Fundusz na naprawy bieżące dla garażowca
jansobol
Użytkownik
Czy uważacie za jakiekolwiek ryzyko potraktowanie jako czynności zarządu zwykłego uchwalenie przez właścicieli garaży składki comiesięcznej na fundusz do napraw bieżących (głównie serwis bramy) w garażowcu będącym wyodrębnionym lokalem niemieszkalnym?
I czy w ogóle u kogokolwiek na tym forum udało się doprowadzić do zgodnego z prawem funkcjonowania takiego garażowca, tzn założenia swojego konta, płacenia comiesięcznych składek, nie korzystania z pieniędzy wspólnoty jeśli sprawa nie dotyczy części wspólnych itp itd? Jeśli tak to jak to w praktyce wygląda?
I czy w ogóle u kogokolwiek na tym forum udało się doprowadzić do zgodnego z prawem funkcjonowania takiego garażowca, tzn założenia swojego konta, płacenia comiesięcznych składek, nie korzystania z pieniędzy wspólnoty jeśli sprawa nie dotyczy części wspólnych itp itd? Jeśli tak to jak to w praktyce wygląda?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
https://forum.zarzadca.pl/wiki/garaz
Jak współwłaściciele lokalu są zgodni, to problemu nie ma. Tylko kto widział 100% jednomyślność w dużej grupie ludzi?
Do przykładów Kuby dodam ten najbardziej prozaiczny - głosowanie we wspólnocie. Współwłaściciele garażu mają jeden głos niepodzielny, więc przy każdej uchwale dotyczącej części wspólnej całej nieruchomości wszyscy (100%) muszą zagłosować identycznie, żeby głos był ważny.
Co do pytania o zaliczki to każdy właściciel garażu gdzieś mieszka, więc jest gdzie wysyłać pisma. Dalsze odpowiedzi trzeba uzależnić od tego, czy traktujemy udział garażowca jako podzielny lub nie. Osobiście uważam, że powinien być niepodzielny, jednak jak wiemy sąd we Wrocławiu orzekł inaczej. Niezależnie od naszej oceny jest to jednak prawomocny wyrok sądu na który można się powoływać. Więc, żeby było życiowo łatwiej, a jednocześnie "zgodnie z prawem" (skoro sąd tak orzekł) to podzieliliśmy udział garażowca. Dało to komfort w postaci tego, że nie ubył jeden wielki udział w głosowaniach, bo tak jak napisaliście ten głos w praktyce nigdy by nie był ważny. Poza tym kolejna korzyść to właśnie kwestia zaliczek na NW, są po prostu powiększone o część udziału w garażowcu. Na tę chwilę wydaje mi się to zgodne z prawem.
Pozostaje kwestia napraw i remontów. Jeśli naprawa dotyczy części nie wspólnej to pieniądze na nią nie mają prawa pochodzić z konta wspólnoty. I ja również uważam, że nie powinny, nawet jeśli to komplikuje nieco życie. Do czasu aż wszyscy spłacają mimo, że bezprawnie, to jest dobrze. Ale wystarczy, że znajdzie się jeden oszołom co stwierdzi, że nie zapłaci, bo on by np znalazł tańsze rozwiązanie i już jest problem. Albo po prostu powie "nie bo nie". I klops, bo tak naprawdę wspólnota nie ma prawa nic nikomu naprawiać w lokalu prywatnym. U mnie jest jeszcze o tyle problem, że sporo garażów jeszcze się nie sprzedało i nie mam wątpliwości, że deweloper nie chce wydawać tam ani złotówki, stąd w przypadku czynności przekraczającej zarząd zwykły widzę fiasko przedsięwzięcia. Ale wydaje mi się, że naprawy bieżące i remonty to jednak ewidentnie czynności zarządu zwykłego, jednak założyłem ten wątek, żeby poznać Wasze zdanie.
Na chwilę obecną myślę o czymś takim, żeby właściciele garażów większością głosów uchwalili:
- wysokość zaliczek na bieżące naprawy
- wpłacanie tych zaliczek na konto wspólnoty
- zezwolenie dla wspólnoty na dokonywanie bieżących napraw załóżmy do jakiejś kwoty, albo konkretną listę czynności
- pozostałe kwestie regulujące sposób rozliczania zaliczek i np ich wypłacenia z powrotem właścicielom garażów na żądanie.
Natomiast wspólnota musiałaby uchwalić pozwolenie na wykorzystanie konta do przyjmowania zaliczek od właścicieli garażów, zezwolenie na dokonywanie bieżących napraw w garażowcu z zaliczek jego właścicieli i pozostałe kwestie z ostatniego myślnika powyżej.
Zastanawiam się tylko, czy te wszystkie myślniki mieszczą się w zarządzie zwykłym i wystarczy większość.
nie można się powoływać chyba, że w dyspucie akademickiej .
Orzeczenie to dotyczy konkretnej wspólnoty i tam obowiązuje, że każdy właściciele MP może glosować odrębnie od innych właścicieli MP .
Niepodzielności sprawdza się przy 3-7 współwłaścicielach i to wtedy, gdy mają jednakowe udziały , bo gdy mają różne to każdy z nich ( zwłaszcza ci o mają najwięcej) chce glosować odrębnie
Nie wiem skąd ten zachwyt skoro Sąd najwyższy zajął stanowisko odmienne, że udział w garażowcu jest niepodzielny ... kolejny bubel prawny po majątku odrębnym od majątku właścicieli ( bo niby za co się tego majątku dorobiła)
Zachwytu żadnego nie ma, wkurzające jest takie orzekanie, że i tak i tak jest dobrze. Wyrok SN oczywiście znam - jest paraliżujący dla większości wspólnot z garażowcem.
Nowy doklejony: 21.06.13 19:52 Przeczytaj jeszcze raz, w wersji z podzielnym udziałem dostałeś odpowiedź.
Uchwała do twoich punktów jest wystarczająca.
Przestrzegałabym tylko przed wspólnym kontem. Bezpieczniej dla wspólnoty będzie, gdy garaż będzie miał oddzielne.
Z niepodzielnością udziału kontrowersji nie ma - sprawa została jednoznacznie rozstrzygnięta.
wszystko należało do właścicieli , ale ...
w gminie Warszawa zaczęto sprzedawać nieruchomości gruntowe Wspólnotom np. pod parkingi przydomowe i co ...
SN zmienił zdanie by Sądy WK mogły legalizować te transakcje i zakładać odrębne KW...
Czyli przyjmuję że garażowiec jest podzielny.
Mam tak od 13 lat... i dopóki są wszyscy zgodni jest spokój. Znajdzie się ktoś komu to nie odpowiada, pójdzie do sądu i będzie interpretacja...
Prowadzę osobno rozliczenia garażowca w ramach WM. Mam zaliczki na energię elektr., drobne naprawy (np. bram), sprzątanie, konserwacje.
( który płaci podatki odrębnie, a nie wspólnie z innymi współwłaścicielami "garażowca"),
że nie może glosować i jest wykluczony, bo tak stanowi orzeczenie SN ...
Zmiany w obowiązującym prawie, nie nadążają za potrzebami czasu, tkwią w latach sześćdziesiątych ubiegłego stulecia ...
Remont bramy garażowej to sprawa zwykłego zarządu, jednomyślność nie jest wymagana, wystarczy wola większości liczona proporcjonalnie do wielkości udziału w garażu.
Ustalenie zaliczki na ten cel, choć nie znajduje oparcia w ustawie, bo to nie wspólnota mieszkaniowa, to jest dowodem prawidłowego gospodarowania nieruchomością.
Moim zdaniem nie ma tu przekroczenia zarządu zwykłego.
Odnośnie praktyki - najlepiej, gdyby deweloper na etapie wyodrębniania ustalił umowne zasady sprawowania zarządu - tutaj art. 18 uwl nie będzie miał zastosowania, dlatego stosowny zapis musiałaby się znaleźć w każdym akcie notarialnym.
Zaliczki wyliczane nie są wg udziału w lokalu garażowym a jest wyliczane jako przypadające na jedno miejsce (tu UOWL nie ma zastosowania).
Jeżeli planujemy 2x sprzątanie garażu za 300zł to dla 30 miejsc każdy (każde miejsce garażowe) ma w ciągu roku zapłacić 10zł. Podobnie jest z konserwacją, naprawami, oświetleniem itp.
Roczne rozliczenia WM i garażu są oddzielne.
Wewnętrzną rządzą właściciele lokali poprzez poodejmowanie stosownych uchwał. np uchwała o prowadzeniu ewidencji pozaksięgowej WM
Każdy lokal ma swoją odrębną kartotekę w systemie ewidencji pozaksięgowej do jakie prowadzenia jest zmuszona wspólnota.
Garaż wielostanowiskowy ma jeszcze dalszy podział: na współwłaścicieli ułamkowych (1/ ilość ogólna MP).
Każdy z nich ma swoją kartotekę w ewidencji.
Wystarczy zapoznać się z jakimś programem demo wspomagającymi zarządzanie nieruchomościami.
Koszty jakimi jest obciążana Wspólnota jest rozpisywana zgodnie z zawartymi umowami.
NP. faktura za sprzątanie powinna mieć następujące pozycje :
koszt sprzątania terenów NW zewnętrznych ,
koszt sprzątania terenów NW wewnętrznych ( korytarze piwniczne, klatki schodowe , strychy)
oraz koszt sprzątania terenów hali garażowej.
W ten sposób wiadomo kto jakie koszty ma pokryć...
F-ry są wystawiane na WM.
Szkoda, myślałem, że znasz dobry sposób, żeby zgodnie z prawem ścigać. Nie wiem co się dzieje, gdy większość współwłaścicieli garaży zatwierdzi zaliczki, a potem ktoś nie będzie płacić. Zapewne któryś ze współwłaścicieli musi iść z tym do sądu.
Po wielu godzinach rozmyślania wychodzi mi, że chyba najlepiej, żeby większość właścicieli garażowca podpisała zarządzenie, że będą płacić wspólnocie zaliczki na utrzymanie garażu, że zezwalają wspólnocie na cały szereg działań, w tym podpisanie umowy na dostawę prądu, płacenie za prąd, konserwacje i co tam jeszcze trzeba oraz egzekwowanie długów. Takie zarządzenie z całą listą na pewno przekroczyłoby zarząd zwykły, stąd trzeba by było poprosić sąd o przyklepanie zarządzenia wolą większości właścicieli. I chyba jakoś się to wtedy będzie wszystko zgodnie z prawem kulać. Oczywiście wspólnota też musi podjąć stosowne uchwały.
Jakbyś teraz chciał takiego niepłacącego od garażu ścignąć sądownie to domyślam się, że nie masz szans?
Właściciel miejsca postojowego ma obowiązek łożyć na utrzymanie części wspólnych WM
( koszt utrzymania NW X 1/ ilość MP ogółem X udział w NW związany z garażem wielostanowiskowym ).
Naliczania opłat zaliczek od właściciele MP nie ma nic wspólnego z głosowaniem nad uchwałami.
Współwłaściciele lokalu w częściach ułamkowych nie ponoszą odpowiedzialności za zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej solidarnie, dlatego każdy powinien mieć odrębną kartotekę finansową.
Zatem nie tylko w przypadku garażu wielostanowiskowego, ale również i innego lokalu - np. mieszkania. Na co dzień takie kwestie nie mają znaczenia dla funkcjonowania wspólnoty, oczywiście dopóki sprawa nie trafi do sądu.
Więcej na ten temat w artykule Ustawodawca dyskryminuje współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1861-ustawodawca-dyskryminuje-wspolwlascicieli-garazu-wielostanowiskowego-
Zarządca dla garażowca to dodatkowy koszt. Poza tym kto powinien podpisać umowę na dostawę prądu do części wspólnej garażowca?
Nowy doklejony: 16.07.13 22:33
No dobra, sam sobie znalazłem parę wyroków.
Wychodzi na to, że jedynym zgodnym z prawem sposobem na zarządzanie garażami jest podpisanie przez współwłaścicieli garaży umowy na zarządzanie. Jeśli nie podpiszą wszyscy, wtedy trzeba iść do sądu, żeby zatwierdził umowę wolą większości mimo, że czynność przekracza zarząd zwykły (a ustalenie wynagrodzenia zarządcy zapewne przekracza zarząd zwykły).
Ale wciąż mnie zastanawia na kogo wtedy mają być podpisane umowy/wystawiane faktury; zarówno te na konserwacje/naprawy jak i na prąd do części wspólnej garażowca.
- umowy podpisują przedstawiciele większości garażowca z tymi samymi co ma wspólnota.
- wiekszość garażowca zgadza się na wpłacanie zaliczek na utrzymanie lokalu na konto wspólnoty
- WM zgadza się na udostępnienie konta oraz na opłacanie z zaliczek garażowca należności wynikających z podpisanych umów
- faktury przychodzą na WM z wyszczególnionymi usługami na NW i garaż
- większość garażowca nadwyżkę zaliczki przekazuje na następny rok zarządzania.
( koszt utrzymania lokalu / ilość MP ogółem X 1 )
i żadnej filozofii tu nie ma ....
Zaliczka "garażowców" też skałada się z dwóch podstaowych części (jak nie ma służebności przejzadu i przechodu na rzecz osób trzeci) : opłat dotyczących lokalu (np. prąd , sprzątanie, konserwacja w lokali - np. malowanie oznakowania poziomego) i opłat związanych z utrzymaniem części wspólnych
Zarządzanie w obecnym stanie prawnym lokalem z wieloma miejscami do garażowania , bez naciągania prawa nie jest możliwy . Mniejsze kłopoty są gdy takich miejsc jest 10-20 , tam dojdzie się do konsensusu jak ponosić koszty utrzymania lokalu, problemy zaczynają się, gdy MP jest 200-300 w budynku.
Nie znam przypadku, że sąd wydałby decyzje nakazująca spisania umowy o wyborze zarządcy, odrębnego niż ten, który zarządza nieruchomością . Przez 15 lat mam sprawy w Sądzie ( 100 MP) o windykacje należnych zaliczek od właścicieli MP i nikt nie poważył ze uchwała o stawkach służących do naliczania opłat za MP jest niezgodna z prawem .
W zasadzie to się da. Większość współwłaścicieli garażowca podpisuje umowę o zarządzanie, a sąd to przyklepuje jako czynność przekraczająca zarząd zwykły, ale ustalona wolą większości. Prawnie jest wszystko ok wtedy.
A to już jest bardzo ciekawe. Rozumiem, że garażowiec to odrębna własność? Jest tylko uchwała wspólnoty, czy współwłaściciele garażowca również podpisali w swoim gronie zasady zarządzania przez wspólnotę?
Na pierwszym zebraniu ws opłat na utrzymanie nieruchomości, tak została sprawa przedstawiona przez Zarząd i administratora jak i to, za co, ma płacić i w jaki sposób.
Wszystkie wpłaty wpływają na konto wspólnoty, a księgowo są rejestrowane na każdego właściciela MP. I to hula do dnia dzisiejszego ....
Nikt tego nie zaskarżył ... i wszyscy są zadowoleni.
Wspólnota to przyjacielski podmiot w zarządzaniu nieruchomościami.
Wiadomo, że dopóki taki układ działa i wszyscy są zadowoleni, to nie ma problemu. Ale wiadomo też, że ludzie potrafią nie płacić zaliczek. I w tym upatrywałem słabej strony takiego rozwiązania, a mianowicie tego, że każdy sąd od razu taką windykację odrzuci jako zupełnie niezgodną z prawem. Jestem naprawdę nielekko zdumiony faktem, że Tobie sąd nic nie odrzucał.
No i ja mam jeszcze jeden problem, którego Ty najprawdopodobniej nie masz. U mnie niecałą połowę miejsc w garażu ma jeszcze deweloper. Jak wiadomo ma też prawnika i tu mogą być schody.
dobry "papuga", znający się na zagadnieniach wspólnotowych, to 50% sukcesu ....
kiedyś był ... uważał, że życie na koszt wspólnoty( współwłaścicieli lokali) to normalność działania wspólnoty - nie korzystam więc nie płacę ...
ale i z tym sobie poradziliśmy za pomocą windykacji .... zmięk i zaczął płacić oraz szybko pozbywać się balastu finansowego ...
po 18 miesiącach nie był członkiem wspólnoty
Prawnik podpowiedział jaki tekst do uchwał trzeba wstawiać, by sąd nie miał wyjścia i możliwości interpretacyjnych , używał właściwego słownictwa, na co, jako świadek w sprawie, mam zwracać uwagę , a co mogę pomijać, przemilczeć, itp
W naszej Wspólnocie mamy polisę ubezpieczeniową na cały budynek od zdarzeń losowych oraz OC. Ochrona ubezpieczeniowa OC działa na terenie należącym do wspólnoty, czy np wyodrębniony lokal hala garażowa podlega również takiej ochronie, czy też musi mieć osobne OC. Hala jest zarządzana przez Zarząd Wspólnoty w ramach zarządu zwykłego (zapis w akcie not.)
(Współ)Właściciele garażowa powinni mieć odrębną polisę .
Koszt tej polisy jest wyskoki, bo i majątek tam przechowywany ( parkujące pojazdy) jest znacznej wartości.
Pod pojęciem budynku - rozumie się - w przypadku katastrofy... odtworzenie nieruchomości budowlanej oraz części wspólnych do stanu surowego.
Ubezpieczenie to nie obejmuje wyodrębnionych lokali( ścianki działowe będziesz musiał sam na swój koszt wykonać)
z informacji jakie ja posiadam, to w standardzie ubezp. WM OC nie obejmuje miejsc garażowych w parkingu wielostanowiskowym. np; zniszczenia , uszkodzenie czy kradzieży majątku ruchomego ( np. pojazdów) ...
Jak jest w twoim przypadku, ja nie wiem, musisz zajrzeć do warunków ubezpieczenia, jakie ma wspólnota.