Dylematy zarządców - segregować czy nie segregować?
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
Mam pytania, ale dość skomplikowane.<br />1.Czy zarząd rzeczą wspólną, to jest to samo co koszty zarządu nieruchomością wspólną.<br />2.Czy zarząd nieruchomością wspólną to to samo co zarząd nieruchomością i budynkiem wielolokalowym .<br />3. Czy nieruchomość wspólna jest nieruchomością w rozumienia prawa budowlanego.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
"...Art. 2.
1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
4) właścicielach nieruchomości – rozumie się przez to także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością;
3. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany..."
Zarządcy mają się czego bać ale tylko ci którym właściciele powierzyli sprawowanie zarządu (art. 18 ust.1)
Przy wybranym zarządzie zatrudniony zarządca w roli administratora (a takich jest zdecydowana większość) nie posiada danej nieruchomości w zarządzie ani nią nie włada. To jest nieprawda - z brzmienia przepisu (art. 2 ust. 3) - karany będzie właściciel którym w wypadku ustawy śmieciowej nie jest wspólnota lecz jej zarząd.
Opowiadając na pytania:
1) - nie.
2) - w zasadzie tak (dlatego 'w zasadzie', bo pytanie dość niefortunnie sformułowane)
3) - nie, bo nieruchomość wspólna to nie tylko sam grunt czy budynek
Poza tym, prawo budowlane nie definiuje pojęcia "nieruchomość".
"...Definicja nieruchomości wynika z wielu uregulowań znajdujących się w różnych przepisach, np. z ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przepisów prawa geodezyjnego i kartograficznego, ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, prawa wodnego, ustawy o lasach.
Podstawową, ogólną definicję nieruchomości zawiera ustawa Kodeks cywilny, według którego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Zgodnie z przepisami można wyróżnić trzy typy nieruchomości:
- nieruchomości gruntowe
- nieruchomości budynkowe
- nieruchomości lokalowe..." - http://tuznajdziesz.pl/nieruchomosci/aktualnosci/co-jest-nieruchomosc-jaka-jest-definicja-nieruchomosci,1170/
Nie mówimy o tym kto jest właścicielem nieruchomości wogóle ale o tym kogo ustawa śmieciowa (dla potrzeb wywozu śmieci z terenu nieruchomości) uważa za właściciela.
Przepis - przytoczony w moim poprzednim wpisie - określa to bardzo jasno, że jaśniej już nie można.
Wszyscy muszą zrobić tak jak król oświadczy.
Wykazaleś się, z wielkim uporem, że nie tylko nie rozumiesz ale nie chcesz zrozumieć podstawowych pojęć związanych nie tyle z wywozem śmieci ile nawet z ogólnymi pojęciami z UoWL
Do dzisaj się nie doczekałam przeprosin za b_ednie skierowane pod moim adresem. - szkoda że admin wyciął najważniejszą cześć.
Zaczynając od nowa mieszanie powietrza: - nie oczekuj że będę z tobą prowadziła jakieś bezsensowne polemiki, skoro ty dalej mylisz i nie chcesz zrozumieć podstawowych pojęć.
Bądź tak łaskaw to co napisałam pojąć i przestań kłamać oraz zmyślać niestworzone rzeczy.
1. Jeżeli zgodnie z art. 2 ust.3 ustawy śmieciowej: - to czy ewentualne kary, też będą na tak rozumianego właściciela nakładane czy na rzeczywistego właściciela nieruchomości (wspólnotę czyli wszystkich właścicieli)?
Jeżeli na wspólnotę (wszystkich) to na jakiej podstawie prawnej skoro właścicielem w rozumieniu ustawy są członkowie zarządu?
2. https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4865/nowa-ustawa-o-odpadach-co-sie-zmieni-dla-mieszkancow/#Item_0
Bardzo proszę nie powoływać się na mnie i nie odpowiadać mi, bo ja żadnej odpowiedzi na forum a tym bardziej od ciebie nie oczekiwałam. Powód tego pytania był zupełnie inny (odsyłam wyżej). Nie rozumiem - bo nadal nie doczekałam się sprostowania kłamstwa jakie rzekomo miałam napisać a jakie powstało w twojej bujnej wyobraźni.
W związku z tym, że w dalszym ciągu szerzysz tu na forum jakieś "prawdy objawione" bez adnotacji, że to tylko "twoim zdaniem" - zmuszona jestem sprostować aby szukajacy tu pomocy nie byli wprowadzani w błąd.
Po kolei:
- wywóz śmieci nie ma nic wspólnego z utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym. No, w ostateczności gdyby chcąc się czepiać można by się doszukać jakiegoś luźnego związku.
Opróżnianie pojemników na śmieci ze wspólnego śmietnika znajdującego się na podwórzu (na terenie NW) do którego trafiają śmieci właścicieli lokali, lokatorów z lokali wynajmowanych, śmieci z zamiatania podwórza, śmieci podrzucone (nocą) przez obcych, śmieci nawiane przez wichurę lub wiatr itd....) - wszystko to związane jest z utrzymaniem porządku i czystości na terenie nieruchomości. Nieruchomość to w tym wypadku budynek oraz grunt (podwórze) na którym budynek (i śmietnik) stoi.
Kwestię tę reguluje odpowiednią ją sytuując UoWL w art. 14 ppkt 4 (a nie 6 - i słusznie sąd odrzucił takie tłumaczenie, bo ten artykuł nie ma z tym nic wspólnego):
"...Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości..."
Zgodnie natomiast z art. 12 i 13 UoWL w kosztach zarządu NW wszyscy właściciele uczestniczą "solidarnie" - wg. udziałów.
Poza tymi kosztami właściciele ponoszą koszty utrzymania swoich lokali wg faktycznego zużycia. - całkowita herezja. Proszę przytoczyć przynajmniej 2-3 orzeczenia jakiegokolwiek sądu stwierdzajacego taką b_durę. - całkowita nieprawda.
Nie jest to też żadna czynność statutowa zarządcy bo niby według jakiego statutu miałby taką czynność wykonywać.
Nie słyszałam o statutach zarządców. Tu na forum ich kilkunastu jest może oni słyszeli?
Reprezentantem wspólnoty na zewnątrz jest zarząd wspólnoty (zarządca tylko wtedy gdy sprawuje zarząd powierzony i to nie w kazdej sytaucji) na mocy art. 21 UoWL i do tego rzeczywiście żadna ustawa śmieciowa nie jest potrzebna.
Chociaż ta właśnie ustawa śmieciowa precyzyjnie właśnie określa że to zarząd jest odpowiedzialny za składanie deklaracji.
Ta ustawa także określa że rolę właściciela na potrzeby wywozu śmieci pełni zarząd wspólnoty. Za nieprawidłwości zwiazane ze śmieciami karę ma ponosić właściciel nieruchomości. W związku z tym, że faktycznym i prawnym właścicielem większości wspólnot są wszyscy właściciele lokali w danej nieruchomości - stąd moje pytanie - do zadania przedstawicielowi rządu na spotkaniu - który właściciel nieruchomości będzie karany, jeżeli ustawa śmieciowa wskazuje na innego niż prawny, właściciela?
==============
The end.
Miałeś przytoczyć jakiekolwiek orzeczenie że: W tym przytoczonym linku sąd wyraźnie stwierdza to o czym pisałam, że wywóz śmieci (utrzymanie czystości na terenie NW) to są koszty zarządu
"...Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
...obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju wydatków.
Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się ... wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
Drugi rodzaj wydatków ponoszony przez właścicieli - to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy). Chodzi to głównie o ... wywóz nieczystości..."
Podejrzewam, że pomyliły ci się nieczystości (tzw. ciekle) z wywozem śmieci.
Nieczystości ciekłe liczone są każdemu właścicielowi wg zużycia wody - czyli to co wskazał wodomierz lokalowy razy dwa. Mówi o tym ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków.
Zużywając wodę w lokalu gdzieś tę wodę "wylewasz", albo do wc albo do kanalizacji po kąpieli, myciu czy myciu naczyń - i to są te ścieki . Zużyłeś 10 m wody to tyle samo brudnej wody (ścieków) odrowadziłeś z lokalu.
Natomiast my dyskutujemy cały czas o czym innym. Nie o ściekach ale o śmieciach (ustawie śmieciowej) które ty wynosisz ze swojego lokalu i albo wrzucasz je do zsypu w wieżowcu albo wynosisz do śmietniaka na podwórzu (na terenie nieruchomości) . Ich uprzątnięcie i wywózka to właśnie koszty utrzymania NW. Za wywóz tych śmieci wszyscy właściciele płacą (powinni) w rozliczeniach wewnątrz wspólnoty wg. udziałów bo tak nakazuje UoWL. Natomiast gminie wspólnota a w jej imieniu zarząd, który jest za to odpowiedzialny ma płacić wg. ilości zamieszkałych osób daną nieruchomość (najczęściej).
W przypadku tego konkretnego orzeczenia nie do końca jestem przekonana co "poeta" miał na myśli....
Pozwolę sobie przytoczyć dwa fragmenty tegoż orzeczenia:
Drugi rodzaj wydatków ponoszony przez właścicieli - to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy). Chodzi to głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości.
Ze środków tych wspólnota ma obowiązek rozliczyć się, tj. po zakończeniu roku obrachunkowego winna wskazać ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci, itp.)
biedron-ka,co ty na to ?
Pomijam orzeczenia sądów mówiące, że w takich przypadkach (gdy nie można zmierzyć) należy to zaliczyć do kosztów zarządu i rozliczać tak jak te koszty.
Nie wiem co sąd miał na myśli w tym wypadku, może zwykła pomyłka protokolantki - skoro wcześniej używa wyrażenia wywóz nieczystości (ścieków). Śmieci też są nieczystościami w pewnym sensie, może dlatego.
Natomiast odprowadzanie ścieków odbywa się za pomocą kanalizacji ściekowej lub z szamba (wywóz).
To medium (ścieki) akurat można precyzyjnie zmierzyć ile każdy lokal zużył bo ustawa określa jak to zrobić.
Oto najistotniejsze fragmenty tej ustawy:
"...Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków
Art. 1. Ustawa określa zasady i warunki zbiorowego zaopatrzenia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi oraz zbiorowego odprowadzania ścieków,
Art. 2. Użyte w ustawie określenia oznaczają:
8) ścieki - wprowadzane do wód lub do ziemi:
a) wody zużyte, w szczególności na cele bytowe lub gospodarcze,
9) ścieki bytowe - ścieki z budynków mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego oraz użyteczności publicznej, powstające w wyniku ludzkiego metabolizmu lub funkcjonowania gospodarstw domowych oraz ścieki o zbliżonym składzie pochodzące z tych budynków;
15) urządzenie pomiarowe - przyrząd pomiarowy mierzący ilość odprowadzanych ścieków, znajdujący się na przyłączu kanalizacyjnym;
Art. 6. 1. Dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług.
5. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym lub budynkami wielolokalowymi, umowa, o której mowa w ust. 1, jest zawierana z ich właścicielem lub z zarządcą.
Art. 26. 1. Rozliczenia za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków są prowadzone przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne z odbiorcami usług na podstawie określonych w taryfach cen i stawek opłat oraz ilości dostarczonej wody i odprowadzonych ścieków.
2. Jeżeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych, jest on obowiązany do rozliczenia kosztów tych usług. Suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.
4. Ilość odprowadzonych ścieków ustala się na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych.
5. W razie braku urządzeń pomiarowych ilość odprowadzonych ścieków ustala się na podstawie umowy, o której mowa w art. 6 ust. 1, jako równą ilości wody pobranej lub określonej w umowie..."
W związku z tym, że rzadko która wspólnota ma urządzenia pomiarowe na kanalizacji ściekowej (wodomierze? ściekomierze?) ilość wyprodukowanych ścieków jakie trzeba "wywieźć kanalizacją" z lokalu oblicza się jako ilość zużytej wody w danym lokalu. PWiK wystawiając wspólnocie fakturę na podstawie wskazań wodomierza głównego, że wspólnota pobrała 100 m wody - na fakturze wystawia 100m wody + 100m ścieków.
Z szambami nie ma tego problemu bo wiadomo ile na beczkowóz wchodzi. Pomijam wodę zużytą na tzw. cele pożyteczne (podlewanie trawnika itp) którą można odliczyć i nie zaliczać jej do ścieków ale to zawiera się w umowie.
Masz jakieś problemy z percepcją czy co innego? - nie przytoczyłeś do dzisiaj fragmentu w którym bym taka b-durę napisła wiec przestań klamać wreszcie, bo zgłoszę do admina aby ci zablokował wejście na forum za łamanie regulaminu, dopóki nie sprostujesz tych pomówień.
Mylisz pojęcia - lokal to lokal a cała nieruchomość wraz z korytarzami, piwnicami, dachem, ścianami podwórzem, także wspólny śmietnik na podwórzu, to nieruchomość wspólna - czyli to z czego korzystają nie tylko właściciele i służy nie tylko właścicielom lokali.