Pytanie:
widzę, że opinie na temat prawnego obniżenia wynagrodzenia zarządcy są raczej skrajne.
Jedno pytanie: np. na bieżący rok finansowy zarządca ma przyznane uchwałą wspólnoty wynagrodzenie 70 gr/m. kw; nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, nie odpowiada wspólnocie na korespondencję, działa wręcz na szkodę wspólnoty - i co ? jedynym bezpiecznym rozwiązaniem jest wypowiedzenie umowy ???
skoro uchwałą ma przyznane takie wynagrodzenie, to chyba nie ma żadnych przeszkód prawnych aby uchwałą to wynagrodzenie zmienić /obniżyć/ ??? - a przytoczony wyżej zapis w Umowie o zarządzanie też jest interpretowany w różny sposób !!!!!!!!!!!
Może jeszcze jakieś ciekawe opinie /uzupełnienia wątku/.
Z góry dziękuję
Ciekawe opinie już były. Musicie jako wspólnota podjąć decyzję - tego nikt za Was na forum nie zrobi.
Opinie zawsze będą zróżnicowane, ale to Wasz majątek i Wasza odpowiedzialność.
Wasza decyzja - Wasze ryzyko.
Chyba, że czekasz aż większość wypowiedzi będzie po Twojej myśli?
Może w umowie jest jakiś zapis o możliwości ukarania administratora za niewłaściwe świadczenie usług. Choć to musicie udowodnić, a jeżeli Zarząd WM jest niegramotny, to może być z tym trudno, gdyż mogli dotychczas przyklepać podpisem wiele niekorzystnych dokumentów. Poza tym cała odpowiedzialność za działania administratora spoczywa właśnie na Zarządzie, który mu zlecił administrowanie podpisując umowę. Jedyne co mogę doradzić to natychmiastowe rozwiązanie umowy i obniżenie wynagrodzenie, ale nie na 0,1 lecz przyjmijmy, że o połowę dotychczasowego. Zgodnie z umową jest taka możliwość. Niektórzy zarządcy i administratorzy mają zapisy w umowach, że w okresie wypowiedzenia przysługuje konkretne wynagrodzenie, więc w takiej sytuacji byłby problem ze zmianą planu gospodarczego :shocked:
...w takiej sytuacji byłby problem ze zmianą planu gospodarczego...
- proszę o wyjaśnienie: kto lub co ma stanowić ten problem, czyli przeszkodę dla właścicieli lokali gdy z dniem 13 czerwca 2012 roku zmieniają swoją wolę i podejmują uchwałę o zmianie planu gospodarczego w związku z czymś tam. Co? Nie wolno im? Jaki przepis prawa zabrania właścicielom podejmować uchwałę wtedy kiedy mają taką ochotę.
Przestańmy demonizować rolę administratora, pracownika najemnego, działającego na szkodę pracodawcy lub lekceważącego albo niewykonującego swoich obowiązków i traktować go jak "świętą krowę". Żaden przepis nie zmusza właścicieli do tolerowania rażącego łamania przepisów prawa pracy przez zatrudnionego adminstratora. Takich pracowników wywala sie na ...... a nie zastanawia czy może mu podwyższyć czy obniżyć wynagrodzenie. Jak to zrobić skutecznie pisałem wcześniej. Gramotni właściciele poradzą sobie bez problemu z takim nierobem a niegramotnym nie pomogą żadne tłumaczenia i rady, bo lubią być robieni w balona to i będą dalej zgodnie z życzeniem.
Proszę przeczytaj ze zrozumieniem "niektórzy zarządcy i administratorzy (tj. firmy zajmujące się zarządzaniem na zlecenie zarządu WM) mają zapisy w umowach, że w okresie wypowiedzenia przysługuje konkretne wynagrodzenie, więc w takiej sytuacji byłby problem ze zmianą planu gospodarczego.
W związku z tym kwestia wynagrodzenia zarządcy lub administratora w okresie wypowiedzenia może być określona w umowie.
Jeżeli nie ma zapisu w umowie, że w okresie jej wypowiedzenia, zarządcy przysługuje konkretna kwota to Wspólnota może uchwałą takie wynagrodzenie obniżyć.
Nie kwestionuje możliwości właścicieli do obniżenia wynagrodzenia, jeżeli pozwalają na to zapisy umowy.
[cite] szewc01:[/cite]Pytanie:
widzę, że opinie na temat prawnego obniżenia wynagrodzenia zarządcy są raczej skrajne.
Jedno pytanie: np. na bieżący rok finansowy zarządca ma przyznane uchwałą wspólnoty wynagrodzenie 70 gr/m. kw; nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, nie odpowiada wspólnocie na korespondencję, działa wręcz na szkodę wspólnoty - i co ? jedynym bezpiecznym rozwiązaniem jest wypowiedzenie umowy ???
skoro uchwałą ma przyznane takie wynagrodzenie, to chyba nie ma żadnych przeszkód prawnych aby uchwałą to wynagrodzenie zmienić /obniżyć/ ??? - a przytoczony wyżej zapis w Umowie o zarządzanie też jest interpretowany w różny sposób
Niezupełnie tak jest, ponieważ wcześniej nie pisał Pan, że zarządca nie wykonuje swoich obowiązków a jedynie, że właściciele nie są zainteresowani kontynuowaniem współpracy - przecież to zasadnicza różnica, prawda?
Dziękuję za wpisy na forum.
Wdrażamy zbieranie głosów pod Uchwałami o rozwiązaniu Umowy o zarządzanie i Obniżenia wynagrodzenia zarządcy.
O skutkach poinformuję.
Uważamy, że jak będzie Uchwała Wspólnoty, to będzie bardziej jawnie i demokratycznie - większość mieszkańców popiera wypowiedzenie umowy i obniżenie wynagrodzenia.
Niezdecydowanych i przeciwnych będzie wiązała Uchwała, więc tym samym poniekąt będzie mniej uwag do Zarządu i ewentualnego indywidualnego tłumaczenia. Mniej więcej taka jest idea - ma to swoje minusy, ale coś trzeba wybrać.
Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej ( stawka jaka obowiązywała u poprzedniego zarządcy ) ,wysokość kosztów zarządzania nieruchomością ustala się do końca 2011r. a od stycznia 2012r, wspólnota mieszkaniowa i zarządca ustalą nową stawkę za zarządzanie nieruchomością. Stawka roczna podlega corocznej waloryzacji o roczny wskażnik wzrostu cen towarow i usług podawany przez GUS. Okres wypowiedzenia 6 miesięcy.
Nowy doklejony: 24.06.12 11:26
Zapomniałam dopisać, że nowa stawka została ustalona w planie gospodarczym na 2012r, ale umowa została zawarta bez uchwały wspólnoty i właściciele nie znają zapisów o corocznej waloryzacji, zastanawiam się czy decyzja nie powinna należeć do właścicieli
Witam !
Pytanie praktyczne:
1/czy Uchwały w sprawie wypowiedzenia Umowy o zarządzanie i Obniżenie wynagrodzenia zarządcy same w sobie powinny zawierać jakieś punkty w których uzasadnia się podejmowanie takich decyzji, czy może to być "suchy" dokument,
2/ jeżeli to jest "suchy" dokument, a Zarządca zwróci się o pisemne uzasadnienie, to czy Zarząd Wspólnoty ma obowiązek prawny udzielić mu odpowiedzi, czy wystarczy tylko Decyzja Wspólnoty / zebrane głosy/,
3/ po zebraniu wystarczającej ilości głosów w wymienionych Uchwałach, jak jest praktykowane: czy Zarząd przedstawia Zarządcy pismo informujące o Uchwałach i to wystarczy, czy inna ?
Pozdrawiam
Odp.
1) właściciele nie muszą uzasadniać swojej woli wyrażonej uchwałą.
2) jeżeli administrator (zarządca) zwróci się do zarządu o uzasadnienie to zarząd jak chce odpowiada mu, że taka była wola właścicieli.
3) administratora (zarzadcę) nie obchodzą uchwały bo one go nie dotyczą (chyba że jest jednocześnie właścicielem w tej wspólnocie) - on ma podpisaną umowę, którą należy mu wypowiedzieć lub podpisać aneks o zmianie wynagrodzenia.
3/ po zebraniu wystarczającej ilości głosów w wymienionych Uchwałach, jak jest praktykowane: czy Zarząd przedstawia Zarządcy pismo informujące o Uchwałach i to wystarczy, czy inna ?
Pozdrawiam
Ponieważ zgodnie z zawartą umową wysokość wynagrodzenia zarządcy ustalana jest co roku w drodze uchwały, należy go powiadomić o podjęciu.
Kontynuując sprawę pragnę podzielić się informacjami.
W wyniku indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd zostały podjęte Uchwały:
1/ o wypowiedzeniu Zarządcy Umowy o Zarządzanie
2/ o zmniejszeniu mu wynagrodzenia o 50%
Członkowie Zarządu sporządzili pismo informujące o woli właścicieli, oraz załączyli do nich oryginały Uchwał, a następnie udali się do biura zarządcy celem wręczenia mu dokumentów.
Zarządca / nie będę opisywał jego zachowania i używanych słów/ wyśmiał Uchwałę o wypowiedzenie uznając ją za nieważną z uwagi na to, że Zarząd nie przedstawił mu dokumentu / wniosku/ co najmniej 10% właścicieli o zwołaniu zebrania, co jest jego zdaniem obowiązkiem wynikającym z UoWL. Pomimo tego przyjął dokument - jest pokwitowany przez sekretariat. Natomiast kategorycznie odmówił przyjęcia drugiego pisma o zmniejszeniu wynagrodzenia / w tym Uchwały/ i polecił Pani w sekretariacie również nie przyjmować tych dokumentów - stwierdził "wyślijcie sobie pocztą".
Dodał też, że nie interesuje go korespondencja maillowa z Zarządem, bo nie ma tego w Umowie o zarządzanie. Zadano więc pytanie: maille - NIE, odmawia przyjęcia pism - WIĘC CO ?? - Odpowiedź ..................... !!!!! TO JEST KURIOZUM - ZARZĄDCA NIE PRZYJMUJE PISM ZARZĄDU ANI UCHWAŁ WSPÓLNOTY !!!!
Bardzo prosimy o komentarz /porady praktyczne/
Wyślijcie pismo pocztą poleconą, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.
Zarządca nie może zaskarżyć uchwały, bo nie jest właścicielem. Może pozwać wspólnotę o naruszenie warunków umowy, ale nie daję mu większych szans.
Jeżeli przekazaliście zarządcy oryginały, to co zostawiliście sobie? W razie procesu musicie mieć oryginalne dokumenty.
pismo informujące o woli właścicieli, oraz załączyli do nich oryginały Uchwał, a następnie udali się do biura zarządcy celem wręczenia mu dokumentów.
Zarząd powinien sporządzić wypowiedzenie a nie zanosić pisma o podjęciu uchwał. Podjęcie uchwały nie jest wypowiedzeniem.
Jeżeli chcecie wypowiedzieć umowę to trzeba takie sporządzić najlepiej powołując się na zawarta umowę, np: Wypowiadamy umowę o zarząd nieruchomością wspólną nieruchomości z dnia .... ze skutkiem na dzień taki a taki.
Podpisy co najmniej dwóch członków zarządu.
Przekazywanie oryginałów o czym wspomniał Posesja to podstawowy błąd. Oryginały zawsze zostają w siedzibie wspólnoty.
Jeżeli uznaliście to za konieczne to należało sporządzić za 20 zł odpis za zgodność z oryginałem u notariusza.
czyli, że administrator ma sam zrezygnować ?
Wspólnota też ma 6-miesięcy, więc może go trzymać przez pół roku za pół darmo (żartuje oczywiście:bigsmile:)
Rozumiem, że szewc01 ma rękę na koncie wspólnoty a nie administrator.
Zwykłe wypowiedzenie z 6-miesięcznym okresem oszczędziłoby jednak nerwów i wynik byłby jasny, ale to moje zdanie.
Zarządca otrzymał oryginał Uchwały o wypowiedzenie Umowy, co zostało pokwitowane w sekretariacie zarządcy, z osobistą adnotacją Pani przyjmującej " kwituję odbiór oryginału uchwały". W piśmie do zarządcy było napisane, że właściciele podjęli Uchwałę ............w której wyrazili wolę rozwiązania Umowy o zarządzanie. Zgodnie z par. 11 pkt 1 w/w Umowy, wypowiedzenie jest skuteczne na dzień 31.12.2012 r., po 6 -cio miesięcznym okresie wypowiedzenia. Jest to chyba wystarczające z punktu prawnego wypowiedzenie ?
Druga Uchwała o zmianę warunków wypowiedzenia zostanie przesłana zarządcy za potwierdzeniem, ale KOPIA - z adnotacją, że oryginał jest w zarządzie i może być przekazany za pokwitowaniem. Jest uzasadniona obawa, że zarządca po otrzymaniu przesyłki powie np., że zarząd przysłał mu gazetę !!.
Inne pytanie natury formalnej:
- zapewne zarządca nie wyśle powiadomień do właścicieli, dlatego też członkowie zarządu chcą indywidualnie przekazać Powiadomienia lokatorom, a pozostałym /nieobecnym/ wysłać je listem poleconym za pokwitowaniem odbioru.
- w związku z tym pytanie: czy np. Uchwała jest ważna od 01 lipca i powinna być realizowana, czy też istnieje taki MYK, że zarządca np. będzie miał możliwość interpretacji, że jest ona ważna z chwilą skutecznego powiadomienia wszystkich właścicieli, co np. może nastąpić 15 lipca /dla przykładu/.
SĄ RÓŻNE GŁOSY NA TEN TEMAT !! ACZKOLWIEK USTAWA oWL mówi jedynie, że właściciele mogą zaskarżyć ją w okresie 6 tygodni od otrzymania powiadomienia.
Dziękuję za odpowiedzi - porady.
1. Zaskarżenie nie wstrzymuje wykonania uchwały, chyba że sąd orzeknie inaczej. 2. Uchwała obowiązuje z dniem podjęcia, chyba że w jej treści jest data od kiedy obowiązuje.
[cite] szewc01:[/cite]Zarządca otrzymał oryginał Uchwały o wypowiedzenie Umowy, co zostało pokwitowane w sekretariacie zarządcy, z osobistą adnotacją Pani przyjmującej " kwituję odbiór oryginału uchwały". W piśmie do zarządcy było napisane, że właściciele podjęli Uchwałę ............w której wyrazili wolę rozwiązania Umowy o zarządzanie. Zgodnie z par. 11 pkt 1 w/w Umowy, wypowiedzenie jest skuteczne na dzień 31.12.2012 r., po 6 -cio miesięcznym okresie wypowiedzenia. Jest to chyba wystarczające z punktu prawnego wypowiedzenie ?
Uchwała wyraża wolę właścicieli lokali do rozwiązanie umowy z administratorem. Na jej podstawie Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej JEST ZOBOWIĄZANY złożyć wypowiedzenie.
Nowy doklejony: 29.06.12 13:50 Uchwała wyraża wolę właścicieli lokali do rozwiązanie umowy z administratorem. Na jej podstawie Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej JEST ZOBOWIĄZANY złożyć wypowiedzenie.
czy też istnieje taki MYK, że zarządca np. będzie miał możliwość interpretacji, że jest ona ważna z chwilą skutecznego powiadomienia wszystkich właścicieli,
- uchwała jest uchwałą właścicieli od momentu gdy uzyskała większość głosów ZA - sposób powiadomienia właścicieli nie ma wpływu na ważność uchwały.
- dlaczego dopuściliście do sytuacji w swojej wspólnocie, że zarządca a w rzeczywistości administrator wypowiada się na temat woli właścicieli?
TO JEST KURIOZUM - ZARZĄDCA NIE PRZYJMUJE PISM ZARZĄDU ANI UCHWAŁ WSPÓLNOTY !!!!
- no właśnie, olewa Was ten administrator i w zasadzie ...ma rację.
On nie ma obowiązku przyjmować pism a tym bardziej uchwał właścicieli (nie wspólnoty) - on jest zatrudniony do pomocy zarządowi i ma wykonywać polecenia zarządu najcześciej dotyczące spraw pomocniczych, bieżących zwiazanych z funkcjonowaniem wspólnoty - to w zasadzie "pracownik fizyczny" (w cudzysłowie aby nie obrazić tej grupy zawodowej).
Tsuda: Zarząd powinien sporządzić wypowiedzenie a nie zanosić pisma o podjęciu uchwał...
- i to jest najlepsze podsumowanie tego co powinniście zrobić.
Zarządcy należy złożyć wypowiedzenie umowy oraz informację o zmniejszeniu wynagrodzenia w związku z podjętą uchwałą, jej treść należy zacytować. Samo powiadomienie o podjęciu uchwał nie spełnia wymogów oświadczenia woli, które powinien w imieniu wspólnoty mieszkaniowej złożyć jej zarząd.
Żeby umowę rozwiązać z dniem 31.12.2012, musicie złożyć pismo z wypowiedzeniem najpóźniej 30 czerwca - o ile biuro zarządcy pracuje w sobotę.
Jeżeli nie, to musicie zrobić to jeszcze dzisiaj. Pospieszcie się - dochodzi godzina 15:00!
Nie znam się na przepisach prawa pracy, chociaż nie wiem czy mają zastosowanie - w końcu jest to unmowa między Wspólnotą (osobą ustawową) a przedsiębiorstwem czyli firmą zarządcy/administratora. Jak się spóźnią z dostarczeniem wypowiedzenia to chyba nic nie stoi na przeszkodzie aby napisali że z dniem np 3 stycznia wywiera swój skutek.
[cite] daarek:[/cite]Nie znam się na przepisach prawa pracy, chociaż nie wiem czy mają zastosowanie
Nie, nie mają. To jest albo umowa o zarządzanie zgodna z wymogami ugn, albo umowa typu zlecenia, regulowana przepisami kc.
Jeżeli w umowie jest zapis, że można ją wypowiedzieć (z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia) ze skutkiem na koniec miesiąca to znaczy, że spóźnienie o 1 dzień poza datę 30 czerwca skutkuje rozwiązaniem umowy dopiero z dniem 31 stycznia 2013 roku.
Witam!
Wracając jeszcze do tematu, bardzo proszę o podanie / może ktoś ma jakąś praktykę /, co można osiągnąć na drodze sądowej / w jaki sposób/, kiedy zarządca przesyła do właścicieli powiadomienia o tym, że jego zdaniem podjęta Uchwała WM jest nieważna, chociaż została uchwalona zdecydowaną większością głosów; nie jest on od oceniania jej skutków prawnych, nawet jakby była wadliwa pod względem prawnym - ALE JEST WAŻNA !
To może się powtórzyć np przy kolejnej Uchwale WM.
Czy powiadomienia o podjętych Uchwałach /wypowiedzenia Umowy o zarządzanie i obniżeniu wynagrodzenia/ lepiej jak prześle /lub dostarczy osobiście Zarząd/po uprzednim powiadomieniu Zarządcy, żeby tego nie robił, lub czekać aż zarządca zrobi to sam /lub nie/ i nie wiadomo co napisze właścicielom.
Obecnie zarządcy wypowiedziano Umowę o zarządzanie . Nic nie robi poza wystawianiem faktur za bieżące płatności. Pomimo doręczenia mu Uchwały o obniżce wynagrodzenia, łącznie z pismem Zarządu - wystawił sobie fakturę w otrzymywanej wysokości. Nie będzie miał za nią zapłacone ponieważ członkowie Zarządu mają możliwość potwierdzania faktur przed ostatecznym przelewem. Nie odpowiada na maille dotyczące ważnych spraw Wspólnoty, nie odbiera telefonów.
W tym drugie pytanie: czy takie postępowanie Zarządcy można jakoś skutecznie zaskarżyć ? Przypominam, że okres wypowiedzenia jest 6 miesięcy. Przez ten czas nie będzie nic robił, a sprawy Wspólnoty będą zaniedbane ??
Mile widziane praktyczne porady. Może podobne przypadki były już przedmiotem jakichś spraw sądowych ?
[cite] szewc01:[/cite]co można osiągnąć na drodze sądowej / w jaki sposób/, kiedy zarządca przesyła do właścicieli powiadomienia o tym, że jego zdaniem podjęta Uchwała WM jest nieważna, chociaż została uchwalona zdecydowaną większością głosów; nie jest on od oceniania jej skutków prawnych, nawet jakby była wadliwa pod względem prawnym - ALE JEST WAŻNA !
To prawda. Uchwała podjęta wymaganą większością głosów jest ważna. Jeśli jest sprzeczna z prawem, nie wywołuje skutków prawnych - czyli tak, jakby jej nie było. Być może zarządca ma rację, ale nie ma potrzeby wstępować na drogę sądową. Niech przedstawi opinię prawną na poparcie swoich tez, wspólnota może ją rozpatrzyć, ale nie musi. To właściciele podejmują decyzje w formie uchwał i ponoszą za nie odpowiedzialność.
[cite] szewc01:[/cite]To może się powtórzyć np przy kolejnej Uchwale WM.
I co z tego? Możecie dla równowagi poinformować właścicieli (najlepiej na piśmie) o stanowisku zarządu, że zarządca plecie głupstwa.
[cite] szewc01:[/cite]Czy powiadomienia o podjętych Uchwałach /wypowiedzenia Umowy o zarządzanie i obniżeniu wynagrodzenia/ lepiej jak prześle /lub dostarczy osobiście Zarząd/po uprzednim powiadomieniu Zarządcy, żeby tego nie robił, lub czekać aż zarządca zrobi to sam /lub nie/ i nie wiadomo co napisze właścicielom.
Czy zarząd jest niepełnosprawny umysłowo? Nie ma kontaktu z właścicielami-sąsiadami? O co Ty pytasz w ogóle? Czytałeś ustawę o własności lokali? Czy wiesz, czyim obowiązkiem jest powiadamianie właścicieli o podjętych uchwałach? Jest to zadanie zarządu.
[cite] szewc01:[/cite]Nic nie robi poza wystawianiem faktur za bieżące płatności.
Chyba przelewów, a nie faktur?
[cite] szewc01:[/cite]W tym drugie pytanie: czy takie postępowanie Zarządcy można jakoś skutecznie zaskarżyć ? Przypominam, że okres wypowiedzenia jest 6 miesięcy. Przez ten czas nie będzie nic robił, a sprawy Wspólnoty będą zaniedbane ??
A od czego jest zarząd? Naprawdę, przeczytaj ustawę, bo błądzisz jak dziecko we mgle.
Zapomnij o skarżeniu działań i zaniechań zarządcy, chyba, że doprowadzi do szkód lub zagrożenia życia lub zdrowia. Sądy nie są od tego, żeby leczyć ludzi z głupoty - a wykazaliście się głupotą, zawierając taką umowę. I tkwicie w niej nadal, zamiast przestudiować ustawę i pogonić zarząd do roboty. Zapamiętaj: skoro nie możecie liczyć na zarządcę, to cała odpowiedzialność za stan spraw wspólnoty spoczywa na zarządzie. Jeżeli obecny skład jest za słaby, trzeba go zmienić, a nie wchodzić w bezsensowne, wieloletnie spory sądowe z zarządcą o nieprzewidywalnym wyniku - to nie rozwiąże Waszych obecnych problemów, a tylko stworzy nowe. Żeby się procesować, trzeba się trochę na tym znać i mieć na to kasę. Stać Was na to? Co chcesz uzyskać w takim procesie? Przeprosiny i obietnicę poprawy?
Ponownie przypominam. Organem waszej Wspólnoty jest Zarząd. To on zlecił administrowanie nieruchomością wspólną na zewnątrz. Jeżeli nie może sobie poradzić z administratorem nieruchomości to jest nieudolny i należy go zmienić tj. ZARZĄD!!!
Poza tym zaniedbania nie wyszły na przestrzeni ostatnich miesięcy, więc nie ma się o co pieniaczyć. Poza tym jak wcześniej wspominałem to Zarząd nienależycie sprawował swoją funkcję, skoro dopuścił do takiego stanu rzeczy. W sądzie nic nie ugracie, bo wydaje się nie macie argumentów. Dla firm administrujących nieruchomościami, słaby Zarząd, który wszystko przyklepuje to woda na młyn.:devil:
"Z Umowy o zarządzanie:
1/ Niniejsza umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Każdej ze stron służy prawo wypowiedzenia warunków umowy na 6 miesięcy naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Okres 6 miesięczny jest okresem wypowiedzenia.. 2. W przypadku odstąpienia-rozwiązania umowy przez Zarząd Wspólnoty w okresie wypowiedzenia, Zarządcy przysługuje odszkodowanie w wysokości określonej w sposób proporcjonalny za okres skróconego wypowiedzenia przeliczając jako iloczyn dni pozostałych do dnia zakończenia umowy i stawki dniówkowej."
Boże, nigdy bym takiej umowy nie podpisał! Nie dość, że aż sześciomiesięczne wypowiedzenie, to i jeszcze jakieś odszkodowanie?! To tak jak z operatorami sieci komórkowych - nie korzystasz, ale płać, że to niby straty dla nich. Jakie straty, skoro już usług nie świadczą! Zapomnieli widocznie nie tylko o zasadzie konkurencji i ryzyku działalności gospodarczej, ale także o powszechnie obowiązujących zasadach np. moralnych, których jednak sądy nie rozpoznają.
Takie wyniki daje wybieranie do zarządu ludzi, którzy głośno krzyczą i nie posiadają podstawowej wiedzy, już nie o wspólnocie, ale o treści zawieranych umów. Jest też inna możliwość - celowo tak robią, bo ma ją z tego "obrywy" od takiego cwanego zarządcy! Wszyscy płacą (on też), lecz jego "obrywy" kilkakrotnie lub więcej przekraczają to, co musi groszowo więcej płacić co miesiąc, a resztę właścicieli wspólnoty ma ... głęboko!
Komentarze
widzę, że opinie na temat prawnego obniżenia wynagrodzenia zarządcy są raczej skrajne.
Jedno pytanie: np. na bieżący rok finansowy zarządca ma przyznane uchwałą wspólnoty wynagrodzenie 70 gr/m. kw; nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, nie odpowiada wspólnocie na korespondencję, działa wręcz na szkodę wspólnoty - i co ? jedynym bezpiecznym rozwiązaniem jest wypowiedzenie umowy ???
skoro uchwałą ma przyznane takie wynagrodzenie, to chyba nie ma żadnych przeszkód prawnych aby uchwałą to wynagrodzenie zmienić /obniżyć/ ??? - a przytoczony wyżej zapis w Umowie o zarządzanie też jest interpretowany w różny sposób !!!!!!!!!!!
Może jeszcze jakieś ciekawe opinie /uzupełnienia wątku/.
Z góry dziękuję
Opinie zawsze będą zróżnicowane, ale to Wasz majątek i Wasza odpowiedzialność.
Wasza decyzja - Wasze ryzyko.
Chyba, że czekasz aż większość wypowiedzi będzie po Twojej myśli?
Przestańmy demonizować rolę administratora, pracownika najemnego, działającego na szkodę pracodawcy lub lekceważącego albo niewykonującego swoich obowiązków i traktować go jak "świętą krowę". Żaden przepis nie zmusza właścicieli do tolerowania rażącego łamania przepisów prawa pracy przez zatrudnionego adminstratora. Takich pracowników wywala sie na ...... a nie zastanawia czy może mu podwyższyć czy obniżyć wynagrodzenie. Jak to zrobić skutecznie pisałem wcześniej. Gramotni właściciele poradzą sobie bez problemu z takim nierobem a niegramotnym nie pomogą żadne tłumaczenia i rady, bo lubią być robieni w balona to i będą dalej zgodnie z życzeniem.
W związku z tym kwestia wynagrodzenia zarządcy lub administratora w okresie wypowiedzenia może być określona w umowie.
Jeżeli nie ma zapisu w umowie, że w okresie jej wypowiedzenia, zarządcy przysługuje konkretna kwota to Wspólnota może uchwałą takie wynagrodzenie obniżyć.
Nie kwestionuje możliwości właścicieli do obniżenia wynagrodzenia, jeżeli pozwalają na to zapisy umowy.
Niezupełnie tak jest, ponieważ wcześniej nie pisał Pan, że zarządca nie wykonuje swoich obowiązków a jedynie, że właściciele nie są zainteresowani kontynuowaniem współpracy - przecież to zasadnicza różnica, prawda?
Wdrażamy zbieranie głosów pod Uchwałami o rozwiązaniu Umowy o zarządzanie i Obniżenia wynagrodzenia zarządcy.
O skutkach poinformuję.
Niezdecydowanych i przeciwnych będzie wiązała Uchwała, więc tym samym poniekąt będzie mniej uwag do Zarządu i ewentualnego indywidualnego tłumaczenia. Mniej więcej taka jest idea - ma to swoje minusy, ale coś trzeba wybrać.
Nowy doklejony: 24.06.12 11:26
Zapomniałam dopisać, że nowa stawka została ustalona w planie gospodarczym na 2012r, ale umowa została zawarta bez uchwały wspólnoty i właściciele nie znają zapisów o corocznej waloryzacji, zastanawiam się czy decyzja nie powinna należeć do właścicieli
Pytanie praktyczne:
1/czy Uchwały w sprawie wypowiedzenia Umowy o zarządzanie i Obniżenie wynagrodzenia zarządcy same w sobie powinny zawierać jakieś punkty w których uzasadnia się podejmowanie takich decyzji, czy może to być "suchy" dokument,
2/ jeżeli to jest "suchy" dokument, a Zarządca zwróci się o pisemne uzasadnienie, to czy Zarząd Wspólnoty ma obowiązek prawny udzielić mu odpowiedzi, czy wystarczy tylko Decyzja Wspólnoty / zebrane głosy/,
3/ po zebraniu wystarczającej ilości głosów w wymienionych Uchwałach, jak jest praktykowane: czy Zarząd przedstawia Zarządcy pismo informujące o Uchwałach i to wystarczy, czy inna ?
Pozdrawiam
1) właściciele nie muszą uzasadniać swojej woli wyrażonej uchwałą.
2) jeżeli administrator (zarządca) zwróci się do zarządu o uzasadnienie to zarząd jak chce odpowiada mu, że taka była wola właścicieli.
3) administratora (zarzadcę) nie obchodzą uchwały bo one go nie dotyczą (chyba że jest jednocześnie właścicielem w tej wspólnocie) - on ma podpisaną umowę, którą należy mu wypowiedzieć lub podpisać aneks o zmianie wynagrodzenia.
Ponieważ zgodnie z zawartą umową wysokość wynagrodzenia zarządcy ustalana jest co roku w drodze uchwały, należy go powiadomić o podjęciu.
W wyniku indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd zostały podjęte Uchwały:
1/ o wypowiedzeniu Zarządcy Umowy o Zarządzanie
2/ o zmniejszeniu mu wynagrodzenia o 50%
Członkowie Zarządu sporządzili pismo informujące o woli właścicieli, oraz załączyli do nich oryginały Uchwał, a następnie udali się do biura zarządcy celem wręczenia mu dokumentów.
Zarządca / nie będę opisywał jego zachowania i używanych słów/ wyśmiał Uchwałę o wypowiedzenie uznając ją za nieważną z uwagi na to, że Zarząd nie przedstawił mu dokumentu / wniosku/ co najmniej 10% właścicieli o zwołaniu zebrania, co jest jego zdaniem obowiązkiem wynikającym z UoWL. Pomimo tego przyjął dokument - jest pokwitowany przez sekretariat. Natomiast kategorycznie odmówił przyjęcia drugiego pisma o zmniejszeniu wynagrodzenia / w tym Uchwały/ i polecił Pani w sekretariacie również nie przyjmować tych dokumentów - stwierdził "wyślijcie sobie pocztą".
Dodał też, że nie interesuje go korespondencja maillowa z Zarządem, bo nie ma tego w Umowie o zarządzanie. Zadano więc pytanie: maille - NIE, odmawia przyjęcia pism - WIĘC CO ?? - Odpowiedź ..................... !!!!! TO JEST KURIOZUM - ZARZĄDCA NIE PRZYJMUJE PISM ZARZĄDU ANI UCHWAŁ WSPÓLNOTY !!!!
Bardzo prosimy o komentarz /porady praktyczne/
Zarządca nie może zaskarżyć uchwały, bo nie jest właścicielem. Może pozwać wspólnotę o naruszenie warunków umowy, ale nie daję mu większych szans.
Jeżeli przekazaliście zarządcy oryginały, to co zostawiliście sobie? W razie procesu musicie mieć oryginalne dokumenty.
Jeżeli chcecie wypowiedzieć umowę to trzeba takie sporządzić najlepiej powołując się na zawarta umowę, np:
Wypowiadamy umowę o zarząd nieruchomością wspólną nieruchomości z dnia .... ze skutkiem na dzień taki a taki.
Podpisy co najmniej dwóch członków zarządu.
Przekazywanie oryginałów o czym wspomniał Posesja to podstawowy błąd. Oryginały zawsze zostają w siedzibie wspólnoty.
Jeżeli uznaliście to za konieczne to należało sporządzić za 20 zł odpis za zgodność z oryginałem u notariusza.
Wspólnota też ma 6-miesięcy, więc może go trzymać przez pół roku za pół darmo (żartuje oczywiście:bigsmile:)
Rozumiem, że szewc01 ma rękę na koncie wspólnoty a nie administrator.
Zwykłe wypowiedzenie z 6-miesięcznym okresem oszczędziłoby jednak nerwów i wynik byłby jasny, ale to moje zdanie.
Druga Uchwała o zmianę warunków wypowiedzenia zostanie przesłana zarządcy za potwierdzeniem, ale KOPIA - z adnotacją, że oryginał jest w zarządzie i może być przekazany za pokwitowaniem. Jest uzasadniona obawa, że zarządca po otrzymaniu przesyłki powie np., że zarząd przysłał mu gazetę !!.
Inne pytanie natury formalnej:
- zapewne zarządca nie wyśle powiadomień do właścicieli, dlatego też członkowie zarządu chcą indywidualnie przekazać Powiadomienia lokatorom, a pozostałym /nieobecnym/ wysłać je listem poleconym za pokwitowaniem odbioru.
- w związku z tym pytanie: czy np. Uchwała jest ważna od 01 lipca i powinna być realizowana, czy też istnieje taki MYK, że zarządca np. będzie miał możliwość interpretacji, że jest ona ważna z chwilą skutecznego powiadomienia wszystkich właścicieli, co np. może nastąpić 15 lipca /dla przykładu/.
SĄ RÓŻNE GŁOSY NA TEN TEMAT !! ACZKOLWIEK USTAWA oWL mówi jedynie, że właściciele mogą zaskarżyć ją w okresie 6 tygodni od otrzymania powiadomienia.
Dziękuję za odpowiedzi - porady.
- dlaczego dopuściliście do sytuacji w swojej wspólnocie, że zarządca a w rzeczywistości administrator wypowiada się na temat woli właścicieli? - no właśnie, olewa Was ten administrator i w zasadzie ...ma rację.
On nie ma obowiązku przyjmować pism a tym bardziej uchwał właścicieli (nie wspólnoty) - on jest zatrudniony do pomocy zarządowi i ma wykonywać polecenia zarządu najcześciej dotyczące spraw pomocniczych, bieżących zwiazanych z funkcjonowaniem wspólnoty - to w zasadzie "pracownik fizyczny" (w cudzysłowie aby nie obrazić tej grupy zawodowej). - i to jest najlepsze podsumowanie tego co powinniście zrobić.
Jeżeli nie, to musicie zrobić to jeszcze dzisiaj. Pospieszcie się - dochodzi godzina 15:00!
Jeżeli w umowie jest zapis, że można ją wypowiedzieć (z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia) ze skutkiem na koniec miesiąca to znaczy, że spóźnienie o 1 dzień poza datę 30 czerwca skutkuje rozwiązaniem umowy dopiero z dniem 31 stycznia 2013 roku.
Coś slyszalem że dzwonią ale nie wiedziałem w którym "kościele" - teraz już wiem.
Wracając jeszcze do tematu, bardzo proszę o podanie / może ktoś ma jakąś praktykę /, co można osiągnąć na drodze sądowej / w jaki sposób/, kiedy zarządca przesyła do właścicieli powiadomienia o tym, że jego zdaniem podjęta Uchwała WM jest nieważna, chociaż została uchwalona zdecydowaną większością głosów; nie jest on od oceniania jej skutków prawnych, nawet jakby była wadliwa pod względem prawnym - ALE JEST WAŻNA !
To może się powtórzyć np przy kolejnej Uchwale WM.
Czy powiadomienia o podjętych Uchwałach /wypowiedzenia Umowy o zarządzanie i obniżeniu wynagrodzenia/ lepiej jak prześle /lub dostarczy osobiście Zarząd/po uprzednim powiadomieniu Zarządcy, żeby tego nie robił, lub czekać aż zarządca zrobi to sam /lub nie/ i nie wiadomo co napisze właścicielom.
Obecnie zarządcy wypowiedziano Umowę o zarządzanie . Nic nie robi poza wystawianiem faktur za bieżące płatności. Pomimo doręczenia mu Uchwały o obniżce wynagrodzenia, łącznie z pismem Zarządu - wystawił sobie fakturę w otrzymywanej wysokości. Nie będzie miał za nią zapłacone ponieważ członkowie Zarządu mają możliwość potwierdzania faktur przed ostatecznym przelewem. Nie odpowiada na maille dotyczące ważnych spraw Wspólnoty, nie odbiera telefonów.
W tym drugie pytanie: czy takie postępowanie Zarządcy można jakoś skutecznie zaskarżyć ? Przypominam, że okres wypowiedzenia jest 6 miesięcy. Przez ten czas nie będzie nic robił, a sprawy Wspólnoty będą zaniedbane ??
Mile widziane praktyczne porady. Może podobne przypadki były już przedmiotem jakichś spraw sądowych ?
Zapomnij o skarżeniu działań i zaniechań zarządcy, chyba, że doprowadzi do szkód lub zagrożenia życia lub zdrowia. Sądy nie są od tego, żeby leczyć ludzi z głupoty - a wykazaliście się głupotą, zawierając taką umowę. I tkwicie w niej nadal, zamiast przestudiować ustawę i pogonić zarząd do roboty. Zapamiętaj: skoro nie możecie liczyć na zarządcę, to cała odpowiedzialność za stan spraw wspólnoty spoczywa na zarządzie. Jeżeli obecny skład jest za słaby, trzeba go zmienić, a nie wchodzić w bezsensowne, wieloletnie spory sądowe z zarządcą o nieprzewidywalnym wyniku - to nie rozwiąże Waszych obecnych problemów, a tylko stworzy nowe. Żeby się procesować, trzeba się trochę na tym znać i mieć na to kasę. Stać Was na to? Co chcesz uzyskać w takim procesie? Przeprosiny i obietnicę poprawy?
Poza tym zaniedbania nie wyszły na przestrzeni ostatnich miesięcy, więc nie ma się o co pieniaczyć. Poza tym jak wcześniej wspominałem to Zarząd nienależycie sprawował swoją funkcję, skoro dopuścił do takiego stanu rzeczy. W sądzie nic nie ugracie, bo wydaje się nie macie argumentów. Dla firm administrujących nieruchomościami, słaby Zarząd, który wszystko przyklepuje to woda na młyn.:devil:
1/ Niniejsza umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Każdej ze stron służy prawo wypowiedzenia warunków umowy na 6 miesięcy naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Okres 6 miesięczny jest okresem wypowiedzenia..
2. W przypadku odstąpienia-rozwiązania umowy przez Zarząd Wspólnoty w okresie wypowiedzenia, Zarządcy przysługuje odszkodowanie w wysokości określonej w sposób proporcjonalny za okres skróconego wypowiedzenia przeliczając jako iloczyn dni pozostałych do dnia zakończenia umowy i stawki dniówkowej."
Boże, nigdy bym takiej umowy nie podpisał! Nie dość, że aż sześciomiesięczne wypowiedzenie, to i jeszcze jakieś odszkodowanie?! To tak jak z operatorami sieci komórkowych - nie korzystasz, ale płać, że to niby straty dla nich. Jakie straty, skoro już usług nie świadczą! Zapomnieli widocznie nie tylko o zasadzie konkurencji i ryzyku działalności gospodarczej, ale także o powszechnie obowiązujących zasadach np. moralnych, których jednak sądy nie rozpoznają.
Takie wyniki daje wybieranie do zarządu ludzi, którzy głośno krzyczą i nie posiadają podstawowej wiedzy, już nie o wspólnocie, ale o treści zawieranych umów. Jest też inna możliwość - celowo tak robią, bo ma ją z tego "obrywy" od takiego cwanego zarządcy! Wszyscy płacą (on też), lecz jego "obrywy" kilkakrotnie lub więcej przekraczają to, co musi groszowo więcej płacić co miesiąc, a resztę właścicieli wspólnoty ma ... głęboko!