Wspólnota Mieszkaniowa zarządzana przez Spółdzielnie Mieszkaniową

loucek

Witam,
od klilku miesięcy jestem właścicielem mieszkania (po byłych PGR). Mamy utworzoną wspólnotę, jednak zarządzanie jest powierzone spółdzielni mieszkaniowej. Ostatnio otrzymałem "sprawozdania finansowe" za rok 2011 dla naszej wspólnoty. Spraozdanie składa się z:
1) Zestawienie kosztów dla lokalu w układzie rodzajowym
2) Zestaiwenie koszów dla budynku w układzie rodzajowym
3) Sprawozdanie finansowe na dzien 31-12-2012 (przychody, koszty, wynik bilansowy, fundusz remontowy)
4) Informację dodatkową do spawozdania finansowego za 2011 rok
5) Plan Gospodarczy Wspólnoty na 2012 rok.

Głębsza analiza całości sprawozdania wzbudziła kilka moich wątpliwości:
1) W koszty ogrzewania oprócz kwot wynikających z faktur za gaz i kwoty wynikającej z emisji pyłów gazowych wliczona została kwota amortyzacji (stanowi około 10% całych kosztów ogrzewania). Kwota ta nie została wykazana w sprawozdaniu, dowiedziałem sie o niej, kiedy poprosiłem zarzadcę (spółdzielnię) o udokumentowanie kosztów ogrzewania. Z tego co wiem piec (umieszczony w naszym budynku w piwnicy) jest własnością naszej wspólnoty. Ponosimy też coroczne koszty związane z przeglądem pieca i instalacji (koszty z funduszu remontowego). Nie rozumiem więc dlaczego od 15 lat wspólnota płaci tę amortyzację? Przeciesz amortyzacja nie jest wydatkiem, a tutaj jest pokrywana z naszych zaliczek na ogrzewanie?
2) Ponosimy miesięcznie koszty eksploatacji (wychodzi na to, że w formie zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną) w wysokości 1,93 zł/m3. W układzie rodzajowym w koszty eksploatacji zostaly wliczone m.in. Koszty zarządu (obejmujące jedynie wynagrodzenie pracowników spółdzielni) ale też i koszty energi elektrycznej części wspólnych, opłaty związkowe (Spółdzielnia nalezy do Ogólnopolskiego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Wiejskich), czy usługi biurowe i materiały. Kiedy poprosiłem o udokumentowanie kosztów energii elektrycznej okazało sie, że suma kosztów to oprócz tego co wykazał licznik w naszym budynku to także część kosztow energii elektrycznej pomieszczeń spółdzielni (pomieszczenia mieszczą się w innym budynku, nie jest on elementem wspólnoty). Dowiedziałem się tez, że pozycja "Usługi biurowe, materiały" obejmuje m.in. koszty wody dla pomieszczen (zarządcy) spółdzielni. Oczywiście całość kosztów "eksploatacji" przewyższyła wpłacone zaliczki, za co my jako wspólnota jesteśmy obciążeni. Czy jest to normalne, że zarządca może nie bacząc na swoje wydatki obciążać wspólnotę w przypadku przekroczenia swoich wydatkow?

Wątpliwości odnośnie poprawności tych sprawozdań mam więcej, ale te dwie rzeczy są pierwsze które bym chciał wyjaśnić. Proszę powiedzieć, gdzie mogę szukać informacji na temat zasadności działan Spółdzielni Mieszkaniowej w ten sposob?
Zebranie wspólnoty jest już jutro, więc prosiłbym o szybka odpowiedź :) Dziekuje.

MirekL

loucek - ogólnie mówiąc to jest to "zlodziejstwo". Jak najszybciej staraj sie zjednać ludzi do zmiany zarządu na właścicielski.Zbieraj pelnomocnictwa od ludzi do glosowań na zmiany, na rozliczenie spóldzielni przyjdzie odpowiedni czas.:bigsmile:

loucek

Myślałem o tym (o zmianie zarządu) a nawet o własnym zarządzie. Wspolnota sklada się z osmiu mieszkań, więc sprawa jest do ogarnięcia, ale barierą są dla mnie lokatorzy którzy nie płacą czynszu. Może w obliczu takiego zarządcy jest to jakaś forma protestu, ale z tego samego powodu ja niechcę się podjąc zarządzania wspólnotą. Niektórzy lokatrzy są tez niespecjalnie zainteresowani tym co wyrabia spoldzielnia (skoro i tak nie płacą...).
Potrzebuje raczej jakiś podstaw prawnych, żeby móc zakwestionować sprawozdanie finansowe na jutrzejszym zebraniu. Myślę, że jeżeli przedstawię konkretne przepisy to zobowiązuje spółdzielnie do sporządzenie nowego sprawozdania finansowego. Gdyby udało się zakwestionować wymienione wczesniej dwa punkty wspólnota zaoszczędziła by około 2000 zł, które mam wrażenie Zarząd Spółdzielni chce od nas "wyzłodziejować".

Może masz racje - MirekL. Chyba na jutro to i tak już nic nie zrobie. Tylko boję się, że jeżeli jutro wspólnota przyjmie (głosowaniem - uchwałą) sprawozdanie finansowe w tej formie i udzieli absolutorium Zarządowi spółdzielni, to wszystkie moje wątpliwości będę mógł sobie odlożyc na następny rok.

A co, jeżeli nie zagłosujemy za przyjęciem sprawozdania? Czy mogę zarządać jakiegoś audytu zewnętrznego sprawozdania?

pozdrawiam,
loucek

koziorozka

kolejne kwiatki z poletka s-nia po PGR
Tu poczytaj, może się przyda
https://forum.zarzadca.pl/discussion/3915/wspolnoty-mieszkaniowe-zarzadzane-przez-spoldzielnie-mieszkaniowe-powstale-po-bylych-pgr/
https://forum.zarzadca.pl/discussion/3162/a-jednak-mozna-byc-zaradnym/
Nie wierzę w załatwienie sprawy na zebraniu - jedyna nadzieja to zaskarżenie takiej uchwały do sądu (200 zł)

samostrzel2815

Takie oszukańcze są Spółdzielnie Mieszkaniowe powstałe po byłych pgr.loucek ma łatwiejszą sytuację bo ogrzewanie jest w piwnicy wspólnoty.Spółdzielni można podziękować.Zarządzać się się samemu ,będą zgrzyty ,ale wszystko jest do pokonania.Zbliżamy się ku końcowi.Udzielę rady i porady.Myślałam ,że tylko nas oszukiwano ,a tu proszę coraz więcej ludzi zaczyna się buntować i walczyć o swoje pieniądze.

samostrzel2815

Podstawy prawne to ustawa o własności lokali ,bo ta Was jako wspólnotę dotyczy.Zadne przepisy o Spółdzielniach mieszkaniowych.Znajdziesz wzory uchwał i sprawozdań dotyczące wspólnot w internecie ,są podane przykłady jak powinny wyglądać uchwały i sprawozdania.Po co Wam bilans w to jest zbędne.Wspólnota działa na podstawie ustawy o własności lokali nie na podstawie prawa spółdzielczego.Na pewno nie jesteści członkami Spółdzielni Mieszkaniowej , od niej mieszkań nie kupiliście i nie mająprawa Wami zarządzać ,chyba ,że mieszańcy uchwa łą powierzyli zarządzanie Spółdzielni Mieszkaniowej.Ale z drugiej strony nami też kiedyś zarządzała pewna Spółdzielnia Mieszkaniowa ,kórej nie byliśmy członkami,nie płaciliśmy jej na jakieś związki rewizyjne.Płaciliśmy za zarządzanie,materiały biurowe ,ale mieliśmy zarząd właścicielski wspólnoty i on podejmował decyzje,nie Spółdzielnia mieszkaniowa.

Posesja

loucek, jaki to region Polski?

loucek

Region Polski - Wojewodzwo zachodniopomorskie, Powiat policki, Gmina Kołbaskowo (Koło Szczecina).
Czy region Polski stanowi jakąś różnicę?

Posesja

Dla mnie tak - trochę za daleko od Wrocławia.

danka103

Radzę sprawdzić czy kotłownia faktycznie należy do waszej WM czy tylko ponosicie koszty jej naprawy i jeśli nie jest Waszą własnością to dodatkowo płacicie koszty Vat za usługę ogrzewania.O tym zdaje mi się wielu właścicieli po prostu nie wie.Jeśli okazałoby się ,że nie jest to wasza własność to jak najszybciej się o to starajcie . Macie na swój plus,że kotłownia jest w piwnicy Waszej WM.

KubaP

[cite] loucek:[/cite]Region Polski - Wojewodzwo zachodniopomorskie, Powiat policki, Gmina Kołbaskowo (Koło Szczecina).
Czy region Polski stanowi jakąś różnicę?

tak i to bardzo ...zwłaszcza zachodniopomorskie bryluje w aferach jakie sa odkrywane przez kumatych właścicieli lokali co ma odzwierciedlenie w prasowych informacjach..

Z tego co wiem piec (umieszczony w naszym budynku w piwnicy) jest własnością naszej wspólnoty.
Nie rozumiem więc dlaczego od 15 lat wspólnota płaci tę amortyzację?

to dziwne albo masz niesprawdzone informacje i właścicielem pieca jest dostawca ciepła albo ta amortyzacja ma na celu sukcesywne zbieranie na nowy piec, gdy obecny odmówi posłuszeństwa i przestanie grzać.

koziorozka

loucek - ja bym zrobiła tak
Poszukałabym w Szczecinie (choćby przez internet) jakiegoś administratora, który po przedstawieniu waszej sytuacji zgodziłby się wam pomóc wyprowadzić sprawy na prostą, czyli zmienić s p o s ó b sprawowania zarządu z powierzonego na właścicielski
https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad
Zapłacicie mu za pracę, ale to się na przyszłość bardzo opłaci.
Jak będzie dobry, to będzie długo u was administrował, jak nie, to go bez kłopotu zwolnicie.

Posesja

Zarządca z Kołbaskowa: http://dom.money.pl/rejestry/zarzadcy/kolbaskowo,miasto,16,2427.html
Zarządcy z Polic: http://dom.money.pl/rejestry/zarzadcy/police,miasto,16,1537.html
Zarządcy ze Szczecina: http://dom.money.pl/rejestry/zarzadcy/szczecin,miasto,16,1556.html
Najlepiej jednak popytaj w innych wspólnotach (w gminie, powiecie), które mają zarządców.

loucek

Jeżeli chodzi o własnośc pieca (kotłowni) to dokopałem się do odpisu z księgi wieczystej, z której wynika, że osmiu właścicieli (czyli właściciele osmiu mieszkań) sa właścicielami murów, piwnic oraz instalacji grzewczych itd. Nie ma tam słowa o własności spółdzielni. Zamierzam zapytać o to dzisiaj prezesa tej spółdzielni.
Nie sądze, żeby odpisy były na przyszły remont, bo na ostatnim spotkaniu prezes spółdzielni mówił, że remont pieca trzeba będzie częściowo opłacić z funduszu remontowego, a częściowo z kredytu.
Ja tam mieszkam od roku i się zainteresowałem tą amortyzacją teraz. Księgowa SM powiedział mi, że "to już ostatni rok tej opłaty". Ale wychodzi na to, że reszta od około 15 lat to opłacała i nikt nie wie za co to było. Szczególnie, że w przedstawianych sprawozdaniach finansowych było to "zbite" w koszty ogrzewania. A może księgowa się przestraszyła, że się o to pytam i dlatego powiedziała, że to ostatni rok?

danka103

Tej amortyzacji naliczonej Waszej wspólnocie to nie rozumiem Jeśli faktycznie ta kotłownia została nieodpłatnie przekazana wspólnocie przez ówczesne AWRSP obecnie ANR to dlaczego mielibyście płacić amortyzacje. Od czego. Chyba ,że zapłaciliście za tą kotłownie. Pytam tak dlatego ,ze w tym okresie czyli w latach 1997/98 te kotłownie były przekazywane nieodpłatnie powstałym Spółdzielniom Mieszkaniowym,właśnie zamiast wspólnotom.

Nowy doklejony: 23.03.12 14:56
http://wspolnota.net.pl/prawo-spoldzielcze/twor-t2162.html
radzę o tym przeczytać