Mam nadzieję, że czytelnie podałam w moich postach powody, dla których powoływanie administratora odbywa się w drodze umowy.
Pani Beata tradycyjnie "odkrywa Amerykę", dając upust swojej megalomanii.
Dla "niedouczonych" i "analfabetów" - jest to bicie piany.
Nigdzie nikt nie napisał, że adminstrator jest zatrudniany na podstawie uchwały. Nawet analfabeci wiedzą, że między dwoma podmiotami zawierana jest umowaa nie uchwała. Nigdzie też nie jest powiedziane, że zatrudnienie firmy (administratora) jest czynnością zwykłego zarządu, zwłaszcza w małych wspólnotach.
Dość powszechna praktyka jest akceptowana przez wszystkie strony a nawet przez stronę administratorów bardziej o czym świadczy szereg nawet procesów o niezgodne z prawem zwolnienie (bez uchwały - chociaż to akurat nieistotna sprawa).
Ta praktyka to udzielone pełnomocnictwo dla zarządu (uchwałą) w sprawie zatrudnienia firmy zarządzającej (adminstratora) umową - co przecież oczywiste.
[cite] Pani Beata:[/cite]KubaP. Nie podejmuję sporu z Tobą na inteligencję, bo nie walczę z bezbronnymi. Pytasz KuboP. Jak odwoływać we wspólnocie? To proste, zarząd właścicielski odwołujemy uchwałą właścicieli, a z administratorem zarząd po prostu rozwiązuje umowę. Gdyby administratora powołać uchwałą - jak proponujesz, to w razie jego konfliktu z zarządem faktycznie byłby pat - konflikt dwóch równorzędnych podmiotów.
Kobieto puchu.... ty dalej nie wiesz na co odpowiadasz i komu odpowiadasz , piszesz tylko co chcesz napisać nieważne czy na temat czy bez.
Nie podaje pani żadnej argumentacji ani tej prawnej ani tej logicznej .....rozumiem brak czasu.... idą święta .... czy ty nie rozróżniasz słów "dokonać wyboru" a "wykonać wolę właścicieli"
ja zapytałem
Ty mi napisz jak rozwiązać wynikły konflikt pomiędzy Administratorem z licencja a Zarządem WM . Kogo wymienić w tym tandemie ? Kto to ma zrobić?
Zarząd WM jest od wykonywania woli właścicieli lokali wyrażonych w uchwałach i łaski nie zrobi jak spisze w imieniu wspólnoty umowę z wybranym przez ogół właścicieli Administratorem.
Zarząd odpowiada również za pracę administratora.
Przed kim , przecież administrator nie jest "pracownikiem" Zarządu tylko wspólnoty (ogółu właścicieli), bo to ona go utrzymuje.
Powoływanie administratora, sprzątaczki, elektryka, wybór ubezpieczyciela itp. uchwałą - żenada i analfabetyzm.
żenadą i analfabetyzmem można nazwać to co Ty wypisujesz, a pisze to Prawnik - Bani Beata.
Administrator i sprzątacza - no ładny tandem odpowiedzialności, roli do spełnienia we WM... to tak jakby obarczać mamusię i córunie ta samą odpowiedzialnością.(obie są dojrzałe):bigsmile:
Zgadzam się, są podzielone - pomiędzy tych co wiedzą i... niedouczonych. I nie dlatego, że ja napisałam post. I nie ma we mnie pychy, nie galopuj proszę.
Mój post nikogo nie obraża, ani nie ośmiesza - to poziom wiedzy (niektórych w tym wątku) ich co najwyżej samoośmiesza.
Oczywiście ty jesteś w tej grupie oświeconych, douczonych , gadających jak papuga , może wreszcie w to ktoś uwierzy . Głoszenie takiego poglądu jest dowartościowaniem członków zarząd, że oni też coś mogą samodzielnie, jednak wiele czynności im nie wolno robić bez zgody ogółu właścicieli lokali. Czy takie zachowanie to nie jest pycha?
A tak na marginesie, czy masz zgodę na prawa autorskie do używania wizerunku Pani Beaty Tyszkiewicz w swym awatarze?
Dość powszechna praktyka jest akceptowana przez wszystkie strony a nawet przez stronę administratorów
... a no jest ... bo w przypadku konfliktu na lini Zarząd WM - a administrator , taka uchwała stanowi pewien rodzaj "polisy" i że administrator będzie mógł sam przedstawić swoja wersje na sytuację, która niby miała by być powodem rozwiązania z nim umowy.
On nie pełni roli "chłopca do bicia" dla członków Zarządu WM .
Niech to oceni ogół właścicieli lokali i podejmie decyzje czy wymieniają członków Zarządu czy rozstają się z Administratorem.
Uważam, że takie rozwiązanie jest lepsze, niż chodzenie po Sądach latami....
[cite] daarek:[/cite]Wszystko sie zgadza za wyjątkiem Beaty T. bo to Margaret T..
ale wizerunek (obraz) mówi co innego, a pisany tekst zbliżony jest do tej pani z wysp.
Chłopaki, daarek i KubaP. Teraz to już brniecie poza galaktykę... zarząd wspólnoty do wykonywania czynności "zwykłego zarządu" nie potrzebuje żadnego upoważnienia ani uchwały. Art. 21 i 22 pkt. 1 UoWL
Jeżeli we wspolnocie nie ma administratora, to jego obowiązki wykonuje właśnie zarząd wspólnoty. ( trochę skracam na potrzeby wątku)
Gdyby czynności wykonywane przez zatrudnionego administartora miały przekraczać zakres wykonywania "zwykłego zarządu", wtedy jedna uchwała, dająca jedynie możliwość podpisania umowy z administratorem nie miała by najmniejszego sensu, bo na wykonanie każdej czynności przekraczającej "zwykły zarząd" potrzebna byłaby oddzielna uchwała właścicieli.( świta już coś?) Art. 22 pkt.2
Skoro zaś to zarząd wspólnoty posiada zdolnośc do samodzielnego wykonywanie 'zwykłego zarządu", to może również samodzielnie to uprawnienie przekazać stronie trzeciej. Np. jeżeli wspólnota zostanie pozwana, to zarząd może skorzystać z pomocy prawnej bez zgody właścicieli wyrażonej w uchwale, bo jest to czynność zwykłego zarządu. To samo tyczy zatrudnienia administratora. Oczywiście pełna zgoda, że zarząd wspónoty stoi na straży wykonywania uchwał właścicieli, ale co to ma do wątku? Wspólnota uchwałą ustala wyłacznie koszty zarządu i plan gospodarczy - Art.22 pkt. 3. Zarząd podpisując umowę z administaratorem ma się "zmieścić" w tych uchwalonych kwotach - tyle i aż tyle. Wy mieszacie dowolnie różne art. UoWL bez sensu i zrozumienia. Wrzucicie czasem ze dwa prawdziwe zdania, ale wyrwane z kontekstu i na inny temat. Co z tego ze zarząd stoi na straży wykonywania uchwał (to oczywiste) skoro to nie przesądza o trybie zatrudniania administratora. Ja myślę, że wy "nawet dobrze chcecie" tylko słabo wychodzi. Nie nastawiajcie się na kłótnie, tylko odetkajcie sobie zapieczoną klapkę. Czytają to forum ludzie, którzy oczekują pomocy,a których możecie wpuścić w głębokie maliny. A może pisanie takich głopstw sprawia wam radość po prostu?
[cite] Pani Beata:[/cite]Chłopaki, daarek i KubaP. Teraz to już brniecie poza galaktykę... zarząd wspólnoty do wykonywania czynności "zwykłego zarządu" nie potrzebuje żadnego upoważnienia ani uchwały. Art. 21 i 22 pkt. 1 UoWL
a kto tak twierdzi, że ta czynność ( wybór Administratora ) należy zaliczać do "zarządu zwykłego" . Na jakiej postawie prawnej? czy są w ogóle spisane "czynności zwykłe zarządu"? Nie, więc takie pisanie stanowi indywidualną interpretacje na potrzeby własne , dla własnych partykularnych interesów, a nie wykładnie do stosowania. Złe założenia to złe wnioski.
czyli reszta twojego wywodu jest zła. (dociera do...)
Czytają to forum ludzie, którzy oczekują pomocy,a których możecie wpuścić w głębokie maliny.
A może pisanie takich głupstw sprawia wam radość po prostu?
no właśnie, więc nie omamiaj ich , nie wpuszczaj ich w ślepą uliczkę .
Dopiero na sali Sądowej się przekonują jakiemu userowi zaufali , a ten ich wpuścił w taki gąszcz malin. .....i nie zapłacił za to ani złotówki...
Czy ty aby wiesz co cytujesz i rozumiesz jakie ma znaczenie określenie "w szczególności"
art.22.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
[cite] Pani Beata:[/cite]
Gdyby czynności wykonywane przez zatrudnionego administartora miały przekraczać zakres wykonywania "zwykłego zarządu", wtedy jedna uchwała, dająca jedynie możliwość podpisania umowy z administratorem nie miała by najmniejszego sensu, bo na wykonanie każdej czynności przekraczającej "zwykły zarząd" potrzebna byłaby oddzielna uchwała właścicieli.( świta już coś?) Art. 22 pkt.2
Moim zdaniem konieczne byłoby dokonanie zmiany sposobu zarządu, zatem umowa, uchwała nie wystarczy.
Administrator nie może, o ile nie doszło do zmiany sposobu zarządu, wykonywać czynności związanych ze składaniem oświadczeń woli w imieniu wspólnoty - no chyba, że w procesie, na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.
Zgadzam się jednak, że zawarcie umowy o administrowanie nie wymaga odrębnej uchwały, bo to czynność zwykłego zarządu, często jednak w takich umowach znajdują się zapisy, których umieszczenie na pewno wymagałoby zgody właścicieli lokali.
[cite] Zarządca:[/cite]Administrator nie może, o ile nie doszło do zmiany sposobu zarządu,
wykonywać czynności związanych ze składaniem oświadczeń woli w imieniu wspólnoty - no chyba, że w procesie, na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.
A do innych instytucji czy organów państwowych( jak urzędy skarbowe , ZUS, ect.) już nie może ,jak posiada stosowne pełnomocnictwo?
[cite] Zarządca:[/cite]Administrator nie może, o ile nie doszło do zmiany sposobu zarządu,
wykonywać czynności związanych ze składaniem oświadczeń woli w imieniu wspólnoty - no chyba, że w procesie, na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.
A do innych instytucji czy organów państwowych( jak urzędy skarbowe , ZUS, ect.) już nie może ,jak posiada stosowne pełnomocnictwo?
Urzędy Skarbowe uznają pełnomocnictwa zarządu, udzielone zarządcy np. do odbioru zaświadczenia o nadaniu NIP.
Podobnie - dla biura rachunkowego do reprezentowania wspólnoty wobec US (sporządzanie deklaracji podatkowych, kontrole itp.).
Jeżeli zarząd nie mógłby udzielić pełnomocnictwa do czynności zwykłego zarządu (czyli w zakresie własnych kompetencji), to jaki sens miałby art. 33' § 1 kodeksu cywilnego?
[cite] KubaP:[/cite] A do innych instytucji czy organów państwowych( jak urzędy skarbowe , ZUS, ect.) już nie może ,jak posiada stosowne pełnomocnictwo?
Moim zdaniem nie może.
To błędnie uważasz ... oczywiście, że może na podstawie udzielonego pełnomocnictwa...
Pełnomocnictwo udzielone Administratorowi/ Zarządcy NW nie działa tylko w Sądzie, ale w innych instytucjach też.
Jedynie zawierane umowy przez wspólnotę winny być podpisaneosobiście przez Zarząd WM, zgodnie z zapisem ustawowym.
Są jeszcze dalsze art. k.c. :
"...Art. 38. Osoba prawna działa przez swoje organyw sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie...."
Według ustawy:
- "...art. 21 ust.1 Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz..."
Właściciele decydując się na określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną wybierając na zasadzie art. 20 ust.1 zarząd spośród właścicieli - taki właśnie zarząd wybrali do reprezentowania ich spraw na zewnątrz a nie administratora czy "sprzątaczkę". Pomijam pełnomocnictwa właścicieli do pojedynczych innych czynności.
"...Art. 39. § 1. Kto jako organosoby prawnej zawarł umowę w jej imieniu nie będąc jej organem albo przekraczając zakres umocowania takiego organu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania..."
- reprezentowanie właścicieli na zewnątrz w sytuacji wybranego zarządu wspólnoty jest przekroczeniem zakresu umocowania nawet gdyby zarząd administratorowi w umowie napisał że może reprezentować (podpisywać umowy np.) właścicieli - bo jest to zmiana zapisów i uprawnień ustawowych a tych żadnemu zarządowi zmianiać nie wolno.
Pisząc o umowach dla dostawców usług o tyle jest racjonalne, że w przypadku zmiany Administratora (podmiotu przetrzymującego dokumenty WM w oryginale (oświadczenie w NIP2)) nie trzeba spisywać aneksów.
No a jak w dużej wspólnocie zarząd podejmie konsultacje w sprawie administratora i kilka procent będzie za a kilka przeciw a jeszcze kilka za innym to jak zarząd wybierze właściwego administratora? Wszak uchwały zapadają większością (ponad50%) głosów (udziałów).
Dlatego też jestem zdania że zarząd wybiera samodzielnie administratora bo inaczej mógłby go nie wybrać nigdy.
Wiesz kiedyś usłyszanym/przeczytałem, od pewnego prawnika, tu udzielającego się, że należy zrobić kasting na administratora, jeszcze przed głosowaniem uchwały.
Jakiej uchwały, [align=right](...) admin[/align] ..."przed podpisaniem umowy!"
Cieszę się, że większość forumowiczów nie daje się nabrać na te bzdury o konieczności powoływania administratora uchwałą.
Brawo "poldek".
Administratora się nie powołuje (nawet uchwałą) tylko zatrudnia zawierając z nim (firmą) umowę zlecenie.
W małej wspólnocie o potrzebie zatrudnienia właściciele decydują (uchwałą albo decyzją albo....).
W dużej wspólnocie o potrzebie zatrudnienia właściciele decydują także uchwałą w której mogą udzielić pełnomocnictwa zarządowi do zawarcia takiej umowy zlecenia. Taka jest powszechna praktyka - uparte głosy nielicznych, że zarząd nie musi się pytać właścicieli nie są "przestępstwem", natomiast trzeba się zapytać dlaczego im to przeszkadza aż tak bardzo że chcą to robić w tajemnicy przed właścicielami.
uparte głosy nielicznych, że zarząd nie musi się pytać właścicieli nie są "przestępstwem", natomiast trzeba się zapytać dlaczego im to przeszkadza aż tak bardzo że chcą to robić w tajemnicy przed właścicielami.
Zawarcie umowy z administratorem mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu. Jedynie określenie wysokości wynagrodzenia administratora leży w gestii ogółu właściciela. Jeżeli taki koszt został wcześniej pokreślony uchwałą właścicieli lokali i dochodzi jedynie do zmiany osoby / firmy, wykonującej zlecenie, to nie ma potrzeby podejmowania uchwały w tej sprawie. Praktyka w tym względzie jest różna - nie jestem w stanie ocenić, czy "najczęściej" są w tej sprawie podejmowane uchwały, czy też zarząd w tej sprawie podejmuje decyzję samodzielnie, bowiem nie prowadzi się żadnych statystyk w tej sprawie. Każda teza w tej sprawie jest oderwana od rzeczywistosci i nie poparta żadnycm, dowodem.
daarek, trzeba się też zapytać, dlaczego tak bardzo chcesz utrudniać zarówno zatrudnienie, jak i zwolnienie administratora? Mogę zrozumieć, że nie masz zaufania do swojego zarządu, być może masz ważne powody (i dowody - jak by napisał KubaP) - ale jest na to sposób: przekonaj większość i odwołaj zarząd, który daje wyraźne powody do braku zaufania. (Przypomnę, że zarząd wspólnoty można odwołać również bez podawania przyczyn - dlaczego w sprawie zmiany administratora, czyli osoby z zewnątrz, miałoby być inaczej, czyli trudniej?) Nie jest to jednak powód, by głosić tezę o "konieczności" podejmowania uchwały w sprawie zawarcia umowy z administratorem (de facto chodzi o samodzielny wybór administratora przez zarząd). Tym bardziej nie uprawnia Cię do wysuwania bzdurnych insynuacji wobec osób, mających inne zdanie na ten temat, niż Ty.
Dla zarządcy "wybór" jego osoby uchwałą oznacza wzmocnienie jego pozycji wobec zarządu, który jest organem wspólnoty i reprezentantem ogółu właścicieli. W sytuacji konfliktowej, w razie potrzeby podjęcia szybkiej decyzji o rozwiązaniu umowy z zarządcą / administratorem, zarząd ma związane ręce - powinien uzyskać zgodę właścicieli. Jest to bonus dla zarządcy, ponieważ podjęcie uchwały jest trudniejsze i bardziej czasochłonne, niż wypowiedzenie umowy przez zarząd, a czasami niemożliwe. Jeżeli o to chodzi "obrońcom suwerenności właścicieli", którzy jednocześnie zdają sobie sprawę (i piszą o tym na forum) z bierności i "tumiwisizmu" większości właścicieli lokali, to rodzi się pytanie, czy to ma sens? Czy leży to w interesie właścicieli, by zły, nieudolny lub nieuczciwy zarządca nadal prowadził sprawy bieżące wspólnoty?
[cite] Posesja:[/cite]Zawarcie umowy z administratorem mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu.
Z czego to wynika? tylko nie pisz, że jest taka samą umową jak umowa ze sprzątaczką ( bez obrazy dla tego rodzaju usługi) ...
Sama czynność zawarcia tak, ale już wybór z kim to należy do ogółu właścicieli lokali.
Uważam, że jest to szczególna umowa jaką w imieniu wspólnoty zawiera Zarząd WM z Administratorem.
[cite] Posesja:[/cite]Dla zarządcy "wybór" jego osoby uchwałą oznacza wzmocnienie jego pozycji wobec zarządu, który jest organem wspólnoty i reprezentantem ogółu właścicieli. W sytuacji konfliktowej, w razie potrzeby podjęcia szybkiej decyzji o rozwiązaniu umowy z zarządcą / administratorem, zarząd ma związane ręce - powinien uzyskać zgodę właścicieli.Jest to bonus dla zarządcy,
Tak jest to zrównanie szans... przed ogółem właścicieli , gdy przyjdzie do przedstawienia swoich punków widzenia na konflikt jaki powstał... Zazwyczaj kończy się tak , że zmienia się członków zarządu a administrator pozostaje , bo z reguły członkowie zarządu to amatorzy-laicy , działacze społeczni, a niejednokrotnie dyktatorzy, uzurpatorzy ...
[cite] Posesja:[/cite]Czy leży to w interesie właścicieli, by zły, nieudolny lub nieuczciwy zarządca nadal prowadził sprawy bieżące wspólnoty?
Czy leży to w interesie właścicieli, by zły, nieudolny lub apodyktyczny, nie znający się na prawie, podejmujący decyzje niezgodne z prawem Zarząd WM nadal prowadził sprawy bieżące wspólnoty i reprezentował ją na zewnątrz?
Życzę Tobie Posesja , abyś tylko z takimi zarządami WM miał do czynienie., a na pewno szybko zmienisz zdanie.
Zazwyczaj kończy się tak , że zmienia się członków zarządu a administrator pozostaje , bo z reguły członkowie zarządu to amatorzy-laicy , działacze społeczni, a niejednokrotnie dyktatorzy, uzurpatorzy ...
Zazwyczaj, to bywa różnie.
Twój punkt widzenia, rzekomo członka zarządu, jest co najmniej dziwaczny. Nie rozumiem, dlaczego "z reguły" członkowie zarządu mieliby być "dyktatorami, uzurpatorami", skoro zostali demokratycznie wybrani wolą większości? Gdzie ta "uzurpacja", skoro zarząd jest wybierany uchwałą?
Jeżeli zarządca jest rzeczywiście "zły, nieudolny lub nieuczciwy", to uczciwi amatorzy-laicy na pewno będą lepsi, bo już gorzej być nie może.
Nowy doklejony: 29.12.11 21:48
Czy leży to w interesie właścicieli, by zły, nieudolny lub apodyktyczny, nie znający się na prawie, podejmujący decyzje niezgodne z prawem Zarząd WM nadal prowadził sprawy bieżące wspólnoty i reprezentował ją na zewnątrz?
Życzę Tobie Posesja , abyś tylko z takimi zarządami WM miał do czynienie., a na pewno szybko zmienisz zdanie.
Tu Cię boli?
W przeciwieństwie do Ciebie, życzę Ci KabaP, abyś jako zarządca miał do czynienia tylko z dobrymi zarządami, znającymi się na prawie, podejmującymi decyzje zgodne z prawem. Mam też nadzieję, że zmienisz zdanie: właściciele wybrali zarząd i tym samym uzyskał on uprawnienia, zapisane w ustawie. Trudno, może Ci się to nie podobać, ale takie jest prawo właścicieli.
[cite] Posesja:[/cite]
Twój punkt widzenia, rzekomo członka zarządu, jest co najmniej dziwaczny. Nie rozumiem, dlaczego "z reguły" członkowie zarządu mieliby być "dyktatorami, uzurpatorami", skoro zostali demokratycznie wybrani wolą większości? Gdzie ta "uzurpacja", skoro zarząd jest wybierany uchwałą?
Cenna uwaga , mająca związek z wyborami członków zarządu .... w rożnych konkursach, demokratyczny wybór zwycięzcy SMS-ami typu "Taniec z gwiazdami" , "Jak oni śpiewają" ...pełna demokracja ....a wygrywają / wybierani są "profesjonaliści" ...:bigsmile::bigsmile::bigsmile:
Proszę bardzo, to są twoje insynuacje pod adresem "nielicznych" (?), którzy mają inne zdanie, niż ty:
[cite] daarek:[/cite]uparte głosy nielicznych, że zarząd nie musi się pytać właścicieli nie są "przestępstwem", natomiast trzeba się zapytać dlaczego im to przeszkadza aż tak bardzo że chcą to robić w tajemnicy przed właścicielami.
Pisanie o podpisywaniu umowy z administratorem "w tajemnicy przed właścicielami" to histeria, oderwanie od rzeczywistości. Mnie nic nie przeszkadza, może być uchwała, może być tylko umowa podpisana przez zarząd - robota jest ta sama. Tylko po co tyle emocji w tak mało istotnej sprawie i pisanie brzydkich rzeczy pod adresem mających inny pogląd na sprawę?
Sorry nie wiedziałem tego (jak też wielu pewnie innych rzeczy jeszcze).
Już wpisuję do swojego słownika wyrazy będące bzdurną insynuacją (brzydkimi rzeczami):
"uparte głosy nielicznych"
"nie musi się pytać właścicieli"
"trzeba się zapytać dlaczego"
"chcą to robić w tajemnicy przed właścicielami"
Swoją drogą jak widać, języka polskiego uczyliśmy się z różnych podręczników.
Czy leży to w interesie właścicieli, by zły, nieudolny lub apodyktyczny, nie znający się na prawie, podejmujący decyzje niezgodne z prawem Zarząd WM nadal prowadził sprawy bieżące wspólnoty i reprezentował ją na zewnątrz?
Czy leży w interesie właściciela, by ktoś ograniczał jego prawo do oceny tego co jest dobre dla jego własności a co złe? ( Czy chce odwołać zarząd czy nie chce)
Czy nam się to podoba, czy nie - właściciel sam decyduje
[cite] KubaP:[/cite]Czy leży to w interesie właścicieli, by zły, nieudolny lub apodyktyczny, nie znający się na prawie,
podejmujący decyzje niezgodne z prawem Zarząd WM nadal prowadził sprawy bieżące wspólnoty i reprezentował ją na zewnątrz?
Czy leży w interesie właściciela, by ktoś ograniczał jego prawo do oceny tego co jest dobre dla jego własności a co złe?
( Czy chce odwołać zarząd czy nie chce) Czy nam się to podoba, czy nie - właściciel sam decyduje
[cite] Posesja:[/cite]Czy leży to w interesie właścicieli, by zły, nieudolny lub nieuczciwy zarządca nadal prowadził sprawy bieżące wspólnoty?
Masz racje słonko .:cool:., i po to są uchwały właścicieli lokali, gdzie swoje decyzje wygłaszają ... trzeba tylko właścicielom stworzyć takie możliwości...:bigsmile: i o to się właśnie sprzeczamy ....
Moim zdaniem dla oceny czy czynność zlecenia administrowania należy do zakresu zwykłego zarządu, czy też go przekracza konieczne jest przeanalizowanie umowy o administrowanie, nie bez znaczenia jest też wielkość wspólnoty mieszkaniowej, mam na myśli liczebność jej członków.
Bardzo często zarządy wspólnot cedują na administratorów uprawnienia do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz i składania oświadczeń woli. Moim zdaniem zapisy takie są nieważne, ich wdrożenie wymagałoby dokonania zmiany sposobu zarządu.
Z drugiej strony skoro ustalenie wynagrodzenia takiemu administratorowi wymaga zawsze uchwały, to przyjąć należy, że taka zgoda ze strony właścicieli przynajmniej pośrednio zawsze występuje.
W orzecznictwie różnie tę kwestię się interpretuje, występują, tak jak tutaj na forum rozbieżności.
Komentarze
Dla "niedouczonych" i "analfabetów" - jest to bicie piany.
Nigdzie nikt nie napisał, że adminstrator jest zatrudniany na podstawie uchwały. Nawet analfabeci wiedzą, że między dwoma podmiotami zawierana jest umowa a nie uchwała. Nigdzie też nie jest powiedziane, że zatrudnienie firmy (administratora) jest czynnością zwykłego zarządu, zwłaszcza w małych wspólnotach.
Dość powszechna praktyka jest akceptowana przez wszystkie strony a nawet przez stronę administratorów bardziej o czym świadczy szereg nawet procesów o niezgodne z prawem zwolnienie (bez uchwały - chociaż to akurat nieistotna sprawa).
Ta praktyka to udzielone pełnomocnictwo dla zarządu (uchwałą) w sprawie zatrudnienia firmy zarządzającej (adminstratora) umową - co przecież oczywiste.
Nie podaje pani żadnej argumentacji ani tej prawnej ani tej logicznej .....rozumiem brak czasu.... idą święta .... czy ty nie rozróżniasz słów "dokonać wyboru" a "wykonać wolę właścicieli"
ja zapytałem Zarząd WM jest od wykonywania woli właścicieli lokali wyrażonych w uchwałach i łaski nie zrobi jak spisze w imieniu wspólnoty umowę z wybranym przez ogół właścicieli Administratorem. Przed kim , przecież administrator nie jest "pracownikiem" Zarządu tylko wspólnoty (ogółu właścicieli), bo to ona go utrzymuje. żenadą i analfabetyzmem można nazwać to co Ty wypisujesz, a pisze to Prawnik - Bani Beata.
Administrator i sprzątacza - no ładny tandem odpowiedzialności, roli do spełnienia we WM... to tak jakby obarczać mamusię i córunie ta samą odpowiedzialnością.(obie są dojrzałe):bigsmile:
Oczywiście ty jesteś w tej grupie oświeconych, douczonych , gadających jak papuga , może wreszcie w to ktoś uwierzy . Głoszenie takiego poglądu jest dowartościowaniem członków zarząd, że oni też coś mogą samodzielnie, jednak wiele czynności im nie wolno robić bez zgody ogółu właścicieli lokali. Czy takie zachowanie to nie jest pycha?
A tak na marginesie, czy masz zgodę na prawa autorskie do używania wizerunku Pani Beaty Tyszkiewicz w swym awatarze?
On nie pełni roli "chłopca do bicia" dla członków Zarządu WM .
Niech to oceni ogół właścicieli lokali i podejmie decyzje czy wymieniają członków Zarządu czy rozstają się z Administratorem.
Uważam, że takie rozwiązanie jest lepsze, niż chodzenie po Sądach latami....
ale wizerunek (obraz) mówi co innego, a pisany tekst zbliżony jest do tej pani z wysp.
Jeżeli we wspolnocie nie ma administratora, to jego obowiązki wykonuje właśnie zarząd wspólnoty. ( trochę skracam na potrzeby wątku)
Gdyby czynności wykonywane przez zatrudnionego administartora miały przekraczać zakres wykonywania "zwykłego zarządu", wtedy jedna uchwała, dająca jedynie możliwość podpisania umowy z administratorem nie miała by najmniejszego sensu, bo na wykonanie każdej czynności przekraczającej "zwykły zarząd" potrzebna byłaby oddzielna uchwała właścicieli.( świta już coś?) Art. 22 pkt.2
Skoro zaś to zarząd wspólnoty posiada zdolnośc do samodzielnego wykonywanie 'zwykłego zarządu", to może również samodzielnie to uprawnienie przekazać stronie trzeciej. Np. jeżeli wspólnota zostanie pozwana, to zarząd może skorzystać z pomocy prawnej bez zgody właścicieli wyrażonej w uchwale, bo jest to czynność zwykłego zarządu. To samo tyczy zatrudnienia administratora. Oczywiście pełna zgoda, że zarząd wspónoty stoi na straży wykonywania uchwał właścicieli, ale co to ma do wątku? Wspólnota uchwałą ustala wyłacznie koszty zarządu i plan gospodarczy - Art.22 pkt. 3. Zarząd podpisując umowę z administaratorem ma się "zmieścić" w tych uchwalonych kwotach - tyle i aż tyle. Wy mieszacie dowolnie różne art. UoWL bez sensu i zrozumienia. Wrzucicie czasem ze dwa prawdziwe zdania, ale wyrwane z kontekstu i na inny temat. Co z tego ze zarząd stoi na straży wykonywania uchwał (to oczywiste) skoro to nie przesądza o trybie zatrudniania administratora. Ja myślę, że wy "nawet dobrze chcecie" tylko słabo wychodzi. Nie nastawiajcie się na kłótnie, tylko odetkajcie sobie zapieczoną klapkę. Czytają to forum ludzie, którzy oczekują pomocy,a których możecie wpuścić w głębokie maliny. A może pisanie takich głopstw sprawia wam radość po prostu?
-i to tuż przed zapadnięciem na tą przykrą przypadłość.
Złe założenia to złe wnioski.
czyli reszta twojego wywodu jest zła. (dociera do...)
no właśnie, więc nie omamiaj ich , nie wpuszczaj ich w ślepą uliczkę .
Dopiero na sali Sądowej się przekonują jakiemu userowi zaufali , a ten ich wpuścił w taki gąszcz malin.
Czy ty aby wiesz co cytujesz i rozumiesz jakie ma znaczenie określenie "w szczególności"
Moim zdaniem konieczne byłoby dokonanie zmiany sposobu zarządu, zatem umowa, uchwała nie wystarczy.
Administrator nie może, o ile nie doszło do zmiany sposobu zarządu, wykonywać czynności związanych ze składaniem oświadczeń woli w imieniu wspólnoty - no chyba, że w procesie, na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.
Zgadzam się jednak, że zawarcie umowy o administrowanie nie wymaga odrębnej uchwały, bo to czynność zwykłego zarządu, często jednak w takich umowach znajdują się zapisy, których umieszczenie na pewno wymagałoby zgody właścicieli lokali.
Moim zdaniem nie może.
Podobnie - dla biura rachunkowego do reprezentowania wspólnoty wobec US (sporządzanie deklaracji podatkowych, kontrole itp.).
Jeżeli zarząd nie mógłby udzielić pełnomocnictwa do czynności zwykłego zarządu (czyli w zakresie własnych kompetencji), to jaki sens miałby art. 33' § 1 kodeksu cywilnego?
Pełnomocnictwo udzielone Administratorowi/ Zarządcy NW nie działa tylko w Sądzie, ale w innych instytucjach też.
Jedynie zawierane umowy przez wspólnotę winny być podpisane osobiście przez Zarząd WM, zgodnie z zapisem ustawowym.
"...Art. 38. Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie...."
Według ustawy:
- "...art. 21 ust.1 Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz..."
Właściciele decydując się na określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną wybierając na zasadzie art. 20 ust.1 zarząd spośród właścicieli - taki właśnie zarząd wybrali do reprezentowania ich spraw na zewnątrz a nie administratora czy "sprzątaczkę". Pomijam pełnomocnictwa właścicieli do pojedynczych innych czynności.
"...Art. 39. § 1. Kto jako organ osoby prawnej zawarł umowę w jej imieniu nie będąc jej organem albo przekraczając zakres umocowania takiego organu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania..."
- reprezentowanie właścicieli na zewnątrz w sytuacji wybranego zarządu wspólnoty jest przekroczeniem zakresu umocowania nawet gdyby zarząd administratorowi w umowie napisał że może reprezentować (podpisywać umowy np.) właścicieli - bo jest to zmiana zapisów i uprawnień ustawowych a tych żadnemu zarządowi zmianiać nie wolno.
Dlatego też jestem zdania że zarząd wybiera samodzielnie administratora bo inaczej mógłby go nie wybrać nigdy.
Cieszę się, że większość forumowiczów nie daje się nabrać na te bzdury o konieczności powoływania administratora uchwałą.
Brawo "poldek".
W małej wspólnocie o potrzebie zatrudnienia właściciele decydują (uchwałą albo decyzją albo....).
W dużej wspólnocie o potrzebie zatrudnienia właściciele decydują także uchwałą w której mogą udzielić pełnomocnictwa zarządowi do zawarcia takiej umowy zlecenia. Taka jest powszechna praktyka - uparte głosy nielicznych, że zarząd nie musi się pytać właścicieli nie są "przestępstwem", natomiast trzeba się zapytać dlaczego im to przeszkadza aż tak bardzo że chcą to robić w tajemnicy przed właścicielami.
daarek, trzeba się też zapytać, dlaczego tak bardzo chcesz utrudniać zarówno zatrudnienie, jak i zwolnienie administratora? Mogę zrozumieć, że nie masz zaufania do swojego zarządu, być może masz ważne powody (i dowody - jak by napisał KubaP) - ale jest na to sposób: przekonaj większość i odwołaj zarząd, który daje wyraźne powody do braku zaufania. (Przypomnę, że zarząd wspólnoty można odwołać również bez podawania przyczyn - dlaczego w sprawie zmiany administratora, czyli osoby z zewnątrz, miałoby być inaczej, czyli trudniej?) Nie jest to jednak powód, by głosić tezę o "konieczności" podejmowania uchwały w sprawie zawarcia umowy z administratorem (de facto chodzi o samodzielny wybór administratora przez zarząd). Tym bardziej nie uprawnia Cię do wysuwania bzdurnych insynuacji wobec osób, mających inne zdanie na ten temat, niż Ty.
Dla zarządcy "wybór" jego osoby uchwałą oznacza wzmocnienie jego pozycji wobec zarządu, który jest organem wspólnoty i reprezentantem ogółu właścicieli. W sytuacji konfliktowej, w razie potrzeby podjęcia szybkiej decyzji o rozwiązaniu umowy z zarządcą / administratorem, zarząd ma związane ręce - powinien uzyskać zgodę właścicieli. Jest to bonus dla zarządcy, ponieważ podjęcie uchwały jest trudniejsze i bardziej czasochłonne, niż wypowiedzenie umowy przez zarząd, a czasami niemożliwe. Jeżeli o to chodzi "obrońcom suwerenności właścicieli", którzy jednocześnie zdają sobie sprawę (i piszą o tym na forum) z bierności i "tumiwisizmu" większości właścicieli lokali, to rodzi się pytanie, czy to ma sens? Czy leży to w interesie właścicieli, by zły, nieudolny lub nieuczciwy zarządca nadal prowadził sprawy bieżące wspólnoty?
Sama czynność zawarcia tak, ale już wybór z kim to należy do ogółu właścicieli lokali.
Uważam, że jest to szczególna umowa jaką w imieniu wspólnoty zawiera Zarząd WM z Administratorem.
Tak jest to zrównanie szans... przed ogółem właścicieli , gdy przyjdzie do przedstawienia swoich punków widzenia na konflikt jaki powstał... Zazwyczaj kończy się tak , że zmienia się członków zarządu a administrator pozostaje , bo z reguły członkowie zarządu to amatorzy-laicy , działacze społeczni, a niejednokrotnie dyktatorzy, uzurpatorzy ...
Czy leży to w interesie właścicieli, by zły, nieudolny lub apodyktyczny, nie znający się na prawie, podejmujący decyzje niezgodne z prawem Zarząd WM nadal prowadził sprawy bieżące wspólnoty i reprezentował ją na zewnątrz?
Życzę Tobie Posesja , abyś tylko z takimi zarządami WM miał do czynienie., a na pewno szybko zmienisz zdanie.
Twój punkt widzenia, rzekomo członka zarządu, jest co najmniej dziwaczny. Nie rozumiem, dlaczego "z reguły" członkowie zarządu mieliby być "dyktatorami, uzurpatorami", skoro zostali demokratycznie wybrani wolą większości? Gdzie ta "uzurpacja", skoro zarząd jest wybierany uchwałą?
Jeżeli zarządca jest rzeczywiście "zły, nieudolny lub nieuczciwy", to uczciwi amatorzy-laicy na pewno będą lepsi, bo już gorzej być nie może.
Nowy doklejony: 29.12.11 21:48 Tu Cię boli?
W przeciwieństwie do Ciebie, życzę Ci KabaP, abyś jako zarządca miał do czynienia tylko z dobrymi zarządami, znającymi się na prawie, podejmującymi decyzje zgodne z prawem. Mam też nadzieję, że zmienisz zdanie: właściciele wybrali zarząd i tym samym uzyskał on uprawnienia, zapisane w ustawie. Trudno, może Ci się to nie podobać, ale takie jest prawo właścicieli.
Już wpisuję do swojego słownika wyrazy będące bzdurną insynuacją (brzydkimi rzeczami): Swoją drogą jak widać, języka polskiego uczyliśmy się z różnych podręczników.
Czy nam się to podoba, czy nie - właściciel sam decyduje
Bardzo często zarządy wspólnot cedują na administratorów uprawnienia do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz i składania oświadczeń woli. Moim zdaniem zapisy takie są nieważne, ich wdrożenie wymagałoby dokonania zmiany sposobu zarządu.
Z drugiej strony skoro ustalenie wynagrodzenia takiemu administratorowi wymaga zawsze uchwały, to przyjąć należy, że taka zgoda ze strony właścicieli przynajmniej pośrednio zawsze występuje.
W orzecznictwie różnie tę kwestię się interpretuje, występują, tak jak tutaj na forum rozbieżności.
Już widzę jak SN wyda zasadę prawna w tym temacie ...