałami
Problem jest w tym o którym pisałem już trzy razy.
Piszę jeszcze raz, poprzedni zarząd zdobył cztery oświadczenia, czterech członków wspólnoty o cofnięciu głosów na tak.
Takie oświadczenia są datowane na dwa dni po ogłoszeniu uchwał. :cry:
W jaki sposób ci członkowie wspólnoty uzasadnili to cofnięcie?
"...Głosujący pod wpływem błędu właściciel może jednak doprowadzić do unieważnienia oddanego przez siebie głosu składając oświadczenie o uchyleniu się od jego skutków. Należy mieć też na względzie, że jest to uprawnienie przysługujące wyłącznie temu właścicielowi.
Stosownie do brzmienia art. 84 § 1. kodeksu cywilnego "w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli", co następuje "przez oświadczenie złożone ... na piśmie" (art. 88 par. 1 kodeksu cywilnego). Działający pod wpływem błędu właściciel może wystosować do wspólnoty mieszkaniowej pismo, w którym składa oświadczenie o uchyleniu się od skutków oddanego głosu. Z chwilą dojścia tej informacji do adresata - głos właściciela należy uznać za nieważny i nie można go uwzględniać w wynikach głosowania. Oczywiście warunkiem skuteczności unieważnienia jest faktyczne działanie pod wpływem błędu i w razie sporu, to właściciel winien tę okoliczność udowodnić, ponadto uchylenie się od głosu oddanego pod wpływem błędu jest możliwe w zakreślonym przez ustawę terminie, który wynosi rok od daty jego wykrycia, o czym stanowi art. 88 par. 2 kodeksu cywilnego. Sąd Apelacyjny w Lublinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 czerwca 1999 roku ,sygn. akt I ACa 192/99, OSA 2000/3/13, orzekł, iż: "możność uchylenia się od skutków wadliwego oświadczenia woli następuje przez złożenie innej osobie stosownego oświadczenia na piśmie, którym może być również pozew wniesiony przeciwko tej osobie. Wówczas datę uchylenia się od skutków oświadczenia woli stanowi chwila doręczenia pozwu."
Skutek uchylenia się od złożonego oświadczenia jest taki, jakby głos nad uchwałą nie został oddany (bezwględna nieważność oddanego głosu). Jaki ma to wpływ na podjętą uchwałę? Unieważnienie głosu zawsze powoduje zmianę wyników głosowania nad podjętą wcześniej uchwałą, jeżeli udział właściciela (właścicieli), który wycofał swój głos jest na tyle duży, że brak będzie wymaganej do podjęcia uchwały większości - uchwała utraci swój prawny byt (tzw. uchwała nieistniejąca).
Jeżeli zarząd dokonał na jej podstawie czynności, np. zawarł umowy, to takie działanie należy uznać za działanie bez umocowania, którego ważność zależy od potwierdzenia przez właścicieli lokali (por.: uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 5 listopada 2009 roku, sygn. akt: I ACa 609/09, niepubl.)..." źródło:
Portal Informacyjny "http://www.zarzadca.pl
- jak więc widzisz właściciele mieli prawo wycofać swoje głosy. W tą stronę nie ma co iść bo tu nic nie wskórasz - sam przyznajesz, że jest szerokie pole.
Ale chodzi nam o odwołanie zarządu, a w szczególności zarządcy. Do tego prowadzi inna możliwość,:tongue: o której na tym wątku nikt nie wspomniał.
Ta możliwością jest- wystąpienie do Sądu o wyznaczenie zarządcy sądowego.:tongue:
Korzystanie z art. 26 UoWL to jest ostateczność i to ostateczność będąca aktem rozpaczy, powodującym określone przykre konsekwencje dla właścicieli.
Zarządca przymusowy wyznaczany jest w miejsce zarządu wspólnoty i trzeba bardzo mocno uzasadnić taki wniosek z uwzględnieniem działań jakie składający wniosek właściciel podejmował na podstawie art. 27 UoWL aby naprawić sytuację z obecnym zarządem, a także szereg innych jeszcze czynności i dowodów należy załączyć aby to miało sens.
Zapomnij na tą chwilę o tym artykule - szkoda łudzić się nadzieją.
Zarządcę - czyli w Waszym wypadku administratora zwalnia się z roboty (i nie sądownie tylko tak jak każdy pracodawca) a nie odwołuje ("wywala się na zbity...jeżeli numery robi).
Jestem tylko nowo zarejestrowanym forumowiczem a nie kompletnym laikiem.
1. Odmowa przez zarząd i zarządcę zwołania na wniosek członków zebrania.
2. Dopuszczenie do zajęcia komorniczego kont wspólnoty, mimo że na koncie były srodki do opłacenia faktur.
3. Strata wynikła z tego zajęcia w wysokości 2894,28 zł.
4. opłacenie faktur za wodomierze, mimo że wodomierze nie należą do części wspólnych.
5. Swobodne dysponowanie kontem remontowym.
To są tylko wybrane zarzuty, jest ich więcej. Pamiętać należy o tym że przez trzy tygodnie byliśmy jednak zarządem do czasu wydania orzeczenia. Wszystkie te zarzuty mamy udokumentowane w 100% bo mieliśmy dostęp do dokumentów naszej wspólnoty.
Wydałaś dużo kasy na kupno lokalu, a nie interesujesz się na bieżąco co dzieje się z twoim majątkiem,
swoje poczynania nie opierasz na prawie lecz pospolitym ruszeniu ogłuszonych właścicieli lokali ...
masz pretensje do wszystkich... tylko nie do siebie , stawiasz tezę, że wszyscy źle ci doradzają .
Czyżbyś oczekiwał od userów na pełne poparcie twoich poczynań?
Dla formalności:
ad.1 - administrator (zarządca) nie ma uprawnień do zwoływania zebrań właścicieli; zarząd powinien ale też nie musi i dość latwo się wytłumaczy pewnie z tego
ad 2 - poważny zarzut chociaż trochę dziwne, bo zajęcie konta wspólnocie nie odbywa się tak z dnia na dzień
ad 3 - stratę (szkodę materialną) należy udowodnić konkretnemu człowiekowi, że na podstawie jego działań albo zaniechań przyczynił się bezpośrednio do szkody - są to ciężkie sprawy we wspólnotach
ad 4 - a kto ci powiedział że wodomierze nie należą do części wspólnych - poszukaj wątku na ten temat była bardzo ożywiona i szeroka dyskusja w tym temacie. W skrócie: wcale nie jest takie pewne bo choć wodomierze są w lokalu (za ścianą albo pod zlewozmywakiem) to służą nie tylko właścicielowi (art. 3 ust. 2) ale także zarządzającemu budynkiem (zarządowi lub zarządcy) do rozliczeń, tym bardziej, że zgodnie z art. 6 ust. 8 ustawy o zbiorowym....to zarządzajacy budynkiem ( a nie właściciel lokalu) jest odpowiedzialny za zamontowanie wodomierzy w lokalach.
ad 5 - jeżeli w uchwale o powołaniu FR nie był szczegółowo określony (rzadko bywa) sposób korzystania z FR to swoboda była jak najbardziej uzasadniona
Nie gniewaj się, że tak cię dołuję, zdaję sobie sprawę, że denerwują cię nieprawidłowości jakie zauważasz (i jest to łagodne określenie), ale chcę ci oszczędzić niepotrzebnych rozczarowań.
Żaden sędzia czy sąd, a napewno nie prokurator (tym bardziej teraz, w okresie przedświątecznym gdy cała prokuratura zajęta jest ściganiem karpii a dokładnie - morderców tych karpii) , za Was nie zaprowadzi porządku we wspólnocie jeżeli sami go nie zrobicie.
Niestety, brak świadomości o konieczności ciągłego dbania o swój majątek i pilnowania jego prawidłowego zarządzania jest "chorobą zawodową" dużej części jeśli nie większości właścicieli we wspólnotach.
U nas ma wpisane w umowę na administrowanie częścią wspólną jakby Zarząd WM olał wniosek 1/10 właścicieli lokali
i nie dotrzymał zaznaczonego terminu zebrania.
Napisałem wyraźnie, że administrator nie ma uprawnień (inaczej podstaw prawnych) co wynika jasno z art. 30 a także cytowanego przez Ciebie art. 31.
U Was - bo pewnie jesteście wyjątkową wspólnotą. Uchwały właścicieli też może zgłaszać, proponować?
Jeżeli taki wpis w umowie jest to jest on niezgodny z prawem (z ustawą).
Nie powiem, ładnie macie napisane - to tak jakby w regulaminie działania prokuratury było napisane że w razie gdy prokurator prowadzący nie będzie chciał wystawić nakazu zatrzymania to może to zrobić ochroniarz na bramie na wniosek innego prokuratora.
A tak na poważnie to zwoływać może nawet ksiądz czy sprzątaczka - ale mówimy tutaj o prawie i propagujemy szacunek do niego.
Wydałaś dużo kasy na kupno lokalu, a nie interesujesz się na bieżąco co dzieje się z twoim majątkiem,
Kuba , albo nie czytałeś tego co napisałem powyżej, albo nie czytasz tego co sam piszesz.
Właśnie dzięki zainteresowaniu nie tylko moim, wyszło na jaw, że moje pieniądze są marnotrawione.
batbat, Czy ten Wasz licencjonowany zarządca (odwołany) jest również członkiem wspólnoty?
Tak naprawdę, to macie lekki bigos, ale bez przesady.
Napisz co się aktualnie dzieje - postaram się pomóc. O powołaniu zarządcy sądowego ZAPONIJ! W swoim dobrze pojętym interesie.
źródło: http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/Nieprawidlowosci-w-zwolaniu-zebrania-wlascicieli-wspolnoty-mieszkaniowe-5_2_335.html
Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowe
O zebraniu właścicieli lokali zarząd wspólnoty mieszkaniowej zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania właścicieli. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy ponadto wskazać treść tej zmiany.
W sprawie, która trafiła do Sądu Najwyższego, skarżący twierdził, że nieważność uchwał właścicieli lokali wynikała z nieprawidłowości popełnionych przy zwoływaniu zebrania właścicieli, gdyż w porządku obrad załączonym do zawiadomień o zebraniu właścicieli nie zamieszczono informacji o planie ich podjęcia.
Sąd I instancji stwierdził, że właściciele mają prawo podejmować uchwały nawet w sprawach nie objętych porządkiem obrad, a skoro uchybienie formalne przy zwołaniu zebrania właścicieli lokali nie ma znaczącego wpływu na ważność uchwał, to należy uznać, że zebranie właścicieli lokali zostało zwołane skutecznie. Do podobnego wniosku doszedł też sąd II instancji.
Sąd Najwyższy do, którego trafiła kasacja, docenił w swym orzeczeniu specyfikę działania wspólnot mieszkaniowych i uznał, że zbyt formalistyczne i rygorystyczne podejście do ich działania prowadziłoby do utrudniania funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych w Polsce.
Zdaniem Sądu Najwyższego, tak małe struktury nie mogą być traktowane na równi ze spółkami prawa handlowego zarządzanymi przez specjalistów.
Tak więc uchybienia formalne popełnione w trakcie zwoływania zebrania właścicieli lokali mogą być przyczyną nieważności uchwał podjętych w trakcie zebrania właścicieli lokali tylko w przypadku, gdy wpłynęły na ich treść. W związku z tym, że w przedmiotowej sprawie, zdaniem Sądu Najwyższego, tego nie wykazano, skarga kasacyjna została przez sąd oddalona.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11.01.2007 roku sygn. II CSK 370/06
Niech batbat napisze co się aktualnie dzieje w sprawie.
Nie "zaśmiecaj" proszę na razie tego wątku....
Nie wymuszaj na userach i nie dyktuj na którym poziomie jest user batbat .
:bigsmile: On też ma "rozum" i razem "sercem" wybierze to co dla niego jest najlepsze.:bigsmile:
*****************************************************************************************************************************************************************************************
Wniosek o zwołanie zebrania wspólnoty złożony przez grupę właścicieli (12-01-2011)
Tak jak poprzednicy odradzam składanie wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego, skoro zarzuty są udokumentowane, to najlepiej byłoby to omówić z właścicielami.
W przypadku zajęcia komorniczego wspólnota poniosła rzeczywistą szkodę, którą członkowie zarządu, o ile przyczynili się do jej powstania, powinni naprawić.
"Wspólnota mieszkaniowa odpowiada wyłącznie za takie działania członków zarządu, które mieszczą się w granicach jej kompetencji, natomiast za pozostałe czynności osób fizycznych wchodzących w skład organu, w szczególności za czyny niedozwolone, odpowiadają te osoby osobiście swoim majątkiem. Powyższe zapatrywanie wyraził gdański Sąd Okręgowy po rozpoznaniu apelacji w sprawie wytocznej przeciwko członkom zarządu przez właścicielkę lokalu (wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku III Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 28 października 2010r., sygn. akt: III Ca 389/10).
Więcej na ten temat w artykule "Kiedy członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej odpowiadają swoim majątkiem?' na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/74-zarzad-wspolnoty/1375-kiedy-czlonkowie-zarzadu-wspolnoty-mieszkaniowej-odpowiadaja-swoim-majatkiem
za mało.