Jak Zarząd ma dokonać czynności wychodzących poza zwykły zarząd?
kolan1
Użytkownik
Witam.
W moim pierwszy poście chciałbym zasięgnąć rady czy dobrze myślę:) Kilka dni temu odwołaliśmy dotychczasowy Zarząd i Zarządcę (ta sama firma - developer). Powołaliśmy nowy Zarząd (choć tu są dylematy prawne czy aby poprawnie do tego doszło, choć 62% udziałów było ZA uchwałą).
Nowy pięcioosobowy Zarząd (200 mieszkań), chce jak najszybciej oddać sprawy do Sądu, bo kończą się terminy gwarancyjne a fuszerek i dużych wad na osiedlu jest mnóstwo. Mieszkańcy są mało chętni do samodzielnych głosowań i zebranie udało się tylko dzięki zebraniu pełnomocnictw od nich.
Wiadomo, że mamy teraz wybrać nowego Zarządcę, mamy kilka ofert. Chcielibyśmy to zrobić sami, jako Zarząd. Nie ma większych szans aby każdemu mieszkańcowi dogodzić a 62% z nich zaufało nam (nowemu Zarządowi) więc myślę, że dali NAM zielone światło na wybranie nowego Zarządcy.
Jakie pełnomocnictwa mają nam Mieszkańcy wypisać, abyśmy mogli zwołać zebranie w celu wyboru nowego Zarządcy, ale bez konieczności przychodzenia każdego z Mieszkańców. Oczywiście przyjdą ci niezadowoleni i pewnie przeciwni - lub wcale nie przyjdą a my - Nowy Zarząd moglibyśmy spokojnie wybrać nowego Zarządcę.
Czy wystarczy pozbierać po mieszkaniach takie pełnomocnictwa? Jaka powinna być ich treść?
Z góry dzięki za pomoc!
W moim pierwszy poście chciałbym zasięgnąć rady czy dobrze myślę:) Kilka dni temu odwołaliśmy dotychczasowy Zarząd i Zarządcę (ta sama firma - developer). Powołaliśmy nowy Zarząd (choć tu są dylematy prawne czy aby poprawnie do tego doszło, choć 62% udziałów było ZA uchwałą).
Nowy pięcioosobowy Zarząd (200 mieszkań), chce jak najszybciej oddać sprawy do Sądu, bo kończą się terminy gwarancyjne a fuszerek i dużych wad na osiedlu jest mnóstwo. Mieszkańcy są mało chętni do samodzielnych głosowań i zebranie udało się tylko dzięki zebraniu pełnomocnictw od nich.
Wiadomo, że mamy teraz wybrać nowego Zarządcę, mamy kilka ofert. Chcielibyśmy to zrobić sami, jako Zarząd. Nie ma większych szans aby każdemu mieszkańcowi dogodzić a 62% z nich zaufało nam (nowemu Zarządowi) więc myślę, że dali NAM zielone światło na wybranie nowego Zarządcy.
Jakie pełnomocnictwa mają nam Mieszkańcy wypisać, abyśmy mogli zwołać zebranie w celu wyboru nowego Zarządcy, ale bez konieczności przychodzenia każdego z Mieszkańców. Oczywiście przyjdą ci niezadowoleni i pewnie przeciwni - lub wcale nie przyjdą a my - Nowy Zarząd moglibyśmy spokojnie wybrać nowego Zarządcę.
Czy wystarczy pozbierać po mieszkaniach takie pełnomocnictwa? Jaka powinna być ich treść?
Z góry dzięki za pomoc!
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Czyli: "Pan X upoważnia Pana Y do głosowania w jego imieniu uchwały dotyczącej.... podejmowanej na zebraniu właścicieli w dniu....."
Zwracam uwagę, że tzw. pełnomcnictwo ogólne określające np. tylko że Pan X może głosować za Pana Y albo że Pan X zastępuje na zebraniu Pana Y i może podejmować za niego decyzje - jest niewystarczajace i taki głos nie powinien zostać uwzględniony, a w razie uwzględnienia przy zaskarżeniu uchwały może zostać skutecznie zakwestionowany.
p.s. nie znam sprawy ale z wpisu mam wątpliwości czy prawidłowo dokonaliście zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną (czy to wogóle miało miejsce?), czy wasze dalsze czynności mają skutek prawny?
Czy deweloper sprzedał już wszystkie lokale?
Poza tym pięcioosobowy zarząd to o dwie osoby za dużo.
Czyli deweloper (firma) do tej pory sprawował zarząd nieruchomością wspólną a Wy zmieniliście sobie to uchwałą (zwykłą) na zarząd "właścicielski" - tak?
Wspólnota ma pozywać dewelopera (naprawy gwarancyjne) a nie indywidualni właściciele? To chyba nie przejdzie...
Wspólnota już była od 2009, Zarząd też od 2009, Zarządca również.
Odwołaliśmy Zarząd i Zarządcę uchwałami na zebraniu członków wspólnoty, w obecności "starego Zarządu". Był notariusz, głosowania, 57% udziałów było ZA. Wszystko OK.
Teraz nowy Zarząd wybrany na tym samym spotkaniu, MUSI wybrać NOWEGO Zarządcę - wiadomo.
I teraz czy MY jako Zarząd - 5 osobowy - możemy SAMI wybrać jakąś firmę z licencją, która przejmie obowiązki po byłym Zarządcy?
PS
BYŁO:
Zarząd - z ramienia developera
Zarządca - z ramienia developera
Czyli nic nie naprawiali, bo jak cieknie to Zarząd wysyłał do Zarządcy zgłoszenie usterki - tamci niby naprawiali - Zarząd zatwierdzał fuszerki i tak w kółko. Czekają aż skończą się rękojmie. Mamy 3 mies na pozwanie developera. Chcemy zrobić cesje roszczeń, zatrudnić rzeczoznawcę i przygotować pozew. Nie jako Zarząd tylko jako mieszkańcy...
Nowy doklejony: 17.12.11 17:04
Może zrobiłem za duży skrót myślowy. Zarząd i Zarządca - powiązani są ze sobą - ludzie pochodzący z tej samej firmy - molocha.
Nowy doklejony: 17.12.11 17:05
Aha i wszystko miało miejsce kilka dni temu, więc jeszcze nic nie wiem co jest w papierach jak i gdzie... Dopiero ruszamy:)
Wady ujawnione w lokach, usunięcie ich dochodzi sam właściciel lokalu.Aby zarząd mógł występować w imieniu właścicieli lokali musi od nich posiadać pełnomocnictwo.
I bardzo dobrze , głos mają tylko właściciele lokali, a to nie to samo co Mieszkańcy.
Mieszkańcy to ogół osób zamieszkujących w nieruchomości budowlanej.
Szanowny kolego zacznij ty lepiej od lektury ustawy o własności lokali ( link masz w mojej stopce)
Możecie takie głosowanie przyprowadzić w drodze indywidualnego zbierania głosów od właścicieli lokali (art.23.1 UoWL) , ale odradzam jeżeli nie chcecie być posądzeni o nepotyzm, zmowę - wybór "swojego".
Uważam, że jest zbyt ważna czynność i lepiej zwołać zebranie właścicieli lokali , pozbierać od tych właścicieli lokali, co nie mają zamiaru przyjść pełnomocnictwa rodzajowe. W nim musi być zapis doi jakich czynności pełnomocnika upoważniają (np. do głosowania nad wyborem Zarządcy/ Administratora części wspólnych.
Na zebraniu przedstawić zebrane oferty i głosować. W ten sposób wyłoniony kandydat na Administratora NW ( nie Zarządce NW, bo jest wybrany Zarząd WM) poddać do głosowania właścicielom w uchwale.
Firmy nie maja licencji. Licencje są wydawane osobom fizycznym.
Firma zarządzająca musi zatrudniać osoby z licencją. Jeśli cesja, to na kogo? I dlaczego pozew mają składać "mieszkańcy" (rozumiem, że chodzi o właścicieli lokali), a nie ten, na kogo dokonaliście cesji swoich roszczeń?
Jest to szczególna umowa z kontrahentem, który dysponuje i obraca danymi osobowymi właścicieli lokali. Toni w uchwale winni wskażą, którego z przedstawionych ofert wybiorą i powierzą mu swoje dane osobowe.
Najgorsze we wspólnocie jest złe samopoczucie właściciela lokalu, którego się pomija przy podejmowaniu ważnych decyzji.
Może właściciele wybierając zarząd sądzili, że członkowie zarządu potrafią wykonywać swoje obowiązki bez niczyjej pomocy?
Jeżeli byłoby inaczej to powinni właściciele w uchwale (nawet w tej samej) dać pełnomocnictwo zarządowi do poszukania i zatrudnienia firmy administrującej, zastrzegając sobie (lub nie) ewentualną akceptację konkretnego wyboru.
Jest pytanie czy zarząd może tak ot sobie bez wiedzy (zgody) właścicieli przekazać firmie zewnętrznej (mającej m.in. prowdzić ewidencję, finanse itd) wszelkie dane osobowe właścicieli lokali skoro administratorem danych osobowych właścicieli jest wspólnota (ogół) a nie zarząd?
W dalszym ciągu mam też wątpliwości o podstawy prawne działania tego nowego zarządu. Czy właściciele w zawiadomienu o zebraniu mieli podaną treść tej podejmowanej uchwały i czy pełnomocnictwa tych nieobecnych (...zebranie udało się tylko dzięki zebraniu pełnomocnictw...) spełniały wymogi pełnomocnictw rodzajowych? W sytuacji tak niewielkiej przewagi (62%) może się okazać po unieważnieniu (gdyby obawy moje okazały się słuszne) głosów, że podjęta uchwała nie jest uchwałą?
...
Wnioskuję z tego że do tego czasu zarząd nieruchonmością wspólną na zasadzie art. 18 ust.1 "...w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali..." był powierzony osobie prawnej (firmie dewelopera).
Czy w świetle art. 18 ust. 2a nie powinna być najpierw uchwała o zmianie ustalonego sposobu zarządu - czyli z powierzonego na zarząd wybierany spośród właścicieli?
A co ciebie uprawnia do głoszenia takich poglądów
Rodzą się nastepne pytania:
- czy jakiegoś doradcę wspólnoty też zarząd może sobie zatrudnć?
- czy jakiegoś konsultanta wspólnoty zarząd też może sobie zatrudnić
- czy....
Uważam, że zarząd to może nawet 20-tu różnych zatrudnić ale na swoje konto a nie wspólnoty - jedyny problem to taki, że zarząd nie ma osobowości prawnej i jako sam nie może istnieć w obrocie.
Zarząd we wspólnocie jest od wykonywania woli właścicieli lokali wyrażonych w ich uchwałach....
Brak takiego zapisu w ustawie nie jest podstawą do głoszenia takich poglądów ...rozumiem, że myślisz sercem, ...
Katalogi uprawnień zawarte w ustawie o własności lokali zawierają zapis "w szczególności" i z tego właśnie należy korzystać...
Jak komuś to nie odpowiada, to niech odwołuje się do Sądu, który rozstrzygnie czy tak można było zrobić w danej wspólnocie...
- co należy zrobić przy konflikcie na lini Zarząd WM - Administrator NW...
Czy właściciele lokali nie mogą rozstrzygnąć go? i ...
np. wymieć członków Zarządu lub dać zgodę w uchwale na rozwiązanie umowy z Administratorem?
Inaczej mówiąc rozwiązanie propagowane przez userów "Posesję i koziorozke" daje możliwości Zarządowi WM do zmiany Administratora,
kiedy tylko chce , nawet kilka razy wciągi roku. Czy to dobrze rokuje Wspólnocie?
Kto ma teraz wywozić śmieci, pilnować ochrony, sprzątać na osiedlu? Możemy tego pilnować sami, podpisywać sami (ZNACZY ZARZĄD WM), ale chcemy zatrudnić FIRMĘ z doświadczeniem na rynku, która za opłatą nam w tym pomoże. Może używam skrótu myślowego i mówię Zarządca, może to wg prawa Administrator?
Dla wyjaśnienia
1.było głosowanie nad uchwały o zmianie sposobu zarządu. Wszystko odbyło się jak należy...
2. jak piszę o mieszkańcach to myślę o właścicielach
3. 62% głosów to myślę o udziałach
4. Jak piszę MUSZĘ to myślę my Zarząd Wspólnoty - MUSIMY
Jestem początkujący w temacie, ale wszystko odbyło się zgodnie z ustawą o własności lokali. Na zebraniu (o którym wszyscy zostali powiadomieni i DOSTALI treści uchwał) był prawnik, notariusz i 130 osoby na 200 mieszkań.
Reasumując: Mamy TYLKO 3 miesiące na prawne dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi. Chcemy wszystko zrobić sprawnie.
W związku z tym, że chcemy zrobić wszystko szybko i sprawnie to dlatego pytamy o pełnomocnictwa. 62% udziałów dało nam zielone światło na zmiany. Jak będziemy robić zebranie to chcemy być pwni, że przegłosujemy wybraną przez nas firmę. Działamy w interesie właścicieli lokali i nas samych przecież też tam mieszkamy!
Widzę to tak:
1. Zarząd zwołuje zebranie właścicieli w sprawie wyboru Firmy Zarządzającej (czyli Administratora?)
2. Ktoś zbiera od właścicieli pełnomocnictwa rodzajowe odnoście głosowania nad pkt 1
3. Właściciele (czyli my+pełnomocnictwa+kto tam chce przyjść) wybierają w głosowaniu Administratora=Firmę Zarządzającą, zatrudniającą osoby z licencją
4. Mamy co trzeba
Dobrze myślę?
Uchwała nie jest konieczna, ale jak chcecie, możecie ją przyjąć.
I chocby z tego powodu uchwała o wyborze Administratora jest niezbędna ... ojców tego wyboru będzie wielu.... co innego preferowanie przez Zarząd WM oferenta
To się musicie spieszyć i to bardzo ...
Nie tylko możecie, ale MUSICIE ,jako Zarząd WM, to robić.
Wasza nieruchomość to nie czynszowa komunalka i nie może być mowy o zarządzie w myśl art.18.1 UoWL.
Zarząd WM jest za wszytko odpowiedzialny, niezależnie kto będzie Administratorem NW
Jak na razie wszystko odbywa się zgodnie z prawem - swoje obawy po to przedstawiłem bo już niejdną historię mieliśmy na forum, że okazywało się w miarę wpisów, że jest inaczej.
Jeżeli tak zrobicie jak piszesz nikt Wam nic nie może zarzucić.
Jedna uwaga - przed zebraniem należy już w zasadzie mieć "wybraną" firmę (pełna demokracja nie zdaje egzaminu czasami) najlepiej dwie, dobrze rozeznane i właścicielom zasugerować i polecić taką a nie inną - w końcu to Wy jako członkowie zarządu będziecie bezpośrednio współpracować.
Jakie ma to znaczenie??
Konsensus jest. Jedni uważają, że zarząd nie może wybrać administratora, a tacy jak ja, Koziorozka, czy Posesja uważają, że zarząd może wybrać administratora, ponieważ właściciele dali zarządowi plenipotencję do podejmowania pewnych decyzji, szczególnie takich, które nie są zabronione przepisami prawa.
Nowy doklejony: 17.12.11 20:40
To jest bardzo dobra rada! W mojej WM tak było, to dobra praktyka.
A niby kiedy dali zarządowi plenipotencję?
"...Czy deweloper sprzedał już wszystkie lokale?..."
W świetle art. 4, 7, 9 a przede wszystkim art. 18 ust.2 UoWL pytanie jak najbardziej zasadne.
"...2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu..."
czy aby na pewno w tym przypadku ?
Należy podkreślić, że nawet, jeśli tylko w pierwszym zawartym akcie notarialnym sprzedaży lokalu został zawarty zapis o powierzeniu zarządu deweloperowi, odnosi on skutek w stosunku do wszystkich kolejnych nabywców lokali..."
http://nieruchomosci.wieszjak.pl/deweloper/220173,Kiedy-deweloper-moze-zarzadzac-budynkiem.html
p.s. było chyba niedawno jakieś orzeczenie nawet w identycznej sprawie jak się nie mylę - sąd uchylił uchwałę o zmianie zarządu
Każdy taki zapis można zmienić , trzeba mieć tylko większość ZA sobą... wystarczy notariusz na zebraniu właścicieli i zmiana (uchwała) na zarząd właścicielski...
i po co sianie niepewności, że coś gdzieś było, ale nawet gdyby było , to i tak nie obowiązuje w całej Polsce, tylko w danym przypadku, bo diabeł tkwi w szczegółach....
Takie zapisy co prawda nie podobają się Urzędowi Konsumentów ale w końcu są zgodne z ustawą.
- w imię jednej z zasad: jednolitości stosowania prawa
Zresztą po co mi takie i aż tyle przejść.
- mogą zmienić???
"uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza"???
Wspólczuję Ci dlatego ,że z doświadczenia wnioskuję ,że aktywność wlaścicieli ograniczy się jedynie do skarg na nieprawidlowości ale jedynie w ich lokalach, jakieśtam nieprawidlowości w części wspólnej to SF, za to wini powinni być czlonkowie Zarządu, przecież po to pelnią tą funkcję. Ale jeżeli stworzycie silny zespól, to zapamiętaj, bardzo trudno powolać Zarząd ale też bardzo trudno go odwolac. W waszej WM 200 - lokalowej jakakolwiek uchwala to wielkie wyzwanie, więc nie szafujcie tym, bo się "ludziom" to znudzi.Podjecie uchwaly to powinno być święto we WM.
a propos - nie zważaj uwagi na te "spory" daarka, KubyP i ich wpisy - oni walczą o jakiśtam "Puchar Wszechwiedzącego" czy cośtam.:bigsmile:
Uważaj tylko na wpisy MirkaL - bo jak widzisz jego wpisy coś wnoszą, są pełne profesjonalizmu, bardzo rzeczowe, treściwe, wszystkim pomagają... on ci jedyny ekspert i autorytet jest i basta. :bigsmile::bigsmile::cool:
Właścicielu lokalu pomóż swojej wspólnocie szybko i sprawnie przygotować materiały do corocznego sprawozdania
i przekaż w terminach wyznaczonych przez Wspólnotę odczyt opomiarowanych mediów (ZW, CW, C.O.)
Uważam tak jak Mirek - uchwały nudzą właścicieli, im ich jest mniej, tym lepiej
Polecam ci swój sposób - raz na jakiś czas kartka do skrzynek na listy właścicieli i tam krótko w punktach co zarząd zrobił, co jeszcze jest do zrobienia
Ludzie czują się poinformowani a czasu na zebrania nie tracą
Pomysł z kartkami jak najbardziej, żeby tylko chciało to dotrzeć do zarządów (zarzadców).
Zebranie sprawozdawcze to w SM, na którą KubaP ciągle się powołuje.
Czepiasz się słownictwa ... no to dobra...a poza tym bzdurzysz ...
Jakby na to nie patrzeć to i tak wychodzi uchwał więcej niż dwie ...
1) Plan gospodarczy i zaliczki to jedna uchwała.
2) Ocena zarządu to uchwała w sprawie absolutorium.
To wszystko. Uchwały nie muszą się mnożyć jak króliki.
Lepiej mniej, ale lepiej.
-Uchwała o przyjęciu sprawozdania z zarządu NW
-uchwała o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego za rok obrachunkowy
-uchwała w sprawie rozliczenia strat i nadwyżek utrzymania nieruchomości wspólnej
-uchwała plan gospodarczy na następny rok obrachunkowy
-uchwała o stawkach służący do naliczenia zaliczek obowiązujących od ...
-uchwała o planie remontów nieruchomości wspólnej
i to by było na tyle ....z królikami nie ma to nic wspólnego...
ale prowadzeniem w normalności wspólnoty jak najbardziej...
PG i zaliczki to jedna uchwała - zaliczki wynikają z PG. Remonty to również część planu gospodarczego.
Mnożenie uchwał nie sprzyja przejrzystości.
Czy co roku masz ten sam wynik finansowy ?, że chcesz to załatwić jednorazowo raz na zawsze, nie pytając o zdanie właścicieli lokali.
To poważne naruszenie ustawy...
dla kogo jedna dla tego jedna , chyba, że .... ktoś miesza w zarządzanie wspólnotami zapisy ustawy o rachunkowości, dla mnie sa to dwie odrębne uchwały. Pomagają znacząco przy windykacjach jako dowód w sprawie...
PG to planowane wydatki syntetycznie i nie widzę związku z zaliczkami . Zaliczki mogą być uchwalone w innej wysokości niż wynika to z PG.
PG nie zmienia się (przynajmniej tak jest u mnie) przy każdorazowej zmianie stawek służących do naliczania zaliczek. To jest materiał do sprawozdania z zarządu NW dla Zarządu WM.
Plan remontu NW zawiera analityczne pozycje i planowany koszt zamierzenia w danym okresie . Może też zawierać pozycje wykraczające poza okres obrachunkowy -np. zbiórka funduszy na remont, który zostanie wykony w innym okresie obrachunkowym. Takich szczegółów nie zapisuje się w PG.
Pozwolę sobie mieć odmienne zdanie wywodzące się z sal sądowych...
czasami licencjonowany powinien bywać w sądach w charakterze widza... teoria to nie wszystko....
Sprawozdanie finansowe jest częścią sprawozdania z działalności zarządu (nie: z działalności wspólnoty). Może w swojej wspólnocie składasz 10 sprawozdań, które są przyjmowane i zatwierdzane (na przemian) piętnastoma uchwałami, ale to jest dziwactwo, a nie norma we wspólnotach. Tym bardziej nie należy tego zalecać innym. Nie wiem, jak u Ciebie, ale w moich wspólnotach każdą uchwałę podejmują właściciele. Nie da się podjąć uchwały, nie pytając o zdanie właścicieli.
Co mają do tego konkretne liczby? W uchwale "o zakresie i sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej" można zapisać, że nadwyżkę nad kosztami zarządu nieruchomością wspólną należy zaliczyć na Fundusz Remontowy. Niedopłatę należy uzupełnić przez wpłaty właścicieli, bo wspólnoty raczej nie mają sponsorów. Naruszenie ustawy? W którym punkcie? KubaP, jakimże doświadczeniem możesz się pochwalić ze swojej jednej, jedynej wspólnoty? I z kim się tak procesujesz? Ze swoimi sąsiadami z bloku?
"Doświadczenie płynące z sal sądowych" - to Twoja stara śpiewka, ale w Twoich postach nie widać porad, płynących z doświadczenia. Raczej gorycz i rozdrażnienie, "płynące z wielu przegranych spraw sądowych". Może zatem przydałoby Ci się trochę tej nielubianej przez Ciebie teorii, czyli wiedzy?
Znowu błędne założenie i błędne wnioski... skąd wiesz, że ja należę tylko do jednej, jedynej wspólnoty?
Posesja widzę, że ty masz swój wyimaginowany świat wspólnot, w sądzie nigdy nie byłeś w sprawach wspólnotowych, a masz tak blisko.
Niewiele masz doświadczenia, teoretyzujesz na prawo i lewo, rzucasz populistyczne teorie w imię czego?, że niby tak ma być. :bigsmile:
Jak niczego nie zrozumiałeś z tego co napisałem do tej pory, to masz problem...
Kończę te akademicką dyskusję, bo ona prowadzi donikąd , pożyjemy zobaczymy .
Rzeczywiście, produkowania takiej sprawozdawczości i uchwałologii nie rozumiem. U Ciebie jest gorzej, niż w spółdzielczości mieszkaniowej.
Jak się z kimś nie zgadzasz, to zaraz piszesz o populizmie. To jest bez sensu, bo populizm nie ma związku z ilością sprawozdań we wspólnocie.
1/ do wyboru administartora nie jest potrzebna żadna uchwała wspólnoty! To czynność zwykłego zarządu - zarząd podpisuje umowę z administratorem, w której zawiera m. in. tryb jej rozwiązania. Uchwała w tej sprawie byłaby dziwolągiem, bo kto wtedy miałby odwołać administartora? wspólnota nastepną uchwała? bez sensu... konsultacje tak, uchwała nie.
2/ jeżeli kończy się okres rękojmi lub gwarancji i nie są zrealizowane naprawy gwarancyjne to możecie w swoim dobrze pojętym interesie:
- podjąć uchwałę zlecającą zarządowi wystapienie na drogę sądową przeciw deweloperowi w tej sprawie.
- właściciele, którzy chcą być reprezentowni przez zarząd muszą mu uprzednio udzielić cesji! Ci, którzy nie udzielą takiej cesji - nie będą
w tym postepowaniu przez zarząd reprezentowani, czyli nawet jeżeli zarząd wygra to postepowanie - mogą być zmuszeni do pokrycia kosztów napraw przypadających na nich z własnej kieszeni. Udzielenie cesji jest indywidualne i dobrowolne. Poinfromuj też właścicieli, że mogą nie udzielać cesji i wystąpić z pozwem indywidualnie.
(Natomiast zarząd nie ma prawa - bez cesji właścicieli pozywać dewelopera o nie zrealizowane naprawy - ponieważ zarząd nie jest beneficjentem ani rękojmi ani gwarancji). Bez cesji właścicieli zarząd nie zostanie uznany za stronę w tym postępowaniu.
Termin rękojmi jest terminem zawitym - po prostu mija i nawet złożenie wniosku reklamacyjnego go nie przerywa, bieg rękojmi można przerwać wyłącznie składając powództwo.
Myślę, że bez konsultacji z prawnikiem się nie obejdzie, co prawda mogę próbować to wyjaśniać bardziej szczegółowo, ale musiałby to być dłuuuuuuuuugi post.
kolan1 - wycieczka do prawnika, zebranie cesji, podjęcie uchwały, pozew do sądu. W międzyczasie przypilnować, żeby właściciele zgłaszali prawidłowo jak najwięcej wniosków o naprawy gwarancyjne - oczywiście pisemnie (z kopią potwierdzoną). Przydadzą się w sądzie.
Pozdrawiam świątecznie wszystkich forumowiczów.
Nowy doklejony: 19.12.11 18:01
Do KubaP.
Spawozdanie finansowe może być załącznikiem do sprawozdania zarządu, poza tym nie udzielenie absolutorium(lub nie przyjęcie sprawozdanie zarządu wspólnoty) w praktyce nie oznacza NIC, nie ma na to sankcji w UoWL.
wszytko może być załącznikiem do sprawozdania, ale przecież nie o takie rozwiązania tu chodzi i nie takie miał na myśli ustawodawca , to środowisko prawników feruje takie tezy dla ułatwienia sobie pracy ... bo nie rozumieją po co taka uchwała powstała... kodeks cywilny im wystarcza...
Nie chcę być niemiła przed świętami, ale pytanie pierwsze mógłby zadać analfabeta.
Pocztaj, poczytaj i jeszcze raz poczytaj.
Na początek zadaj sobie w swojej główce pytanie - jak odwołać administratora wybranego uchwałą,
który "przestał nagle przychodzić do pracy? Może to Cię trochę naprowadzi. Administrator to pracownik,
jego się zatrudnia w oparciu o umowę, a nie wybiera. Umowę muszą podpisać strony,(administrator i zarząd) natomiast uchwały
podejmuje większość właścicieli. Umowy o pracę nie da się "podjąć większością..."
Wybór administratora uchwałą to najczystsza patologia. A może panią sprzataczkę też uchwałą?
Zanim go się zatrudni ( co robi Zarząd w imieniu wspólnoty ) robi się "rozmowę kwalifikacyjną" i ocenia się go , to właśnie robi ogół właścicieli lokali podejmując stosowną uchwałę.
Ty mi napisz jak rozwiązać wynikły konflikt pomiędzy Administratorem z licencja a Zarządem WM . Kogo wymienić w tym tandemie ? Kto to ma zrobić?
Widzę, że niewiele masz do powiedzenia w tym temacie, dlatego takie słownictwo u ciebie bryluje Porównywanie roli sprzątaczki z rolą administratora w strukturach wspólnoty , uważam, że eliminuje ciebie z kręgu osób wypowiadających się w temacie wspólnot.
A tak poza tym to Wesołych Świąt....:bigsmile:
Klaka ma się dobrze ... jak w programach rozrywkowych : jak chcesz, aby wygrała ... to wyślij SMSa na numer ... . ( tu na forum kliknij: Podziękuj - oceń pozytywnie)
To chwalebne, że robisz konsultacje w sprawie wyboru administratora z właścicielami. Szczerze bardzo to popieram i uważam za słuszne.
Jednak na konsultacjach sprawa się kończy (czasem ofert może być kilka i np. żadna nie uzyska większości).
Koniec końców umowę ze wskazanym podmiotem podpisuje zarząd. To zarząd we wspolnocie zatrudnia i zwalnia.
Zarząd odpowiada również za pracę administratora. Jak mógłby odpowiadać, jeżeli kto inny by go powoływał? To byłby absurd...
Również daarek pyta w tym wątku jak to jest?, i na jakiej podstawie zarząd może zatrudnić administratora. Podstawa jest prosta. Skoro sprawowowanie zarządu zwykłego nieruchomością wspólną należy do kompetencji zarządu wspólnoty, to właśnie zarząd wspólnoty może postanowić o przekazaniu części swoich kompetencji administratorowi (czyt. zatrudnić licencjonowanego administratora) i dlatego ta decyzja należy właśnie do zarzadu, a nie do wspólnoty. Szczegóły określa się w umowie. Właściwie to nie piszę tego postu do Ciebie KuboP. Ty "wiesz swoje". Piszę do tych, którzy chcą uniknąć rażących błędów (może nie celowych, ale jednak) w funkcjonowaniu wspólnoty.
Konsultacje z właścicielami przed podpisaniem umowy z administratorem - bardzo wskazane
Powoływanie administratora, sprzątaczki, elektryka, wybór ubezpieczyciela itp. uchwałą - żenada i analfabetyzm.
Ktoś napisał w tym wątku, że zdania co do tego czy powołujemy administartora uchwałą, czy nie - są podzielone...
Zgadzam się, są podzielone - pomiędzy tych co wiedzą i... niedouczonych. I nie dlatego, że ja napisałam post. I nie ma we mnie pychy, nie galopuj proszę.
Mój post nikogo nie obraża, ani nie ośmiesza - to poziom wiedzy (niektórych w tym wątku) ich co najwyżej samoośmiesza. Mam nadzieję, że czytelnie podałam w moich postach powody, dla których powoływanie administratora odbywa się w drodze umowy.
PS
Przepraszam za moje literówki, jadnak cieszę się, że sprawiają KubieP. tyle radości i są dla niego jedyną okazją do nawiązania polemiki (w tym wątku).