Pozwolenie na budowę: zgoda współwłaścicieli
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
Słuchajcie ja rozumiem że takie stanowisko niesie za sobą frustracje nie których zarządców . <br />Moje stanowisko znacie jest podobne do stanowiska Darka chciałbym tylko dodać jedno cały czas powtarzacie że jeżeli chodzi o duże (powyżej 7 lokali) wspólnoty mieszkaniowe to Ustawa o Własności Lokali jest lex specialis w stosunku do k.c. i dla tego powinno się ją stosować a nie k.c. po mimo istniejącego art 1 ust. 2 . Stanowisko to nie jest Waszym wymysłem tylko tak stanowi prawo do którego należy się zastosować .
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
"...w oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, za zgodę wszystkich współwłaścicieli na wykonywanie robót budowlanych należy uznać prawidłowo podjętą uchwałę..." (tylko większości ? i są też nieprawidłowo podjęte uchwały?)
Wiem, że żaden urząd nawet centralny nie jest wiążącym interpretatorem prawa. Oczywiście wspólnota może być inwestorem tylko, że przy ocieplaniu budynków właściciele we wspólnocie nie pozbywają się swoich praw (nie przelewają ich uchwałą czy umową) na rzecz wspólnoty lecz to oni inwestują.
Identyczna w drugą niejako stronę (podobna) sytuacja była ćwiczona z deweloperem tu omawiana na forum (wyrok sądu okręgowego):
"...Z takim powództwem mogli wystąpić tylko właściciele lokali, zaś wspólnota mieszkaniowa jedynie po przelaniu przez właścicieli swoich praw na wspólnotę..."
Nowy doklejony: 18.11.12 18:03
Dobra spadam do pracy narka wszystkim
jeżeli wspólnoty zarządzane przez Was występują o budowę np termomodernizacji to
jaki tytuł jest wymieniony w oświadczeniu o dysponowaniu nieruchomością do celów budowlanych ? (chodzi mi o to czy z tytułu własności , współwłasności itd )
jeżeli wspólnoty zarządzane przez Was występują o budowę np termomodernizacji to
jaki tytuł jest wymieniony w oświadczeniu o dysponowaniu nieruchomością do celów budowlanych ? (chodzi mi o to czy z tytułu własności , współwłasności itd ).
W związku z pozwoleniem na budowę i złożeniem oświadczenia oraz ustaleniem stron postępowania mam pytanie czy przepisy UoWL są przepisami z zakresu prawa materialnego .
Pozycja 2 (z tytułu współwłasności) w oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Termomodernizacja jest remontem, który wymaga akceptacji większości właścicieli dużych wspólnotach.
Oczywiście tytułem w oświadczeniu jest WŁASNOŚĆ. WM nie jest wspólwłaścicielem budynku, ona jest jego włascicielem. Ustawowym jej reprezentantem jest z reguły Zarząd, który nie potrzebuje żadnych uchwał ,żeby stwierdzić ,że ma ustawowy tytuł własności do dysponowania nieruchomością. Administracji budowlanej nie jest potrzebna żadna uchwała WM. Jej potrzebne są tylko dokumenty wymagane przez Prawo Budowlane. W małych WM jest podobnie, o ile jest tam Zarząd lub administrator. To oświadczenie jest tylko pewną techniczną czynnością potwierdzającą status quo nieruchomości. Oczywiście tak jest we WM, tzn. w nieruchomościach w których wydzielono własność lokalu. W innych przypadkach mają zastosowanie przepisy kc. Są to zazwyczaj niewielkie budynki, kamienice gdzie wspólwłasność powstała np. w wyniku spadku. Tu oczywiście tytułem jest WSPÓLWŁASNOŚĆ. I tam musi być jednomyślność, albo rozstrzygnięcie sądu.
Tsuda - to nie ma większego znaczenia czym jest temomodernizacja, najważniejsze czy własciciele jej chcą czy nie, i czy mają na to środki.
WM nie jest żadnym właścicielem ani współwłaścicielem bo WM jest utworzona tylko i wyłącznie do zarządzania NW a nie całą nieruchomością.
To że urzędnicy idą po najmniejszej linii oporu to nie znaczy że tak ma być. - tytuł ten wiąże się z określonymi uprawnieniami a więc twierdzenie, że zarząd może samodzielnie dokonywać czynności nie tylko przekraczających ale wykraczających poza zakres UoWL jest błędne. - no właśnie - prawo to nie dzieli wspólnot na małe czy duże, na kamienice 7-lokalowe lub 8-lokalowe.
Jaki tytuł własności może mieć wspólnota? Kto spisał ze WM AN?
Czy wspólnota może jako "rzekomy właściciel" sprzedać nieruchomość?
Nie!
Niektórzy mają dziwne pojęcie o WM. Ale to wynika z ułomności naszego prawa. Omawiamy jednak sprawę związaną z Prawem Budowlanym i oświadczeniem o prawie do dysponowania budynkiem dla celów budowlanych.Jeżeli byłoby tak jak sugerują niektórzy, że konieczna jest zgoda wszystkich to remont we WM np. 150-lokalowej byłby niemożliwy.Stronami w postępowaniu administracyjnym byliby wszyscy. Życzę Wam powodzenia w waszych WM, sami się tam zagryziecie.
Mimo żeś Praktyk to coś ci się pomyliło bo logiki w tym żadnej.
Do remontu (kwestie remontów wchodzą w zakres utrzymania NW) nawet we wspólnocie 400 lokalowej nie jest potrzebna zgoda wszystkich bo nie jest wymagane pozwolenie na budowę.
Pozwoleń wymagają inwestycje jak chociażby ocieplenie budynku wysokiego (powyżej 12 m).
"...ustawa prawo budolwane:
Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
11) prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych;..."
Proszę wskazać, którym z tych tytułów prawnych dysponuje WM? - też tak uważam.
1) Jeżeli nie wszystkie lokale zostały wykupione, to też jest wspólnota - do jej powstania wystarczy jeden wyodrębniony lokal.
2) Lokale niewykupione (niewyodrębnione) też mają swojego właściciela, on też wchodzi w skład wspólnoty.
3) Prawie nikt nie wykupuje lokali od Skarbu Państwa - kupuje się od dewelopera albo resztówki od gminy. SP to promil zasobów mieszkaniowych, głównie Agencja Nieruchomości Rolnych.
4) Majątek gminy nie jest własnością Skarbu Państwa.
Nowy doklejony: 25.11.12 00:59 Wysokość budynku decyduje o tym, czy ocieplenie jest remontem, czy inwestycją?
Ocieplenie budynków niższych niż 12m nie wymaga pozwolenia na budowę. Czyli twoim zdaniem takie ocieplenie nie jest inwestycją?
Słuchaj kolego może ułomne prawo ale prawo i tu trzeba mieć pretensje nie do tych którzy próbują postępować zgodnie z tym ułomnym prawem albo dochodzić swojego prawa lecz do tych którzy to prawo utworzyli . My malućcy jedyne co możemy zrobić to tylko stosować się do tego prawa . Możesz mieć swoje zdanie i je tutaj głosić , ale musisz się stosować właśnie do tych ułomnych przepisów prawa .
Art 64 ustawy zasadniczej mówi między innymi Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. . UoWL ogranicza nam nasze prawa chociażby po przez głosowanie uchwał większością z drugiej strony z mocy prawa art 3 ust. 1 i 2 UoWL wprowadza w częściach ułamkowych współwłasność (nie własność) przymusową.
No właśnie część wspólną stanowiącą współwłasność w częściach ułamkowych patrz Akt Notarialny . tak po za tym jeżeli piszesz o termomodernizacji to nie remontuje tylko buduje więc nie ma mowy o remoncie .
Prawo budowlane jest lex specialis w stosunku do UoWL więc w związku z powyższym zastosowanie tu mają przepisy Brawa budowlanego , które w swoich przepisach nie ogranicza prawa własności . Taka sytuacja powoduje że UoWL stoi w sprzeczności z Prawem budowlanym , a ponieważ UoWL w art, 1 ust. 2 dopuszcza stosowanie przepisów K.C. które to nie stoją w sprzeczności z Prawem budowlanym i Ustawą Zasadniczą RP, stąd odwołanie się w stosunku do opornych do art 199 K.C. a nie do art 22 ust 2 i 3 w zw. z art 23 ust. 2 UoWL .
Jeżeli chodzi o ułomność prawa to powiem tak zdecydowana większość wypowiadających się tutaj odwołuje się do Uchwały siedmiu sędziów SN - III CZP 65/07 sentencja Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności
prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku i nadał jej moc zasady prawnej. Moim zdaniem jeżeli w uchwale tej bardzo często SN odwołującej się do treści art 6 UoWL po czym stwierdza że przepis ten powinien być znowelizowany (nikt nie pisze dla czego i ja nie wiem może dla tego że nie pasuje do koncepcji zawartej w sentencji) to uważam że uchwała ta może nosić znamiona jej ułomności przy tej uchwale jeden sędzia przedstawił swoje odrębne stanowisko w którym pisze dla czego ten artykuł jest w takiej formie a nie innej ja zgadzam się z jego stanowiskiem .
Większość lokali została wykupionych od SP w imieniu którego lokale sprzedawały m.in. WAM, AMMSW, ANR, PGK, PGM, Spółdzielnie itp. a także deweloperzy
(...)
Co do meritum.
Czyją własnością jest budynek WM w którym nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione (sprzedane) przez dotychczasowego właściciela np. SP?
Czyją własnością jest budynek WM w którym wszystkie lokale wraz z gruntem zostały wyodrębnione (sprzedane)?
1. Budynek SP w którym nie wyodrębniono ani jednego lokalu jest w całości własnością SP,
2. W budynku w którym wyodrębniono(sprzedano) chociaż jeden lokal, utworzyła się wspólnota mieszkaniowa i budynek ten nie jest własnością ani pojedynczego właściciela ani SP lecz jest już współwłasnością. Współwłaścicielami są zarówno SP jak i pojedynczy właściciel.
3. W przypadku kiedy wyodrębniono już wszystkie lokale budynek nadal nie jest niczyją własnością lecz współwłasnością wszystkich właścicieli. Własnością pojedynczego właściciela może być jedynie jego lokal wraz z przynależnymi pomieszczeniami. Zarząd-jak słusznie określiłeś w pierwszej części swojego zdania jest reprezentantem wspólnoty. Zarząd nie dysponuje nieruchomością a już na pewno nieruchomość nie jest jego własnością. Zarząd dba o właściwy stan nieruchomości poprzez czynności zwykłego zarządu.
biedronka - (...)
Prawo budowlane mówi o ROBOTACH BUDOWLANYCH a nie o inwestycjach.
Ad rem. W mojej WM ja złoże oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, w waszej wszyscy "współwłaściciele". POWODZENIA.
"...Prawo budowlane
Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
7) robotach budowlanych - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego;
8) remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego..." No właśnie - inwestycja w pojęciu prawa budowlanego to nic innego jak cały proces inwestycyjny związany z daną budową lub fachowo robotą budowlaną - w skrócie: inwestycja.
p.s. zjawiasz się nagle, od trzech dni dopiero na tym forum (chyba, że jest inaczej bo to tylko jakieś kolejne wcielenie) i...zaczynasz pouczać: Tsudę, KubęP. Krzysztofa, biedron-kę i innych...
Może najpierw pochwal się kim jesteś, jakie masz podstawy narzucania swojej interpretacji innym i wywyższania się ponad innych. - składaj sobie... znałam też takiego co wszystko miało się kręcić wokół jego "JA".
Na podstawie wpisów na tym forum można domyślać się jedynie tego że KubaP może mieć na imię Andrzej, Posesja - Kazimierz? Biedron_ka to podobno kiedyś Darek a Posesja to MirekL (to co rzuciło mi się w oczy czytając wątki).
Ja założyłem tutaj konto w grudniu 2011r ale nie udzielałem się. Czytałem Wasze wypowiedzi owszem - były pomocne ale z racji tego że nie czułem się mocny w kwestii wspólnot głosu nie zabierałem.
Z trudem założyłem wątek "Fundusz celowy zgodny z UoWL" i szczerze powiem miałem obawy co do tego jak zostanę potraktowany i przyjęty. Nie myliłem się ponieważ już na wejściu KubaP przywitał mnie złośliwością. Zresztą nie mnie jednego. Odwdzięczałem się złośliwością - nie przeczę ale nie dlatego że chciałem.
Teraz jestem tu z Wami ponieważ chcę powiększyć swoją wiedzę na temat wspólnot i chcę wiedzieć co inni mają do powiedzenia i jaki jest ich punkt widzenia. Moje wypowiedzi czasami są trafne a czasami nie. Często jest też tak że czytając po raz kolejny pewne wątki na forum patrzę na nie z innego punktu widzenia i stwierdzam że mój tok myślenia był błędny lub utwierdzam się w tym że był słuszny ale tego by nie było bez dyskusji nawet tej przykrej.
Praktyku-realisto
Z obserwacji stwierdzam ,że tylko "główny autorytet tego forum " ma zawsze rację. Jak się wypowie temat się wyczerpie. Niestety nawet on nie pochwali się kim jest, poniewaź nie lubi się "uzewnętrzniac". A ponadto jego sąsiedzi mogli by to przeczytać, i byłby obciach.
Ale My jesteśmy tu po to ,aby podzielic się poglądami. Przykro mi ,że moje Wam nie odpowiadają. Trudno.Próbuje jednak argumentami, a nie inwektywami Was przekonać.
To ,że budynek (nieruchomość) jest własnościa WM to definicja w potocznym rozumieniu.Skoro WM to ogół właścicieli, to budynek należy do tego ogółu, czyli do wszystkich właścicieli. Mają oni prawo ,określone ustawą o własności lokali ,do jego dysponowania dla celów budowlanych. To prawo wynika z ich prawa własności w AN, w których rzeczywiście jest o współwłasności części wspólnej. To określenie jest bardzo "niefortunnie" sformuowane, ponieważ pozwala na pewną nadinterpretację. Również załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę jest "niezręcznie sformuowany". Wg mnie brakuje tam punktu dotyczącego WM i SM. Przy wypełnianiu jego często dochodzi do błędów w zrozumieniu. Jeżeli Zarząd/zarządca/administrator wypełnią pkt dotyczący współwłasności, winni, logicznie rozumując, wpisać zgodę wszystkich współwłaściceli. Czyli ich imię nazwisko, adres i podpis. To jest absurd, nonsens. Czy tak samo jest w Spóldzielniach Mieszkaniowych?
We WM ustawodawca określił procedury postepowania. Wola członków WM o wykonaniu "prac budowlanych" (specjalnie omijam słowa remont, inwestycje - bo dla niektórych ma to olbrzymie znaczenie) wyrażana jest w uchwale większości członków. W państwie prawa każdy ma prawo ją zaskarżyć do sądu. ale jak przegra ma "obowiązek" się do niej dostosować. Dalsze procedury to czynności zarządu zwykłego, takim jest m.in. wniosek o pozwolenie na budowę. Jedynym dylematem jest ewentualne rozstrzygnięcie kto to podpisuje. Jeden, dwóch czy wszyscy członkowie ZARZĄDU? Dla ostrożności zalecałbym wszystkie podpisy. To nazywam demagogią.Zarząd to nie grupa obcych ludzi, to są własciciele, którzy udzielili (przymusowo przez zapisy ustawy) swojego pełnomocnictwa swoim reprezentantom. Jak ja jako Zarząd podpisuje jakąś umowę, to piszę "Umowę podpisują WM reprezentowana przez Pana X"
Ja nie rozumiem tego zacietrzewienia co poniektórych. Wynika ono prawdopodobnie z faktu, że moje stanowisko burzy ich tok myśle4nia, i nie pozwalałby na ewentualne zablokowanie ich sprzeciwem budowy. Tak działa demokracja, nie zawsze jest po naszej myśli.:bigsmile:
Dzięki Formoza za wsparcie. O przyjaznym charakterze wypowiedzi świadczą najlepiej wzajemne uszczypliwości KubyP i Posesji. I tu nie ma cenzury. Ale "niektórym" wolno więcej.
To wszystko (także te przekomarzania) nie mają nic wspólnego z zacietrzewieniem lecz wyrobieniem sobie szacunku wobec prawa zwlaszcza własności, aby nie zdarzały się przypadki, że administrator zaciągnął w imieniu wspólnoty spory kredyt do spółki z "zaufanymi" a pozostali właściciele łącznie z zarządem dowiedzieli się gdy trzeba było go już spłacać.
Że takie patologie mogą się zdarzyć, kiedyś w życiu bym nie uwierzyła.
I to podobno jest forum profesjonalne? biedronka - wsdpólczuję Ci ,że żyjesz w takiej WM. Jak właściciele dają się oszukiwać to ich sprawa. Patologie są wszędzie tam gdzie panuje "tumiwisizm".biedronka - przez Ciebie przemawia rozgoryczenie, a nie racjonalizm. Ja nie wiem czy ten kredyt był potrzebny, czy nie? Nie wiem czy go "rozkradli" czy dobrze wydali. Nie wiem co to znaczy - "zaufany własciciel"? Domyślam się ,że to ten ,który był innego zdania niż Ty i podpisał się pod uchwałą o kredyt, który uważał za niezbędny.
Nie traktujmy tego forum jako "Hyde Park" w celu leczenia kompleksów i frustracji. Nie przyjmujesz mojego stanowiskla. Pozostań przy swoim.:bigsmile:
Przyznanie racji Krzysztofowi w sądzie będzie równoznaczne z paraliżem wszystkich dużych wspólnot w Polsce, które występują o pozwolenie budowlane. To se nikdy nestane!
a co my robimy Ty przedstawiłeś swój pogląd ja swój , w odróżnieniu od Ciebie w moim poście nigdzie nie znajdziesz słowa obrażającego Ciebie .
Kiedy ? w którym miejscu manipuluję przepisami czy przepisy te nie istnieją czy Czy U. o W.L. art 1. ust. 2. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Wypowiadamy się tutaj na temat Oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością do celów budowlanych wskaż mi w którym miejscu U. o W.L. uregulował składanie tego oświadczenia .
w pierwszym słowie przytoczonego przez Ciebie mojego cytatu jest napisane "uważam" co znaczy że jest to moje zdanie w tej kwestii co oznacza że przedstawiam swój pogląd na tą sprawę o co tak bardzo zabiegasz . Tak zgadzam się ale nigdzie nie napisałem że sprzeciwiam się . Uchwały SN mające moc zasady prawnej są wiążące dla Sędziów Sądu Najwyższego . Sądy są niezawisłe . Spraw precedensowych w Polsce nie ma więc Sądy innych instancji mogą orzekać inaczej i jak słusznie zauważyłeś stąd tak wiele różnych orzeczeń nawet w tej samej sprawie jak tez nigdzie nie jest napisane że orzeczenia te mają nam ułatwiać życie z czego wówczas by żyli radcy prawni i mecenasi .
Słuchaj przyznałeś że w AN mówi się o ułamkowej współwłasności w częściach wspólnych jak też że uważasz to za niefortunne sformułowanie , również o niezręczności oświadczenia i że brakuje wg Cibie WM i SM . Uważam że dopóki w oświadczeniu twoje prawo do dysponowania nieruchomością do celów budowlanych będzie wynikało "z tytułu" to nigdy tam nie będzie wymieniona z nazwy WM i SM albowiem prawo budowlane nie rozróżnia małych , dużych wspólnot czy Spółdzielni Mieszkaniowych .
Tsuda nie powracam do tematu tylko przedstawiłem swoje stanowisko w tej sprawie w wątku w którym się właśnie o tym mówi . Dla Twojej wiadomości Trochę mylisz wątki i sprawy które poruszałem w sprawie termomodernizacji zaskarżyłem uchwałę i na dzień dzisiejszy Sąd apelacyjny wstrzymał budowę termomodernizacji do chwili rozstrzygnięcia sprawy .
odnośnie postępowania administracyjnego w sprawie pozwolenia na budowę termomodernizacji oczekuję na odpowiedź ale nie z Sądu Administracyjnego tylko z Urzędu Miejskiego sprawa jeszcze nie dotarła do sądu co zresztą może się stać zobaczymy jakie stanowisko zajmie Prezydent Miasta na moją skargę . Postępowanie Sądowe jest jeszcze przede mną .
Podzielam jednak zdziwienie Tsudy o powrocie do tematu sprzed pól roku. I co nie ma Pan jeszcze odpowiedzi Prezydenta Miasta ? .
Co w tej sprawie robi Sąd Apelacyjny? Wstrzymał Wam remont? W jaki sposób? Wyrokiem, Postanowieniem?:bigsmile:
Należy rozróżnić własność Skarbu Państwa od własności gmin - to są odrębne osoby prawne, każda z nich ma swój odrębny majątek. Od kiedy powstały gminy (czyli od roku 1990), posiadają osobowość prawną oraz własny majątek - w tym przede wszystkim nieruchomości. Masowa wyprzedaż mieszkań komunalnych miała miejsce w latach 1990-tych ub. wieku, już po utworzeniu gmin. PGK i PGM nie były właścicielami mieszkań i ich nie sprzedawały, tylko nimi administrowały. Właścicielem tych lokali były gminy.
Spółdzielnie też mają osobowość prawną i swój majątek - sprzedają swoje mieszkania, a nie Skarbu Państwa.
Deweloperzy nie sprzedawali i nie sprzedają "w imieniu Skarbu Państwa" ani w imieniu gminy. Żeby deweloper mógł sprzedać lokal z udziałem w gruncie, musi wcześniej sam zostać jego właścicielem, czyli go kupić - najczęściej od gminy, bo to ona jest właścicielem olbrzymiej większości gruntów. Bywa też, że nowe osiedla deweloperskie powstają na gruntach wykupionych od właścicieli prywatnych (np. poza granicami miast). Jak już deweloper sprzedaje, to swoje i w swoim imieniu. Z MirkiemL nie mam nic wspólnego.
(...)
(...)
Jeżeli grunt nie ma ustalonego statusu prawnego, to nie ma mowy o sprzedaży lokalu ani o przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu we własność. Więc spółdzielnia nie sprzedaje "w imieniu Skarbu Państwa" ani w imieniu kogokolwiek - nie sprzedaje w ogóle.
Dla ciebie gmina czy Skarb Państwa to żadna różnica. Irak czy Iran - wszystko jedno. Sprecyzuj: o jakich czasach piszesz? Podaj choćby dekadę.
Nie rozumiem co Ciebie tak zbulwersowało . Coś mi się wydaje po Twoim zdziwieniu że Twój nick nijak się nie ma do znaczenia tych słów skoro takie oczywiste sprawy Ciebie dziwią .
Skoro właścicielem budynku był Skarb Państwa (teraz jest współwłaścicielem), to wszystkie lokale też były własnością Skarbu Państwa (obecnie jego własnością są nadal lokale niewyodrębnione), a nie gminy miejskiej Warszawa. Zatem nie były to lokale "komunalne" (gminne), lecz państwowe. Sprzedawał je Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy jako organ administrujący zasobem nieruchomości Skarbu Państwa, na podstawie art. 23.1 ustawy o gospodarce nieruchomosciami. "Prezydent m.st. Warszawy jest organem wykonawczym miasta - wykonuje należące do jego kompetencji gminne i powiatowe zadania własne (...)" http://bip.warszawa.pl/Menu_podmiotowe/Prezydent/default.htm
Za remont budynku odpowiadają jego współwłaściciele, czyli wszystkie osoby fizyczne i prawne, będące właścicielami lokali w tym budynku.
Czyli: wspólnota mieszkaniowa (art. 6 ustawy o własności lokali).
1) Czyją własnością jest budynek WM w którym nie wszystkie lokale zostały wyodrębnione (sprzedane) przez dotychczasowego właściciela czyli Skarb Państwa ?
2) Czyją własnością stanie się ten budynek WM w którym już wszystkie lokale wraz z gruntem zostały wyodrębnione (sprzedane) przez Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy jako organu administrującego zasobem nieruchomości Skarbu Państwa?
Grunt nie zostanie wyodrębniony - własności gruntu się nie wyodrębnia. Po sprzedaży ostatniego lokalu grunt pozostanie własnością Skarbu Państwa, a właściciele lokali będą mieli prawo współużytkowania wieczystego gruntu - jeżeli bowiem obecnie grunt jest w wieczystym użytkowaniu właścicieli wyodrębnionych lokali, to pozostałe lokale nie będą sprzedane z udziałem w prawie własności do gruntu, lecz tak samo, jak poprzednie - z udziałem w prawie wieczystego użytkowania. Podstawa prawna: art. 3a pkt 2 uwl:
Przy czym nie chodzi o oddawanie gruntu w wieczyste ale o sprzedaż gruntu.
"...6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej... Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej...
Art. 4. 1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych...
Art. 10. Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej..."
Konkretna sytuacja:
Jest teren na którym stoi budynek (ktoś tam kiedyś go wybudował), teren i budynek jest własnością SP. Zaczyna się uwłaszczanie (lata 90-te) i nastąpiło sprzedanie pierwszego lokalu wraz z udziałem w gruncie (grunt nie jest w wieczystym ale własnością SP). Mając na uwadze wyrażenie z UoWL "dotychczasowy właściciel" - mam na uwadze SP (nie ważne teraz kto w imieniu SP administrował czy zarządzał) - przestał być automatycznie właścicielem gruntu i budynku?
Jak zmieni się sytuacja prawna tej własności gdy już SP sprzeda wszystkie lokale i całość gruntu prywatnym właścicielom. Oni (każdy) płacą podatek od nieruchomości gruntowej i budynkowej a nie dzierżawę (za wieczyste). Uważam, że w tej sytuacji dotychczasowy właściciel (SP) dopiero teraz przestał być właścicielem gruntu i budynku bo stali się nim wszyscy współwłaściciele (właściciele wykupionych lokali i wykupionego gruntu).
Z odpowiedzi: - wynika, że nic się nie zmienia? SP jako dotychczasowy właściciel (przed sprzedażą pierwszego lokalu czy po sprzedaży dopiero ostatniego?) "stracił" czyli sprzedał ostatnie swoje udziały w gruncie i budynku.
Nie zmienił się właściciel budynku i właściciel gruntu?
Podobna sytuacja z deweloperem jest.
"...Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony..."
Poprawka odnośnie nieruchomości budynkowej - ona istnieje wyłącznie wówczas, gdy grunt nie jest współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali (pisałem o tym wcześniej).
Poprawka odnośnie opłat: przy wieczystym użytkowaniu gruntu, właściciele wyodrębnionych lokali płacą zarówno opłatę za wieczyste, jak i podatek od nieruchomości. Zmienia się o tyle, że z grona współwłaścicieli gruntu wypada Skarb Państwa. Po sprzedaży ostatniego lokalu, współwłaściciele gruntu i budynku to identyczne osoby, bo grunt i budynek stanowią tę samą nieruchomość gruntową. Przy wieczystym użytkowaniu jest inaczej. Nie rozumiem, o jakie podobieństwo chodzi.
Deweloper, żeby sprzedać lokal na odrębną własność, musi być właścicielem gruntu, na którym buduje budynek. Nie będzie więc budował lokali przeznaczonych na sprzedaż na cudzym gruncie, bo ich nie sprzeda.
W przypadku omawianym wcześniej budynek już istnieje, stoi na gruncie Skarbu Państwa i lokale sprzedaje właściciel tego budynku.
Nowy doklejony: 27.11.12 12:48
Odnośnie do "dotychczasowego właściciela" - jeżeli SP jest nadal właścicielem gruntu po sprzedaży ostatniego lokalu (grunt oddawany w wieczyste, nie sprzedawany) to nie jest "członkiem wspólnoty" i nie dotyczą go przepisy uwl, który cytujesz. Jeżeli z lokalami SP sprzedaje udział we własności gruntu, to te przepisy go dotyczą dopóty, dopóki jest właścicielem choćby jednego lokalu. Może też oczywiście wyodrębnić lokal dla siebie.
"...Do ważności umowy...niezbędne jest, aby strona ... była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony..." - ten budynek też kiedyś został wybudowany przez SP na gruncie SP (dotychczasowy właściciel). - jak może być właścicielem jeżeli wszystkie "kawałki" sprzedał SP ? Generalne pytanie jest o moment zmiany właściciela - czy SP będący dotychczasowym właścicielem przestaje być właścicielem gruntu i budynku w momencie sprzedaży pierwszego lokalu wraz z gruntem (udziałem) czy dopiero po sprzedaniu ostatniego lokalu i ostatniego kawałka "swojego" gruntu - i teraz SP nie ma już nic, ani na tej działce ani w tym budynku.
1) SP z dniem sprzedaży pierwszego lokalu wraz z udziałem w gruncie przestaje być wyłącznym właścicielem gruntu i budynku, staje się ich współwłaścicielem.
2) Po sprzedaży ostatniego lokalu przestaje być współwłaścicielem gruntu i budynku - nie ma już w tej nieruchomości żadnych udziałów.
W okresie między 1) a 2) - czyli po sprzedaży pierwszego a przed sprzedażą ostatniego lokalu - SP jest "dotychczasowym właścicielem nieruchomości" w rozumieniu przepisów uwl.
Uff - wreszcie coś udało się ustalić.
Skarżący koncentrował swe zarzuty, zarówno w skardze, jak i w odwołaniu [b]na kwestii wytkniętej mu wadliwości złożonego przez niego oświadczenia, o jakim mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego [/b]/Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm./. Twierdził przy tym, że błędnie przyjmują organy, iż podłączenie instalacji gazowej wykonanej wewnątrz mieszkania /lokal nr 10/ do pionu gazowego znajdującego się na klatce schodowej budynku objętego współwłasnością wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, wykracza bowiem poza zwykły zarząd rzeczą wspólną. Sąd nie może zgodzić się ze skarżącym.
Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego wspomnianym wyżej, jednym z podstawowych warunków uzyskania pozwolenia na budowę, jest wykazanie się przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zmiana w sposobie dokumentowania tego prawa, wprowadzona ustawą z dnia 27 marca 2003 r., obowiązującą od dnia 11 lipca 2003 r. /Dz.U. Nr 80, poz. 718/ - o zmianie ustawy - Prawo budowlane, polega na tym, że zamiast konieczności "wykazania prawa", czyli udokumentowania tytułu prawnego władania nieruchomością, ustawodawca wprowadził obowiązek "złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane". Takie oświadczenie jest więc środkiem dowodowym w postępowaniu w sprawie o pozwolenie na budowę i podlega ocenie jak każdy inny dowód /art. 80 K.p.a./, organu administracji architektoniczno-budowlanej, który w rezultacie może uznać, że inwestor nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Trzeba też podkreślić, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego prezentowany jest konsekwentnie pogląd, zgodnie z którym prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy oceniać według prawa cywilnego i nie może to prawo być domniemane, ani wykazane warunkowo /np. wyrok NSA z dnia 2.10.1986 r., IV SA 400/86, ONSA 1986/2/56/. Stąd też, w ocenie Sądu, w przypadku współwłasności, co w niniejszej sprawie jest bezsporne, należy uwzględnić m. innymi przepis art. 199 k.c., w myśl którego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Skoro więc przepis ten wymaga w powyższej sytuacji zgody wszystkich współwłaścicieli, to brak zgody chociażby jednego z nich nie pozwala przyjąć, że został spełniony warunek określony w art. 199 K.c.
W warunkach rozpoznawanej sprawy bezsporne jest, że co najmniej jeden ze współwłaścicieli nieruchomości /Z. K./ nie wyraził zgody na podłączenie instalacji gazowej wykonanej wewnątrz lokalu nr 10 /stanowiącego własność skarżącego i jego żony/ do pionu gazowego znajdującego się na klatce schodowej, tj. części wspólnej budynku przy ul. F. 31, czyli na zakres prac uwzględniających dokonaną przez inwestora zmianę wniosku o pozwolenie na budowę. Należy zgodzić się ze stanowiskiem organów, że zamierzone przez skarżącego przyłączenie instalacji gazowej - opisane wyżej - stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu /zalicza się do nich niewątpliwie czynności związane z bieżącą zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym potrzebna jest do nich zgoda większości współwłaścicieli, której skarżący nie posiada/ i wymaga zgody wszystkich uprawnionych do decydowania w tej sprawie współwłaścicieli nieruchomości. Brak takiej zgody Z. K. na zamierzone przez inwestora przyłączenie instalacji gazowej jest równoznaczny z brakiem prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Są też inne sytuacje w dużych wspólnotach, które wymagają zgody wszystkich, np.:
1) zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 3.7 uwl),
2) podział nieruchomości gruntowej zabudowanej kilkoma budynkami, związany ze zmiana udziałów ("podział wspólnoty" - art. 5.2 i 5.3 uwl),
3) nabycie nieruchomości (art. 22.3 pkt 6a w związku z art. 21.3).
Bez sygnatury i daty nie da się ustalić treści tego orzeczenia, ani też tego czy jest prawomocne.
Na koniec chciał bym przytoczyć tutaj pouczenie do wypełnienia oświadczenia i może byście mi wytłumaczyli pewną sprawę najpierw to pouczenie oczywiście tylko tą część która nas interesuje
Tytuły prawne, z których wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane:
Ad. 2 WSPÓŁWŁASNOŚĆ - w przypadku:
a) współwłasności łącznej (np. wynikającej ze wspólności majątkowej między małżonkami) albo współwłasności w częściach ułamkowych (np. kilku spadkobierców) budowa obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością wykracza poza zarząd rzeczą wspólną i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
b) tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej (do siedmiu lokali) budowa obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością przekraczają zakres zwykłego zarządu częścią wspólną i potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Brak takiej zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
c) tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej (powyżej 7 lokali) budowa obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością przekraczają zakres zwykłego zarządu częścią wspólną i wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności i udzielającej zarządowi właściwego pełnomocnictwa. Inwestor składający oświadczenie jako współwłaściciel nieruchomości powinien dołączyć na piśnie odpowiednie zgody i uchwały.
Po pierwsze jak wynika z tego pouczenia w sprawach dotyczących współwłasności należy wypełnić jako tytuł prawny właśnie drugi punkt .
Oświadczenie składają członkowie zarządu (przynajmniej dwóch) ale członkowie zarządu nie są właścicielami nieruchomości tylko współwłaścicielami czyli składają oświadczenie jako współwłaściciele więc czy nie chodzi tu o to że przez podjęcie tej "Odpowiedniej uchwały" chodzi o załączenie uchwały oraz zgody pozostałych współwłaścicieli
Za dużą wspólnotę oświadczenia woli zawsze składa zarząd: zarówno w sprawach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, jak i w sprawach przekraczających zwykły zarząd. W pierwszym przypadku robi to samodzielnie (bez uchwały), w drugim musi mieć zgodę właścicieli i pełnomocnictwo, udzielone w formie uchwały.
Inwestorem w przypadku c) jest właściciel lokalu = współwłaściciel nieruchomości wspólnej. Na dowód posiadania prawa dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane powinien załączyć oświadczenie zarządu ze zgodą oraz uchwałę jako umocowanie do złożenia tego oświadczenia przez zarząd (w uchwale jest zawarte pełnomocnictwo dla zarządu do wyrażenia zgody).
"..........W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego utrwalony jest pogląd, zgodnie z którym prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy oceniać według prawa cywilnego i nie może prawo to być ani domniemane, ani wykazane warunkowo (zob. np. wyrok NSA z dnia 2 października 1986 r. IV SA 400/86 ONSA 1986/2 poz. 56). Dlatego też w ocenie Sądu w przypadku współwłasności, którą w niniejszej sprawie ustalono bezspornie, uwzględnić należy m.in. przepis art. 199 kc, zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Skoro powołany przepis wymaga we wskazanej wyżej sytuacji zgody wszystkich współwłaścicieli, to brak zgody chociażby jednego z nich, uniemożliwia przyjęcie, że został spełniony warunek określony w art. 199 kc........"
z tym że nie wiem jak to traktować gdyż wyrok ten dotyczy sprwy z 2003 roku a więc sytuacji kiedy to zmieniły się przepisy prawa budowlanego
Nowy doklejony: 15.12.12 23:50 Co Ty wypisujesz? Przecież w tymże wyroku masz wyraźnie napisane, że: Ustawa Prawo budowlane to część prawa administracyjnego. Zmiany tej ustawy (PB) nie mają wpływu na to, kto i w jakim trybie (zgoda wszystkich czy uchwała większościowa) udziela zgody na dysponowanie nieruchomością do celów budowlanych. Te sprawy są uregulowane w prawie cywilnym: kc i uwl.
Nowy doklejony: 15.12.12 23:57 Pełna treść wyroku: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/7E433EE5C2
Dotyczy on współwłasności zwykłej, tam nie ma wspólnoty mieszkaniowej (ani chyba żadnych budynków). Zatem wyrok nie na temat.
Posesja ja to wszystko rozumiem się nawet z tym się zgadzam z tym że punkt c) dotyczy tzw dużej wspólnoty z tego co piszesz
"w uchwale jest zawarte pełnomocnictwo dla zarządu do wyrażenia zgody" w uchwale jest jest napisane dla zarządu jednak w oświadczeniu występuje nikt inny jak tylko współwłaściciel więc z tego co tam jest napisane powinien mieć zgodę pozostałych i odpowiednią uchwale a nie tylko uchwałę chyba rozróżniasz pełnomocnictwo od zgody nie twierdzę że mam rację ale te dwa słowa są dla mnie całkowicie odmienne wydaje mi się że w sytuacji kiedy mamy do czynienia z art 18 U. o W.L. to miał byś całkowitą rację w pozostałych sytuacjach zarząd powinien mieć zgodę wszystkich właścicieli .
Nowy doklejony: 16.12.12 00:05
Posesja nie zrozumieliśmy się w 2003 roku weszła nowelizacja ustawy i według starych przepisów przed nowelizacją należało udowodnić prawo do dysponowania nieruchomością według znowelizowanego prawa wystarczyło tylko wskazać dokument który do tego uprawnia jest to o tyle ważne że urzędnicy rozpatrujący wniosek o budowę (tak twierdzą) nie muszą tego dokumentu sprawdzać jako dowodu w sprawie choć orzecznictwo mówi całkiem coś odwrotnego .