Zadłużenie wspólnoty - czy jako mieszkaniec odpowiadam pojedynczo?
Agawa
Użytkownik
Witam, zytuacja przedstawia sie następująco. Wspólnota liczy 120 właścicieli, ale nie zaliczają się do niej mieszkania, ale części wspólne - drogi dojazdowe na osiedlu, parking, brama - w czynszu pł4acimy więc za oświetlenie latarń, odśnieżanie, sprzątanie drogi, wywóz śmieci, naprawy bramy wjazdowej. Po rozliczeniu kosztów faktycznei poniesionych w roku 2011 wspólnota miała teoretycznie nadpłatę - ale tylko na papierze, bo w praktyce część mieszkańców nie płaciła czynszu, więc fizycznie pieniędzy wpłynęło mniej niż powinno. Administrator poinformował nas, że teoretycznei moglibyśmy sobei nadpłatę potrącić z przyszłych wpłat, ale nie możemy tego z robić skoro wspólnota jest zadłużona. Powiedziałam, że ja płacę systematycznie i guzik mnei obchodzi, że ktoś zalego - nei mam zamiaru sponsorować innych, więc sobie tę nadpłatę potrąciłam w kolejnych miesiącach - i teraz mnie administrator straszy, ze mam 150 zł długu.
Czy w takiej sytuacji mają prawo wymagać ode mnei spłaty tego "długu" - przecież ja comiesiąc płaciłam uczciwie i skoro koszty za rok 2011 okazały się niższe niż moje zaliczki, to przecież chyba miałam prawo potrącić to sobie? Proszę o poradę. Jeśli mam odpowiedać za innych, to może też przestanę płacić i niech mnei sponsorują inni.
Czy w takiej sytuacji mają prawo wymagać ode mnei spłaty tego "długu" - przecież ja comiesiąc płaciłam uczciwie i skoro koszty za rok 2011 okazały się niższe niż moje zaliczki, to przecież chyba miałam prawo potrącić to sobie? Proszę o poradę. Jeśli mam odpowiedać za innych, to może też przestanę płacić i niech mnei sponsorują inni.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Co to w ogóle jest teoretyczna nadpłata? Od kiedy to bilans robi się na planowanych zaliczkach, a nie na tych, które faktycznie wpłynęły? To raz.
Dwa, administrator nie ma prawa Was o niczym odnośnie nadpłaty/niedopłaty zaliczek informować, ponieważ to, co się z zaliczkami stanie jest uchwalane w uchwale. Administratorowi nic do tego.
Trzy, nie masz prawa sobie samodzielnie czegokolwiek potrącać, jeśli nie zostało uchwalone, że nadpłata zostanie zwrócona.
Rozumiem tak w ogóle, że piszesz tylko o zaliczkach na poczet zarządu nieruchomością wspólną i nie ma tu mowy o zaliczkach na poczet dostawy mediów do lokali.
Co roku dostajemy rozliczenie za rok poprzedni (chociaż za 2012 jesscze nei dostaliśmy ....) i wychodzi zawsze albo niedopłata, albo nadpłata i administrator każe to doliczyć lub odjąć i tak zawsze robiłam i bylo ok. W piśmie od administratora była zawsze informacja, że nadpłatę/niedopłatę należy uregulować w przyszłych płatnościach.
Wbrew pozorom sprawa jest dosyć złożona.
Jakie macie system ogrzewania , indywidualny czy zbiorczy? Bo może na tym powstała niedopłata. Chodzi mi o to, czy na pewno "niedopłata" powstała z tego, że ktoś nie płaci, czy może ze zwiększonych kosztów, których ty nie bierzesz pod uwagę (nie zaliczasz do kosztów NW).
Napisałamm to już wyżej - rozliczenie faktycznie poniesionych kosztów za rokk 2011 wykazalo, ze koszty (odśniezanie, śmieci, oświetlenie parkingu itp.) były niższe niż to zaplanowano na poczatku roku. Zatem w rozliczeniu kosztów powstała nadpłata, ale ponieważ przez rok 2011 nie wszyscy miezkańcy płacili czynsz, więc fizycznie na konto wpłynelo od mieszkańców mniej pieniędzy, więc fizycznie na koncie nie ma nadwyżki. Chodzi o to, ze mnei nie interesuje, ze ktoś inny nie zapłacił - ja płaciłam regularnie i jeśli w rozliczeniu kosztów wychodzi, ze mam nadpłatę, to moim zdaniem mam prawo ją sobie odjąć, a od tych co nie płacili wcale niech administrator jakoś egzekfuje. Ale administrator twierdzi, ze nie mam prawa sobie tej nadwyżki odjąć - i nie wiem, czy ma rację, czy nie.
Kwestia ogrzewnia nie ma tu znaczenia, ponieważ zarządca/administrator zarządza tylko drogami i parkingiem na osiedlu - mieszkania w to nie wchodzą.
CO do uchwał - ja nei wiem, czy są jakieś uchwały - czy uchwała o wykorzystaniu nadwyżki może być podjęta tylko przez radę osiedla? Pytam, ponieważ mamy jakąś radę i moze oni coś tam uchwalają, nei wiem - ale spotkań współwłaścicieli nei mamy regularnie. Ostatrnei było może z 2 lata temu i nic z niego i tak nie wyikło.
Chyba masz administratora, który nie ma pojęcia o swojej robocie.
Jeśli jest administrator to nie ma rady osiedla, tylko zarząd. No chyba, że i to u Ciebie stoi na głowie - nie zdziwiłbym się.
Dostałaś już odpowiedź, że nie masz prawa nic sobie odjąć jeśli nie było uchwały zezwalającej na to.
Pod uchwałami podpisują się właściciele.
A jako ciekawostka - gdyby było w uchwale, że nadpłata zostanie zwrócona, to ci niepłacący również by dostali zwrot. Od tego jest zarząd/administrator żeby windykować dłużników.
Uchwały uchwalają właściciele (tak jak piszesz - większość jest potrzebna, żeby uchwałę uchwalić lub odrzucić).
Uchwały podejmują właściciele większością głosów (liczoną udziałami).
nie, nie wiadomo o co chodzi , a tak ( wg twojej informacji) buduje się dezinformację...
We wspólnocie mieszkaniowej oprócz tego, że podejmowane są uchwały właścicieli lokali, mogą też być uchwały Zarządu WM
Uchwała może uzyskała większość "przed przybyciem" do ciebie i dlatego nie brałaś udziału w klasycznym głosowaniu przez "kolędowanie Zarządu WM" "od drzwi do drzwi"
To właściciele lokali zobowiązani są do podjęcia uchwały, co z tą nadwyżką zrobić ( np. na zebraniu sprawozdawczym) , a Zarządca ma tylko wykonać taką uchwałę.
Nie wiem czy rzeczywiście taki bajzel jest w twojej wspólnocie czy ty źle opisujesz sytuację.
W każdym bądź razie to wszystko jest chore - wymaga radykalnego uzdrowienia bo niebawem zapętlicie się całkowicie i jakiś administrator będzie robił co będzie chciał z waszymi pieniędzmi. - To ty jako właścicielka lokalu nie wiesz jaki lokal w jakim budynku, w jakiej wspólnocie kupowałaś???
Jakaś rada (może gospodyń niepracujących) podejmuje decyzje za właścicieli???
Czy ty przeczytałaś podstawowy i jedyny w zasadzie obowiązujący cię akt prawny jakim jest Ustawa o własności lokali??? - a to co znowu za stwór? Co ma osiedle i jego jakaś jego rada do ciebie jako właścicielki lokalu we wspólnocie i współwłaścicielki nieruchomości wspólnej??? We wspólnocie uchwały podejmują właściciele lokali zgodnie z art. 23 w sprawach o których mowa w art. 22 ust. 3 UoWL oraz w każdych innych jakie sobie zażyczą.
Wykonawcą woli właścicieli wyrażonej w uchwałach jest (ma być) zarząd wspólnoty. Lepiej zapytaj sklepowej na osiedlu - ten sam efekt będzie.
W waszej wspólnocie jak widać funkcjonuje: administrator, zarząd, rada wspólnoty, rada osiedla ...i wszyscy oni podejmują uchwały a właściciele jak baranki "czekają na rzeź" i... nie dziwię się, że niektórzy właściciele nie płacą bo pewnie nie wiedzą co i ile i komu płacić.
Sorry. Teraz do rzeczy, gwoli tylko przypomnienia, to co płacą właściciele do wspólnej kasy, nie nazywa się czynszem bo wspólnota to nie spółdzielnia mieszkaniowa.:
Są ewentualnie dwa rodzaje nadpłat na koniec roku:
- wynikające z zaliczek na koszty zarządu NW
- z zaliczek na opłaty za lokal
W sprawie tych pierwszych wspólnota (czyli właściciele) mogą podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadpłaty na inny cel.
W sprawie tych drugich wspólnota (właściciele) ani nikt inny nie ma nic do gadania, bo to są pieniądze poszczególnych właścicieli - nadwyżka ta ma być zwrócona właścicielowi na koniec roku, chyba, że dany właściciel wyda dyspozycję zaliczenia jej na konto przyszłych wpłat (co jest często praktykowane).
Mimo, że za zobowiązania (zaległości) wspólnoty (z NW) każdy właściciel odpowiada do wysokości swojego udziału to niedopuszczalna jest sytuacja aby za innych właścicieli (nie płacących) płacili pozostali. Zarząd wspólnoty ma obowiązek wykonywać przepis art. 15 ust. 2 oraz art. 16 UoWL a nie obarczać swoją nieudolnością uczciwie płacących właścicieli.
Należy tego zażądać od zarządu wspólnoty, albo wybrać taki co weźmie się solidnie do roboty.
są natomiast Opłaty eksploatacyjne - tak nazywa się comiesięczne zobowiązanie dla członka spółdzielni, który jest właścicielem lokalu lub ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
to tak z grubsza ...
Przyznaję, że Ustawy o własności lokali nie czytałam - tyle, że nasz wspólnota jest specyficzna. Jest kilka bloków, a każdym bloku kilka klatek i w każdej klatce tylko po 3 mieszkania (1 na parterze, 1 na piętrze i 1 na drugim piętrze). Jeśli chodzi o lokale to jesteśmy wspólnotami tylko w pionie danej klatki - czyli ja i 2 sąsiadów z mojej klatki tworzymy małą wspólnotę. I tym nie administruje, nie zarządza nikt. Natomiast firma zewnętrzna administruje tylko częściami wspólnymi jakimi są parkingi i drogi na osiedlu, więc nie lokale.
To co płacimy do administratora (70 zł/mies. w roku ubiegłym, 83 zł/mies od lipca tego roku) to na poczet:
- odśnieżanie, sprzątanie parkingów i drogi dojazdowej
- wywóz śmieci
- napraw awarii bramy wjazdowej
- oświetlenia na parkingach
- kosztów administrowania dla firmy administującej.
Rada wspólnoty (czy zarząd - bo nie wiem jak to się nazywa) - nie dostaje żadnej kasy.
Nie ma też oczywiście funduszu remontowego, bo jak napisałam wyżej - zarządzanie nie dotyczy mieszkań.
Oj Agawa ale aferę forumową wywołałaś ,
niby ni nie wiesz , nic nie rozumiesz , błądzisz , bo wiesz tylko , że masz zapłacić, dostałaś wezwanie ...
Zacznij ty lepiej od tekstu ustawy o własności lokali http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/12-ustawa-o-wlasnosci-lokali , tam nauczysz się abecadła wspólnotowego
i zaczniesz odróżniać Zarząd WM od Rady wspólny ,
mieszkańca od właściciela lokalu ,
i co komu wolno a kto ma siedzieć cicho we wspólnocie ....
Błądzę to prawda, ponieważ się na tym nei znam - trudno wiedzieć wszysko.Dlatego szukałam porady na forum.
Na forum trzeba przyjść jak się ma podstawową wiedzę i zna się dokumenty wspólnoty , bo inaczej wyjdzie tylko wielkie bicie piany ...
o wszystkim i o niczym ....
Jednak by coś zmienić, musisz najpierw wiedzieć na czym stoisz.
Wspólnotę tworzą właściciele jednej nieruchomości (jednej działce gruntu z zabudową).
Wspólnota dla jednej klatki to trochę dziwny twór. Zajrzyj do swojego aktu notarialnego. W jakiej działce masz udział? Malutkiej (jedna klatka) czy dużej (budynek, osiedle)?
Edukacja , edukacja i tylko twoja edukacja może to powstrzymać...
wszystkie liczniki (wodomierze, gazomierze, en.elektrycznej) znajdują się na klatkach schodowych i są łatwe do odczytu dla inkasentów. I to jest indywidualna sprawa właściciela i dostawcy. W tym przypadku prawdopodobnie tak jest. Podejrzewam ,że cały blok tworzy WM a nie pojedyńcza klatka schodowa, ponieważ nie wyobrażam sobie rozpoczęcia budowy takiego bloku zgodnie z Prawem Budowlanym. Ale sytuacja z osiedlem jest już mi znana. Mam taką u siebie. Jest wspólna dla 4 WM ulica, której współwłaścicielami jest 118 ludzi. Działanie zgodnie z prawem jest tu NIEMOŻLIWE (wymagałoby zgody wszystkich), więc działamy "na granicy prawa". 4 Zarządy WM podpisały umowę ,że partycypujemy w kosztach "obsługi tej ulicy (sprzątanie, odśnieżanie, oświetlenie, czyszczenie kanalizacji) Póki płacą wszyscy nie ma problemów. Przypuszczam ,że podobnie jest u Agawy. Problem powstaje z egzekucją zadłużenia. Tu nie ma zastosowania uowl. Sądy różnie mogą podchodzić do tego.
Agawa - niewątpliwie masz dług w stosunku do administratora za niezapłacone zaliczki, a admin ma dług do Ciebie z tytułu rozliczenia.
Jednak proponuję Ci zbadać sytuację prawną twojej WM. Budynek w którym mieszkasz powinien podlegać przeglądom budowlanym, być ubezpieczonym od katastrof, bo możesz się kiedyś obudzić z ręką w nocniku. Administratorowi taka sytuacja może odpowiadać, " w mętnej wodzie...."
Przeczytałam ustawę o własnosci lokali - ale jak sama nazwa wskazuje - ona dotyczy głównei lokali, a u nas lokale nei mają zarządcy - pisałam o tym wyżej, że zarządca zarządza tylko tzw. "nieruchomością wspólną", na która składają się drogi osiedlowe i parking.
Aczkolwiek doczytałam się w umowie, że "Art.17 - Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego działowi w tej nieruchomosci". Jeśli więc dobrze rozumiem, to wynikałoby z tego, że ja nie odpowiadam za to, że ktoś niepłaci - ja płacę i jeśli wystąpiła nadpłata to dotyczy ona mnie i mogę ją sobie odjąć. mam ataką nadzieję ......
Praktyku-realisto -
nie, nie blok tworzy małą wspólnotę, ale właśnie każda klatka oddzielnie. Nie mam przed sobą aktu notarialnego, więc nie mogę dosłownie przytoczyć (piszę z pracy), ale nasze osiedle to w sumei nie są typowe bloki, tylko w akcie jest jakoś tak, ze sa to domki jednorodzinne piętrowe w zabudowie szeregowej (czy jakoś tak - zajrzę do aktu, jak wrócę do domu). Jak wybudowano osiedle to firma zewnętrzna złożyła ofertę także na zarządzanie i malymi wspólnotami, ale właśnie z uwagi na to, że wspólnoty są tak małe (3-mieszkaniowe) i jest ich tak wiele - koszt był wysoki i ostatecznie pomysł upadł i dlatego podpisaliśmy umowę tylko na nieruchomość wspólną - parkingi i drogi. Aczkolwiek było powiedziane, że jesli któraś z małych wspólnot chce, aby zarządca zarządzał "klatką", to mogą już indywidualnie podpisać umowę. Nie mam pojęcia, czy któraś klatka to zrobiła, moja - nie.
Co do ubezpieczenia budynku - każdy właściciel we własnym zakresie. Ja mieszkanie kupiłam na kredyt i wymogiem banku jest ubezpiecznie bydynku (ścian) - więc mam takie ubezpiecznie prywatnie. Nie wiem jak reszta właścicieli. Osiedle ma 8 lat i póki co nic się nie dzieje, aczkolwiek jestem świadoma, że jeśli np. dach będzie przeciekał, to naprawa leży w prywatnej gestii mieszkańców. Oczywiście moze być problem, czy w naprawie dachu ma partycypować tylko ten, kto mieszka na ostatrnim piętrze (ja), czy powinna cała klatka/pion - to kwestia dogadania się z sąsiadami - wiem, ze to może byc trudne, ale tak to wygląda u nas.
Kwestie malowania klatki - także w prywatnej gestii.
Także oświetlenie na klatce - jest rozliczane jako oddzielny licznik przynależny do mieszkania na parterze. Sąsiad z parteru dostaje raz na rok fakturę za oświetlenie klatki i po prostu informuje mnie i drugiego sąsiada, ze wyszło tyle i tyle i oddajemy mu swoją część.
Elan124 -
tak, każdy właściciel ma osobną umowę za wodę, gaz i prąd.
Przejrzałam dokumenty i wygląda to u nas tak - zarządcą jest firma zewnętrzna, wynajęta przez nas. Natomiast istnieje jeszcze Rada Współwłaścicieli - ma "pełnomocnictwo do akceptowania w imieniu współwłaścicieli umów zawieranych przez zarządcę, a związanych z utrzymaniem nieruchomościwspólnoty w zakresie nie przekraczającym zwykłego zarządu".
Opłaty, jakie wnosimy do zarządcy nazywane są (na pismach od zarządcy) "zaliczkami".
Co roku otrzymujemy od zarządy sprawozdanie (rozliczenie "zaliczek) - jak wychodzila nadpłata, to w piśmie od zarządcy była wyraźna informacja "powyższe saldo prosimy uwzględnić przy płatności za miesięc ...." lub "W zwiazku z występującą u części właścicieli nadpłata prosimy o rozliczenie jej poprzez zaniechanie wpłat w kolejnym miesiącu".
Rozliczenie za rok 2011 zostało nam wręczone na spotkaniu z zarządcą i wyjątkowo nie było na nim napisane wyraźnie, ze saldo mamy sobie odjąć/dodać przy przyszłych płatnościach - zarządca poinformował jedynie o tym słownie. Dlatego ja sobie odjęłam nadpłatę jaka wyszła za 2011 rok. Jak potem (w 2012) dostałam nformację, że zalegam z płatności i odpisałam, ze przecież mogłam sobei hchyba odjąć tą kwotę to dostałam odpowiedź: Zgadza się wg. rozliczenia jakie zostało Państwu przedstawione, kwota ta powinna zostać właścicielom zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych płatności, jednak z uwagi na fakt, że bardzo wielu właścicieli zalega z płatnościami (kwota zaległości na dzień 25.08.2012 roku wynosi ponad 27 tys. złotych) kwota ta nie zostanie rozliczona i zwrócona, do momentu spłaty zaległości." Odpisałam, ze nieinteresują mnei zaległości innych tylko to, czy ja jako ja z czymś zalegam. Nie dostałam odpowiedzi i zostawiłam tą sprawę. I w tym roku znowu dostałam pismo, że zalegam z tą kwotą.
Pisaliście, że o nadpłacie powinna zadecydować Uchwała - po pierwsze nic na ten temat nei znalazłam w ustawie o własności lokali, a po 2 - zwróćcie uwagę, ze nasze opłaty to zaliczki na poczet kosztów, więc może to jest inaczej? no i nie chodzi o zarządzanie lokalami.
Zapytałam zarządcę dlaczego za ten rok jeszcze nie otrzymaliśmy rozliczenia i dostałam następującą odpowiedz "Jeśli chodzi o rozliczenie finansowe, to termin do końca I kwartału, który reguluje Ustawa o własności lokali, dotyczy wspólnot mieszkaniowych.
Firma Admico administruje powierzoną przez Państwa tylko częścią będącą współwłasnością tj drogami dojazdowymi i parkingami".
I w takiej sytuacji dlatego się pytam - czy zarządca ma prawo z moich zaliczek pokrywać zadłużenie całej wspólnoty?
Księgi wieczyste są tu - http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html
Sprawdź, ilu właścicieli ma twoja nieruchomość - to podstawa.
myślę, że niepotrzebnie z góry przesądzasz o sprawach, na których (jeszcze) się nie znasz. Jak to możliwe, że rzekomo nie macie w budynkach części wspólnych, skoro piszesz, że macie "klatki schodowe" ? Wspólnotę mieszkaniową tworzy cały budynek lub kilka budynków na danej działce a nie odrębnie poszczególne klatki schodowe. O kształcie wspólnoty mieszkaniowej przesądza ustawa, nie ma tu dowolności. Skąd więc u ciebie takie głębokie przekonanie, że nie macie części wspólnych w waszym budynku oraz że wspólnotę tworzą wyłącznie lokale położone w jednej klatce schodowej? Na jakiej podstawie tak twierdzisz?
Sądzę, że niepotrzebnie wypaczasz rzeczywistą sytuację. Stąd się biorą u ciebie takie wątpliwości jak np. kto będzie ponosił koszty remontu dachu, gdy będzie przeciekał. Odpowiedź na to pytanie jest banalnie prosta: wy wszyscy. Nie rozumiesz tego, bo z góry przyjęłaś błędne założenia co do kształtu wspólnoty i się przy nich upierasz.
Rozstrzygnięcie kto komu jest winien, za co i w jakiej części, będzie możliwe po prezycyjnym ustaleniu sytuacji formalno-prawnej twojej wspólnoty.
Tak jak napisała Koziorożka, potrzebna jest znajomości zapisów w akcie notarialnym, bez tego poruszamy się we mgle i mam wrażenie, że brniemy w coraz większe absurdy.
Zauważcie jednak, ze bez względu na to, czy małymi wspólnotami mieskzaniowymi są klatki, czy całe bloki/budynki - moje pytanie dotyczy tylko i wyłącznie zarządzania współwłasnością jaką są drogi i parkingi. WIĘC NIE BUDYNKI!!!!!!!!!
Płacimy zarządcy tylko za zarządzanie parkingami i drogami i nasze comiesięczne zaliczki są tylko na koszty parkingów i dróg na osiedlu. Więc to, co tworzy wspólnotę mieszkaniową nie ma tutaj znaczenia - nie dotyczy to mojego pytania.
plac przed budynkiem to też jest nieruchomość, a nazywa się nieruchomość gruntowa.
Druga nieruchomość - której współwłaścicielami są właściciele wszystkich mieszkań na osiedlu - to jest nieruchomość składająca się z dróg i parkingów, nie ma na niej żadnego budynku. I tylko tą nieruchomością zarządza zarządca i moje pytanie dotyczy tej nieruchomości.
Nowy doklejony: 31.07.13 16:21
kobieto...... Wspólnota zarządza częściami wspólnymi nieruchomościi rozlicza koszty utrzymanie nieruchomości !!!!!!!!! niezależnie jakiego nazewnictwa użyjesz !!!!!
NIE ZA BARDZSO WIEM< CZEGO SIĘ CZEPIASZ?
plac przed budynkiem to też jest nieruchomość, a nazywa się nieruchomość gruntowa.
TAK - ALE TĄ NIERUCHOMOŚCIĄ JAKĄ JEST KILKA METRÓW PRZED I ZA BUDYNKIEM NIE ZARZĄDZA WYNAJĘTA PRZEZ NAS FIRMA ZEWNĘTRZNA.
Generalnie powinniście płacić dwa odrębne rodzaje zaliczek:
- na koszty zarządu i media swojej małej wspólnoty (budynek 3-rodzinny wraz z gruntem)
- na koszty utrzymania współwłasności jaką są tereny poza każdą małą wspólnotą ale wspólne dla wszystkich na osiedlu (drogi dojazdowe osiedla, parkingi, ochrona itp.)
Wydaje mi się, że nie powinny być "mieszane" te dwa rodzaje opłat czyli np. twoja nadpłata za media do twojego lokalu miałaby pokrywać niedopłatę za ochronę osiedla innego jego współwłaściciela.
Firma ……. Sprzedaje:
a) (…) lokal mieszkalny numer ….. o łącznej powierzchni …., położony w (…) wraz ze związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym 331/1000 części w prawie własności działki gruntu numer 80/35 o obszarze 0,0201 ha położonej w …. i częściach wspólnych budynku pozostałych po wydzieleniu lokali, objętej księgą wieczystą …
a) udział wynoszący 8/1000 części w prawie własności nieruchomości objętej księgą wieczystą …..
Sprawdziłam wpisy w księgach wieczystych:
a) księga dla nieruchomości gruntowej
- obszar 201 m2
- liczba samodzielnych lokali - 3
- informacja o wyodrębionych lokalach - i tu podane są numery 3 ksiag wieczystych (w tym na moje mieszkanie)
- właściciel wyodrębnionego lokalu - tu jest podane, ze mi przynależy 331/1000 udziału, właścicielowi drugiego lokalu - także 331/1000, a trzeciego - 338/1000
Czy zatem wspólnotę nie tworzą tylko właściciele tej nieruchomości? A właścicieli jest właśnie trzech - ja i dwaj sąsiedzi, kóry mieszkają w mojej klatce.Małą wspólnotę tworzy zatem "klatka" (w akcie notarialnym jest to nazwane "segmentem"), a nie cały budynek, który składa się z 10 takich klatek/segmentów.
I dla tej wspólnoty nie ma oczywiścei zarządcy i nie była ona kwestią założonego przeze mnie wątku,
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
b) nieruchomość gruntowa - w ksiedze wieczystej wymienionych jest 192 współwłaścicieli (przy czym część osób ma wspólność majątkową, więc jest wymieniony i mąż i żona - stąd tak duża ilość osób). Oczywiście jest tam także moje nazwisko z informacją, że mam 8/1000 udziału
I to tą nieruchomością zarządza firma zewnętrzna i tej nieruchomości dotyczy mój wątek i moje pytanie.
ta nieruchomość gruntowa składa się z dróg na osiedlu oraz parkingów.
Nowy doklejony: 01.08.13 12:33
Właśnie ktoś mi zasugerował, że nieuchomość o jaką mi chodzi, to współwłasność drogi, a więc zastosowanie do niej nie będą mieć przepisu Ustawy o własnoći lokali, ale przepisy k.c. o Współwłasności.
Nie potrzebnie nakreśliłaś obraz sytuacji, który wprowadził forumowiczów w błąd. W sprawie działki z przebiegającą przez nią drogą nie ma żadnej wspólnoty ani "nieruchomości wspólnej" w rozumieniu u.o.w.l.!
Forumowicze udzielali ci porad dotyczących rozliczeń we wspólnocie, gdy tymczasem z zacytowanego przez ciebie dzisiaj aktu notarialnego wynika, że to całe doradzanie było na próżno, bo sprawa w ogóle nie dotyczy wspólnoty mieszkaniowej ani ustawy o własności lokali.
W twoim przypadku jest to kwestia współwłasności odrębnej działki przez którą przebiega droga. Wszystkich współwłaścicieli obowiązują standardowe przepisy kodeksu cywilnego a nie u.o.w.l.
Administrator, który twierdzi, że nie masz prawa odjąć sobie nadpłaty, myli się. Ponieważ w sprawie zarządzania działką z drogą nie mają zastosowania przepisy u.o.w.l. to jest oczywiste, że nadpłatę możesz sobie potrącić według własnego uznania.
Jak powinny być naliczanie zaliczki w twojej sytuacji wyjaśnił powyżej Kielonek.
P.S.
Udzielenie w porę informacji, o które pytają osoby, które chcą ci pomóc (np. o akt notarialny) znacznie upraszcza sprawę.
Nie wiedziałam, ze drogi to nie jest nieruchomość wspólna tylko współwłasność. Skąd to wiedzieć? Dla laika brzmi to tak samo - sama bym na to nie wpadła, ze to co innego, gdyby ktoś nei zasugerował - a ktoś mi to zasugerował bazując na moich "laickich" wyjaśnieniach (więc nie znając mojego aktu ani kw.)
Egzo - mam jeszcze inne pytanie - może będziesz mógł pomóc.
Kilka lat temu powstała koncepcjsa zrobienia oświetlenia na osiedlu (lampy na parkingach, drogach - więc na naszej współwłasnoći) - bo nie było żadnego oświetlenia. Zarządca podał koszt (w oparciu oczywiście o ofertę firmy, która to miała wykonać) - i podali, że wtedy na kazdego właściciela przypada tyle, a tyle kosztu. Była więc to inwestycja celowa. Większość właścicieli wyraziła zgodę, ale oczywiście część nie i powiedzieli, ze płacić nie będą. Ponieważ więc nie uzbierała się pełna suma na całą inwestycję, to została podjęta decyzja o okrojeniu pomysłu - postawieniu mneijszej liczby lamp. Zrobiono tak - całkowity koszt wyszedł więc mniejszy i po rozliczeniu kosztów okazało się, że z tej inwestycji mamy nadpłatę ileś tam tysięcy złotych. Logika nakazuje, że nadpłatę powinno się zwrócić osobom które wpłaciły pieniążki na tą inwestycję. Niestety zarządca przekazał nam (ponoć po konsultacji z prawnikiem), że według prawa pieniądze te są wspólne dla całej nieruchomości, a więc są własnoćią wszystkich współwłaścicieli, więc gdyby chcieć je zwrócić współwłaścicielom, to by trzeba było wszystkim - nawet tym, którzy za inwestycję nie zapłacili. I gdybyśmy tak nie zrobili i podzielili kasę tylko pomiedzy tych, co zapłacili, to pozostali współwłaściciele mieli by prawo wystosować sprawę do sądu i wygraliby ją.
Dlatego zarządca zasugerował, żeby te pieniążki przeznaczyć na jakąś inną inwestycję na osiedlu - w zależności co ustalimy.
Czy zarządca ma rację?
I czy do rozdysponowania takiej nadwyżki z inwestycji potrzebna by była uchwała współwłaścicieli (więszość głosów?)?
Bo jeśli tak, to jest ryzyko, ze ktoś, kto nie wpłacił nic na ta inwestycję bezczelnei i zlośliwie nie wyraziłby zgody, aby nadwyżka była rozdysponowana pomiędzy tych, co zapłacili.
Jeśli chodzi o rozdzielenie nadpłaty także na tych, którzy niczego nie wpłacili, to prawnik pana administratora prawdodpodobnie wywodzi swoją interpretację z kodeksu cywilnego art. 207 :
"Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną."
Moim zdaniem nie można opierać się na tym artykule w zakresie żądania rozdzielenia nadpłaty z inwestycji także na tych współwłaścicieli, którzy niczego nie wpłacili. Podział na wszystkich współwłaścicieli w stosunku do udziałów dotyczy tylko pożytków i przychodów pochodzących z rzeczy wspólnej. Prywatne wpłaty współwłaścicieli z przeznaczeniem na inwestycje nie pochodzą z rzeczy wspólnej a więc także nadpłata nie pochodzi z rzeczy wspólnej. Nadpłata powinna być zwrócona tylko tym, którzy dokonali wpłat.
Inną sytuacją byłoby, gdyby na skutek inwestycji poniesionej przez część współwłaścicieli pojawiły się przychody, np. zostałby wybudowany płatny parking. Przychody z takiego parkingu trzeba by rozdzielać na wszystkich współwłaścicieli, nawet na tych, którzy nie łożyli na budowę parkingu. Jednak czym innym są przychody z rzeczy wspólnej a czym innym fundusze wniesione przez współwłaścicieli - te ostatnie nie podlegają jakiemuś zawłaszczeniu przez innych. Zapytaj pana prawnika z czego wywodzi swoją interpretację.
Inwestycja jaką przeprowadziliście z pewnością przekracza czynności zwykłego zarządu, a zatem potrzebna była do tego zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Jeżeli takiej zgody nie było, to wasza inwestycja jest prywatną inicjatywą grupy osób, nie dotyczą więc was żadne uchwały. Rozliczacie się wprost, każdemu zwraca się tyle ile nadpłacił.
Polecam zapoznać się z kodeksem cywilnym, Dział IV "Współwłasność", bo w sytuacji wielu opornych współwłaścicieli działki z drogą, będzie ci to często potrzebne.
Zrobiliście błąd. Jeśli większość się zgadzała na oświetlenie należało zebrać ponad połowę podpisów i iść do sądu, żeby zatwierdził montaż oświetlenia. Wtedy nie zgadzający się mogliby zostać przez Was sądownie zmuszeni do zapłacenia.
Ta inwestycja na pewno nie była uchwalona zgodą WSZYSTKICH współwłaścicieli. Bo rozumiem, ze skoro "wszystkich" to nawet jedna osoba nie mogłaby się wyłamać. Zatem wnioskuję, że - tak jak piszesz - była to prywatna inicjatywa grupy osób i żadne uchwały nas nie dotyczą, a zarządca musi nam kasę zwrócić.
Problem w tym, że wiecie jak to jest - zarządca ma prawnika i się nim zasłania, a coż ja, mały szaraczek - nie mogę powiedzieć, że ktoś mi na forum coś doradził, albo, ze moje interpretacja przepisów jest inna - bo przecież "prawnik wie na pewno lepiej"!
Po wakacjach ma być zebranie współwłaścicieli, to oczywiście poruszę tą kwestię, ale co mogę zrobić jeśli zarządca powie, że nie mam racji, że źle interpetuję przepisy itp. Mam iść prywatnie do innego prawnika? Namówić innych właścicieli, zebyśmy na własną rękę zapytali u innego prawnika? Ja wiem, ze firmę zarządzającą można zmienić jeśli nei spełnia naszych oczekiwań, ale najpier muszę udowodnić, ze ich prawnik sie myli, że źle interpretuje przepisy. jak to zrobić?
Jak znam życie ta osoba, która tytułujesz zarządcą, to administrator. To ty (m.in) płacisz mu wynagrodzenie, więc z szacunkiem, ale twardo.
Pismo (z potwierdzeniem odbioru) - wezwanie do zwrotu sumy xxx plus dwa zdania łopatologicznego wytłumaczenia za co i dlaczego plus nr konta + w jakim terminie ma być ten zwrot.
No i pozwoliła niektórym się wykpić z płacenia, a z oświetlenia korzystają.
Nowy doklejony: 31.07.13 16:21 już teraz wiesz czego ....
nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich."
Zresztą, gdyby nawet przekraczała, to w każdej chwili współwłaściciele, którzy te inwestycję przeprowadzili mogą wystąpić do sądu o wyrażenie zgody i rozliczenie nakładów.
Ponadto, uważam, że instalacja to część składową wspólnej drogi i stanowi przedmiot współwłasności współwłaścicieli nieruchomości a nie przedmiot współwłasności tych, którzy zapłacili.