Zakup nieruchomości z funduszu remontowego?
mayer1234567
Użytkownik
Witam.
Chciałbym prosić o pomoc. Wspólnota w której mieszkam dzierżawi działkę od gminy, na której urządzony jest parking.
Mamy na funduszu remontowym uzbieraną sumę odpowiadającą przybliżonej wartości działki.
To wszystko jest jeszcze w planach ale czy na zakup tej działki możemy przeznaczyć pieniążki z funduszu remontowego???
Bardzo dziękuję za odpowiedź...
Chciałbym prosić o pomoc. Wspólnota w której mieszkam dzierżawi działkę od gminy, na której urządzony jest parking.
Mamy na funduszu remontowym uzbieraną sumę odpowiadającą przybliżonej wartości działki.
To wszystko jest jeszcze w planach ale czy na zakup tej działki możemy przeznaczyć pieniążki z funduszu remontowego???
Bardzo dziękuję za odpowiedź...
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
PS Wspólnota nie ma prawa dzierżawy obcej działki.
Źródło finansowania to rzecz wtórna.
No to nasza dzierżawi na podstawie umowy podpisanej z gminą :-)
zatem kwestia np zakupu 4 kamer monitorujących budynek i do tego wykonania placu zabaw na działce również jest możliwa...?
Pozdrawiam.
Decyzja o zakupie działki/nieruchomości, to odrębna sprawa.
Gminie to rybka, lecz wspólnota zajmuje się tylko i wyłącznie zarządzaniem nieruchomością wspólną i nie ma praw, by wynajmować, czy dzierżawić cokolwiek.
Dopóki działka nie jest własnością wspólnoty, wspólnota nie ma prawa nią dysponować i ponosić jakiekolwiek koszty związane z tą działką.
mayer1234567 pytał o nabycie działki.
Napisałem o koniecznej zgodzie wszystkich właścicieli. Co ci się nie podoba?
Kogo z kim jeżeli mógłbym prosić o oświecenie mnie??? :-)
Natomiast jeżeli chodzi o montaż kamer i placu zabaw to chodzi o działkę i budynek który stanowi własność wspólnoty
działka dzierżawiona którą chcemy kupić przylega do naszej.
Moje pytanie dotyczyło jedynie tego czy z pieniążków zgromadzonych na FR możemy kupić działkę/nieruchomość lub
kamery monitorujące obiekt plac zabaw itp???
Dzięki serdeczne za odpowiedzi...
WM ma prawo nabycia nieruchomości (art. 22 ust. 6a) i wystarczy do tego uchwala. Ale tu pojawiają się kruczki,może nabyć pod warunkiem ,że scali to ze swoją nieruchomością. Ale wowczas nastąpi konieczność zmiany udzialow, a to wymaga jednomyślności, czyli de facto umowy. A jak nie scali? Wowczas mają zastosowanie przepisy kc o wspólwlasności i również jednomyślność w zakresie ustalenia sposobu zarządzania i ponoszenia kosztow.Przypuszcam ,że scalenie w tym wypadku będzie niezbędne dla prawidlowego funkcjonowania.
mayer1234567 masz już komplet wiedzy.
1/ umowa właścicieli o nabyciu i scaleniu - udzielenie pełnomocnictwa do działania np. osobom z zarządu.
2/ uchwała właścicieli o przeznaczeniu środków z funduszu remontowego
3/ realizacja
Zasady obliczania udziału określa art. 3.2 ustawy: Uchwała nie wystarczy. Żaden przepis ustawy nie daje podstaw do takiego stwierdzenia.
Natomiast zgadzam się, że zakup przyległego gruntu wymaga późniejszego scalenia z gruntem stanowiącym nieruchomość wspólną. Jest co prawda teoretyczna możliwość zakupienia tego gruntu na własność odrębną wspólnoty, ale brak przepisów, jak potem w praktyce miałoby wyglądać zarządzanie taką nieruchomością. Skąd finansować nieruchomość wspólnoty, która nie jest współwłasnością właścicieli, lecz odrębną własnością WM jako jednostki organizacyjnej? Skoro nie jest to nieruchomość wspólna, to w jaki sposób nią zarządzać, w jakim trybie podejmować decyzje? Chyba tylko na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, bo uwl nie reguluje takich kwestii.
Nowy doklejony: 29.02.12 09:51 Po co osobna uchwała, skoro jest zgoda wszystkich na to przedsięwzięcie (umowa)? Wszystko można zawrzeć w umowie.
Najpierw piszesz, że zgadzasz się MirkiemL (czyli, że uchwała wystarczy), a potem piszesz jednak o umowie. W końcu nie wiem, jaki jest Twój pogląd w tej sprawie.
https://forum.zarzadca.pl/discussion/3870/glosowanie-uchwal/#Item_0
Nowy doklejony: 29.02.12 09:56
Do Posesja:
Mój pogląd wyraziłam w moim poście. Zresztą i tak moim zdaniem (co zaznaczyłam - umowa powinna dotyczyć raczej udzielenia pełnomocnictwa reprezentantom właścicieli, w przeciwnym razie akt notarialny powinni podpisać wszyscy) :wink:
Co do istoty - o ile pamiętam, to Ty i ja byliśmy zgodni w tamtym wątku.
Podstawa prawna: art. 99 § 1 kodeksu cywilnego: W tym przypadku czynnością prawną jest nabycie nieruchomości, dla którego jest wymóg aktu notarialnego, stąd pełnomocnictwo do nabycia też musi mieć formę aktu.
Rzeczywiście dyspozycja przepisu art. 21 ust. 3 uwl nie obejmuje takiej sytuacji, ale zastosowanie ma tutaj moim zdaniem art. 32 a uwl:
"Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:
1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych,
2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli zatem wystąpią przesłanki, o których mowa w cyt. przepisie:grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych - wystarczy uchwała.
Swoja tezę opieram na art. 22 ust. 3 pkt. 6a w zw. z art. 32 a ust. 2 uwl.
Pomocne piśmiennictwo:
"Jeżeli istnieje taka sytuacja, zarząd wspólnoty mieszkaniowej, względnie zarządca nieruchomości obowiązany jest wystąpić z inicjatywą, która doprowadzi do scalenie wadliwie podzielonych działek. W tym celu wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć stosowną uchwałę o nabyciu sąsiedniej działki oraz u udzieleniu zarządowi wspólnoty lub zarządcy nieruchomości stosownego pełnomocnictwa. Uchwała w tym przedmiocie powinna być podjęta w określonych w art. 18 ust. 2a, tzn. zaprotokołowana przez notariusza. Stosownie do art. 158 KC, umowa nabycia własności gruntu względnie użytkowania wieczystego wymaga formy aktu notarilnego. W takiej formie winno zostać udzielone pełnomocnictwo do dokonania tej czynności (art. 99 par. 1 KC)."
Własność lokali. Komentarz, Gerard Bieniek, Zenon Marmaj, CH Beck, Warszawa, 2008, s. 191 - 192
Moim zdaniem nie można środków z funduszu przeznaczać na inwestycje bez zgody wszystkich właścicieli lokali, przynajmniej takie jest orzecznictwo, jednak może być nieaktualne, zważywszy, że Sąd Najwyższy dopuścił możliwość przeznaczania nadwyżek wynikających z rozliczenia na poczet funduszu (co jeszcze nie dawno było niedopuszczalne), równie dobrze może uznać taką sytuację za zgodną z prawem.
Podejmując decyzję w drodze uchwały musicie liczyć się z konsekwencjami, gdyby ktoś tę uchwałę zaskarżył.
Posesja - masz rację, palnąłem babola, nie będzie zmiany wielkości udzialów, ale w związku z tym wystarczy uchwala (art. 22 ust.3 pkt 6a)?! Po co wstawiono ten punkt? Co ustawodawca mial na myśli? Po scaleniu tych dwoch dzialek, będzie jedna na ktorej jest budynek WM, więc zasady zarządzania będą zgodnie z uowl. Niewyobrażam sobie sytuacji, gdy ten parking byłby oddzielną wspolwłasnością czlonkow WM.Niezbędna umowa o zarząd i koszty wśród dotychczasowych właścicieli, a co gdy nastąpi zmiana właściciela we WM? Przymus, presja na podpisanie nowej umowy? Już widzę pojawiające się problemy.
Zarządca - Podaleś zly przyklad, on nie ma tu zastosowania.
Co do Funduszu Remontowego? WM uchwalili sobie jakiś FR i mają teraz problem.:bigsmile:
Wg mnie nie.Chociaż ustawa niejasno to reguluje, to takiej jednomyślności wymaga jedynie 5a), i to występują tu różne opinie, na tak i na nie.
:bigsmile:
Pozdrawiam ...
Moim zdanie nie - bo jeżeli zakupu dokona wspólnota mieszkaniowa, scalenie nie będzie możliwe, ponieważ grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej stanowi przedmiot współwłasności.
Uważam, że w przypadku zakupu nieruchomości gruntowej przez wspólnotę, na rzecz tej wspólnoty - wystarczy uchwała i moim zdaniem jednak cyt. przepis będzie miał zastosowanie, inna sytuacja miałaby miejsce w przypadku zakupu gruntu na rzecz współwłaścicieli - wtedy można scalić - ale na taki zakup wszyscy muszą wyrazić zgodę.
Nabywcą byłaby wspólnota mieszkaniowa a nie poszczególni właściciele, właściciel lokalu nie byłby więc zmuszony do zakupu na swoją rzecz.
Jakie czynności zmierzające do nabycia wymagałby według Ciebie uchwały? Jeżeli większość nie może decydować o samym nabyciu, to na jakiej podstawie miałaby prawo do czegoś "zmierzać"? A jak ktoś zagłosuje przeciw takiej uchwale, bo nie zgadza się na wykup i mimo to ona przejdzie, to po co zmierzać do czegoś co i tak nie nastąpi? Takiego rozumowania nie można pogodzić z racjonalną techniką prawodawczą.
Odnośnie sprawowania zarządu nieruchomością stanowiąca własność wspólnoty mieszkaniowej - obowiązują moim zdaniem w dalszym ciągu zasady wynikające z uwl. KC miałoby zastosowanie w sytuacji nabycia na rzecz właścicieli lokali w przypadku, gdyby nie doszło do scalenia - wtedy mamy dwie "formy" współwłasności:
przymusową (wynikającą z uwl) i w częściach ułamkowych (KC).
Punktu 6a nie obejmuje przepis art. 21.3, a więc uchwała o pełnomocnictwie dla zarządu do nabycia nieruchomości nie wywoła skutków prawnych. Zarząd nie może zawrzeć umowy nabycia nieruchomości ze skutkiem "w stosunku do właścicieli wszystkich lokali". Uważam, że nie, ponieważ przepisy uwl dotyczą wyłącznie nieruchomości wspólnej, a nowa nieruchomość, nabyta do majątku odrębnego wspólnoty, nie będzie częścią NW. Musi mieć odrębną księgę wieczystą, bo jej właścicielem będzie WM jako jednostka organizacyjna, a nie wszyscy właściciele lokali.
Idąc takim tokiem rozumowania wspólnota mieszkaniowa nie mogłaby niczego nabyć na swoją rzecz, jeżeli to przekracza czynność zwykłego zarządu.
W art. 21 ust. 3 wyraźnie chodzi o czynności, które mają wywołać skutek "w stosunku do właścicieli wszystkich lokali", czyli np. wyodrębnienie lokalu powstałego w następstwie przebudowy na rzecz właścicieli lokali. Z inną sytuacją mamy natomiast do czynienia, gdy nabycie ma nastąpić na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, tutaj moim zdaniem art 21 ust. 3 nie ma zastosowania.
Art. 38 Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie.
Wspólnota zatem działa przez swój zarząd w sposób przewidziany w uwl również mieniem stanowiących przedmiot jej własności.
Podaj numer jej KW, sprawdzimy, czy sąd wpisał wspólnotę jako właściciela nieruchomości.
Nowy doklejony: 29.02.12 12:22
A to wspólnoty nie nabywają na swoją rzecz? :shocked:
Co już nabyły? Poproszę o konkrety.
:surfing:
Nowy doklejony: 29.02.12 12:35
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r, sygn. akt: II CK 55/04
"Zażalenie na to postanowienie oddalił Sąd Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 7 października 2003 r., podzielając ocenę, że wspólnota mieszkaniowa, niemająca osobowości prawnej, nie może nabywać żadnych praw na swoją rzecz, a jedynie na rzecz swoich członków. Wniosku o przejęcie w drodze licytacji nieruchomości nie złożyli zaś właściciele poszczególnych lokali, ale wspólnota, przy czym z wniosku nie wynika, aby nabycie nastąpić miało na rzecz poszczególnych właścicieli. .. Wbrew zatem stanowisku Sądu Okręgowego, wspólnota mieszkaniowa ma nie tylko zdolność sądową, ale też przyznaną przez ustawę zdolność prawną, skoro może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, co trafnie zarzuca skarżący. Możliwość nabywania przez wspólnotę majątku wynika z art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l., a o tym, że wspólnota może posiadać majątek, niezależnie od majątku posiadanego przez właścicieli poszczególnych lokali, świadczy art. 17 u.w.l., zgodnie z którym wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a więc całym majątkiem, za zobowiązania dotyczące nieruchomości, podczas gdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości. To rozróżnienie wskazuje, że nie tylko członkowie wspólnoty, ale także sama wspólnota może nabywać majątek. Już zatem tylko z przepisów ustawy o własności lokali można wyciągnąć wniosek, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek i to na swoją rzecz, a nie tylko na rzecz właścicieli lokali, będących jej członkami."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/93-iii-ck-55-04-wspolnota-mieszkaniowa-moze-nabywac-majatek
Posesja - my tylko dyskutujemy i dzielimy się stanowiskami.
Oczywiście WM może dokonywać zakupu nieruchomości. Jest to widoczne w ustawie.
Wg mnie żle interpretujesz art. 21.3. Przeczytaj go uważnie, tam jest wskazane w określonych sytuacjach " prawo Zarządu WM do zlożenia oświadczenia" przed właściwymi organami administracyjnymi. Oświadczenia, a nie dokumentu.
Do zakupu nieruchomości jest potrzebna (art. 22.2) uchwala (zgadzam się że notarialnie potwierdzona) wyrażająca zgodę na nabycie oraz udzielająca wybranym czlonkom WM (Zarządu) pelnomocnictwo do jej podpisania. Po nabyciu ZArząd rozpoczyna procedurę scalania, a po niej do normalnego zarządzania tym parkingiem jako częścią wspólną nieruchomości.
W przypadku nieruchomości gruntowej, takiej jak tutaj, przylegającej sprawa wydaje się prosta. Gorzej jeżeli dotyczy to nieruchomości lokalowej (np. na siedzibę Zarządu). Pal licho jak w budynku WM , a co jak poza? Czy wogóle jest to prawnie dozwolone?. Mam zbliżoną sytuację u siebie. Obok jest dzialka na sprzedaż,idealna do zaspokojenia niektorych potrzeb WM, np. parkingi, boisko sportowe czy plac zabaw. Dobrze byloby poznać szczegółowe procedury.:bigsmile:
- jedna działka to przedmiot współwłasności właścicieli lokali - konkretnie te osoby zostaną wymienione w kw
-druga działka - własność wspólnoty mieszkaniowej.
Nie da się tego scalić.
Pisałem dokładnie to samo tutaj: https://forum.zarzadca.pl/discussion/3877/zakup-nieruchomosci-z-funduszu-remontowego/#Item_29
Nowy doklejony: 29.02.12 14:23
A co sądzisz o 21 ust. 3 , pozostajesz przy swoim zdaniu?
Trafia do mnie argument o odmiennym charakterze transakcji, kiedy nieruchomość nabywa wspólnota na swoją rzecz, do odrębnego majątku: wtedy może wystarczy uchwała.
Ale co dalej? Co z kosztami odrębnej nieruchomości, nie będącej nieruchomością wspólną? Czy właściciele mają obowiązek ponosić koszty utrzymania nieruchomości innej, niż NW? Czy wspólnota ma prawo uchwałą większościową zmuszać "opornych" właścicieli do ponoszenia tych kosztów? Czy ma szansę wyegzekwować swoje roszczenia? Nie wydaje mi się.
Odnośnie zarządu taką nieruchomością, to uważam, że wszystko odbywa się na takich samych zasadach jak we wspólnocie, jak w spółce jawnej - widzę tutaj rzeczywiście analogię.
Tylko niemożność scalenia tych działek jest dla mnie jakimś absurdem
Art. 32 a 2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
Do tego nie jest potrzebna jednomyślność.
Zgadzam się.
- nieruchomość, która stanowi przedmiot współwłasności w częściach ułamkowych
- nieruchomość wspólna .
Brak jest podstaw, aby w ramach wspólnoty decydować o scaleniu tych dwóch nieruchomości. W kwestii zgody na scalenie tej działki, która stanowi przedmiot współwłasności wspólnota nie ma nic do powiedzenia.
Współwłasność w tej działce nie jest powiązana z własnością lokalu, nie jest objęta współwłasnością przymusową.
...czyli kupują dla siebie, właścicieli czy do majątku wspólnoty?
Tak, we Warszawie ... takich kwiatków jest pełno ....po to zmieniono wykładnie SN....:bigsmile::bigsmile::bigsmile: Gmina Warszawa w latach 90 sprzedawała, a Sądy wieczystoksięgowe odmawiały rejestracji takiej transakcji ...kasa wydana , akt podpisany , a tu taka "nieprzyjemność" ...
Jeżeli właścicielami jednej działki gruntowej są wszyscy właściciele lokali wg udziałów (nieruchomość wspólna), a drugiej wspólnota mieszkaniowa jako osoba ustawowa, to jakim cudem ma tu zadziałać "automat", że własność WM staje się współwłasnością przymusową właścicieli lokali?