Wspólnota bez zarządu
Dzień dobry,
Jesteśmy wiejską wspólnotą 16 lokali (wszystkie wykupione).W drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałą właściciele odwołali zarząd i zarządce.
Zarządca czy administrator(nie wiem) uważa ,ze to nie jest formalne,czy ma racje?W najbliższych dniach zwołał zebranie na którym ma powołać nowy zarząd.
Czy na tym zebraniu właściciele mogą jego odwołać?
dziękuję za odpowiedz
Jesteśmy wiejską wspólnotą 16 lokali (wszystkie wykupione).W drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałą właściciele odwołali zarząd i zarządce.
Zarządca czy administrator(nie wiem) uważa ,ze to nie jest formalne,czy ma racje?W najbliższych dniach zwołał zebranie na którym ma powołać nowy zarząd.
Czy na tym zebraniu właściciele mogą jego odwołać?
dziękuję za odpowiedz
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jak macie zarząd (właścicielski), to zatrudniacie administratora. Do zatrudnienia administratora (rozwiązania z nim umowy) żadna uchwała nie jest konieczna. Takie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd.
Jednak może macie zarządcę (powierzonego,notarialnego)?
Bez odpowiedzi na to pytanie nikt nic rozsądnego ci nie podpowie.
Tu masz ściągawkę https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad
W jaki sposób to zrobił?
Istotna jest umowa z nim zawarta i określone w niej (lub nie) warunki jej rozwiązania.
mianem zarządcy określiłem wybranego przez właścicieli lokali (osoba fizyczna z licencją zawodową zarzadcy) ,który na zasadzie umowy-zlecenia zajmował się naszą wspólnotą.Umowa dotyczyła wykonywania czynności administracyjnych i zarządzających WM. Cytuję:"Strony umowy mogą rozwiązać umowę za 1 miesięcznym pisemnym wypowiedzeniem lub za porozumieniem stron".Powołany też był zarząd spośród właścicieli lokali w ilości trzech osób,który nieodpłatnie miał reprezentować właścicieli w banku i przy podejmowaniu ważnych decyzji związanych z funkcjonowaniem naszej WM. Ponieważ współpraca zarządu i właścicieli WM nie układała się dobrze a administrator podejmował decyzje bez zgody zarządu i uchwał- większość właścicieli postanowiła odwołać administratora i zarząd uchwałami ,gdzie głosy były zbierane w drodze indywidualnego zbierania głosów. Administrator stwierdził ,ze taka uchwała jest nieważna i można go odwołać tylko na zebraniu w drodze głosowania w jego obecności.Zarząd zrezygnował ze swoich funkcji i zarządu na chwile obecną nie ma.Ma być powołany na zebraniu ,które zwołał administrator.Czy faktycznie ta uchwała podpisana większością głosów jest nieważna?Czy na tym zebraniu właściciele mogą podjąć uchwałę o odwołaniu administratora?Czy WM może funkcjonować bez administratora a tylko z wybranym 3 osobowym zarządem z właścicieli lokali ?
Nie macie zarządcy. Macie administratora, którego możecie zwolnić. Wystarczy doręczyć mu wypowiedzenie umowy z zachowaniem terminu 1 miesiąca. Potem przestać mu płacić. Jak mu się to nie spodoba, to może iść do sądu.
Tylko, że sami strzeliliście sobie w kolano, bo niby kto wypowiedzenie umowy ma podpisać i dostarczyć?
Musicie jak najszybciej powołać zarząd - bez tego nie zrobicie nawet kroku.
Zarząd z powołującą go uchwałą w ręku leci do banku i załatwia sobie dostęp do konta, odcina administratora.
Potem próbuje się dogadać z administratorem czy zechce współpracować na nowych warunkach (ja bym tak zrobiła i dała sobie 3-6 miesięcy na poznanie zasad, prawa i spraw wspólnoty) lub od razu wręcza administratorowi wypowiedzenie umowy.
Nieprawda.
Dobry obyczaj (nie prawo) nakazuje, by umowę zawierać i rozwiązywać w taki sam sposób. Czyli jeśli wybraliście administratora uchwałą, to wypadałoby go uchwałą odwołać.
Administrator nie jest członkiem wspólnoty, więc jego obecność na jakimkolwiek zebraniu wm nie jest obowiązkowa.
2. Wspólnota oczywiście może funkcjonować bez administratora i bez zarządcy. Ustawowym organem wspólnoty, uprawnionym do kierowania jej sprawami jest zarząd, administrator to osoba wynajęta do pomocy.
EDIT: widzę, że się "skrosowaliśmy" z Koziorożką w odpowiedziach - ale jak dwie osoby piszą to samo, to znaczy, że jest dobrze
Jednak, z tego co piszesz, uchwałą został odwołany i wszystko... jest w porządku.
Uchwały właścicieli mogą być podejmowane w różnym trybie, niekoniecznie tylko na zebraniu. Przy czym, obecność administratora nie jest potrzebna, ani też wymagana żadnymi przepisami prawa.
Święta wola właścicieli została wyrażona i... jest jak najbardziej obowiązująca.
Nikt tego nie podważy, przed żadnym sądem.
Tylko... proszę nie dawać oryginału dokumentu administratorowi do ręki.
Posługujcie się kserokopiami. Oryginał schować głęboko, w bezpieczne miejsce, do nastania lepszych czasów.
a jakiez to czynności podejmował ? przykłady
Uchwała jest ważna ...
Tak mogą ....
Tak, może , jak sobie Zarząd poradzi z obsługa wspólnoty ...
Czy to coś zmienia? KubaP zapytał się o przykłady.Administrator samodzielnie wybierał firmy remontowe i podpisywał umowy z tymi firmami bez zgody zarządu.
Tymi posunięciami naraził WM na straty,ponieważ za te same usługi w tej samej lub lepszej jakości ,członkowie WM znalezli tańszych wykonawców.
Śpij spokojnie.
wiesz,powiem ci, że ja też tak na wybraną przez ciebie / Zarząd ofertę mogę odpowiedzieć ...
Powoływanie administratora uchwałą serdecznie odradzam. To ma być człowiek zatrudniony do wykonywania konkretnych zadań. Gdyby się okazało, że się z tych zadań nie wywiązuje, to niestety się zdarza (przykłady były tu na forum), że administrator "rozgrywa" właścicieli, szuka sojuszników przeciwko zarządowi. We wspólnocie zawsze są jakieś konflikty (oby jak najmniejsze), nie wszyscy są zadowoleni, więc nie warto tworzyć możliwości do dodatkowych.
no i to szastanie danymi osobowymi właścicieli lokali, bo Administratora Zarząd WM, zamienił w trakcie roku kalendarzowego ....3 razy . To BARDZO DOBRE ROZWIĄZANIE wg koziorozki,
czego dodatkowych ? Stanowisko koziorozki ( w tym temacie) rodem ze spółdzielczości mieszkaniowej ...
Gdyby się okazało , że Zarząd WM okazał się zbiorem nierobów, narzucającym wbrew prawu swe decyzje ( co niejednokrotnie było tu na forum opisywane ), na Administratorze wymuszali swe przemyślenia i dochodziłoby do konfliktów , to członkowie Wspólnoty nigdy by się nie dowiedzieli, jakie są przyczyny częstych zmian na funkcji Administratora.
Nie zawsze warto zmieniać Administratora , może czasami zmienić skład Zarządu.
Stabilizacja polegająca, na tym, że ktoś od kogoś zależy w zamkniętym krąg , powoduje, że konfliktów na linii : Administrator - Zarząd - właściciele lokali jest niewiele .
Hierarchiczne rozwiązanie to pasmo nieszczęść.
KubaP czy Tobie nie przeszkadzałyby,aby ktoś dysponował Twoimi pieniędzmi bez uzgodnień z Tobą?Uważam,ze nie jesteś obiektywny.Jeśli masz do wyboru
ten sam samochód z tym samym wyposażeniem,gwarancją ,ale u jednego sprzedawcy płacisz o 3000 więcej to kupujesz droższy?
Podmiotem do wykonywania konkretnych zadań jest ZARZĄD wybrany uchwałą wlaścicieli.
Wybieranie uchwałą drugiego podmiotu do wykonywania tych samych zadań czyli administratora doprowadzi do dwuwładzy i jest receptą na kłopoty.
Nowy doklejony: 19.08.14 16:51 Tak, powinien się wywiązywać.
Nie, nie może podejmować decyzji bez zgody zarządu a tym bardziej wydawać pieniądze bez zgody zarządu.
Administrator nie może nawet zapłacić za media bez podpisu członka zarządu na przelewie.
Jeśli administrator wszystkie te "przestępstwa" popełnił/popełnia to nadaje się do zwolnienia bez okresu wypowiedzenia.
Zastanawiam się jak to było możliwe żeby administrator bez podpisu członka zarządu na przelewie dokonał jakiejkolwiek zapłaty albo bez chociażby upoważnienia od członków zarządu podpisał jakąkolwiek umowę z wykonawcą robót.
Jeśli wykonawca wykonał robotę bez podpisania umowy z osobą upoważniona do takiej czynności ze strony WM to praktycznie ryzykuje że nie dostanie zapłaty za swoja robotę.
Uchwała właścicieli zobowiązuje zarząd do podjęcia jakiś działań, w tym przypadku były jedna uchwałą do podpisania umowy z administratorem i druga uchwała do rozwiązania umowy z administratorem. Jest niezaprzeczalnym prawem właścicieli podejmowanie takich uchwał, jakie uznają za stosowne. Jednakże taka uchwała nie jest w ŻADEN sposób wiążąca dla administratora. Zarząd podpisuje z nim (w imieniu wspólnoty) umowę, która oprócz tego, że określa obowiązki administratora, wynagrodzenie, termin obowiązywania umowy itd, określa też warunki rozwiązania umowy. Podjęcie uchwały w tej sprawie w ogóle nie jest istotne dla administratora - umowa z nim dopiero wtedy przestanie obowiązywać, gdy zostanie rozwiązana przez zarząd wspólnoty.
A na marginesie: prawo nie wymaga by podpisanie umowy z administratorem przez zarząd wspólnoty było poprzedzone uchwałą właścicieli (i rozwiązanie tej umowy oczywiście też), ponieważ nie jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd. Niektórzy piszą, że tego wymagają dobre obyczaje, ale niestety dobre obyczaje nie są terminem obowiązującym przy zawieraniu tego typu umów
Mach1948 - co oprócz zawiści i zacietrzewienia przeszkadza Wam za kilka dni zdecydować o losach waszej WM? Kto Wam zaproponował tak idiotyczną uchwalę o wybraniu zarządcy? Nie znam jej treści, być może wynika z niej ,że jest on CZŁONKIEM WASZEGO ZARZĄDU WŁAŚCICIELSKIEGO? Wówczas rzeczywiście potrzebna byłaby uchwała, którą "podobno" gdzieś przy trzepaku uchwaliliście. Oczywiście musicie wybrać nowy zarząd, który będzie miał możliwość rozwiązania umowy. Ta idiotyczna uchwała jest ŚWISTKIEM PAPIERU. Zarząd i tak zrezygnował, a Wy nie macie prawa uchwałą zwolnić zarządcę/administratora.
Przewiduje u Was poważne konflikty. Wśród "krzykaczy" nie znajdzie się żaden chętny do pracy za frico, a obrażony stary Zarząd teraz będzie główną opozycją.
man - Ty powinieneś książki sensacyjne pisać.
A może książki SF? W prawie wszystkich WM , które zatrudniają administratora/zarządcę jest powszechną praktyką upoważnianie do reprezentowania WM na zewnątrz oraz do operacji bankowych. Znam to z autopsji. I powiem więcej, ja miałem dostęp NIEOGRANICZONY do konta, a Zarząd musiał być reprezentowany przez dwóch członków obecnych jednocześnie w banku, co nieraz nie jest takie proste.
Mach1948 - WM to nie jest SEJMIK SZLACHECKI. Na zebraniu raz w roku określacie zadania i koszty, i zostawiacie to Zarządowi. Rozliczycie go z tych zadań, absolutorium albo odwołaniem. Ale żeby za dwa lata starczylo wam kandydatów do pracy.POWODZENIA.:bigsmile:
Gdzież ja mógłbym się równać Tobie w pisaniu fikcji albo SF.
Jeśli radzisz aby we wspólnocie decyzje podejmował administrator na podstawie jakiegoś tam upoważnienia albo miał nieograniczony dostęp do konta wspólnoty bez kontroli (podpisywania przelewów) zarządu to powinieneś podać swoje dane i adres aby członkowie WM którzy uwierzyli w te androny mogli ci wysłać pozwy do sądu za wprowadzenie ich w błąd przez co niekorzystnie rozporządzili swoim mieniem.
Na końcu każdego swojego wpisu powinieneś napisać że jest to literatura fikcyjna nie mająca nic wspólnego z rzeczywistością.
Jeżeli Zarząd się nie kwapi do wykonywania ciążących na nich obowiązkach, o których napisał MAM , to wolę takie rozwiązanie, że to Admin podjął decyzje w celu, by nieruchomość nie traciła na wartości
Jeżeli macie taki do du.... Zarząd, co swoje obowiązki - dostęp do środków finansowych przelał na Administratora - to już wasz, właścicieli lokali problem. Admin tu nie jest nic winny.
MAN to jest pomylenie pojęć i funkcji jakie spełnia Zarząd WM a jakie spełnia Administrator we wspólnocie ....
Wg twojej opinii to oznacza, że jest dublowana odpowiedzialność , już nie wspomnę, że po co utrzymywać przez właścicieli lokali ...i Zarząd WM... i Administratora...
Dla mnie Zarząd to ciało decyzyjne i wykonawcze we Wspólnocie, a Administrator to ciało profesjonalne i wykonawcze służące ogłowi właścicieli lokali a nie tylko członkom Zarządu. (tak przynajmniej powinno być)
Taki cel przyświeca zatrudnianiu Administratora przez WM.
U Mach1948 mamy typowy przykład "statystycznej WM". Wybierają Zarząd taki na niby, bo zarządca im tak doradził, a wszystkim rządzi zarządca/administrator. A pozostali członkowie WM , w większości nie mający pojęcia o przepisach prawnych "knują" gdzieś w maglu i narzekają na wszystko. I zawsze znajdzie się ktoś, który zakwestionuje koszt jakiegoś przedsięwzięcia, w myśl zasady " Mój szwagier zrobiłby to za pół ceny". Święta racja, przy czym Zarząd zazwyczaj robi za frico, więc nie ma chętnych, bo to odpowiedzialność i wystawianie się na krytykę, a raczej krytykanctwo. Nie, tym celem jest TUMIWISIZM i ODSUWANIE OD SIEBIE ODPOWIEDZIALNOŚCI. Podobno tak uczyli na kursach - a decyzje to podejmują właściciele ustalając koszty, chyba ,że decyzjami będą ustalenie przez Zarząd wymiany przepalonej żarówki czy ustalenie daty przeglądu kominiarza. Zarząd to ciało kontrolne, wykonawcy robót, sprzątaczki, ewentualnie administratora, chyba że , na zmianę sprząta we WM. Jeżeli we WM nie ma chętnych do roboty to oczywiście popieram takie rozwiązanie. Przy czym , po co wybierać fikcyjny Zarząd, należy wybrać tego administratora do Zarządu, ewentualnie jeszcze jednego, który będzie niezbędny do złożenia drugiego podpisu. I same korzyści, w tym również dla "administratora". Od wynagrodzenia nie zapłaci składek ZUS-u. Jak będzie uczciwy to zapłaci tylko podatek dochodowy (chyba jeszcze tacy są?)
Mach1948 - a teraz pomyśl , co w waszej WM robi administrator, czego Ty nie mógłbyś zrobić?
Niestety nie zrozumiałeś tego co napisałem.
Ja nie pisalem o dublowaniu odpowiedzialności tylko dublowaniu uprawnień do sprawowania władzy, DWUWŁADZA.
Jest oczywiste że jedyną władzą (nadaną mu przez suwerena/właścicieli) we WM jest zarząd. Wynika to wprost z przytoczonego przez Ciebie art21 UoWL.
Nie znajdziesz jednak w UoWL słowa na temat administratora bo on jest zwykłym pracownikiem ZARZĄDU i tylko wtedy gdy zarząd uzna że potrzebuje fachowej pomocy.
Administratora zatrudnia zarząd w ramach uprawnień nadanych mu przez art 21 UoWL i jego wybór uchwałą WM.
Wybieranie administratora przy pomocy równorzędnej prawnie uchwały powoduje że zarząd i administrator mogą być postrzegani tegoż administratora i właścieli WM za posiadających takie same uprawnienia do podejmowania decyzji we WM a to nie jest prawda.
Nie ma tu żadnej mowy o współodpowiedzialności bo za wszystkie decyzje we WM odpowiada zarząd. Nawet jeśli jakieś decyzje podejmował administrator bez wiedzy zarządu. Administrator za swoje błędne decyzje nie poniesie nigdy prawnej odpowiedzialności. Może jedynie ponieść odpowiedzialność służbową jak każdy pracownik a więc być zwolnionym z pracy.
Masz racje administrator to ciało profesjonalne i wykonawcze ale ono jest wykonawcze jedynie w zakresie zadań zleconych mu do wykonania przez zarząd WM.
Pisząc dalej że jest ono służące zarządowi i ogółowi właścicieli też masz racje ale jedynie w sensie że wykonując polecenia zarządu służy ogółowi właścicieli bo zarząd służy temu ogółowi.
Uważam, że jest to nieprawda, że Administrator służy tylko Zarządowi i ma wykonywać jego polecania . Ma dbać o profesjonalizm administrowanym obiektem / podmiotem
i obsługiwać wszystkich właścicieli lokali., wykonywać uchwały właścicieli lokali, ect.
tak było do tej pory, że członkowie Zarządu robili za frico , teraz każą sobie płacić w myśl art. 28 UoWL więc zaciekle bronią prawa do wyboru "chłopca do bicia" w osobie Administratora
Co takiego się zmieniło w UoWL że dopiero teraz zarządy każą sobie płacić?
Zawsze miały to prawo do wynagrodzenia i jak pisze Stasiu większość zarządów pracowało i pracuje za friko.
Administratorzy uzurpują sobie natomiast prawo do decydowania we WM wiedząc bardzo dobrze że za swoje błędy i tak nie zapłacą oni tylko WM albo zarząd.
Administratorom często marzy się władza ale bez odpowiedzialności i właśnie taką władzę bez odpowiedzialności daje administratorowi jego wybór przy pomocy uchwały.
Nie wiele , ale ... idący na funkcje członka Zarządu kandydaci wyedukowali się i dojrzeli, że za prace należy się wynagrodzenie ... czasy czynów społecznych czy pracy społecznej minęły jakieś 20 lat temu
Nie podzielam tego poglądu ,
Administrator ma służyć profesjonalizmem w zarządzaniu nieruchomością i tak w większości sytuacji jest . Nie dolewać oliwy do nieroztropnego , łamiącego prawo zarzadzania przez członków Zarządu , (w większości laików i amatorów w temacie zarządu nieruchomością) - wymagania TAK odpowiedzialność NIE
Natomiast odczucia takich osób, jak Ty man, co do oświadczeń składanych przez Administratora odczytywana jest jako, atak na wolność do działania dla członków Zarządu .
Z praktyki wiem, że nie zawsze to, co wolno prywatniej osobie, można zrealizować przez Wspólnocie .... to zazwyczaj jest zarzewiem konfliktów na linii Zarząd WM - Administrator.
Jeżeli tak twierdzisz, że Administratora w twojej wspólnocie nie świadczy profesjonalizmu , to po co go utrzymujesz ?
Czy nieprofesjonaliści w dziedzinie zarządzania dadzą sobie radę mając przeciw sobie były zarząd ?W założeniu opcja przyjęcia księgowej.Czy dobrze rozumiem , że za
wadliwie wykonane remonty nie ponosi odpowiedzialności administrator tylko były zarząd?
teraz to one (Zarządy właścicielskie) doświadczając właścicieli lokali swym "profesjonalizmem" co widać i czuć tu na forum ...:bigsmile:
i o to jest ten cały hałas na forum?
:bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::cactus2:
W naszej WM mamy nieopłacany zarząd i administratora zatrudnionego przez ten zarząd. Jak narazie wszystko działa bo zarząd aktywnie nadzoruje działania administratora. Poprzedni zarząd tego nie robił i administrator którego zatrudnił wchodził mu na glowę i w efekcie naraził WM na straty nie mówiąc już o tym że pozostawił po sobie nieudokumentowane wydatki na sumę 50k zl.
To czy we WM jest zarząd i administrator czy tylko zarząd nie ma żadnego wpływu na sprawność działania WM.
Wszystko zależy od aktywności zarządu a istnienie administratora czy jego brak ma niewielki wpływ.
Zasada jest jedna. Niepilnowany administrator prędzej czy później doprowadzi do tego że trzeba go będzie wywalić.
Ciekaw jestem co ma duży wpływ na poprawne działanie Wspólnoty Mieszkaniowej?
czy amatorski skład Zarządu czy profesjonalizm podmiotu prowadzącego działalność zarządzania nieruchomościami (żyjącego z tego)
To jest dopiero zagadka przyrodnicza.
Nowy doklejony: 20.08.14 18:16 Przeczytaj mój wpis jeszcze raz, tym razem ze zrozumieniem, to się dowiesz.
To jest dopiero zagadka przyrodnicza. "
Sam sobie bierze z konta .
A Ty jak idziesz do sklepu oddajesz swój portfel kasjerce żeby sobie sama wzięła pieniądze albo dajesz jej swoją KK i PIN do niej?
Żeby nie było że ja tak tylko na administratorów jadę to znam również przykład członka zarządu który mając jednoosobowy dostęp do konta wspólnoty wyczyścił je z 250k i zniknął. Dlatego na przelewach z konta WM powinny być minimum 2 podpisy członków zarządu.
KubaP powinien tu zareagować bo przecież ten administrator, jak pisałeś, został odwołany uchwałą właścicieli a właściciele są władzą nadrzędną we WM.
Na jakiej podstawie ten administrator jeszcze działa?
Już ktoś Ci to radził a ja powtórzę.
Natychmiast wybierzcie zarząd (nawet jednoosobowy) i odetnijcie tego administratora od waszego konta.
To co się u was dzieje to igranie z ogniem.
Nowy doklejony: 20.08.14 18:51
Taaaa.
Taki przykład odnośnie tego "życia z tego".
Jeden z wykonawców składających oferty na wykonanie ocieplenia elewacji na pytanie czy może zejść z ceną odpowiedział ze:
"nie mogę zejść niżej bo mi nie starczy na prezenty dla administratora i zarządu"
:bigsmile::bigsmile::bigsmile:
Jeśli poprzedni zarząd, w swojej naiwności, ustalił z bankiem że administrator ma niczym nie ograniczony dostęp do konta wspólnoty to jedynie jego następca może to zmienić.
Uchwała odwołująca stary zarząd bez powoływania nowego była bardzo nierozsądna.
Nowy doklejony: 20.08.14 19:37 Poproś o nie administratora.
Jako właściciel masz prawo wglądu do pełnej dokumentacji WM.
Jak Ci odmówi to coś Ci to powie o jego "profesjonaliźmie"
Nowy doklejony: 20.08.14 19:44
Postarałbyś się przynajmniej o jakiś oryginalny tekst.
Ja rozumiem że wyrzuciłes administratora z tego cytatu mojej wypowiedzi bo uważasz ze on nie uczestniczy w tym łańcuszku "życia z tego" ale zapominasz że to administrator zazwyczaj przynosi zarządowi oferty do wyboru i to jego w pierwszej kolejności opłacaja wykonawcy starający się o robotę.
Mój przykład nie był za jakiejś hipotetycznej "sąsiedniej wspólnoty" tylko z pierwszej ręki.