Problem Małej wspólnoty
drag123
Użytkownik
W listopadzie 2011r. jako ostatni wykupiłem mieszkanie od Gminy(budynek 5-cio rodzinny)- administrował nami ZGKiM ,w lutym 2012r.na zebraniu wspólnoty poinformował nas ,że dwóch właścicieli zalega z opłatami na ponad 14000-zł..Dłużnicy zobowiązali się do sukcesywnych spłat długu-czego nie uczynili. W piśmie z dnia 23.01.2013 Dyrektor ZGKiM zwołał na dzień14.02.2013 w zawiadomieniu jest podpunkt o rezygnacji administrowania wspólnota ze względu na brak płynności finansowej dług przekroczył już kwotę 24000zł. .
Ptyanie nr.1Czy w tym trybie nie obowiązuje okres 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia?
2.Czy ZGKiM po wykupieniu prze zemnie lokalu mógł dalej nami administrować?
3.Czy możemy domagać się od administratora zadość uczynienia(zwrotu kosztów za administrowanie) , że nie skierował wobec dłużników pozwu o nakaz zapłaty , pomimo ,że informowaliśmy go o fakcie , że mają zamiar wyjechać za granicę ,pracowali i mieli dochody oraz majątek w postaci samochodów.
4.Czy jeżeli nasza wspólnota nie posiada zarządu ma prawo odebrać dokumentacje księgową?
5.Administrator nie ma regulaminu wspólnoty ani umowy o administrowanie , nie chce nam udostępnić dok.dotyczących kosztów zarządzania i administrowania
PROSZĘ O PILNA ODPOWIEDŹ
Ptyanie nr.1Czy w tym trybie nie obowiązuje okres 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia?
2.Czy ZGKiM po wykupieniu prze zemnie lokalu mógł dalej nami administrować?
3.Czy możemy domagać się od administratora zadość uczynienia(zwrotu kosztów za administrowanie) , że nie skierował wobec dłużników pozwu o nakaz zapłaty , pomimo ,że informowaliśmy go o fakcie , że mają zamiar wyjechać za granicę ,pracowali i mieli dochody oraz majątek w postaci samochodów.
4.Czy jeżeli nasza wspólnota nie posiada zarządu ma prawo odebrać dokumentacje księgową?
5.Administrator nie ma regulaminu wspólnoty ani umowy o administrowanie , nie chce nam udostępnić dok.dotyczących kosztów zarządzania i administrowania
PROSZĘ O PILNA ODPOWIEDŹ
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Tak , bo to wynika z zapisu z AN ( pierwszego sprzedanego lokalu )
Jak to wynika z umowy na administrowanie to możecie żądać odszkodowania za niewłaściwe ich wykonywanie od jego ubezpieczyciela .
Wy się lepiej skupcie na szukaniu administratora z praktyką , który Was wyciągnie z tych kłopotów
w małych WM zarząd sprawują wszyscy właściciele lokai na podstawie zapisów z k.c. dział współwłasność.
to walcie z tym tematem do prokuratury lub sądu o nakaz wydania dokumentów wspólnoty , dobry prawnik sprawnie ten temat załatwi lub nowy administrator
Członkiem zarządu nie zostaje się tylko dlatego, bo ktoś tak kogoś nazwie.
Zarząd nad wspólnotą sprawują wszyscy właściciele lokalu inaczej mówiąc wszyscy WY - 5 właścicieli sprawujecie zarzadu nad nieruchomością wspólną - poczytaj k.c. art. 195 - ? dział współwłasność .
Administrator wybrał ze wzgledów technicznych tzw pełnomocnika do kontaktów z pozostałymi właścicielami,
aby na bieżąco z nim konsultować sprawy bieżące wspólnoty .
Pełnomocnik powinien informować pozostałych właścicieli o swoich decyzjach .
Zarząd może być jednoosobowy...
U was nie ma czegoś takiego jak Zarząd wspólnoty...
Nowy doklejony: 07.04.13 13:22
jeszcze jedno czy gdy zwołamy zebranie wspólnoty i dłużnicy się nie stawią - uchwała np. o skierowaniu pozwu do sądu będzie ważna?
to zależy od zapisów w umowie o administrowanie , jak jej nie ma to tak jak się strony umówią .
Administrator ma prawo do wynagrodzenia za bezumowne wykonywanie funkcji administratora .
Jak nie ma zapisów, to znaczy, że strony się nie umówiły.
Jeśli nie ma zapisów o okresie wypowiedzenia, to jest to jeden miesiąc w pierwszym roku trwania umowy, 2 miesiące w drugim roku i 3 miesiące w trzecim i kolejnych latach trwania umowy.
miasto, data
Do ZGKiM:
Szanowni Państwo,
Zwracam się z prośbą o wyjaśnienie:
1. na jakiej zasadzie i od kiedy prowadzą Państwo jako ZGKiM administrowanie nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej w naszym budynku?
2. kiedy została podpisana umowa na administrowanie nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej?
3. proszę o wskazanie osoby odpowiedzialnej za administrowanie w naszej nieruchomości wspólnej oraz jej numeru licencji
4. jakie czynności jako administrator podjęli Państwo wobec dłużników wspólnoty mieszkaniowej?
z poważaniem
podpisy właścicieli
Ten przykład pokazuje, że w malych wspólnotach nie zwołuje się klasycznych zebrań właścicieli. Hm - ja bym najpierw tego dyrektora podał.
Gdzie był do tej pory? Dlaczego dopuścił do tak ogromnych zaległości? Dlaczego wcześniej nie windykował? Dlaczego wcześniej nie powiadomił właścicieli o sytuacji? Skąd wiecie, że dokładnie taka jest zaległość? A gdy okaże się że to nie jest cała prawda? Co na to ci dłużnicy - rozmawiał ktoś z was z nimi? To patologia na zasiłkach z PS, czy milionerzy nielubiący płacić? - zapomnij o takiej radzie, ona nie jest dobra.
Żeby nawet póść na taką drogę trzeba wiedzieć jakie dokumenty ma wam wspólnota wydać czyli jakie swoje dokumenty chcecie otrzymać.
Jeżeli ZGKiM nie ma żadnej umowy na administrowanie wami to się łatwo wybroni i wyjdziecie na ...ów.
Popieram radę KubyP:
"...skupcie na szukaniu administratora z praktyką , który Was wyciągnie z tych kłopotów..."
- bo sami jak widać nie potraficie się zarządzać jeszcze.
Jeżeli chodzi o podział funkcyjnych na zebraniu to wystarczy prowadzący i ....protokolant , komisja uchwał i wniosków oraz komisja skrutacyjna w jednej osobie ... protokolanta...
też tak myślałem, że to musi być mała mieścina, bo tylko tam zostały ZGK jako zarządcy z urzędu , bo im się należy
Trzeba poszukać może w Czuchowie... po prostu w okolicy ...
Nowy doklejony: 07.04.13 14:47
To mój cytat, nie Kuby
Tutaj znajdziesz
Bardzo mi przykro, ale ja nie mam zamiaru ciebie upewniać w zamyśle
co zrobić aby nie zapłacić administratorowi ...
ponieważ uważam, że jak On pełnił te funkcję niezależnie czy umownie czy bez umowy
to wynagrodzenie mu się należy ...
Inną sprawą jest dochodzenie odszkodowania związanego z nienależytym wykonywaniem obowiązków administratora.
Nie wiem skąd u nas polaków jest szybkie łączenie wzajemnych zobowiązań.
Wspólnota płaci administratorowi za to, co zapisze mu w umowie o administrowanie, a już na pewno nie za formułowanie uchwał. Uchwały i ich formułowanie to domena właścicieli/członków wspólnoty.
jak nie ma umowy .... to co, jaki paragraf przez ciebie cytowany ma zastosowanie
1-zwołanie zebrania wspólnoty
2 upoważnienie osób o wejście w spor prawny uzyskanie nakazu zapłaty , czy też z grubej rury od razu o sprzedaż (dłużnicy za granicą tymczasowo wynajęli lokale
.Czy jest może coś takiego jak objęcie kuratelą budynku i czy wiązało się to z kosztami obciążającymi nas czy dłużników
Jak jest więcej to ta większością decydujecie we wszystkich sprawach tzw zwykłego zarządu.
Jeżeli macie większość to możecie tez wybrać w taki sposób nowego administratora.
Z Kodeksu Cywilnego:
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.
Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.
Nie możecie domagać się od niego pieniędzy, ponieważ to przede wszystkim na was ciąży obowiązek znajomości przepisów prawa i spowodowania, by administrator wami nie zarządzał od momentu, w którym ustał ten obowiązek (wykupienie ostatniego mieszkania od gminy). Nieznajomość prawa czasem kosztuje niestety...
Z prawnikiem będziesz miał kontakt jednostkowy albo w ogóle .
zawsze możecie złożyć wniosek do sądu o ustanowienie zarzadcy sądowego ( nie mylić z przymusowym) , ale...
Sąd może wam wyznaczyć togo co już był ... to jest mała miejscowość i wszyscy o wszystkich wiedzą ...co kto i ile może ...
Kuba, ciebie nie da się oświecić.
Napisałeś sobie sam, że nie ma umowy i będziesz teraz tego się trzymał, twoja sprawa, twój problem.
Jak nie ma umowy, nie ma wypowiedzenia. Chciałbyś wypowiadać coś co nie istnieje? Chyba to tylko możliwe w twojej wspólnocie.
Jaką kwotę pobierał za takie administrowanie, jak opisujesz ?
Czyżby ?
Nie ma czegoś takiego jak kuratela budynku.
Najpierw zajmijcie się przejęciem zarządzania od dotychczasowego administratora oraz windykacją długu od dłużników.
W pierwszej sprawie musicie dogadać z adminem jak sprawnie przejąc od niego prowadzone dokumenty, płatności, rachunki, a w drugiej wyślijcie wezwanie do zapłaty dając np. dwutygodniowy termin zapłaty, po tym terminie możecie przygotować pozew sądowy o zapłatę.
Nowy doklejony: 07.04.13 15:22
No to sprawa jest prosta
Nowy doklejony: 07.04.13 15:23
Drag, na jakiej podstawie admin wami zarządzał i na jakiej podstawie pobierał wynagrodzenie i dlaczego akurat tyle ile pobierał?
życie jest brutalne ... napisałem ci że możesz dochodzić swych praw na drodze sądowej, a później z odszkodowania...
Jeśli myślisz o ograniczeniu lub odłączeniu dopływu ciepła dłużnikowi, to źle myślisz. Nie tędy droga w windykowaniu należności.
Jeśli było jakieś zobowiązanie do spłaty długu, to może postraszenie sądem zmobilizuje tą dłużniczkę. Najpierw wyślij wezwanie do zapłaty.
Nowy doklejony: 07.04.13 15:37
Przede wszystkim komu jak oni siedzą za granicą - wynajęli mieszkania i wpływają tylko pieniądze za bieżące opłaty
Im wcześniej dogadasz się z pozostałymi właścicielami (tymi co nie mają długów), tym lepiej (nie rozumiem chęci zmuszenia administratora do dalszej pracy).
Razem musicie postanowić, co konkretnie macie do zrobienia. Krok po kroku, byle konsekwentnie. Co trzy głowy, to nie jedna. Umówcie się na kawę i do roboty.
http://www.zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/inne-wzory-dokumentow/763-wezwanie-do-zaplaty---monit
na adres lokalu, a jak znasz inny np. do korespondencji to na ten adres
https://forum.zarzadca.pl/wiki/
Na wysłaniu listem poleconym za potwierdzeniem odbioru wezwania do zapłaty długu w konkretnej kwocie określając ścisły termin zapłaty.
Zaczynam się obawiać, że wspólnota (ZGKiM) nie rozliczała zaliczek na bieżąco.
Nie wiem jak to będzie jak się okaże, że płacili to co mieli płacić czyli tyle ile zostalo ustalone i ile dostali w informacji o wysokości zaliczek.
Przedawnienie.
Sugeruję szybkie wszczęcie sądowej windykacji należności, ponieważ opłaty za mieszkanie, jako świadczenia okresowe, ulegają przedawnieniu już po 3 latach.
Przepisy.
Art. 764 (1) kodeksu cywilnego nie ma zastosowania w waszym przypadku, gdyż dotyczy on jedynie okresów wypowiedzenia umowy agencyjnej, a umowa o administrowanie, gdyby taka jednak istniała, nie jest umową agencyjną. W przypadku umowy o administrowanie, zawartej na czas nieokreślony, można ją wypowiedzieć w każdej chwili, bez okresu wypowiedzenia. To przyda się wam także na przyszłość, gdybyście zatrudnili administratora.
Jeżeli natomiast faktycznie okazałoby się, że administrowanie waszą wspólnotą odbywa się bez tytułu prawnego, to należy zastosować przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (Tytuł XXII kodeksu cywilnego). W waszej sytuacji nie wynika z tych przepisów nic szczególnego, pomimo, że także w ramach tych przepisów, administrator zobowiązany był do starannego prowadzenia waszych spraw.
Niewiele wam to da jeśli chodzi o administratora, ponieważ nie możecie domagać się zwrotu wynagrodzenia za administrowanie, skoro administrowanie było wykonywane, a jedynie zwrotu ewentualnych strat jakie ponieśliście z tytułu jego nieudolności. W pozwie musielibyście więc wycenić wartość tych strat i zapłacić wpis sądowy od żądanej kwoty. Podobnie zresztą byłoby, gdybyście żądali zwrotu wynagrodzenia (w sukces takiego pozwu wątpię), od żądanej kwoty zwrotu wynagrodzenia również należy wnieść opłatę sądową.
Jeżeli piszesz, że nie stać was na wpis sądowy, to macie duży problem, ponieważ windykacja należności przed sądem zawsze będzie się wiązała z wniesieniem wpisu sądowego. Uzyskanie prawomocnego nakazu zapłaty to połowa sukcesu, bo potem należy przygotować się na koszty egzekucji komorniczej - komornik będzie chciał od was zaliczek na te koszty. Możliwe jest wystąpienie o część należności, np. tylko o te najstarsze, aby uniknąć ich przedawnienia, a jednocześnie zmniejszyć wartość przedmiotu sporu, a tym samym wielkość wpisu sądowego. Zamiast więc występować do sądu o całe 25.000 zł, można wystąpić o najstarsze zaległości w kwocie np. po 3000 zł od każdego z dłużników.
EPU.
Jedyne co mogę wam poradzić w sprawie kosztów sądowych, to wniesienie pozwu przeciwko niepłacącym właścicielom lokali, w elektronicznym postępowaniu upominawczym (EPU) - wówczas wpis sądowy wynosi 1,25% wartości przedmiotu sporu. Jeżeli szacujesz, że należności wynoszą 25.000 zł, to wpis w ramach EPU wyniesie 313 zł - tyle chyba uzbieracie w trzy rodziny? Wspólnota może dochodzić należności dotyczących tylko kosztów zarządu, ale wchodzą w to także opłaty na fundusz remontowy oraz ogrzewanie, o ile jest to ogrzewanie w systemie centralnym, zbiorczym, a lokale nie posiadają urządzeń pomiaru zużycia ciepła.
To jest dobre rozwiązanie tym bardziej, że mając wyrok na zapłatę tego starszego długu, mamy wygraną sprawę praktycznie bez czasochłonnych procedur sądowych przy pozwie o dalszy dług.
jESTEM OSOBĄ NIEPEŁNOSPRAWNĄ NA WÓZKU I JAKO JEDYNY ZAJMUJĘ SIĘ TYM PROBLEM , CAŁY DZIEŃ NA WÓZKU TYŁEK MI DOSŁOWNIE PĘKA CHYBA W SZWACH ALE NAPRAWDĘ OPŁACAŁO SIĘ .JESZCZE RAZ DZIĘKI . MAM NADZIEJĘ , ŻE JAK BĘDĘ POTRZEBOWAŁ KOLEJNYCH PORAD POMOŻECIE.
EPU. Jak to ugryź- czy mnie laikowi mógłby w skrócie jakoś to objaśnić -Dzięki
https://www.e-sad.gov.pl/default.aspx?AspxAutoDetectCookieSupport=1
http://pl.wikipedia.org/wiki/Postępowanie_upominawcze
Zatem gmina administrowała jako właściciel lokali niewyodrębnionych, potem przestała być właścicielem, jednak nadal administrowała, brak umowy na piśmie.
Ale umowa jednak była, tylko że nie na piśmie a w sposób dorozumiany. Na piśmie wymagana jest jedynie wtedy, gdy przepis tak wprost stanowi.
No właśnie, zależy Wam na tym, aby dalej świadczył usługę. Co do windykacji, to nie będzie podstaw do odszkodowania, o ile nie zleciliście administratorowi dochodzenia należności. Czy są jakieś dowody na tę okoliczność, mam na myśli zlecenie?
Na stronie sądu EPU będziesz miał trochę do poczytania, ale tak w ogólnym zarysie, żeby przybliżyć o co w ogóle chodzi:
1. Ogólnie postępowanie upominawcze polega na tym, że wnosi się do sądu pozew przeciwko dłużnikowi o wydanie nakazu zapłaty określonej kwoty.
2. Rozpoznanie sprawy w postępowaniu upominawczym jest szybsze (teoretycznie), ponieważ nie wyznacza się rozprawy. Na podstawie przesłanych do sądu dokumentów (dowodów w sprawie), sąd na posiedzeniu niejawnym (czyli bez wzywania stron na rozprawę), wydaje nakaz zapłaty.
3. Nakaz jest wysyłany do dłużnika. Dalej sprawy toczą się zależnie od postawy dłużnika.
4. Jeżeli dłużnik w ciągu 14 dni nie zareaguje na otrzymany nakaz zapłaty, to staje się on prawomocny.
5. Jeżeli dłużnik w ciągu 14 dni wniesie sprzeciw od nakazu, to nakaz traci moc, ale sprawa automatycznie zostaje przekazana do zwykłego postępowania sądowego - czyli wkrótce strony otrzymają wezwanie na normalną rozprawę w sądzie.
6. Tak zwany "sąd elektroniczny" to nowa droga wnoszenia pozwów w trybie postępowania upominawczego. Od zwykłej drogi wnoszenia takich pozwów, sąd elektronicznym różni się tym, że wszystkie czynności procesowe odbywają się przez Internet, bez żadnych dokumentów papierowych. Jeżeli jeździsz na wózku, to jest to dla ciebie idealne rozwiązanie.
7. Do wnoszenia pozwów w elektronicznym postępowaniu upominawczym, został wyznaczony na całą Polskę jeden sąd, jest to sąd w Lublinie, i jest on właściwy do rozpoznawania spraw na obszar całego kraju. Lokalizacja sądu nie ma znaczenia, bo i tak wszystko załatwia się przez Internet.
8. W sądzie tym należy założyć swoje konto użytkownika, tak jak się zakłada na dowolnym portalu. Należy oczywiście mieć jakiś adres e-mailowy, podaje się tam swoje dane, adres, pesel, itp.
9. Następnie ściąga się certyfikat zabezpieczeń ze źródła podanego w formularzu rejestracyjnym, dostaje się swój numer identyfikacyjny, itp. Certyfikat instaluje się automatycznie na twoim komputerze. Jest to potrzebne po to, że od tej chwili będziesz mógł logować się do swojego konta tylko z tego komputera z którego założyłeś konto - nie rób więc tego z komputera znajomego, ani z kafejki internetowej.
10. Po otrzymaniu z sądu z Lublina potwierdzenia na maila, twoje konto w sądzie staje się aktywne. Możesz zalogować się i złożyć pozew.
11. Po zalogowaniu się będziesz miał gotowe formularze, w których można wpisywać treść pozwu oraz listę załączanych dowodów. Wygoda tego rozwiązania polega na tym, że dowodów faktycznie nie załącza się, a tylko wylicza się je. Fizycznie nie załącza się do pozwu niczego, ani skanów, ani fotografii, ani PDF-ów. Pisze się np. że dowodem jest faktura, rachunek, wyciąg bankowy, itp., ale podaje się jedynie ich nazwy, ewentualnie numery i daty jeżeli jakieś mają, i to wszystko - samych dokumentów nie trzeba załączać w żadnej formie. Dzięki takiemu rozwiązaniu, wszystko wystarczy opisać i pozew jest złożony bez wychodzenia z domu.
12. Na e-maila dostaniesz wezwanie do uiszczenia wpisu sądowego, który wynosi 1/4 normalnego wpisu, czyli wynosi 1,25%.
13. Wpis należy opłacić przelewem bankowym z podaniem sygnatury akt.
14. Wyrok (nakaz zapłaty) dostaniesz na e-maila, natomiast strona pozwana zwykłą pocztą,.
15. Po upływie terminów na odwołanie, nakaz automatycznie otrzymuje klauzulę prawomocności, o czym również zostaniesz zawiadomiony przez sąd na e-maila.
16. Taki nakaz można skierować do komornika, których lista również jest dostępna w elektronicznym systemie sądu, więc egzekucję komorniczą również można wszcząć bez wychodzenia z domu.
17. Gdyby dłużnik odwołał się od nakazu zapłaty (sprzeciw), to niestety, sprawa zostanie skierowana do zwykłego postępowania sądowego, według właściwości terytorialnej, czyli do sądu rejonowego gdzie zamieszkuje dłużnik.
Jeżeli to cię nie przeraża, a nie powinno, to o szczegółach musisz doczytać sam na stronie sądu EPU, bo ja swoje konto zakładałem w 2010 r. więc coś mogło się zmienić.