koszty monitoringu - płatności wg udziałów czy po równo ?
poziomka28
Użytkownik
Witajcie,
Potrzebuję Państwa pomocy/porady, jako, że obce są nam kwestie wspólnotowo-prawne:
Jesteśmy członkami wspólnoty, która zdecydowała na drodze głosowania indywidualnego o założeniu na osiedlu monitoringu (dotyczy części wspólnych). W projekcie uchwały, która została przegłosowana na "tak", widnieją następujące zapisy:
1. każdy właściciel (niezależnie od posiadanych udziałów) ponosi koszt instalacji w wysokości ok 750 PLN
2. kwotę należy uiścić jednorazowo w miesiąc po instalacji monitoringu
3. kwota nie jest pokrywana z funduszu remontowego - ustawa wymusza płatność prosto z naszej kieszeni
W związku z powyższym rodzi się kilka pytań:
1. czy płacenie za monitoring dotyczący części wspólnych "po równo" jest zgodny z art 17 ustawy o własności lokali ewentualnie innymi podstawami prawnymi?
2. czy można zobowiązać mieszkańców do zapłacenia tak wysokiej kwoty (w dodatku jednorazowo)?
3. czy tego typu inwestycja podlega głosowaniu większościowemu czy wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli?
4. jaką rolę pełni fundusz remontowy, skoro i tak modernizacja/remont są pokrywane z funduszu właścicieli?
Będę wdzięczna za pomoc i odpowiedzi na powyższe pytania - mam bowiem wrażenie, że nie jest to ustawa zgodna z prawem i zasadami współżycia społecznego.
I przede wszystkim jest to bardzo duży wydatek a wszyscy płacimy co miesiąc fundusz remontowy ...
Pozdrawiam wszystkich
Potrzebuję Państwa pomocy/porady, jako, że obce są nam kwestie wspólnotowo-prawne:
Jesteśmy członkami wspólnoty, która zdecydowała na drodze głosowania indywidualnego o założeniu na osiedlu monitoringu (dotyczy części wspólnych). W projekcie uchwały, która została przegłosowana na "tak", widnieją następujące zapisy:
1. każdy właściciel (niezależnie od posiadanych udziałów) ponosi koszt instalacji w wysokości ok 750 PLN
2. kwotę należy uiścić jednorazowo w miesiąc po instalacji monitoringu
3. kwota nie jest pokrywana z funduszu remontowego - ustawa wymusza płatność prosto z naszej kieszeni
W związku z powyższym rodzi się kilka pytań:
1. czy płacenie za monitoring dotyczący części wspólnych "po równo" jest zgodny z art 17 ustawy o własności lokali ewentualnie innymi podstawami prawnymi?
2. czy można zobowiązać mieszkańców do zapłacenia tak wysokiej kwoty (w dodatku jednorazowo)?
3. czy tego typu inwestycja podlega głosowaniu większościowemu czy wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli?
4. jaką rolę pełni fundusz remontowy, skoro i tak modernizacja/remont są pokrywane z funduszu właścicieli?
Będę wdzięczna za pomoc i odpowiedzi na powyższe pytania - mam bowiem wrażenie, że nie jest to ustawa zgodna z prawem i zasadami współżycia społecznego.
I przede wszystkim jest to bardzo duży wydatek a wszyscy płacimy co miesiąc fundusz remontowy ...
Pozdrawiam wszystkich
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Tak, jeżeli podjęli taką uchwałę. Można wystąpić do zarządu o rozłożenie na raty lub zaskarżyć uchwałę i powołać się na wysokie koszty i brak środków oraz naruszenie zasad współżycia społecznego.
W małej wspólnocie mniej lub równo 7 lokali (nie mylić z liczbą właścicieli) potrzebna jest jednomyślność a w dużej wspólnocie czyli więcej niż siedem wystarczy zgoda większości udziałów.
Fundusz remontowy - modernizacja i remont. Instalowanie monitoringu to nowa inwestycja (ani modernizacja ani remont)
Zdecydowanie 3 X NIE! :-)
W pkt.3 wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli, ponieważ ustawa nie zobowiązuje właścicieli do płacenia za wszystko, co uchwali większość we wspólnocie mieszkaniowej.
Skoro mamy do czynienia z inwestycją, wymagająca środków finansowych od wszystkich właścicieli, to należy zadać pytanie: czy podejmowanie uchwały w tej sprawie, czyli przegłosowanie większością głosów obowiązku finansowania inwestycji przez właścicieli jest zgodne z ustawą?
Moim zdaniem, nie.
A co Wy na to? :-)
Modernizacja jest inwestycją.
Np. założenie monitoringu w budynku zwiększa jego wartość (również księgową).
Zatem słusznym jest że ten wydatek nie jest pokrywany z funduszu remontowego.
idąc tym tokiem, wspólnota mieszkaniowa ograniczyłaby się tylko do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym a przecież z orzecznictwa wiemy, że przysługuje jej prawo "wyjścia" poza ten zakres np. poprzez zakup lokalu. To już nie jest utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, ale zakup nowej - czyli inwestycja. Dlatego wspólnota może inwestować i ulepszać swoja nieruchomość.
proszę o dalsze wypowiedzi, na których moglibyśmy się oprzeć zaskarżając ustawę.
co do powyższego nie mam wątpliwości i nie było to tematem pytań :-)
moją obawę budzi tylko to, o czym już pisałam:
1. czy płacenie za monitoring dotyczący części wspólnych "po równo" jest zgodny z art 17 ustawy o własności lokali ewentualnie innymi podstawami prawnymi?
2. czy można zobowiązać mieszkańców do zapłacenia tak wysokiej kwoty (w dodatku jednorazowo)?
3. czy tego typu inwestycja podlega głosowaniu większościowemu czy wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli?
bardzo proszę o wskazanie na artykuły ustawy ewentualnie inne akty prawne - jesteśmy laikami w kwestiach prawa :-)
jeszcze raz dziękuję za opinie
Ustawa nie nakazuje właścicielowi ponosić kosztów inwestowania lecz koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.
Podejmowanie zobowiązań finansowych, w zakresie inwestowania w nieruchomość, większością głosów może również stwarzać sytuacje patologiczne, wymuszające płatności, do których wcale właściciele ustawą nie są zobowiązani.
Oczywiście, że może! Tego nikt i nic właścicielom nie jest w stanie zabronić, jednak owo inwestowanie musi odbywać się za zgodą wszystkich właścicieli.
Z uowl nie, bo o ustawa koszty dotyczące nieruchomości wspólnej nakazuje rozliczać udziałem. (art.12 uowl)
Zobowiązać???? Nie, oni muszą się na tę inwestycję zgodzić.
Czy wpłata będzie jednorazowa, czy też rozłożona na raty, zależy od kondycji finansowej właścicieli i należy brać ją pod uwagę. Zawsze można się dogadać i ustalić zasady płatności, które nie będą trudne dla tych, których nie stać na wpłacenie jednorazowo wyższej kwoty. Sytuacja materialna właścicieli jest przecież różna......
Inwestowanie musi być przede wszystkim uzasadnione. Większość nie może zmusić mniejszości do płacenia na coś, co jest niezgodne z ustawą.
Wystarczy, że znajdzie się jeden właściciel, który zakwestionuje zasadność inwestycji i nie wpłaci żądanych przez wspólnotę pieniędzy. Wcale nie musi biegać do sądu i zaskarżać owej uchwały. Jak będziecie chcieli wyegzekwować od niego pieniądze, to Wy będziecie musieli udowadniać, że była to inwestycja niezbędna do utrzymania nieruchomości wspólnej, a w związku z tym ów właściciel miał ustawowy obowiązek w niej uczestniczyć.
Właściciel ma obowiązek ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej określone w art.14 uowl, to w jaki sposób je ponosi - określa art.12 uowl , a art.17 uowl dotyczy sytuacji, kiedy koszty będą większe niż wniesione zaliczki - zobowiązując właścicieli do uregulowania niedopłat zgodnie z posiadanym udziałem.
Art.17 uowl wcale nie oznacza, że wszyscy muszą płacić, za wszystko, co uchwaliła większość, bo owa większość może podejmować decyzje jedynie odnośnie bieżącego utrzymania, w tym również remontowania, nieruchomości wspólnej.
Dziękuję za odpowoiedzi.
Bardzo proszę jeszcze o wskazówki co w takiej sytuacji powinniśmy robić ?
Ponieważ mamy jedno z mniejszych mieszkań w tej wspólnocie + 1 miejsce garażowe - najprawdopodobniej taki podział kosztów jest dla nas niesprawiedliwy i zawyżony.
Czy w takiej sytuacji powinniśmy:
1. zaskarżyć uchwałę do sądu?
2. nie zaskarżać i nie uiszczać należności?
3. czy brak zapłaty za monitoring może spowodować oddanie sprawy do sądu (przez wspólnotę)?
Pozdrawiam
Odpowiadając na pytania Poziomki - jeżeli uchwała nie zostanie zaskarżona i wspólnota pozwie Państwa do Sądu - uważam, że przegracie proces.
Pięknie dziękuję za wszystkie głosy.
Podsumuję to, co zostało tutaj powiedziane (może komuś przyda się w przyszłości):
1. zakładanie monitoringu należy rozpatrywać jako inwestycję a nie koszt utrzymania, więc co do zasady decyzja o rozpoczęciu takiej inwestycji powinna być za zgodą każdego właściciela a nie w oparciu o większość głosów.
2. każdy koszt związany z utrzymaniem części wspólnych powinien być naliczany w oparciu o ustawę o własności lokali (a nie każdemu "po równo")
3. pomimo sprzeczności wspomnianej uchwały z UoWL, należy ją w terminie przewidzianym prawem zaskarżyć w sądzie, bo w przypadku braku takowego działania, uchwała może zacząć obowiązywać (!!!).
W przypadku komenatarzy - bardzo prosze o wpisy.
Już teraz wiemy, że czeka nas zaskarżenie uchwały.
Nie zgadzam się - wystarczy większość.
Termomodernizacja też jest inwestycją a nie remontem...
Jednak nie wszystkie wspólnotowe pomysły, mogą być uznawane za racjonalne i uzasadnione, chociaż sami właściciele magą mieć kaprys ( w końcu wolno im, to jest ich własność) inwestowania w swoją nieruchomość bez uzasadnienia wypływającego z konkretnych potrzeb. W takim przypadku, jeśli godzą się na to wszyscy, nie ma sprawy - to ich decyzja i ich wola poniesienia kosztów takich inwestycji, a jednocześnie mieszkania w standarcie, do którego zgodnie dążą.
W tej sytuacji, jeśli np. zapragną kopii obrazów Renoira ozdabiających klatki schodowe lub witraży w oknach tych klatek i zgodzą się na to wszyscy, to takiej inwestycji nikt im nie jest w stanie zabronić.
Myślę, że sprawa nie jest jednoznaczna. Na to czy wystarczy w tej materii uchwała wspólnoty ma wpływ uzasadnienie owej inwestycji. Gdy jest jego brak, sprawa nie jest już taka przejrzysta.
Czy w ustawie o własności lokali jest jakiś przepis nakazujący właścicielowi inwestowanie w nieruchomość? Nie ma.
Ustawa nakazuje współwłaścicielowi ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nic więcej.
Dlaczego więc decyzje wspólnoty dotyczące inwestowania mają być podejmowane większością głosów, narzucając tym samym wydatki finasowe wszystkim właścicielom, wcale niezgodne z wymogami ustawy? Może się okazać, że zamieszkiwanie w "bardzo pomysłowej" wspólnocie, to jest studnia bez dna dla kieszeni poszczególnych właścicieli.
Ustawa jako taka nie wymaga od właścicieli tworzenia funduszu remontowego, ale wymaga ponoszenia kosztów remontów we wspólnocie. Fudusze remontowe jednak we wspólnotach są tworzone ze względu na praktykę wcześniejszego zbierania pieniędzy na określone cele związane z remontami - jest to po prostu wygodne i stanowi mniejsze jednorazowe obciążenie dla właścicieli. Jednak pieniądze z tego funduszu powinny być przeznaczone tylko i wyłącznie na remonty, a chcąc przeprowadzać innego typu działania we wspólnocie np. inwestowanie należy zakładać fundusze celowe np. na monitoring.
Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 18 grudnia 2007 r. Sygn.Akt I ACa 1226/07 :
" z funduszu remontowego nie mogą być pokrywane koszty bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty(...), ani nowe zadania inwestycyjne (...)
Pytanie pozostaje to samo: czy w przypadku inwestycji, bez konkretnego jej uzasadnienia dla funkcjonowania nieruchomości wspólnej, większość ma prawo zmusić uchwałą wszystkich właścicieli do jej finansowania?
Fundusz remontowy wcale nie jest konieczny, można robić remonty i bez odrębnego funduszu. Podobnie z inwestycjami.
Podzielam opinię, że do Założenia monitoringu wystarczy uchwała.
Zakładam w takim razie, że rozumień problemu "czy założenie/finansowanie monitoringu wymaga zgody wszystkich czy większości" może być wiele.
Dlatego ten problem będzie wtórny w zaskarżeniu uchwały.
Co w takim układzie sadzicie Państwo o podziale kosztów "po równo" niezależnie od posiadanych udziałów?
Czy jest to zgodna czy niezgodne z obowiązującym prawem?
Czy taki podział kosztów stanowi solidną podstawę do zaskarżenia?
P.s. ostatnia sprawa to to że wynajęliśmy ochronę na osiedlu (dokładnie od 6mcy) panowie pilnują w nocy porządku, i te same pytanie jak się ma płacenie za ochronę do posiadanego metrażu? mieszkam na drugim piętrze, ochroniarz znajdują się w budce na parterze, dlaczego mam płacić więcej aniżeli sąsiad z dołu? Dziekuje za wszsystkie odpowiedzi i pomoc prawną
wystarczy przeczytać tekst ustawy o własności lokali i wszytko jasne!!!!
Tak samo jak wyżej . Ochrona pilnuje części wspólnej i mienia wspólnoty, a nie twojego lokalu i twojego mienia.
Ustawa o własności lokali: Jaki udział w nieruchomości wspólnej, taki udział w kosztach jej utrzymania. Ale też w ewentualnych pożytkach (dochodach np. z reklam, wynajmu części wspólnych itp.); jeśli pożytki przewyższą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, to nadwyżkę dzieli się między właścicieli lokali według ich udziałów.
Wielkość udziału określa też "siłę" Twojego głosu w głosowaniach nad uchwałami właścicieli lokali.