Zmiana sposobu zarządu

robo5robo5 Użytkownik
edytowano października 2014 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam wszystkich.
Chciałbym zapytać specjalistów o taką rzecz.
Przy zakupie lokalu mieszkalnego notariusz zawarł w akcie notarialnym zapis dotyczący sposobu zarządu nieruchomością. Został on oczywiście powierzony spółce-córce dewelopera. Obecnie chcielibyśmy zrobić z tym porządek. Złożyliśmy już wniosek o zwołanie zebrania i ma się ono odbyć w listopadzie. Mamy jednak wątpliwość formalną dotyczącą tego, czy w naszym przypadku uchwała o zmianie sposobu zarządu ma być protokołowana przez notariusza, czy też nie. Wiąże się to z tym, że w księdze wieczystej nie ma wpisu dotyczącego sposobu zarządu. Trochę to wygląda tak jakby wniosek o wpis w tym zakresie nie został złożony.
Czy macie Państwo jakieś pomysły jak powinniśmy to zrobić.
Z góry dziękuję za wszelkie sugestie.

Komentarze

  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2014
    [cite] robo5:[/cite]. Mamy jednak wątpliwość formalną dotyczącą tego, czy w naszym przypadku uchwała o zmianie sposobu zarządu ma być protokołowana przez notariusza, czy też nie.
    Uchwała ma być protokołowana przez notariusza .
    Może się zdarzyć, że referendarz się pomylił i nie wpisał do KW . Takie rzeczy się zdarzają. Jest to uchybienie i mozna to dopisać, wtedy będzie na lodzie .
  • Opcje
    robo5robo5 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    No właśnie zastanawiałem się, czy to pomyłka, czy też jakaś specjalna praktyka ze strony notariusza, ew. sądu. W naszym bloku zawarto już ponad 60 umów przeniesienia własności i w każdym akcie był wpis dotyczący sposobu zarządu, a pomimo tego brak jest wpisu w księdze. Czy to możliwe, żeby ref mylił się tyle razy?
  • Opcje
    KowalKowal Użytkownik
    edytowano października 2014
    robo5 -
    Przy zakupie lokalu mieszkalnego notariusz zawarł w akcie notarialnym zapis dotyczący sposobu zarządu nieruchomością.
    w księdze wieczystej nie ma wpisu dotyczącego sposobu zarządu.
    Które z tych zdań jest prawdziwe?
    Jeżeli drugie to ma tu zastosowanie art. 18.3 ustawy o własności lokalu (link po lewej stronie).
    Może się zdarzyć, że referendarz się pomylił i nie wpisał do KW .
    To niech się referendarz martwi.
    A może się zdarzyć, że notariusz się pomylił i nie wpisał tego do Aktu notarialnego. To też tylko uchybienie?
    czy w naszym przypadku uchwała o zmianie sposobu zarządu ma być protokołowana przez notariusza
    NIE. Nie ma żadnej zmiany sposobu zarządu, a Wy jak przypuszczam duża wspólnota macie OBOWIĄZEK wybrać Zarząd ( art.20.1)
    Aby jednak się upewnić, spytajcie się dewelopera o podstawę funkcjonowania firmy zarządzającej i co ona de facto robi, opłaca media, sprzątanie itp.?
    Jest to uchybienie i mozna to dopisać
    No comments. Nie znam przypadku aby referendarz komuś dopisywał zmiany w jego KW, bo o czymś zapomnial.
    robo5 - pisz precyzyjnie. Jeżeli wszyscy macie w AN sposób zarządu i wpisaną tam firmę, to brak wpisu w KW może wynikać z przedłużających się procedur w sądzie. Sprawdź to. Jeżeli to prawda notariusz będzie niezbędny.
  • Opcje
    robo5robo5 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ok to doprecyzuję:
    Zawarto już 60 umów ustanowienia odrębnej własności lokali i umów sprzedaży. Wszyscy CI właściciele mają wpisy w KW. W każdym akcie notarialnym jest zapis takiej treści:

    "zarząd nieruchomością wspólną powierzony został Spółce pod firmą ... , który sprawowany będzie na zasadach określonych w rozdziale 4 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku; Ww spółka może zlecić w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, do czasu podjęcia innej uchwały przez wspólnotę mieszkaniową wykonywanie czynności zarządu wybranemu przez siebie podmiotowi."

    W księgach wieczystych brak wpisów dotyczących sposobu zarządu.

    Zarząd sprawuje ta spółka, która podpisała umowę z firmą administrującą.

    Chcemy to zmienić: wybrać zarząd z mieszkańców i sami wybrać firmę do administrowania.
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano października 2014
    Rada użytkownika kowal jest nieprecyzyjna.
    Księga wieczysta nie ma tu nic do rzeczy, za nieuaktualnienianie jej nie ma praktycznie sankcji. Deweloper winien uzupełniać ją na bieżąco - rzadko który to robi.
    Przy zakupie lokalu mieszkalnego notariusz zawarł w akcie notarialnym zapis dotyczący sposobu zarządu nieruchomością. Został on oczywiście powierzony spółce-córce dewelopera.
    Przepis jest jednoznaczny:
    Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
    Deweloper jako właściciel lokali zawiera pierwszą umowę z właścicielem lokalu (w formie AN) w której obaj określili sposób sprawowania zarządu powierzając go firmie (spółce-córce) - standardowa rzecz we wszystkich budynkach deweloperskich.
    Ten sposób zarządu NW obowiązuje pozostałych:
    2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
    Co słusznie znalazło się w następnych AN:
    W naszym bloku zawarto już ponad 60 umów przeniesienia własności i w każdym akcie był wpis dotyczący sposobu zarządu
    Reasumując - macie określony sposób sprawowania zarządu NW na zasadzie art. 18 ust. 1 UoWL, czyli tzw. zarząd powierzony.
    Żeby zmienić ten sposób na zarząd wybierany wg art. 20 ust. 1 UoWL musicie w trybie art. 18 ust. 2a podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza w formie AN (bo protokoły takie muszą mieć formę AN wg. ustawy o notariacie). Notariusza zobowiązać do złożenia wniosku o wpis do KW o zmianie sposobu sprawowania zarządu.
    Następnie już normalną uchwałą wybrać sobie zarząd wspólnoty.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano października 2014
    Robo 5 napisał:
    "zarząd nieruchomością wspólną powierzony został Spółce pod firmą ... , który sprawowany będzie na zasadach określonych w rozdziale 4 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku; Ww spółka może zlecić w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, do czasu podjęcia innej uchwały przez wspólnotę mieszkaniową wykonywanie czynności zarządu wybranemu przez siebie podmiotowi."
    Gecon . Czy z takiego zapisu wynika upoważnienie zarządcy do wykonywania czynności w związku z art 21UoWL
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano października 2014
    Czy z takiego zapisu wynika...
    Nie zaczynaj na nowo dyskusji na ten temat bo to zostało już wyjaśnione dopiero co.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano października 2014
    A nie możesz odpowiedzieć jednym słowem Tak lub Nie . To takie trudne?
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada -1
    nie możesz odpowiedzieć jednym słowem
    Nie, nie mogę bo się nie da.
    Taki zarządca powierzony kieruje sprawami wspólnoty (art.21) ale jej automatycznie nie reprezentuje (też art. 21) itd itp. w zależności od szczegółów umowy.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dobra. Nie będę Ci dalej"truł" . Założę sobie wątek.
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nie będę Ci dalej"truł" . Założę sobie wątek
    Super!
  • Opcje
    robo5robo5 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    A jeszcze pozostając w temacie jedno pytanko.
    Powiedzmy odbędzie się to nasze zebranie, zaprosimy notariusza, zagłosujemy, ale na przykład zabraknie nam udziałów aby ją przegłosować (jak rozumiem głosujemy większością udziałów, przy czym musi zagłosować za uchwałą przynajmniej 50%?) , to czy w przypadku nieobecności którychś z właścicieli można ich głosy "dozbierać", czy muszą np. udać się do notariusza im tam zagłosować? Czy w takim przypadku można np pisemnie upoważnić sąsiada do głosowania w naszym imieniu?
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Czy w takim przypadku można np pisemnie upoważnić sąsiada do głosowania w naszym imieniu?
    Oczywiście, że można wystawić pełnomocnictwo. Żeby je notariusz uznał (żeby było ważne) musi być wpisane, że upoważniamy p.X do głosowania w naszym imieniu uchwały o zmianie sposobu sprawowania zarządu w dniu takim a takim.
    ..głosy "dozbierać", czy muszą np. udać się do notariusza im tam zagłosować?
    To jest techniczna strona, do ustaleń z notariuszem.
  • Opcje
    robo5robo5 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dzięki!
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Kowal:[/cite]]No comments. Nie znam przypadku , aby referendarz komuś dopisywał zmiany w jego KW, bo o czymś zapomnial.
    jednak ograniczony ... wiesz dobrze, że zainteresowany możne wnieść wniosek o sprostowanie i wtedy referendarz to zmieni . Ja znam taki jeden przypadek .
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano października 2014
    robo - umów się z notariuszem, że projekt uchwały będzie dostępny w jego kancelarii (sekretariacie?) w dniach, godzinach i zmobilizuj sąsiadów, żeby się tam pofatygowali. Dlatego warto, żeby kancelaria była dość blisko.
    Jak ma być sformułowane upoważnienie też niech ci notariusz podyktuje, żeby potem tego nie kwestionował
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano października 2014
    Obawiam się, że nie jest to tylko "techniczna strona". Czynności notarialnych notariusz dokonuje w kancelarii notarialnej albo "w innym miejscu, jeżeli przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności" (ustawa o notariacie, art. 3 par. 2). Ale to musi być jedno miejsce, które jest podane w akcie notarialnym: albo kancelaria, albo zebranie właścicieli lokali np. w wynajętej sali. Jest tam też podana data dokonania czynności, nie może to być tydzień.
    projekt uchwały będzie dostępny w jego kancelarii (sekretariacie?) w dniach, godzinach
    Podpisywanie aktu notarialnego na raty? Jeżeli w akcie będzie podana konkretna data, a podpisy właścicieli lokali będą składane przez kilka dni i notariusz się pod tym podpisze, to poświadczy nieprawdę, czyli popełni przestępstwo.
    Ustawa Prawo o notariacie:
    Art. 92. § 1. Akt notarialny powinien zawierać:
    1) dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony - godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu;
    2) miejsce sporządzenia aktu;
  • Opcje
    KowalKowal Użytkownik
    edytowano listopada -1
    cdn - o jakim ty przestępstwie piszesz? Ty nie naginaj przepisów do Twoich wyobrażeń.
    Czynności notarialnych notariusz dokonuje w kancelarii notarialnej albo "w innym miejscu, jeżeli przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności" (ustawa o notariacie, art. 3 par. 2). Ale to musi być jedno miejsce, które jest podane w akcie notarialnym: albo kancelaria, albo zebranie właścicieli lokali np. w wynajętej sali.
    Czy Ty sądzisz, że jak notariusz przychodzi na zebranie wspólnoty, które np. odbywa się w pralni to wychodzi z gotowych aktem ? Oczywiście zakładając ,że było quorum. Nie , wraca do swojej kancelarii i następnego dnia sporządza ten PROTOKÓL z podjęcia uchwały. A jak jest zajęty to za tydzień.
    Podpisywanie aktu notarialnego na raty?
    O czym ty piszesz? Podpisze go w jednej chwili. Może sobie z boku podpisać nawet w której sekundzie.
    podpisy właścicieli lokali będą składane przez kilka dni i notariusz się pod tym podpisze, to poświadczy nieprawdę, czyli popełni przestępstwo.
    Nie czytaj tyle kryminałów.
    Wymóg aktu notarialnego, to taki przejaw "polityki korporacyjnej" (trzeba dać swoim zarobić) A formalnie to dlatego ,że zawód notariusza cieszy się zaufaniem społecznym i świadczy o wiarygodności dokumentu. I tak przy okazji , za 200 zl/godz. trudno kogokolwiek zwerbować ,żeby się pofatygował wyjść z kancelarii. Chyba ,że brakuje "na waciki".:bigsmile:
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2014
    [cite] Kowal:[/cite]
    I tak przy okazji , za 200 zl/godz. trudno kogokolwiek zwerbować ,żeby się pofatygował wyjść z kancelarii.
    Chyba ,że brakuje "na waciki".:bigsmile:
    chyba w Madrycie masz takie stawki .:bigsmile:
    Znam taki przypadek za 300 zł; akt + 3 wypisy ( w części zebrania w której brał udział trwało 2,5 godziny ) Notariusz zrobił to, nie dla wacików...
  • Opcje
    KowalKowal Użytkownik
    edytowano listopada -1
    KubaP - rozumiem , musisz mieć mnóstwo wpisów, bo cię z tego rozliczają. Ale tak dla Twojej nauki, na drugi raz będziesz mądrzejszy, i nie będziesz wprowadzał innych w błąd.
    chyba w Madrycie masz takie stawki .
    Chcialeś być zabawny? A stajesz się śmieszny.
    Od roku 2006 nie było u mnie konieczności spotkania z notariuszem. Wtedy to obowiązywały takie stawki, ponieważ w ich "cenniku" nie było wymienionej takiej czynności. Namówienie kogokolwiek do opuszczenia kancelarii w godzinach popołudniowych i wieczornych graniczyło z cudem. W roku 2007 min. Ziobro naraził się całej korporacji i drastycznie obniżył ich stawki.
    Znam taki przypadek za 300 zł; akt + 3 wypisy ( w części zebrania w której brał udział trwało 2,5 godziny ) Notariusz zrobił to, nie dla wacików...UoWL ; UoGN ;pozory mylą t
    Uwierzę nawet w to ,że w Polsce był jakiś sporadyczny przypadek ,że notariusz zrobił to za darmo. Mógł być w świetnym humorze, na rauszu, albo po prostu był członkiem tej WM i zrobił to tak z dobroci serca. A obowiązujące stawki są następujące - 300 zl za protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej + 50 zl za każdą godzinę poza kancelarią. Więc ten Twój 'wyimaginowany notariusz" powinien w świetle przepisów wziąć 500 zl. Ale rzeczywiście kto bogatemu zabroni wziąć mniej, przecież to są stawki maksymalne. Pragnę też zaznaczyć, że stawka jest za "całe zebranie", ale w praktyce podejrzewam ,że notariusz "wpadnie tylko na tę część zebrania" odnośnie "podjęcia uchwały o zmianie zarządu", czyli de facto samo glosowanie.
    Zamiast zaczepek słownych posłuchaj czasem tych, co mają doświadczenie w sprawie, np. koziorozki i gecona.
    To jest techniczna strona, do ustaleń z notariuszem.
    robo - umów się z notariuszem
    Od nowego roku będzie tragedia w kancelariach notarialnych, muszą wstawić kasy fiskalne. Gdzie oni znajdą na nie miejsce? No i nie łudźmy się, poniżej stawki maksymalnej nikt nie zejdzie.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2014
    KubaP - rozumiem , musisz mieć mnóstwo wpisów, bo cię z tego rozliczają.
    Ale tak dla Twojej nauki, na drugi raz będziesz mądrzejszy, i nie będziesz wprowadzał innych w błąd.

    Uwierzę nawet w to ,że w Polsce był jakiś sporadyczny przypadek ,że notariusz zrobił to za darmo.
    Kowal ,ja wiem, że dla ciebie moje wpisy są, jak obce kraje dla turysty , ale taki ty już jesteś, uważasz, że tyko ty promenujesz wiedzą na temat wspólnot mieszkaniowych, jak przykładowy ob. Piszczyk .

    Nic mylnego, ja to przerabiam już prawie 17 lat , ten świat wspólnot ...
    Zamiast zaczepek słownych posłuchaj czasem tych, co mają doświadczenie w sprawie, np.gecona.
    nie rozśmieszaj ...teoretycznie masz racje , tyle i tylko tyle
    Od nowego roku będzie tragedia w kancelariach notarialnych, muszą wstawić kasy fiskalne.
    Gdzie oni znajdą na nie miejsce?
    ty im "załatwisz aplikacje" kasy fiskalnej na smart-fony :wink: taki postęp zrobiła technika
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.