ZARZĄDCA UNIEWAŻNIA UCHWAŁĘ WSPÓLNOTY !!!!!!!!!!!!!!!!!!
szewc01
Użytkownik
Zarządca nieruchomości /usługodawca/ od dłuższego czasu działa wręcz na szkodę Wspólnoty. Zainteresowanych odsyłam do wątków: 1/ Zarządca przeciw Wspólnocie
2/ Kary umowne-korekta noty obciążeniowej.
W marcu br. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła Uchwałę w sprawie: przyjęcia rocznego sprawozdania finansowego zarządu nieruchomości za rok 2011 i udzielenia absolutorium Zarządcy. Członkowie Zarządu indywidualnie zbierali głosy. 82,3 % głosów opowiedziało się za nie przyjęciem Uchwały, co jednoznacznie negatywnie oceniło pracę zarządcy. W dniu 17 kwietnia Uchwała wraz z oryginalnymi kartami do głosowania została przekazana zarządcy, z prośbą o pisemne powiadomienie członków Wspólnoty. Ponieważ przez następne tygodnie powiadomienia nie zostały przesłane, Zarząd ponownie wezwał maillem zarządcę do tej czynności. W dniu 30 maja br. otrzymano maillem odpowiedź, że powiadomienia zostały wysłane pocztą w dniu 28 maja. Faktycznie jednak w dniu 1 czerwca powiadomienia zostały osobiście wrzucone do skrzynek pocztowych.
ZARZĄDCA POWIADOMIŁ, ŻE UCHWAŁA JEST NIEWAŻNA Z POWODÓW FORMALNYCH, GDYŻ JEST "ZARZĄDCY" A POWINNO BYĆ "ZARZĄDOWI".
W TEN SPOSÓB USŁUGODAWCA WSPÓLNOTY SAMOISTNIE "UNIEWAŻNIŁ" NIEKORZYSTNĄ DLA SIEBIE UCHWAŁĘ !!!!!!!!!!!!!!!!!! PODAJĄC LOKATOROM TAKĄ INTERPRETACJĘ .
JEST TO CHYBA KURIOZUM NA SZCZEBLU KRAJU ??????????????????????? ZARZĄDCA NIE POTRZEBUJE SĄDU DO OCENY PRAWNEJ UCHWAŁY !!!!!
BARDZO PROSZĘ O RZECZOWY KOMENTARZ, SZCZEGÓLNIE W KWESTII DALSZEGO POSTĘPOWANIA WOBEC ZARZĄDCY.
Nadmieniam, że zarządca zdaje sobie sprawę, że Wspólnota rozwiąże z nim Umowę, ale to co robi jest niespotykane.
Dziękuję za uwagę.
2/ Kary umowne-korekta noty obciążeniowej.
W marcu br. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła Uchwałę w sprawie: przyjęcia rocznego sprawozdania finansowego zarządu nieruchomości za rok 2011 i udzielenia absolutorium Zarządcy. Członkowie Zarządu indywidualnie zbierali głosy. 82,3 % głosów opowiedziało się za nie przyjęciem Uchwały, co jednoznacznie negatywnie oceniło pracę zarządcy. W dniu 17 kwietnia Uchwała wraz z oryginalnymi kartami do głosowania została przekazana zarządcy, z prośbą o pisemne powiadomienie członków Wspólnoty. Ponieważ przez następne tygodnie powiadomienia nie zostały przesłane, Zarząd ponownie wezwał maillem zarządcę do tej czynności. W dniu 30 maja br. otrzymano maillem odpowiedź, że powiadomienia zostały wysłane pocztą w dniu 28 maja. Faktycznie jednak w dniu 1 czerwca powiadomienia zostały osobiście wrzucone do skrzynek pocztowych.
ZARZĄDCA POWIADOMIŁ, ŻE UCHWAŁA JEST NIEWAŻNA Z POWODÓW FORMALNYCH, GDYŻ JEST "ZARZĄDCY" A POWINNO BYĆ "ZARZĄDOWI".
W TEN SPOSÓB USŁUGODAWCA WSPÓLNOTY SAMOISTNIE "UNIEWAŻNIŁ" NIEKORZYSTNĄ DLA SIEBIE UCHWAŁĘ !!!!!!!!!!!!!!!!!! PODAJĄC LOKATOROM TAKĄ INTERPRETACJĘ .
JEST TO CHYBA KURIOZUM NA SZCZEBLU KRAJU ??????????????????????? ZARZĄDCA NIE POTRZEBUJE SĄDU DO OCENY PRAWNEJ UCHWAŁY !!!!!
BARDZO PROSZĘ O RZECZOWY KOMENTARZ, SZCZEGÓLNIE W KWESTII DALSZEGO POSTĘPOWANIA WOBEC ZARZĄDCY.
Nadmieniam, że zarządca zdaje sobie sprawę, że Wspólnota rozwiąże z nim Umowę, ale to co robi jest niespotykane.
Dziękuję za uwagę.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To co jako właściciele i ten Wasz niegramotny zarząd zrobiliście to jest też niestety kuriozalna sytuacja rzadko spotykana we wspólnotach chociaż w takim układzie (niegramotny zarząd - administrator - niegramotni właściciele) najczęściej zawsze.
Po pierwsze zarządcy nie udziela się absolutorium - równie dobrze mogliście podejmować uchwałę o wyborze zarządcy na wójta okolicznej gminy.
Po drugie to zarząd składa sprawozdanie ze swojej działalności i to zarząd jest oceniany przez właścicieli.
Wy postawiliście to na głowie i dziwicie sie że głowa boli.
Jeżeli pracownik zatrudniony przez właścicieli - tak jak w waszym przypadku administrator/zarządca - otrzymał jednoznacznie negatywną ocenę swojej pracy to takiemu pracownikowi daje się wypowiedzenie (jeżeli łamie prawo to natychmiast) lub rozwiązuje umowę z firmą zarządzajacą a nie bawimy się w jakieś upominania, mailowanie, utarczki z właścicielami czy lokatorami. Co tu można radzić, spytać się trzeba.
Dlaczego jeszcze nie rozwiązaliście tej umowy?
Członkowie Zarządu powinni złożyć wypowiedzenie administratorowi zgodnie z tym co jest wpisane w umowie o administrowanie.
Nie potrzebujecie do tego żadnej uchwały.
Przeczytaj opinię z linka o kompetencjach zarządu i administratora: https://forum.zarzadca.pl/ekspert_radzi/33/uprawnienia-zarzadu-do-wyboru-zarzadcy-administratora-i-podpisania-z-nim-umowy
Jaka jest treść tej części waszej umowy o administrowanie, która mówi o wypowiedzeniu?
Jedno pytanie - Uchwała została podjęta większością głosów, i jej ewentualną zgodność z prawem powinien rozstrzygnąć Sąd. Zarządca sam ocenił kształt prawny Uchwały i powiadomił o swojej decyzji właścicieli !!!!!!!!!!!!!!!!
Nie dodałem tego poprzednio:
Zarządca zwołał w marcu roczne zebranie członków Wspólnoty Mieszkaniowej i w pisemnych zawiadomieniach wyraźnie określił treść Uchwały: przyjęcia rocznego sprawozdania finansowego zarządu nieruchomości za rok 2011 i udzielenia absolutorium Zarządcy.
SZEWC01 do TSUDY
Z Umowy o zarządzanie:
1/ Niniejsza umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Każdej ze stron służy prawo wypowiedzenia warunków umowy na 6 miesięcy naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Okres 6 miesięczny jest okresem wypowiedzenia..
2. W przypadku odstąpienia-rozwiązania umowy przez Zarząd Wspólnoty w okresie wypowiedzenia, Zarządcy przysługuje odszkodowanie w wysokości określonej w sposób proporcjonalny za okres skróconego wypowiedzenia przeliczając jako iloczyn dni pozostałych do dnia zakończenia umowy i stawki dniówkowej.
Umowa została podpisana z poprzednim Zarządem / wciśnięta dziadkom do podpisania/.
Administrator nie zwołuje też zebrań - proszę zapoznać się z UoWL.
Dla jasności obrazu nie powinniście używać w ogóle nazwy zarządca (nawet jak ma licencję) ponieważ on jest administratorem w sytuacji gdy macie wybrany zarząd spośród właścicieli.
Macie klasyczną sytuację wielokrotnie opisywaną na forum gdzie ogon kręci psem - na własne życzenie zresztą.
Umowa nie była podpisywana z jakimiś dziadkami czy gospodyniami tylko z zarządem wspólnoty jako reprezentantem właścicieli (WM). Obecny zarząd (mógł renegocjować warunki) w równym stopniu odpowiada za tą umowę jak poprzedni i każdy następny.
Sugestia ciekawa z obniżeniem wynagrodzenia. Czy ktoś był w podobnej sytuacji i jak się to sprawdziło ?
Odnosząc się do postów "szewc01" zauważam, że oczywiście nie istnieje żaden obowiązek uchwalania absolutorium dla ZARZĄDCY (Administratora), a nawet jeżeli sobie coś takiego wymyślono w pewnej wspólnocie, to i tak nie uchwalenie tego absolutorium dla administratora nie wiąże się z żadną sankcją. Po prostu nic nie znaczy, gdyż uchwała to wewnętrzna sprawa właścicieli we współnocie i nie wiąże podmiotu zewnętrznego - admnistratora. Jego wiąże umowa cywilno prawna ze wspólnotą reprezentowaną przez zarząd. Przy okazji (na poboczu wątku) zwrócę uwagą po raz kolejny na bzdurę jaką jest powoływanie Zarządcy uchwałą Wspólnoty. Mam nadzieję, że tego nie zrobiliście, bo to najczystsza forma analfabetyzmu współnotowego. Nie da się bowiem w następstwie podjęcia takiej uchwały przymusić administratora do jej realizacji... Wynagrodzenie administratora wynika z umowy cywilno prawnej, chociaż zostało określone na podstawie uchwały właścicieli (roczny plan gospodarczy). Jeżeli z dotychczasowym administratorem jak piszesz nie da się dalej pracować, to Zarząd może ( i powinien) po prostu jak najszybciej rozwiązać z admnistratorem umowę (w trybie przewidzianym w tejże umowie). W Waszym wypadku "szewc01" będzie to jak piszesz 6 miesięcy i nie potrzeba pytać o to właścicieli. Czym szybciej tym lepiej. Na koniec nie polecam bronić za wszelką cenę uchwały o absolutorium dla administratora bo to czyste pośmiewisko (przepraszam, ala tak myślę). Po prostu zapomnijcie o niej i więcej jej nie podejmujcie.
Zatem jakie są zapisy w tej umowie?
- no niestety takie przypadki sie zdarzają i w mojej wspólnocie adminstrator corocznie sam sobie podwyższa wynagrodzenie (dla zakumflowania tylko nieznacznie o 10 gr /metr każdorazowo), mimo zapisów w umowie o aneksie a durnowaty zarząd nie wie o co chodzi i czego ja się czepiam.
Jeżeli współpraca jest trudna lub niemożliwa, należy po prostu wypowiedzieć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Żadne atrapy nic tu nie pomogą, zarząd i tak będzie musiał złożyć wypowiedzenie umowy. Im prędzej, tym lepiej - okres wypowiedzenia jest makabrycznie długi.
Nowe warunki płacowe sa jednym z argumentów (wiadomo że nie do zaakceptowania dlatego takie są).
- bardzo odkrywcze spostrzeżenie. O tym właśnie cały czas dyskutujemy co zrobić żeby nie trzeba było czekać 6 miesięcy bo fakt, że właściciele nie chcą takiego adminstratora wyrazili dość jasno.
Ta umowa obowiązuje zarówno zarządcę, jak i wspólnotę - to są równorzędni partnerzy, właściciele lokali nie mają jakiejś nadrzędnej pozycji w tym stosunku wyłącznie dlatego, że podejmują uchwały.
Podjęcie uchwały w przedmiocie obniżenia wynagrodzenia niewiele zmieni - może tylko tyle, że taka stawka zacznie obowiązywać po wygaśnięciu obecnej umowy (lub postanowienia w przedmiocie wysokości wynagrodzenia).
Zdecydowanie odradzam podejmowanie takich działań, jeżeli zarządca nie odpowiada wspólnocie, to można mu wypowiedzieć umowę.
Podjęcie uchwały o braku absolutorium dla zarządcy, czy o wynagrodzeniu w sytuacji, gdy obowiązuje stawka określona w umowie to zbędne działania.
Zarządcy nie wiąże uchwała w przedmiocie wynagrodzenia, jeśli jego wysokość określono w umowie.
Proponujesz zarządcy wynagrodzenie w wysokości 0,1 grosza/m2. Zarządca nie wyraża na to zgody. Co dalej?
Jak rozwiązać umowę za porozumieniem stron (= za zgodą zarządcy), jeżeli zarządca się na to nie zgadza?
Jeżeli chcesz podnieść zarzut "działania na szkodę wspólnoty", to na to trzeba mieć dowody - co nie jest takie proste. Tym bardziej, że w omawianym przypadku zarząd nie jest za bardzo kompetentny.
Dwa razy i to nie się udało, ale zostało wypracowane, to nie ma tak hop siup.
Może posłuchajmy i poczekajmy co wlaściciele mają do powiedzenia a nie tylko jedna ( w tym wypadku ta "gorsza" - jak wynika z wpisów - zainteresowana strona).
szewc01, zapamiętaj: nie ma tak hop siup.
szewc01 zrozumiał to doskonale, ale jak zwykle niektórzy mają ze wszystkim ciągle problemy.
Wprowadzasz w błąd pisząc, że to "naprawdę jest prosta sprawa" - bo nie jest prosta. Ani tego nie udowodniłeś w praktyce, ani nie potrafisz wykazać choćby teoretycznie, że jest to takie łatwe. Żaden negocjator nic tu nie pomoże, jeśli nie ma poważnych argumentów. Jedyne wyjście to wypowiedzenie umowy.
Proces o "działanie zarządcy na szkodę wspólnoty" będzie trwał o wiele dłużej, niż 6 miesięcy wypowiedzenia, a jego wynik jest bardzo niepewny.
Niech wspólnota sama oceni, co jest dla niej lepsze: rozstać się bezboleśnie z niechcianym zarządcą po pół roku, czy znosić go jeszcze przez kilka lat procesu.
Nowy doklejony: 04.06.12 14:04 Uchwała o wynagrodzeniu zarządcy nie wiąże zarządcy niezależnie od tego, czy jest ono określone w umowie, czy nie jest określone (nawiasem mówiąc: co to za umowa, która nie określa wysokości wynagrodzenia?). Jedyna możliwość to zapis w umowie z zarządcą, że zmiana jego wynagrodzenia będzie określana uchwałami właścicieli - bez dodatkowych warunków i ograniczeń (np. co do minimalnej stawki za 1m2 lub minimalnej kwoty miesięcznej). Zgoda na taki zapis oznaczałaby, że zarządca zgadza się z góry i "w ciemno" na każde warunki finansowe, jakie uchwalą właściciele - tylko wtedy uchwała w tej sprawie będzie wiążąca dla zarządcy.
Jednak takiego zarządcy należałoby się pozbyć, bo jeśli nie potrafi dopilnować swoich podstawowych interesów, to można mieć poważne wątpliwości, czy dopilnuje interesów cudzych, czyli wspólnoty.
z Umowy o zarządzaniu /styczeń 2009/:
1/ Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą wspólnoty na dany rok finansowy. Strony ustalają,że w bieżącym roku finansowym wynagrodzenie powyższe wynosi 60 gr za 1 m kw. powierzchni użytkowej określonej w planie gospodarczym 994,80 zł/ miesięcznie słownie ........., płatne do 10 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni pobranego z rachunku bankowego wspólnoty przez Zarządcę.
Zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy.
2/ Zarządca wykonuje wyżej wymienione czynności bezpośrednio, a czynności zwykłego zarządu /wszystkie lub część z nich/ w tym czynności zastępstwa prawnego, może także zlecić osobie albo osobom fizycznym lub prawnym na podstawie umowy, zawieranej przez zarządcę samodzielnie.
W odniesieniu do komentarzy, można domniemać, że z zapisów umowy istnieje możliwość podjęcia uchwały o obniżeniu zarządcy wynagrodzenie np. do 1 grosza za m.kw. Obecnie zarządca dostaje 70 gr, a ta kwota jest wpisana w uchwałę o przyjęciu planu gospodarczego za 2012 r.
Czy w świetle powyższego można podjąć uchwałę o obniżeniu wynagrodzenia do jakiejś minimalnej stawki ?? a jeśli nie to chociaż do tych 60 groszy określonej w umowie.
Ponadto jak prawnie rozumieć pkt 2, bo nie na darmo zapewne zarządca go umieścił w tym miejscu ???
Bardzo proszę o komentarze. Natomiast wracając do źródłowego wątku: zarządca sam stwierdził nieważność uchwały i powiadomił o tym pisemnie członków wspólnoty - co można z tym zrobić /przypominam, że wcześniej zwołał zebranie roczne : paragraf 2 Umowy o zarządzanie: Wspólnota Mieszkaniowa zleca Zarządcy wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a zarządca powyższy obowiązek przyjmuje. paragraf 3: czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną obejmują w szczególności: pkt 13:przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań wspólnoty mieszkaniowej "
i w powiadomieniach wskazał podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium dla ZARZĄDCY.
Umowa o zarządzanie jest wielce niekorzystna dla Wspólnoty i to rozumiemy z biegiem czasu i na tym się uczymy. Dlatego proszę o konkretne komentarze w przedmiotowych sprawach.
Możecie uchwalić dowolną kwotę (lub stawkę za m2) wynagrodzenia. Zarządca nie ma racji: uchwała jest ważna, tylko nie wywiera skutków prawnych. Wymóg głosowania uchwały w sprawie absolutorium - jak już pisali poprzednicy - dotyczy zarządu wspólnoty, a nie zarządcy. Ten przepis ustawy dotyczy zarządcy tylko wtedy, gdy sprawuje on zarząd powierzony (jest ustanowiony zarządcą na mocy aktu notarialnego). Ale wtedy nie ma zarządu wspólnoty, a u Was jest i to zarząd podlega ocenie właścicieli.
Zwoływanie zebrań to kompetencja zarządu wspólnoty.
Dziękuję za komentarz
Rozumiem, że w ciemno Wspólnota może podjąć Uchwałę określając np. znikome wynagrodzenie ?? czy pkt 2 Umowy nie zawiera jakichś kruczków ???
A co z faktem, że zarządca powiadomił pisemnie członków wspólnoty o nieważności Uchwały - przekroczył swoje kompetencje i co mu za to można zrobić ???
Jeżeli chodzi o kompetencje w zwoływaniu zebrań, to jak podałem ma to zapisane w umowie zredagowanej kiedyś przez zarządcę ??? Przez lata był Panem na naszych włościach !!
Zapis w art. 2 jest niezgodny z prawem (tak jak i ten o zwoływaniu zebrań) ponieważ z mocy UoWL to zarząd wspólnoty ma uprawnienia do wykonywania czynności zwykłego zarządu samodzielnie a nie zatrudniony dozorca, sprzątaczka czy administrator. Zarząd może oczywiście zlecić wykonanie niektórych z tych czynności administratorowi ale musi to być wyszczególnione dokładnie jakiej i nie mogą to być zasadnicze ale raczej pomocnicze czyli np. upoważniają go do realizacji faktur (płatności) związanych z normalnym funkcjonowaniem wspólnoty. Nie rozumiem o jakie zastępstwo prawne chodzi w tej umowie - to jakiś absurd, pozostałość z czasów spółdzielni chyba. Administrator (ten wasz zarządca) nie może też zawierać żadnych umów samodzielnie - kto może reprezentować osoby prawne ( a taką (ułomną) jest WM) określa UoWL (art. 21) i Kc (art.. 38) i nikt inny chyba, że właściciele w umowie przy 100% zgodzie zmienią te zapisy ustawowe (chociaż mam ku temu wątpliwości czy im wolno poza sytuacją art. 18 ust.1). Administrator/zarządca nie jest organem wspólnoty.
Uchwała powinna być o treści że właściciele z dniem ... ustalają (po co obniżają?) wynagrodzenie zatrudnionego adminstratora. Mogą to uzasadnić choć nie muszą, że np zmienił się zakres obowiązków albo przytaczane już przekraczanie kompetencji itp.
Wracam do sugerowanej wcześniej prostej sprawy bo takie zapisy w umowie wręcz ułatwiają całe negocjacje i jeżeli adminstrator nie jest frajer to podpisze zgodę na zwolnienie np. do 2 tygodni nawet czy od jutra. Nie ma co dłużej takiego gościa trzymać i już powinien być znaleziony następca który by Wam pomógł też to wszystko przeprowadzić.
Obniżenie stawki do 60 gr nic Wam nie daje, nie ma żadnego sensu (już lepiej wtedy podwyższyć mu na 80 gr, może się zreflektuje?) nic nie uzyskujecie, problem dalej będzie się pogłębiał. Stawka ma być "zaporowa" aby nikt rozsądny na nią się nie zgodził i sam zrezygnował. Taka "operacja" mimo że prosta to nie hop siup o którym pisałem - to musi robić ktoś kto ma głowę na karku i oczy dookola głowy...ale po co ja to piszę i zdradzam kuchnię negocjacji zarządcom. :bigsmile: Przekroczył kompetencje to za mało powiedziane. Administrator/zarządca nie ma prawa nawet dyskutowac na temat uchwał podejmowanych przez właścicieli - owszem czasami powinien coś doradzić ale nie decydowac, która uchwała jest uchwałą a która nie. Jest to wystarczający powód do natychmiastowego wywalenia na zbity... tym bardziej ze od jakiegoś czasu ma miejsce panoszenie się tego gościa.
Kodeks cywilny: Wspólnota mieszkaniowa jest właśnie takim przypadkiem: jest jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawna, ale ustawa (uwl) przyznała jej zdolność prawną. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości wspólnej i zarząd może ją zawrzeć w imieniu wspólnoty, to może też udzielić pełnomocnictwa w tym zakresie.
Wydaje mi się, że przytoczonym zapisie jest błąd, następuje odwołanie do planu gospodarczego, jednak zapisano, że
"Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą wspólnoty na dany rok finansowy. Strony ustalają,że w bieżącym roku finansowym wynagrodzenie powyższe wynosi 60 gr za 1 m kw. powierzchni użytkowej określonej w planie gospodarczym 994,80 zł/ miesięcznie słownie ........., płatne do 10 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni pobranego z rachunku bankowego wspólnoty przez Zarządcę. "
Czy rzeczywiście chodzi tu o powierzchnię użytkową określoną w planie gospodarczym? Proszę to sprawdzić.
Mam pewne wątpliwości, ponieważ wydaje mi się, że właściciele nie mogą podejmować tej uchwały w każdej chwili, uważam, że na ten rok wynagrodzenie określono. Poza tym ustalanie stawki w kwocie 0,1 zł. za m2 ma na celu ominięcie prawa, konkretnie przepisów dotyczących rozwiązywania umów. Wspólnota może mieć spore kłopoty w przyszłości, jeżeli zarządca ją pozwie.
Sąd mógłby uznać, że zastosowanie ma tutaj art. 58 par. 1 i 2 kodeksu cywilnego:
§ 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
Zarządca się na to zgodził - gdzie tu jest omijanie prawa? Po co wypowiadanie umowy, skoro zmiana wynagrodzenia w formie uchwały jest zgodna z umową?
Najlepiej rozstrzelać i ściąć a głowę nicponia umieścić przed wejściem do klatki schodowej ku przestrodze!
Proszę mi wybaczyć, ale trudno się powstrzymać, za dużo emocji i potem wychodzą takie rzeczy jak, np. udzielanie absolutorium zarządcy czy ustalanie wynagrodzenia w kwocie 0,01 zł. za m2.
Pewnie zarządca też te negatywne emocje podsyca oczywiście. Moim zdaniem trzeba w pierwszej kolejności złożyć wypowiedzenie, tak aby do końca roku mieć temat załatwiony.
Nowy doklejony: 05.06.12 14:47
Mam na myśli wysokość stawki, nikt nie uwierzy, że to na poważnie. Stawka musiałaby być bardziej rozsądna.
- oczywiście dziękuję za sprostowanie "czeskiego błędu" - dotyczy art. 353 k.c. - nawet jesli chodzi prawdopodobnie to takie zastępstwo procesowe nie może być udzielone "na potem" w umowie.
Wymagane jest określenie do jakiej sprawy i w jakim zakresie - jest na ten temat wyrok chyba nawet SN. - bardzo proszę o podanie takiej podstawy prawnej, że zarząd może samodzielnie zadecydować (zmienić wolę właścicieli!), kto może reprezentować właścicieli jeżeli właściciele określili w uchwale taki a nie inny sposób reprezentowania.
Skoro: Art. 38. Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie...
to UoWL w art. 21 określa sposób reprezentacji dość jednoznacznie. - pisałem o tym - nie jest to calkowitą prawdą - bo zarząd nie może umieszczać w umowie z administratorem, że powierza mu wykonywanie czynności zwykłego zarządu (a o tym jest w tej dyskutowanej umowie) bo mu tego robić nie wolno! - ależ to nie chodzi o rozsądne obniżenie stawki. .
[align=right](...) admin[/align] To normalny babol.Wiesz ,że gdzieś dzwoni,ale nie wiesz w ktorym kościele.Sposób dobry na zarządcę powierzonego, ktorego nie można odwolać ze względu na trudność jego notarialnego odwolania (np.brak quorum wlaścicieli na zebraniu).
Proszę podać podstawę prawną ,że zarząd tego nie może zrobić.Poczytaj sobie o pelnomocnictwach.Ale ze zrozumieniem.
Zarządca - zanim coś wpiszesz to przemyśl to. Nie wiem co autor mial tu na myśli? Popelnili jakieś wykroczenie czy przestępstwo?
Jak przeczytasz jeszcze raz uowl to te wątpliwości winny ustąpić. A ja mam tu pewne wątpliwości ,czy wiesz o czym piszesz. Wygrać to znaczy co osiągnąć? Chyba nie rozumiesz roli sądów w naszym kraju? One nie ustalają stawek we WM.:bigsmile::bigsmile::bigsmile:
Bardzo dziękuję za zainteresowanie tematem. Jednakże - jak widać opinie /prawne/ na ten sam temat są rozbieżne. W dalszym ciągu nie mamy jakiegoś wyrazistego stanowiska, jak prawnie skrócić okres wymówienia /6 miesięcy/ czy też jakie konsekwencje prawne może ponieść zarządca wobec jego opisanego postępowania. To, że należy z nim rozwiązać umowę to oczywiste.
Wobec cytowanych powyżej punktów Umowy o zarządzanie jest wg Zarządu Wspólnoty jest jakaś furtka do obniżenia mu wynagrodzenia, ale czy realna ?? Nadmieniam, że w stwierdzeniu "zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy" dotyczy faktu, że zawsze z początkiem roku, w uchwale zatwierdzającej plan gospodarczy jest wzmianka: wynagrodzenie Zarządcy: /obecnie w 2012 r./ 0,70 gr/m. kw. Zapis tego jednak nie precyzuje, więc można domniemać, że w każdej chwili można dokonać korekty tego wynagrodzenia poprzez podjęcie Uchwały.
Czy w tym przypadku nie było by lepszym rozwiązaniem podjęcie Uchwały o obniżeniu mu wynagrodzenia np. o 50% z uwagi na ........................., co jest poważnym traktowaniem sprawy i ma swoje uzasadnienie. Wtedy nawet skrócenie czasu wypowiedzenia poniżej 6 miesięcy, nie pociąga już takich kosztów Wspólnoty, a może sam zrezygnuje ?? Znając jednak jego butę i chamstwo będzie walczył wszelkimi sposobami. MUSIAŁO BY BYĆ TO JEDNAK PRAWIE 100% PEWNE DZIAŁANIE.
Zacytuję jeszcze jeden paragraf Umowy o zarządzanie z 2009 r.- czy jest zgodny z prawem ?
"Wspólnota mieszkaniowa zleca zarządcy wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a zarządca powyższy obowiązek przyjmuje"
BYĆ MOŻE UMOWA O ZARZĄDZANIU OBCIĄŻONA JEST BŁĘDAMI PRAWNYMI, CO MOŻE CZYNIĆ JĄ NIEWAŻNĄ, BĄDŹ WYMAGA SPISANIA NOWEJ ??
ZARZĄD WSPÓLNOTY CHĘTNIE NAWIĄŻE TEŻ PRYWATNĄ KORESPONDENCJĘ W TYCH SPRAWACH !.
PONOWNIE ZACHĘCAM DO LEKTURY NASZYCH WĄTKÓW: ZARZĄDCA PRZECIW WSPÓLNOCIE - KOREKTA NOTY OBCIĄŻENIOWEJ, KTÓRE WIĄŻĄ SIĘ Z OBECNYM TEMATEM.
CZY PRAKTYCZNIE NA TAKIEGO ZARZĄDCĘ NIE MA SKUTECZNYCH DZIAŁAŃ PRAWNYCH ?? O KONIECZNOŚCI JEGO WYRZUCENIA NIE WSPOMINAM !
DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ !!
Zatem jak się okazuje w tym przypadku uchwała walnego wiąże zarządcę.
Należy wypowiedzieć.
Należy znaleźć 100.000 argumentów za obniżeniem wynagrodzenia i obniżyć.
Jak nie zrezygnują wcześniej, to dostaną mało pieniędzy. Jak pójda do sądu to nie dosyć że KIEDYŚ, to jeszcze MOŻE wygrają.
Trzeba być bardzie bezczelnym i bardziej chamskim od nich.
Znam praktyczny przypadek, ze to zadziałało.
Jak wspomniałem, różne są opinie na ten temat. Rozumiem, że są duże szanse !. Ale jakie mogą być zagrożenia ?
Następna kwestia: wystarczy, że Zarząd przygotuje fizycznie treść Uchwały i dokona indywidualnego zbierania głosów ? czy trzeba powiadamiać o tym zarządcę, czy tylko można go postawić przed faktem dokonanym ? pytam, żeby nie było potem niespodzianek prawnych.
Ale do wypowiedzenia umowy uchwała nie jest potrzebna, to jest sprawa w kompetencjach zarządu wspólnoty.
Zarządcę trzeba powiadomić o podjętej uchwale, ponieważ stanowi podstawę dokonywania naliczeń, powinien otrzymać zawiadomienie, które będzie mógł między innymi "podpiąć" w swojej księgowości, dołączyć do zawartej umowy.
Czy w tym roku właściciele pojęli już uchwałę w przedmiocie wynagrodzenia? Czy zacytowany fragment umowy nie zawiera błędów? Chodzi mi o to odwołanie do planu gospodarczego, może to mieć znaczenie,gdyby przyjąć, że wynagrodzenie określane jest każdorazowo w planie gospodarczym i takie obowiązuje w danym roku obrachunkowym.
Każdą uchwałę można zmienić, również tę o Planie gospodarczym. Decyduje wola większości właścicieli.
Odnośnie uchwał, to zawsze można coś zmienić, jednakże nie każda zmiana ma wpływ na prawa i obowiązki właścicieli, czy tym bardziej osób trzecich.
Uważam, że zapis o planie gospodarczym należałoby wyjaśnić.
Istotna jest też informacja w jaki sposób nastąpiło określenie wynagrodzenia w tym roku.
Tak jak podałem powyżej. W uchwale dotyczącym tegorocznego planu gospodarczego jest wzmianka o wynagrodzeniu dla zarządcy tj. 70 gr/m.kw /60 gr było ujęte w Umowie o zarządzanie z 2009 r./.
Natomiast jest interpretacja podanego również wcześniej zapisu w umowie o zarządzaniu : "zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy" - tu problem, czy można zmienić wynagrodzenie np. w tej chwili ??
Dziękuję
Ewentualna sprawa w sądzie jest "prawie" pewnie wygrana, prawie bo mamy tam następny babol - " w formie uchwaly ogólu wlascicieli" - ogółu to znaczy wszystkich???
A na końcu , nie zwalaj winy jedynie na złego zarządcę, głównym winowajcą jest Zarząd, nad ktorym nie chcę się dalej znęcać.
Opinie są zbieżne, ale wynik zależny jest od ścieżki którą sami wybierzecie:
- wypowiadasz umowę z zachowaniem 6 miesięcznego - rezultat przewidywalny w 100%
- obniżasz wynagrodzenie do np 0.40-0.50zł/m2 - pozytywny wynik ewentualnego sporu w postępowaniu sądowym - szanse 90/10
- obniżasz wynagrodzenie do np 0.01zł/m2 - pozytywny wynik ewentualnego sporu w postępowaniu sądowym - szanse 40/60
Powtarzam przytoczony wyżej pełny tekst z Umowy o zarządzanie z 2009 r.:
1/ Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą wspólnoty na dany rok finansowy. Strony ustalają,że w bieżącym roku finansowym wynagrodzenie powyższe wynosi 60 gr za 1 m kw. powierzchni użytkowej określonej w planie gospodarczym 994,80 zł/ miesięcznie słownie ........., płatne do 10 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni pobranego z rachunku bankowego wspólnoty przez Zarządcę.
Zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy.
2/ Zarządca wykonuje wyżej wymienione czynności bezpośrednio, a czynności zwykłego zarządu /wszystkie lub część z nich/ w tym czynności zastępstwa prawnego, może także zlecić osobie albo osobom fizycznym lub prawnym na podstawie umowy, zawieranej przez zarządcę samodzielnie.
W ciągu 3 lat, corocznie w kolejnej Uchwale o przyjęciu planu gospodarczego, był zapis o podwyżkach dla zarządcy / od 60 gr/m. kw. do obecnych 70 groszy. Z uwagi na nikłe zainteresowanie ze strony mieszkańców przybyciem na zebranie Wspólnoty, zarządca zbierał głosy indywidualnie i nigdy nie miał 100 % właścicieli. Nie było to dla niego żadną przeszkodą prawną aby pobierać wyższe wynagrodzenie. Rozumując tym tokiem należy chyba uznać, że zapis "ogółu właścicieli" nie dotyczy sytuacji aby wymagany był 100 % głos; raczej jest to niefortunnie sformułowane. Gdyby zarządca chciał wystąpić przed Sądem powołując się na ten zapis to zaprzeczył by chyba sam sobie ?.
Czytając forum jestem coraz bardziej przekonany, że chyba z dużym prawdopodobieństwem pozytywnego skutku można zarządcy obniżyć uposażenie, ale chyba w jakichś rozsądnych granicach np. o 50 %, co i tak by dużo dawało przed ewentualnym skróceniem czasu wypowiedzenia i wytrąciło mu wskazywane wyżej sugestie o "niepoważnym" traktowaniem sprawy, czy innych cytowanych przepisów.
Poniekąt zgadzam się z krytycznymi uwagami wobec Zarządu Wspólnoty, przyjmuję krytykę typu : nieporadny, mało skuteczny zarząd, itd.itd. Należy jednak powiedzieć co to jest Zarząd ?. W naszym wypadku kilku lokatorów, którzy zgodzili się zastąpić poprzedni / dziadków, którzy sami zrezygnowali, wyprowadzili się, czy zmarli/ - chętnych nie było !!!. Żaden z obecnych członków Zarządu nie ma żadnego doświadczenia w tym zakresie, więc łatwo taki Zarząd krytykować za "nieskuteczne, czy nieudolne działania". Jest jednak chęć i determinacja aby coś zmienić pozytywnego. Stąd własna inicjatywa, kontakty z innymi wspólnotami, fora internetowe / jak ZARZĄDCA EU./ itd. Dopiero wchodząc w temat widać różne błoto, a nawet bagno, czego nie dostrzega nie będąc zainteresowany sprawami Wspólnoty. Dodaję, że są wokół nas Wspólnoty zarządzane przez naszego Pana X, które również mają Zarządy. I co ??? Ich rola jest żadna, są bo są !! Niczym się nie interesują, bo się to jakoś kręci - są zadowoleni, że Pan X wszystko robi / ???/. Nie wiedzą nawet jakie mają konta, ile jest tam pieniędzy, jakie są koszty, jakie faktury są płacone i za co ?? - A SĄ NAPRAWDĘ RÓŻNE i w tym problem.
jak widać z tego wątku w jednakowych tematach jest wiele opinii od osób, które zapewne są znawcami tematu. Więc proszę nie wymagać od naszego Zarządu, że czyni tak a nie inaczej i z jakim skutkiem. Jest to nauka, która zapewne przyniesie efekty.
Dlatego też dziękuję również za słowa krytyki i liczę na dalszą pomoc.
Zwracam tylko uwagę na problem, który należy wziąć pod uwagę.
Jak widać są rozbieżności w ocenie treści w Umowie.
Z góry dziękuję za kolejne, merytoryczne komentarze.
Nowy doklejony: 10.06.12 18:04
Bardzo dziękuję za komentarze. Ponieważ czas nagli, proszę jeszcze o jakieś ciekawe opinie.
Dziękuję.
Uważam, że cały paragraf mówiący o wynagrodzeniu :
"1/ Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą wspólnoty na dany rok finansowy. Strony ustalają,że w bieżącym roku finansowym wynagrodzenie powyższe wynosi 60 gr za 1 m kw. powierzchni użytkowej określonej w planie gospodarczym 994,80 zł/ miesięcznie słownie ........., płatne do 10 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni pobranego z rachunku bankowego wspólnoty przez Zarządcę.
Zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy."
jest całością.
Skupianie się na wyrwanym z kontekstu ( jak dla mnie ) zadaniu , ponieważ pasuje do mojej wizji jest kuszące, ale może się skończyć aferą.
Według mojej skromnej opinii jedynym rozsądnym i nie budzącym żadnych zastrzeżeń wyjściem jest wręczenie administratorowi wypowiedzenia, jakoś te 6 miesięcy wytrzymacie a nie będzie z tego później żadnych kwasów. Poza tym szkoda czasu na zbieranie głosów, liczenie , jeszcze trzeba sensownie treść uchwały napisać...skoro piszesz, że zarząd niegramotny to okres wypowiedzenia szybciej minie niż to zrobicie.
Też poprzedni zarząd mojej wspólnoty pozostawiał nam różne "fajne" umowy z kontrahentami i niestety chociaż nóż się w kieszeni otwierał na niejeden zapis w tych umowach trzeba było zagryźć zęby, wręczyć wypowiedzenia i tyle. Nikt nas za to po sądach nie włóczy, bo umowa została rozwiązana jak należy.
Nowy doklejony: 10.06.12 19:51
Zdanie mówiące o tym, że zmiana wysokości wynagrodzenie następuje w formie uchwały i nie wymaga aneksu do umowy - moim zdaniem oznacza tylko tyle, że kiedy wspólnota przyjmie uchwałą propozycję planu gospodarczego to zarządca/administrator jako podstawę do wystawienia rachunku za zarządzanie "bierze" stawki z nowego planu, a nie z aneksu ponieważ go nie ma, bo nie musi - jak to jest napisane w umowie.
Oczywiście sąd może mieć, np. takie zdanie jak Posesja, czy Darek, ale moim zdaniem może na tę kwestię spojrzeć inaczej, wynik procesu nie jest pewny, oczywiście ewentualnego, gdyby zarządca wystąpił do sądu o wyrównanie mu wynagrodzenia, najlepiej wypowiedzieć umowę a na przyszłość zawierać bardziej korzystne dla wspólnoty.
Dlatego też warto np. Uchwała obniżyć mu wynagrodzenie, którego ewentualne, chociaż wątpliwe wyrównanie można mu zapłacić po procesie - jeżeli wygra.
Wspólnota w zasadzie nic nie traci ??
dziękuję za komentarze
Czyli nie tylko opłaty sądowe, ale i koszty zastępstwa procesowego (wynagrodzenie adwokata lub radcy prawnego). Nie dopisuj do umowy czegoś, czego w niej nie ma. Umowa nic nie mówi, czy to ma być uchwała ws. PG, czy inna uchwała ws. wynagrodzenia zarządcy - i dobrze, bo tych spraw umowa nie może regulować. To właściciele decydują, jaką uchwałą określą to wynagrodzenie. Każdą uchwałę można zmienić, plan gospodarczy również. Proszę nie wmawiać czytelnikom, że wynagrodzenie zarządcy można zmienić tylko w górę, a zmiana w dół oznacza przegraną w sądzie. Zarządca sam sobie związał ręce, ubezwłasnowolnił się. Z góry zgodził się na każdą uchwałę w sprawie jego wynagrodzenia - jaka by ona nie była. Kwota określona w tym punkcie dotyczyła roku, w którym umowa została zawarta, czyli roku 2009. Co rok może być inna kwota, określona uchwałą. W roku 2009 było to 60 groszy za 1 m2, a w roku 2012 może być 30 groszy/m2. To jest wyjście najbardziej asekuranckie (najbezpieczniejsze), ale często najdroższe. Jeżeli nie wypróbowałeś drogi sądowej, to nie masz możliwości porównania - już nigdy się nie dowiesz, czy to było takie straszne i czy wspólnota miała z góry sprawę przegraną.
Po pierwsze niczego nie dopisuję do cudzej umowy !
Po drugie proszę mi nie wmawiać, że komuś coś wmawiam !W którym miejscu napisałam, że stawki można tylko podnosić ? W którym miejscu napisałam, że obniżenie stawek oznacza przegraną w sądzie ?
Bardzo proszę nie wmawiać mi wmawiania !
Napisałam za to, że nie jestem zarządcą tylko członkiem zarządu i jak rozumiem to skłoniło szanowną Posesję do nadinterpretacji ?
Wyraźnie napisałam również, że jest to moja osobista opinia i to wszystko.
Dalej uważam, że wypowiedzenie jest najprostszym wyjściem i najskuteczniejszym. Bujanie się z uchwałą itd. liczenie na to, że sami zrezygnują..a jeśli nie zrezygnują ? Kto ma dostęp do konta? Bo jak znam życie to zarządca sam sobie przelewa wynagrodzenie. Nie rozumiem po co się tak użerać moim zdaniem wspólnocie się to nie przysłuży. Wypowiedzenie to jest 100% skuteczności, zapewne później z nowym już zarządcą/administratorem podpisuje się nową.
Nowy administrator zajmuje się dbaniem o wspólnotę, a zarząd może grzebać w tematach poprzedniego zarządcy i jeśli okaże się, że zarzuty i dowody się nadają do sądu to się sądzić.