Rezygnacja z administratora bez licencji
Ton
Użytkownik
Jestem nowym wlascicielem duzej wspolnoty,odkupilem od pierwszego wlasciciela >budynek z 2008 r, jak sie okazuje w akcie notarialnym deweloper w & 1 aktu notarialnego powolal swojego kuzyna bez licencji do sprawowania ""wladzy"" potem czytam na tablicy ogloszen ze mamy i jakas ""RADE"" wspolnoty,a dlaczego takie okreslenie RADA a nie Zarzad???
W akcie notarialnym umieszczony jest termin wspolpracy 3 lata czyli do grudnia 2011 r.
Wedle mnie to dziala ten czlowiek nielegalnie, a nic nie robi ,nigdy w sprawozadniach rocznych i innych nie wykazuje stanu naszego funduszu remontowego,i reszta wlascicieli tez nic nie wie.
Chcemy tego Pana ofiarowanego nam w teczce przez kuzyna dewelopera usunac z WM, ale jak?
Prosze o pomoc, bo i reszta wlascicieli tez nie wie jakie kroki musimy poczynic.Dziekuje
W akcie notarialnym umieszczony jest termin wspolpracy 3 lata czyli do grudnia 2011 r.
Wedle mnie to dziala ten czlowiek nielegalnie, a nic nie robi ,nigdy w sprawozadniach rocznych i innych nie wykazuje stanu naszego funduszu remontowego,i reszta wlascicieli tez nic nie wie.
Chcemy tego Pana ofiarowanego nam w teczce przez kuzyna dewelopera usunac z WM, ale jak?
Prosze o pomoc, bo i reszta wlascicieli tez nie wie jakie kroki musimy poczynic.Dziekuje
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ot np tak
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4504/
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4427/zmiana-zarzadcy/
http://www.zarzadca.pl/komentarze/896-zmiana-osoby-zarzadcy-wymaga-wpisu-w-ksiedze-wieczystej-
Sam fakt nie posiadania licencji nie czyni go nielegalnym.
Administrować zasobami można bez licencji.
No, chyba, że jest zarządcą. Wtedy co innego.
I ta dziwna "rada" miałaby wtedy jakiś sens, bo przecież jak jest zarządca, to nie ma zarządu.
Oczywiście pojęcie "rady" nie wynika z niczego, oprócz fantazji ułańskiej, która jest w narodzie...
a) zarządcę (na innego notarialnego)
b) s p o s ó b zarządu z powierzonego (notarialnego) na właścicielski
Tu poczytaj
https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad
Do elan 124, a-z itp...
cytuje z aktu notarialnego z 2008 roku
""ze zarzad nieruchomoscia wspolna na okres do 31 grudnia 2011 r. sprawowany jest zgodnie z przepisami zawartymi w dziale IV art. 18-33 ustawy o wlasnosci lokali
przez D.J. prowadzacego dzialalnosc gospodarcza pod firma ""NAVIR"" /i jego adres/
My chcemy z powierzonego przez dewelopera /""w teczce"" kuzyna/ usunac,i przejsc na wlascicielski szukac firmy uczciwej i z licencja, bo ten nie ma nic i na niczym sie nie zna,w spraw.rocznym od paru lat nie ma sladu dla nas o funduszu remontowym /stan.,saldo/ NIC!!
Prosze Was jak czytacie z aktu notarialnego to kim on jest?
-zarzadca ?
- administratorem?
no i jakas RADA 3 osoby ktora nic o niczym nie wie, wiec wydaje mi sie ze to jakas RADA a nie zarzad choc ludzie 3 osoby sa z tego feralnego budynku/wlasciciele/
Czy mamy podjac uchwale w drodze indywidualnwego zbierania glosow /wypowiedzenie mu uslugi/???
pozatym umowa - zlecenie przez dewelopera aktem notarialnym skonczyla sie w grudniu 2011 r. a jak to ugryzc?
Zgodnie z prawem sprawuje w waszej wspólnocie zarząd tzw.powierzony (deweloper miał prawo tak określić sposób zarządu NW) mimo, że termin minął w 2011 roku to UoWL nie przewiduje automatycznego wygaśnięcia jego obowiązków.
W zasadzie macie tylko jedno wyjście:
- uchwałą zaprotokołwaną przez notariusza (w formie AN) zmienić sposób zarządu z powierzonego panu X na zarząd wybrany spośród właścicieli lokali - art. 18 ust. 2a UoWL.
Następnie (już bez notariusza) normalną uchwałą większościową wybrać osoby do zarządu (skład zarzadu) - i....dalej już zarządzacie się sami.
Nie bardzo natomiast widzę zaproponowane przez Koziorożkę wyjście a) skoro zapewne umowę z tym panem podpisywał deweloper to raczej on powinien złożyć mu wymówienie (bo kto ze wspólnoty miałby?). Kto by zatrudnił nowego jeżeli nie ma reprezentanta wspólnoty (zarządu)?
kto pokrywa koszty takiego AN ? jak to ugryzc?
Czyli od stycznia 2012 ten zarządca nie ma tytułu prawnego do sprawowania zarządu a wspólnota mieszkaniowa nie ma reprezentacji. To poważny problem, np. uniemożliwia dochodzenie roszczeń.
Właściciele winni jak najszybciej powołać zarząd.
Odnośnie licencji, to proszę nie mylić zarządcy - tytułu, jakiego może używać wyłącznie licencjonowany z zarządcą, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 uwl - czyli funkcji.
Aby sprawować taką funkcję wcale nie trzeba mieć licencji. Inną kwestią jest natomiast to czy osoba prowadząca działalność gospodarczą powinna mieć licencję czy też nie.
Oczywiście wspólnota nie musi wcale korzystać z usług licencjonowanego zarządcy.
-najpierw wybrac zaRZAD wm
-czy najpierw go odwolac AN jak wspomniala biedronka?
dalej nie wiem jak dzialac po kolei?
Help!
Przeczytałeś chociaż dwa razy jeden rozdział Kodeksu cywilnego o współwłasności?
To jest niezbędne abyś nie poruszał się po omacku.
Jesteś dopiero na początku drogi a pytań przybywa ci w postępie geometrycznym.
Muszą się znaleźć przynajmniej 2-3 osoby spośród właścicieli, gramotne, wiedzące o co chodzi we wspólnotach - co to przeprowadzą a nawet będą kandydować do zarządu.
Napisałam co w pierwszej kolejności należy zrobić. Macie nieuregulowaną sytuację prawną (o czym Zarządca także pisał).To należy naprawić jak najszybciej!
1. Zmienić sposób sprawowania zarządu NW zgodnie z art. 18 ust. 2a UoWL
2. Powołać zarząd wspólnoty zgodnie z art. 20 ust. 1 UoWL
3. Zakończyć współpracę z zarządcą (spr. umowę, dać wypowiedzenie itd - po załatwieniu pkt. 1)
4. Przyjąć dokumentację wspólnoty
5. Zażądać rozliczenia finansowego wspólnoty od zarządcy na określony dzień.
.... itd.....
Powodzenia!
1) zwołujecie zebranie
2) przegłosowujecie (większością udziałów) decyzję o zmianie sposobu zarządu - tu potrzebny notariusz.
3) wybieracie członków zarządu właścicielskiego (uchwała)
4) członkowie zarządu podpisują umowę z jakimś administratorem
W praktyce lepiej najpierw się dogadać z jakimś administratorem i on/ona wam pomoże
nie latwo bedzie w tym gaszczu przepisow sie polapac, na to potrzebny czas i praktyka z doswiadczeniami .....
jedno tylko pytanko:
jak bedzie wygladac sprawa notariusza?kto go wola lub zaprasza jak z kosztami? moze poprzedzic to uchwala nasza?
Koszty na wspólnotę np. 20-30 właścicieli to są 'groszowe sprawy'.
wspolnota duza chyba 50 wlascicieli.
lepiej by nam bylo w inne kolejnosci,zaczac,notariusz po:
-uchwale naszej z powolaniem czlonkow zarzadu
-wybranie administratora i on by potem nam dalej zalatwial z notariuszem
da rade bez zlamania prawa??????
No, da się... . Po pierwsze administratora się zatrudnia jak każdego innego pracownika a nie wybiera.
Po drugie - jeszcze dobrze nie uwolniliście się spod jednego administratora/zarządcy a już chcecie oddać swoją władzę następnemu.
A sami nie potraficie sie zarządzać z jakąś emerytowaną księgową do pomocy i emerytowaną złotą rączką ?
sorry wlasnie mialem to na mysli-zatrudnienie a nie wybranie
nie ma chyba na tyle co sie orientuje,tu wyzsza kasta z portfelem.hmmmmmmmmieszka......nas jest tu jak ten temat ""ruszylem"" 4 osoby/wlasciciele/ ot i taaaaka gromadka hmmmmma ja jak bym mial partnerke zyciowa napewno bym ja poprosil jak by kumala ustawe z 1998r. o pomoc.hmmmm....:shamed:
Chyba że to apartamentowiec w stolicy. Nie komentuję bo elan124 dwadzieścia razy no, no napisze.
podajcie mi wzor uchwaly o powolanie zarzadu wspolwlascicielskiego jak to napisac zaczne z jednym sasiadem zbierac podpisy :shamed:
Tom - przeczytaj na spokojnie cały wątek. Notariusza potrzebujesz przy tym składaniu podpisów.
Wzór masz tutaj na końcu
http://www.zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/uchwaly
Skąd sie wzięła ta rada wspólnoty mieszkaniowej? Kto i kiedy ją powołał? To podstawowe kwestie.
Potem trzeba powołać zarząd składający się z gramotnych osób i działać z pomocą rozsądnego zarządcy a na forum pytać w razie wątpliwości.
Poprosilem jego o liste wlascicieli z ich udzialami bo chcemy zwolac zebranie i dac mu wypowiedzenie,listy nie da bo jej nie ma,salda na FR nigdzie nie ma w rozliczeniach rocznych i nnych dokumentach ,wiem ze uchwale tego aneksu i innych uchwal nie mozna zaskarzyc bo termin jest 14 dni a mamy lipiec.
Prosze Was jak po kolei podjac kroki z tym niesumiennym czlowiekiem=ignorantem=
Najpierw piszesz, że chcesz zmienić zarząd powierzony na właścicielski a teraz, że "zwolac zebranie i dac wypowiedzenie".
Zapomnij o wypowiedzeniu.
Przeczytaj ten wątek jeszcze raz.
Zwołujesz zebranie, na którym ma być notariusz. Jak na zebraniu nie zbierzesz ponad 50% udziałami, to notariusz zabiera uchwałę do siebie (najpierw to z nim uzgadniasz) i prosisz nieobecnych, żeby się pofatygowali do kancelarii. Lepiej więc wybrać nieodległą.
Kto ile ma udziałów spiszesz z aktów notarialnych (przy podpisywaniu) lub stąd http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html
Jak załatwisz zmianę sposobu zarządu, to przejmiesz dokumentację i dopiero potem ewentualnie weźmiesz się za rozliczenie byłego zarządcy.
a mozna by bylo ustalic z notariuszem, ze reszte podpisow zbierzemy i dostarczymy do kancelari?przeciez to fizyczna niemozliwosc zebrac ponad 50 % udzialow,jak na zebrania przychodzi garstka!
Dopiero potem zdecydujecie, kto będzie waszym administratorem lub że sami będziecie administrować, rozliczać zaliczki itp.
Już prosiłam, zapomnij o wypowiedzeniu umowy, nie mieszaj.
ale co to jest pelnomocnictwo rodzajowe gdzie czytalem i nie wiem gdzie,min.o wyborze pelnomocnikow i tego pelnomocnictwa rodzajowe i oni jak nie mamy zarzadu moga dac wypowiedzenie zarzadcy. tfffffffffff znowu Ci pisze o wypowiedzeniu.
1. Przygotuj sobie wydruki pełnomocnictwa rodzajowego do reprezentowania kogoś na zebraniu (tzn Ty masz reprezentować swoich sąsiadów). Pole na datę zebrania zostaw puste, wypełnij swoje dane, wydrukuj odpowiednią ilość kopii
2. Przygotuj wniosek o zwołanie zebrania, w którym zapisz jakie uchwały mają zostać na nim głosowane. Na wniosku zrób tabelę na podpisy, udziały mieszkań weź z EKW. Napisz tam do kiedy żądacie zwołania zebrania, z tym, że na początku zostaw pole na datę puste
3. Zacznij chodzić po sąsiadach i zbierać podpisy. Wniosek o zwołanie zebrania musi być podpisany przez 1/10 sumy udziałów. Pełnomocnictw musisz zebrać ponad 50% udziałów.
4. Gdy już będziesz miał wystarczającą ilość podpisów wpisz datę do wniosku o zwołanie zebrania (np na za dwa tygodnie) dostarcz wniosek zarządcy za pokwitowaniem odbioru
5. Jeśli zarządca nie zwoła zebrania, zwołajcie zebranie sami. Pamiętaj, że trzeba powiadomić mieszkańców o zebraniu co najmniej 7 dni przed zebraniem. Gdy już będzie znany termin zebrania umówcie notariusza oraz powpisuj daty zebrania do upoważnień.
6. Przyjdź na zebranie i w imieniu większości właścicieli odwołaj poprzedni zarząd, zmień sposób sprawowania zarządu oraz powołaj nowy zarząd.
Mam nadzieję, że nic nie pominąłem. Pamiętaj, żeby nie wierzyć ludziom, którzy będą się zarzekali, że na pewno przyjdą na zebranie i dlatego nie podpiszą pełnomocnictwa. Działaj dalej dopiero, gdy będziesz miał ponad 50% udziałów w podpisanych pełnomocnictwach nawet, gdyby miało to potrwać np tydzień czy dwa dłużej.
czy notariusz bedzie honorowal tyle pelnomocnictw? bo na zebranie wybierze sie garstka okolo 10 osob.
Janie czy na wniosku o zwolanie zebrania ma byz zapisany tylko jeden wniosek do uchwaly sposobu sprawowania zarzadu,czy drugi wniosek np. w pkt.2 odwolanie zarzadcy? chyba cos pokrecilem? blagam sprostuj
To tylko wygląda groźnie, ale takie nie jest. Dokładnie opiszecie, że np. zarządca przechodząc w sobotę koło budynku nie ukłonił Ci się i wystarczy.
No wiem, że to żart, ale de facto cały zapis do tego się sprowadza. Wy macie napisać dlaczego mu wypowiadacie, a on nie może tego oceniać tylko musi przyjąć wypowiedzenie. I choćby się z tym nie zgadzał to tylko jego problem.
Teraz wyszli 3 sasiadow odemnie i chyba zaczniemy od zbierania pelnomocnictw tylko jaka roznica jest miedzy rodzajowym a ogolnym,chyaba w rodzajowym musimy podac przyczyne?aby mocodawca sie podpisal?
Przegladam szczatkowe dokumenty WM i wszedzie decyduje o nas Rada,to rada zawarla z nim umowe/preambule i Rada sie podpisala on i jakas piecatka licencjonowanego zarzadcy,balagan jak w magazynie..
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1998r - II CKN 866/97:
"Pełnomocnictwo ogólne nie określa w ogóle ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany. Natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot."
Oznacza to, że pełnomocnictwo brzmiące: "Upoważniam pana X do reprezentowania mnie na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej XYZ" jest nieprawidłowe, bo ogólne. Niestety pełnomocnictwo rodzajowe, z uwagi na swój charakter, jest dosyć szczegółowe. Powinno ono brzmieć np. tak: "Upoważniam pana X do głosowania w moim imieniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej XYZ podczas zebrania właścicieli lokali w dniu .......... - w przedmiocie zmiany sposobu zarządu na zarząd właścicielski, tj. sprawowany w trybie art. 20 ustawy o własności lokali..." , itp.
Należałoby przewidzieć w pełnomocnictwie różne inne sytuacje, np. upoważnienie do głosowania w sprawie zmiany porządku obrad (może się przydać) w przedmiocie wprowadzenia do porządku dowolnych uchwał, upoważnienie do głosowania w przedmiocie wyboru zarządu właścicielskiego, rozwiązania umowy z zarządcą (jeżeli jakakolwiek istnieje), itd.
Wszystkie oświadczenia woli, które będziesz składał w imieniu swoich mocodawców muszą zostać w pełnomocnictwie ujęte w formie:
rodzaj czynności ---> przedmiot.
Upewnij się czy ten twór jakim jest "Rada" ma jakieś umocowanie do działania w statucie/regulaminie wspólnoty (jeżeli takowy istnieje), w pierwszym akcie notarialnym (ze skutkiem dla pozostałych nabywców) lub w innych uchwałach. Jeżeli nic tam nie ma na temat tego dziwnego organu, to oznacza, że aneks podpisany z zarządcą przez tę wirtualną "Radę" jest nieważny.
W życiu nie podpisałbym wskazanego przez KubęP pełnomocnictwa, ponieważ mogłoby się okazać ,że uchwalono za mnie np. stawkę zaliczki na ucw lub wzięcie kredytu z banku. Po co tam PESEL? Po co miejsce zamieszkania? Oczywiście nie jest to jakiś błąd ale przerost formy nad treścią.
Skoro Czynność prawna - to głosowanie nad uchwałą/łami, przedmiot - zmiana sposobu zarządu i ewentualnie wybór zarządu. Czas i miejsce nie mają tu żadnego znaczenia, a ich brak pozwoli uniknąć ewentualnego podważenia pełnomocnictwa.
Ton - skoro właścicieli nie interesuje ich współwłasność, to po co te starania?
Wystosuj pismo do zarządcy i Rady z prostym pytaniem - Na jakiej podstawie prawnej działają i ostrzeż ich ,że w przypadku nielegalności będziesz żądał odszkodowania i zwrotu pieniędzy. Brak odpowiedzi też będzie odpowiedzią.
Okopać się i czekać co zrobią inni właściciele lokali? :bigsmile: to jest dewiza "Praktyk-realista" w praktyce - mieszać , w realu omamiać .
a tak to o co chodzi , dla ciebie Miruś L czas zatrzymała się w średniowieczu...
im mniej cech by stwierdzi czyje to pełnomocnictwo tym lepiej dla ciebie. :bigsmile:
Obowiązek podawania nr PESEL do dokumentów sądowych to teraz obowiązek.
Takie pełnomocnictwo może być przecież dokumentem w sprawie Miruś L.(Praktyk-realista)
- uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza (w formie AN) zmienić sposób zarządu z powierzonego panu X na zarząd wybrany spośród właścicieli lokali - art. 18 ust. 2a UoWL.
Następnie (już bez notariusza) normalną uchwałą większościową wybrać osoby do zarządu (skład zarządu) - i....dalej już
zarządzacie się sami.( cytat)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
U nas we wspólnocie zaistniała taka sytuacja,mamy zapisane dosłownie w akcie notarialnym, ze mamy wybrać zarząd z pośród właścicieli lokali tak jak napisała Biedronka i kilku właścicieli traktuje ten zapis literalnie a mianowicie że w zarządzie mogą być osoby które są właścicielami lokali.Tymczasem wybraliśmy zarząd 5 osobowy i dwie osoby nie są właścicielami.jeden właściciel zaskarżył do sądu o nieważność uchwały, rozprawa 1 października. Kilku właścicieli uznaje że zapis notarialny jest nie do ruszenia, nawet prawnik nie jest pewien jak do tego odniesie sąd. ja osobiście rozumiem co ten zapis oznacza ale proszę napiszcie może i inni zrozumieją.
Sa tu osoby z wielkim dosiwadczeniem,madre i obryte w uowl i kc,tez im sie klaniam nisko,tu znajduje sie wielki autorytet dla ludzi ktorzy czerpia na tym portalu wiedze,podana w prosty spob a nie jak ta UOWL, co dalej mi ja trudno zrozumiec.Dodam, ze wpakowalem sie do wspolnot mieszkaniowych po sprzedaniu domku a wiec od kwietnia TEGO ROKU i sam zafundowalem sobie pasztet........
Popatrz na to, że jak oświeceni właściciele lokali przejmą władzę, w postaci członków Zarządu nie jakieś tam Rady to rola zarządcy zmieni się na rolę Administratora.
To Administrator będzie musiał się słuchać członków Zarządu i wykonywać uchwały właścicieli lokali.
Więc do roboty , bo czas działa na Twoja niekorzyść ...
Pamiętaj zawsze rób wszytko zgodnie z prawem ... a włos ci z głowy nie spadnie.
Boże, ile jeszcze będzie trwał ciemnogród . Nie można zajrzeć do ustawy o właściwości lokali ?
A tam znajdziesz zapis :
""niniejsza umowa zostaje zawarta na czas okreslony do 31 grudnia 2011 i dalej w razie stwierdzenia przez wspolnote naruszania i naduzyc moze byc wypowiedziana umowa ze sskutkiem m-cznego wypowiedzenia ale ma zawierac szczegolowy opis i podstawy tego wyppowiedzenia
podpisy z lewej on i jego pieczatka ZARZADA/adres nip regon/
pod spodem pieczatka jakiejs pani z nr.licencji po prawej RADA WSPOLNOT i 3 podpisy
Moje pytanie czy Rada miala prawo bez podjecia uchwaly przedluzyc mu umowe na czas nieokreslony z adnotacja o ewent.wypowiedzeniu miesiecznym?
Aneks ten napisala w tym roku dopiero po zebraniu rocznym!!
U nas wniosek zawierał prośbę o zwołanie zebrania, na którym głosowane będą uchwały w sprawie:
1. Odwołania dotychczasowego zarządu
2. Zmiany sposobu sprawowania zarządu z opartego na art 18.1 na oparty na art 20.1 uowl
3. Wyboru nowego zarządu
Drogi Janie,to mnie pocieszyles i to co piszesz dalej we wniosku o zwolanie zebranie tak napiszemy ,a mozesz mi /nie denerwuj sie prosze/o napisanie wzoru jak ma to wygladac aby zaczac chodzic po mieszkaniach i z przygotowanym pelnomocnictwem zbierac podpisy?