wątpliwość odnośnie planu gospodarczego, statutu wspólnoty, pozycji w sprawozdaniu finansowym
joanna.rogacka
Użytkownik
Wiem, że sporo tego ale bardzo zależy mi na wyjaśnieniu kilku kwestii i sprawdzeniu tego ponieważ z kilku powód mam zerowy poziom zaufania do osób odpowiedzialnych za zarządzanie w mojej nieruchomości.
W piątek otrzymałam korespondencję od zarządcy- wrzucenie korespondencji do skrzynki. Tu mam pytanie czy mogło to w taki sposób być dostarczone gdzie całość zawiera następujące dokumenty:
a) zawiadomienie o zebraniu- pismo wygenerowane z datą 3 marca, z dodatkową prośbą aby właściciele, którzy nie pojawia się na zebraniu dostarczyli listownie, mailowo lub faksem karty do głosowania od poszczególnych uchwał w terminie do dnia 3 marca. A korespondencja trafiła do skrzynek z końcem tygodnia więc 7 marca. Do tego mam pewność ponieważ 4 marca ze skrzynki odbierałam awizo od innej korespondencji i nic innego w niej nie było. Zebranie jest w dniu jutrzejszym więc trochę późno chyba była ta korespondencja dostarczona. Zebranie zaplanowane na jutro, 12 marca.
b)sprawozdanie z zarządu nieruchomością wspólną gdzie wyszczególniono:
- datę pierwszego aktu notarialnego i tym samym datę wyodrębnienia się wspólnoty mieszkaniowej (15 luty 2013)
- informację, że dnia 15 kwietnia 2013 Zarząd (tylko przez kogo powołany i w jakim składzie?) zorganizował pierwsze i organizacyjne zebranie gdzie poddano pod głosowanie uchwały oraz wymienienie uchwał, które zatwierdzono większością głosów i co do których wstrzymano się od głosowania. Zatwierdzono uchwalenie planu gospodarczego i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń; zatwierdzono określenie sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej; zatwierdzono wybór Zarządu Wspólnoty (choć wcześniej, „Zarząd” zorganizował zebranie); zatwierdzono uchwałę o ustaleniu opłaty za służebność gruntową za rok 2013; odstąpiono od głosowania nad uchwałą o przyjęciu regulaminu porządku domowego oraz mad uchwałą o ustaleniu wysokości składki i przeznaczenia funduszu remontowego.
Czy informacja o podjętych uchwałach nie powinna być jakoś inaczej dostarczana? Do rąk właściciela albo np. za pomocą listu poleconego? W innej wspólnocie tak było i stąd moje zapytanie. Nie znam więc i dlatego pytam.
- Informację, że za zgodą dewelopera na zachowanie 24-godzinnej ochrony w ciągu roku została przedstawiona dodatkowa uchwała w sprawie uchwalenia korekty planu gospodarczego na okres od 1.07.2013 do 31.12.2013 i ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń, która została zatwierdzona większością głosów 26 czerwca 2013.
- Informacje o zawarciu umów przez Wspólnotę Mieszkaniową.
- Informację, co w sprawozdaniu finansowym za rok 2013 zawierają poszczególne pozycje i tak:
* koszty pozostałe to pieczątka, obowiązkowa deratyzacja (nie powinna być przed oddaniem budynku do użytku?), opłaty pocztowe, dorobienie klucza, zakup soli drogowej i piasku, tablicy „obiekt monitorowany”, zakup żarówek, koszt oględzin inspektora budowlanego i wykonania ekspertyzy technicznej dot. zawilgoceń na poziomie -2 (cała nieruchomość jest ubezpieczona, z pewnością jest gwarancja wykonawcy więc jak z tym jest?), koszt transportu krzeseł na zebranie.
* awarie i bieżąca konserwacja to zakup i montaż nóżki do przytrzymywania drzwi wejściowych, koszt zakręcenia zaworów wody ogrodowej i gospodarczej wraz z demontażem licznika wody ogrodowej przed sezonem zimowym, koszt naprawy zestawu hydroforowego (jak mógł być koszt na to wygenerowany jeżeli w planie gospodarczym jest podany koszt na 2014 rok na dwukrotny przegląd w celu zachowania warunków gwarancji?).
- Wyliczenie pozostałych zadań administracyjnych, jakie wykonał Zarząd.
c) Kartę do głosowania dla poszczególnych uchwał:
- w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną gdzie „wspólnota zmieniając dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną określony jest aktem notarialnym, odwołuje z funkcji Zarządcy firmę XYZ oraz uchwala, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez właścicieli lokali lub osoby fizyczne spoza ich grona wybrane w trybie art. 20 UoWL” - co to dokładnie oznacza? Jak to będzie wyglądało?
- W sprawie zmiany składu Zarządu- jedna z trzech osób rezygnuje (żadna nie jest powiązana z firmą XYZ zarządzającą nieruchomością wspólną.
- W sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok 2013.
- W sprawie udzielenia absolutorium dla Zarządu z prowadzonej działalności.
- W sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń. - Tu mam kilka zapytań ale to w dalszej części.
- W sprawie przyjęcia statutu wspólnoty mieszkaniowej. Czy dopiero teraz powinno się to odbywać? Nie powinno być wcześniej?
- W sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego. Również zastanawia mnie dopiero taki termin ustalania.
- W sprawie utworzenia funduszu remontowego, przeksięgowania zysku z roku 2013 (40 tyś) oraz ustalenia wysokości składki i przeznaczenia funduszu remontowego:
* Składka od 1 kwietnia będzie wynosić 0,10 zł/m2 powierzchni użytkowej lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi (nie powinna być zgodnie z udziałem skoro są określone udziały w akcie notarialnym i jest zaznaczone, że na podstawie udziału są określane zaliczki na koszty związane z opłatami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń oraz fundusz remontowy?) i będzie płacona miesięcznie razem z zaliczką na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i świadczeń.
* Z funduszu remontowego może być czasowo pokrywana ewentualna nadwyżka wydatków nad przychodami z tytułu zarządu i administrowania wynikła z bieżącej działalności wspólnoty. Wykorzystane środki muszą być zwrócone na konto funduszu w bieżącym okresie rozliczeniowym.
- W sprawie zgody na montaż aluminiowych żaluzji zewnętrznych.
Teraz odnośnie „statutu wspólnoty mieszkaniowej”:
a) jeden z punktów stanowi, że czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają podjęcia uchwały i dot. m.in.:
ustalenia wynagrodzenia zarządu lub zarządy nieruchomości wspólnej
ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu
Czy w związku z tym możliwe jest, że w planie gospodarczym na rok 2014 wysokość kosztu wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością wspólną zwiększa się w odniesieniu do kosztu rzeczywistego z 2013 z kwoty 26 200 zł na 39 300 zł czyli o 13 tyś?
b) nie rozumiem niestety tego punktu:
„ pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.”
c) również ten jest dla mnie zastanawiający:
„ Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. Dlaczego w celu wyposażenia lokalu sąsiedniego w jakąś instalację ktoś musiałby wchodzić do mojego mieszkania? Co moje mieszkanie ma do innego mieszkania? Może tak być?
d) statut ma również zapis, że wynagrodzenie zarządu jest ustalane na zebraniu ogółu właścicieli lub w trybie indywidualnego zbierania głosów stosowną uchwałą w postaci stawki od 1 m2 powierzchni użytkowej.
Dlaczego jest od m2 skoro są określone udziały w akcie notarialnym i jest zaznaczone, że na podstawie udziału są określane zaliczki na koszty związane z opłatami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń? I czym różni się ustalenie na zebraniu ogółu właścicieli (gdzie nie wszyscy będą) od uchwały? Nie powinno to być tylko w drodze uchwały?
Chciałabym wiedzieć czy do tego momentu wszystko się zgadza. Wiem, że jestem drobiazgowa jednakże już po niecałym pół roku zdążyłam odczuć „drobne” kłamstwa i niedopowiedzenia dewelopera, zbyt wysoko i dziwnie naliczony koszt ogrzewania, który zmniejszył się po moich dociekaniach o 450 zł. W związku z tym, każdy szczegół jest zastanawiający dla mnie póki co. Zakup tego mieszkania kosztował mnie sporo nerwów i potyczek pomiędzy prawnikami więc zanim teraz coś podpiszę to 100 razy sprawdzę i chciałabym uzyskać rzetelne opinię.
Nowy doklejony: 11.03.14 21:43
Idąc dalej, wciąż nie ma regulaminu rozliczeń więc wszystkie wysokości zaliczek są w nieznany sposób określane, wyliczane, podwyższane.
Na zawiadomieniu o wysokości opłat na marzec była wpisana informacja, że:
a) zmieniono cenę zaliczki na zimną i ciepłą wodę z 9,72 zł/m3 na 10,30 zł/m3
b) zmieniono cenę zaliczki na podgrzanie wody z 35 zł/m3 na 25 zł/m3
Nie wskazano żadnej podstawy tych zmian. Jest to prawidłowe?
Nie wiem dlaczego zaliczka na ciepłą wodę ma ilość 1,20 m3 a zaliczka na zimną wodę ma 1,70m3. Czym to jest spowodowane?
Dalej jest informacja, że 31.12.2013 przeprowadzono rozliczenie świadczeń ciepłej, zimnej wody, centralnego ogrzewania. Rzeczywisty koszt podgrzania wody wyniósł 12,98 zł a koszt za 1 GJ 105,34 zł. Również nie wiem jak to zostało określone, na podstawie czego.
Nie powinien być właśnie dla takich rzeczy ustalony regulamin rozliczeń, który określałby w jaki sposób są ustalane poszczególne zaliczki tzn. w oparciu o co i o jakie wyliczenia? Przecież ostatecznych kwot nie jest się w stanie podać ale chyba zasady określania zaliczek owszem.
I czy informacja o takich zmianach słusznie jest wplatana gdzieś pomiędzy inne zdania i całą tabelę z wysokością zaliczek?
W piątek otrzymałam korespondencję od zarządcy- wrzucenie korespondencji do skrzynki. Tu mam pytanie czy mogło to w taki sposób być dostarczone gdzie całość zawiera następujące dokumenty:
a) zawiadomienie o zebraniu- pismo wygenerowane z datą 3 marca, z dodatkową prośbą aby właściciele, którzy nie pojawia się na zebraniu dostarczyli listownie, mailowo lub faksem karty do głosowania od poszczególnych uchwał w terminie do dnia 3 marca. A korespondencja trafiła do skrzynek z końcem tygodnia więc 7 marca. Do tego mam pewność ponieważ 4 marca ze skrzynki odbierałam awizo od innej korespondencji i nic innego w niej nie było. Zebranie jest w dniu jutrzejszym więc trochę późno chyba była ta korespondencja dostarczona. Zebranie zaplanowane na jutro, 12 marca.
b)sprawozdanie z zarządu nieruchomością wspólną gdzie wyszczególniono:
- datę pierwszego aktu notarialnego i tym samym datę wyodrębnienia się wspólnoty mieszkaniowej (15 luty 2013)
- informację, że dnia 15 kwietnia 2013 Zarząd (tylko przez kogo powołany i w jakim składzie?) zorganizował pierwsze i organizacyjne zebranie gdzie poddano pod głosowanie uchwały oraz wymienienie uchwał, które zatwierdzono większością głosów i co do których wstrzymano się od głosowania. Zatwierdzono uchwalenie planu gospodarczego i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń; zatwierdzono określenie sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej; zatwierdzono wybór Zarządu Wspólnoty (choć wcześniej, „Zarząd” zorganizował zebranie); zatwierdzono uchwałę o ustaleniu opłaty za służebność gruntową za rok 2013; odstąpiono od głosowania nad uchwałą o przyjęciu regulaminu porządku domowego oraz mad uchwałą o ustaleniu wysokości składki i przeznaczenia funduszu remontowego.
Czy informacja o podjętych uchwałach nie powinna być jakoś inaczej dostarczana? Do rąk właściciela albo np. za pomocą listu poleconego? W innej wspólnocie tak było i stąd moje zapytanie. Nie znam więc i dlatego pytam.
- Informację, że za zgodą dewelopera na zachowanie 24-godzinnej ochrony w ciągu roku została przedstawiona dodatkowa uchwała w sprawie uchwalenia korekty planu gospodarczego na okres od 1.07.2013 do 31.12.2013 i ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń, która została zatwierdzona większością głosów 26 czerwca 2013.
- Informacje o zawarciu umów przez Wspólnotę Mieszkaniową.
- Informację, co w sprawozdaniu finansowym za rok 2013 zawierają poszczególne pozycje i tak:
* koszty pozostałe to pieczątka, obowiązkowa deratyzacja (nie powinna być przed oddaniem budynku do użytku?), opłaty pocztowe, dorobienie klucza, zakup soli drogowej i piasku, tablicy „obiekt monitorowany”, zakup żarówek, koszt oględzin inspektora budowlanego i wykonania ekspertyzy technicznej dot. zawilgoceń na poziomie -2 (cała nieruchomość jest ubezpieczona, z pewnością jest gwarancja wykonawcy więc jak z tym jest?), koszt transportu krzeseł na zebranie.
* awarie i bieżąca konserwacja to zakup i montaż nóżki do przytrzymywania drzwi wejściowych, koszt zakręcenia zaworów wody ogrodowej i gospodarczej wraz z demontażem licznika wody ogrodowej przed sezonem zimowym, koszt naprawy zestawu hydroforowego (jak mógł być koszt na to wygenerowany jeżeli w planie gospodarczym jest podany koszt na 2014 rok na dwukrotny przegląd w celu zachowania warunków gwarancji?).
- Wyliczenie pozostałych zadań administracyjnych, jakie wykonał Zarząd.
c) Kartę do głosowania dla poszczególnych uchwał:
- w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną gdzie „wspólnota zmieniając dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną określony jest aktem notarialnym, odwołuje z funkcji Zarządcy firmę XYZ oraz uchwala, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez właścicieli lokali lub osoby fizyczne spoza ich grona wybrane w trybie art. 20 UoWL” - co to dokładnie oznacza? Jak to będzie wyglądało?
- W sprawie zmiany składu Zarządu- jedna z trzech osób rezygnuje (żadna nie jest powiązana z firmą XYZ zarządzającą nieruchomością wspólną.
- W sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok 2013.
- W sprawie udzielenia absolutorium dla Zarządu z prowadzonej działalności.
- W sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń. - Tu mam kilka zapytań ale to w dalszej części.
- W sprawie przyjęcia statutu wspólnoty mieszkaniowej. Czy dopiero teraz powinno się to odbywać? Nie powinno być wcześniej?
- W sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego. Również zastanawia mnie dopiero taki termin ustalania.
- W sprawie utworzenia funduszu remontowego, przeksięgowania zysku z roku 2013 (40 tyś) oraz ustalenia wysokości składki i przeznaczenia funduszu remontowego:
* Składka od 1 kwietnia będzie wynosić 0,10 zł/m2 powierzchni użytkowej lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi (nie powinna być zgodnie z udziałem skoro są określone udziały w akcie notarialnym i jest zaznaczone, że na podstawie udziału są określane zaliczki na koszty związane z opłatami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń oraz fundusz remontowy?) i będzie płacona miesięcznie razem z zaliczką na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i świadczeń.
* Z funduszu remontowego może być czasowo pokrywana ewentualna nadwyżka wydatków nad przychodami z tytułu zarządu i administrowania wynikła z bieżącej działalności wspólnoty. Wykorzystane środki muszą być zwrócone na konto funduszu w bieżącym okresie rozliczeniowym.
- W sprawie zgody na montaż aluminiowych żaluzji zewnętrznych.
Teraz odnośnie „statutu wspólnoty mieszkaniowej”:
a) jeden z punktów stanowi, że czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają podjęcia uchwały i dot. m.in.:
ustalenia wynagrodzenia zarządu lub zarządy nieruchomości wspólnej
ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu
Czy w związku z tym możliwe jest, że w planie gospodarczym na rok 2014 wysokość kosztu wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością wspólną zwiększa się w odniesieniu do kosztu rzeczywistego z 2013 z kwoty 26 200 zł na 39 300 zł czyli o 13 tyś?
b) nie rozumiem niestety tego punktu:
„ pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.”
c) również ten jest dla mnie zastanawiający:
„ Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. Dlaczego w celu wyposażenia lokalu sąsiedniego w jakąś instalację ktoś musiałby wchodzić do mojego mieszkania? Co moje mieszkanie ma do innego mieszkania? Może tak być?
d) statut ma również zapis, że wynagrodzenie zarządu jest ustalane na zebraniu ogółu właścicieli lub w trybie indywidualnego zbierania głosów stosowną uchwałą w postaci stawki od 1 m2 powierzchni użytkowej.
Dlaczego jest od m2 skoro są określone udziały w akcie notarialnym i jest zaznaczone, że na podstawie udziału są określane zaliczki na koszty związane z opłatami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i świadczeń? I czym różni się ustalenie na zebraniu ogółu właścicieli (gdzie nie wszyscy będą) od uchwały? Nie powinno to być tylko w drodze uchwały?
Chciałabym wiedzieć czy do tego momentu wszystko się zgadza. Wiem, że jestem drobiazgowa jednakże już po niecałym pół roku zdążyłam odczuć „drobne” kłamstwa i niedopowiedzenia dewelopera, zbyt wysoko i dziwnie naliczony koszt ogrzewania, który zmniejszył się po moich dociekaniach o 450 zł. W związku z tym, każdy szczegół jest zastanawiający dla mnie póki co. Zakup tego mieszkania kosztował mnie sporo nerwów i potyczek pomiędzy prawnikami więc zanim teraz coś podpiszę to 100 razy sprawdzę i chciałabym uzyskać rzetelne opinię.
Nowy doklejony: 11.03.14 21:43
Idąc dalej, wciąż nie ma regulaminu rozliczeń więc wszystkie wysokości zaliczek są w nieznany sposób określane, wyliczane, podwyższane.
Na zawiadomieniu o wysokości opłat na marzec była wpisana informacja, że:
a) zmieniono cenę zaliczki na zimną i ciepłą wodę z 9,72 zł/m3 na 10,30 zł/m3
b) zmieniono cenę zaliczki na podgrzanie wody z 35 zł/m3 na 25 zł/m3
Nie wskazano żadnej podstawy tych zmian. Jest to prawidłowe?
Nie wiem dlaczego zaliczka na ciepłą wodę ma ilość 1,20 m3 a zaliczka na zimną wodę ma 1,70m3. Czym to jest spowodowane?
Dalej jest informacja, że 31.12.2013 przeprowadzono rozliczenie świadczeń ciepłej, zimnej wody, centralnego ogrzewania. Rzeczywisty koszt podgrzania wody wyniósł 12,98 zł a koszt za 1 GJ 105,34 zł. Również nie wiem jak to zostało określone, na podstawie czego.
Nie powinien być właśnie dla takich rzeczy ustalony regulamin rozliczeń, który określałby w jaki sposób są ustalane poszczególne zaliczki tzn. w oparciu o co i o jakie wyliczenia? Przecież ostatecznych kwot nie jest się w stanie podać ale chyba zasady określania zaliczek owszem.
I czy informacja o takich zmianach słusznie jest wplatana gdzieś pomiędzy inne zdania i całą tabelę z wysokością zaliczek?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Niejeden właściciel we wspólnocie chciałby otrzymywać przed zebraniem tak szczegółowe informacje.
Oczywiście są pewne niepotrzebne czy złe rzeczy ale nie na tyle zasadnicze aby kruszyć o to kopie.
Przede wszystkim musisz zapoznać się z UoWL - wtedy 1/3 pytań będzie nieaktualna.
Idąc tak po kolei od góry:
- tak, mogło być w taki sposób dostarczone.
- zawiadomienie o zebraniu wraz z dokumentami winno być dostarczone przynajmniej 14 dni (ewentualne awizo plus 2-3 dni rezerwy) przed terminem zebrania (ale nie jest to "grzech śmiertelny" jeżeli termin ten nie został dotrzymany.
- część opisowa (co zarząd zrobił, a dokładnie zarząd powierzony deweloperowi) jest ok - rzadko który zarząd wspólnoty pisze co zrobił choć powinien.
- w sprawie zmiany sposobu zarządu (z dewelopera na wybrany spośród właścicieli) podejmuje się uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza (a więc musi być obecny przy podejmowaniu takiej uchwały)
- wysokości zaliczek na koszty zarządu i zaliczek na opłaty za lokale ustalają sami właściciele w odpowiedniej uchwale, to jest ich decyzja (także twoja) - nam tu na forum nic do tego.
- taki statut powtarzający zapisy UoWL nie jest potrzebny we wspólnocie a więc nie ma sensu podejmować takiej uchwały.
- punkty w tym statucie których nie rozumiesz są dosłownym brzmieniem zapisów UoWL
Generalnie - do tego momentu w zasadzie wszystko się zgadza.
To, że nie ma regulaminu rozliczeń to wina samych właścicieli bo to właściciele uchwalają uchwałą taki regulamin w którym wszystkie szczegóły ustalania zaliczek i rozliczeń powinny być dopracowane.
Jak ma wyglądać rozliczenie roczne (informacja między tabelami itp) to też domena właścicieli którzy mają ustawowy obowiązek określić zasady prowadzenia pozaksięgowej ewidencji wspólnoty (art. 22 ust. 3 ppkt 10 UoWL).
O regulaminie rozliczeń i o tym aby takowy powstał pisałam do zarządcy na początku lutego to w odpowiedzi uzyskalam, że nie ma sensu tego teraz robić ponieważ nie można określić końcowych kosztów bo połowa mieszkań jest sprzedana.
Zasady prowadzenia pozaksięgowej ewidencji są uchwalone od zeszłego roku. Jednakże, pomimo mojej prośby nie otrzymałam treści wcześniej ustalonych uchwał/regulaminów, które regulowały opłaty ponoszone przeze mnie od połowy października i inne kwestie. Argumentem było to, że wszystko jest na rozliczeniach przecież. Na panelu wspólnoty jest zakładka "dokumenty wspólnoty" ale jest calkowicie zablokowana dla właścicieli.
I to jest takie proszenie się bez skutku. :sad:
Stąd też wszystkie moje wątpliwości skoro niczego nie można się dowiedzieć, wszystko jest dziwnie ukrywane.
W sytuacji gdy deweloper jest wyjątkowo nieprzychylny nowym właścicielom lokali można zastosować (a przynajmniej postraszyć go) art. 9 ust.3 UoWL.
1. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością
wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego
właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
A poza tym szacun - przeczytanie przydługiego pytania i merytoryczne ustosunkowanie się trochę czasu zajęło
MarcoPolo wiem, że przydlugie to zapytanie ale cóż. Złe doświadczenia w odniesieniu do tego mieszkania i chęć sprzedania go po zaledwie 6 miesiącach. Przykre, ale prawdziwe a potyczki z deweloperem trwały i tak 2 miesiące. Szkoda moich nerwów chyba na to ale przynajmniej lekcja na przyszłość w takich inwestycjach :wink:
Ustawa mówi, że właściciel ma zostać powiadomiony o zebraniu na piśmie, ale nic nie mówi o tym, jak to pismo ma być doręczane. Ważne jest, aby pismo faktycznie do adresata dotarło - skoro do pani dotarło, to w czym jest problem?
Jak wyżej.
Przecież ktoś musi najpierw stwierdzić co jest przyczyną zawilgoceń (kto ponosi winę).
To jest zastanawiające, ale my nie udzielimy pani na to odpowiedzi, trzeba zapytać zarząd dlaczego tak się stało.
To oznacza same dobre rzeczy, pozbywacie się zarządcy, prawdopodobnie narzuconego przez dewelopera i będziecie się zarządzać sami. Będzie to wyglądało tak, że w drodze uchwały wybierzecie sobie zarząd w składzie jaki będzie się wam podobał.
A to jest dziwne, bo jeżeli chcecie zmieniać sposób zarządu nieruchomością wspólną, to znaczy, że mieliście zarządcę w trybie artykułu 18. ust. 1, a tu nagle okazuje się, że funkcjonuje jakiś zarząd nie związany z firmą zarządzającą. Taka sytuacja jest wykluczona, albo macie zarządcę w trybie 18.1, albo zarząd właścicielski. Chyba, że ktoś układający porządek obrad błędnie ocenia sytuację i macie firmę administrującą, ale wtedy nie jest potrzebna uchwała o zmianie sposobu zarządu - po prostu zarząd wypowiada umowę firmie XYZ.
Statut i regulamin porządku domowego nie są przewidziane w ustawie, więc może ich w ogóle nie być.
Powinna być zgodnie z udziałem, ale jeżeli udziały są poprawnie wyliczone, to będą one równe udziałowi "powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi" dla każdego lokalu - innymi słowy, na jedno wyjdzie (może będą jakieś groszowe różnice).
Możliwe to jest, ale trzeba zadać sobie pytanie, czy to jest wskazane?
Może, bo to są dosłowne cytaty z ustawy. Proszę się przyznać, nie przeczytała pani ustawy?
To będzie w drodze uchwały, "ustalenie" odbędzie się poprzez podjęcie uchwały. Różnice pomiędzy udziałami a powierzchnią lokali i pom. przyn. wyjaśniłem wcześniej.
Przestępstwo to nie jest, ale wypada podać te podstawy (zapewne jest to uchwała rady gminy o taryfach za wodę i ścieki).
Trudno nam przeniknąć meandry umysłu zarządcy (czy kogo tam macie) - wyliczeń zapewne dokonano na podstawie... faktycznego zużycia... Najlepiej zapytać tych, którzy to wyliczyli.
Regulamin rozliczanie energii cieplnej i wody powinien zostać przyjęty. Pozostałe zaliczki ustala się w sposób oczywisty: jakie koszty (ekstrapolowane lub planowane), takie zaliczki.
Trochę się pani czepia.
Niektórzy - jak chociażby fachowy portal - idą jeszcze dalej twierdząc, że powinno się wysyłać na trzy tygodnie przed zebraniem. - http://www.zarzadca.pl/content/view/466/45/
Ma zostać powiadomiony każdy właściciel na piśmie a nie na siedem dni przed wysłane zawiadomienie, a to zasadnicza różnica.
Jeśli podmiotem zawiadomienia jest właściciel to oznacza, że to właśnie on, a nie nikt inny, powinien być powiadomiony.
W związku z powyższym nie zawiadamiamy klatki schodowej - tylko konkretnego właściciela, na piśmie.
Czy zastanawiałaś się nad tym, byś sama zgłosiła swoja kandydaturę do zarządu? Poświęcasz wyjaśnianiu różnych kwestii tyle czasu, ze może tę energię spożytkować dla dobra wspólnoty (a więc i swojego)
Nowy doklejony: 11.03.14 23:22 No zlituj się - jak się zorientowałem, jesteś na tyle fachurą od spraw wspólnotowych, że wiesz co jest nadrzędne: ustawa czy opinia jakiegoś pana, chociażby z fachowego portalu. W innym dzisiejszym wątku Zarządca dał złą wykładnię rozliczania się były - obecny właściciel lokalu
U Joanny nie było listu poleconego tylko dokumenty wrzucane do skrzynki
Z zarządcą i zarządem jest tak, że jest zarządca z firmy zewnętrznej XYZ oraz w zeszłym roku był wybrany 3-osoby Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej. Teraz są dwie uchwały, gdzie jedna dotyczy zmiany zarządu nieruchomością wspólną odwołująca firmę XYZ i druga gdzie na miejsce jednego z zeszłorocznych członków ma być powołana nowa, wskazana z imienia i nazwiska w uchwale. Tyle mi wiadomo z uchwał i od zarządcy z firmy XYZ.
Ustawy nie przeczytałam całej a i tak to, co przeczytałam to tylko pobieżnie. Leży wydrukowana do snu dopiero.
Z tymi zmianami za wodę nie ma żadnej informacji ze strony dostawcy- wszystkie komunikaty dot. zmian umieszcza u siebie na stronie ale w ostatnim półroczu nie było właśnie nic. Nawet dzwoniąc z zapytaniem o to nie usłyszałam, że jakaś zmiana była wprowadzona.
Próba zapytania o sposób wyliczeń kończy się zdaniem "w ustaleniu z zarządem wyliczono stawki".
Regulaminu rozliczeń nie ma "bo teraz to nie ma sensu jak połowa mieszkań tylko sprzedana"- wypowiedź mailowa ze strony zarządcy z firmy XYZ.
Wiem, że się czepiam ale sama umowa przedwstępna i akt notarialny nauczyły mnie takiego podejścia do tego miejsca. Nikomu nie życzę podobnych "niedomówień".
Ma być wilk syty i owca cała.
Właściciel ma siedem dni przed otrzymać zawiadomienie a zarząd ma mieć dowód że siedem dni przed zebraniem powiadomił każdego na piśmie.
Przy wrzucaniu do skrzynek (8-10 dni przed) wskazana jest notatka zarządu, że w dniu takim a takim w obecności członków zarządu wrzucono do wszystkich skrzynek zawiadomienia o zebraniu. Nie jest to 100% zabezpieczenie - bo właściciel może być np. na urlopie, albo wynajmuje lokal i skrzynki otwiera najemca itd.- ale lepsze niż nic.
Wiem, że poświęcam wyjaśnieniu różnych kwestii wiele czasu i w jakiś sposób jest to dla mnie motywujące i satysfakcjonujące, jednakże wątpię aby takowa kandydatura była przyjęta. Deweloper jest póki co właścicielem prawie połowy mieszkań, ja nie mam nawet 30-stki na karku a i do niej brakuje 4 lat, a poza tym całe podpisywanie aktu notarialnego z deweloperem poprzedzone było miesięczną korespondencją prawniczą pomiędzy obiema stronami. Już z tego faktu jestem znienawidzona skutecznie. :)
"W Rzeczypospolitej Polskiej językiem urzędowym jest język polski." - art. 27, a jaki to akt, chyba nie muszę pisać?
Nikt inny nie został powiadomiony, nie licząc tych, którzy zostali.
Tak też się stało, na piśmie i konkretny właściciel, poprzez wrzucenie pism do skrzynki pocztowej tego właściciela.
Jako nowa właścicielka masz prawo, a nawet obowiązek zapoznania się z już powstałą dokumentacją administracyjną wspólnoty mieszkaniowej.
Tego możesz dokonać w siedzibie Zarządu WM / Administratora.
:
W firmie XYZ która zajmuje się administrowaniem? Pani administrator nie ma u siebie tych uchwał.
Tu naprawdę niczego nie można się dowiedzieć i tylko kłamstwa napotyka się na drodze.
Joanna, nie obraź się, ale przeginasz. Podejrzewasz nieprawidłowości, choć to Ty nie znasz podstaw, czyli ustawy.
Może czepiasz się z powodu poprzednich złych doświadczeń. Nieważne. Teraz to nie ma znaczenia.
Spróbuj zresetować - nie dopatruj się kłamstw, załóż swoją niewiedzę, która ci nie pozwala zrozumieć odpowiedzi, zadać odpowiedniego pytania.
We wspólnocie najważniejsza jest współpraca, a to oznacza kompromisy.
Nie dziw się, że ludzie w administracji są zjeżeni, postaraj się załagodzić atmosferę.
Wykorzystaj swoją energię do budowania przyszłości.
Nie powiedziałam w żadnym momencie, że ludzie w administracji są zjeżeni.
Kupiłam mieszkanie, zapłaciłam za nie a podejście właśnie tej rzekomo zjeżonej administracji jest takie, że mam być, na wszystko się zgadzać i o nic się nie pytać.
Współpraca wynika z dwóch stron a nie tylko z jednej.
Nie mam wg nich prawa zapytać się kto jest w zarządzie, nie mam prawa zapytać się skąd wynika jakaś kwota, nie mam prawa poprosić o możliwość zapoznania się z wcześniejszymi uchwałami.
I to jest w porządku? Podejście "jak już jesteś to wszystko akceptuj, płać i siedź cicho, nie zadawaj pytań".
OK. ciekaw jestem co ma druga strona do powiedzenia...
W kwestii kwoty to jej uargumentowanie brzmi "w ustaleniu przez zarząd powstał taki sposób rozliczeń"
W kwestii uchwał: "na zebraniu może Pani zgłosić wniosek o udostępnienie do wglądu"
Odpowiedzi sprzed około 1,5 miesiąca.
Z tego wychodzi, że jak właściciel mieszkania coś chce wiedzieć to tylko na zebraniu może się dowiedzieć, złożyć wniosek o coś.
W zeszłym roku była podjęta uchwała, na podstawie której powstał 3-osoby Zarząd złożony z właścicieli.
Również określony był zarząd nieruchomością wspólną określony aktem notarialnym, gdzie zarząd ten był powierzony zewnętrznej firmie XYZ.
Teraz są dwie uchwały do podjęcia:
Pierwsza dotyczy zmiany zarządu nieruchomością wspolną określonego aktem notarialnym, odwołująca firmę XYZ i która uchwala jednocześnie że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany przez właścicieli lub osoby fizyczne spoza ich grona wybrane w trybie art. 20 UoWL.
Druga dotyczy uzupełnienia Zarządu o nową osobę, która ma zastąpić jedną z dotychczasowych. Będzie to zarząd właścicielski ponieważ wciąż wszystkie 3 osoby będą z grona właścicieli.
To się nie wyklucza jak zasugerowano?
Na tym kończę moje zapytania :wink:
Deweloper słusznie nie chce ci podać kto wchodzi w skład zarządu bo on też zapewne nie wie - u ciebie zarząd sprawuje jakaś firma dewelopera.
Nie wiem co wam deweloper wpisał w AN i co jest wpisane w KW nieruchomości bo jeszcze jest art. 18 ust. 2 UoWL który może uniemożliwiać podjęcie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a UoWL), zmieniającej sposób sprawowania zarządu u was, gdy zaledwie połowa mieszkań jest dopiero wyodrębniona. Pierwsza musi być podjęta w formie protokołu (czyli w formie AN, bo protokoły z zebrań zgodnie z ustawą o notariacie muszą mieć taką formę) napisanego przez notariusza.
Druga już w normalnym trybie UoWL ale nie o uzupełnieniu ale o wyborze zarządu wspólnoty spośród właścicieli lub spoza nich.
W akcie notarialnym jest wpisana zewnętrzna firma "XYZ Zarządzanie Nieruchomością z siedzibą ul.... miasto ...". Właśnie to ma być zmienione uchwałą, zgodnie z ktorą zarząd nad nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez właścicieli lub osoby fizyczne spoza ich grona wybrane w trybie art. 20 UoWL.
A jeżeli chodzi o Zarząd 3-osobowy to uchwała o jego powołaniu była w zeszłym roku przyjęta. To jest dwóch wlaścicieli mieszkań kupionych i jedna osoba z ramienia dewelopera, który wciąż jest wlaścicielem połowy mieszkań.
A więc jest Zarządca z firmy zarządzającej nieruchomościami określony w AN i jest zarząd 3-osobowy powolany uchwałą w zeszłym roku.
A pierwsza uchwała, odwołująca firmę zarządzającą musi być w formie protokołu napisanego przez notariusza? A jeżeli nie będzie takiego protokołu tylko na zasadzie oddajcie głosy, podliczymy i wchodzi w życie w dniu uchwalenia?
Nowy doklejony: 12.03.14 17:42
I osoba z firmy pelniącej zarząd powierzony wpisany do AN na moje zapytania o np. rozliczenia odpisywała, że "w ustaleniu z zarządem tak zdecydowano" czyli z "kołem gospodyń" jak nazwałeś Jakubie.
alez przeciwnie są Zarządem twojej wspólnoty , nie wiem skąd taka pogarda w stosunku do nich ...
Tak powinna być zaprotokołowana przez notariusza ... jak tak nie było to firma XYZ dalej jest Zarządcą twojej nieruchomości
Jeżeli właściciele uznają, że trzeba np. wybrać 8 osób i nazwać ich zgromadzeniem najwyższym wspólnoty to ich wola - UoWL nie przewiduje takiego tworu a o potrzebie decydują właściciele.
Ten rzekomo wybrany zarząd nie sprawuje zarządu NW (to że ktos taki twór tak nazwał to nic nie oznacza prawnie w tym wypadku) bo sposób sprawowania zarządu został określony zgodnie z art. 18 ust. 1 UoWL, sama napisałaś: Zmienić to można tylko uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza (art. 18 ust. 2a) a nie zwykłą uchwałą z wybieranymi członkami zarządu. Jeżeli tylko zmiana firmy zarządzającej na inną to nie, ale jeżeli zmiana sposobu zarządu z powierzonego na wybierany to tak - mówi o tym cały art. 18 UoWL Sorry, ale skąd ja mam wiedzieć co ta osoba miała na myśli.
Teraz firma XYZ została odwołana z funkcji Zarządcy Nieruchomości Wspólnej, a na jej miejsce powołany "Zarząd", który był wybrany już rok temu. Firma XYZ będzie tylko administratorem.
Zarząd, teraz ten powołany na miejsce firmy XYZ, a dokładniej jeden z członków zawnioskował o to, aby do czynności zwykłego zarządu określone w UoWL dopisać w statucie administrowanie nieruchomością w przypadku odwołania firmy XYZ oraz aby później jeszcze pomyśleć o ochronie (ubezpieczeniu chyba) członków zarządu.
I jeszcze raz zapytam się o regulamin rozliczeń. Musi być powołany czy nie?
Deweloper ma 70% udziałów a 30% jest lokali wydzielonych/sprzedanych. Na moje zapytanie o to najpierw było tłumaczenie, że teraz nie można określić końcowych kosztów a potem, że teraz jest przyjęta proporcja 90/10 jeżeli chodzi o ogrzewanie i podgrzanie wody i teraz większość deweloper płaci i powinniśmy się cieszyć. A jak będzie regulamin to będzie to zmienione i kubik wody będzie w wysokości 200 zł.
Jak to z tym jest???
Podjęta była uchwała o dochodzeniu zaległości od właścicieli. Co w sytuacji, jeżeli protokół zdawczo-odbiorczy był spisany w połowie października, od tego momentu wszystkie koszta po mojej stronie, akt notarialny podpisany na koniec października i jeszcze w październiku kontaktowalam się i telefonicznie i mailowo z firmą XYZ o to, aby były wystawione opłaty dla mojego mieszkania. Dopiero w połowie grudnia otrzymałam rozliczenie i nie byłam w stanie opłacić 2,5 miesiąca. Spłacam to sukcesywnie, ale na koncie są nieopłacone dwa czynsze- luty i marzec bo tylko tak póki co udało mi się spłacić, zwłaszcza, że z rozliczenia za rok 2013 miałam jeszcze dodatkowe 1300 zł do zaplaty. Czy teraz mogę mieć naliczane odsetki za zaległą kwotę, ktora nie wynika z mojej winy? W październiku prosiłam o rozliczenie, w listopadzie rownież dwukrotnie.
Od Państwa mam sensowne wyjaśnienia a na zebraniu padają takie zdania.
Po sprzedaży połowy lub całości (jeżeli deweloper taki wpis umieścił) lokali właściciele sami na podstawie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza mogą zmienić ten sposób sprawowania zarządu np na tzw właścicielski.
Z twoich wpisów wynika, że tak nie było a więc ten rzekomy zarząd wybrany (3 osobowy) nie jest na dzień dzisiejszy (nawet po zebraniu) zarządem!!!
Zarząd dalej sprawuje firma XYZ. Humorystycznie nazwałem tę grupę 3-osobową kółkiem... aby pokazać absurdalność takiej sytuacji. Pisałem już, to od właścicieli lokali zależy, ale skoro u ciebie większość udziałów we wspólnocie ma deweloper to on dyktuje warunki i "rządzi". Aaaa i tu jest pies pogrzebany - sorry ale żeby tuż po kupieniu lokalu mieć od razu takie zaległości w opłatach ?!?!
No nieładnie bo widać, że pod pozorem "wymknięcia się" od płacenia zaległości (sorry za taki wniosek) usiłowałaś znaleźć różne formalne błędy większe czy mniejsze haki na zarządzających i tym samym naliczających opłaty.
Hm - weź sobie radę Koziorożki do serca bo rozpoczęcie "współżycia" we wspólnocie od wojny ze wszystkimi źle się skończy.
No nieładnie bo widać, że pod pozorem "wymknięcia się" od płacenia zaległości (sorry za taki wniosek) usiłowałaś znaleźć różne formalne błędy większe czy mniejsze haki na zarządzających i tym samym naliczających opłaty.
Hm - weź sobie radę Koziorożki do serca bo rozpoczęcie "współżycia" we wspólnocie od wojny ze wszystkimi źle się skończy.[/quote]
Nie do końca w ten sposob to jest.
Aby było śmieszniej, dwukrotnie zgłaszalam sama fakt zalegania do firmy XYZ. Od nich nie dostałam ani żadnej korespondencji z prośbą o uregulowanie, ani telefonu ani maila. A dziś Pani zarzekała się, ze do dłużnikow wysyłała pismo, dzwonila oraz kontaktowała się mailowo. Krew mnie zalała bo nie było tak. Bez problemu powiedziałam, że 1,5 tyś ja mam zaległości ale powiedziałam, z czego to wynika- długi czas oczekiwania na jakąkolwiek kwotę podaną przez nich i że sama pisałam dwukrotnie o tym, że uregulowałam taką a taką kwotę i tyle i tyle zostało. Nie byłam z tym problemem sama ponieważ jeszcze kilka osób miało tak samo na początku- dostawali zbiorcze rozliczenia za 3 miesiące choć prosili w kółko o nie. Byli w o tyle lepszej sytuacji, że to było poza okresem rozliczenia mediów i to ich nie "zblokowało".
Twoje wszelkie pytania o uchwały i naliczanie opłat tracą sens bo de facto uchwały są decyzjami dewelopera bo przecież żadna uchwała nie może uzyskać większości (być uchwałą) bez jego zgody. Tu nie ma żadnych usprawiedliwień - właściciel lokalu ma płacić comiesięczne (do 10-go) zaliczki na poczet opłat wszelakich i obowiązkiem ustawowym właściciela jest dowiedzenie się w jakiej wysokości, skoro zarządzający powiedzmy nie poinformował dokładnie ile należy wpłacać.
Mogą od każdego 11-go miesiąca ale musiałabyś znać sumę jaką miałaś płacić.
Z resztą teraz też nie pojawiają się terminowo. Styczeń, luty były po 10-tym.
Ty tej podstawy nie miałaś.
Tak więc obowiązek uregulowania należności istnieje dla Ciebie od momentu, gdy zostałaś o niej poinformowana. Powinien być również oznaczony termin jej zapłaty.
Oczywiście, że nie miałaś możliwości wcześniejszego zapłacenia i masz na to dowody.
Ale... bo być może nie doczytałam:
Czy z chwilą zakupu mieszkania otrzymałaś dokument będący Twoją zaliczką, którą powinnaś wpłacać na konto wspólnoty zgodnie z terminem określonym w uowl?
Nie rozumiem... Czy to oznacza, ze nadal zaliczka na Twój lokal nie została przygotowana i jako dokument, na podstawie którego dokonujesz wpłat, przekazana Tobie?
Pani z firmy XYZ mało co ma zawsze do powiedzenia choć na zebraniu przyznała się, że faktycznie dopiero w grudniu było wszystko wysłane do mnie ponieważ deweloper nie potwierdził jej sprzedaży i nie dostarczyl jeszcze jakiś dokumentów. I że pamięta, że kontaktowałam się kilkukrotnie w tej sprawie oraz później o zaległości. Przyznała się, że faktycznie bardzo późno wszystko wysłali choć zgłaszałam temat braku danych do uregulowania płatności. Tak to wszystko tu działa...
Została poinformowana że ma zapłacić określoną sumę: - czyli po trzech miesiącach od kupna lokalu.
I co każesz jej toczyć boje sądowe z deweloperem że spóźnił się dwa miesiące?
(...) Oczywiście, o UoWL i obowiązkach właściciela zapomniałaś.
Gdzie w UOWL jest napisane, że właściciel ma otrzymać dokument o wysokości zaliczek?
Pisze, że właściciele ustalają uchwałą wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu.
Po raz drugi pytam się czy namawiasz Asię do kolejnych bojów sądowych z deweloperem że jej nie naliczył od razu po kupnie lokalu wysokości zaliczek?
(...) No nie - nie mamy przygotowanej pańskiej zaliczki i co nam pani zrobi? No tak działają deweloperzy.
Rozliczenia trafiają po 10-tym do właścicieli a płatności mają być do 10-ego. W ogole to w rozliczeniu za październik-grudzień nie było zaliczek na ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę. Do teraz nie wiem dlaczego. Dopiero od marca mam to w rozliczeniu. Bo nie mogli tego ustalić ponieważ nie było deklaracji o ilości zamieszkałych osób. A była dostarczona tak na marginesie listownie i mailowo. Za styczeń i luty też miałam niepełne rozliczenie. To jest temat, który próbuję wyjaśnić od samego początku ale wciąż coś jest nie tak. I dopiero teraz na marzec jest prawidłowo wszystko. I nadal nie mam odpowiedzi co z faktem, że za styczeń i luty nie mam wszystkich zaliczek naliczonych.
Nowy doklejony: 12.03.14 23:34
Haneczka, Jakub stresujecie mnie jeszcze bardziej
Problem jest taki, że ja od końca października prosiłam się o podanie wysokości zaliczek, przesłanie rozliczenia i danych do jego wykonania, wysłałam deklarację o ilości zamieszkałych osób a wszystko otrzymałam dopiero 19 grudnia. Oczywiście bez zaliczek na c.w., z.w., c.o. Od tego momentu próbowałam tę kwestię wyjaśnić i poinformowałam, że płatności dokonam w styczniu ponieważ teraz nie jestem w stanie.
W styczniu co mogłam opłaciłam. Rozliczenie za styczeń znów było bez wspomnianych zaliczek na media. I znów wyjaśnienia. Odpowiedź: "bo nie ma deklaracji". No to ponownie wysłana. Przyszło rozliczenie mediów- na niebotyczną kwotę, które potem zmniejszyło się o 450 zł bo błędnie było naliczone c.o. o ktore miałam największe zastrzeżenia. I znów temat z mojej strony, że na raz wszystkiego nie mogę zapłacić i prośba o możliwość rozłożenia tego w jakiś sposób. Prośba miała trafić do Zarządu (tych 3 osób). Do dziś nie ma odpowiedzi. Za luty rozliczenie ponownie bez zaliczek za media i po 10-tym a miało być z zaliczkami. Dopiero na marzec pojawilo się prawidłowo wszystko.
To jest bardziej niż irytujące. Ja piszę, proszę, dzwonię a jak grochem o ścianę. Chcę to wyjaśnić do końca, porozumieć się, ale to nie działa tylko w jedną stronę. Druga też musi trochę inicjatywy wykazać.
Zarząd powierzony AN sprawuje firma zarządzająca nieruchomościami - jak dobrze zrozumiałam. Skoro się tym zajmują zawodowo to powinni wiedzieć jak działają profesjonaliści, o ile tacy w ogóle są.
Od sprzedaży pierwszego mieszkania powinna być ustalona zaliczka dotycząca płatności za wykupione mieszkanie. To jest tylko zaliczka i podlega rozliczeniu, gdy znane są już wszystkie koszty.
Czym innym są rozliczenia, a czym innym zaliczki, na podstawie których właściciele wpłacają pieniądze na konto wspólnoty, które oczywiście powinnaś znać.
Nie odpowiedziałaś mi na pytanie w sprawie zaliczki?
Skoro późno wysłali to niech się teraz nie czepiają. W rozliczeniu, które otrzymałaś 19 grudnia powinni byli określić termin płatności, a więc... nie mają podstaw do naliczania Tobie karnych odsetek.
Ty wyglądasz na bardzo wyluzowanego, aż za, bo... jakbyś nie wyczuwał, że w tej wspólnocie nie jest tak, jak być powinno.
A jeśli nie są naliczone zaliczki, a tylko przedstawiane są koszty to każdy właściciel ma prawo wiedzieć na jakiej podstawie są one rozliczane. Tych informacji joannie nie udostępniono, mimo próśb.
Przestań mnie strofować!!! Bo nie wiesz o czym zapomniałam, a o czym nie zapomniałam, więc.. wyłącz ten mentorski ton. Ktoś się wziął za zarządzanie tym budynkiem i co...??? Zdaje się, że to jakaś firma zarządzająca i... co??? Nie wiedzą jak to się robi??? Budynek oddany pod koniec 2012 r. - a oni dalej nie wiedzą , jak to się robi?
Przynajmniej teraz, od początku roku 2014 powinny pojawić się zaliczki dla właścicieli w tej wspólnocie, na podstawie rzeczywistych kosztów, które są już po roku znane. W czym jest problem? Opanuj się i przestań mi wciskać to, czego nie napisałam, a propozycję wyluzowania zaserwuj samemu sobie.
Joanna ma pełne prawo znać wszystkie koszty dotyczące wspólnoty i sposób ich rozliczenia. Ma również prawo do wglądu do wszystkich dokumentów wspólnoty.
Mowa była o jakimś regulaminie rozliczeń.... Od kiedy on obowiązuje skoro nie przegłosowała go wspólnota? A jeśli to zarządca zastosował samodzielnie jakiś klucz do rozliczeń, to Joanna ma prawo wiedzieć jaki i sprawdzić czy jej rozliczenie jest prawidłowe.
Oprócz uowl przyda ci się wiedza w pigułce https://forum.zarzadca.pl/wiki/
Polecam punkt Zarząd
(...)
(...)
We wspólnocie Joasi: - a więc nie ma większości, natomiast zdecydowana część udziałów należy jeszcze do niego i zapewne w nowym budynku suma udziałów równa się 1 a więc moje stwierdzenie: - jest jak najbardziej PRAWDZIWE, tym bardziej mając na uwadze, że zasiedlanie dopiero trwało i np. jeszcze dwa miesiące wstecz sytuacja mogła być inna a decyzje (uchwały) obowiązują.
Jakub, (...) doczytasz dalej, że Joanna napisała dokładnie tak: :tooth:
U mnie naprawdę można się chwycić za głowę
Mamy 15 marca, od 1 marca zmieniła się wysokość zaliczek więc nie wiadomo było jak będzie wyglądał czynsz administracyjny. 10 marca powstało w księgowości rozliczenie, ktore wysłane zostało 12 marca- stempel pocztowy. I wpłaty oczywiście do 10-ego obowiązkowo, inaczej odsetki... I bądź tu mądry
Więc mamy:
a) Zarządcę w postaci firmy zewnętrznej, który był/nie był odwołany uchwałą w formie protokołu notarialnego (wyodrębnionych mieszkań 30% a reszta dewelopera), wcześniejszy drugi zarząd zajął/nie zajął miejsce firmy XYZ (firma XYZ- art. 18 UoWL, drugi zarząd art. 20),
b) do tego nieterminowe wysyłki z zawiadomieniem o wysokości opłat, oczywiście za brak wpłaty do 10-ego z naliczaniem odsetek choć pismo dotarło 15-ego bo wysłane 12-ego,
c) odpowiedzi na maile niedocierające od 2 miesiecy i od miesiąca na skierowaną w tych mailach prośbę, bo i po co odpisać,
d) brak regulaminu rozliczeń bo będzie tylko gorzej bo zaliczki za kubik wody będą w wysokości 200 zł bo teraz deweloper litościwy wziął większość na siebie (ciekawe jak, jak liczniki osobne wszyscy mamy)
I nie zapominajmy, że właściciel mieszkania jest winny, że przez 2,5 miesiąca nie dostawał rozliczeń choć prosił o nie 4 krotnie- odsetki i tak musi zapłacić bo nie położył od razu 1,5 tyś plus nowy czynsz :bigsmile:
Chętnie sprzedam to mieszkanie- ktoś chętny?
Weź pod uwagę Jakuba. To bardzo poważny kandydat - wszystkim radę da.
Może się skusi?
A później... nawet wygospodaruje dla siebie jakiś trawnik przed tym blokiem i... będzie po nim relaksacyjnie dreptał, (...), jak już wszystkich ustawi, skomentuje i przywoła do "porządku świata według Jakuba". :bigsmile:
Łącznie z tym, że dla nich firma XYZ nie jest już Zarządcą bo przecież zmieniono na Zarząd właścicielski 3-osoby, gdzie jest w nim przedstawiciel dewelopera i dwoch jego przyjaciół. Wpadli na pomysł aby do ich czynności zwykłego zarządu dopisać administrowanie w przypadku odwołania firmy XYZ z funkcji administratora (bo przecież nie jest już Zarządcą Nieruchomości Wspólnej, gdzie do tej uchwały wystarczył przecież tylko głos dewelopera).
Nowy doklejony: 14.03.14 22:24
Jakubie,
wypowiedzi o regulaminie ze sformułowaniem "polowa mieszkań" są cytatami z wypowiedzi firmy zarządzającej XYZ.
Faktycznie myślałam, że polowa jest sprzedana a okazało się na zebraniu, że zaledwie 30% to udziały wyodrębnionych lokali.
W ostatnim zdaniu już chyba ze złości błąd popełniłam i zamiast ponad wpisałam prawie.
Ale ogolnie nie wykupiono połowy mieszkań jeszcze z tego ustrojstwa
Nie kłóćcie się z Haneczką bo to moje omyłkowe zdanie wprowadziło zamieszanie...
Stan faktyczny do ktorego można się odnieść : 30% udziały biednych ludków i 70% dewelopera i urokliwy absurd w tym wszystkim :bigsmile:
udziały są takie jak wpisałam w poprzedniej wiadomości... 70% ma deweloper i rządzi udziałami i zarządem wraz z dwójką przyjaciół, którzy kupili tu mieszkania...
Naprawdę fajne miejsce- wciąż aktualna sprzedaż mieszkania :bigsmile: