Sąd a zarząd wspólnoty
bali
Użytkownik
Nasza wspólnota liczy 12 właścicieli w tym 1 urząd gminy. Gmina nie płaci wspólnocie bieżących należności więc zarząd postanowił założyć sprawę sądową . Wcześniej odbyło się glosowanie podczas którego okazało się że tylko zarząd jest za tym , aby gminę podać do sądu a pozostali właściciele boją się reakcji burmistrza i nie wyraziła zgody.Czy w takiej sytuacji zarząd miał obowiązek przeprowadzać głosowanie, czy bez głosownia powinie podać gminę do sądu?. Nadmieniam, że zarząd przygotował terminowe upomnienia dla gminy ale wobec takiego stosunku pozostałych właścicieli wstrzymał się od dalszych działań.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
http://www.zarzadca.pl/komentarze/687-kiedy-wytoczenie-powodztwa-wymaga-uchwaly
Windykacja należności nie wymaga uchwały wspólnoty. To obowiązek zarządu wynikający z konieczności prawidłowego funkcjonowania wspólnoty.
Proponuję, że właściciele, którzy boją się pana burmistrza zapłacili za gminę. Zarząd ma natomiast obowiązek egzekwować należność, uchwała nie jest potrzebna, ponieważ to czynność zwykłego zarządu.
Pomocne orzecznictwo:
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r., sygn. akt: III CZP 42/13:
Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jednolity tekst Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).
im dużej będziecie zwlekać, tym gorzej dla ogółu właścicieli lokali
no to nich Zazrad Zapyta kto ma pokryć długi które niebawem się przedawnia czy przeciwnicy windykacji pokryją za Gminę straty?
do roboty, do roboty ....
czas działa na wasza niekorzyść .... zbierać dowody w sprawie, aby było czym się wykazać w Sądzie ( wezwanie do zapłaty)
Czy to znaczy , że jeśli w umowie na zarzadzanie nie upoważniono zarządcy (18.1) do reprezentowania wspolnoty przed sądem to i uchwała zwykła jest niewystarczająca. Musi być uchwała " z notariuszem".
A sa jakies inne różnice między zarzadem wybranym a powierzonym?
Uchwała SN z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03
Postanowienie z dnia 31 maja 2006 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach I ACa 290/06
Uchwała SN z dnia 30 marca 2006 r. Sygn. akt III CZP 14/06
Uchwała SN z dnia 2 kwietnia 2008 r., III CZP 20/08
Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2008 r. Sygn. akt III CZP 0154/07
- oraz poniższe orzeczenie którego najistotniejszy fragment cytuję:
"...W orzecznictwie wyrażano zróżnicowane poglądy odnośnie do tego, czy zarządca, któremu powierzono zarząd wspólnoty, z mocy prawa może reprezentować wspólnotę przed sądem. W uzasadnieniu wyroku z dnia 7 lutego 2002 r. (I CKN 489/00, OSNC 2002, nr 12, poz. 157) Sąd Najwyższy przyjął pogląd, zgodnie z którym powierzenie zarządu osobie prawnej nie jest równoznaczne z udzieleniem pełnomocnictwa w rozumieniu art. 86 k.p.c., wobec czego występujący w procesie radca prawny powinien legitymować się pełnomocnictwem udzielonym przez wspólnotę, a nie przez zarządcę, nie uzasadniając jednak szerzej tego stanowiska. Odmienny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05 (niepubl.), w myśl którego „Jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 1994 r., to zagadnienie działania zarządcy (osoby prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli, przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy". W razie braku zaś stosownych postanowień zawartych w umowie, czy też uchwale właścicieli lokali, należy odwołać się do brzmienia art. 33 u.w.l., a „w konsekwencji, nie ma przeszkód do stosowania do ustanowionego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. zarządcy przepisu art. 21 ust. 1 u.w.l., który wskazuje na kompetencje zarządu do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej". Powyższy pogląd nie znalazł akceptacji w doktrynie, w której dość zgodnie prezentowane jest stanowisko, że tezę omawianego postanowienia należałoby uzupełnić i uznać, iż zarządca ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 może występować w imieniu właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, jeżeli udzielili mu stosownego pełnomocnictwa. Podkreśla się w doktrynie, że zarządca nie może reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też upoważnienie nie znalazło się w umowach, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bądź w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a.
Nie podzielając poglądu przedstawionego w przytoczonej uchwale należy w ocenie Sądu Najwyższego w obecnym składzie przywołać następujące argumenty. Nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 u.w.l. dla określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy. Uprawnienie zarządu w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii organów osoby prawnej (art. 38 w związku z art. 331 k.c.), podczas gdy zarządca w rozumieniu art. 18 u.w.l. jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c., art. 86 i 87 k.p.c..). Ponadto, w art. 33 u.w.l. zawierającym odesłanie do przepisów regulujących zarząd nieruchomością wspólną, w tym do art. 21 ust. 1, mowa jest o reprezentacji wspólnoty przy dokonywaniu czynności materialnoprawnych, nie dotyczy on natomiast przedstawicielstwa procesowego. Niezależnie od tego, z przepisu wynika jedynie, że zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu. Samo jednak upoważnienie musi wynikać z umowy lub uchwały. Oznacza to, że w braku stosownych postanowień umowy czy uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 określić zakresu umocowania zarządcy. W konsekwencji tych rozważań należy zatem dojść do wniosku, że reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy..." - uchwała SN z dnia 21 stycznia 2009 r. Sygn. akt III CZP 129/08
miedzy czynnościami nie ma , ale ...
Ja takze dziekuje Tobie Jakub:bigsmile:
Czy znaczy to że zarządca 18.1 do reprezentowania wspólnoty w zakresie spraw materialnoprawnych poza zakresem
zarządu zwykłego np: zakupu mediów do lokali powinien mieć pełnomocnictwo właścicieli lokali?
A co ci to przeszkadza że ktoś świadczy ci usługę CO. Ważne by rozliczenia finansowe byłu uczciwe. Żebyś np: nie musiał płacić za pijaczka sąsiada.
MNie denerwuje tylko sposób rozliczeń.
Zabieranie środków z NW na media to przrestepstwo . Ale u nas ...W Kazachstanie....?
Oczywiście KuboP jęsli powiem że zarządca zawierający umowę na dostawę mediów na podstawie cytowanego przez ciebie art45 a Prawa Energetycznego , nie mając pełnomocnictwa właścicieli lokali, zawiera tą umowę nie w imieniu wspolnoty lecz w imieniu własnym , to mnie wyśmiejesz?
ogół właścicielei jest odbiorcą reprezentowany przez zarządcę lub Zarząd WM
Mówi o tym wprost art. 21 UoWL i art. 38 K.c. oraz inne ustawy m.in. ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę w art. 6 ust.5 lub ustawa prawo energetyczne w art. 45a ust. 6 - i jest to jak widać zgodne z prawem i nie ma to nic wspólnego z ingerencją w prawa własności.
Takie umowy może zawrzeć tylko reprezentant wspólnoty którym jest zarząd a nie zarządca/administrator. Zarządca winien posiadać pełnomocnictwo właścicieli zawarte w uchwale lub umowie o zarządzanie.
Takie umowy może zawrzeć tylko reprezentant wspólnoty którym jest zarząd a nie zarządca/administrator. Zarządca winien posiadać pełnomocnictwo właścicieli zawarte w uchwale lub umowie o zarządzanie.
O to mi własnie chodzi. Tylko jaka ma to być uchwała: zwykła, czy oparta na podstawie art 18.2a.
Natomiast w innych wypadkach do takich czynności (nie procesowych, sądowych) wystarczy normalna uchwała udzielająca pełnomocnictwa danej osobie.
Ale nie chodzi o sytuację zarząd + administrator, lecz zarządca 18.1.
Tu jest mowa o pełnomocnictwie sadowym. Czy w przypadku spraw materialnoprawnych jest tak samo.
Tz. Czy w przypadku braku takiego zapisu w umowie potrzebna jest zwykła uchwała czy uchwała w obecności notariusza na podstawie art18,2a
W statucie jest 98% żywcem zerżniętych z UWL zapisów , plus dwa o windykacji, a kończy się tak:
W sprawach nieuregulowanych statutem zastosowanie ma UWL.
regulamin wspólnoty jest wystarczający i nie podlega rejestracji w KRS jak statuty.
Zastanawiam sie co ten tekst wykladni ma wspolnego z pytaniem.
Autor pyta czy ZARZAD moze reprezentowac wspolnote przed sadem bez uprzedniej uchwaly.
Zacytowana wykladnia dotyczy ZARZADCY (art 18.1 UoWL)
Zarzad oczywiscie moze reprezentowac wspolnote bo do tego zostal wybrany i na dodatek ma obowiazek widykacji zadluzenia.
Zarzadca (18.1) nie moze jesli nie ma tego w umowie badz w uchwale.
Więc łopatologicznie przypominam pytanie:
W nawiazaniu do mojego pytania wynika,ze Wspolnota moze zawierac umowe za wlasciciela bez jego zgody i wiedzy a ja posiadam kikanascie wyrokow sadowych ,ktore temu przecza ,gdzie sad oddala pozwy bez umowy podpisanej przez wlasciciela
Mam ostatni wyrok gdzie ten sam sad ma odmienne zdanie przeczac poprzednim wyrokom .Czy to nie jest pranie mozgu ,Kodeks Cywilny nie ulegl zmianie ,tylko Wspolnota dostala osobowosc prawna odbierajac prawa wlascicielom...
Nie ma takich wyroków które by temu przeczyły.
A to co ?
Sad Rejonowy sygn.akt VC 48/02
Sad rejonowy sygn.akt I Nc 89/04
Sad Rejonowy sygn.akt C 313/94
Sad Rejonowy sygn.akt V Nc1828/02
Sad Rejonowy sygn.akt V Nc 416/02
Sad Rejonowy sygn.akt VII Nc 766/05
Sad Rejonowy sygn.akt VII Nc 3089/05
Mozna w tym watku nawet pochwalic samego siebie (...)
Mam nadzieję, że o odsetki ustawowe i zwrot kosztów procesu też się upomnieliście
Nowy doklejony: 20.06.16 19:18 Obiecanki, cacanki a kobyła u płotu
Ta sprawa była do wygrana, bo żadne prawo nie może zwolnić z płacenia bieżących zaliczek . Gminę też to obowiązuje.
Płaci zawsze odbiorca czyli ten co ma podpisaną umowę na dostawę.
Mówią o tym konkretne przepisy.
W wypadku budynku wspólnoty odbiorcą mediów jest wspólnota! Oczywiście pomijam te które każdy właściciel rozlicza indywidualnie na podstawie swoich umów.
W tych umowach określone są również skutki i konsekwencje w razie niepłacenia terminowego. Dostawcę danego medium nie interesują rozliczenia wewnętrzne bo go nie obchodzi na ile lokali wspólnota rozdziela dostarczoną wodę, ciepło itd. nie interesuje go co się dalej z dostarczonym medium dzieje, czy idzie na lokale czy na podlewanie ogródka czy na inne cele ani skąd wspólnota ma pieniądze na zapłacenie faktury - to chyba oczywiste.
Jeżeli właściciele we wspólnocie bez szemrania sponsorują dłużników to ich problem a nie dostawcy.
Bo stroną umowy jest ogól właścicieli lokali, a umowy na obsługę nieruchomości są podpisywane przez ich reprezentantów Zarząd WM / zarządcę. Wspólnota nie kupuje wody do lokali, tylko do nieruchomości . Jak ją później dzieli i jak zbiera kasę na pokrycie kosztów zakupu tej wody, to jest sprawa wewnętrzna wspólnoty.
Gdy nie ma możliwości sciągnięcia długu , należy dług wpisać na hipotekę lokalu . Inaczej to "dług za wodę " staje kosztem NW.
2. Stroną umowy w mojej wspólnocie nie sa właściciele lokali ponieważ właściciele lokali nie udzielili pełnomocnictwa rodzajowego w formie uchwały zarządcy 18.1, do ,do podpisania takiej umowy a umowa o sposobie zarządu NW w AN nie daje zarządcy prawa do reprezentowania wspólnoty.
I co ty na to Kubuś?... w życiu nie dostaniesz tego konia.
A co robicie z uchybami ?
to nie płać za media... zresztą za nic nie płać za nic zaliczek bo nie dałeś Zarządcy (wg art.18.1 wpisanego w akt notarialny) jakiegoś tam pełnomocnictwa . Prędzej czy później trefisz do Sądu za długi i tam Sądowi dasz popis swoich mądrości , może i "konia z rzędem"
pożyjemy zobaczymy
Wspólnota wcale nie ma obowiązku dostarczanie mediów do lokali jeśli urządzenia do mediów w obrębie loklu nie są elementem NW .Wspólnota ma obowiazek dostarczenia mediów do instalacji NW.A w opomiarowanych wspólnotach instalacja wspolnoty kończy sie na zaworze przed licznikiem. I jak obywatel Kowalski chce wode to idzie do pośrednika ( wspólnoty ) podpisuje grzecznie umowe na dostarczenie tej wody i jak płaci to kranik jest otwarty a jak nie płaci to znaczy że rezygnuje z tej wody i wspolnota kranik zamyka.
I gdyby wspolnoty stosowały to "niezmiernie skomplikowane" rozwiazanie to miałyby połowę mniej problemów z dłużnikami.
Oczywiście że istniej rozwiązanie prawne zobowiązujące dostawcę do podpisanie indywidualnych umów z właścicielami lokali. W umowach tych sa trzy strony. właściciel lokalu, wspolnota i dostawca i tam masz Kuba NAPISANE jak rozwiązuje sie tz uchyby.
Tylko ignorancja zarzadców i głupota włascicieli lokali ( także w mojej wspolnocie) nie pozwala na stosowania indywidualnych umów z dostawcami. Ale moim zdaniem umowy ze wspólnota też sa dobrym rozwiązaniem.
To że zarządca nie ma prawa do reprezentowania wspolnoty jest faktem. Jak i to że umowa na media podpisana przez zarządce be odpowiedniego pełnomocnictwa jest prawnie wadliwa. Ale wcale to nie znaczy że właściciele lokali nie sa zobowiązani za wode płacic.
Jeśli bowiem wszystkie strony zgadzaja sie z takim rozwiązaniem to mimo wady prawnej płacic trzeba.Ale ja np: nie musze płacić za pośrednictwem wspólnoty. Ponieważ wysytapiłem do PeWIK za pośrednictwem wspólnoty o podpisanie indywidualnej umowy. Wspolnota zgodziła sie spełnić ustawowe warunki, ale PeWIK odmówił podpisania umowy, mimo że moim zdaniem ma obligacyjny obowiązek podpisania takiej umowy ( ustawowe wymagania sa spełnione).
Mogę więc ...poprosić Pewik o numer konta na jaki mam przelewać moje zobowiązania za wode i ...czekać. I byc może tak zrobię .I szczerze mówiąc ciekawy jestem wyroku w takiej sprawie.Bo jeśli sad przyjmie że sa to koszt NW to oczywiście sprawa jest przegrana. Ale jesli przyjmie że nie, to ciekawe jak uzasadni mój obowiązek płacenia za pośrednictwem wspolnoty?
2. Interesem innych właścicieli oraz dostawcy wody. Sąd nie zmusi PEWIK do zawarcia umowy tylko z Twoim lokalem i orzeknie wprost, że nadal musisz płacić za pośrednictwem wspólnoty. Dojdzie do wniosku, że umowy indywidualne mogłyby być pozawierane, gdyby zawarli je wszyscy właściciele bez wyjątku. Wykładnia celowościowa.