No i zaczęło się...

prezes

marta26421 - zaczęła sie bitwa.Zacząłem od konkretnych argumentów,czyli od uchwał podjętych na zebraniu sprawozdawczym i nadzwyczajnym.Zarządałem od przedsiębiorstwa wpłaty zaległych zaliczek począwszy od 01.04.2009 r.Na to szefostwo firmy przysłało mi pismo,że wnoszą o zwołanie zebrania i proponują 3 zmiany :
- zmianę zarządu (czyli odwołanie mnie)
-nowe stawki na zaliczki(zmianie uległa tylko jedna stawka i to o 5 gr)
-wyłączenie części budynku z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.Chcą mnie odwołać ze stanowiska przewodniczącego wspólnoty i wsadzić na to stanowisko kierownika hotelu.Ta propozycja na pewno przejdzie,bo mają 90% udziałów i sami to przegłosują.Jest jeszcze dwóch moich "kochanych" sąsiadów,którzy chętnie się do ich krucjaty dołączą.Chca także wprowadzenia uchwały o wyłączeniu części budynku z kosztów.Cały budynek ma ok. 4 tys. m.kw. powierzchni a "nasza" część tylko 620 m.kw. , z tym,że w naszej części "oni" też mają swoje pomieszczenia. Chcą być współwłaścicielem tylko w tej małej części.

Zarządca

Witam po przerwie,
"wyłączenie części budynku z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej" - to nie brzmi rozsądnie, nie wydaje się, aby sąd utrzymał taką uchwałę w razie jej zaskarżenia.
Jakie jest dokładne brzmienie proponowanej uchwały (czy właścicieli otrzymali jej projekt)?

prezes

Dokładne brzmienie proponowanej uchwały:" Uchwała nr.... WM XYZ w sprawie umownego wyłączenia części budynku z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.Na podstawie art.23 w związku z art.22 ust.3 pkt.5a z 24 czerwca 1994 r o własności lokali(tekst jedn. :Dz.U. z 2000r. Nr.80,poz.903 z późn. zm.), uchwala sie co następuje : 1.Dla celów ustalenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wyłącza się z niej część stanowiącą <hotel> o powierzchni całkowitej 3218,78 m kw. w tym nieruchomości wspólnej 627,94 m kw. 2. Koszty utrzymania <hotelu> ponosić będzie wyłącznie właściciel( firma sp. zo.o.).W szczególności wyłącza się możliwość korzystania przez właściciela(firma) ze środków funduszu remontowego na potrzeby związane z utrzymaniem części budynku zajętej przez <hotel>. 3.Powierzchnia nieruchomości obkęta kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej,po wyłączeniu <hoteluwynosi 665,74 m kw. (powierzchnia mieszkalna + nieruchomość wspólna) " Właściciele jeszcze nie otrzymali tej i dwóch innych propozycji.

prezes

Wstępny termin zebrania proponowany przez przedsiębiorstwo to 11.08.2009 a dopisek pod uchwałą brzmi: Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia z moca obowiązującą od dnia 01.08.2009 r. Czy tak można ?

prezes

Do Zarządcy - jeszcze jedna sprawa : po krótkiej wymianie zdań (nie koniecznie miłych),kierownik hotelu powiedział,że firma przejmie zarządzanie 'wystawiając" jego kandydaturę na stanowisko przewodniczącego Wspólnoty i sami ją przegłosują bo maja większość.Jak już będzie nowy zarząd,to zlikwidują konto wspólnoty w banku i utworzą nowe.Ja mu na to,że nie ma takiej potrzeby,bo konto jest na wspólnotę a nie na moje nazwisko.Doszło też do sytuacji chorej aż do " rdzenia ", bo dwóch właścicieli (tych najmądrzejszych) wpłaca pieniądze do kasy hotelu za wykorzystane media,bo tak zaproponował kierownik na zebraniu.Pozostałych części składowych zaliczek nikt nie wpłacał od maja.Powiadomiłem o tym wszystkich na piśmie(za potwierdzeniem odbioru) osobiście wręczając przypomnienie. Tych dwóch odmówiło przyjęcia,więc wysłałem listem poleconym z potwierdzeniem odbioru.Jest podjęta uchwała o wyliczeniu stawek,o wynagrodzeniu zarządu a na konto nie wpływa nic od maja.Zarząd wspólnoty nie ma umów z dostawcami ani też z przedsiębiorstwem.Jeden właściciel nadal nie płaci.Z firmy przysyłają mi wezwania do zapłaty za tę osobę ale przecież to nie zarząd odpowiada za dostarczanie mediów do lokali.Jakie ja mam prawo zmuszać kogoś do zapłacenia za coś,czego ja mu nie dostarczam? Jak to rozwiązać?

marta26421

Witam prezesie. Tak to już jest kiedy właściciel wyodrębnionego lokalu podnosi głowę. Przez 9 lat robiłeś to co chcieli.
Napisz co z Panią , która miała Tobie pomóc.

prezes

marta26421 - nawiązałem współpracę ! Powolutku,powolutku - ruszyła maszyna.No i są efekty.....

marta26421

Prezesie, działasz przez pełnomocnika?

prezes

Teraz już tak.

marta26421

Pytam się, ponieważ przeczytałam Twój post do Zarządcy.

Na 11 sierpnia przewidziane jest zebranie. Nie zależnie od sytuacji dobrze byłoby gdybyś znał PORZĄDEK OBRAD ZEBRANIA WŁAŚCICIELI LOKALI drugiego i kolejnych. Ustawa o własności tego nie reguluje.
http://www.centrum-zarzadzanie.pl/wzory-zarzadzanie/Porzadek-obrad-zebrania-wlascicieli-lokali.doc.

marta26421

Jeżeli będą problemy to:
http://209.85.129.132/search?q=cache:0UtErANofnoJ:www.centrum-zarzadzanie.pl/wzory-zarzadzanie/Porzadek-obrad-zebrania-wlascicieli-lokali.doc+pierwszego+zebranie+w%C5%82a%C5%9Bcicieli+lokali&cd=13&hl=pl&ct=clnk&gl=pl&client=firefox-a

prezes

marta26421 - o które porządki obrad pytasz? Naq poprzednie zebrania ja formowałem porządki obrad,więc je znam.

Zarządca

Z wcześniejszych postów wynikało, że hotel ( a konkretnie nieruchomośc wspólna tam się znajdująca) jest „wyłączona” ze wspólnego korzystania. Uchwała powinna być, moim zdaniem inaczej sprecyzowana, w szczególności dotyczy ona zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej i przekazania jej do wyłącznego korzystania przez przedsiębiorstwo.
W zamian za to wyłączne korzystanie, przedsiębiorstwo ponosi wyłączne koszty utrzymania – nie tylko części wspólnej, ale całego hotelu (to wymaga podkreślenia).
Warunek – taki podział jest rzeczywiście możliwy i nie utrudnia pozostałym właścicielom korzystania z pozostałej nieruchomości wspólnej oraz nie narusza interesów właścicieli.
Dopiero na podstawie tej uchwały wspólnota może zawrzec z przedsiębiorstwem umowę w zakresie korzystania i ponoszenia kosztów.
Rozumiem, że przedsiębiorstwo zatrudnia prawnika, który mógłby taką uchwałę a następnie umowę doprecyzowac, również pod kątem sposobu rozliczania od strony księgowej.
W uchwale należy też wziąć pod uwagę inne aspekty – niezależnie od kosztów – na wspólnocie ciąży przecież odpowiedzialnośc za nieruchomośc wspólną (utrzymanie w należytym stanie technicznym, etc.).

marta26421

Prezesie, czy Twój porządek obrad pokrywa się z tym opracowanym przez ekspertów od zarządzania nieruchomościami? To bardzo ważne.

Na pytania kierowane do Zarządcy nie opowiadam, ale chciałam zwrócić Twoją uwagę na podstawę prawną zawarcia umowy i określoną w proponowanej uchwale. Odesłania do przepisów prawnych w obu dokumentach są bardzo ważne.

Przypominam, że tekst jednolity ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali(tekst jedn. :Dz.U. z 2000r. Nr.80,poz.903 z późn. zm.) obowiązuje od dnia 19.05.2000 roku.

marta26421

"Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży". została zawarta w trybie przepisów ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności Dz.U.z 1994, Nr.85, poz.388 ze zm.).

Zwracam na to uwagę, ponieważ od dnia 19.05.2000 roku obowiązuje zasada rozdzielczości kompetencji właścicielskich i zarządzających.

pacek57

Witam,
po pierwsze - rozumiem, że jest to tzw. duża wspólnota, czyki liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż siedem (chodzi o lokale mieszkalne i użytkowe).

po drugie - istotna jest wielkość udziału w nieruchomości wspólnej. Zwracam uwagę na brzmienie art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali. Stanowi on, że jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów (powyżej 50%) nalezy do jednego właściciela, to na ŻĄDANIE właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 (20%)udziałów w nieruchomości wspólnej wprowadza sie głosowanie wedłg zasady że na jednego właściciela przypada jeden głos. Zwracam uwagę, że zasadę tę wprowadza się "na żądanie". Owo żądanie może być zgłoszone Zarządowi Wspólnoty bądź Zarządcy przed zebraniem (w celach dowodowych najlepie pisemnie) lub na początku zebrania (można ustanie), a fakt ten winien być odnotowany w protokole z zebrania, jeżeli sporządza się protokół lub odnotowany pod treścią uchwały (głosowanie wg zasady jeden właściciel = jeden głos).

po trzecie - zgodnie z art. 12 ust. 1 "właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem". Nie wiem, na ile proponowane wyłączenie części hotelowej zmieni przeznaczenie nieruchomości wspólnej (mozliwość korzystania z klatki schodowej, korytarza, innych ciągów komunikacyjnych itp). Wydzielenie części nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania przez niektórych właścicieli (w opisanym przypadku - jednego) budzi kontrowersje. W piśmiennictwie zdania w tej materii są podzielone. Wg pierwszego poglądu przeznaczenie wspólnego terenu, korytarza itp na potrzeby tylko niektórych właścicieli lokali jest niedopuszczalne. Drugie stanowisko dopuszcza możliwość podziału nieruchomości do wyłącznego użytku niektórych właścicieli. Moim zdaniem przesłanką negatywną dyskwalifikującą podział jest uznanie, że część nieruchomości wspólnej jest niezbędna do korzystania z lokali

po czwarte - ustawa o własności lokali nie zna pojęcia "wyłączenia z części wspólnej", co przewiduje cytowany wyżej projekt uchwały.

po piąte - w przypadku przyjęcia tej uchwały pozostaje tylko droga sądowa. Uchwałę można zaskarżyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu lub dnia otrzymania (zawiadomienia) uchwały, jeżeli została podjeta w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Pozdrawiam

prezes

Do "Zarządcy" - a co w takim razie z kotłownią?Według dokumentacji,kotłownia należy do części udziałów przedsiębiorstwa.Przedsiębiorstwo wyłożyło środki finansowe na modernizację kotłowni i uzurpuje sobie prawo do niej. Nota bene kotłownia ta mieści się pod częścią budynku,która po oddzieleniu byłaby "naszą".Wspólna jest też instalacja elektryczna,wodociągowa (wodomierz główny jest z kolei po "ich" stronie),wspólna jest też instalacja kanalizacyjna. Przedsiębiorstwo przerobiło też instalację oświetlenia klatki schodowej oraz korytarzy,montując wyłączniki klatkowe i zegarowe (czasowe),które często ulegają awariom i po prostu jest ciemno jak w .... .Na drugim piętrze nie ma już światła od trzech tygodni.Mieszkańcy chodzą z latarkami lub przyświecają sobie telefonami komórkowymi.Skoro to przedsiębiorstwo dokonało przeróbek na swój koszt,to niech teraz utrzymuje w należytym stanie.Kto będzie odpowiadał,gdy ktoś się potłucze lub złamie nogę?Dodam,że nie ma u nas na korytarzach dostępu swiatła słonecznego z zewnątrz.Kiedys było ale kilka lat temu przedsiebiorstwo przegrodziło korytarz ścianą odcinając dostęp światła naturalnego.

prezes

do "Zarządcy" - przedsiębiorstwo rzeczywiście zatrudnia prawnika.Ten,który był do tej pory,nie potrafił w odpowiednim terminie napisać odwołania na pismo prezydenta miasta w sprawie podwyżki opłat za wieczyste użytkowanie gruntu,które wzrosło ponad 100%.O dwa dni został przekroczony ustawowy termin odwołania.O czym tu mówic? A jeśli chodzi o utrzymanie części wspólnych to kierownik hotelu próbuje nam wcisnąć ciemnote,że będziemy musieli dopłacać do sprzątaczek (sztuk dwie i pracownika gospodarczego tzw. ciecia),które to osoby sa zatrudnione przez przedsiebiorstwo z powodu rodzaju prowadzonej działalności. Są też trzy recepcjonistki - może za nie też będzie chciał opłatę? Moim zdaniem nieruchomość nie została przygotowana do sprzedaży lokali.Wiele rzeczy zrobiono nie tak,jak powinny być zrobione.My,własciciele lokali zostaliśmy wpuszczeni w maliny.Tak jak pisałem kiedyś tam,bezpieczniki z mieszkań z jednego piętra znajdują się w łazience u jednego z właścicieli.Miało to być zrobione,bo tak uchwaliliśmy na zebraniu.Przedsiębiorstwo miało sporządzić kosztorys i wykonać modernizacje - i co? I nic.Co z tego,że kazdy posiada udziały w całej nieruchomości,jeśli nie możemy z niej w pełni korzystac? Cała działka ma powierzchnię 4470 m. kw. a my zostaliśmy zepchnięci do kąta o powierzchni kilkudziesięciu metrów kw.Przedsiębiorstwo wycięło drzewa rosnące na placu,zrobiło plac zabaw dla dzieci "uchodźców" z Czeczeni,bo nasze dzieci sie tam nie bawią ze względów bezpieczeństwa.

prezes

pacek57 - tak,jest to duża wspólnota. Jeśli chodzi o udziały,to jeden współwłaściciel ma 92% a dziewięciu pozostałych 8%. Jeśli chodzi o korzystanie z nieruchomości wspólnej,to większość właścicieli lokali wyodrębnionych jest za podziałem ale nie wszyscy.Jest jeden,który powiedział,że nie zamieni "prawa własności" na służebność. Pytanie - jakiej własności i czego?Przecież jeśli chodzi o grunt,to mamy go w użytkowaniu wieczystym a własność dotyczy naszych czterech ścian.Jeśli chodzi o korzystanie z klatki schodowej to byłaby to służebność dojścia oraz druga służebność- dojazdu do nieruchomości.

pacek57

W świetle powyższego zastosowanie art. 23 ust. 2a jest niemożliwe.
Wg mnie nie może być mowy o służebności. Każdy z właścicieli lokali jest współwłaścicielem części nieruchomości wspólnej. Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej kształtuje prawa i obowiązki właścicieli lokali w zakresie pożytków oraz obciążeń właścicieli (art. 12 ust. 2 i art. 13 ustawy o własności lokali (teks ustawy dostepny na http://www.zarzadca.pl/index.php?option=com_content&task=view&id=12&Itemid=29 ).
Moim zdanie art. 22 ust 3 pkt. 5a, na który powołują się wnioskodawcy w projekcie uchwały, dotyczy sytuacji powstałej na skutek podziału nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt. 6), o którym mowa w art. 6 ust. 2 (art. 22 ust. 3 pkt.9). Istotne są tutaj równiez postanowienia art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali.
Reasumując: w przedstawionej sytuacji nie jest mozliwe, bez zgody wszystkich właścicieli (patrz art. 3 ust. 7 ustawy), dokonanie nowego podziału lub wyłączenia udziałów w nieruchomości wspólnej.
Jedyne racjonalne rozwiązanie, to - w przypadku podjęcia takiej uchwały - zaskarżenie jej do sądu, jako niezgodnej z prawem. Zaskarżenia może dokonac każdy właściciel lokalu, w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lub otrzymania tekstu uchwały w przypadku głosowania w drodze indywidualnego zbierania podpisu.

TomTom

Umowa uchwała typu quad usum?

I CZ 66/00 "w określonych sytuacjach każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby wszyscy współwłaściciele podjęli w ramach zarządu rzeczą wspólną decyzję co do odmiennego, aniżeli to przewiduje ustawa, sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (por. uch. całej Izby Cywilnej SN z dnia 28 września 1963 r., III CZP 33/62 - OSNCP 1964/2/22). Treścią tej decyzji może być wydzielenie części rzeczy do wyłącznego użytku niektórym współwłaścicielom. W razie braku możliwości wyjednania zgody wszystkich współwłaścicieli na takie wydzielenie do wydania orzeczenia właściwy jest sąd stosownie do treści art. 199-204 kc, nade wszystko zaś art. 206 kc."


III CZP 59/07
Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową.

...niewątpliwie współwłaściciele rzeczy mogą poprzez umowę uregulować sposób korzystania z niej, nawet przekraczający zakres wynikający z określonego udziału w nieruchomości (art. 206 k.c.)
.....O zakresie korzystania ze współwłasności decyduje bowiem tylko sposób, jaki w konkretnych okolicznościach da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez innych współwłaścicieli. Wspólnotę należy zatem wówczas traktować jako ogół współwłaścicieli nieruchomości, poza jednym, będącym drugą stroną umowy.
....Jeżeli istnieje możliwość zawarcia takiej umowy pomiędzy członkiem wspólnoty a wspólnotą, to za dopuszczalne należy uznać także zawarcie pomiędzy nimi umowy o korzystanie z rzeczy wspólnej i to także w zakresie przewyższającym udział w nieruchomości wspólnej.

Zarządca

Mając na uwadze wcześniejsze posty - rozumiem, że uchwała miała na celu fizyczne "rozdzielenie" nieruchomości. Ponieważ nie sposób przyjąc propozycji uchwały o "wyłączeniu z opłat" , jednak uwzględniając wolę obu stron, można dopuścic moim zdaniem podział quoad usum. Jednak z postów Prezesa wynika, że nie jest on możliwy, ponieważ utrudni właścicielom korzystanie z pozostałej nieruchomości. Skoro tak - to w razie podjęcia uchwały należałoby ją rzeczywiście zaskarżyc.

TomTom

III CZP 3/08

Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wykluczający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy z zachowaniem przesłanek określonych w art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. http://www.zarzadca.pl/content/view/604/94/

prezes

TomTom, nie bardzo rozumiem,co masz na myśli z tym wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy?Firma,pomimo,że chce oddzielenia części budynku,to w pozostałej części też ma swoje lokale.No i problemem będzie sprawa kotłowni bo oni nam (wspólnocie) jej nie podarują.

prezes

"Zarzadco" - po prostu przedsiębiorstwo z nieznanych nam powodów nie chce uznać,że to zarząd wspólnoty powinien zająć się zarządzaniem nieruchomością a nie oni.Z nieznanych powodów nie chce przekazać wszystkich dokumentów,umów itp ale wręcz chcą wsadzić kierownika hotelu na stanowisko przewodniczącego wspólnoty jako osobę fizyczną spoza grona właścicieli.Co to dla nas oznacza - chyba nie muszę mówić.Już teraz jesteśmy zepchnięci do kąta a co może być potem....

TomTom

Czy zaproponowany przez firmę umowny podział nieruchomości utrudni innym właścicielom korzystanie z pozostałej "ich" nieruchomości? Czy się na to wszyscy zgadzacie?

z wyroku III CZP 3/08:

Jeżeli osoba trzecia zawładnęła rzeczą będącą przedmiotem współwłasności i wszyscy współwłaściciele wystąpili przeciwko niej z roszczeniem windykacyjnym, dochodzenie tego roszczenia w zasadzie nie różni się od dochodzenia roszczenia windykacyjnego przez jednego właściciela. W szczególności nie ulega wątpliwości, że współwłaściciele mogą w takim przypadku dochodzić także określonych w art. 224 § 2 i art. 225 k.c. roszczeń uzupełniających roszczenie windykacyjne.

Szczególne, uzasadnione specyfiką współwłasności kwestie powstają jedynie wtedy, gdy roszczenia windykacyjnego dochodzą tylko niektórzy współwłaściciele; jeżeli występują oni z roszczeniem windykacyjnym przeciwko osobie trzeciej, która zawładnęła rzeczą wspólną, należy mieć na względzie, oprócz art. 222 § 1 k.c., regulację zawartą w art. 209 k.c. Zgodnie z art. 209 k.c., każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Na podstawie zatem tego przepisu nawet jeden tylko współwłaściciel może dochodzić od osoby trzeciej roszczenia windykacyjnego oraz roszczeń uzupełniających.

Jeżeli zatem ze względu na charakter rzeczy wspólnej możliwe jest korzystanie z niej przez każdego współwłaściciela niezależnie od korzystania przez pozostałych współwłaścicieli, współwłaściciel, którego uprawnienie zostało w powyższy sposób naruszone, może na podstawie art. 222 § 1 w związku z art. 206 k.c. dochodzić od współwłaściciela, korzystającego z rzeczy w sposób wykluczający jego współposiadanie, roszczenia o dopuszczenie do współposiadania.

Art. 206 KC Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Art. 209 KC Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Art. 222 KC § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Pytanie powstaje czy firma, sama jako większościowy udziałowiec w nieruchomości, moze sama na swoją korzyść JEDNOOSOBOWO podjąć taką uchwałę ??? i jak na to spojrzy Sąd przy jej zaskarżeniu?
Na pewno firma bedzie szukać innych współwłaścicieli,którzy podpiszą uchwałę

prezes

TomTom - przedsiębiorstwo (92%udziałów) chce oddzielenia (teraz) tylko budynku.Grunt pozostałby "nieruszony".Najdziwniejszsą jest u nas rzeczą,że jest wśród nas dwóch właścicieli lokali,którzy ślepo słuchają tego,co powie kierownik hotelu.Nie mogę się z nimi dogadać.Jeden z nich nie odbiera nawet korespondencji,choć jest moim sąsiadem przez ścianę.Ale to właśnie on zaproponował na zebraniu rozwiązanie wspólnoty.Poziom wiedzy i odporność na wiedzę tych ludzi jest powalająca.Czemu się dziwić,skoro do tej pory ktoś płacił za mieszkanie 250 zł miesięcznie a teraz to się zaczyna zmieniać.Chciałem na zebraniu "przepchnąć" zmianę stawki na fundusz remontowy z 0.50zł na 1.00zł/m. kw.Wiesz na czym się skończyło? na 0.40zł/m. kw.Powód? prosty jak drut - kryzys,Panie !Tych dwóch na pewno pójdzie za kierownikiem.

TomTom

Prezesie, czy umowny podział utrudnia lub ogranicza w jakikolwiek sposób innym właścicielom korzystanie z "ich" nieruchomości - utrudniony dostęp do mieszkania, pralni, strychu, dojścia do budynku lub inne utrudnienia.

Koszty wg uchwały:

W szczególności wyłącza się możliwość korzystania przez właściciela(firma) ze środków funduszu remontowego na potrzeby związane z utrzymaniem części budynku zajętej przez <hotel>

Według dokumentacji,kotłownia należy do części udziałów przedsiębiorstwa.Nota bene kotłownia ta mieści się pod częścią budynku,która po oddzieleniu byłaby "naszą".

Firma ma swoje udziały w waszej części, więc i tak wpłaca na fundusz remontowy wg posiadanego udziału w waszej części - czy o to wam chodziło?

prezes

TomTom - no właśnie chodzi o to,że firma nie płaci żadnych pieniędzy na nic !Pomimo podjętych uchwał za przyjęciem których głosował przedstawiciel firmy m.in. o ustaleniu stawek na zarządzanie nieruchomością wspólną.Już w marcu na prośbę przedstawiciela firmy została przegłosowana uchwała o umownym oddzieleniu <hotelu> od pozostałej części.Dopiero niedawno dowiedziałem się,że uchwała ta jest niezgodna z prawem.Powierzchnia,jaką zajmuje firma w części hotelowej to ok.3 tys. m.kw.,natomiast część,która miałaby być oddzielona ma tylko 620 m. kw.w tym 299 m. kw. należy do firmy.Przy odłączeniu hotelu od kosztów (tylko)dla nas nie będzie to miało większego znaczenia.Nam chodzi o uporządkowanie spraw podstawowych bo to od początku nie ma sensu.No i trzeba inwestować w budynek bo zaczyna się sypać.Po oddzieleniu firma będzie swoją część remontować a my co? będziemy zbierac śmieszne grosze przez sto lat.

TomTom

OK rozumiem - uchwała o umownym oddzieleniu hotelu od pozostałej części została już przegłosowana wcześniej a teraz chodzi o nową dotyczącą samych kosztów. Pozostaje wam zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia.

" Uchwała nr.... WM XYZ w sprawie umownego wyłączenia części budynku z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.Na podstawie art.23 w związku z art.22 ust.3 pkt.5a z 24 czerwca 1994 r o własności lokali(tekst jedn. :Dz.U. z 2000r. Nr.80,poz.903 z późn. zm.).

art.22 ust.3 pkt.5a to udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej - czy to błąd?

prezes

TomTom - uchwała o umownym oddzieleniu hotelu od pozostałej części to ta sama uchwała,którą podjęliśmy już kiedyś.mamy duplikat albo plagiat czy jakoś tak. W drugim przypadku chodzi chyba o to,że firma chce uniknąć ponoszenia kosztów zarządu nieruchomościa wspólną i dlatego chce oddzielić "swoją" część od pozostałej.Firma chce dowolnie rozporządzać swoją własnością np. wyremontować elewację.Po oddzieleniu dysponowali by swoją częścią według własnego uznania a tak będą sie musieli podporządkować podjętym uchwałom.Nic innego nie przychodzi mi do głowy.

prezes

TomTom,jest jeszcze projekt uchwały przygotowany przez firmę,w którym chcą mnie odwołać ze stanowiska przewodniczącego wspólnoty i powołać na to stanowisko kogoś innego czyli kierownika hotelu bo taki jest zamysł.

TomTom

Uchwała o kosztach jest do zaskarżenia. Przy takim udziale 92% i poparciu innych współwłaścicieli nie ma innego rezultatu - będzie podjęta.

Uchwała w sprawie odwołania ze stanowiska również przejdzie przy takiej sile głosu.

Czy kierownik hotelu ma być jednoosobowym zarządem wspólnoty?

prezes

TomTom ,firma ma prawdopodnie taki plan bo kiedyś kierow2nik powiedział mi,że jego zaproponują na przewodniczącego wspólnoty.

prezes

Żeby było śmieszniej,to na jutro kierownik hotelu zwołał zebranie właścicieli nieruchomości jako pełnomocnik przedsiębiorstwa.

Zarządca

Jeżeli jest prawidłowo umocowany - może zwołac, na zasadzie art. 31 b uwl .
Po "wydzieleniu" hotelu, przedsiębiorstwo winno w dalszym ciągu ponosic koszty utrzymania lokali stanowiących jego własnośc i znajdujących się w części "nie hotelowej".
Rozumiem, że są tam takie lokale?

marta26421

Prezesie, trzymam kciuki. Proszę zarządać okazania upoważnienia. Jeżeli jest to możliwe zrób zdjęcia telefonem komórkowym dokumentów. Przypominam, że to Skarb Państwa jest właścicielem, a spółka tylko odpowiada za zarządzanie nieruchomościami stanowiącym własność i współwłasność SP.

prezes

marta26421 - prezes poległ na polu walki.Niestety pośmiertnie prezydent go nie odznaczy żadnym orderem.

marta26421

Dla mnie nie poległeś. W tej walce od samego początku nie ma reguł gry i dlatego zbojkotowałabym jutrzejsze zebranie. To samo powinni zrobić pozostali właściciele wyodrębnionych lokali.

pacek57

Bojkot to najgorsza rzecz jaka może być. Skąd będzie wiadomo jakie uchwały podjęto. Jeżeli podjeto uchwałę na zebraniu właścicieli lokali, to nie ma obowiązku dostarczania jej właścicielom (chyna, że tak ustalono we Wspólnocie). Każdy właściciel ma 6 tygodni na ewentualne zaskarżenie uchwały. Zachęcam do udziału w zebraniu i zażądanie np. kserokopii podjętych uchwał (najlepiej w trakcie zebrania), a jeżeli nie jest to możliwe, to dokładne ich przepisanie (nr uchwały, data podjęcia, w sprawie i oczywiście jej treść ). Tylko dysponując takim materiałem będzie można dokonać ewentualnego zaskarżenia.

TomTom

Wspólnota wybiera "zarząd wpólnoty". Ustawa UWL nie zna pojęcia "przewodniczący wspólnoty". Zarząd wpólnoty złożony z właścicieli nie musi posiadać licencji do zarządzania nieruchomościami. Osoby z poza grona właścicieli muszą ją posiadać przy wybieraniu do zarządu wpólnoty.

prezes

marta26421,pacek57 i TomTom - już po wszystkim.Dziś odbyło się zebranie.Przegłosowano na zebraniu wszystkie trzy uchwały,których podjęcie zaproponował większościowy.Już pozamiatane. PRzedsiębiorstwo przegłosowało je większościa udziałów(908/1000).TomTom,wiem,że nie przewodniczący tylko zarząd - po prostu tak napisałem.Oczywiście,nie wszyscy właściciele byli obecni na zebraniu,bo o nim nie wiedzieli.Wysłałem do przedsiębiorstwa pismo z datą zebrania na dziś ale potem wysłałem drugie- odwołujące z podaniem przyczyn zmiany decyzji.Niestety,to nie zostało uznane.Zebranie się odbyło.

prezes

TomTom,jesteś pewien,że osoba prywatna spoza grona właścicieli,która została wybrana jako Zarząd musi mieć licencję zarządcy?To dla mnie bardzo ważne.Jest jakiś przepis regulujący tę sprawę?

TomTom

Z punktu widzenia współwłaściciela masz prawo zaskarżenia uchwał naruszających twoje prawa w terminie 6 tygodni od dnia ich podjęcia.

marta26421

Pacek 57, czytałeś wszystkie posty prezesa? Bo ja tak i to dokładnie. Znam jego sytuację jak mało kto na Forum. Przypuszczałam, że tak może się stać jeżeli tym nie zajmie się prawnik lub osoba zajmująca się WM.

marta26421

Dla mnie to co się stało jest przerażające. Kiedy prezes wykonywał polecenia było wszystko OK. Najgorsze jest to, że ta sytuacja ma miejsce w Spółce z udziałem Skarbu Państwa kontrolowanej przez NIK.

TomTom

Tu chodziło o powierzenie zarządzania na podstawie umowy o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Musisz sprawdzić umowę o zarządzanie.

Chodzi o ten komentarz:
https://forum.zarzadca.pl/discussion/384/zarzadca-nieruchomosci-bez-licencjigdzie-zglosic-i-co-zrobic/#Item_16

TomTom

i o ten wyrok:
http://pub.sn.pl/ow3_ic.nsf/0/0d7ce30946bd4f82c12574d60050654e/$FILE/III%20CZP%200069_07%20publ.pdf


Zawarta po dniu 31 grudnia 2001 r. umowa o zarządzanie nieruchomością – w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna.

Zarządca

[TomTom,jesteś pewien,że osoba prywatna spoza grona właścicieli,która została wybrana jako Zarząd musi mieć licencję zarządcy?To dla mnie bardzo ważne.Jest jakiś przepis regulujący tę sprawę?

Z takim poglądem dośc powszechnie można spotkac się w piśmiennictwie - komentatorzy ustawy powołują się na przepisy art. 184 - 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

prezes

TomTom - o jakiej ty umowie mówisz?NIE MA ŻADNEJ!!!

pacek57

Art. 184 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, żę " zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadajaca licencję zawodową (...)", zaś art. 190 tej ustawy okresla sytuacje, w których nie stosuje się m. in. art. 184 ust. 2. Rafał Kosieradzki w komentarzu stwierdza, że "członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej (powołanego na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali) bez posiadania licencji zarządcy nieruchomości może być tylko osoba będąca właścicielem lub reprezentująca gminę, jeżeli ta ma udział we współwłasności nieruchomości (stosownie do art. 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Również sędzia Roman Dziczek, autor komentarza do ustawy o własności lokali stwierdza, że "Jednakże ustawa dopuszcza powołanie do zarządu także osoby spoza grona właścicieli. Wówczas jednak może to być jedynie osoba, która legitymuje się tytułem licencjonowanego zarządcy."
Ale z uzasadnienia Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2007 r., III CZP 69/07 (patrz wyżej zamieszczonego link), wynika , że wymóg posiadania licencji przez członka zarządu spoza właścicieli, dotyczy wspólnot, w których skarb państwa lub jednostki samorządu terytorialnego posiada zasoby (udziały). Tam, gdzie skarb państwa lub jednostka samorządu terytorialnego nie posiadają swoich zasobów, do zarządzania nieruchomością nie jest konieczna licencja. Jeżeli więc w opisanym przypadku sytuacja nie ma zasobvów skarbu państwa lub samorządowych - kierownik hotelu, żeby być członkiem zarządu wspólnoty, nie musi posiadac licencji zarządcy nieruchomości.