Częściowa rezygnacja z zarządzania

trapez7

Witam,
czy istnieje możliwość zrezygnowania z zrządzania przez zarządcę z mojej części ze wspólnej własności? Dokładnie chodzi o miejsce postojowe we wspólnym garażu podziemnym (pod blokiem). Sam sprzątam to miejsce niezależnie od zarządcy, który robi to tylko 2x w roku i jest po prostu brudno. Poza tym kwestia napraw jak np wymiana żarówki w lampie - to też sam mogę zrobić (kupić i wymienić żarówkę) - a zarządca wymienia po 2-3 tygodniach od zgłoszenia niesprawnej żarówki.
Chciałbym tylko płacić zarządcy za część wspólną garażu (podjazd, dojazd do miejsca postojowego), natomiast za samo miejsce (moje prywatne) już nie, bo i tak sam nim zarządzam/gospodaruję.
Czy muszę być zmuszany do płacenia za coś z czego nie jestem zadowolony i sam wykonuję czynności na swojej prywatnej części?
Zarządca w zasadzie dał do zrozumienia, że muszę płacić, a to jak oni wykonują te czynności to w zasadzie ich sprawa. Oni nie widzą problemu, że lampa nie świeci 3 tygodnie albo że jest brudno.
A co z faktem że to jest moje prywatne miejsce i nie chcę, aby oni cokolwiek tam robili (gdyż sam to robię)? Zarządca oświadczył, że miejsce nie jest zamknięte, więc mają prawo tam wchodzić? Czy w tym kraju szanuje się jeszcze cudzą własność? Przecież to jest gwałt w czystej postaci?

Proszę o pomoc. Z góry dziękuję.

Egzo

Czy garaż (cały) jest częścią wspólną z przyznanym każdemu prawem do korzystania z danego miejsca postojowego, czy też garaż (cały) jest odrębnym lokalem (z własną księgą wieczystą)?

trapez7

Właścicielem garażu (jako lokalu w całości) są tylko właściciele miejsc postojowych (nie zaś wszyscy mieszkańcy bloku). Tenże lokal dzieli się procentowo na ilość właścicieli (miejsc postojowych) i z tego tytułu ponosi się opłaty.

Egzo

To jakim sposobem zarządca w ogóle zarządca waszym lokalem? Zgodziliście się na to? Mam na myśli właścicieli garażu?

P.S. Jeżeli jest tak jak piszesz, to garaż nie ma żadnej "części wspólnej", wszystko co jest wewnątrz garażu jest współwłasnością właścicieli garażu, a nie wspólnoty.

trapez7

Trudno mi teraz stwierdzić jednoznacznie, czy się zgodziliśmy, ale pewnie tak, skoro to robią - to młoda/nowa wspólnota, więc pewnie poszliśmy niestety na łatwiznę. Niemniej jednak, po kilku próbach proszenia się o należyte zarządzanie, doszedłem do wniosku, że skoro i tak sam sprzątam to nie potrzebuję płacić za fikcyjny/bardzo słaby zarząd. Napisałem do zarządcy aby przeliczono mi opłatę na nowo - tylko za części wspólne (np podjazd/dojazd) - natomiast nie za moje prywatne wykupione miejsce.
Odnoszę wrażenie, że potraktowano mnie cynicznie i z góry - gdyż pan ze wspólnoty, z uśmieszkiem powiedział, że nie mogę zakazać im wejścia/działania na moim miejscu. Czyli, że nadal będą uprawiać fikcję, za jak najbardziej realne pieniądze.
Czy i jak mogę skutecznie zakazać im zarządzania moim miejscem?

Nowy doklejony: 15.06.14 13:40
[P.S. Jeżeli jest tak jak piszesz, to garaż nie ma żadnej "części wspólnej", wszystko co jest wewnątrz garażu jest współwłasnością właścicieli garażu, a nie wspólnoty.]

No ale przecież garaż znajduje się pod blokiem, czyli na terenie wspólnoty. Czyż nie?

Egzo

[cite] trapez7:[/cite]Czy i jak mogę skutecznie zakazać im zarządzania moim miejscem?

Odpowiedź na to pytanie uzależniona jest od odpowiedzi na pytanie, na które odpowiedziałeś "nie wiem".
Sprawdź w akcie notarialnym (zapewne masz go w domu) co tam jest napisane na temat garażu i/lub miejsca parkingowego.

trapez7

Ok, sprawdzę za chwilę, bo nad papierami czuwa żona i musi mi to znaleźć :) Bardzo dziękuję za zainteresowanie.

Nowy doklejony: 15.06.14 14:00
W akcie notarialnym znalazłem:

"Strona kupująca oświadcza, że wyraża zgodę na nieograniczony dostęp do Garażu i Piwnicy dla administratora budynku i wskazanych przez niego przedmiotów, w szczególności w celu dostępu do pomieszczeń gospodarczych."

Czy nieograniczony dostęp oznacza z góry administrowanie?

trader

Właścicielem garażu (jako lokalu w całości) są tylko właściciele miejsc postojowych (nie zaś wszyscy mieszkańcy bloku).

Czy nieograniczony dostęp oznacza z góry administrowanie?

Powinna być umowa o administrowanie garażem pomiędzy zarządcą a właścicielami miejsc postojowych. Zapytaj zarządcę o taką umowę, z której będzie wynikać na jakiej podstawie administruje. Większość właścicieli garażu liczona udziałami wystarczy do podpisania takiej umowy.

No ale przecież garaż znajduje się pod blokiem, czyli na terenie wspólnoty. Czyż nie?

Niby tak, tak jak i mieszkanie, tylko w mieszkaniu nikt tobie nie sprząta.

Egzo

[cite] trapez7:[/cite]Czy nieograniczony dostęp oznacza z góry administrowanie?

Nie, dostęp oznacza dostęp a nie ma nic wspólnego z administrowaniem. Trader wyjaśnił już sprawę części wspólnej - garaż to jest wasz prywatny lokal, będący własnością kilku osób. Dla pewności sprawdź w akcie czy na pewno nabyłeś udział w hali garażowej czy jedynie prawo do miejsca postojowego - ale jeżeli jest to udział w hali garażowej, to jest to prywatny lokal, do którego wspólnota nic nie ma, a tym bardziej zarządca. No chyba, że jako właściciele garażu podpisaliście z zarządcą odrębną umowę o zarządzanie waszym garażem, ale chyba byś o tym wiedział?

tajfun

Trader napisal:

Większość właścicieli garażu liczona udziałami wystarczy do podpisania takiej umowy.

Udziały w lokalu ( meszkalnym) i niemieszkalnym sa niepodzielne. Nie wystarczy wiekszość 50 +_1. Taka wiekszość jest potrzebna do skierowania sprawy na droge sądowa. To przeciez nie jest część wspólna lecz lokal . Obowiązuje KC Rdz 4

trapez7

Dziękuję Wam bardzo! :) Muszę przestudiować ten akt notarialny, bo dla mnie jest on ciężko napisany. Jak wynajdę jakieś istotne informacje, to pozwolę sobie jeszcze o tym tutaj napisać.
Nie spodziewałem się tak szybkiej odpowiedzi. Raz jeszcze dziękuję :D

PS:
na szybko w akcie znalazłem:

"W ramach nabytego niniejszą umową udziału w Garażu, Stronie kupującej (oraz każdoczesnym właścicielom przedmiotowego udziału w Garażu) zostają przyznane do wyłącznego użytku znajdujące się w wyżej opisanym Garażu: miejsce postojowe nr PX - zaznaczony na rzucie, stanowiącym załącznik nr 3 do niniejszego aktu jako PX, natomiast Strona sprzedająca zachowa w swojej wyłącznej dyspozycji pozostałe miejsca postojowe i garażowe w tymże Garażu, przy czym ten sposób korzystania z rzeczy wspólnej będzie obejmował możliwość wskazywania przez Spółkę kolejnym nabywcom następnych miejsc postojowych lub garażowych* do wyłącznego użytku oraz możliwość przekazywania przez nabywcę prawa korzystania z miejsca postojowego kolejnym nabywcom udziałów w tym garażu.
Jednocześnie Strony ustalają, że pomieszczenia gospodarcze w Garażu są wyłączone od podziału do wyłącznego korzystania."

* tutaj chodzi o to, że w tym całym Garażu podziemnym są 3 miejsca postojowe zabudowane (z bramą) - stanowiąc niejako garaż w Garażu.

Egzo

[cite] trapez7:[/cite]"W ramach nabytego niniejszą umową udziału w Garażu, Stronie kupującej (oraz każdoczesnym właścicielom przedmiotowego udziału w Garażu) zostają przyznane do wyłącznego użytku znajdujące się w wyżej opisanym Garażu: miejsce postojowe nr PX

Sprawę własności mamy więc wyjaśnioną: nie jesteś właścicielem miejsca postojowego, a jedynie jego użytkownikiem. Jesteś natomiast współwłaścicielem całej hali garażowej ("udział w Garażu"). Oznacza to, że hala garażowa jest prywatną własnością iluś tam osób, na takiej samej zasadzie jak ty jesteś właścicielem twojego prywatnego mieszkania. Nikt nie zarządza twoim mieszkaniem, prawda? Tak samo wspólnota nie zarządza waszą prywatną halą garażową. To wy, właściciele garażu, i tylko wy, ustalacie sami zasady obowiązujące w garażu. Ani wspólnota ani zarządca nie mają tam nic do gadania. Mam nadzieję, że cytaty z aktu pochodzą z aktu notarialnego sprzedaży garażu? Który ma swoją własną księgę wieczystą? A nie z jakiejś innej, przekombinowanej umowy notarialnej?

trader

[cite] tajfun:[/cite]Trader napisal:

Większość właścicieli garażu liczona udziałami wystarczy do podpisania takiej umowy.

Udziały w lokalu ( meszkalnym) i niemieszkalnym sa niepodzielne. Nie wystarczy wiekszość 50 +_1. Taka wiekszość jest potrzebna do skierowania sprawy na droge sądowa. To przeciez nie jest część wspólna lecz lokal . Obowiązuje KC Rdz 4

Zgadza się, że KC ze wskazaniem na art 201. Niepodzielność to do uchwał, tutaj mamy współwłasność, więc:
"Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności."

trapez7

Egzo, ale ja mam przypisany konkretny numer miejsca w akcie notarialnym. Tutaj napisałem "X" w zastępstwie numeru, który mam, czyli 4. Czy w takim wypadku to coś zmienia?

[cite] Egzo:[/cite]Mam nadzieję, że cytaty z aktu pochodzą z aktu notarialnego sprzedaży garażu? Który ma swoją własną księgę wieczystą? A nie z jakiejś innej, przekombinowanej umowy notarialnej?

To jest akt notarialny sporządzony przy kupnie mieszkania wraz z garażem i komórką lokatorską (piwnicą) - wszystko zawarte w jednym akcie.

tajfun

rader napisał:

gadza się, że KC ze wskazaniem na art 201. Niepodzielność to do uchwał, tutaj mamy współwłasność, więc:
"Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności."

Przepraszam Trader ale może mi TY pomozesz w końcu. Załóżmy że ta czynność ( podpisanie umowy na zarządzane rzecza wspólną) jest w zakresie zwykłego zarzadu.Tu mam wątpliwości
Współwłasciciele podejmuja taka uchwałę.
Kto podpisuje umowę na zarządzanie takim garażem ( rzecza wspólną) w imieniu współwłwścicieli?
Piszę to , bo interesuje mnie taki temat.
Czy na podstawie uchwały, wspólnota może podpisać umowę na zarządzanie NW ( to też rzecz wspolna) z zarządca któremu powierzono zarządzanie na podstawie art18.1 UoWL.
I kto fizycznie może taka umowe podpisać?

Egzo

[cite] trapez7:[/cite]Egzo, ale ja mam przypisany konkretny numer miejsca w akcie notarialnym. Tutaj napisałem "X" w zastępstwie numeru, który mam, czyli 4. Czy w takim wypadku to coś zmienia?

Nic nie zmienia. W akcie wyraźnie jest napisane:

przyznane do wyłącznego użytku znajdujące się w wyżej opisanym Garażu: miejsce postojowe nr PX

Ale zupełnie nie ma czym się przejmować, to jest normalna sytuacja, tak jest w każdym garażu będącym odrębnym lokalem. Nie może być inaczej, bo skoro jesteś współwłaścicielem danego obiektu (całego garażu), to nie może jeszcze dodatkowo być "własności wewnątrz własności". W ramach garażu masz przypisane notarialnie miejsce do użytkowania i to wystarczy. Jeżeli dopytuję o sprawy własności, to dlatego, aby wyjaśnić ci w jakiej jesteś sytuacji w kwestii zarządzania. Jesteś, razem z innymi osobami, właścicielem całego obiektu, a nie jakiegoś kawałka podłogi w tym obiekcie.[/quote]

To jest akt notarialny sporządzony przy kupnie mieszkania wraz z garażem i komórką lokatorską (piwnicą) - wszystko zawarte w jednym akcie.

To raczej jest w porządku, w jednym akcie notarialnym można dokonać sprzedaży kilku nieruchomości.

trapez7

Dzięki wielkie coraz jaśniej mi się to wszystko maluje...

A czy jeśli okaże się, że mamy jakąś umowę z zarządcą (dotyczącą garażu), to czy mogę rozwiązać taką umowę lub sprawić, aby zarządca respektował fakt, iż zamierzam sam zarządzać swoim miejscem postojowym? Tym samym zarządca nie miałby prawa (chyba) pobierać opłaty za to miejsce garażowe na rzecz sprzątania, napraw itp. - czy tak?

trader

Przepraszam Trader ale może mi TY pomozesz w końcu. Załóżmy że ta czynność ( podpisanie umowy na zarządzane rzecza wspólną) jest w zakresie zwykłego zarzadu.Tu mam wątpliwości
Współwłasciciele podejmuja taka uchwałę.
Kto podpisuje umowę na zarządzanie takim garażem ( rzecza wspólną) w imieniu współwłwścicieli?
Piszę to , bo interesuje mnie taki temat.
Czy na podstawie uchwały, wspólnota może podpisać umowę na zarządzanie NW ( to też rzecz wspolna) z zarządca któremu powierzono zarządzanie na podstawie art18.1 UoWL.
I kto fizycznie może taka umowe podpisać?

Tu jest tylko współwłasność dotycząca jednego lokalu. Nie ma wspólnoty i nie ma uchwał. Większość właścicieli lokalu, powinna uzgodnić w jaki sposób i z kim chce coś sfinalizować (np. podpisać umowę).
Jakie części wspólne masz na myśli, które wymagałyby podpisania umowy na zarządzanie NW?
Ciągi jezdne w garażu to taki korytarz łączący pokoje w mieszkaniu a brama garażowa to tak samo jak drzwi wejściowe do mieszkania.

Egzo

[cite] trapez7:[/cite]Dzięki wielkie coraz jaśniej mi się to wszystko maluje...

A czy jeśli okaże się, że mamy jakąś umowę z zarządcą (dotyczącą garażu), to czy mogę rozwiązać taką umowę lub sprawić, aby zarządca respektował fakt, iż zamierzam sam zarządzać swoim miejscem postojowym? Tym samym zarządca nie miałby prawa (chyba) pobierać opłaty za to miejsce garażowe na rzecz sprzątania, napraw itp. - czy tak?

Jeżeli taka umowa została zawarta to nie możesz jej rozwiązać sam. Do jej rozwiązania potrzebny jest taki sam tryb w jakim została zawarta, chyba, że z treści umowy wynika co innego. Ale wątpię abyś nie wiedział o zawarciu takiej umowy, bo kto miałby ją zawrzeć? Nawet zakładając, że jest to czynność zwykłego zarządu (z czym się nie zgadzam), to zgodę na zawarcie umowy musiałaby wyrazić większość udziałów (liczona jako udział w garażu) - więc sprawa byłaby głośna wśród właścicieli garażu. Istnieje możliwość, że umowę zawarto jeszcze wówczas, gdy deweloper nie sprzedał większości udziałów w garażu, wtedy sam mógł wyrazić taką zgodę, bo sam posiadał większość udziałów w garażu. Z tego co podałeś, w akcie notarialnym nie ma żadnych zapisów o sprawowaniu zarządu przez kogoś (o ile wszystko doczytałeś), wówczas o zawarciu takiej umowy powinni zostać powiadomieni wszyscy współwłaściciele. Ja jednak uważam, że ponieważ umowa o administrowanie wiąże się z wypłacaniem administratorowi wynagrodzenia, to jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd i do tego potrzebna jest zgoda wszystkich garażowców - więc musiałbyś o tym wiedzieć. No chyba, że wszystko odbyło się zanim ty nabyłeś własność.

trapez7

Czy zarządca może mi ewentualnie udostępnić taką umowę abym się z nią zapoznał? Pytanie dotyczy zarówno przypadku gdy umowa była zawarta z deweloperem lub z nami (właścicielami garażu).

I takie jeszcze znalazłem w akcie notarialnym dotyczące Garażu:
Pełnomocnik Spółki oświadcza, iż reprezentowana przez nią Spółka jest:
"...współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/15 (jedna piętnasta) części nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal niemieszkalny - LNM1 położony na kondygnacji -1 (- jeden) budynku XXX przy ulicy YYYYY w MIASTO (zwany w dalszej części tego aktu także "Garażem"), składający się z 2 (dwóch) miejsc garażowych, 13 (trzynastu) miejsc postojowych oraz XXX pomieszczeń gospodarczych o łącznej powierzchni YYYY, dla którego to Lokalu Sąd Rejonowy dla MIASTO-DZIELNICA w MIASTO ZZZ Wydział Ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą [TUTAJ nr księgi], jak dalej oświadcza Pałnomocnik Spółki, z własnością Lokalu niemieszkalnego - LNM1 związany jest udział wynoszący [TUTAJ procent udziału] części w nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo użytkowania wyżej wskazanej działki oraz części i urządzenia, budynku położonego na tej działce przy ulicy XXXX, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokal,"

Egzo

[cite] trapez7:[/cite]Czy zarządca może mi ewentualnie udostępnić taką umowę abym się z nią zapoznał? Pytanie dotyczy zarówno przypadku gdy umowa była zawarta z deweloperem lub z nami (właścicielami garażu).

W zasadzie nie musi, bo to jest jego kopia. Ten kto zawierał umowę w imieniu garażowców musi ci udostępnić "waszą" kopię. Jeżeli umowę zawierał deweloper (jeszcze gdy samodzielnie posiadał większość udziałów w garażu - chociaż, jak napisałem wcześniej uważam to za nieprawidłowe), to on powinien udostępnić kopię umowy. Ale najprostszym rozwiązaniem będzie zapytanie innych garażowców co wiedzą na ten temat, a najlepiej zapytać administratora na jakiej podstawie nalicza opłaty za administrowanie? Bo jeżeli odpowie, że nalicza na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, to wszystko będzie jasne.

dla którego to Lokalu Sąd Rejonowy dla MIASTO-DZIELNICA w MIASTO ZZZ Wydział Ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą [TUTAJ nr księgi], jak dalej oświadcza Pałnomocnik Spółki, z własnością Lokalu niemieszkalnego - LNM1 związany jest udział wynoszący [TUTAJ procent udziału] części w nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo użytkowania wyżej wskazanej działki oraz części i urządzenia, budynku położonego na tej działce przy ulicy XXXX, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokal,"

To jest ostateczne potwierdzenie, że garaż jest odrębnym lokalem, którego ty jesteś współwłaścicielem - całego lokalu.

trader

Czy zarządca może mi ewentualnie udostępnić taką umowę abym się z nią zapoznał?

Nie będę pewnie odosobniony, ale jestem pewien na 99 % że takiej umowy nie ma.
To pewnie też oznacza, że wspólnota przekracza swoje kompetencje i zarządza lokalem garażowym.Takie są realia niekompetentnego zarządzania.
Ot taka organizacja lub jej brak.

trapez7

Wspólnota przekracza uprawnienia czy zarządca?

Jeśli takiej umowy nie ma, to jakie mogą być konsekwencje (dla zarządcy czy wspólnoty)?

trader

i wspólnota i zarządca przekraczają uprawnienia.
KOZ już nie działa, bo nie ma licencji, sąd też nie pomoże, bo wydali kasę na utrzymanie twojego lokalu, które i tak musiałbyś zapłacić.
Konsekwencje? moim zdaniem żadne.

Egzo

[cite] trapez7:[/cite]Wspólnota przekracza uprawnienia czy zarządca?

To zależy. Jeżeli nie ma umowy, a uchwała wspólnoty jest sformułowana w taki sposób, że wynika z niej, iż nie zalicza garażu do obszaru zarządzanego przez administratora, ewentualnie z uchwały to w ogóle nie wynika, to administrator przekroczył kompetencje, bo sam, w sposób nieuprawniony rozszerzył działanie uchwały. W przeciwnym przypadku to oczywiście wspólnota przekroczyła kompetencje.

Jeśli takiej umowy nie ma, to jakie mogą być konsekwencje (dla zarządcy czy wspólnoty)?

Konsekwencje zależą tylko od ciebie. Formalnie możesz żądać zwrotu pobranych kwot z odsetkami, ale szanse na sukces masz małe, ponieważ określone prace faktycznie zostały wykonane, a ty godziłeś się na ich wykonywanie, więc nawet w sądzie masz małe szanse. Jeżeli nie ma umowy, to po prostu należy przestać płacić nienależne kwoty a administratora powiadomić o tym fakcie pisemnie, i po sprawie.

P.S.
Jednak zanim przestaniesz płacić, radzę upewnić się co do tej umowy, zapytać administratora o podstawę naliczania opłat.

trapez7

Bardzo wszystkim dziekuje za wyczerpujace odpowiedzi. Zatem dzialam dalej, a w przypadku gdy znow natrafie na mur - to pozwole sobie jeszcze napisac ;)

Pozdrawiam!

koziorozka

trapez - o garażu tu też przeczytaj https://forum.zarzadca.pl/wiki/garaz

trapez7

koziorozka, bardzo dziekuje ;) przyda sie.

Zarządca

Wspólnota mieszkaniowa nie zarządza garażem, nie ma prawa naliczać Wam żadnych kosztów związanych z jego eksploatacją, sprzątaniem, itd. Żądanie usunięcia z tych pozycji z zaliczki jest oczywiste. Wspólnota może bowiem gospodarować wyłącznie wspólną nieruchomością.

Odnośnie natomiast zarządcy, to jeżeli świadczył Wam jakąś usługę - to wyłącznie we własnym imieniu - a nie w imieniu wspólnoty. Jeżeli współwłaściciele garażu tolerują taki stan (jego zarządzanie), to można przyjąć, że umowa jest - zawarta w sposób dorozumiany, dlatego większość współwłaścicieli, jeżeli chce zrezygnować z jego usług, powinna tę rezygnację złożyć.
Nie ma jednak żadnych podstaw do tego, aby w dokumentach wystawianych przez wspólnotę widniały jakiekolwiek pozycje związane z tym garażem, o ile nie odnoszą się do elementów konstrukcyjnych.

KubaP

[cite] trapez7:[/cite]i.
Chciałbym tylko płacić zarządcy za część wspólną garażu (podjazd, dojazd do miejsca postojowego), natomiast za samo miejsce (moje prywatne) już nie, bo i tak sam nim zarządzam/gospodaruję.

po pierwsze nie płacisz Zarządcy, tylko Wspólnocie ...

a po drugie płacisz tylko za to co jest wspólne w garażu wielostanowiskowym w wymiarze 1/ 13 miejsc postojowych X udział przypisany do garażu wielostanowiskowego X stawka miesięczna .


Nikt ci miejsca postojowego, tych 18m2 , nie będzie sprzątał to ty masz o nie dbać.

Jak jest inaczej to trzeba to zmienić.

trapez7

Witajcie ponownie.
Mam przed sobą umowę o zarządzanie (pomiędzy deweloperem a zarządcą). Zarządca odpisał mi:

"Zarządzanie nieruchomością odbywa się na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną (skan w załączeniu). § 2 ust. 2 mówi o częściach składowych nieruchomości (załącznik nr 1) min. miejsca postojowe w garażu (...)"

Paragraf 2
1. Strony oświadczają, że przedmiotowa nieruchomość wspólna składa się z będącej w wieczystym użytkowaniu do dnia XX.XX.XXXX r. działki nr YYY/Z, obr. 19 jedn. ewid. MIASTO-DZIELNICA o powierzchni 0.2435 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym dla MIASTO-DZIELNICA Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW XXXX/YYYYYYYY/Z.
2. Opis i wykaz części składowych nieruchomości stanowi załącznik nr 1 do niniejszej umowy.
i]Załącznikiem jest tabelka, w której wypisane są min. ilość mieszkań w bloku, ilość miejsc postojowych/garażowych, ilość komórek lokatorskich[/i

W umowie tej jest także odniesienie do garażu (na to się zarządca jednak nie powołał, dopisuję bo może ma znaczenie):
Paragraf 9
2. "Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości Xzł/m² powierzchni lokalu mieszkalnego, Yzł/m² powierzchni miejsca postojowego lub garażowego oraz Zxł/m² powierzchni lokali innych niż mieszkalne, dla których dla których nie została ustanowiona odrębna własność do lokalu, nie zostało przyznane prawo do korzystania z miejsca postojowego, garażowego, komórki lokatorskiej będących własnością zlezeniodawcy ".

KubaP

2. "Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości Xzł/m2 powierzchni lokalu mieszkalnego, Yzł/m2 powierzchni miejsca postojowego lub garażowego oraz Zxł/m2 powierzchni lokali innych niż mieszkalne, dla których dla których nie została ustanowiona odrębna własność do lokalu, nie zostało przyznane prawo do korzystania z miejsca postojowego, garażowego, komórki lokatorskiej będących własnością zlezeniodawcy ".

Uważam, że jest to błędnie spisana umowa .

płacisz tylko za to co jest wspólne w garażu wielostanowiskowym w wymiarze 1/ 13 miejsc postojowych X udział przypisany do garażu wielostanowiskowego X stawka miesięczna .

Czyli jak garaż ma 13 MP i ok 325 m2 pow. całk. ; udział przypisany do niego wynosi 26% ; stawka za administrowanie wynosi 0.60 zł/m2 to wyliczenie twojej zaliczki dla 1 MP powinno wynosić :
1/13 X 26% X 325 m2 X 0,60 zł/m2/m-c =93,89 zł/m-c

[b]Rozdział 3
Prawa i obowiązki właścicieli lokali[/b]
[b]Art. 12.[/b]
1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

[b]2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, 
a w części przekraczającej te potrzeby [color=#f00]przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. 
W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej[/color] 
w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.[/b]

3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

koziorozka

Ten paragraf 9 jest dziwny.
Uważam, że stawka wynagrodzenia powinna być ustalona od metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku

trapez7

KubaP, a co jeśli na garaż jest oddzielna księga wieczysta? W umowie z zarządcą jest nr księgi bloku (mieszkań) a nie garażu. Garaż w umowie figuruje w formie załącznika - czyli jest wypisany w tabelce. Ale jak się to ma prawnie względem jego zarządzania?

KubaP

[cite] trapez7:[/cite]KubaP, a co jeśli na garaż jest oddzielna księga wieczysta?
W umowie z zarządcą jest nr księgi bloku (mieszkań) a nie garażu. Garaż w umowie figuruje w formie załącznika - czyli jest wypisany w tabelce.
Ale jak się to ma prawnie względem jego zarządzania?

Teoretycy prawa powiedzą, że potrzebna jest odrębna umowa na administrowanie garażem ...
Ja natomiast uważam, że garaż powinien partycypować w kosztach utrzymania cześć wspólnych Wspólnoty i nie potrzeba na to odrębnej umowy.
Traktuję go jako samodzielny lokal z którym jest związany udział w NW , (który ma wielu właścicieli np. 13).

W umowie z zarządcą jest nr księgi bloku

domniemam, że jest nr księgi macierzystej ( gruntowej), a nie bloku, bo takich ksiąg nie ma.

koziorozka

a co jeśli na garaż jest oddzielna księga wieczysta?

Czytałeś link, który ci podałam 15 czerwca?
To jest prawny galimatias i nie ma dobrego sposobu na jego rozwiązanie póki się prawo nie zmieni.

trapez7

koziorozka, ale jaki galimatias?

"Jako lokal wyodrębniony i sprzedany wielu właścicielom nie jest częścią nieruchomości wspólnej, tylko kolejnym lokalem. Udział w garażu można sprzedać niezależnie od sprzedaży mieszkania."

"Decyzje w sprawie garażu z odrębną księga wieczystą podejmują tylko jego właściciele na zasadach określonych w kodeksie cywilnym o współwłasności a nie ustawy o własności lokali."

"Zarząd lub zarządca danego budynku może zarządzać takim garażem tylko na podstawie umowy ze wszystkimi współwłaścicielami garażu. Wiele wspólnot mieszkaniowych zarządza garażami, gdyż jest to niezbędne dla właściwego funkcjonowania nie tylko garażu, ale i całego budynku (gdy w garażu mieszczą się instalacje i pomieszczenia techniczne obsługujące całą nieruchomość), jednak robi to bez podstawy prawnej."

Wszystko wydaje się być w tym tekście klarowne... :bigsmile:

koziorozka

Umowa z wszystkimi współwłaścicielami jest w praktyce niewykonalna
W realu wspólnoty łamią więc prawo, bo jakoś tym garażem zarządzać trzeba

trader

Ja natomiast uważam, że garaż powinien partycypować w kosztach utrzymania cześć wspólnych Wspólnoty

To jest zaklinanie rzeczywistości, bo nie znajdziesz nikogo kto uważałby inaczej.:bigsmile:
Tu nie chodzi o partycypowanie w kosztach utrzymania części wspólnych Wspólnoty, bo to jest bezsporne. Tu chodzi o zrozumienie, że wspólnota zajmuje się częściami nieruchomości wspólnej a nie częściami wspólnymi wyodrębnionego lokalu.

KubaP

Witam Pana ...

[cite] trader:[/cite]

Ja natomiast uważam, że garaż powinien partycypować w kosztach utrzymania cześć wspólnych Wspólnoty

To jest zaklinanie rzeczywistości, bo nie znajdziesz nikogo kto uważałby inaczej.:bigsmile:

może i by się kilku znalazło, tu na forum

[cite] trader:[/cite]Tu nie chodzi o partycypowanie w kosztach utrzymania części wspólnych Wspólnoty, bo to jest bezsporne.
Tu chodzi o zrozumienie, że wspólnota zajmuje się częściami nieruchomości wspólnej a nie częściami wspólnymi wyodrębnionego lokalu.

Może nam wyjaśnisz, jakie to są części wspólne w garażu wielostanowiskowym, którymi maiłaby się zajmować wspólnota?
a jednak właściciele miejsc postojowych płacą zaliczki na części wspólne np. za Administrowanie / Zarządzanie czy ubezpieczenie OC NW

trader

Może nam wyjaśnisz, jakie to są części wspólne w garażu wielostanowiskowym, którymi maiłaby się zajmować wspólnota?

wspólnota nie zajmuje się zarządzaniem wyodrębnionymi lokalami:bigsmile:

KubaP

wspólnota nie zajmuje się zarządzaniem wyodrębnionymi lokalami:bigsmile:

Odpowiedź nie na temat trader... no, ale zawsze to głos ...

Może nam wyjaśnisz, jakie to są części wspólne w garażu wielostanowiskowym, którymi maiłaby się zajmować wspólnota?

trader

Facet sprecyzuj pytanie,
pytasz czy właściciele garażu mają płacić za przeciekający dach? No pewnie że TAK
pytasz czy właściciele mieszkań mają płacić za pękniętą rurę wod-kan w garażu? No pewnie że tak
pytasz czy właściciele garażu mają płacić za sprzątanie przedpokoju mieszkania Pana Nowaka? No pewnie że NIE
pytasz czy właściciele mieszkań mają płacić za sprzątanie ciągów jezdnych w garażu, który jest odrębnym lokalem? No pewnie że NIE

KubaP

Dalej unikasz odpowiedzi , Prowadzisz własna retorykę , tylko z sobą ? miłej zabawy ...

trapez7

Odpowiedź nie na temat trader... no, ale zawsze to głos ...

Generalnie odpowiedź jest na temat

Wątek się rozrósł, więc przypomnę w skrócie o co chodzi.
Zarządca zarządza Garażem wielostanowiskowym, podpinając ten zarząd pod zarząd wspólnotą mieszkaniową. Lokal wspólnoty ma księgę wieczystą XXXX, natomiast lokal Garażowy ma swoją księgę wieczystą YYYY (oba lokale to fizycznie jeden budynek).

Umowa z zarządcą obejmuje zarząd nieruchomością tylko dla księgi XXXX, a zarządca zarządzanie Garażem (wielostanowiskowym) opiera na punkcie umowy, mówiącym:
Opis i wykaz części składowych nieruchomości stanowi załącznik nr 1 do niniejszej umowy. Załącznikiem jest tabelka o nazwie: ZESPÓŁ BUDYNKÓW MIESZKALNYCH WIELORODZINNYCH ul. XXXXXX, i w tabelce jest oznaczenie budynku i wypisane min. ilość mieszkań, ilość miejsc postojowych, ilość miejsc garażowych, ilość komórek lokatorskich, pow. mieszkalna, pow. części wspólnych, pow. usług, pow piwnicy, pow. użytkowa, pow. zabudowy.

Pytanie, na jakiej podstawie zarządca zarządza odrębnym lokalem (z odrębną księgą wieczystą), nie mając odrębnej umowy z jego właścicielami (właścicielami miejsc postojowych), tylko podpina zarząd nad Garażem do zarządu wspólnoty?

Uprzedzając odpowiedzi, że w garażu są rury, itp. rzeczy związane z nieruchomością, zaznaczam iż w akcie notarialnym jest wpisane, że administrator (zarządca) ma nieograniczony dostęp do garażu. No ale to nie oznacza od razu zarządu, a jedynie dostęp do w/w urządzeń w celu zarządzania nieruchomością wspólnoty - czyż nie?

KubaP

[cite] trapez7:[/cite]

Odpowiedź nie na temat trader... no, ale zawsze to głos ...

Generalnie odpowiedź jest na temat

Generalnie nie jest odpowiedzią na moje pytanie

[cite] trapez7:[/cite]Wątek się rozrósł, więc przypomnę w skrócie o co chodzi.
Zarządca zarządza Garażem wielostanowiskowym, podpinając ten zarząd pod zarząd wspólnotą mieszkaniową.
Lokal wspólnoty ma księgę wieczystą XXXX, natomiast lokal Garażowy ma swoją księgę wieczystą YYYY (oba lokale to fizycznie jeden budynek).

Umowa z zarządcą obejmuje zarząd nieruchomością tylko dla księgi XXXX, a zarządca zarządzanie Garażem (wielostanowiskowym) opiera na punkcie umowy, mówiącym:
Opis i wykaz części składowych nieruchomości stanowi załącznik nr 1 do niniejszej umowy. Załącznikiem jest tabelka o nazwie: ZESPÓŁ BUDYNKÓW MIESZKALNYCH WIELORODZINNYCH ul. XXXXXX, i w tabelce jest oznaczenie budynku i wypisane min. ilość mieszkań, ilość miejsc postojowych, ilość miejsc garażowych, ilość komórek lokatorskich, pow. mieszkalna, pow. części wspólnych, pow. usług, pow piwnicy, pow. użytkowa, pow. zabudowy.

Pytanie,

na jakiej podstawie zarządca zarządza odrębnym lokalem (z odrębną księgą wieczystą), nie mając odrębnej umowy z jego właścicielami (właścicielami miejsc postojowych),
tylko podpina zarząd nad Garażem do zarządu wspólnoty?

a niby czym się przejawia wg ciebie trapez7 zarządzanie odrębnym lokalem ,
może tym, że nalicza zaliczki związane z utrzymaniem części wspólnych Wspólnoty? a ty jako właściciel lokalu i miejsca postojowego płacisz "dwa" razy za administrowanie, konserwacje , remonty, energie elektryczną ?

Zarządca / Administrator zarządza tylko częściami wspólnymi, nie lokalami i tego się trzymajmy.

trapez7

W takim razie, co jest częścią wspólną w garażu wielostanowiskowym?

Zarządca

[cite] trapez7:[/cite]
W umowie tej jest także odniesienie do garażu (na to się zarządca jednak nie powołał, dopisuję bo może ma znaczenie):
Paragraf 9
2. "Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości Xzł/m² powierzchni lokalu mieszkalnego, Yzł/m² powierzchni miejsca postojowego lub garażowego oraz Zxł/m² powierzchni lokali innych niż mieszkalne, dla których dla których nie została ustanowiona odrębna własność do lokalu, nie zostało przyznane prawo do korzystania z miejsca postojowego, garażowego, komórki lokatorskiej będących własnością zlezeniodawcy ".

Na jakiej podstawie deweloper zawarł umowę? Pełni zarząd powierzony?

Nowy doklejony: 25.06.14 11:19
"Jest szansa na zmianę przepisów regulujących podejmowanie decyzji w sprawach zarządu rzeczą wspólną – chodzi o problemy związane z ustalaniem wspólnego stanowiska przez współwłaścicieli. Obecnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego – są zupełnie niedostosowane do realiów gospodarczych. W latach 60-ych ubiegłego wieku, kiedy to akt ten powstawał – nie funkcjonowały jeszcze lokale, czy nieruchomości gruntowe stanowiące współwłasność kilkuset pomiotów. Archaiczne już normy uniemożliwiają często współwłaścicielom realizowanie ich uprawnień, co jest szczególnie widoczne we wspólnotach mieszkaniowych, w których wyodrębniono hale garażowe. Właśnie halami garażowymi zainteresowała się Rzecznik Praw Obywatelskich i w dniu 14 kwietnia 2014 roku wystąpiła do Ministra Infrastruktury i Rozwoju o zajęcie stanowiska i ewentualną zmianę przepisów.
Więcej na ten temat w artykule:
"Głosowanie przez współwłaścicieli garażu - będzie zmiana prawa? " na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/2252-glosowanie-przez-wspolwlascicieli-garazu---bedzie-zmiana-prawa-

trapez7

Może doprecyzuję temat.
Jest blok w którym jest np. 70 mieszkań (wspólnota - tak?). Spośród tych 70 mieszkań (właścicieli) miejsca postojowe w Garażu wielostanowiskowym kupiło 20 osób (każdy jest właścicielem jednego w/w mieszkania). Wszystkich miejsc jest np. 20. I teraz - każdy z właścicieli miejsca postojowego płaci zarządcy za:
- metraż swojego miejsca postojowego
- (metraż) procentowy udział w pozostałej części garażu (1/20) - czyli za kawałek dojazdu do miejsca postojowego czy też jakieś tam garażowe (wspólne/niczyje) pomieszczenie

Pytanie 1.
Czy umowa o zarządzanie wspólnotą (70 mieszkań) daje zarządcy prawo zarządzania i pobierania opłat za garaż? W umowie z zarządcą jest nr księgi tylko na lokale mieszkalne. Lokal Garażowy ma własną księgę.

Pytanie 2.
Czy to co w garażu (jako odrębnym lokalu) nazywamy częścią wspólną, ma jakiekolwiek powiązanie z częściami wspólnymi lokalu mieszkalnego? Przecież to jest część wspólna tylko 20 właścicieli garażu a nie 70 właścicieli mieszkań.

Pytanie 3.
Jakim prawem zarządca pobiera bez umowy (z garażowcami) jakiekolwiek opłaty za zarządzanie garażem (od m²)? Ciekawe też jest to, iż zarządca mówi, że nie wyrzuci śmiecia z miejsca postojowego, bo to jest prywatna własność - ale nie przeszkadza mu na siłę, bez pozwolenia właściciela (odpłatnie) wymienić żarówki, gdyż w takim wypadku nie jest to miejsce prywatne...

Wracając do meritum. Jak skutecznie sprawić, aby zarządca nie zarządzał tym garażem? Z umowy wynika, że nie ma do tego prawa, ale na siłę zmusza właścicieli do swojego zarządu - a w przypadku ewentualnego niepłacenia, straszy sądem czy komornikiem...

KubaP

[cite] trapez7:[/cite]Może doprecyzuję temat.
Jest blok w którym jest np. 70 mieszkań (wspólnota - tak?). Spośród tych 70 mieszkań (właścicieli) miejsca postojowe w Garażu wielostanowiskowym kupiło 20 osób (każdy jest właścicielem jednego w/w mieszkania). Wszystkich miejsc jest np. 20. I teraz -

każdy z właścicieli miejsca postojowego płaci zarządcy za:
- metraż swojego miejsca postojowego
- (metraż) procentowy udział w pozostałej części garażu (1/20) -

czyli za kawałek dojazdu do miejsca postojowego
czy też jakieś tam garażowe (wspólne/niczyje) pomieszczenie

.

totalna b^zdura ... właściwy algorytm naliczania zaliczek za MP masz podany tu

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/5827/czesciowa-rezygnacja-z-zarzadzania/#Item_32

koziorozka

Trapez - jak się 20 współwłaścicieli garażu dogada, to możecie wszystko.
Obrazowo: zacznij myśleć o hali jak o sporym mieszkaniu, który ma kilkoro właścicieli. Możecie sami o nie dbać, możecie zatrudnić "gosposię" itp.